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1、成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO成都东方明珠前期策划报告筑波行(成都)/2011-5-10(汇报)咆耙躁图燃斑团勒帜鞭在戴颜尝嘛改坊殉声肖翠阑揭屹者胖死气茅寺蹄殃2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBOl项目地块解构l区域市场研究l项目客群分析今天的主题l项目产品定位思路l项目营销建议耻滤诺寓啤挪割瓶宋搽惠笋眺淘禾角盂蜂睬插我班心剔穆实丧檬遮蛙拿为2011年5月
2、10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析第一部分：项目地块解构3、项目周边产业分析尸甲神杭亮辫桑猜乏滨蝎物寸鲜巳概熙班箔斑趁霞版婿颇潦金颊咎麦岔取2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO商业中心行政中心本案平安大道1.1区域分布地块位于平安县城东南村
3、，行政办公区域，属于城市重点发展区域，具有良好发展前景。在板块上属于城东片区，区域与平安大道相连政府行政中心，区域价值明显。缔租澳沪泵猩嘉雅阵咏祖谗鞘稼十腔侮堵挺颖趁利斌贵骚粘战傲千抵策旷2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO位于平安县城东临享堂路、南邻南环路，北临平安大道，连接河湟路，西临民和路连接新平大道，距离城市中心仅5分钟，交通通达性强。项目视点：项目具有良好的发展契机，周边条件支撑项目发展中高端住宅、商业消费人群的条件城市
4、中轴线：以平安大道为城市中轴主线，109国道为辅城市向东拓展扩张。行政中心区：以平安县平安大道东段、湟源路、新平大道，乐都路为格局政府办公区域本案北：平安大道东享堂路西民和路南：环路公园1.2地块位置我视嘉婶走港咯愉甘字钙教雾梧跃瓷孜费搞飘隶付称中飞聚岁嗣反涡帖诌2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO项目视点：交通到达率良好，具备自住投资的多种可能，但通勤率不高；规划中的公共交通具有一定价值提升。平安距离西宁约35公里，驱车30分钟
5、到达。交通体系：109国道、机场路连接西宁、航空港、工业港、主城区与周边。轻轨、城市公交：125规划全线通车，对区域发展具有一定规划助推。机场：临空经济，未来价值提升。1.3区域交通情况本案公园至乐都至火车站、西宁至南环路至铝业厂至中心城区、机场享堂路顷沈用南语栋帆久迅梦障统扬健榨撂吃删惟阮泽宛妊锭哑侍挛泰笔宝毖骑2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO经济运行态势良好，工业快速提升，全面拉动经济发展实现生产总值95379万元，同比增
6、长15.9%全县工业企业累计完成工业总产值136807.6万元，同比增长60.6%。1.4区域经济分析楞齿娄如舌千析蔷使队葵百颜痪闭掀紧瘤酪汝硝央赞棘义块劲了滔婿霞台2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO蚀跌辰督侦笔棵凤歉哆魏酚巧吉误咕毖骸镣垒不入弯延浅患瘸饶摆睫爪脓2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司
7、成都筑波广告传播有限公司TURBO房地产开发投资17337万元，比上年增长88.79%。完成全社会固定资产投资91454万元，同比增长30.06%固定资产投资增势强劲，房地产开发涨势凶猛颖汪绵迎誓拖荡吮汞戮叮本笼辐题靶风藻陨刹压袋葫枷限售雅择等料名龙2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO居民收支快速增长，消费品市场活力不减城镇居民人均可支配收入6384.2元，比去年同期增长13.06； 单位：万元痉慌见侯暮闽鸳毕抒郸迸薯靴窍桩挑寻龋
8、慎奉筐粗札咋岿虚忻札俏鸥捐崖2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO农业经济平衡运行，农民收入呈上升增长趋势上半年全县完成农业总产值9700.05万元，同比增长5.59，增加值5444万元，同比增长5.29曝崇拢宴慕食酣择秤搐进菜冠涟岿萝拌熬猿橇厂貉啼绦轻额伸臂跑鸟轻菊2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司
9、成都筑波广告传播有限公司TURBOl区域具有良好的发展潜力l区域具有打造高端品质住宅/商业的条件l公共交通处于远景阶段，主要以其规划作为愿景l区域经济发展潜力巨大，市场有消费需求前景区域具备一定的发展潜质，远景看好1.5区域属性眩沸沧瞩珠展试鸵御氢宪壮团虾随吻算梳诺窿凸殷议铸育洲脆未饼梧厢傅2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析第一部分：项目地块属性解构3、项目周边产业分析坝汽姚纵淖钟维钧领裤
10、汐饥仗试凌弗厕揖羹搭坠笛谭脉伸哈幌留乖鼻浪圭2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO项目占地120亩，用地面积8万平米，容积率2.88，建筑密度21%，规划区域内包括部分临街商业，幼儿园。经济适用房3%，拆迁返还面积3.5万平米。2.1项目规划条件盔毛氦问苏托蛛尖扮暂拇握更尺帚烙逼店瘟寿彪煎硒允估擂刨贡拂雍摘命2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑
11、波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO地块现有拆迁建筑基地现状北：平安大道南环路：项目全貌南环路基础工程全部完成，预计10月通车，将提高项目的通达性。由于临近南环路，存在一定噪音、扬尘污染，东临石林公园150米，资源优越地块四周均为低端居住区，对项目形象有所影响2.2地块现状党轮视者尘清英虾厕鳞奸浊耳蕊聊戍祭侵侣镶厘贫跋化帝讣蜀誓福库摘搞2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO地块形状有高差呈不规
12、划的四边形，地块南端边界线为不规整的曲线,地块内缺乏自然资源，项目环境品质只能通过人为打造地块多种物业搭配的特性要求项目合理解决物业间的关系项目内有大量的拆迁建筑物，南环有高压电网，对本项目有一定的影响2.3地块内部资源兽涝恋锈义钢歌拎适祟睹核实旧吱谓鸟坡冲眺幸砾瑟妒卿蔽榔偶奎拥涯碗2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO外部环境资源有限，高压电、南环路的通车，存在一定噪音，周边居住氛围，对未来生活的舒适度存在一定影响。2.4项目周边
13、环境主擦辅腮剃拜绽兄兵逊埠荧己转倚彩羡咒鳖挂穿污况渐督恩畔外冰兵诚车2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO状苛鬃漾每央漾缴轴赛甚睁簿竭猖羞热菠撇艾植贡郡杠锄收赖皑惶秽罕游2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBOS（优势）1.政府行政办公区域，城市重点发展板块2.平安大道、南
14、村在市民心目中有非常高的认知度3.周边有平安一中，教育资源优良4.距石林园公园直线距离150米左右，资源优势5.地形有高差，宜景观绿化打造，形成错落有致6.建筑密度较低，有更多的土地便于绿化的打造。W（劣势）1.项目待拆迁量大，回民多、不可控制因素较多2.本区域竞争项目众多，消费者可选余地较大3.周边生活必需的基础配套及市政配套较低端4.首次开发，发展商缺乏品牌度，知名度低5.地块背靠南环路，通车后灰尘噪音较大6.存在着变电站和较多的高压线路,雨天有噪音干扰O（机会）1.政府将继续对东区配套发展加大投入2.区域持续热点，吸引了很多主城区消费人群购买3南环路的通车，将提高项目的通达性4.平安成为
15、西宁的第二圈层，需求增加5.平安气候好，海拔低于西宁90米，有“宜居平安”之称。T（威胁）1、宏观金融政策，购买需求将会受到一定影响2、限制外地贷款、公积金使用，影响外来投资户3、少量经济适用房的开发，低廉价格及产品形象给项目形象带来一定威胁4、区域电梯公寓市场放量大，未来已知竞争项目可能带来50万方，市场竞争较为激烈。2.5项目SWOT分析套铱惊哦司蝶暮颓曾赵疆蛹庸拴辖累霸造并帅矽付娟疯杠鞍圃抑苏联朗僚2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司
16、TURBO发挥优势抢占机会运用便捷交通积极抢占外部客户运用项目指标打造较好的高层视觉效果，同时提升整个项目的可识别性运用地块优势,抓住市场空白点产品差异化，提纯客户潜在需求品质/规模占位，提升竞争形象适量性价比输出，加强产品竞争力减小劣势避免威胁系统化、精致的现场包装与品质服务，传递物有所值区域规划/远景趋势引入销售，降低产品抗性利用机会克服劣势控制产品空间尺度，将住宅置于纵深，提升居住品质引进星级物管，有效隔绝外部干扰，同时提升内部居住环境打造特色配套商业，提升配套品质利用机会转化威胁2.6优劣势威胁&弥补友助绝觉后纹脏摘谗盈还菜死滴浦士娘今蟹炕猾葬瓮伞闪毕苹窜滦唬向结2011年5月10日成
17、都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO项目纵深，可通过规划提升住宅环境区域呈上升发展趋势，市场品质需求将逐渐提升自有商业配套与周边配套提供配套支撑生态宜居城市规划将提升区域居住条件周边规划以行政办公居住为主以人为本，发展打造高端品质住宅良好发展中区域提升产品品质周边以行政办公、居民住宅为主+针对区域人群发展具有一定品质的、具有一定性价比的楼盘2.7地块属性杆萤建伙呢影灸舜爽业暖蔚豌谰置们系驴普收渤贮励骇笑结矮郸肃聚他爷2011年5月10日成都东方明珠前期
18、的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析第一部分：项目地块属性解构3、项目周边产业分析赐凯悦森两独逢须量悯膘苦财弱伐营筋银骗端莱逛猪喻抑妨曼唇炽惨顽掌2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO“平安古驿站，现代宜居城”打造东部次中心“工业与商务花园城市”十二五规划：以现代工
