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1、第三章第三章第三章第三章 房地产开发项目的可行性研房地产开发项目的可行性研房地产开发项目的可行性研房地产开发项目的可行性研究究究究 CH3-2本章内容开发项目经营方案与评价参数选择开发项目经营方案与评价参数选择2财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算4房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算3 3可行性研究概述可行性研究概述3 1房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制5可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写7不确定性与风险分析不确定性与风险分析3 6CH3-3第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的 1
2、、含义、含义可行性研究是在建设项目的可行性研究是在建设项目的投资前期投资前期，通过对项目的，通过对项目的投资环境和条件投资环境和条件调查调查研究，对各种研究，对各种建设方案建设方案、技术方、技术方案以及项目建成后的生产经营方案案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性实施的可能性、技技术先进性术先进性和和经济合理性经济合理性进行进行分析分析和和评价评价的过程。的过程。 2、可行性研究的根本目的、可行性研究的根本目的实现项目决策的科学化、民主化实现项目决策的科学化、民主化是减少或避免投资决策的失误是减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济、社会和环境效益提高项目开发建设的经济、社会和环境效
3、益CH3-4第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用 申请项目核准的依据申请项目核准的依据是项目投资决策的依据是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是下阶段规划设计工作的依据是下阶段规划设计工作的依据CH3-5第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述IV、项目评估与决策、项目评估与决策III、详细可行性研究、详细可行性研究II、初步可行性研究、初步可行性研究I、投资机会研究、投资机会研究10%20%30%可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段CH3
4、-6第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段三、可行性研究的工作阶段 1、投资机会研究、投资机会研究该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资估算的精确度为投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的，研究费用一般占总投资的0.2-0.8% CH3-7第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段三、可行性研究的工作阶段 2、初步可行性研究、
5、初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：n分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定否投资的决定n是否有进行详细可行性研究的必要是否有进行详细可行性研究的必要n有哪些关键问题需要进行辅助研究有哪些关键问题需要进行辅助研究精度可达精度可达20%，费用约占总投资的，费用约占总投资的0.25-1.5%CH3-8第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段三、可行性研究的工作
6、阶段 3、详细可行性研究、详细可行性研究是项目投资决策的基础是项目投资决策的基础是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤的关键步骤估算精度在估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的，所需费用，小型项目约占投资的1.0-3.0%，大型复杂的工程约占，大型复杂的工程约占0.2-l.0% 4、项目评估与决策、项目评估与决策CH3-9第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （一）项目概况（一）项目概况项目名称、开发建设单位；项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目所在地周围的环境状况，主
7、要项目的地理位置，项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；行性；项目的性质及主要特点；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。可行性研究工作的目的、依据和范围。CH3-10第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方
8、案的制定（1）土地调查）土地调查（2）人口调查）人口调查（3）调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数）调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等润额等（5）调查各种管线）调查各种管线（6）调查其他地下、地上物）调查其他地下、地上物（7）制定拆迁计划）制定拆迁计划（8）制定安置方案）制定安置
9、方案CH3-11第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （三）市场分析和建设规模的确定（三）市场分析和建设规模的确定具体内容包括具体内容包括：n市场供给现状分析及预测市场供给现状分析及预测n市场需求现状分析及预测市场需求现状分析及预测n市场交易的数量与价格分析及预测市场交易的数量与价格分析及预测n服务对象分析服务对象分析n租售计划制定租售计划制定n项目建设规模的确定项目建设规模的确定CH3-12第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （四）规划设计方案的选择（四）规划设计方案的选择（1）市政规划方案选择）市
10、政规划方案选择（2）项目构成及平面布置）项目构成及平面布置（3）建筑规划方案选择）建筑规划方案选择 （五）资源供给条件分析（五）资源供给条件分析主要内容包括：建筑材料，施工力量，项目施工期间主要内容包括：建筑材料，施工力量，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。CH3-13第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （六）环境影响评价（六）环境影响评价建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起建设
11、地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。论和环境影响分析，存在问题及建议。n随着城市内随着城市内化工企业化工企业逐渐搬出中心区，对化工企业原址逐渐搬出中心区，对化工企业原址的开发，将面临如何的开发，将面临如何检测污染的土壤检测污染的土壤，如何，如何“消毒消毒”以以及后期风险评估的问题。及后期风险评估的问题。 n在在污染风险污染风险的土地作为的土地作
