LOGO海海/ /阔阔/ /凭凭/ /鱼鱼/ /跃跃 天天/ /高高/ /任任/ /鸟鸟/ /飞飞内部交流 第一部分：SWOT分析回顾第二部分：项目综合定位第四部分：项目运作建议第六部分：整体销售计划第三部分：策划推广策略第五部分：规划设计建议目录Contents 第一部分：SWOT分析回顾 1.2.3.4.优势分析优势分析 Strengths1.地块规整；2.地处商圈；3.交通便利；4.社区集中；5.净地拆迁；6.业态多样劣势分析劣势分析 Weakness1.东大坡口碑欠佳；2.偏离传统商圈；3.阿城现有商业面积饱和；4.项目地块小配套绿地少；5.近距哈市分流消费群体；6.自持体量过大机会分析机会分析 Opportunity1.综合体配套带动销售；2.临街门市价格增长；3.居民改善居住意识；4.开发商口碑良好；5.地下可引导商圈客流威胁分析威胁分析 Threats1.市场消费容量有限；2.门市情结致内铺销售难；3.商家无力开新店招商难；4.百姓换房的思想难撬动;5.经营户抵触商铺分割出售;6.网购打压行业利润；7.一百欲规划综合体；8.宏观调控影响住宅销售；9.多个综合体项目进驻阿城。
第二部分：项目综合定位 第二部分：项目综合定位1235412345项目市场定位项目市场定位经营业态定位经营业态定位项目经营定位项目经营定位项目形象定位项目形象定位目标客户定位目标客户定位 1、项目的市场基础 项目地处会宁路与解放大街交汇处，连同体育东路和体育南路所环抱属于阿城区传统商圈边缘，远离人气核心区域，俗称东大坡位置，地段历史口碑稍有欠佳 项目遥望老商圈，其汇聚了阿城百货大楼、阿城一百、富氏隆商贸、富氏隆地下、时尚阳光地下、金街地下、金城广场、远大以及世纪名苑等9家经营商所，拥有服饰、小百、农副、餐饮、家电、家居等全业态项目附近无竞争商业存在，基本为零散餐饮、通讯、旅店等门市小店东、南、西、北四面均分布着不同密度的住宅社区 阿城目前没有真正意义上的综合体，相比传统商圈的各竞争商业，目前大都存在体量较小、环境陈旧、管理落后、品质低下等现状，并且在经营业态上还是保持着传统百货综合业态，无突出的主题 2、综合体概念链接城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体(HOPSCA)(HOPSCA)解读解读解读解读Office Office 办公办公Shopping Shopping 商业商业Apartment Apartment 居住居住Hotel Hotel 酒店酒店Traffic Traffic 交通交通Exhibition Exhibition 展览展览Entertainment Entertainment 文娱文娱Restaurant Restaurant 餐饮餐饮 HOPSCA HOPSCA 城市综合体城市综合体城市综合体（Hopsca）是将城市中商业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体； 3、综合体的定位方向本项目城市综合体的定位方向本项目城市综合体的定位方向城市CBD中心3城市交通枢纽4城市综合体城市综合体新开发区中心1城市副中心2项目地处传统商圈边缘，远离上京大道及山水新城，不属于新开发区中心。
阿城自身并不属于经济发达城市，也不存在核心商务区域，项目无法定位城市CBD中心项目地处传统商圈东侧，属于新打造的城市核心，项目可定位城市副中心项目虽处于两条干道交汇处，但是车流量并不大，也不是阿城交通转换枢纽 4、项目的定位诠释定定位位诠诠释释以区分传统商圈的各类单一业态经营场所，以打造“复合业态与多种功能”为特色的差异化产品，区别交通枢纽、CBD商务核心、城市新开发区等非优势属性，以项目自身特性为定位方向以辐射整个阿城及周边乡镇，中高端的消费能力及现代化的品质需求的人群为主要消费群体，面向多类功能需求的消费客群，提供较阿城现有经营业态场所规模更大、业态更全、服务更好、环境更优、品质更高、功能更多的复合式产品以完善的产品结构模式，提供给阿城人全新的生活方式成为城市的新兴繁华之地，商业核心与城市希望转移的方向所在 5、项目的市场定位： 阿城城市新中心阿城城市新中心项目的市场定位： 