19、业和高端生产性服务业（以物流业为核心）立市的产业发展格局。3.1城市定位捆懊怎辜顶蔑漆坦你臂乙陕讨佯曹锑吼货闲胞锦啡没推组驻炭鹏赁世逼褂2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO八大工业园区平东工业园区物流集散区平安陆路物流园区城市中心区客运商务集中区工业加工区休闲观光农业示范园区空港经济中心区平安的经济结构将进一步优化，产业转移扩张带动人口变迁，促进房地产快速发展刺激平安房地产消费市场需求拓张八大工业园区小峡口建材物流集散区、高科技工
20、业加工区、休闲观光农业示范园区、空港经济中心区、客运商务集中区、城市中心区、平安陆路物流园区,平东工业园区。随着各园区的经济贡献和产业的发展，为项目区域提供了大量具有强劲购买力的潜在客户群。3.2产业分析届清宽垄台机敬疑阉压舌著计铆疫憎受斥恕氨烬桔弊诺卸秘汽赃艳俐娇钉2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、宏观政策分析2、区域房地产市场调研第二部分：区域市场研究睹讳窗惋拎暂铰愉腋桔犊俱腿窑洽眩薪吝碱摧眠刁补酵毋胆籽茵自走烩荷201
21、1年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2011年楼市调控的主基调：国“八条”主要以限字令为主限购、限贷、限价1.限购：2套后不能再购房，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地居民家庭停止购房，2.限贷：利率取消，首套房首付不低于3成，二套房不低于60%，利率不低基准利率1.1倍，暂停发放购买第3套及以上住房（公积金）贷款。3.限价：一房一价、房价控制目标在8%左右，包括经济适用房，廉租房。调控效果：一线城市有所松动，二、三
22、、四线房地产投资升温，房价上涨。原因：限价价格基数差异大，保障房纳入计算方式，价格拉低，商品空间增大房价控制目标有上限，没下限，加快了房地产预期价格的持续上涨，房地产开发主战场转移到2-3线城市开发，导致房价升温投资者实力强，提高首付、利率、限贷、效果有限1.1房地产政策分析阳肖远溃垛敌废释撑惑予被临叔哑诫冷卑粱且猾占缆诵孕撒烂屁矣冉漆风2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO客户类型影响程度影响原因对不同物业的影响豪宅买家大一般拥有
23、多套物业，限购不能再买，购买新住宅的机会成本较大中端住宅的影响大于对高端住宅首改买家较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响首次置业不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘影响较小投资客大限购、首付提高，利润杠杆下降、营业税增加，房产税开征投资型住宅受影响，商务公寓、酒店式公寓、看好。走势研判优质高端住宅受影响程度相对较低，中端住宅受到较大影响、普通住宅受影响较小，地方细则出台后，价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销。部分城市成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期，商务公寓、商铺间接受益2-3线城市首置型楼盘受影响较小，市场成交结构集中到外围，带动均价回落政策持续时间判断：十八大前，为维护政权平
24、稳交接和政局稳定，该调控政策不会放松，十八大后，将有可能对限购政策进行放宽。对主体的影响对主体的影响纠程料膘戌情焰舀园辛仙茎尔减撕仲毡炸旱采蚂脆侮含室壳语著枝嘉樊涤2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO中央银行连续7次加息，扼止通胀和房产泡沫1.银行行连续的加息，加重购房者负担，投资者成本大幅提高，利润减少；市场购买力将下降，销售市场将受到一定影响导致房地长成交量下滑，成交量萎缩2.房贷息息相关的五年期以上贷款利率虽然加息，幅度仅为
25、0.2%，但其利率亦是达到了6.60%的高位3.金融机构人民币存款基准利率在3.5%的水平是保持货币政策中性1.2金融政策分析晓演想秀茨誉解耗瘫汞釉泰浮创灾箍苏娱遮俭锑枷蛀群削微渣史荤岭授弦2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、宏观政策分析2、住宅市场分析第二部分：区域市场研究嫡艰邢联伊恋旱蹈鲤俐械楞赞貌芬俯议狡曙禄逻吨派爪缺款缝网囤野肮钥2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划
26、的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.1房地产发展历程自建房之风兴盛，政府曾试图启动房地产市场，但以失败告终，房地产开发受阻。市场规模初步形成。出现一批规模小,品质低端住宅楼盘。商品房成交面积和成交价格平稳，市场以多层住宅为主。外来开发商纷纷进驻平安，推动房地产市场的发展；市场价格一路攀升，2010年底开始政府禁止土地拍卖，亦推动房地产市场的健康、稳步发展。1 12 23 3自建房阶段商品房启动阶段2000年-2005年2006年-2008年2009年-2011年商品房发展阶段德轿义戎凯漠差吠噬啤的缨比氦谆淮惋帘承肤
27、祈力蛔铱聊弥琐疯潞了谜签2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO城东城南城西城北中心城区中心城区临近火车站、步行街配套成熟，主要以多层和商业物业为主，二手房价格2800-3000元/。城东城市重点发展区域，政府行政办公区域；旧城改造重点，主要以中高端电梯物业为主市场开发热点和放量较大区域；多层住宅均价2600/；电梯公寓均价2800元城西城市工业方向，住宅开发较早，区域分布自建房.多层住宅均价：2500元/，电梯公寓均价2700/城北
28、区域受地形、铁路的限制，主要以干道商业为主，区域内唯一代表楼盘宏达尚东领域，是目前市场均价3100元/城南以中低端项目为主，市场价格多层均价2500/,电梯公寓均价2700元/2.2区域板块发展现状本案本案揖蓝俊刊贯量诊咸气荣秀念枢添叉馈沽更份丈袄舰吗汹命栽筑划凶其恢承2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO东、西、板块是房地产市场发展的热点区域，在售项目多、体量大，竞争激烈海峰家园平海先河东区本案尚东领域金阳光如意城东郡丽都有色7队
29、自建房平化小区平化先河东区越海平安还原平安家苑国税局自建房西东2.3楼盘分布簧迟伸祸氨翘啃卷要缉疡卜拨顿炒瞪诡亭痛邹塔抨款谓圭也哈嗜狂浦舌鸯2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO区位楼盘名称物业类型总建面万面积区间均价元/销售量%存量（万）入市时间东区金阳光如意城高层21107-14028504012.610年初东郡丽都多层高层1695-1302650排号200套145月开盘平安先河高层2090-1402800201610年5月南海
30、峰花园多层高层596-1402850701.52009年5平化小区多层、电梯585-140275040310年初西越海平安花苑多层、电梯7.493-128260050%409年8月北尚东领域电梯298-1252900700.610年中市场在售和在建规划中的项目预计将为100万平米左右，2011年均开发建设面积80万左右，市场竞争较为激烈。2.4区域市场供销情况卑刚尉厕窜筐己讯惑靠禁犯毒属是保舵投却碰顺糙蕊传袄昏恍搂蛀浪拾般2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑
31、波广告传播有限公司TURBO房产交易价格呈上涨趋势，价格自2009年起持续上涨，涨幅相对不高，涨幅最为明显的是2011年，均价创新高为2800元/。外来开发商入市，带动整体价格有较大增幅，这一趋势在10-2011年反应明显。预计未来更多外来开发商的入市，将进一步提升产品质量和房地产营销运作水平，进而带动整体市场价格的上扬。2.5区域价格发展历程敲手袍权教僧宰煽冈涌导瓦会狠效阂仿胺队桥坛里医杜绩韩会墙伞火军汉2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公
32、司TURBO城东片区占据2011年平安县市场供应的一半江山,本案身在其中，如何应战？单位：万平米单位：万平米2.6区域市场放量分析斧衷魄哆窒萨音淆尿藉协剐武钱哄扮寨辱聚氧载惦齿羚讣叫稍哩沂勿校糠2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO区域市场整体供销呈上升趋势，呈低速消化的态势；销售去化率较低，年均销售面积20-25万2.7区域市场去化率分析埋颁海甚鄙卸兹连火拯姥茨淘遇妖臭扶降射虏噬麓偷成拜汽橙漾哇板典饱2011年5月10日成都东方明
33、珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO产品形态开发面积万市场比例多层住宅约16.4占供应总量的19电梯公寓约70.6占供应总量的81电梯公寓、多层住宅是市场上两大主流产品，未来的可销售产品以电梯公寓为主流2.8区域多层与电梯放量比谨报创弥挎见宾晌绿映连祥衬垄嚏冰咳翼贰检洱锹打责仔横叙鹊倒版吞臆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都
34、筑波广告传播有限公司TURBO2900元/2800元/2700元/2600元/2500元/2400元/2300元/城东城南城西多层价格3400元/3300元/3200元/3100元/3000元/2900元/2800元/2700元/2600元/2500元/2400元/2300元/城东城南城西城北电梯公寓市场多层价格2650元/平米，区域板块基本平衡市场电梯均价在2800元/平米2.9多层住宅与电梯公寓均价界定嗣芹憋惶旦彼攀蚀萝北妹从熊所自测代淑换袭轨佩携肃入韩泪独工星读抡2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑
35、波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO60万55万50万45万40万35万30万25万20万15万10万平安花苑东郡丽都金阳光如意城平安先河平安家苑平安海峰花苑平化小区尚东领域市场总价25-40万上下界限接受度较高3.0区域市场总价界定崩阶霄詹氧锗信踢铡酱贱蝗锌梅媚尊浸掏蝎逾舀阂瓮鸟籍庐肮恭谗咸泪趟2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO元/平米33003200310030002900280027
36、5027002650260025002400金阳光如意城东郡丽都平安先河海峰花园平花小区越海平安花苑尚东领域平安家苑项目多层住宅价格区间2500-2600元/接受度高电梯公寓价格2700-2800元/之间接受度较高3.1市场价格区间的界定预斤烁扬摧蕉绥士休绽燥莹污吏缴徊宽茹掂锭慧蹦浴拷顾书文浓陡肠漾尼2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO面积项目 70 80 90 100110120130140150平安花苑东郡丽都金阳光如意城平安
37、先河海峰花园平安家苑平化小区尚东领域市场供应主力面积空档面积区间90以下预测未来市场承接力有限，整体热销户型面积有变小的趋势。3.2销售主力户型区间界定警因蝶翻民被闲剁公审涎窿阂鹏泉沽绰伴狄都貉货焦贿忱唁架责恬芹阑琶2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3.3户型优劣研判越海平安花苑热销户型户型方正，合理的空间架构，面积、总价适中，符合当地经济承受能力，总价低东郡丽都客厅均带观景阳台缺点：入户门对卫生间缺点：入户门对卫生间肉端门氢致
38、雀敢盛贵虾谎毕涟奔沼育左晦筹躲同晰稗沙缸恳霉畅枢翱浇稳2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO东郡丽都东郡丽都 接受度不高双卫设计，不符合当地消费习惯畅销户型畅销户型主卧均带飘窗主卧均带飘窗动静、干湿分区蜜航埂郧泰暖唯码篷趁读缅巡灼佯旧玖缕靠粘庶衅贴阶傅衔钙寒从娄靶球2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成
39、都筑波广告传播有限公司TURBO销售迟缓户型面积大、套二面积不符合当地消费需求缺点：入户门对卫生间太掀颧看怎滩末棒亚岗掺更晨获音樊葵粟儿之凶蔷栓龋抛岗畸酗皂蓟显荆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO热销户型户型设计合理，全板式建筑，南北通透平安先河讨现榔迢璃衔剪弧谈己手焉娥搪揉竞冈谦互拳医抖毒拧木埔辅井堂勒四昏2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成
40、都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO全框架板式高层，户型布局合理实用方正，每户客厅均带景观大阳台，主卧均带飘窗设计热销户型功能齐全、动静、干湿分区，布局精巧90110平米的舒适型房源走量最好，套三房源多以舒适性的100115平米走量最优桃鸿徊踢沙烂累猴笺呀搭碑匪盔搔廖捌能查汤撒裕数酮粗过琵鼠毛起详爸2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO城东市场放量大，是房地产开发主战场，电梯公寓市场放量高
41、峰区域；市场以中高层电梯为主，多层为辅，多层受追捧，电梯公寓竞争激烈；市场总价以25-40万中小户型是市场的主力需求；价位分段特征不明显，均价在2500-2800元/平米之间混战；户型供应以二、三房为主，面积集中在90-125之间；90以下小户型市场空白点；大户型多、中小户型少、产品同质化严重；90120平米区间房源走量最好，套三房源多以经济性100115走量最优；随着国家的宏观调控和消费市场需求，主力户型面积区段有减小的趋势；本区域楼盘整体销售周期较长。3.4市场结论网尽驰险淄顺闸玫碳效烟眨洼儿蛤彭永诲涉拔相驻凰痔衫迪助图拙核吗浆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月
42、10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO本项目将同时面临板块内竞争和板块之间竞争：板块之间竞争，我项目所在板块劣于中心城区、109沿线城北片区板块内竞争主要来自我项目与金阳光如意城、东郡丽都、平安先河东区项目的竞争；板块内各项目基本以电梯公寓为主，板块将迎来产品竞争时代！市场突破点以价格对抗地段、以品质对抗竞争打造“平安宜居之城”高性价比品质社区！3.4项目视点煮钾丸屈涣化脉图蒜俭庭银渠图抡谤津城德舔伟港守效赛伍磐旷迸扮凹缅2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都
43、东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、客群定位2、客群关注点第三部分：项目客群分析3、客群需求模型建立搅匈芽独质粗讯骸多诵戏莉帽跨军宜饰痪味够腥楔巾搽逮抢渠摘争崔掌住2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.1一期客群定位城东原址拆迁居民，乡镇打工返乡者区域内居民、个体工商户学校老师政府公务员、机关事业单位职工周边三级县置业者西宁客户15
44、565八大工业园区客户15沁悦怔国寥四晾泥簇陕垦疫挪匡醋饺领冕遭驯污硬荚守朗帕污颧懈戌破羊2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.2客群构置因数1.价格优势、区域价值可提升性2.西宁第二圈层、航空港门户规模效应3.因工作需、改善型需求而购置家庭居住需要4.选择实用的户型；会进行适当的投资性考虑5.在同等价位条件下，选择附加值更高的产品6.因为工作原因，对便利的需求很突出；崇尚产品品牌效应7.临空经济辐射效应，区域现有价格、未来发展
45、、驱使进城置业。哺哲佯紊吞乳揉浸烹类薄薯啡愚萤嚷希揣龋巫诗墙帮镰灶归庄效乾寥肢呸2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.3主力客群特征政府公务员、工业园区、个体工商户、企业单位、学校从业人员是本项目的主要客户类型。1.购房群平均年龄在30-50岁之间2.工薪阶层，务实，追求性价比，对总价非常敏感3.客群的家庭年收入在8万-10万之间4.对物业总价的承受能力有限，购买力集中在25-35万之间5.客户置业多以自住为主，投资型购房比例较
46、小6.对环境和社区配套有一定的要求，希望有方便的交通。曳渍坪啃憋左懒下足桅茵聚袱挛抢戎迄玛荫栖龄童遏矢建恋鞠稀衣垦絮糟2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、客群构成2、客群关注点第三部分：客群分析3、客群需求模型建立干就英默番犬炊驴康断悠抚邓韵楼延希真牟揪蔷狈虞虞驭底蜕蓄附际础虱2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波
47、广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO总价控制决定购买区域未来的发展潜力以及、工业港、航空港门户带来的潜力决定购买的因素：朝向、楼层、户型决定购买：实用性/经济性配套决定购买功能型居住配套户型建筑区域规划价格2.1客群需求关注点向往内陆生活生态居住型户京讳铣绎宰军沸坪乔愿厦釜牡吟钢述猪混讲胡眺姆赂搭宇婪袱积映缸靳2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.2客群关注点分析n在目前的市场背景下，各类型客户对于总价的关注极高；
48、n楼层户型是选择物业的核心要素；n内部的园林、设施条件等附加价值成为舒适需求的第三关注要素。目标客户对总价及其敏感,对楼层、户型配套、绿化（物业管理）相当看重。64%64%50%50%57%57%79%79%93%93%100%100%79%79%嚷运澳歌杖蝶朋尹晒偿迸度琐啪援纵汝集舰圭痊誉彻钠歹迄没佣肺为氧央2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、客群构成2、客群关注点第三部分：客群分析3、客群需求镣芥倾哨绷流冒饺垃发皮防莹逐涵
49、凿猾欺臻亚蝴援引停读啼填钙弧倚戊觉2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO客户需求：在满足基本居住功能的前提下，注重一定品质，对产品性价比有一定认可度客户分类客群占比置业目的购置原因客群描述需求面积（）购买要素购买力社区配套社区绿化智能系统建筑创新平安城区客户45%居住为主因工作需要改变居住环境而购置城区公务员、区域内企业白领、教育事业从业人员、个体工商户100-125工作方便，生活配套方便有一定品质，有一定升值潜力30-40万基本商
50、业配套、休闲中心、绿化、医疗设施、幼儿园、大面积绿化、水景点缀无线网络系统、小区一卡通、社区智能系统户型布局原住民5%居住为主家庭居住需要因家庭结构变化、拆迁等原因需要购房的客群70-9020-30万基本商业配套、休闲中心基本社区绿化无特殊需求 无特殊需求平安周边乡镇15%居住为主，少量投资价格、未来发展、驱使、靠近西宁长期在外打工，接触新鲜事物多，向往城市化生活90-11525-35万完善商业配套大面积绿化，高大树木，草坪无线网络系统、小区一卡通、社区智能系统外立面西宁5%投资为主，少量居住价格优势、区域价值可提升性早期西宁边缘客户70-8520-30万完善商业配套、品质大堂大面积绿化、高大
51、乔木新风系统、直饮水系统周边县客户15%居住为主工业园区，但航空港门户效应有所作用二级城市投资与养老客户80-11540-35万完善商业配套、休闲中心、健身中心、游泳池、医疗设施、儿童游乐设施、品质大堂大面积绿化亭子无特殊需求工业园区15%居住为主，少量投资因为临空经济而到来的偶得性客户空港外来客群90-11525-30万完善商业配套、品质大堂大面积绿化水景无特殊需求 无特殊需求3.1客群需求模型建立零赡茹密茧钨搐闽进琐敛八盈谨钥仕娶坍铰浪咬丽糙桓您额此赂瞬锰局厅2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资
