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1、房地产项目投资经济测算房地产项目投资经济测算尊地尊地策划顾问中心策划顾问中心20092009年年1111月月常规开发项目经济测算常规开发项目经济测算租赁项目经济测算租赁项目经济测算不动产价值测算不动产价值测算研讨内容导图研讨内容导图基础知识基础知识需进行经济测算的三种常见情况一、常规开发项目经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测
2、算不动产价值。项目建设总投资项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地建设工程价格信息以及项目具体情况进行估算。 土地成本土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。名词解释名词解释基础知识室外工程和市政配套室外工程和市政配套城
3、市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。名词解释名词解释基础知识项目评价指标体系项目评价指标体系静态回收期静态回收期静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。投资收益率投资收益率静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。盈亏平衡
4、点盈亏平衡点静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。静态评价指标静态评价指标基础知识项目净现值率项目净现值率动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。 动态回收期动态回收期动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 动态评价指标动态评价指标项目净现值项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 内部收益率内部收益率动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 项目评价指
5、标体系项目评价指标体系基础知识二二 常规开发项目经济测算常规开发项目经济测算操作指引操作指引重要假设重要假设在经济测算时应首先对假设前提予以说明重要假设项目基本经济技术指标项目基本经济技术指标主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。建设工期安排建设工期安排建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。成本计取比例成本计取比例其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3计取；管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取 ；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套
6、、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。销售回款销售回款假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位；可根据项目情况进行调整。资本化率和银行利率资本化率和银行利率资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的倍，即增加10%融资费用。销售安排销售安排在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。资金安排资金安排自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。重要假设一般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款
7、表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；注意事项：注意事项：三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动；二、按先后顺序依次编制；五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。一、与委托方充分沟通；操作指引项目施工计划表：项目施工计划表：准备阶段勘察设计项目报建开工准备地下部分主体工程安装工程装饰工程室外及配套工程竣工验收前期准
8、备阶段施工阶段准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两个月，可同时进行，一个季度内结束。开工准备在前期准备后一个月完成，竣工验收的时间为3个月，其余各阶段的完工时间与项目建筑形式相关程度较高，需根据项目的实际情况做出判断。根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。总建设成本估算表总建设成本估算表序号项目一地价二前期工程费三建安工程费四室外工程及市政配套费五其他费用六管理费用七不可预见费八建设投资九财务费用十建设投资总额其他费用、管理费用和不可预见费的计提方法需在在重要假设进行说明。建设投资是前七项的合计数，财务费用与建设投资的合计为建设投资总额， 此处为项目建设发生的投入总额，没有包含销售
