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1、属性诠释区位属性n马鞍山印山板块，东湖路与慈湖河路交叉口n与城市联系紧密，系城市发展主流方向n10分钟城市生活圈、居住氛围渐而成熟n可以吸引大市区置业人口n集聚学校、超市、银行、公园n完善基础生活、教育配套、休闲配套项目属性n项目总建筑面积29.17万方n幼儿园、规模配套、休闲广场n大规模宜居社区n项目增值的手段之一n紧邻城市主干九华山路n可达性好、交通便捷n周边以保障房社区为主，整体形象一般n随着区块规划发展，区域形象会有效改善产品属性n高层80-90两房与90-110三房型n主抓刚性需求市场、拓展改善型需求产品发展策略n户型设计紧凑实用、赠送面积多n户型精致、产品附加值高本体解析央企作品城
2、南30万方品质住区高层刚需产品、户型紧凑实用、附加值高AnalyzeSystem项目本体解析竞争大势研究项目发展定位及策略宏观市场整体市场竞争市场项目营销目标报告体系区域认知项目属性产品属性项目目标下策略推广宏观市场整体市场呈以价换量市场趋势，价格筑底逐渐形成，复苏迹象明显市场环境n从成交量来看：2012年马鞍山前三季度商品房住宅成交量7193套，且逐月成交量呈上行趋势，复苏迹象明显；n从成交均价看：2012年马鞍山前三季度整体市场价格呈振荡下行态势，并于7月企稳回升，市场价格步入筑底阶段；价跌量升量价齐跌量价企稳宏观市场开发商“加速回现、以价换量”操作思路是促成市场企稳回升主因市场环境汇东上
3、城旺势均价6900元/淡市均价5950元/950元/银河湾旺势均价6600元/淡市均价5800元/800元/海外海名仕苑旺势均价6400元/淡市均价5900元/500元/伟星蓝山旺势均价6000元/淡市均价5200元/800元/2010年10月至今银行利率变化情况注：2012年6月全国经济数据经济环境上半年PPI同比降5.9%6月全国房地产开发景气指数比上月回落0.19点上半年39个大类行业中19个行业利润下降我国GDP增速三年来首次跌破8%6月制造业PMI续跌至50.2%宏观市场经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务；贷款利率连续下调利好作用下，部分刚性需求释放是副因市场环境数据上调时间存
4、款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012年07月06日3.25%3.00%-0.25%6.31%6.00%-0.31%2012年06月08日3.50%3.25%-0.25%6.56%6.31%-0.25%2011年07月07日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%2011年04月06日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年02月09日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%12月9日：中共中央政治局分析研究明年经济提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2月9日芜湖市政府出台的关
5、于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知，3天叫停。6月5日，住建部表示，坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。宏观市场近期限贷、限购、税费等方面政策导向将不动摇，力度不放松虽然中央坚持调控不动摇，但支持刚需置业的方向不会改变形势研判近期全国大部分城市（北京、上海、广州、杭州等）首套房贷利率优惠，由基准利的1.2回归至基准的0.95-0.85倍。宏观市场限贷+限购仍是市场宏观调控主线，市场将延续现有走势，并缓慢上行主要表现为市场价格筑底并形成有效支撑，成交量将平稳上升形势研判2007年2008年2009年2011年2010年政策平