第二部分：项目综合定位1235412345项目市场定位项目市场定位经营业态定位经营业态定位项目经营定位项目经营定位项目形象定位项目形象定位目标客户定位目标客户定位 1、市场业态布局牌路大街项目所在地传统商业 饭店56家小额贷款14家 餐饮93家车行29家电讯35家 汽修配20家小额贷款19家饭店12家饭店50家电讯38家服装31家化肥45家饭店29家汽修配20家满客隆超市电器电器建材89家餐饮61家门业27家庆客隆超市住宅朝阳建材市场富氏隆建材市场 2、市场业态现状n核心商圈：主力业态为商业，品项为服饰、家电、农贸、餐饮、家具，经营场所均为品项单一经营或几小项搭配，如阿城百货为服饰+小百，阿城一百为服饰+家电+餐饮，世纪名苑服饰+餐饮，远大只有服饰，完全不存在复合业态；n主力街道：解放、牌路、金都、会宁、民权、延川，六条主要街道，街两侧的主力业态为建材、商业品牌主力店、餐饮、旅店、宾馆等，经营场所也均为单一经营；n居民社区：以老式居民楼和住宅小区为主，KTV、洗浴、超市、建材、旅馆等业态点缀在内，亦无大体量综合业态场所；Ø根据以往调研情况得知，阿城各层次消费群体、投资群体和经营群体，普遍对于阿城现有消费环境、娱乐环境、商务环境及住宅环境不满意，存在更高需求，都认可综合体的前景并渴求功能更加完善类集中的场所出现。
3、市场业态结论①当地百姓对小区环境好，配套齐全或知名开发企业所开发的住宅比较信赖，在改善住房条件上，存在市场需求;②当地经营商户，大多认可并看好综合体的前景，并期待中高端百货的构建成为商业配套；③当地经营品牌商户，均认为如果能够成功招进大型品牌商场（如远大、松雷、百盛等），对于带动其他品牌进驻和销售有很大拉动；④阿城本地商务性质不浓，经营者对写字间的需求较少，不建议配套；⑤通过访谈以及多方面调研，得出星级酒店在市场总体消费上不支持，配套此项风险重重，具有极大的不确定性；⑥公寓可根据住宅比例少量配套，并根据销售的实际情况做好随时转型的准备；⑦洗浴会所、游泳馆、高档的KTV会所属于可深入挖掘市场，可以作为可行性的配套构成 阿城项目是怎样的综合体？阿城项目是怎样的综合体？阿城项目是怎样的综合体？阿城项目是怎样的综合体？ü西临传统商业中心ü占地3万平方米ü总建筑面积17万平 方米ü集百货、娱乐、超 市、商务、公寓、 住宅和地下停车场 为一体 ü商业面积 5万平 方米（含商务配套1万平方米）ü 地下停车场 30000平方米ü高档住宅、精品 公寓12万平方米ü阿城人气核心ü阿城唯一HOPSCAü未来阿城城市名片ü时尚购物中心 ü财富升值中心4、项目的业态方向 阿城唯一的阿城唯一的 SUPER（超级）（超级） HOPSCA1717万平米阿城综合体航母万平米阿城综合体航母四大领航业态功能模式四大领航业态功能模式商业功能商业功能商业功能商业功能综合娱乐综合娱乐综合娱乐综合娱乐住宅功能住宅功能住宅功能住宅功能5、项目的业态规划商务功能商务功能商务功能商务功能 阿城唯一的阿城唯一的 SUPER （超级）（超级）HOPSCA6、项目的业态定位打造集高档商业、综合娱乐、商务服务、高档住宅四大领航业态为一体的阿城首席城市综合体 阿城唯一的阿城唯一的 SUPER （超级）（超级）HOPSCA7、项目的业态构成商业商超公寓商务娱乐7.健身、KTV、游泳馆、院线、5.商务酒店/多功能会议场所/洗浴1.高端百货2.知名大型超市3.精品公寓住宅停车场阿城首席综合体6.停车场4.高层住宅 阿城唯一的阿城唯一的 SUPER （超级）（超级）HOPSCA8、项目的子业态构成高端商业大型超市、高档百货（化妆品、服饰、鞋品、珠宝黄金名表、箱包、内衣、小家电、儿童、运动休闲、床用、餐饮）综合娱乐综合娱乐高档住宅 商务功能商务功能健身中心、KTV会所、游泳馆、电影院线、洗浴中心、美容美发、SPA会所、酒窖、电玩城商务酒店、会议室、多功能厅、停车场高层住宅、精品公寓、配套会所 第二部分：项目综合定位1235412345项目市场定位项目市场定位经营业态定位经营业态定位项目经营定位项目经营定位项目形象定位项目形象定位目标客户定位目标客户定位 围绕四大领航（商业、娱乐、商务、住宅）的复合业态集中模式，以提供“全方位服务”为主导，满足阿城及周边乡镇，所有中高端消费群体的多元性需求，以优质的产品与舒适的环境取胜，以多业态品类的产品集中为消费者提供选择，以打造时尚品质生活体验为宗旨。