12、为开发居住利用时开发居住利用时，应进行，应进行风险评风险评估估，以评价人体暴露在这样环境下的，以评价人体暴露在这样环境下的健康危害健康危害，并提醒，并提醒居民居民做出相应防范做出相应防范。 CH3-14第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （七）项目开发组织机构和管理费用的研究（七）项目开发组织机构和管理费用的研究拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。 （八）开发建设计划的编制（八）开发建设计划的编制（1
13、）前期开发计划）前期开发计划（2）工程建设计划）工程建设计划（3）建设场地的布置）建设场地的布置（4）施工队伍的选择）施工队伍的选择CH3-15第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （九）项目经济及社会效益分析（九）项目经济及社会效益分析（1）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。分。（2）项目投资来源、筹措方式的确定。）项目投资来源、筹措方式的确定。（3）开发成本估算。）开发成本估算。（4）销售成本、经营成本估算。）销售成本、经营成本估算。（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入
14、估算。）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。（6）财务评价。）财务评价。（7）国民经济评价。）国民经济评价。（8）风险分析。）风险分析。（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。CH3-16第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 （十）结论及建议（十）结论及建议（1）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。项目的可行性，并推荐最佳方案。（2）存在的问题及相应的建议。）存在的问题及相应的建议。CH3-17第一节第一节 可行性
15、研究概述可行性研究概述五、可行性研究的步骤五、可行性研究的步骤接受委托接受委托调查研究调查研究方案选择和优化方案选择和优化财务评价和综合评价财务评价和综合评价编制可行性研究报告编制可行性研究报告CH3-18第二节第二节 开发项目经营方案与评价参数选择开发项目经营方案与评价参数选择一、构造评价方案构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。供评价比较的具体开发经营方案。要点：要点：项目是否分期进行以及如何项目是否分期进行以及如何分期分期、项目拟建设、项目拟建设的的物业类型物业类型及不同物业类型的及不同物业类型的比例比例
16、关系、关系、建筑面积建筑面积的的规模和规模和物业档次物业档次、合作方式合作方式与合作条件、拟投入与合作条件、拟投入资本资本金的数量金的数量和在总投资中的比例、和在总投资中的比例、租售与自营租售与自营的选择及的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。方案中加以明确。CH3-19第二节第二节 开发项目经营方案与评价参数选择开发项目经营方案与评价参数选择二、项目评价的基本过程二、项目评价的基本过程CH3-20第二节第二节 开发项目经营方案与评价参数选择开发项目经营方案与评价参数选择三、选择基础参数三、选择基础参数时间类参数时间
17、类参数n包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）或月）融资相关参数融资相关参数n贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的投资的35%收益相关指标收益相关指标n出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率评价标准类指标评价标准类指标n基准收益率、目标
18、成本利润率、目标投资利润率、目标基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标投资回报率等指标CH3-21第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算一、物业配比模拟与类型确定一、物业配比模拟与类型确定经验值法经验值法n确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比n缺点缺点：粗糙、落地性不强：粗糙、落地性不强配比计算法配比计算法n占地面积占地面积8万平米，容积率万平米，容积率1.0l联排、多层占地比例为联排、多层占地比例为X、Yl构建模型构建模型 X+Y=1 0.6SX+1.2SY=81.0l最后根据物业类型占
19、地面积比例，计算不同容积率下最后根据物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积的建筑面积CH3-22第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算房地产项目总投资房地产项目总投资 是指在是指在开发期内开发期内投入的全部资金投入的全部资金以及以及维持开发企业正常经营维持开发企业正常经营活动的活动的周转资金周转资金，主要包，主要包括开发建设投资和经营资金。括开发建设投资和经营资金。开发建设投资开发建设投资 是指在开发期内完成是指在开发期内完成房地产产品开房地产产品开发建设发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、所需投入的各项费用，主要包括
20、：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。及不可预见费用等。 经营资金经营资金 是指用于开发企业是指用于开发企业日常经营日常经营的周转资金。的周转资金。 CH3-23第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算投资估算的范围投资估算的范围（总投资构成总投资构成）n土地费用土地费用n勘察
21、设计和前期工程费勘察设计和前期工程费n房屋开发费房屋开发费n其他工程费其他工程费n开发期间税费开发期间税费n管理费用管理费用n销售费用销售费用n财务费用财务费用n不可预见费不可预见费CH3-24第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 1、土地费用、土地费用征地拆迁费征地拆迁费n集体土地征收费用集体土地征收费用l土地使用权出让金土地使用权出让金l城市基础设施建设费城市基础设施建设费l土地开发建设补偿费土地开发建设补偿费 n城市房屋拆迁费用城市房屋拆迁费用l土地使用权出让金土地使用权出让金l城市基础设施建设费城市基础设施建设费l房屋征收补偿安
22、置费房屋征收补偿安置费l相关费用相关费用 CH3-25CH3-26CH3-27第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 1、土地费用、土地费用出让地价款出让地价款土地转让费土地转让费n土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费地使用权的转让费土地投资折价土地投资折价土地租用费土地租用费n土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，的初期投
23、资，但在房地产项目开发中较为少见但在房地产项目开发中较为少见CH3-28第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 2、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费项目的规划、设计、可行性研究费用项目的规划、设计、可行性研究费用n规划设计费为建筑安装工程费的规划设计费为建筑安装工程费的3%左右左右n可行性研究费占项目总投资的可行性研究费占项目总投资的1%3%n水文、地质勘探费用一般为设计概算的水文、地质勘探费用一般为设计概算的0.5%左右左右“三通一平三通一平”等土地开发费用等土地开发费用n主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地主要包括地