6、稳过渡政策先紧后松政策先松后紧政策持续收紧二套房信贷政策明确二套标准打击炒房炒地税费利好国四条取消优惠政策国十一条强化信贷政策417新政严格差别化利率929新政强化落实税费信贷政策新国八条严格限购差别信贷图：历年政策走势2012年三季度后缓慢回暖政策缓慢放松n研究07年至今的房产政策走向，我们发现现阶段房地产市场发展带有明显周期性。市场周期由政策主导；n从政策执行力度来看，在限购+限贷双重杀伤力的持续影响下，房地产市场政策或将缓慢放松，但限购限贷并不会改变；n市场将延续上半年走势，成交量平稳上升，价格筑底并形成有效支撑；开发策略建议：现金流大于利润产品策略提示：项目的安全性应为第一，不应再单纯
7、追求利润深度，要确保产品的可销，现金流为王。保证市场快速销售前提下的利润最大化宏观调控下企业可以采取的关键行动：1.现金流为王。现金流大于利润的开发指导战略2.策略定价。观望氛围浓厚的情况下，针对不同产品策略不同。n城北板块：湖北路以北n价格区间：4900-6400n代表项目：东方明珠、绿洲茗苑、江东印象、绿洲花园n城东板块：江东大道以东、湖北路以南n价格区间：4500-6900n代表项目：汇城上东、东方城、春晖家园、伟星蓝山、名仕苑、绿地世纪城、秀山湖壹号、恒泰达观天下、御景园、印象欧洲、颐园世家n中心区板块：湖北路以南，江东大道以西，印山路以北n价格区间：6500-7200n代表项目：朝辉
8、首府、剑桥公馆、明都财富广场、湖滨丽景、钟鼎悦城n城南板块：雨山路以南、江东大道以西n价格区间：5300-7000n代表项目：公元皇府、深业华府、泰和天成、天泽水岸、银河湾、凡尔赛公馆、金海岸名邸江东大道印山路湖北路东方明珠秀水山庄绿洲茗苑江东印象绿洲花园湖溪丽景汇成上东秀山湖壹号剑桥公馆钟鼎悦城明都财富广场朝辉首府金海岸名邸凡尔赛公馆深业华府泰和天成公元皇府天泽水岸银河湾东方城伟星蓝山绿地世纪城春晖家园颐园世家印象欧洲恒泰达观天下御景园整体市场据区域发展特性整体市场形成四大板块、其中城东，城南板块是市场供应主力区域市场格局整体市场市场供应压力大，大盘项目持续呈挤压式供应，据不完全统计：现市场
9、存量达8000套，潜在未备案上市量达到35000套市场供应城东2012年二季度一季度四季度三季度中心城北城南马鞍山市住宅市场供应图绿洲茗苑/总套数1500/未售套数1151绿洲花园/总套数1431/未售套数162剑桥公馆/总套数710/未售套数578钟鼎悦城/总套数1964/未售套数1854湖滨丽景/总套数280/未售套数232汇成上东/总套数4040/未售套数1088春晖家园/总套数4000/未售套数720东方城/总套数12000/未售9839绿地世纪城/总套数1018/未售套数715御景园/总套数1500/未售套数806-恒泰达观天下/总套数5000/未售套数4203印象欧洲/总套数105
10、6/未售套数756伟星蓝山/总套数4000/未售套数3130秀山湖壹号/总套数3000/未售套数1967深业华府/总套数8000/未售7605公元皇府/总套数508/未售套数344天泽水岸/总套数2000/未售套数658泰和天成/总套数1000/未售718金海岸名邸/总套数522/未售389凡尔赛公馆/总套数225/未售1782012年马鞍山新增供应住宅10227套，销售7319套，供需比为:0.71。滨江郡/总套数1600备注：蓝色代表已售，灰色代表未售。和泰国际花园/总套数1500东湖瑞景/总套数1800枫林佳园/总套数6007080面积区间901001101201301401501601