一）经营功能定位项目的经营定位（1）商业业态住宅业态娱乐业态商务业态四大领航业态功能模式 特色主题：项目将以打造“复合业态与多种功能”为特色，阿城现有经营场所规模更大、业态更全、服务更好、环境更优、品质更高、功能更多的阿城首席城市综合体二）经营特色定位项目的经营定位（2）商务商务公寓公寓娱乐娱乐停车停车住宅住宅商业商业商务洽谈提升品质提升品质商务消费人群高消费人群配套镶嵌高端消费人流住家消费人流暂居 创建阿城区“最有市场潜质”的首席城市综合体创建阿城中高端消费群体最完美的生活、娱乐、消费的天堂（三）经营目标定位项目的经营定位（3）商业：进驻知名连锁超市、中高端百货购物中心娱乐：涵盖健身、KTV、影院等服务项目，打造阿城娱乐天堂商务：商务酒店、会议召开、商务洽谈最专业的多功能场所住宅：高层住宅、精品公寓，阿城最适宜居住的高档社区 （四）经营布局规划项目的经营定位（4） 1 1层层B23 3层层 2 2层层地下1层地下2层 1 1层层停车场大型知名超市影院、KTV、美容美发、SPA会所、茶艺、特色餐饮、电玩城、家电商场、西餐酒吧、健身馆、儿童娱乐堡、幼教、品牌婚纱；男装（正装、休闲）、男士用品运动休闲、童装、孕婴女装（职业、淑女、少淑、休闲）箱包鞋帽、内衣、家居饰品化妆品、珠宝、名表、饰品、日化、品牌通讯、西点专卖、精品品牌区 第二部分：项目综合定位1235412345项目市场定位项目市场定位经营业态定位经营业态定位项目经营定位项目经营定位项目形象定位项目形象定位目标客户定位目标客户定位 悦美四季·商业广场金都世纪广场乐购时代广场第一推荐案名第一推荐案名第二推荐案名第二推荐案名第三推荐案名第三推荐案名项目案名推荐 项目案名推荐（1） 项目案名推荐（2） 项目案名推荐（3） 阿城时代广场/阿城大时代商业中心万晟广场/阿城春天广场/假日广场世纪东方城/时尚新天地/金旺角购物广场东城印象/城东印象/金时代购物广场领航城/金京第一汇/东环广场乐尚城/东方晨曦广场金都现代城/会宁广场金都时代广场/金爵购物中心/金都365生活广场达仁尚城/达仁领域/好百年商业中心/星耀天地备选案名项目案名备选 阿城首席城市综合体品牌定位项目品牌定位 建议1：悦美四季，四季越美传播定位传播定位传播定位建议2：金都金都，时尚之都建议3：享受生活，乐购有我项目形象传播定位 第二部分：项目综合定位1235412345项目市场定位项目市场定位经营业态定位经营业态定位项目经营定位项目经营定位项目形象定位项目形象定位目标客户定位目标客户定位 目标消费群体定位商业：阿城及周边中高端消费群体；娱乐：阿城时尚年轻消费群体；商务：阿城政府，机关，企事业单位；公司厂矿商家；住宅：阿城及周边乡镇，有改善住房条件的需求群体；目标消费群定位 投资客户心态分析1、投资者对投资商场商铺持不排斥态度；2、投资者对商铺的地段及价格侧重关注；3、投资者对未来商铺的预期和投资收益有心理准备；4、投资者能够基本接受的售价（建筑面积）不低于15000元；5、投资者能够接受投资商铺为市场返租、统一经营方式；6、投资者能接受投资商铺的总价超过30万以上；7、投资者希望投资回报率达到5%为比较理想；8、在信息传播上，投资者对电视、报广及口碑传播最为感兴趣；目标投资者分析 目标投资群体定位主力客群 政府政府企事业单位企事业单位公务员公务员及私营业主、企业高级白领及私营业主、企业高级白领 辅助客群 本地企业高层管理者、跨行置业者、企业主本地企业高层管理者、跨行置业者、企业主、外、外地投资人等地投资人等投资客户投资客户目标投资者定位 目标经营群体定位传统商圈各业态品类经营业户、主力街道品牌店老板哈市品牌商场、品牌运营商、品牌总代、品牌厂家自购自营型客户：约占15%比例；投资租赁型客户：约占85%比例；目标经营者定位 第三部分：策划推广策略 第三部分：策划推广策略1235412345项目总体思路项目推广范围项目推广手段项目推广卖点项目推广活动 1、推广的总体思路1、以品牌商家进驻为卖点，以强有力的招商举措牵动并吸引经营户进驻，并使投资户产生信任与信心，进而有力推动销售；2、以事件营销为主轴，辅以宣传推广，制造轰动效应，使项目家喻户晓；2、以商业配套及一站式全业态为亮点，提升住宅的附加值；3、以低门槛、稳定投资回报为主诉求，以鲜明的销售模式，吸引广大投资客户，快速消化本案可售商铺；高端商业高端商业引导引导市场市场事件营销事件营销聚焦市场聚焦市场品牌行销品牌行销占位市场占位市场招商先行招商先行切入切入市场市场 