24、上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用平整费用和通水、电、路的费用CH3-29第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 3、房屋开发费、房屋开发费建筑安装工程费建筑安装工程费n是指建造房屋建筑物所发生的是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用建筑工程费用、设备采购费用设备采购费用和和安装工程费用安装工程费用等。等。基础设施建设费基础设施建设费 n是指是指建筑物建筑物2米以外米以外和和项目用地规划红线以内项目用地规划红线以内的各种的各种管线管线和和道道路工程路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、，其费用包括供水、供电、供气、排污
25、、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。线、干管、干道的接口费用。 “室外工程费室外工程费 ”公共配套设施建设费公共配套设施建设费 n是指是指居住小区内居住小区内为居民服务配套建设的各种为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配非营利性的公共配套设施套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 “附属工程附属工程费费”CH3-30第三节第三节 房地产
26、开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 4、其他工程费、其他工程费其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。用。一般按当地有关部门规定的费率估算。一般按当地有关部门规定的费率估算。 5、开发期间税费、开发期间税费固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税（
27、现暂停征收）、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、建材发展基金、人防工程费等。用设施建设费、绿化建设费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 CH3-31第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 6、管理费用、管理费用管理费用是指管理费用是指房地产开发企业房地产开发企业为为组织组织和和管理管理开发经营开发经营活动而发生的各种费用。活动而发生的各种费用。主要包括主要包括：
28、管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。损失以及其他管理费用。管理费用可按项目总投资的管理费用可按项目总投资的3%5
29、%估算估算 CH3-32第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 7、销售费用、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。理费、销售服务费及销售许
30、可证申领费等。CH3-33第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算二、投资估算 8、财务费用、财务费用财务费用是指企业财务费用是指企业为筹集资金而发生为筹集资金而发生的各项费用。的各项费用。主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占
31、利息的复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左左右。右。 9、不可预见费、不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和程度，以上述各项费用之和（前（前8项）项）的的3%7%估算。估算。CH3-34第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算三、资金使用计划三、资金使用计划开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年
32、、季度、月为在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。度付款的具体情况。 CH3-35第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算四、收入估算与资金筹措四、收入估算与资金筹措 1、收入估算、收入估算 CH3-36第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算四、收入估算与
33、资金筹措四、收入估算与资金筹措 2、资金筹措、资金筹措资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收人计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。销售收人计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。项目的资金来源项目的资金来源n资本金资本金n预租售收入预租售收入n借贷资金借贷资金CH3-37第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 一、经济评价指标一、经济评价指标 1、投资回收与回报、投资回收与回报房地产投资的收益，包括房地产投资的收益，包括投资回收投资回收和和投资回报投资回报投资回收投资回收n是指投资者对其所是指投资者对其所投入资本投
34、入资本的回收的回收n通常是用通常是用提取折旧提取折旧的方式获得的方式获得n房地产开发投资来说房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收总开发成本的回收投资回报投资回报n是指投资者所投入的资本在经营过程中所是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬获得的报酬n常常表现为投资者所获得的或期望获得的常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率收益率或或利息率利息率n房地产开发投资来说房地产开发投资来说，主要表现为，主要表现为开发利润开发利润CH3-38第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 一、经济评价指标一、经济评价指标 2
35、、经济评价指标体系、经济评价指标体系CH3-39第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 1、财务净现值（、财务净现值（FNPV）是指项目按行业的是指项目按行业的基准收益率基准收益率或设定的或设定的目标收益率目标收益率ic，将项目计算期内各年的将项目计算期内各年的净现金流量折算净现金流量折算到投资活动到投资活动起起始点始点的现值之和。的现值之和。计算期选取计算期选取：出售出售n项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期
36、和建造期；销售期是从正项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；当预售商品房式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。时，开发期与销售期有部分时间重叠。计算期选取计算期选取：出租或自营出租或自营n为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的时间为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的时间周期；以土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的周期；以土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的年限为最大值；年限为最大值；n为计算方便，也可视分析精度的要求，取为计算方便，也可视分析
