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1、济宁市天娇房地产前言前言1.区域借势与融合区域借势与融合 这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。2.确定发展方向确定发展方向 本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。3.销售与招商的节奏把控销售与招商的节奏把控 销售为重，招商先行，产市场所需，以招商带动销售，事项资金的良好循环。4. 本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准确，如有偏颇之处，敬请海涵。目录目录大环境篇项目概况
2、篇规划建议篇定位建议篇大环境篇 | | 大环境篇大环境篇 | | 1 1 区域位置区域位置: : 嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。2 2 基本概况：基本概况：嘉祥县总面积968平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，每年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士。嘉祥概况嘉祥概况大环境篇大环境篇1.城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能
3、，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。2.2.20102010年全年实现地区总产值年全年实现地区总产值160160亿元，增长亿元，增长16.216.2，全社会固定，全社会固定资产投资资产投资102102亿元，增长亿元，增长30.130.1，社会消费品零售总额，社会消费品零售总额5252亿元，亿元，地方财政收入地方财政收入6.36.3亿元。亿元。嘉祥县2011年政府工作报告经济发展经济发展大环境篇大环境篇国家政策国家政策大环境篇大环境篇提高一套房、第二套房首付及利率提高一套房、第二套房首付及利率商商业贷款禁止款禁止购房房大城市限大城市限购房房产税税公公积金金贷款款频繁加息繁加息商商业地地产不
4、受限制不受限制要点提示要点提示宏观楼市解读宏观楼市解读市局判断：市局判断：1.政府调控政策加码，2011年1月14日上调商业银行存款准备金率0.5个百分点，4月再次上调0.25个百点，银行流动性减少，信贷政策继续限制投资需求，二套房贷款成本加大，还款压力增大，市场进入僵持角力阶段；2.百姓购房心理预期受影响，投资和投机弱化，刚性需求和改善性需求比重大幅提升。3.2011年房地产市场竞争关键是客源，客户渠道优势是取得竞争主动权的核心。4.4、商业地产则完全不受政策的影响，有望成为游资出口，迎来“商业地产的春天”国家政策国家政策大环境篇大环境篇 新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常
5、务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作2011年的房产调控拉开了帷幕。主要条款主要条款关键内容关键内容点评点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易
6、成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前二套房贷首付款比例为50%国家政策国家政策大环境篇大环境篇5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房
7、价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2 套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1 套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费行行情情回回顾顾20082008年楼市由于宏观政策的调控，需求受
8、到抑制，成交量为减少，年楼市由于宏观政策的调控，需求受到抑制，成交量为减少，环比大幅缩水。环比大幅缩水。20092009年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过0707年年的水平。的水平。20102010年又是一个调控年，但是楼市无论是在成交量和成交价格方年又是一个调控年，但是楼市无论是在成交量和成交价格方面都出现增幅，未受到调控的影响面都出现增幅，未受到调控的影响虽然受到调控，相比虽然受到调控，相比0808年的冷淡，年的冷淡，20102010年楼市坚挺。年楼市坚挺。后市预判后市预判供需关系转变，短期内价格趋稳并可能出现结构性下调供需关系转变，短期内价格趋稳并可