2、项目的推广范围Ø主抓阿城主城区的中心群体；Ø辐射阿城周边区域的投资群体Ø扩大在哈尔滨一线城市的影响；项目推广范围 3、项目的推广手段针对阿城媒体现状针对阿城媒体现状ØDM为宣传主力将采取以下营销组合方式结合Ø短信为辅助手段Ø户外广告媒体配合ØPR（公关）SP（促销）活动相结合1. DM2. Message3. POP4. Action结合调研，消费受众的信息接受特点 4、项目的推广卖点1.悦美四季商业广场----阿城的新城市中心2.阿城一站式购物新标地---悦美四季商业广场3.创造阿城四最靓点：规模最大、业态最全、品质最高、功能最多的阿城首席城市综合体4.吹响2013阿城财富集结号！5.龙头之地绝版之地财富之地6.国际知名超市XXX领军进驻了，你还在等吗？7.阿城第一综合体全面盛启，阿城百货商业全面升级8.经商抓机遇，再等还要50年！ 5、项目的推广活动Ø邀请明星代言，参与综合体项目开盘盛典邀请明星代言，参与综合体项目开盘盛典Ø联手市政府、文化局、龙广联手市政府、文化局、龙广FM95.8FM95.8音乐广播网，联手打造音乐广播网，联手打造““哈尔滨之夏音乐会哈尔滨之夏音乐会””阿城分会场；阿城分会场；Ø““第第4 4届哈尔滨阿城平山森林音乐节届哈尔滨阿城平山森林音乐节””的合作推广活动的合作推广活动Ø赞助举办阿城全民健身系列大赛，如：隆贺赞助举办阿城全民健身系列大赛，如：隆贺XXXX健身倾情进健身倾情进驻驻————阿城首届运动达人挑战赛等等；阿城首届运动达人挑战赛等等；Ø庆庆XXXX院线耀世进驻院线耀世进驻————广场夏乐行，广场夏乐行，全民全民看电影看电影Ø暨暨XXXX商场成功进驻商场成功进驻————阿城首届化妆品节，品牌化妆品体阿城首届化妆品节，品牌化妆品体验周验周Ø庆庆XXXX超市盛大进驻超市盛大进驻————首届阿城广场舞大赛首届阿城广场舞大赛 6、项目的推广步骤步骤步骤1步骤步骤2步骤步骤3步骤步骤4步骤步骤5 展示项目高品质高端规划的大手笔商业气势，震撼全城，点射阿城、辐射周边。
恢弘开篇恢弘开篇全面招商引进大型知名超市、连锁百货、知名健身、电影院线等，以大品牌进驻带领全案销售，进一步展示项目高端形象在主力店确定后，进一步引进次主力店以散点商业业态布局的模式保证项目的整体繁荣招商先行招商先行从项目规划、招商气势、商业运营理念等各个方面强化项目价值，树立项目独一无二、无可替代的核心竞争力，展示广阔而坚实的财富前景，给投资者、经营者充分的投资信心，激发投资者的投资欲望和热情价值强化价值强化进入到实际操盘运营阶段，依业态、品项规划分区、使用功能分区等业态聚合特征，在营销及其推盘时间上，根据不同业态定位的商业物业实行分段销售，形成营销节奏，按部就班地完成全案销售分分期期销售销售充分演绎项目价值，树立财富前景，以实效的价格策略、精密的营销策略面对投资者、经营者，切实形成市场突破，实现利润最大化突破市场突破市场 第四部分：项目运作建议 项目运作四大建议建议一：招商先行摸底建议二：核定商业体量建议四：核算财务成本项目优势、劣势并存，有机会，但更有诸多急待克服的威胁建议三：完成概念设计 建议一：招商先行摸底建议一：招商先行摸底主要目的：①了解主力商业进驻可能及相关条件，便于锁定主要的自持体量，以及财务成本的核算；②为销售阶段提供有力的销售说辞；③了解主力品牌客户的相关信息，对后期经营者的引导将启动非常重要的作用；主要业态：超市/院线/健身/家电/儿童娱乐（含幼教）/大型餐饮/电玩/钟表/化妆品/珠宝/日化等； 建议二：核定商业体量建议二：核定商业体量根据前期市调反馈基本信息，结合当前市场商业总体量，再依据招商初步摸底情况，核定综合体项目商业总体量。