37、精度的要求，取1020年。年。CH3-40第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 1、财务净现值、财务净现值CH3-41第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 1、财务净现值、财务净现值基准收益率基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率最低投资报酬率，称为，称为最低最低要求收益率要求收益率（MARR）。）。决定基准
38、收益率大小的决定基准收益率大小的因素因素主要是主要是资金成本资金成本和和项目风险项目风险计算公式计算公式如果如果FNPV 0，说明项目获利能力，说明项目获利能力达到或超过达到或超过了基准了基准收益率或目标收益率的要求，在财务上是可以接受的；收益率或目标收益率的要求，在财务上是可以接受的；如果如果FNPV 0，则项目不可接受。，则项目不可接受。CH3-42第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 2、财务内部收益率、财务内部收益率（FIRR）是是指指项项目目在在整整个个计计算算期期内内，各各年年净净现现金金流流量量现
39、现值值累累计计等于零时等于零时的的折现率折现率，是评估项目盈利性的基本指标。，是评估项目盈利性的基本指标。计算公式为：计算公式为：经济含义经济含义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。有投资可以被完全收回。求法：求法：插值法、插值法、Excel函数法函数法CH3-43第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 2、财务内部收益率、财务内部收益率（FIRR）财财务务内内
40、部部收收益益率率表表明明了了项项目目投投资资所所能能支支付付的的最最高高贷贷款款利率。利率。如如果果贷贷款款利利率率高高于于内内部部收收益益率率，项项目目投投资资就就会会面面临临亏亏损损。因因此此所所求求出出的的内内部部收收益益率率是是可可以以接接受受贷贷款款的的最最高高利率。利率。将将所所求求出出的的内内部部收收益益率率与与行行业业基基准准收收益益率率或或目目标标收收益益率率 ic 比比较较，当当FIRR ic时时，则则认认为为项项目目在在财财务务上上是是可以接受的。可以接受的。如如FIRR ic，则项目不可接受。，则项目不可接受。CH3-44第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及
41、其计算 【例例】某某公公司司购购买买了了一一栋栋写写字字楼楼用用于于出出租租经经营营，该该项项目目所所需需的的投投资资和和经经营营期期间间的的年年净净收收入入情情况况如如下下表表所所示示。如如果果当当前前房房地地产产市市场场上上写写字字楼楼物物业业的的投投资资收收益益率率为为18%，试试计计算算该该投投资资项项目目的的财财务务净净现现值值和和财财务务内内部部收收益益率率，并并判判断断该该投投资资项目的可行性。项目的可行性。 如如果果在在10年年经经营营期期内内年年平平均均通通货货膨膨胀胀率率为为5%，问问公公司司投入该项目资本的实际收益率是多少？投入该项目资本的实际收益率是多少？CH3-45第
42、四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 【解解】（1）在在不不考考虑虑通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，计计算算项项目目实实际际现现金流量的财务净现值和财务内部收益率金流量的财务净现值和财务内部收益率(或称或称表面收益率表面收益率)CH3-46第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 【解解】 （2）计算项目实际收益率）计算项目实际收益率 实际收益率实际收益率（Rr）、）、名义收益率名义收益率（Ra）和）和通货膨胀通货膨胀率率（Rd）之间的关系式为：）之间的关系式为： （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 计算知计算知Ra=18.26%，又知，又知Rd=5%，即：
43、，即： （1+18.27%）=（1+Rt）（1+5%） 求得求得 Rr=12.64% 因此，该项目投资的实际收益率为因此，该项目投资的实际收益率为12.64%。CH3-47第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 3、动态投资回收期、动态投资回收期（Pb）是是指指当当考考虑虑现现金金流流折折现现时时，项项目目以以净净收收益益抵抵偿偿全全部部投投资资所所需需的的时时间间，是是反反映映开开发发项项目目投投资资回回收收能能力力的的重重要要指标。指标。对对房房地地产产投投资资项项目目来来说说，动动态态投投资资回回收收期期自
44、自投投资资起起始始点点算算起起，累累计计净净现现值值等等于于零零或或出出现现正正值值的的年年份份即即为为投投资回收终止年份资回收终止年份计算公式为计算公式为 CH3-48第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 3、动态投资回收期、动态投资回收期（Pb）根据现金流量表计算，计算公式为根据现金流量表计算，计算公式为 CH3-49第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算二、动态盈利能力评价指标及其计算 3、动态投资回收期、动态投资回收期（Pb）在在项项目目财财务务评评价价
45、中中，动动态态投投资资回回收收期期（Pb）与与基基准准回回收收期期（Pc）相相比比较较，如如果果PbPc，则则开开发发项项目目在在财财务务上上就是可以接受的。就是可以接受的。动动态态投投资资回回收收期期指指标标一一般般用用于于评评价价开开发发完完结结后后用用来来出出租租经经营营或或自自营营的的房房地地产产开开发发项项目目，也也可可用用来来评评价价置置业业投资项目投资项目。CH3-50第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 1、成本利润率与销售利润率、成本利润率与销售利润率成本利润率（成本利润率（RPC），是指开发
46、利润占总开发成本的），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。经济评价指标。 CH3-51第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 1、成本利润率与销售利润率、成本利润率与销售利润率销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。水平的指标。计算公式为计算公式为n销售利润率销售利润率=销售利润销售利润销售收入销售收入100%。l其中：其中：销售收入销售收入为销售开发产品
47、过程中取得的为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括全部价款，包括现金现金、现金等价物及其他经济现金等价物及其他经济利益利益；l销售利润销售利润等于开发项目销售收入扣除等于开发项目销售收入扣除总开发成总开发成本和销售税费本和销售税费，在数值上等于计算成本利润率，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。时的开发商利润。CH3-52第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 【例例】某房地产开发商以某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为万元的价格获得了一宗占地面积为4000的土地的土地50年的使用权，年的使用权，建筑容积率建筑容积率为为5.5，建筑覆盖率为建筑覆盖率为