9、能出现结构性下调20112011年年1-31-3月份，调控已初见成效，北京等一线城市，价格开始出现下浮月份，调控已初见成效，北京等一线城市，价格开始出现下浮波动，同时成交量下跌；但三、四线城市波动不大，仍是稳中有升；波动，同时成交量下跌；但三、四线城市波动不大，仍是稳中有升；宏观楼市解读宏观楼市解读政策影响分析政策影响分析大环境大环境严控严控“用银行的钱炒房用银行的钱炒房”一次性付款将是多次置业者的一次性付款将是多次置业者的付款趋势付款趋势投资房产的门槛大大提高投资房产的门槛大大提高贷款投资的回报大大降低贷款投资的回报大大降低商业地产则不受影响商业地产则不受影响第第3 3套：禁止贷款（限购）套
10、：禁止贷款（限购）第第2 2套：套：1.11.1 标准利率，首付标准利率，首付50%50%（禁公积金和商业贷款）（禁公积金和商业贷款）第第1 1套：利率优惠取消，首付套：利率优惠取消，首付30%30%（禁止异地贷款）（禁止异地贷款）梯度层层调控梯度层层调控大环境大环境政策影响分析政策影响分析项目篇项目篇项目概况篇区位区位项目概况项目概况 本案处在嘉祥县建设路与获麟路交界处，属区域中心商圈位置，周边商业配套成熟，人气旺盛，但近期中央华府、冠亚上城等近在咫尺的项目纷纷面世，且与本案产品形态类似，抢占客户资源。项目概况项目概况鸟瞰图鸟瞰图项目概况项目概况前期规划指标前期规划指标项目概况项目概况区域市
11、调简要区域市调简要迎风路的餐饮分为低档餐饮和高档餐饮。低档餐饮主要分布在嘉祥美食城内，里面的商铺一般在60左右，租金从10000-20000元都有，而且每个月每个店都有180-260元的摊位费。（租价0.67元/天.平，售价约5500元/平米）顾客：周边卖衣服或路过的人，还有学生、民工等，店主抱怨租金太高且每年都在涨 。中档餐饮主要分布在迎风北路与演武路，一般300-500左右，一层大厅，二层是单间，租金每年3万元左右，消费群都是周边的人与身边的朋友。其中巧媳妇、金典肥牛生意较好，因为巧媳妇饭菜物美价廉，服务好。金典肥牛装修豪华，是一个大型的酒店，共600左右，消费群体都是事业单位，有钱人士，
12、其他店生意平平。 演武路的餐饮基本是小型餐馆与火锅店，每家租金每年基本都在4万-6万元，面积基本是150-200，部分小店40左右的租金都能达到3万，生意好的店铺，店主有另开店铺的打算。消费群体都是周边居住者与周边单位的人，客流量较多，但停车不方便。经营此行业的本地人与外地人的比例为7:1。项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要项目概况区域市调简要服装鞋帽行业服装鞋帽行业商业步行街以男女服装、内衣、鞋业为主，30平方左右的租金3万，40平方的4万。往里一点的小面积商铺两万多，也就与青年路交汇的地方，房租高一些。利润不多，面对乡镇低消费人群。福祥商贸城里多时尚潮流女装，小面积10平方多点的租金
13、7000元至9000元年，管理费15元月。中心街西段，也主要经营一些专卖高档产品，两间商铺租金7万，一间3万，再往西一些是建筑公司租给经营者的，一间2万年。建设路上的一间18000元年，两间40000元年。该路段客流量不多，前来购物的大部分都是回头客或者慕名而来的客户，一般都是高档消费人群。获麟街东段，路北的店铺从东至西房租递增，一间15000元年，大点的2万多，路南店铺面积大些2万多至3万元。获麟街西段租金13000元年一间，25000元年两间。花园附近的房租要高些像以纯专卖店那样稍微大些的要10多万年。算是嘉祥最好的品牌云集地。项目概况区域市调简要项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要
14、五金建材五金建材主要分布在兖兰路的两侧，基本都是些没有装修的低档店铺，租金相对较低。兖兰西路一带，店铺面积相对较小，大约在30-50之间，30左右的店铺年租金在3000元左右。汽车站一带，80左右的店铺年租金在3万元左右，向东至萌山商场一带，80左右的店铺年租金在1万元左右。这条路上的商户大多都在此经营了很多年，最长的有20多年，最短的也有2、3年，都有固定的客源，多供应工厂或工地。对车流量要求较高，所以认为本行业适合分布在交通干道的两侧。如果开分店或租店铺，部分商户首选钢材市场，因为本行业聚集，所以商户多能接受本行业一条街的商业街模式。项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要曾子像 建建 设