9、费用、相关税金等。项目投资估算表项目投资估算表总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的对应。销售安排及回款销售安排及回款假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各期实际回款情况。销售收入与经营销售收入与经营税金及附加估算税金及附加估算各期的销售收入与销售实际回款由销售安排及回款表链接得来，销售税费、土地增值税和所得税依据当时当地税收政策执行。序号序号项目目一销售收入二销售实际回
10、款三销售费用四销售税费4.14.1营业税税4.24.2城建税城建税4.34.3教育教育费附加附加4.44.4印花税印花税五土地增值税六所得税七可运用资金可运用资金由销售实际回款减去因销售而产生的所有支出后得出。支出项包括销售费用、销售税费、土地增值税和所得税。一般采取先预征，最后一期按应征收金额与预征金额的差额多退少补。投资计划与资金投资计划与资金筹措表筹措表序号序号项目目一一建建设投投资总额1.11.1建建设投投资1.21.2财务费用用二二资金金拥有量有量2.12.1自有自有资金金2.22.2可运用可运用资金金2.3银行借款行借款三盈余盈余资金金四四累累计盈余盈余资金金财务费用的多少取决于银
11、行借款金额，而银行借款金额又取决于每期资金拥有量与投资总额之差，而财务费用本身也是投资总额的一部分，由此构成了一个相互引用的循环，为避免这种循环我们选择根据判断手动输入银行借款数额。财务费用的计算结果来源于贷款还本付息估算表。此表的主要作用在于通过判断项目未来各期资金需求和资金拥有量之间的差距，决定何时需要对外融资。贷款还本付息估贷款还本付息估算表算表序号序号项目目一一期初借款期初借款二二本期借款本期借款三三本期本期计息息四四本期本息本期本息偿还4.14.1偿还本金本金4.24.2偿还利息利息五五还款来源款来源六六期末借款累期末借款累计本期利息包括期初贷款本期产生的利息和本期新增贷款产生的利息
12、两部分。归还银行借款时，如果当期还款来源小于期初借款时，偿还本金的数额为还款来源减去本期计息；若当期还款来源大于期初借款时，偿还本金的数额则等于期初借款。此表综合展现了资金的来源与运用。资金有三个来源，包括销售回款、自有资金和银行借款。资金运用即资金流向则包括建设投资、偿还本金、销售税费、土地增值税、所得税五个方面。资金来源与运用表资金来源与运用表序号序号项目目一一资金来源金来源1.11.1销售售实际回款回款1.21.2自有自有资金金1.31.3银行借款行借款二二资金运用金运用2.12.1建建设投投资2.22.2偿还本金本金2.32.3销售税售税费2.42.4土地增土地增值税税2.52.5所得
13、税所得税三三盈余盈余资金金四四累累计盈余盈余资金金值得注意的是，自开始从银行借入资金至还清银行借款期间，盈余资金和累计盈余资金都应该为零或接近零。这体现了开发资金不应出现短缺，同时对外融入资金达到充分利用。损益及利润分配表损益及利润分配表序号序号项目目一一销售收入售收入二二销售售费用用三三销售税售税费四四建建设投投资五五财务费用用六六土地增土地增值税税七七利利润总额八八所得税所得税九九税后利税后利润此表为税后利润的计算表，清楚列明了项目的收入、成本、税费及最终取得的税后利润总额，反映了项目的静态盈利能力。利润总额为销售收入减去销售费用、税费、建设投资、财务费用及土地增值税后的数额。利润总额减去
14、所得税即为税后利润。全部现金流量表全部现金流量表序号序号项目目一一现金流入金流入1.11.1销售回款售回款二二现金流出金流出2.12.1建建设投投资2.22.2财务费用用2.32.3销售售费用用2.42.4销售税金售税金2.52.5土地增土地增值税税2.62.6所得税所得税三三净现金流量金流量四四累累计净现金流量金流量五五净现值六六累累计净现值显示了项目各期现金流入及流出情况及总体净现金流量，并计算得出考虑了时间价值后的项目净现值，反映了项目的动态盈利能力。累计净现金流量的最后一期数值应等于总净现金流量。将每一期的净现金流量都折现到项目的起始点，合计数即为项目的净现值。敏感性分析敏感性分析项目
15、目基本方案基本方案其他方案其他方案1 1投投资收益率收益率较基本方案增减基本方案增减2 2财务内部收益率内部收益率FIRRFIRR较基本方案增减基本方案增减3 3财务净现值FNPVFNPV较基本方案增减基本方案增减4 4财务净现值率率NPVRNPVR较基本方案增减基本方案增减5 5动态投投资回收期回收期较基本方案增减基本方案增减选取的指标可以根据项目实际情况变更，一般应包含动态和静态评价指标。比较方案的选择一般为成本和售价各增加、减少10%，也可根据项目需要进行其他方案的比较。敏感性分析是不确定分析中的一种主要方法。目的就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目评价指标影响较大的因素，并判断其对
16、开发项目投资效益影响的程度 。三三 租赁项目经济测算租赁项目经济测算操作指引操作指引理论依据理论依据重要假设开发期的相关假设参考常规项目开发期的相关假设参考常规项目租赁抵扣项目租赁抵扣项目主要包括营业税、教育附加费、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等。租赁期经营安排租赁期经营安排主要包括租金及增长率、出租率。折旧年限及方法折旧年限及方法不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限及方法、残值率。租赁收入与扣除项租赁收入与扣除项序号序号项目目一一租金收入租金收入1.11.1出租率出租率1.21.2租金增租金增长率率二二租租赁扣除扣除项