48、60%，楼高，楼高14层，层，1至至4层层建筑面积均相等建筑面积均相等，5至至14层为塔楼层为塔楼（均为（均为标准层标准层），），建造费用建造费用为为3500元元/，专业人员费用专业人员费用为建造为建造费用的预算费用的预算8%，其他工程费用其他工程费用460万元，万元，管理费用管理费用为土地费用、为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广市场推广费、销售代理费和销售税费费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的分别为销售收入的0.5%、3.0%和和6.5%，预计建成后，预计建成后售价售价为为12000元元/。 项目项目开发周期开
49、发周期为为3年，年，建造期建造期为为2年（还有年（还有1年是前期），年是前期），土地费用土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用程费和管理费用在建造期内均匀投入在建造期内均匀投入；年贷款利率年贷款利率为为12%，按，按季度季度计息，计息，融资费用融资费用为贷款利息的为贷款利息的10%。 问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的的成本利润率成本利润率与与销售利润率销售利润率分别是多少？分别是多少？ （本题未考虑土地增（本题未考虑土地增值税）值税） CH3-53第
50、四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 【解解】（1）项目总开发价值（）项目总开发价值（GDV） 1）项目总建筑面积：）项目总建筑面积：40005.522000（）（） 2）标准层每层建筑面积：（）标准层每层建筑面积：（22000400060%4）/101240（）（） 3）项目总销售收入：）项目总销售收入：220001200026400（万元）（万元） 4）销售税费：）销售税费：264006.5%1716（万元）（万元） 5）项目总开发价值（）项目总开发价值（GDV）：）：26400171624684（万元）（万元）（2）项目总开发成本（）项目总开发成本（TDC） 1）土地费用
51、：）土地费用：5000万元（相当于土地取得成本）万元（相当于土地取得成本） 2）建造费用：）建造费用：2200035007700（万元）（万元） 3）专业人员费用（建筑师、结构）专业人员费用（建筑师、结构/造价造价/机电机电/监理工程师等费用）：监理工程师等费用）： 77008%616（万元）（万元） 4）其他工程费：）其他工程费：460万元万元 5）管理费用：（）管理费用：（50007700616460）3.5%482.16（万元）（万元）CH3-54第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 【解解】 6）财务费用）财务费用 a）土地费用利息：）土地费用利息： 5000（112
52、%/4）3412128.80（万元）（万元） b）建造费用）建造费用/专业人员费用专业人员费用/其他工程费其他工程费/管理费用利息：管理费用利息： （7700616460482.16） （112%/4）（2/2）411161.98（万元）（万元） c）融资费用：）融资费用： （2128.801161.98）10%329.08（万元）（万元） d）财务费用总计：）财务费用总计： 2128.801161.98329.083619.86（万元）（万元）CH3-55第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 【解解】 7）市场推广及销售代理费用：）市场推广及销售代理费用： 26400（0.
53、5%3.0%）924（万元）（万元） 8）项目总开发成本：）项目总开发成本： 50007700616460482.163619.86924 18802.02（万元）（万元）（3）开发利润（销售利润）：）开发利润（销售利润）： 2468418802.025881.98（万元）（万元）（4）成本利润率）成本利润率：5881.98/18802.02100%31.28%（5）销售利润率）销售利润率：5881.98/26400100%22.28%CH3-56第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 2、投资利润率投资利润率（
54、适用开发投资项目和置业投资项目）（适用开发投资项目和置业投资项目）投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发项目开发利润占项目开发投资的投资利润率是指开发项目开发利润占项目开发成本的比率。项目开发成本与项目总开发成本的开发成本的比率。项目开发成本与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。差异在于前者不含财务费用。置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与
55、项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。静态指标。CH3-57第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 2、投资利润率投资利润率（适用开发投资项目和置业投资项目）（适用开发投资项目和置业投资项目）计算公式为：计算公式为：利润总额经营收入（含销售、出租、自营）经营利润总额经营收入（含销售、出租、自营）经营成本运营费用销售税金成本运营费用销售税金销售税金营业税城市维护建设税教育费附加销售税金营业税城市维护建设税教育费附加项目总投资项目总开发成本经营资金项目
56、总投资项目总开发成本经营资金CH3-58第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 3、资本金、资本金利润率利润率和资本金净利润率和资本金净利润率资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或
57、项目经营期内年平均税后利润总额与资本金后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。 CH3-59第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 4、静态投资回收期、静态投资回收期（适用开发投资项目和置业投资项目）（适用开发投资项目和置业投资项目）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。投资所需的时间。 CH3-60第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计
58、算 CH3-61第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 5、现金回报率与投资回报率、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目）（适用置业投资项目）是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。资者初始投入的权益资本的比率。n其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；n税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的
59、税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。初始现金投资。CH3-62第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算三、静态盈利能力评价指标及其计算 5、现金回报率与投资回报率、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目）（适用置业投资项目）投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，