11、70汇城上东东方城绿地世纪城秀山湖壹号伟星蓝山二室三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫单位：平方米马鞍山代表楼盘主力面积分布图案名3040主力总价5060708090100110120130汇城上东东方城绿地世纪城秀山湖壹号伟星蓝山二室三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫单位：平方米马鞍山代表楼盘主力价格分布图案名二室：80-90三室两厅一卫：95-110三室两厅两卫：115-130二室总价：45-55万三室两厅一卫：60-70万三室两厅两卫：70-90万整体市场产品线主力面积高集中度，总价重合度高，客户资源竞争激烈产品类型竞争市场竞争项目主要源于区域品牌开发规模项目竞
12、争锁定序号案名案量（万）推量（m2）均价（元/）户型销售率1汇成上东5034826960102R/3R83.52%2剑桥公馆112319273342R/3R/4R56.29%3名仕苑2016072965642R/3R79.63%4东方城14035707859692R/3R/4R62.49%5悦城景苑1.51262665952R/3R82.41%6伟星蓝山3014898950442R/3R55.13%7印象欧洲104043457942R/3R75.31%8春晖家园5537662466742R/3R/4R96.63%9颐园世家83079759692R/3R59.20%10公元皇府970634715
13、42R/3R/4R29.55%11泰和天成124454665003R/4R68.69%12翡翠森林花园65436849422R/3R79.76%13银河湾2016679150153R/4R73.15%14恒泰达观天下606670860893R79.88%15和泰国际花园25/1 12 23 34 46 67 78 810101111131314145 512129 91515伟星蓝山：集开放式生态山体公园、五星级酒店、商业综合体及高档别墅区等，项目总占地近500亩，总建筑面积33万平方米。并在马鞍山市首次采用了意大利托斯卡纳建筑风格，与俊秀山体相得益彰，极力构筑人与建筑、自然和谐发展的宜居、休
14、闲环境。竞争市场项目在地段、规模、配套、产品、品质等方面不俱备完全的优势竞争态势东方城：项目占地691亩，总建近140万方。建成后有12000多户，约4万人，集生态型、多功能、复合型的大型综合社区。地块中部设居住中心风情商业，配套的学校、社区等公共设施结合中心统一考虑。汇成上东：项目占地315亩，总建筑面积50万方，共4040户，共56幢。整个社区的建筑形态包括627层的多层、小高层、高层以及公建配套和沿街商业。竞争大势建议：市场环境整体市场呈以价换量市场趋势，价格筑底逐渐形成，复苏迹象明显形势研判限贷+限购仍是市场宏观调控主线，但支持刚需置业的方向不会改变，市场将延续现有走势，成交量将平稳上
15、升市场格局据区域发展特性整体市场形成四大板块、其中城东，城南板块是市场供应主力区域，项目所属区域高层价格在5000-5800元/，市场供应市场供应压力大，大盘项目持续呈挤压式供应，竞争市场整体市场产品线主力面积高集中度，总价重合度高，客户资源竞争激烈；竞争项目主要源于区域品牌开发规模项目。项目在地段、规模、配套、产品、品质等方面不俱备完全的优势。依据市场走势研判及竞争市场情况，建议项目在销售上抢占先机，突显品牌价值同时，营造符合刚性需求的高性价比价值体系。AnalyzeSystem项目本体解析竞争大势研究项目发展定位及策略项目营销目标报告体系客群定位价格定位发展建议宏观市场整体市场竞争市场区域