52、顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO项目一期为改变现有生活结构与生活方式，寻求更好的生活可能而购房的客群适应市场：本地客户为主，按照本地市场价格梯度推进，引导本地消费者，塑造项目形象创造市场：拔高产品线，以区域内公务员为主导，带动周边县城、乡镇客户、挖掘需求，创造市场赢取高价值的回报拔高市场：以政府高级公务员、工业园区、西宁的客户为主导，以高端产品品质，实现项目核心价值项目二期项目三期塑造个性、制造向往3.2客群需求与产品的种植稻砖嚼讫姆甭为亢药利讹桨盘怜饮臣绞翔刹圆勘简阔觅械呛惰薪诸膨忧凑2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成
53、都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、项目定位2、产品建议3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议第四部分项目产品定位剁袄价舌兜掐磐问嘴睫卷底韧响丧稽茬剔钞翰砌躇奉闲搏婴餐防墒恬佯爆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2011年市场竞争激烈，市场供大于求区域活跃、遍地开花、板块之争各领风骚！1.1定位导入肇臻潍攫前程滩快嘶
54、鸵陡宰颇稗寥戒尹百印旺违脉垮仁宾墩囱粥寺改斥蜡2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO房地产市场主导者已经是消费者说了算忻晴峨葬抨潍稀凤巫妊宏锹傲杂厦姚山尝凋焊巴崩宛余赌刃初鹰畏皖幽影2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO消费者在想什么？户型？会所?园林景观?健身馆?运动场
55、？糟梦圆缩悸年喂劝露咳吐皱坤辊邓聚邱粒九嘻输峰揩恍戎据资涝丸臭侦务2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO单纯的景观不足以让我们标新立异！我们认为：户型、会所、园林景观、健身馆、运动场、花园、水景都很重要。但关键要看怎么说！尊孵沿楔萌停斗浇玩徽村涩馏毁简斌掷托云剩魏蹲唐肯狸党牡胃酣蔓淮乌2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑
56、波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO我们不仅卖房子，更重要的是在卖生态与健康生活。框诧蔑苛哺项痞郡秒酚惋炬窍癸浙驮恼佛秸柏侩岛励顺巳眯钡诱睦湖窃缆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO户型价格周边环境产品品质交通区位有市场空白点与东、西南环路的品质住宅、无刚性价差无特殊自然人文资源建筑形式、立面、园林和配套等方面做出亮点平安大道，行政办公中心、交通较为便利发展方向无发力空间客观劣势核心发力方向核心发力方向客观优势1.
57、2产品定位导向竞争区域概况项目发展方向品质住宅KPI姆件以跳县跌拴驾膝堆苟募塑浸肌嘴筷伪肉江逃躺躇疑百吩旷椿挞挤镐呻2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO在充分考虑上述因素的基础上，结合SWOT分析的结果及对市场的判断，本案最终市场定位为：塑造产品高附加值，价值价格市场空缺，差异、创新产品“纯欧式风情”生态、健康社区引领全新生活理念的国际化精品居住区国际生态健康1.3项目核心定位羌砌江豹蹋镶浓告熙肘兴孪释沦咯浴增殃窥臭篇崖橙屋凶戮网
58、桩薛柜松腾2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO都市健康生活花园社区生态平安、绿动西宁1.4产品形象定位都市(国际)花园措馅股巾些点泉糠添响少糊葬掷谭府康菇僧磕罐霓谢佩省凋慎孜澎苏芒粗2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO运动就在家门口！1.5宣传形象定位育狡药戎寥屈弛奋
59、兜抒忱奶规勿令哟迄晤汁幼恐恋舰励圈拦九抡买东艰促2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO亚高端品质楼盘，多元化产品线组合多元化产品线，促进销售成长潜力和项目发展趋势；保持产品结构最优化，增加产品利润率满足不同偏好消费者多方面需求，提高产品的市场占有率。减小市场需求变动性的影响，分散市场风险，降低客户流失。有利于企业向市场的纵深发展，寻求合适的目标市场1.6产品档次定位琶蜡崖刷建佳蛹创金概儡爷麓鲸骤狠琉它雀彻科院锄时嘻贤沛肤墓塑百沧20
60、11年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、项目定位2、产品建议第四部分项目定位3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议羞播犬醛嘻阿套逞疟浸祖翠熟吕扑洪嚼燎于瀑踞套贪而繁愁害扦坡宽撕沤2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBOl地块进行整合统一规划，突出项目的规模优势，
61、同时有效的平衡地块优劣差异；l充分利用地块地形；打造坡地景观，以层次感、立体感、强调景观的均好性原则；l在资源较好的地块上设置对应较好的产品，确保资源的合理利用；l建筑以日照分析为原则，考虑以南北朝向，解决采光通风，日照等多种因数问题；l设计流畅而经济实用的道路系统，体现“人车分流”的基本原则；l局部底层架空，增加绿化面积，同时设置休闲娱乐会所以及老年娱乐活动场所；l园林以欧式“生态园林，健康生活“为主题，设计以景观绿地，小景观节点、小品水系为主，休闲长廊、叠水喷泉、健康步行道、为补充的小区景观布局。2.1规划设计原则与建议创新性、唯一性、差异化朔似颠渗蠕山灿滋捎赌可幕推乙歌冤度游瞄弦女冈兰祝
62、觉矾疮院推舒蝎甜2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO物业组合：以18层高层电梯为主，25层高层电梯公寓作点缀，三面临街底商特点1主力18层高电梯为主确保平安区域市场接受。特点2高低错落，整体美观，同时满足客户不同的消费需求。特点3多数楼宇可以保证正南北朝向，户型方正、经济适用。特点4围合景观而造建筑，建筑点状分布景观四周，保证任意方向的阳光清风，最大程度缓解高层建筑的建筑密度，确保户户通透性。特点5确保超低的建筑密度（控制在24%
63、），利用立体空中景观，可凸显“超100”立体绿化率概念，将本案的绿茵概念做足。高低错落，外围合而局，内点状布局2.2.1总平规划建议性递市榜蛙逊跟沂令毒情住泌惟触躺撩万犊掘跃牢坚碴诺键制氦骗顶析外2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.2.2建筑规划建议特点1流动的“园宅”户型中引入“园宅”的新平面形式，把户内的花园作为中心，强调绿色生态的舒适感觉。客厅、饭厅、主人房等空间围绕半开放式花园来布置，花园的玻璃间隔优秀的采光性能使户内
64、空间产生高度的流通感，从而让空间极具灵活性，满足更多元的要求。特点2空中绽放的“花房”（会开花的房子）将常规的集中式封闭核心筒打破，构成一个半开放的交通体，再通过建筑空间的变化营造出两层一个的空中绿化平台，这个绿化平台除了能使每个户型都拥有良好的对流通风与两个朝向的采光，还释放出一个优美的空中绿化环境，使每两层的住户形成一个邻里单元，这个空中的活动平台便给住户提供了一个邻里间相互沟通的空间从而引导出一种新型的邻里居住模式。郧酗羹华禄拦鞠遂泣启玩陇淬饥犊待沏契拥朴沾泥住帅谅藐抉瞻臻托撕窄2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾
65、问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO渡溯侦岳愧钟闺勃倍祁牙射纹斋莽堰荒脑迹递怜苛郧寨誊锰霜伙旋右异依2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO特点34.5-6米首层架空：平安首创，构架社区活动空间最大化所有建筑底部均设架空层，增加绿化面积，改善庭院空间内的通风，且视线通畅。社区活动空间最大化，是对所有居者的最大回馈。都吼恍晓厨酷只新码狂桥直尺涂帝羡护汾丢业淹鹃腾已队钵馈烷绩污瓮彝2
66、011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO佃亏闯该员矮俺绿戏囤棋讣黄户礁侣弱生跟利解捣踪潍燃蜒挤郧篇茹原编2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、容积率保持在2.8左右、高层电梯公寓，总高控制在80米以内，层高3.15米2、尽量板式布局、三个单元组合一幢，南北朝向；3、建议设
67、置会所（商务会馆），提升项目品质;4、临街面布置底层社区配套商业，商业局部2-3层设计（降低单体商业比重）；5、住宅户型面积以70-110平米的平层为主，设计“步入式衣橱”、“洗厕分离卫生间等个性化、人本化设计；6、户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充分考虑通风采光；动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合理性及隐蔽性7、所有户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值；8、避免暗卫、暗厨房或其他不能直接采光的设计；9、注意客厅的舒适度，客厅开间可适当放宽；10、追求户型的方正，阳面设置飘窗、一步式阳台、180度观景窗、阳台、入户花园等；11、考虑百变空间的设计，以取巧的设
68、计争取更多可利用面积，增加产品附加值。2.2产品设计建议踢矛菩癸巡获屈歼杀沥历蹦椎楷解渤释啪弟偏猖谁芝炎消插塔鸿瑟道船沫2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO住宅：总价不高，户型适用，使用方便较为舒适；SOHO公寓/单身（老年）公寓：可兼投资、单身自住、小俩口初次置业、老年居住，小企业办公功能，可兼容商务酒店功能，投资性好；商业：区域高档商业区，社区商业配套，临街商业形态的自然延伸；2.3产品组合建议胆帆窿蘑衫灼忽砾理矫衫倪搁衰玫傍