60、还还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。现金收益。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。该指标虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。CH3-63第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 四、清偿
61、能力指标及其计算四、清偿能力指标及其计算 1、利息、利息按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：每年应计利息的近似计算公式为：还本付息的方式还本付息的方式n（1）一次还本利息照付）一次还本利息照付 （2）等额还本利息照付）等额还本利息照付n（3）等额还本付息）等额还本付息 （4）一次性偿付）一次性偿付CH3-64第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 四、
62、清偿能力指标及其计算四、清偿能力指标及其计算 2、借款偿还期、借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不
63、计算借款偿还期。CH3-65第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算四、清偿能力指标及其计算 2、借款偿还期、借款偿还期计算公式计算公式nRt为第为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。及其他还款资金）。CH3-66第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算四、清偿能力指标及其计算 3、利息备付率、利息备付率（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目）（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目）指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润
64、，与指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。当期应付利息费用的比率。计算公式计算公式 4、偿债备付率偿债备付率（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目）（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目）偿债备付率（偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指项目在借），指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。的比率。计算公式计算公式 CH3-67第四节第四节 财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算四、清偿能力指标及其计算 5、
65、资产负债率、资产负债率计算公式计算公式 6、流动比率、流动比率计算公式计算公式 7、速动比率、速动比率计算公式计算公式 CH3-68第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 房房地地产产开开发发项项目目财财务务评评价价报报表表包包括括基基本本报报表表和和辅辅助助报报表表一一些些基基础础性性数数据据（如如成成本本、收收入入等等）都都存存储储于于辅辅助助报报表中表中辅助报表通过某种对应关系生成基本报表辅助报表通过某种对应关系生成基本报表通通过过基基本本报报表表就就可可以以对对项项目目进进行行财财务务盈盈利利能能力力、清清偿偿能力及资金平衡分析能力及资金平衡分析CH3-
66、69第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表一、基本报表 1、现金流量表、现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目盈利能力分析。态评价指标，进行项目盈利能力分析。按投资基础不同，分为按投资基础不同，分为n全部投资现金流量表全部投资现金流量表n资本金现金流量表资本金现金流量表CH3-70第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表一、基本
67、报表 1、现金流量表、现金流量表全部投资现金流量表全部投资现金流量表n该表不分投资资金来源，以该表不分投资资金来源，以全部投资全部投资作为计算基础，作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多不论其资金来源及利息多少少）进行比较建立共同的基础。）进行比较建立共同的基础。资本金现金流量表资本金现金流量表n该表从该表从投资者整体的角度投资者整体的角度出发，以出发，以投资者的出资额投资者的出
68、资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。CH3-71第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表一、基本报表 2、资金来源与运用表、资金来源与运用表该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿
69、还计划。及偿还计划。 3、损益表、损益表该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥
70、补。年内不足弥补的，用税后利润弥补。CH3-72第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表一、基本报表 4、资产负债表、资产负债表资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算
71、资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。况和清偿能力的指标。CH3-73第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 二、辅助报表二、辅助报表包括包括项目总投资估算表项目总投资估算表、开发建设投资估算表开发建设投资估算表经营成本估算表经营成本估算表、土地费用估算表、土地费用估算表前期工程费估算表、基础设施建设费估算表前期工程费估算表、基础设施建设费估算表建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表开发期税费估算表、其他费用估算表开发期税费估算表、
72、其他费用估算表销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表出租收人与经营税金及附加估算表出租收人与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表借款还本付息估算表借款还本付息估算表CH3-74第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制 三、财务报表的编制三、财务报表的编制财务报表的编制可以财务报表的编制可以手工手工计算计算也可以采用也可以采用Microsoft Excel等软件进行编制等软件进行编制房地产开发项目财务报表之间的关系如图所示房地产开发项目财务报表之间的关系如图所示
73、CH3-75第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析一、房地产项目不确定性因素分析一、房地产项目不确定性因素分析 房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 1、房地产开发项目的主要不确定性因素、房地产开发项目的主要不确定性因素土地费用土地费用建安工程费用建安工程费用租售价格租售价格开发期与租售期开发期与租售期容积率及有关设计参数容积率及有关设计参数资本化率资本化率贷款利率贷款利率CH3-76第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分