16、认知项目属性产品属性项目目标下策略推广客群定位：主抓首置首改刚需需求客户客户类型购买诉求客群特征描述核心客户A、婚房需求年轻，、对总价敏感度高，可中小面积，作为过渡房居多B、家庭居住需求有一定经济基础，舒适性和城市化要求较高，需求以三房为主、总价适中，对子女教育及生活配套的便利性有高要求C、改善型原居住条件差，对社区氛围、景观、配套等有一定要求，对总价敏感度高重要客户D、刚性需求对总价敏感度高，看重产品性价比偶得客户E、投资客有升值潜力，低总价A、D、E类三房型主要消费群体B、C、E类两房型主要消费群体产品客群对应目标客户购买动机：1、信任开发商品牌2、看好片区的发展3、看好项目升值空间4、钟
17、爱项目配套价值5、看中项目产品6、彰显尊贵身份说明：以上价格均做为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。价格定位：通过项目周边主要项目比准打分修整，结合目前市场形式特征，推导出以下均价。5000元/综合素质标准案例本地块印象欧洲颐园世家森林花园地理位置/交通1510111211规模54443容积率53443使用率106776规划设计107787户型创新107766配套设施106876周边环境105787物业管理107787升值潜力158878合计得分10063707164权重100%100%35%30%35%权重得分1
18、0068.224.521.322.4销售价/元5002550058005000销售单价权重5415192517401750根据定价影响因素通过对项目市场类比楼盘进行市场比较定价，项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目标为导向：本项目的住宅价格定位：=本项目得分权重单价/权重总分=635415/68.25002元/综合素质标准案例本案印象欧洲金晖家园江南御花园地段1511111211外部交通2016171817周边住宅及人流量2522212422商业竞争环境2018161717项目物业条件108676项目物业结构109676合计得分10084778579权重100%100%40%40%20
19、%权重得分10080.630.83415.8项目首层市场价格1146411000120009000销售单价权重11000440048001800商铺价格定位：运用市场比较法，通过对项目周边沿街店铺项目首层比准打分修整，结合目前市场形式特征，得出项目首层均价，再推导出项目整体均价。楼层面积（）均价（元/）总销额（元）首层1315311500151259500二层13153690090755700三层190034506555000合计282068812248570200说明：n价值系数：地段、外部交通条件、周边住宅及人流量、商业竞争环境、项目物业条件，项目物业结构。n楼层价格差：商铺二层、三层价值
20、分别为首层60%、30%。n综合所述建议本案商业均价为8800元/备注：以上价格均做为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。价格定位：通过项目周边主要项目比准打分修整，结合目前市场形式特征，推导出以下均价。8800元/发展建议欧式园林与精致小品结合让生活更俱情趣突显项目品质园林景观景墙的设计城市绿化与小区景观的完美融合入口的精致格调细节小品的情趣感、彰显生活的诗意和精致丰富的小面积水景，营造景观的层次感遇水则发，活水聚财艺术围墙发展建议精装入户大堂，高层入户大堂气派美观，提升业主的尊贵感入户大堂AnalyzeSyste