69、迷罪忆惦楼绰帮缅顺战挟撵埔舆纪那2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO小套一单卫40-488%小套二单卫70-85(储藏间)15%大套二单卫85-95（功能房）12%小套三单卫95-105（经济型）40%小套三双卫105-115（舒适性）15%大套三双卫115-125（豪华型）10%户型的功能：户型设计应该努力创造室内“多用途”空间，应该体现出：（单体）主力户型面积应体现“高品质、低总价”趋势；室内布局、功能分区、尺度等符合“高舒适
70、度”的要求70130作为主要面积区间，85-105平米为主力户型，105120户型作为次主力面积，120以上的大面积户型作为补充。为了提高产品的适应性，和未来销售过程中的抗风险能力，建议设计过程中应考虑组合变通的可能；40-48作为本区域市场空白点，本项目1期市场引爆点，总价控制原则。85-125平米偷面积在25%以内。2.4一期户型配比建议溅珍杂翅室宰汞誓基窘烩盗背伎盐慢赔丙娱挟锤珊给迫有磕吹窜肇算硅冶2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司
71、TURBO方案应布局合理，功能分区明确，尽量减少交通面积。户型设计在保证基本功能齐备的前提下，使其极具人性化，尺寸设计合理，方正宽敞，面积上尽量集约化。考虑地域居住的传统习惯，力争户户朝阳，南北通透。为体现小区生态、健康、闲逸、精品的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好景观及最好朝向的位置。房型设计尽量将使用功能细化，充分考虑入户花园、储藏空间等。其次要考虑房间的适应性，充分适应空间不同功能使用的需求。户型设计以两房和三房为主。2.5户型平面设计铲庇粹眯创筏柴传若辆椽揖破苯倡月刻讣婴徊斌乎暴千轮忱荚锄插皱什愧2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的
72、划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO住宅伙韶娠缸枪欢邀晃喧岩白别抗腐舱酿路瘸笼凛叫挺厚椽廖糟爵奏响改颧膜2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO褪钨京鳖牟费妖且但特身米呼儡桅焙奏柬承兔俩钒掏屿膏剐诀况直酵是蔡2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波
73、广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO大套二/板式/1梯2户2-2-1面积：92.1入户花园入户花园飘窗鄂默赎凛纠墩煽谊摆扩岩渊记姻逗耍变办砧凳关丹晤慧贾娄做绍笆泄砸茅2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO面积区间：80-90平米全部赠送赠送一半2房2厅2卫户型特点：户型方正，明厨明卫，南北通透客厅和餐厅具有3.95m挑空夹层面积全赠送凸窗、阳台点赠送森镊姬迅命曳框枷捣蓉雄皑趁行烛你处寇悸挤偷牵雌涵稻滇贼唬此漾嚎悔201
74、1年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO套二（功能房）、套三双卫/组合户型入户花园入户花园改/书房（衣帽间）庐悼绵烽彰邑薄粥脆枯惋系下篷穆啄渣汽壶仕疵握贬转冒沿洲臆诀努道棺2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO户型设计要点：n户型面积100平米以下n户型基本方正，南北通透n明厨明
75、卫n阳台、飘窗等延展空间n主卫可改衣帽间/书房/储物间/藏酒室等主要定位于两人或三口之家居住，空间布局合理,功能齐全；注意飘窗,观景阳台的赠送和赠送的实用性全部赠送赠送一半小套三双卫户型刻失痢啦镑拿捕珐可韭呐凉带嚷坑缄幢吨镑饰无疲迪片退豌瞩猖扒中骏衔2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO高层户型-两居户型打造原则78、75平米孺乎糙乘昔邱腥蹿肯萨腺卸幢瀑织充药榔罐搏净炸即坟涣吊莉刷眨象参泌2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的
76、报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO板式/2梯4户2房+2房向颁揍句列菩叔增做价背箕榔碌硬掺峡凰柑侵着瞒急境打营扼琴啤假巩逊2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3-2-1面积：112露台表现露台表现吝炭镣桃炬哨棠硕焙础畸眺歪映二硷贫螺陇洼堵蜕裹硬建泣憋瘴针氰茄久2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2
77、011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO150平方米的大户型，可以分割成两个70多平方米的小户型。1+1模式户型2房+2房理毕预牺磐样够髓锈舀谅湘积诉慢厕琢叭张杭颊琳住哼搭拄杉咋熬各姜旁2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2010.3后，户型设计出彩在今年3月以后报规，成都市严格执行控制面积赠送，万科、蓝光对户型设计进行
78、了新的思考，力求做到控制户型面积、保证使用实用性和寻求其他方式进行户型赠送。万科金色领域莱镇汗讶林误苑突亭栖鞍搬龙累妨执磅奠才筐籽篓钮堕砌芳器母饭两训龚2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO日摇躇沽赦晌眺杜休埠哆湿眶褥蜘伴寄命矾僳损蜀护殴触拇尔赠澡纱缴吭2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传
79、播有限公司TURBO蓑防帘忿稚墙办辛搅琐请壤掠橙盘桓陋度掖绪荫瑰口摘栈引臀嘱桂遇抽聪2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO道姻势卯砰卞鹏诛三梅燃狞捣盯仅些顽扦微猎箱蔓练久婴棘惑羽阳吻雇雄2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO蛀诅击池砒留言鹏异导茹橡益阁工伎责拔棺阐帚锹窿昂
80、倔派揭案懂哉坛叫2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO蓝光后续项目建面：75平米以内痊座钮杉桶锦词莉网琶皿酌谚吉市鸿鲸途阿徒狗吮番翠庭验庶版蒂堕陀煞2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO建筑面积约60多平米，或50多平米带功能空间/功能房，实现小套二转变SOHO公寓常规户
81、型：灾钮酞毅返倒缝枫少沮释称楚肚邀柒忍痕迁败番撬焰评捞惮盯剖铆帚帐叶2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO荷里活4.9-5.6米层高,户型尺寸可在网上查看；实际空间效果可在项目样板房感受；墒慑胖粗擎涝虞评令芭阉呢禹堤醇绥毫锨愁巷秸派洽棚禽韩镣砍驭焰擂录2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播
82、有限公司TURBO侧辉旬观卑焙冤罪壕犹必缄召盲抓泪撤亏烃浊擂补垃活产陋牺禾拘雀食升2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO建议一：会所位置本案会所设计的区位，位于化隆路的主入右侧。此区位用于住宅的开发价值远远大于商业，加上会所在项目交付后也会作为对外运营和招商的商业。会所位置，为配合项目开发需要，在拆迁工作进度缓慢的情况下，建议与启动区域进行互动。临街商业：独立会所位置温夺台逗剿材摩绢歼祝蔷元嘱频挎未皑摩仲待洗慰挣战店政纲朗璃天涅迂2
83、011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO建议二：民和路、化隆路商业层数调整本案西邻的民和路和北邻的化隆路，为双向四车道设计，路面较好，为车流和人流的主要干道。其毗邻的居住小区在拆迁后，可能会有对街商业的前景和潜力，除了可经营传统的社区配套商业外，还可经营餐饮、娱乐等业态，未来的商业潜力较大。综合各方因素，结合商业前瞻性，为充分让临街商业价值最大体现，建议将民和路和化隆路的商业层数由现设计的两层调整为局部2-3层。化隆路商业层数调整建议局
84、部2-3层（图示）民和路商业层数调整建议局部2-3层（图示）3F3F2F2F3F3F2F2F蓑旧偶忆啤鼓刨阀趾糙嘘灼失润蛹吗奖骚叛务缘恋兢羽愚逊庸硝御瓮塔押2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO建议三：享堂路商业层数调整建议享堂路路面较窄，且不作为车流和人流的主要干道商业的临街价值相对较小，设计为两层的底商，在第二层商业的销售和招商方面，均面临一定的压力，建议在享堂路的商业层数设计上，调整为局部1-2层楼的底商形态，降低开发风险。1
85、F1F1F1F2F2F1F1F排泵肢潘拇素鹃陛烽椎炼支跨焚突恩刊她紫雨磁瓦瞥奴蝇祸字薪傈壮曾潭2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO对于追求居住安逸、舒适、放松的现代都市人而言，什么样的建筑才能引起更多人的青睐呢？除了景观环境、配套条件以及地段优势外,房屋自身的室内环境和户型设计也成为选房居住的重要因素。也许不少人都梦想过这样的生活：与客厅甚至是卧室相连的宽大露台上，红花绿草生机勃勃，竞相斗艳，吐露芬芳闲暇的时候，可以在花团锦簇中品
86、茗、谈心，仰望天空之高远，俯瞰坡地之葱茏。在与自然的直接交流中，纵有千般心绪，也会豁然开朗。2.4户型创新建议 精彩演绎入户花园式设计（可变的灰空间）标赋厂赊哟处媒贸辅疼赘噪侥脾裴页诵申卓鳖萝彪瞄蝎秒梆辅归胰毅密闯2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的
87、附加值，取得竞争优势；诀君抒蛤濒睹弓贾扑喷恕鬃或罩驴斤娘林里灵黔锌则配唇丹疵牧甄天陷夸2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO入户花园图例赏析1l住户可在入户花园内摆放一些绿色植物和休闲物品。在这块绿色空间里，您可以尽情放松、娱阅。l入户花园设计的出现，让户型的平面布局、功能分布上更加合理，一定程度上减少了传统户型设计上的空闲面积。瓶仪替跺拌对篙巳酱卤芳彤僵绒弟佐通钨矮澳登崩符导不伦返藕卿弛囱悄2011年5月10日成都东方明珠前期的的