15、设 路路呈 祥 大 道水利局北北 外外 环环演武小区高豪房地产开发，住宅已售磬，商铺元平元平仅剩东西临街套，定金可退，面积.平米业态：医疗，服务，t获麟街14家二层或三层，平,年租万，业态：餐饮，公司，便利店，广场花园小区家,一层，平；租金：一年元；业态：餐饮，服饰，家居建材家,二层平；一年万；业态：服饰，邮政，书店，家具，便利店，t北演武路项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要家，一层，业态：商品，工艺美容美发,药店；租金：元年-元年幼儿园山演武 路获麟街小道小道迎凤路武成路家，二层或三层，业态：专卖，连锁店，摄影租金：元元年8家。一层业态：摄影，商品，服装代理空地演武商贸城美国加州牛肉，
16、便利店,小超市，共五家，二层家一层业态：美容餐饮，小商品门诊，幼儿园,商铺，共家，二层学校7家，一层商铺业态：摄像，超市，娱乐简易门头房简易门头房，业态：超市,餐饮项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要建设路中心大街获麟街文化路演武路居民区财政局二层，家业态：专卖，服饰，面点，化妆品三联家电现代家电城商贸市场，漏天摊位家二层学校家一层，租金：.万万年面积：平业态：储蓄，双语学校，服装，精品店家商铺二层，租金：万年，平业态：服装，鞋帽，手机，小商品大福源超市家，租金：元年；业态：家电，摄影，餐饮华星手套厂(100人左右记件工资）利民祥聚苑花园（商住楼四层，济宁利民开发，16户底商在售，建筑形态
17、：一层和两层一层售价：8800元/平两层4800-5800元/平（可优惠）；面积：100-128平：项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要建设路中心大街文化路青年路华联，农行，三联药店家，二层，租金：万万，业态：药店，钻石，鞋类，手机专卖店福祥商贸城福祥商业步行街华祥家具城建设中的三层商铺七家二层平左右租金：万到万业态：婚纱，家电农行家一层或二层业态：诊所，电器，茶叶，土产品，简易饭馆简易门头房超市，邮政项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要建 设 路兖 兰 街青 年 路武 成 路一层商铺，租金：6000-8000元/年；面积：60平-100平；业态：服装，五金，装饰业态：家庭用品，果品，
18、新华书店，工商行政管理租金：1万商贸市场，业态：面料，服装，小商品；租金：20元/米萌山市场29家。租金：1万-2万面积：30平米左右，业态：五金，洁具，家具，水暖建材一层简易门头，50平左右租金：8000元/年业态：家庭用品简易饭馆，五金配件华祥家具城汽车站69家，一层或二层，业态：五金，装饰，酒店，招待所，租金：一层，3000-4000元/年。2层：2000元左右，面积：12-60平嘉祥鸿胜手套公司一层，自建门头，业态：五金装饰福祥步行街百成汇服装城8家，一层业态：服饰华联11家。一层，业态：专卖，服饰，音像，鞋包，金店项目概况项目概况区域市调简要区域市调简要项目概况项目概况总结总结1.1
19、.结构不合理结构不合理 商业种类齐全但结构不合理，特色不明显，经营档次参差不齐；2.2.呼唤商业平台呼唤商业平台 嘉祥城区的铺位2000多个，布局缺乏合理规划，商业体系不明确，难以形成聚集效应，人流不能共享3.3.商业街特色街商业街特色街较少且业态比较凌乱，需要进行整合与品牌化管理；4.4.社区商业中心社区商业中心层次较低， 商业网点覆盖率较低，需进一步发展完善；5.5.社会保障服务滞后社会保障服务滞后 商业经营方式落后，经营规模小,市场经营环境和社会服务体系不完善;6.6.专业市场专业市场档次较低，需进一步提升；7.7.商业业态商业业态的发展不够合理、新型业态比重不高；项目篇项目篇项目概况篇项目篇项目篇个案参考个案参考项目篇项目篇个案参考个案参考个案参考个案参考定位建议篇定位建议定位建议定位建议定位建议案名思考案名思考定位建议定位建议主题思考主题思考定位建议定位建议业态思考业态思考定位建议定位建议业态思考业态思考定位建议定位建议业态思考业态思考规划建议篇规划建议规划建议规划建议规划建议1 1规划建议规划建议2 2规划建议规划建议3 3规划建议规划建议4 4规划建议规划建议5 5规划建议规划建议6 6规划建议规划建议7 7规划建议规划建议8 9 108 9 10