21、m项目本体解析竞争大势研究项目发展定位及策略项目营销目标报告体系客群定位价格定位发展建议宏观市场整体市场竞争市场区域认知项目属性产品属性营销目标营销策略展示策略项目目标下策略推广营销目标营销周期：24个月至30个月价格目标：住宅均价5000元/，商铺均价8800元/，车位价格 7万/个销售目标：2013年5月开盘，24个月内售罄，销售套数住宅1852套，住宅面积181196.92,商铺28206.3销售金额约12.5亿。品牌目标：树立区域内标志性项目形象，塑造中冶置业市场认知度和美誉度目标分解：完成1852套意味着每月平均77套水平、日均2.5套销售进度；营销模式拓客策略一：借助合润资源对马鞍
22、山购房需求客群针对性直销，挖掘潜在客群；拓客策略二：针对地缘型社区业主及马鞍山企业采用电话直销、定制短信模式，拓展潜在客群；拓客策略三：大华广场等城市重要商业网点巡展活动，扩大品牌推广，吸引潜在客群；拓客策略四：利用报广、网络、户外等宣传途径，扩大宣传力度，提升项目美誉度；拓客策略五：正式开盘前10天，进行VIP卡客户认购，发展“客带客”客户；主动拓客策略使坐销变行销，化被动为主动淡市营销需主动推盘策略遵循大盘运营策略分三大组团六批次推售，挤压供应111122223333利润最大化：利用明星产品及强势资源，建立项目高端形象及价格认知持续旺销：大盘放量阶段，实现低风险可持续销售迅速回笼资金：快速
23、销售强势启动市场认知，实现资金回笼确保后期开发。价格策略结合项目的气质及项目市场背景，合润认为本项目以快速回收利润为先，因此，本项目的整体价格策略为：低开高走，小幅快调、快速销售，确保利润低开高走：初期采用较低价格入市，使得众多消费者认可本项目产品及性价比；小幅快调：价格在短期内小幅快频率的调整，以保证客户物业增值满足感；快速销售：以较低价格入市，确保销售速度，价格快速小幅提升促使积压客户快速购买；确保利润：小幅度快频率价格上调即稳定销售速度，又可确保价格提升为项目带来利润空间；5月上旬，一批开盘工程工程进度进度1月2月3月4月5月6月7月8月入市入市研判研判销售准备期销售准备期蓄客期蓄客期开
24、盘期开盘期持续热销期持续热销期工程形象进度：预售许可证取得并考虑形象展示面到位情况客户蓄水：保证客户量的充足，进而营造稀缺感受市场情况：充分考虑市场政策背景及市场因素，并考量传统淡旺季影响营销营销节奏节奏2月中下旬，销售中心、样板房交付使用9月中下旬，二批开盘营销节奏铺排展示策略销售中心具有会所功能，是开放式的生活会馆销售中心设置原则：n具有都市时尚意向n具有很强的昭示性n和整个项目风格协调；一层空间：n洽谈区、模型区、单体模型区、水吧服务区、控台区；二层空间：n大堂、艺术品陈列展示、电子展示、咖啡、雪茄、红酒体验区。展示策略现代简约风格、展示集约化空间，让中户变大户样板房AnalyzeSys
25、tem项目本体解析竞争大势研究项目发展定位及策略项目营销目标项目目标下策略推广报告体系客群定位价格定位发展建议宏观市场整体市场竞争市场区域认知项目属性产品属性营销目标营销策略展示策略知己低价，快速回笼资金？不断溢价，实现利润最大化本案该何去何从？低价售磬这只是一种短视行为，消费者反而容易得了便宜又卖乖资金回笼？如果今天我们仅仅是为了低价而来，那么，本次的提报应该就此结束，我们还有更大的目标！显然，项目的地块性质给予了市场安置房的形象认知，如何区隔及摆脱安置房的形象误区，从而谋得项目的不断溢价，实现利润的最大化，是本案接下来要达成的目标方向！今天我们拿什么拯救项目溢价及品牌形象的提升，实现叫好又