我方综合以上综合信息，建议商业总体量占比住宅不超过30%，即商业体量控制在5.1万平米以内核定科学、适宜的商业体量，对降低开发商的投资风险，确保商业良性运转起到至关重要的重要 建议三：完成概念设计建议三：完成概念设计概念设计是确保项目能完美展现的必要过程，其重要性不言而喻就本项目而言，良好科学的概念设计将直接决定于项目是否有一个良好的开端；建议：概念设计环节要充分给予设计单位设计规划时间，并反复修改与调整，直到接近完美状态，压缩设计单位的时间及简化概念设计都是欠妥当的；希望能够与设计单位保持紧密沟通，让概念方案圆满完成，为项目奠定一个坚实的基础工作； 建议四：核算财务成本建议四：核算财务成本财务成本核算是最重要的最后一个环节，决定着规划是否可以实施，均需要经过财务成本核算这个环节才能确认是否可以使项目能够进行；项目需要外来资本时一定要将风险性降到最低，应最大限度降低财务借贷成本为佳；财务成本核算应以自有资金为核算依据，不应理想化的依靠考虑外来资本及应收资金；财务核算成本不应只考虑静态投资，还应考虑动态投资的可能性； 第五部分：规划设计建议要点 整体布局规划建议考虑到项目体育东路及南路远离交通要道规避吵闹的因素，将住宅部分放置与这两条街道沿线；考虑到项目解放大街及会宁围合区域为城市接入方向，交通便捷、展示面好及视觉通透因素，更重要的是商业价值高，将商业部分布局在解放大街与会宁路交汇区域；n将住宅和商业部分相对独立布局规划 整体布局规划建议n考虑人流动线的因素，应规划至少两个主入口进入商业区域。
分别从解放大街与会宁路交汇口及会宁路三个方向进入商业区域，另外从住宅区域进入商业的通道也至少保证有两条，这样可以很好的将人流导向商业区域； 整体布局规划建议n规划打造全晴天室内步行街环境建议规划“特色风情街”为室内步行街形式，建筑内部采用顶部透光天顶的封闭式设计，既有户外的感觉，同时也保证一年四季的无风无雨的休闲环境，打造独特的街道景观； 整体布局规划建议n规划出不同功能的广场空间鉴 于 提 升项目的整体价值及未来发展的需要，建议此项目规划出宽阔的广场空间，以增加项目的整体品质；在商业区域前规划出一个商业中心大广场；商业与住宅分区衔接处规划出内街小广场； 商业规划建议提示 业业态规划建议态规划建议规划面积规划面积所占比例所占比例地下地下2层层配套车位30000平方米---地下地下1层层大型知名超市15000平方米30%地上地上1层层化妆品、珠宝、名表、饰品、日化、品牌通讯、西点专卖、精品品牌区8000平方米15%地上地上2层层男装（正装、休闲）、男士用品运动休闲、童装、孕婴女装（职业、淑女、少淑、休闲）箱包鞋帽、内衣、家居饰品10000平方米20%地上地上3层层影院、美容美发、SPA会所、茶艺、特色餐饮、电玩城、家电商场、西餐酒吧、健身馆、儿童娱乐堡、幼教、品牌婚纱；10000平方米20%1-9层局部层局部商务酒店（含洗浴、游泳馆、商务会馆、会议室、KTV功能）8000平方米15%注：注：A、住宅部分建筑面积近12万平米，合计总建筑面积：17万平米，商业部分占比为：30%，即5.1万米；B、商业部分最高限度为地上3层结构；C、商业部分开发商自持70%沉淀、30%进行销售；D、用于销售的商业部分具备小铺位的分割条件，使用面积以20平米为标准单位；E、在解放大街与体育东路交汇处规划出商务功能的酒店及洗浴等配套环境； 商业规划建议提示n依托地势特点，营造“下沉广场”及“双首层”外廊步行街环境 依据地势的低洼特点，在主商业前规划出“下沉式广场”， 在会宁路一侧，地下副1层与地上1层有机结合，营造“双 首层”的概念，以“天桥”连接，增加商业的整体效果及销 售门市的说辞； 商业规划建议提示n主商业体内规划出宽敞明亮的阳光大厅 在商业购物中心中室内规划设计出体现“中庭上下整体镂空、外 罩透光玻璃的环绕式购物环境”形式，作为商业的中心活动区， 设立几部观光透明电梯，增加整体商业的立体感，营造商业中心 聚焦点的阳光大厅氛围； 环境规划建议n规划阿城首个“城市主题广场”氛围；在3层屋顶，规划出阿城首个屋顶花园式的体育主题的城市广场，将体育元素淋淋尽致的予以体现，让怀念老体育场的居民依然能享受到体育的氛围；同时增设大型的户外儿童娱乐设施；并按照体育主题，设立标志性雕塑及其它个性雕塑； 环境规划建议n在下沉广场规划“音乐喷泉”氛围；要在下沉广场上规划体现水景效果，如音乐喷泉，伴随广场的背景音乐而让喷泉联动，营造整体的休闲氛围；在广场上设置大型的LED屏，用于商业部分的宣传、娱乐节目的播报、体育赛事的转播及广场活动时的互动； 