17、2.12.1营业税税2.22.2教育教育费附加附加2.32.3城市建城市建设维护税税2.42.4房屋租房屋租赁管理管理费2.52.5房房产税税2.62.6印花税印花税2.72.7维修管理修管理费2.82.8招租招租费用用2.92.9保保险费2.102.10土地使用税土地使用税三三可运用可运用资金金此处可运用资金为租金收入与扣除项之差，即因租赁带来的净收入。投资与资金筹措计划投资与资金筹措计划序号序号项目目一一建建设投投资总额1.11.1建建设投投资1.21.2建建设期期财务费用用二二经营期期财务费用用三三资金金拥有量有量3.13.1自有自有资金金3.23.2可运用可运用资金金3.33.3银行借
18、款行借款四四银行借款行借款偿还累累计偿还五五盈余盈余资金金六六累累计盈余盈余资金金建设期财务费用应计入固定资产价值进行折旧。银行借款的借入及偿还为手动输入，原因同常规开发项目测算。由于还款期较长，增加累计偿还项，此行的最后一期数值应等于银行借款总额。贷款还本付息表贷款还本付息表序号序号项目目一一期初期初银行借款余行借款余额二二本期新增借款本期新增借款三三本期利息本期利息四四本期本期偿还4.14.1本金本金偿还4.24.2利息利息偿还五五期末借款余期末借款余额本表的主要作用是计算各期支付的利息。本期新增借款及本金偿还均是从投资与资金筹措计划表中链接得来。现金流量表现金流量表序号序号项目目一一现金
19、流入金流入1.11.1租金收益租金收益1.21.2残残值收入收入二二现金流出金流出2.12.1建建设投投资2.22.2财务费用用2.32.3租租赁扣除扣除项2.42.4所得税所得税三三固定固定资产折旧折旧四四现金金净流量流量累累计现金金净流量流量五五净现值累累计净现值残值收入在经营结束的最后一期作为现金流入。所得税的计税基数应为租赁收入减去租赁扣除项、财务费用和固定资产折旧后的余额。三三 不动产价值测算不动产价值测算操作指引操作指引重要假设重要假设不动产的价值表现为其为占有者带来的未来收益，由于资金具有时间价值，为了用未来的收益体现现时的价值，必须将未来收益进行折现。常用于两个方面，即根据租金
20、测算房地产价值和根据酒店经营收益测算酒店价值。收益还原法即是将在资产未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率收益还原法即是将在资产未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率还原至测算时点，以求取房地产价值的一种方法。还原至测算时点，以求取房地产价值的一种方法。理论依据操作指引操作指引序号序号项目内容项目内容计算说明计算说明一一月租金收益月租金收益单位面位面积月租金月租金建筑面建筑面积1 1空置空置损失收益失收益空置率空置率月租金收益月租金收益2 2年租金收益年租金收益( (月租金收益月租金收益- -空置空置损失）失）1212二二扣减扣减项目目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA+B+C+D+E+
21、F+G+H+I+JA.A.营业税税年租金收益年租金收益5%5%B.B.教育教育费附加附加营业税税3%3%C.C.城市建城市建设维护税税营业税税1%1%D.D.房屋租房屋租赁管理管理费年租金收益年租金收益2%2%E.E.房房产税税年租金收益年租金收益12%12%F.F.印花税印花税年租金收益年租金收益0.1%0.1%G.G.维修管理修管理费建建购价价1%1%H.招租费用招租费用年租金收益年租金收益2%2%I.I.保保险费建建购价价0.1%0.1%J.土地使用税土地使用税土地面积土地面积收收费标准准三三年年纯收益收益年租金收益年租金收益- -扣减扣减项目目四四年税后收益年税后收益年年纯收益收益-
22、-所得税所得税计算说明中相关税费及费用计提比例仅供参考。测算出收益期内每年的税后收益，并折现至测算时点，合计数即为不动产的价值。测算过程测算过程单位面积租金年租金收益年纯收益年税后收益 酒店价值测算酒店价值测算酒店价值测算一般根据经营期内酒店取得的经营净收益来测算酒店价值，测算过程的重点是如何确定酒店经营期内的经营净收益。酒店经营收益来源大致分为四种，即客房收入、餐饮收入、商品收入和其他收入，其中前两项收入占主体部分；酒店支出项包括经营成本、酒店装修及维修成本、相关经营税费。经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除
23、所得税后的余额。所得税后的余额。序号序号项目目一一营业收入（万元）收入（万元）1.1其中：客房收入（万元）其中：客房收入（万元）占占总收入比重收入比重1.2 餐餐饮收入（万元）收入（万元）占占总收入比重收入比重1.3商品收入（万元）商品收入（万元）占占总收入比重收入比重1.4其他收入（万元）其他收入（万元）占占总收入比重收入比重经营收益经营收益如果酒店已开始经营，则根据当前经营情况确定经营净收益，并依据预期对未来经营净收益加以调整。但一般来说，我们进行价值预测时酒店都处于尚未经营阶段，相关数据需依据类似酒店经营情况和经验数据进行估计。=房价客房数入住率餐饮、商品、其他收入数据的取得比较困难，但
24、同类酒店这三项收入与客房收入之比相对稳定，因此在无法直接调查获取的情况下，可以据此推断这三项收入。序号序号项目目二二经营成本成本2.12.1客房客房经营成本成本2.22.2餐餐饮成本成本2.32.3商品成本商品成本2.42.4其他成本其他成本三三酒店装修及酒店装修及维修成本修成本四四营业税金及附加税金及附加4.14.1营业税税4.24.2城建税城建税4.34.3教育教育费附加附加4.44.4房房产税税4.54.5土地使用税土地使用税支出项支出项一般按照相应收入的比例计算，比例的确定同样需依据类似酒店和经验数据进行估计。酒店的日常维修成本较高，且每经过5-8年需重新装修一次，这部分成本应分摊到每年。税费应按照当时当地相关规定。推算出经营期内每年的经营净收益，并折现至测算时点，合计数即为酒店的价值。测算过程测算过程经营收益支出项所得税经营净收益