26、叫座，走得更远？拯救，建立于对自身的认知度以事实为依据优势(Strength)劣势(Weakness)威胁(Threat)机会(Opportunity)1、大商圈：位居欧尚商圈核心带，离市中心10分钟之内车程，超市、商场、医院等大配套一应俱全；2、经济适用房的价格，价值洼地；3、大社区：18万方大生活4、大教育：社区幼儿园、小学、建中，一站式教育体系5、大景观：社区外东湖公园之滨、梅山公园之畔，四周群山，社区内约10000平米园林景观，构筑多重生态景观；6、大品牌：中冶集团，中国建筑500强企业；1、虽然受政策调控影响，但刚性需求依然强劲；2、项目85106平的产品，恰好是刚需主力；2、由于城
27、市规模不大的特殊性，项目客群可以超越所在区域，面向全市；3、由于价格实惠近人，面对的竞争相对宽松；1、由于地块的安置房性质，已经形成安置房的认知误区，导致降低项目的形象及档次；2、项目所在区域城市化观感较差，区域形象有待提升；1、面临同区域江南御花园、印象欧洲等项目一定程度的低价竞争 项目分析扬长避短无限放大本案核心优势大商圈：欧尚商圈核心带，离市中心很近，超市、商场、中学、幼儿园等大配套一应俱全，区域发展前景不可限量，一套房子不仅收获城市未来，而且能尽享生活所有；经济适用房的价格，享受大社区、大品牌、大教育、大配套、大景观，真正的价值洼地，马鞍山绝无仅有；马鞍山最具性价比、最实在的房子选择我
28、们的房子会是一群怎样的人？根据前面市场部分对目标客群的理性分析，我们对客群的定义：一群追求理性务实、不带幻想的幸福主义者给爱情一个甜蜜的所在给婚姻一个幸福的所在给漂泊的家庭一个安定的所在需求点目标人群需求共性恋爱族婚房族一家三口给幸福一个所在给漂泊的亲情一个温暖的所在亲情漂离族他们具有什么样的共性？大社区85106平甜蜜二房、亲情三房享受18万方大社区生活，幸福一步到位大教育社区幼儿园、社区外的小学、建中，一站式大教育体系，铺就孩子锦绣前程，描绘幸福蓝图大配套社区内商业配套以及欧尚商圈超市、场、医院等360度配套，365天的幸福生活大景观社区内约1万方园林以及社区附近的东湖公园、梅山公园、群山
29、等多重生态景观感受花样幸福人生对接项目核心优势，显然我们能够满足他们所需大商圈欧尚大商圈核心地带，离市中心10分钟之内车程，事业与生活的平衡掌控，幸福触手可及马鞍山最具性价比、最实在的房子基于挖掘项目与客群两者之间的最佳契合点，项目定位为：甜蜜社区，幸福样板甜蜜社区：项目作为“马鞍山最具性价比、最实在房子”的价值体现，实惠如糖果般甜蜜，符合目标客群“务实、成熟理性的消费观”；幸福：“幸福”与“甜蜜”是一对孪生兄弟，具有内在的统一，它是目标客群幸福梦想所在；样板：一座城市的幸福人居榜样，提升项目形象，占据市场制高点；甜蜜社区，幸福样板 这不是标榜的概念，也不是虚无的说辞，它是一种幸福生活情怀,它
30、是一种生活的标准，更是一种生活的细腻质感。我不喜欢陌生人，所以和陌生人都成了朋友它在成长，我们的感情也在成长你是我最大的快乐，当然，还有我们共筑的爱巢不知什么时候起，日子慢了下来我不在家，就在楼下的花园里老鹰抓小鸡，在这里从不过时对于我们家，幸福其实很简单亲密无间的甜蜜惊喜不断的偶遇纯真快乐的童年简单充盈的幸福以上片段是居家细节的生活写照更是项目无比骄傲的幸福影像幸福里所以，我们为本案找到一个最简单而最丰富的名字：从案名本身特征分析，幸福里是几个很容易引发人感性联想的文字，这是一个充满幸福感的感性名字。所以，从感性层面去唤起目标客群内心对幸福的渴望，引发马鞍山人对幸福的强烈需求，必将达到事半功