住宅规划建议n鉴于地块的容积率等指标，单体住宅均采取的高层形式；n考虑到区域的特点及规划完整性，住宅部分建筑建议均做板式设计结构；n每栋单体住宅均规划出独立的大厅结构，增加住宅的整体品质；n建筑风格以现代、时尚、简约为主旋律，赋予一定的建筑个性；n考虑商业的集中性及避免彼此的竞争，也考虑为交通出行、商业配套服务等等因素，取消体育东路沿线住宅的底层商铺的规划形式； 第六部分：整体销售计划 第六部分：整体销售计划目录价格策略收入与费用预算销售方案12 价格策略（市场比较法）价格预测方法价格预测方法市场比较法市场比较法销售均价销售均价（1）价格策略市场比较法说明根据市场内有可比性的项目进行综合比较，然后利用系数进行加权平均得出本项目市场的对比价格。
（商业）类比项目遴选遴遴选选原原则则同类形式销售项目同类形式销售项目同类业态经营项目同类业态经营项目进行过销售的投资项目规模相近、经营相似的项目（2）商业价格策略同类形式销售项目同类形式销售项目同类业态经营项目同类业态经营项目金金街街时时尚尚阳阳光光阿阿城城一一百百世世纪纪名名苑苑类比项目确定类比项目确定百百货货大大楼楼富富氏氏隆隆地地下下 （商业）类比项目遴选项目基础数据项目基础数据项目位置规模业态规划装修档次形式金街核心6600服装服饰中低档地下富氏隆地下核心1100通讯小百中档地下时尚阳光 核心14000服装服饰中高档地下百货大楼 核心24300百货中低档地上阿城一百 核心10000百货中低档地上世纪名苑 核心9000服装服饰中低档地上（2）商业价格策略项目权重说明根据各个项目不同的特点，对本项目的价格影响也有所不同，针对不同的项目，制定不同的权重，保证市场比较法的合理性项目权重确定原则：区域地理位置的相似度项目规模的相似度业态规划的相似度装修档次的相似度建筑形式的相似度 （商业）类比项目权重项目权重确定根据上述的权重标准类比项目的权重分析如下：项目同类形式销售项目同类业态经营项目标准金街富氏隆地下时尚阳光 百货大楼阿城一百世纪名苑区域地理位置114144项目规模562134业态规划363113装修档次221444建筑形式444111合计15191481316所占权重16%11%17%24%18%14%（2）商业价格策略评分原则以本项目为基准，每项指标优于本项目的加1-2分，差于本项目的减1-2分。
（商业）类比项目比较因素修正表指标本案同类形式销售项目同类业态经营项目金街 富氏隆 时尚阳光 百货大楼 一百 世纪名苑地理位置及交通10111112111212成熟度10121211121212运营管理10889888业态规划组合10889998体量适中度10108991010建筑形式10888999推广力度109910888装修档次及配套10889888售楼中心位置109910999合计90838187838584（2）商业价格策略项目修正率本项目与类比项目的修正率=本项目得分/类比项目得分与金街=90/83=1.0843与富氏隆=90/81=1.1111与时尚阳光=90/87=1.0345与百货大楼=90/83=1.0843与一百=90/85=1.0588与世纪名苑=90/84=1.0714 （商业）类比项目的销售价格同类形式销售项目同类业态经营项目 金街富氏隆地下 时尚阳光 百货大楼 阿城一百 世纪名苑使用面积平均租金（元/年）2289 2391 2143 228916641945年租金比率拟定---------8%8%8%净售价（元/平米）250003080032400 28600 21000 24000 （2）商业价格策略 修正价格=类比项目销售（或预测）均价×该项目的修正率×该项目权重本项目与金街的修正价格=25000×1.0843×16%=4337元本项目与富氏隆的修正价格=30800×1.1111×11%=3764元本项目与时尚阳光的修正价格=32400×1.0345×17%=5698元本项目与百货大楼的修正价格=28600×1.0843×24%=7443元本项目与阿城一百的修正价格=21000×1.0588×18%=4002元本项目与世纪名苑的修正价格=24000×1.0714×14%=3600元（商业）类比项目修正价格（2）商业价格策略 