74、析一、房地产项目不确定性因素分析一、房地产项目不确定性因素分析 2、房地产置业项目的主要不确定性因素、房地产置业项目的主要不确定性因素购买价格购买价格权益投资比率权益投资比率空置率空置率运营费用运营费用CH3-77第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析一、房地产项目不确定性因素分析一、房地产项目不确定性因素分析 3、不确定性因素的相互作用、不确定性因素的相互作用2个或以上的因素相互作用个或以上的因素相互作用无论以独立的形式，或是以相互同步或不同步的形式发无论以独立的形式，或是以相互同步或不同步的形式发生变化，最终对房地产项目的成本费用和效益产生影响。生变化，最终对房地产项目的成本费
75、用和效益产生影响。 4、不确定性分析的方法、不确定性分析的方法主要方法主要方法n盈亏平衡分析盈亏平衡分析n敏感性分析敏感性分析l单因素敏感性分析单因素敏感性分析l多因素敏感性分析多因素敏感性分析CH3-78第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析二、盈亏平衡分析二、盈亏平衡分析 1、基本原理、基本原理是在是在完全竞争或垄断竞争完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种
76、转折点为转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）。）。n在这一点上，销售收入和总成本费用相等，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏既不亏损也不盈利损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。盈亏平衡点。盈亏平衡分析的盈亏平衡分析的基本方法基本方法是是建立建立成本与产量、销售收成本与产量、销售收入与销量之间的入与销量之间的函数关系函数关系，通过对这两个函数及其图，通过对这两个函数及其图形的分析，形的分析，找出平衡点找出平衡点。CH3-79第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析二、盈
77、亏平衡分析二、盈亏平衡分析 2、房地产开发项目盈亏平衡分析、房地产开发项目盈亏平衡分析分为临界点分析和保本点分析分为临界点分析和保本点分析差异差异在于平衡点的位置在于平衡点的位置临界点分析临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值允许的最低经济效益指标的极限值（注：即达到目标收益率要求注：即达到目标收益率要求），以风险因素的临界），以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而，是分析计算一个或多个风险因
78、素变化而使房地产项目使房地产项目达到利润为零时达到利润为零时的极限值（的极限值（注：此时收注：此时收益率财务内部收益率益率财务内部收益率），以风险因素的临界值组合），以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。显示房地产项目的风险程度。 CH3-80第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析三、敏感性分析三、敏感性分析 1、概念、概念是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风
79、险能力的标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的在于：敏感性分析的目的在于：n找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行风险分析（如概率分析）提供依据；动的原因，并为进一步进行风险分析（如概率分析）提供依据；n研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；值，分析判断项目承担风险的能力；n比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，
80、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。从中选出不敏感的投资方案。CH3-81第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析三、敏感性分析三、敏感性分析 2、步骤、步骤确定用于敏感性分析的财务评价指标。确定用于敏感性分析的财务评价指标。n通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。净现值、开发利润等其他经济指标。确定不确定性因素可能的变动范围。确定不确定性因素可能的变动范围。计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。通
81、过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。因素，做出进一步的分析。CH3-82第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析三、敏感性分析三、敏感性分析 3、单因素与多因素敏感分析、单因素与多因素敏感分析【例例】某某开开发发商商拟拟在在其其以以20万万美美元元购购得得的的一一块块土土地地上上开开发发一一栋栋普普通通写写字字楼楼，规规划划允允许许建建筑筑面面积积2000，建建造造成成本本为为200美美元元/，项项目目的的准准备备期期为为3个个月月，建建造造期期为为12个个月月，第第4个个月月到到第第15个个月月投投入入的
82、的建建造造费费用用和和专专业业人人员员费费用用分分别别占占扣扣除除5%缺缺陷陷责责任任期期保保留留金金后后之之总总建建造造成成本本的的3.80%、4.70%、5.80%、 6.90%、 8.60%、 10.30%、 12.70%、 13.50%、11.90%、8.50%、6.80%和和6.50%。 其其中中专专业业人人员员费费用用占占建建造造成成本本的的12.5%，贷贷款款利利率率为为14%，预预计计项项目目投投入入使使用用后后年年净净租租金金收收入入为为6.5万万美美元元，年年资资本本化化率率为为7.38%，用用现现金金流流法法对对该该项项目目进进行行评评估估的的结结果果如如表所示（略），试
83、对项目进行敏感性分析。表所示（略），试对项目进行敏感性分析。CH3-83第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析单因素敏感性分析，假定变动幅度单因素敏感性分析，假定变动幅度 10%。CH3-84第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析多因素敏感性分析，选择租金和建造成本共同变化多因素敏感性分析，选择租金和建造成本共同变化CH3-85第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析四、风险分析四、风险分析 1、风险分析的界定、风险分析的界定不不确确定定分分析析中中的的盈盈亏亏平平衡衡分分析析和和敏敏感感性性分分析析，是是在在风风险险因因素素确确定定发发生生概概率率未未知知条
84、条件件下下的的抗抗风风险险分分析析，它它不不能代替风险分析。能代替风险分析。风风险险分分析析常常用用的的比比较较成成熟熟的的方方法法是是概概率率分分析析法法，它它不不但但考考虑虑了了风风险险因因素素在在未未来来变变动动的的幅幅度度，还还考考虑虑了了这这种种变变动动幅幅度度在在未未来来发发生生变变动动的的可可能能性性的的大大小小及及对对项项目目主主要经济效益指标的影响。要经济效益指标的影响。CH3-86第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析四、风险分析四、风险分析 2、风险分析的一般过程和方法、风险分析的一般过程和方法CH3-87第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析四、
