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1、“十二五十二五”中国宏观经济及房地产增长趋势研判中国宏观经济及房地产增长趋势研判国家行政学院决策咨询部研究员国家行政学院决策咨询部研究员原国家发改委经济所经济形势研究室主任原国家发改委经济所经济形势研究室主任2011年年10月月王小广王小广 博士博士1主要内容主要内容一、一、2011年年国内国际宏观经济形势国内国际宏观经济形势国内国际宏观经济形势国内国际宏观经济形势二、二、二、二、2012年中国宏观经济指标预测及政策取向年中国宏观经济指标预测及政策取向三、三、“十二五十二五”中国经济增长趋势分析中国经济增长趋势分析四、未来房地产增长趋势分析四、未来房地产增长趋势分析2一、一、2011年国内国际
2、经济形势年国内国际经济形势（一）（一）（一）（一）20112011年国内经济形势分析年国内经济形势分析年国内经济形势分析年国内经济形势分析1 1、增长偏快，需求不足、增长偏快，需求不足2 2、政策不紧，扭曲明显、政策不紧，扭曲明显3 3、通胀见顶，房市将调、通胀见顶，房市将调4 4、趋势下行，过剩危机、趋势下行，过剩危机3（二）国际经济形势（二）国际经济形势1、全球：复苏受阻，危机四伏全球：复苏受阻，危机四伏2、美国：政治利好，经济利空、美国：政治利好，经济利空可能出现日本式的长期萧条。高失业率、财政赤字。3、欧洲：将长期陷入泥潭、欧洲：将长期陷入泥潭4二、2012年中国宏观经济指标预测及政策
3、取向（一）主要宏观经济预测（一）主要宏观经济预测1、经济增长放慢（回到可持续水平），、经济增长放慢（回到可持续水平），GDP增长增长8.5%。2、通胀将不是问题，、通胀将不是问题，CPI增长回落到合理区间（增长回落到合理区间（2-3%）。）。3、财政收入增长将明显放慢。、财政收入增长将明显放慢。生产资料价格回落，大型企业利润少增；房地产调整，土地出让收入减少；4、投资适度回落，但仍然较高（、投资适度回落，但仍然较高（2013年将明显放慢）。年将明显放慢）。5、消费不足继续。、消费不足继续。6、出口增长将大幅回落。、出口增长将大幅回落。7、金融货币形势存在内生的紧缩。、金融货币形势存在内生的紧缩
4、。5 （二） 2012年的宏观经济政策取向年的宏观经济政策取向 总取向：继续总取向：继续“一积极一稳健一积极一稳健”的宏观经济政策。货币政的宏观经济政策。货币政策回到正常水平。货币政策外松内紧（存在内生性的紧缩机策回到正常水平。货币政策外松内紧（存在内生性的紧缩机制）。制）。 预计，货币政策会有局部松动,结构性财政税收政策。1、金融货币政策的适度松动、金融货币政策的适度松动中小企业金融政策；存款准备金率下降（3次左右）；对房地产政策有松动的苗头（但不合理）。 （二）财政税收政策的结构性调整（二）财政税收政策的结构性调整1、财政对中小企业的扶持；2、结构性减税和税改。6三、三、“十二五十二五”经
5、济增长趋势分析经济增长趋势分析（一）增长趋势的两个预判（一）增长趋势的两个预判1、经济增长速度明显放慢（下一个台阶）2、2013年可能出现大幅调整（二）决定十二五经济增长趋势的三大因素（或三大变（二）决定十二五经济增长趋势的三大因素（或三大变量）量）1、周期因素（三种周期及期规律，2008年中国经济调整很不寻常）；2、阶段性因素；3、外部环境的影响。7（三）为什么（三）为什么2013年中国经济不是上而是下年中国经济不是上而是下1、反周期的规划的影响；2、发展阶段的影响；3、国际环境的制约；4、房地产大调整的影响。8五、未来房地产增长趋势分析五、未来房地产增长趋势分析（一）房地产市场的短期趋势（
6、一）房地产市场的短期趋势住房泡沫将破灭。住房泡沫将破灭。1、影响因素、影响因素政策环境两面性的影响。（资金面的变化）宏观放松、微观收紧。预期的变化（投资预期下降）。周期性因素的影响。2、趋势研判、趋势研判 明年下半年很可能出现“大拐点”标志：降幅20-30%；放量下跌，政策救市后；投资增长率明显放慢。9（二）房地产市场的长期趋势（二）房地产市场的长期趋势1、住宅市场：进入5年以上的长期熊市。2、工业地产陷入长期低增长。3、商业地产（物流、酒店、商业新业态）将保持较快增长趋势（房地产业的最大机会所在）。4、写字楼市场将不景气。10（三）房地产商的应对（三）房地产商的应对1、住宅房地产：加快出清市
7、场。、住宅房地产：加快出清市场。2、三个新机会、三个新机会积极参与旧城改造。保障住房体系建设。商业地产开发。11THE END12MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ3
8、9eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5c
9、Q8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX13