31、倍却又深入人心的功效，从情感方面树立起楼盘别具一格的品牌形象。项目广告语：幸福像花儿一样项目品牌项目定位广告语品牌调性鲜明品牌形象幸福里甜蜜社区幸福样板幸福像花儿一样简约/明快/人文/精致/感性项目品牌DNA集成VI视觉系统示意灿烂的花朵、温暖的色彩、幸福的笑脸幸福的视觉联想知胜知胜推广制胜活动制胜渠道制胜推广制胜2012年11月2013年1月造势期形象期宣传主线2月销售中心及样板房开放9月第二批开盘引发关注，全城造势引发关注，全城造势演绎期价值解构，生活演绎价值解构，生活演绎阶段传播推广执行形象树立，制造影响形象树立，制造影响2013年2月2013年5月2013年6月2013年10月5月第一
32、批开盘第一阶段：造势期引发关注，全城造势时间：2012年11月2013年1月悬念造势一：硬广悬念造势二：硬广项目形象导入：硬广项目形象导入：户外现场包装项目形象导入：围墙项目形象导入：道旗第二阶段：形象期形象树立，制造影响时间：2013年2月2013年5月形象树立：户外形象树立：硬广针对婚房族形象树立：硬广针对恋爱族形象树立：硬广针对一家三口形象树立：硬广针对亲情漂离族第三阶段：演绎期价值解构，生活演绎时间：2013年6月2013年10月价值解构：社区园林价值解构：幼儿园价值解构：东湖公园价值解构：梅山公园活动制胜营销活动推广方式：以时间节点为线索，逐一展开主题营销活动节点一：圣诞节（12月2
33、4）推广主题：幸福嘉年华圣诞节单身派对借助圣诞节点，在商业中心举办大型单身派对，旨在马鞍山制造话题，促使项目一炮打红，迅速扩大项目关注度及影响力。推广内容：具体方式：1.到场单身男女，在许愿墙留言，留下自我介绍的一句话，及手机号码；2.自由给感兴趣的人发短信，相约见面；3.夜晚烟花晚会，制造气氛。节点二：元旦（节点二：元旦（1 1月月1 1）推广主题：你幸福吗？你幸福吗？推广内容：国庆期间中央电视台的街头采访类节目你幸福吗，近期颇受中国社会关注，引起很大反响。为了配合本阶段的推广造势，元旦期间与马鞍山当地的报纸、电台和电视台进行联动，推出街头采访城内各行各业人士你幸福吗、真人秀大型讨论你幸福吗
34、等形式的节目，融入项目的定位概念，形成全城话题，进一步聚焦全城关注。节点三：春节（节点三：春节（2 2月月1010）推广主题：春节送福春节送福推广内容：1.在市区内大范围密集派发福字DM，强化项目定位概念； 2.对来访登记的目标客户，送桔子一箱，寓意大吉大利（以数量限制，送完则止）。节点四：情人节（2月14日）推广主题：幸福情人节推广内容：1.与西餐厅、咖啡厅联合，为提供创意幸福餐盘纸；2.看楼送西餐厅优惠券、情人节戒指、挂饰等小礼品。节点五：妇女节（节点五：妇女节（3 3月月8 8日）日）推广主题：爱她，就给她幸福爱她，就给她幸福推广内容：1.通过报广软文等新闻话题报道，引爆男人该让女人幸福
35、的话题； 2.看楼派发幸福黄手帕。幸福黄手帕的典故源自日本电影幸福的黄手帕。当兵的勇作终于盼来回家的一天，但他心里却充满了愧疚和忐忑。因为过了这么多年，他不知道妻子是否还是孤单一人在等着他。于是他给妻子千惠子写了一封信。协议如果在他回家的时候，屋外挂着一条黄手帕，那么，说明千惠子还是爱着他的，他可以回家去。否则就掉头离开。结果，当他回家的那天，他看到了整棵树上都挂满了幸福的黄手帕。从此，黄手帕就成了幸福的象征。节点六：劳动节（5月1）推广主题：“幸福马鞍山人500张幸福笑脸摄影图片”发布仪式推广内容：请五位新闻摄影师用一个月时间在城内拍摄500张洋溢着幸福笑意的人物特写照片并编辑成册，或直接用
36、征集的方式收集这些照片，用生活中真实人物的幸福笑脸能产生动人的感染力。这些笑脸集中起来于五一期间晚上在大型商业广场投射于建筑物或大屏幕上，作为“500张幸福笑脸摄影图册”正式发布仪式及拉开项目开盘序幕，为开盘做好铺垫，加大临门一脚。节点七：端午节（6月23）推广主题：粽情佳福端午民俗文化节推广目的：借助端午节，与当地政府联合开展端午民俗文化节，传承中华传统文化，通过温情的凝聚关注，展示项目品牌的亲和力，延伸项目开盘后的良好势头，保持案场人气。活动内容：1、民俗讲座知名民俗学者讲授端午民俗文化起源、发展、特征、元素2、互动活动展示许多记忆中的端午节老物件，动手制作香袋、虎头鞋、蛋罩、粽子、艾草让