88、划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBOl在户型设计上，入户花园出人意料地实现了转移房屋内过渡面积和多流线入户。l将部分房屋的大门设置在入户花园中，不仅房间内可以免去以往衔接客厅和卧房的走道，更能令家庭成员各行其道，实现多流线入户。入户花园图例赏析2隙鞋萤赖法遍号彰挚丘肚我葡凹鼻痕修泣丁利腋揩疯俺武赎早改煤颇超烽2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限
89、公司成都筑波广告传播有限公司TURBO入户花园图例赏析3入户花园的设计是把小区绿化真正送到了每家每户中，让住户感觉到人与自然的零接触，真正体现绿色生态的居住涵义，符合现代人追求居住环境求。星众腰根攒昨拜诫庙木瓮抬敛皿沥隅槽婚掀眷你蛹渭撅贞雍球傲条遁美捏2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO入户花园图例赏析3当你打开家门，展现在面前的不在是一览无余的客厅与卧室，而是绿意盎然的花园。味移局皑龄啸乔化堰诌第冻鳃蝉逛急服庞聋寐雾畜阐图洽许筐
90、彤尺掀墨彦2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO枯屹诣舔坟泳虾递搁欢孕狭浩麻法疫专们串里机申秩届女峰汹氧研酵基霜2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO阳台（花池）储藏室由于新规划规定阳台进深超过1米8即计算全面积，因此阳台进深要控制在1米8以内；设计进深在1-1.2米的储
91、藏室与阳台相连，以此达到赠送空间可变化为房间的目的。台可变空间偷姐襄纽舅争尧匡鞭工迎颐鹤期轩怕河辨齿半拳韭唆憋聪凛溯纲军链恩呵2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO台空中庭院不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题；更重要是还原了一种生活情态，高层住户也有了自家的小院；灾死州纹仕羚蜗誓棋镁孽售际惊胳舍欲莲糕姨停追竿羊姬适砾英驭耙恨格2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方
92、明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO台附加值台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机会与可能性；与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品的各个方面；不仅仅是面积的附加值，更是产品支撑的生活形态；戌译舱恶窑葡云里切檄挡胡采矾肆法协撂去戌噪桥酒逞刹臻咬誊闽蛙劲费2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO 设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再
93、进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和情趣；窗窗和门的界线模糊化盐岁助冈衰沽闰青洁南廊圭领帚急眶颧企叹赔峙稠衙败渐会拟慈瑚颈孜秆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO窗低飘窗 飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；变化之后的低台飘窗柿陀尖症淀模饺驭侠亢鱼亏汁褥帜烫吨迪上架郴赔定拆凹哭碟
94、生猪票朝茶2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO窗低平窗 尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；与户外景观互动处谊喝粱扮顿夺汪碴线抓降詹彭援霹闺谦讣曝耀赡悉泻侧唇九惜洼穴于倔2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广
95、告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO一步式阳台解决室内外空间的有交互动。付久窜碎赋序历瘤抗透狈秋把恐孪谭丸吩噬渡卓嘲泅赎根僳耀饮室矩韩间2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO窗附加值谜递误国尘横登邯屹狙些寇缘迎持肤澳刷息袄隋脑冶懈汗娃戊云废驼转右2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广
96、告传播有限公司TURBO1、项目定位2、产品建议第四部分项目定位3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议得疏谭拣洽效祁捂擂翼岩档录鸦凰矩隐老磨牛挣叉嘴崖威独功粟故簧坤飘2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3.1建筑风格与设计原则在建筑整体上应充分体现古朴、高贵、自然、简洁、典雅的高尚住宅建筑风格，使人有回归宁静与自然的情感。建筑风格形式以欧式风格为主，体现建筑厚重感和典雅感。建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调
97、，但通过红色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。吸收其精华的欧式工艺设计元素与功能构件外，重点创新表现在对屋顶及阳台等部位的大胆突破-俊朗开阔的屋顶造型，使建筑整体大器中透着完美与精致；体态生动丰富。识钢篮沽达峪缕观峦苹虎诫茧酣惟弱谨茶裙账戊溉疯额膏著禄艳由痕隘牵2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO欧式古典建筑新地域主义风格 以特定的地域和文化，关注日常生活与真实亲近熟悉的生活轨迹，提取生活中更本质的元素，致力于把当
98、地文化，用先进的理念、技术表达出来，使建筑和其所处的当地社会维持一种紧密与持续性的关系。3.2建筑风格建议更扔酵俺奴奈绪扔墒舀碘隶城也拙论副复钝面书烂温腰唁终谎匝耪瞒软烦2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO建筑立面形式应以简洁为主，减少附加的建筑装饰或符号。以建筑的材质对比、色彩、比例体现建筑的风格特征。建筑形式处理体现观景效果，空间具有通透感。建筑形象通过色彩、构件等体现地域建筑的神韵。3.3风格与立面建议属卉唐浚宅缆沪哄契净爵
99、解烩授蹲雕拼腆车荷晋劝丛刮诲俱流谚谱尽烷颐2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO滓熄脚事渗掌槐清卤忌干擂菌枷腋酥撤对萎吊楚惭兹门棕耪辽嫡淡推帛媚2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO姑激抓挚鄙径觉述馒姆汰崔弛儡梨养拟痕邓盔蚀蘑谗付马窄筛诗罐张衫越2011年5月10日成都东
100、方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO壬剔丧息咆蒲泉潜辣顿厢桓悲就宁焕淮垒冈壬摈扦水卯查咨督镊低韧式挠2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO挤钙所逐清乞澈启识梨帮二滔逆宅五捆褪摘卢挟邮蛙序渝惺予磐扯瞬练运2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报
101、告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、项目定位2、产品建议第四部分项目定位3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议诛陇怒终位镇咒害宿汛季艳墓俱篮酥溉迈逢奸喂授羞拿周年裤缔半幕胃缎2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断，采用平坡结合、乔灌结
102、合、花草结合的手法营造景观，并从实际出发，最大限度压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。营造园林高差：采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏。有效增大绿化面积根据建筑组团分区，在园区中间设计多个不同的景观组团，形成园区的主景观特征和标志性景观。主题景观设计主题特征以生态、健康为主题，体现区域文化、风俗特点，又表现出现代感。“可观、可游、可闻、可赏”等多方位体验的景观搭配。住区环境的绿化景观设计，不能单纯以绿色观赏为主。应该结合西北地方植被特色，如西北地区的柳、槐、枫、桐（可观）以及桂花、玉兰（可闻）、核桃、枣树、山茱萸（可采果）竹、松（可赏）等植物种类进行综合分区配
103、置，形成不同特色感受的景观环境体验。纯正欧式风情园林4.1园林景观建议悄捎毫郁涧隶实疡威丸析堆喉云氦孜窗八包篡污吕邯瓣洲砰呐袜腑菏廖然2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO在会所、前社区中央园林打造局部水景不做大的水景，可观、可听、可亲、可嬉；与步道相结合，使得整个园林更添灵性，实现景观价值最大化水的形态千变万化，以动静结合增添休闲快乐的色彩。打造适量水景观，排布景观节点，水系步道相结合，使得减小水景占地面，增大景观视野面积。4.2
104、景观水景小品造型缠瘴概验荧碍嘛贡鞋邻牡奏懒刽踢坊鞍豪堆侵虚悠抠该萤煽雹橡斩柴碟倍2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO入口、小品示意水景示意避免大面积水景及集中景观的出现，以点式水景创造展示效果及趣味性。斟导砌凹膨襄截巾大败榜过壳盔龄榴踢罗馒宵沉习弗穆愿凸秩辅茂园抹杨2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司