本项目（商业）修正价格通过上述市场比较法分析通过上述市场比较法分析建议本项目均价（使用面积）：建议本项目均价（使用面积）：28800-3000028800-30000元元/ /㎡㎡本项目修正价格＝类比项目修正价和项目名称金街金街富氏隆地下富氏隆地下 时尚阳光时尚阳光百货百货大楼大楼阿城阿城一百一百世纪名苑世纪名苑修正价格433737645698744340023600本案价格2884428844（2）商业价格策略 （住宅）类比项目遴选遴遴选选原原则则同区域不同档次项目同区域不同档次项目不同区域同档次项目不同区域同档次项目临近会宁路建面7万平米以上市场口碑好区域市场价值体现者（3）住宅价格策略 序号项目名称项目地址开发商建筑面积 销售价格（元/平米）1恒大城阿城金都大街恒大集团854000平米5300-5400（精装修）2绿波。
东关一品 阿城区金都大街与会宁路交口大连绿波140000平米40003新龙城阿城区一中附近万邦置业有限公司1000000平米40004上京华府延川大街17号隆汇房地产580000平米43005金都幸福里金澜路与长安路交汇汇融置业41133平米42006亿达帝景金澜路207号哈尔滨金亿达房地产140000平米3900-40007金昌国际上京大道世纪金昌房地产250000平米42008金京赛丽斯上京大道阿城区政府旁哈尔滨金兴房地产80000平米高层3800 多层43009丽都国际阿城区上京大道170号中燃地产387000平米多层3900、高层380010鼎源名座阿城区上京大道与会宁路交口哈尔滨宝鼎房地产68188平米400011恒盛新天地阿城区上京大道法院两侧恒盛地产400000平米400012河畔丽景会宁路与上京大道交汇处百强新星房地产250000平米420013上京府邸阿城区上京大道与金涤路交口黑龙江昊润房地产85000平米450014半里花庭阿城区北新路金涤路交口哈尔滨金图房地产120000平米3800重点楼盘价格统计表（3）住宅价格策略 （住宅）类比项目遴选同区域不同档次项目不同区域同档次项目 东东关关一一品品 鼎鼎源源名名座座 恒恒大大城城 金金昌昌国国际际 金金京京塞塞丽丽斯斯 丽丽都都国国际际类比项目确定类比项目确定 半半里里华华庭庭 河河畔畔丽丽景景（3）住宅价格策略 •地段：地理位置、交通配套、商业繁华程度；•规模：大小如何、占地面积、建筑面积；•品牌：开发商开发项目多少、市场口碑、客户认知情况；•景观：景观资源是否丰富，景观资源效果如何、景观数量多少；•人文：项目自身人文环境；•交通：道路状况、公交线路、红绿灯情况；•配套：外部配套（商业聚集程度、是否为商业中心、教育配套）、内部配套（各项配套是否齐全）；•户型：朝向、面积、合理性、舒适性、是否有创新；•物业：物业公司品牌、市场口碑•智能化：智能化程度、新技术运用、数量多少、人性化程度•规划：合理性、舒适性•建筑品质：建材标准、保温节能性、人性化•推广力度：推广渠道、面市次数、市场知名度（住宅）类比项目评分标准及说明（3）住宅价格策略 项目权重说明根据各个项目不同的特点，对本项目的价格影响也有所不同，针对不同的项目，制定不同的权重，保证市场比较法的合理性。
住宅）类比项目权重（3）住宅价格策略物业规模附属价值自身价值地理位置社区规模自然景观及配套品牌开发商及产品高端设计到达本项目的距离及影响项目权重确定原则： 项目权重确定根据上述的权重标准类比项目的权重分析如下：本项目同区域不同档次项目不同区域同档次项目（标准）东关一品鼎源名座河畔丽景恒大城半里华庭金昌国际金京塞丽斯丽都国际物业规模14万平6.8万平25万平85.4万平12万平25万平8万平38.7万平品牌开发、自然景观及配套品牌开发品牌开发商自有商业配套户型特别loft景观好游泳馆自有商业配套到达本项目距离（由近到远排名1-7）12246685权重25%8%8%15%7%15%10%12%（住宅）类比项目权重（3）住宅价格策略 