37、人无比怀念幼时无忧的时光。节点八：9月份推广主题：莘莘学子全家福推广内容：凭录取通知书，即可获得一张由【幸福里】提供的，知名摄影机构拍摄的“幸福时刻全家福”一张，和印有LOGO的相框一个，主攻潜在的“一家三口”或“三代同堂”家庭。节点九：教师节（9月10）推广主题：教师的幸福时刻教师节期间，与学校联合，以教师的幸福时刻为主题发起征文活动，主攻教师群体。推广内容：节点十：国庆节（10月1）推广主题：浪漫幸福时光教堂集体婚礼推广内容：在马鞍山市公开征集并邀请100对新人于教堂里证婚及举行集体婚礼，向全市公众展示和演绎100对新人的幸福时刻，再一次掀起全城对项目的关注，为第二批房源开盘造势。渠道制胜
38、一、三大区域拓展1、一个中心：以雨山区为核心根据地，在目标客户集中的商业场所或购物场所必经渠道处设置临时展点，针对客户进行展销，精确打击。2、多条渠道：分别到花山区、博望区等区域，选出多处行之有效的商业场所或购物场所，设置临时展点，进行阶段性的展销工作。活动配合：邀请巡展所积累的客户，阶段性地举行项目推介会或与相关知名团体单位进行跨界合作，联合推介，驱动销售。临时巡展：通过在超市、商业广场、步行街等场所设置临时展位，展示项目优势，以巡展队伍进行精准拦截客户。陌生拜访：在设置的临时展位，巡展队伍通过拦截陌生拜访的方式，运用统一说辞及资料投递，将客户邀请至展位了解相关项目信息，发出活动邀请。电话邀
39、约：运用收集到的电话名单（主要是陌生拜访及其它所积累的客户），再次进行电话邀约客户参加活动。运作模式外展区域雨山区花山区博望区临时巡展点大型超市、商业广场、步行街大型超市、商业广场、步行街大型超市、商业广场、步行街巡展活动配合项目推介会项目推介会项目推介会时间开盘前2个月开盘前2个月开盘前2个月外展人员外展1组外展2组外展2组物料配合太空架、户型、折页、活动邀请函等太空架、户型、折页、活动邀请函等太空架、户型、折页、活动邀请函等运作执行二、三大渠道创新区域锁定媒介渠道开发创新礼品渠道开发创新现场渠道包装创新A、现场渠道包装创新1.人性化的样板间。参考方案：按照天伦之乐、三口之家、新婚燕尔等年龄
40、划分设置。2.样板间的气氛营造，从细节营造一种充盈的幸福感。打开衣柜里，是整整齐齐的衣服，鞋架上各式各样的鞋子，拉开冰箱门，是色彩缤纷的料，这些实在的物件，就是一种微妙的温馨幸福存在。3、特殊展示：幸福真人show开盘期间，在售楼部到样板房的路上，找演员模特扮演各个幸福的场景。营造一种真实温馨的氛围。展示内容：B、礼品渠道开发创新1、以【幸福里】LOGO为主体的，胸章、戒指、项链吊坠2、幸福象征意义的礼品：幸福黄手帕、代表幸福的其它礼品3、道具开发：相框等；挂坠戒指手机链C、媒介渠道开发创新1.孕妇体检的病历夹；目的：以幼儿园学区房，主攻孕妇2.医院产房门口包装目的：以幼儿园学区房，主攻孕妇家人3.民政局结婚登记处的照片袋目的：以婚房概念，主攻结婚一族推荐场所：n汽车4S店、加油站主攻有车一族n影院、商场、超市重点针对恋爱族、婚房客群n写字楼主攻企业白领等人群n幼儿园、小学主要针对学区需求n西餐厅、咖啡厅、休闲会所主攻小资人群推广形式：n汽车4S店、加油站以物料、纸巾盒进驻为主n影院、商场、超市物料进驻，外展派单，商家联盟资源共享n写字楼楼宇广告、派单、企业团购优惠n西餐厅、咖啡厅、休闲会所布置物料、插页派单、餐盘纸为主n幼儿园、小学物料派发、液晶屏三、五大场所推广