85、风险分析四、风险分析 2、风险分析的一般过程和方法、风险分析的一般过程和方法风险辨识风险辨识风风险险辨辨识识就就是是从从系系统统的的观观点点出出发发，横横观观项项目目所所涉涉及及的的各各个个方方面面，纵纵观观项项目目建建设设的的发发展展过过程程，将将引引起起风风险险的的极极其其复复杂杂的的事事物物分分解解成成比比较较简简单单的的、容容易易被被认认识识的的基基本本单单元元。在在众众多多的的影影响响中中抓抓住住主主要要因因素素，并并且且分分析析它它们引起投资效果变化的严重程度。们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有常用方法有n专专家家调调查查法法（其其中中代代表表性性的的有有专专家家个个人人判判
86、断断法法、头头脑脑风风暴暴法法、德德尔尔菲菲法法）、故故障障树树分分析析法法、幕幕景景分分析析法以及筛选法以及筛选监测监测诊断技术诊断技术 CH3-88第六节第六节 不确定性与风险分析不确定性与风险分析四、风险分析四、风险分析 2、风险分析的一般过程和方法、风险分析的一般过程和方法风险估计与评价风险估计与评价风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。的对策
87、。常用的风险评价的方法有常用的风险评价的方法有n调查和专家打分法调查和专家打分法n解析方法解析方法n蒙特卡洛模拟法蒙特卡洛模拟法 CH3-89第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构成一、项目可行性研究报告的基本构成（一）封面（一）封面（二）摘要（二）摘要（三）目录（三）目录（四）正文（四）正文（五）附表（五）附表（六）附图及附件（六）附图及附件CH3-90第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （一）项目总说明（一）项目总说明在项目总说明中，应着重就项目背景、项
88、目主办者或参在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。关说明等向读者予以介绍。 （二）项目概况（二）项目概况重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。CH3-91第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研
89、究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （三）投资环境研究（三）投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。政府鼓励投资的领域等。 （四）市场研究（四）市场研究按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究
90、。业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。CH3-92第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。展项目予以分析说
91、明。 （六）规划方案及建设条件（六）规划方案及建设条件主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。根据所掌握的市场情况，就项目的规模、档次、建筑物根据所掌握的市场情况，就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。装修标准和功能面积分配等提出建议。CH3-93第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （七）建设方式及进度安排（七）建设方式及进度安排项目的建设方式
92、是指建设工程的发包方式。项目的建设方式是指建设工程的发包方式。建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资估算作好准备。出估计或估算，以便为投资估算作好准备。 （八）投资估算及资金筹措（八）投资估算及资金筹措主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。CH3-94第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写
93、作要点 （九）项目评估基础数据的预测和选定（九）项目评估基础数据的预测和选定通常包括销售收入测算、成本及税金和利润分配三个部分通常包括销售收入测算、成本及税金和利润分配三个部分成本和税金部分，一是要对项目的开发建设成本、流动资金、成本和税金部分，一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售费用和投入运营后的经营成本进行估算；二是对项目需要销售费用和投入运营后的经营成本进行估算；二是对项目需要缴纳的税费种类及其征收方式和时间、税率等做出说明，以便缴纳的税费种类及其征收方式和时间、税率等做出说明，以便为后面的现金流分析提供基础数据。为后面的现金流分析提供基础数据。 （十）项目经济效益评价（十）项目经
94、济效益评价项目评估报告中最关键的部分项目评估报告中最关键的部分要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。进行分析。一般包括现金流量分析、资金来源与运用表分析，以及贷款偿一般包括现金流量分析、资金来源与运用表分析，以及贷款偿还能力分析。还能力分析。CH3-95第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （十一）风险与不确定性分析（十一）风险与不确定性分析一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还一般包括盈亏平衡分析和敏感性
95、分析，根据委托方的要求，有时还要进行概率分析。要进行概率分析。分析目的，是就项目面临的主要风险因素（如建造成本、售价、租分析目的，是就项目面临的主要风险因素（如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等）的变化对项目金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等）的变化对项目财务评价指标（如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等）财务评价指标（如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等）的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。的影响进行定性分析。其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的
96、盈亏平衡点其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析（两种或两种敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析（两种或两种以上因素的同时变化）以上因素的同时变化）概率分析目前在我国应用尚不十分普遍，因为概率分析所需要依据概率分析目前在我国应用尚不十分普遍，因为概率分析所需要依据的大量市场基础数据目前还很难收集的大量市场基础数据目前还很难收集CH3-96第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写二、项目可行性研究报告正文的写作要点二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （十二）可行性研究的结论（十二）可行性研究的结论可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率（是否达到表明项目是否具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