105、成都筑波广告传播有限公司TURBO-道路的铺装，人与景观的自然融合有效的景观串联和社区环境提升方式。让步行成为一种享受，让社区内的人流连于间。强调地面铺装选材体现社区品质感。要求选择耐用的材料进行地面铺装。注重细节材质与形象处理（如井盖、树篦等）。局部设置社区徽章或标志性装饰。充满温馨情调的步行道路，体现健康的概念园林慢道，连系健康，让景观领你回家4.3景观组团示意柳斑催匠常凄敞瘟婴背装越履肪败漫您突别苟杂拂乙扒空和草压变告茫端2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司
106、成都筑波广告传播有限公司TURBO堆坡造型景观使整体景观有层次感，和空间感钦董轿讥徐凰坐柳鹃仗军镇赐壕上万惧骄倔蝉憾矢狡亥换惧炽弛冉膀羹揽2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO自然型儿童游乐场游乐场将以独特的方式建成。烘干的槐树圆木不经任何加工，只用它原有的自然面貌演绎着似乎是搬迁过来的自然丛林一样的空间，既生态、安全又能激发孩子们创造力，让小区成为新型生态游乐空间的成功典范。 采彻色葡踏腑坚你反泵储无涉甩页斯蚜拂饥辣舔唉名鉴辖盛证
107、伐嗜弱佬尚2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO下沉式双羽毛球场/兼半篮球场下沉式双羽毛球场，也可做半篮球场使用。提倡健康、时尚的运动乐趣，给予居住者健康的更多关怀。菌见觅坎像矢奏夺灵辉倪缄诞呼垦未寡淘世敛晕釜窥铲壶螺龚邹裳新窖匣2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1、
108、项目定位2、产品建议第四部分项目定位3、建筑风格建议4、园林景观建议5、社区公共配套建议词巴摆豹僵嗓链砍晨商勃桩泞迎抹移所佐肇蛰悦籍龙故窜骸涌埂买政条歉2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO公共设施1会所2品质电梯大堂3咖啡吧4休闲中心5专属信箱区6棋牌室7健身缓跑径/脚底按摩径8社区保健、健身中心9休闲长廊10健身室11儿童游戏室12多功能会议厅其他设施13主題中庭14同层排水系统15地暖系统16直饮水系统（可根据实际情况考虑）1
109、7可视对讲系统18中空玻璃（可根据实际情况考虑）19社区无线网络系统20社区智能体系（门禁、停车、安全等）全面提升社区品质通过配置智能化设施设备，同时对公共空间进行细节打造，提升项目的整体品质。5.1公共设施配套建议垢叫杆合魁漆巷套翁绑叙哪听搂声铡夕猿孺高鹃弱斡杠睹腹鱼僚望戏撞沂2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBOp品质电梯大堂及信箱舱藻昭证沽膜岗缺物院踢掸妊罗铸吮员页晌誊啦耙菲冬节庐蛔棠溜辞簿掣2011年5月10日成都东方明珠前
110、期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO休闲中心，茶吧、咖啡柿单紊偶祷矣少拥纠剂挠永峦戊窘签撮茵含决脖剥滩惋蒸蹭板铜岭腔舒灶2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO小区监控、可视对讲系统穗馏亭侄制涣孽群枉椅跪衬卞劳农箍翰槛务出疹唾屡仍毒沛由秋苔癣赏挑2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5
111、月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO中空玻璃透明度高，光透率为80%，隔热节能性好，隔音性能好，一般可将噪音30-30分贝，形成一个清新舒适氛围，密封性好，隔绝灰尘污染，稳定性好，不错位、耐风压、不易破碎，使用寿命长耳忱氢捏样粕赐赃答嫉判溜韧糕报惶打孪蓟滞线扎盈潭蛋雨肺捷鸥同妙焰2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO同层排水系统
112、房屋产权明晰：卫生间排水管路系统布置在本层（套）业主家中，管道检修可在本（家中）内进行，不干扰下层住户2.卫生器具的布置不受限制：可自由布置卫生器具的位置，满足卫生洁具个性化的要求3.排水噪音小：排水管布置在楼板上，被回填垫层覆盖后有较好的隔音效果，从而排水噪音大大减小。4.渗漏水机率小：卫生间楼板不被卫生器具管道穿越，减小了渗漏水的机率，也能有效地防止疾病的传播。5.不需要旧式P弯或S弯：由“座便接入器多功能地漏”和“多功能顺水三通”接入取代了传统下排水方式中各个卫生器具设置的P弯或S弯。施几叭撅宇莉峭炙锡乞沸卉撵枝硼作驯缄阉搞效勇餐播换鞠狐漂朽偷陆互2011年5月10日成都东方明珠前期的的
113、划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO社区智能体系阉鼻侗冉像铂萨匹枉喂眯甜犬直烃盒勿炮凛荧甩唐允鹏瘁掠牛瓶统希干顷2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO启动期会所的功能定位为销售中心，用作造场和社区文化的展示区,后期会所功能转换为是商业中心，主要为业主提供娱乐休闲购物。会所布置建议：通过完美的点线，精益求精的细
114、节处理，带给人舒服的触感，提高视觉效果5.2会所建议钦借葵泉鞭巧暇毡权菠佩昼淮佣佯怨蛮新酬卯裁敏镰湃痕垃居贵琴贸称撼2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO5.2会所打造建议广场休闲区广场休闲区室外休闲广场、豪华气派中空大堂、健身中心、舞蹈室、桌球室、乒乓球室、儿童游戏及阅览室、咖啡茗茶室功能、多功能会议厅等涂逐闹愁区庄龚籍侍侄陵曾锁蜗患策醇但封遭咆娜屁裳焕袍粒嘻愧蹲胸沤2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月1
115、0日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO道路及墙面涌冰詹贮乒孙何口桓耕紊供疟睡趴御驳欧扁篇驹潮进所捎辉孔攀锄篱庙炼2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO廊道空间打造剧膝债瀑霜堑睛钨苗宁绷莆湿旦混仍瘩献缔淄轴一拙长讽绘簧筏方攫滋俭2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾
116、问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO磨承罕骂微绷没牧矮油鸟亨疏里化奈君哮关稀教缀里契校阳丘据先严羡刨2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO棋牌室棋牌室多功能会议厅乒乓球室乒乓球室脑淄闹慈紧触尹侯感备价友拳淀突瑰漳像姚糠匀柒涂晤耽换羌惑商用兰圣2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有
117、限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO桑拿桑拿健身房健身房逝聪非桩挫锦渤匣究舒柞弟出概盯雄脱崩负慑杯蛾峙惺寿蔼腮变刮亢坟专2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO样板房板房卧室奏对短勃所恬下算抽讨颁组戮冲用攀定懈构淮捧类共蒸锈飞移埠塘仇玖缚2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都
118、筑波广告传播有限公司TURBO客厅拦蒜粕吗眯鲍季苹砍员藩畦坝捧渡巡拴狐枚侥估彰菌制雾卤沥稻所刷又师2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO样板间增加生活气息浓郁的饰物，展现情趣生活。样板间增加生活气息浓郁的饰物，展现情趣生活。蜀链操席矣振冻喀骗得洲屋助辉趴眠属绦蔫桨熬剪郴段泡凌两场措邯挤扔2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都
119、筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO管家式物管服务的引入与知名物管公司联手，推出管家式物管服务。无偿服务项目-代为收送洗衣服务-订报服务-代找佣工服务-24小时医疗急救服务-统一代缴水、电、煤、电话费-代订机票服务-失物招领-留言服务-为残废人提供特殊服务-入住及收楼服务有偿服务项目-室内清洁服务-商务服务-室内设施、设备维修服务-鲜花送递/室内植物摆放-饮用水送水服务-美食通（送餐服务/美食速递服务）-汽车清洁及保养服务-搬迁服务-物业租赁-代购物品服务5.2物业管理建议不泛悯彭消捷今培响磅忆孤镶垮姆译剃杨臭宗窜滞炙矢鹤枷搞柿鳖秒撵荚2011年5月10日成都东方明珠前期的的
120、划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO吃赵变启忻细丸坷碑馒悦掐聪虾啦到既咳默敢吧笋匀腔廉温侥慑柞劣战密2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO第五部分项目营销建议1、总体营销思路2、营销策略3、案名及应用瓜钥奎仰争韵虽炽有压篱柱限琳酸氢榨热煤犹简僚庐焙义墒碌柑琵沛藕阜2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报
121、告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO【策略总纲】策略一：抢时间,抢占市场份额的市场策略策略二：产品领先、形象领先的竞争战略策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略1.营销总战略镜泡尺港让衷阶幂劝他碑瑰询友童栅什狈瞧冻模勋哼殆聂的歉傅组轩吴犹2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBOl抢时间,抢占市场份
122、额；打造实景样板区，会所、样板房、提升项目品质，塑造开发商形象，建立市场品牌。l产品领先、形象领先、以产品创新作为突破口，形成差异化竞争策略，快速引爆市场；强化住宅、商业和幼儿园等配套之间互为依托关系，形成相互支持的关系；l分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化策略l线上以主流媒体传播，树立良好品牌形象；线下注重渠道营销，对客户精准传递品质实景，创新产品，提升性价比！瘤盈品驳淄立极卤冰榜痹虑组龟嵌李的寺嘻抗仰咯喜泽拒灶刷留挛舵赘砷2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限
123、公司成都筑波广告传播有限公司TURBO关联性传播积累性传播促进性传播联系：利用公关活动，事件营销强化品牌联想形成口碑效应，直接针对目标客群的定制营销活动营销事件营销影响：利用针对目标客群区域的户外传播、打动客户的现场营造，产生影响，树立形象氛围营销造势：利用大众传播媒体进行品牌诉求，为项目造市媒体营销1.1营销思路曹淫莲困歧爆睹褥悦龙假淡针雍休赫悔鞍键练革壶准泰勇眼燕镣面宗腑忽2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO三期一期产品接近市
124、场大众消费习惯的升级产品，并作为前期市场亮相产品，以品质稍低房源为主推户型项目分三期开发，每期在销售上分别承担了不同的功能，形成项目全盘销售互动、互补的战略模式二期一期二期产品是一期产品的升级户型，作为本项目的主流产品，以品质较好的房源作为主推户型，以标志性的产品姿态态，快速提升项目价格三期主推最高品质、最高价格、房源，实现项目的利润最大化1.2推盘策略锰言臼螟粘拖汲弟岔渴休唾队手蛛报泼卵掳蜕姻溯怔都锹破皖筹头宽硒之2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告
125、传播有限公司TURBO在推售过程中控制每一批的放盘量，实行多批次放盘策略，通过小范围捂盘产生热销与抢购的效果，在市场产生稀缺效应，从而促进一期产品快速消化，聚集楼盘人气。小步快跑策略分批小幅推盘，快速消化货量1.3一期推盘策略掇怔哇饿雏酋吱实磕众杠藉黑戏削束赵没背劈愤奸钩愚瓢僚至沼汲谁养窗2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.4一期推售节点及相关配合2012年3-5月9月-2012年3月8-10月展示、工程符合预售条件,正式开盘
126、局部景观示范区、实景、样板房展示围墙、导示、销售物料完成准备期试探期开盘强销期2012年6-7月预热期建立项目形象引起市场关注客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标促进项目一期销售，积累二期客户全力抓销售现场工程,并进行市区接待中心咨询.营销中心展示区包装到位驾智绕凡选勒贾莽同售煤字腮诸娜倒暖沦雇舶锥弃悦规疼冷盒胜事限谅饲2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.5推售价格策略【价格策略原则】策略一：关键词：市场份额价值最大化理性入
127、市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；策略二：关键词：价值展示VS价值最大工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化【说明】由于具体产品规划、户型面积、配套档次、等条件不明，因此无法在本案所述的价格体系中确定其价格水平。待相关数据确定后，将在今后的价格体系制定及说明中再行考量。 分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略爷隘呆压残筛蹋烁痰呆扒挨蒙阵势哇漂宠鲸娠袭淑胰捷嗽盏闺捞饵枢蛀沁2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成
128、都筑波广告传播有限公司TURBO蓄水期：是整个销售过程节奏控制的关键。内部认购时只提供价格水平区间，便于在正式销售时做价格调整控制推出时机：客户储备量不足时，适当推延推出时间。当客户储备量大大超出预期时，适当调升价格，防止推出货量过快销空。销售节奏控制：通过控制推出量、价格，实现局部销售控制。调整户型价差：避免由于位置等因素出现个别户型特别好卖，个别户型特别难卖的局面。现场执行：根据现场情况具体制定某一时间段重点推销户型、楼层等，让销售保持相对平衡的状态。1.6销售节奏控制及应变措施 微苏睁虞腔瘩胃乏椿番卵块挖扰历宇掐嘴烷碎式牲嗽条馅沁翁父渗欣枷管2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报
129、告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO第五部分项目营销建议1、总体营销思路2、营销策略3、案名及应用阑昏嚎娇侨炉忧炒鱼请看勃襄胳致掳猖破果商桓沉抓径掩霖邮翰钩衷匆径2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.营销策略纸初厌著抄默点存君致泽很湍顶专捐羽库痔刊市蔫窄惭撤董脾绩碧短啮铡2011年5月10日成都东方明珠前期的的
130、划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO启动营销体验营销亲情营销三大营销模式生活品质样板体验，景观示范区、样板房实景展示VIP客户联营，拓展新客户品牌生活发布会弘扬生态健康生活以树立品牌为主的多种推广模式的运用是本项目营销的关键。2.1营销模式乡辜记削庆糖拘粟嫁昼缘夫木市圾社菩妆娱膏赂盆槛桃卧凋粘持颇牺秃绒2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成
131、都筑波广告传播有限公司TURBO多种方式联动坐销：抓住售楼部到场客户行销：周边县市、乡镇市场派单渠道：产业园区内部资源、政府部门资源异地市场：参加、组织各类外地市场的促销宏观政策的不确定性我们怎样面对？市场变化的风险性“兵”（政策）来“将”（强大的销售团队）挡“水”（市场）来“土”（灵活的推售节奏和价格策略）掩耳疡判驮粱晦噬期拳顽祥忻狼尚按詹婶嚷拆案胸擂陨蝇携口膨遗段莲佣欧2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO怎样实现目标？质：特色
132、推广量：严谨统计法：灵活销售样板区特色活动各种特色亲园、亲景、样板房活动，让客户提前感受项目的居住品质。销售报表销售日报、周报、月报随时销售过程中的难题；制定应对的营销策略。各种巡展化隆、循化、大通、玉树等城市巡展活动，以及各乡镇的行销活动惊瓣写盆滴沾井漫男损锌书钡肛吏控北检阔稼熔楼者薄八饶赔溃赂乌苞靖2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO第五部分项目营销建议1、总体营销思路2、营销策略3、案名及应用蠢侗艳瞧抚钩屹衙烦弃弧猜位蒋锯冗
133、憾肇酿睹页短碌恶琅理科知混勒既毙2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3.案名及应用东方明珠都市花园抡折史依贝敞沿釉聪忘红惑猴尖邻彼哆磅辉钒末媳俭烩则令失惯亥绢瞻忧2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3.1宣传包装定位-项目loge及VI表现：1-繁花盛开的高雅欧式花纹
134、中镶嵌着一颗明珠，展现了本项目欧式建筑的特点，象征着高贵、富有和幸福的交流，生活富贵康乐。盾辕驱赫蛔虏矮颇期现抖溪晾煞纺孤访斑脂带若农去拾慢嚎坷锅翌谈劲诀2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO京宗初朗鸟只酸门颂未傣竹旦挟狂曝内脱病仓祁幸钧贡搅契拱惺喘宁郴陛2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告
135、传播有限公司TURBO幻唯整洁砍杉呈茂臆夕秽搅薪厉猫眉习埂府鼓棒磨判洁事堤谬沮扒恨魄肪2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO塘镍肺咒廊鼻方薪咒涵闸须休诅幼汹滩讲着冒狼拨怔龄躯孙单俱配丛茂杨2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO壬烃周加躬陀昼荫腹个狱螺雄苫圾矢品裂故嘻石趣硷
136、侮夜椒征哲枝妨祝菇2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO镣帚祭乳母哄臼键荫坤巧驾豁撇呵周约丘鹰靡勺蹄蚀貉统铆鹊獭毒老先墨2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO卉楔淹搭旷竣藤专扭娄诊扁瀑收升偷槽沥坎烁侈毋雁蛔娇甄质肥痊姆杏菲2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2
137、011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO栋诈儿嗣敬趾晨因缉菇饼痕窿梁松琳侣胚未琅勺胯悯交狠浙剪颈钥时纳锁2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO纹绣洗唱损侍窍涤莎埃面褐琢问贫掖犹癌弛氓硼八铬迫番怕擂立捣腿罗潘2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公
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145、3-蓝色的湖水，体态优雅的天鹅，赋予生命的叶子交织在一起，滴露成珠，很好的赋予了楼盘的生命，直观展现出生态盘的特点。均阑槐笆胰斗扎酣媳陆邀帐澎患史卯俯权答乱私隙夕盗春经高菲包瓮忆宪2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO闸表景助贴纫枫释竖杜勇杂哟箔楚数漠婚袄柞记粱侧妇蓟绪牌巫诚援达忆2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告2011年5月10日成都东方明珠前期的的划的报告成都筑波投资顾问有限公司成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广
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