评分标准评分原则地段交通距离本项目5分钟为基础，每超过5分钟扣1分，5分钟内加1分规模15万方为基础，每减少5万方扣1分，每增加10万方加1分；品牌是否为房地产知名企业，多城市开发项目，阿城是否有成功项目，口碑（口碑特差扣2分，连锁开发商加1分，口碑特好加1分）容积率超过4，每增加0.2，扣1分绿化率35%为基础，每增加5%，加1分，每减少5%，减1分景观小区景观和周边自然景观完善（山景、水景、小区景观）为基础，缺少部分进行扣分，缺少小区内部景观，扣2分，看水景或山景加2分重点校区是否归重点校区（归重点校区加2分）配套小区内配套及外部配套齐全情况来打分，（缺少会所扣1分，非封闭小区扣一分，智能化设计及舒适度高人性化设计加2分）户型产品每个亮点加1分，每个缺陷减1分，亮点（特殊户型、动静分区、赠送面积、无黑房、景观均好性、实用率等）物业物业管理公司为国内品牌加1分，为国际品牌加2分，开发商物业减1分，不知名物业减2分规划景观均好性、交通规划、建筑规划等，少一项扣1分，特别突出者加1分推广力度媒体投放频率，投放媒体广泛性等，少一项扣1分，特别突出者加1分（住宅）类比项目评分原则（3）住宅价格策略 （住宅）类比项目比较因素修正表项目本案同区域不同档次项目不同区域同档次项目东关一品 鼎源名座 河畔丽景 恒大城半里华庭金昌国际 金京塞丽斯丽都国际地段10111111976611规模1010910171011912品牌10121010121010108容积率10100101010101010绿化率1010991110171111景观108881210101010重点校区101010101010101010配套10898118111110户型101010101110111010物业109891199119规划109991110101010推广力度108891110111010合计120115101113136114127118121（3）住宅价格策略 （住宅）类比项目修正率本项目与类比项目的修正率=本项目得分/类比项目得分故：本项目与东关一品的修正率=120/115=1.0435本项目与鼎源名座的修正率=120/101=1.1881本项目与河畔丽景的修正率=120/113=1.0619本项目与恒大城的修正率=120/136=0.8824本项目与半里华庭的修正率=120/114=1.0526本项目与金昌国际的修正率=120/127=0.9449本项目与金京塞丽斯的修正率=120/118＝1.0169本项目与丽都国际的修正率=120/121＝0.9917（3）住宅价格策略 修正价格=类比项目销售（或预测）均价×该项目的修正率×该项目权重故：（精确到个位）本项目与东关一品的修正价格=4000×1.0435×25%=1044元本项目与鼎源名座的修正价格=4000×1.1881×8%=380元本项目与河畔丽景的修正价格=4200×1.0619×8%=357元本项目与恒大城的修正价格=5350×0.8824×15%=708元本项目与半里华庭的修正价格=3800×1.0626×7%=283元本项目与金昌国际的修正价格=4200×0.9449×15%=595元本项目与金京塞丽斯的修正价格=3800×1.0169×10%=386元本项目与丽都国际的修正价格=4000×0.9917×12%=476元（住宅）类比项目修正价格（3）住宅价格策略 本项目（住宅）修正价格通过上述市场比较法分析通过上述市场比较法分析建议本项目一期入市均价为建议本项目一期入市均价为42504250元元/ /㎡㎡本项目修正价格＝类比项目修正价和项目名称东关一品鼎源名座河畔丽景恒大城半里华庭金昌国际金京塞丽斯丽都国际修正价格1044380357708283595386476本案价格42294229（3）住宅价格策略 阿城综合体住宅户型比例分解针对阿城房地产市场情况，根据市场调研情况可以看出现阶段阿城市的房地产住宅价格差异不大基本都在一个价格体系中，现有开发商设计的住宅户型没有特别才出新的东西，只有金昌国际设计了一栋小户型的LOFT形式，从销售上看速度和价格上没有比普通住宅好太多，但是因为其高举架势必在建设成本上会比普通住宅高很多，所以本项目不建议做复式或LOFT形式户型，为了提高项目卖点，户型有所突出，建议可以在主力户型上做些小错层。
根据多次走访调研和对其它项目的热销户型统计得出，70-90米两室一厅户型是最为热销户型，由于当地外来人口少，房屋租金价格不是很高，家里条件较好的有很多在哈市或外地买房，周边乡镇买房一般都为三口之家，所以当地百姓对一房的户型不是很热衷而三房的户型 市场上以紧凑小三居为主力热销，根据分析也可看出阿城会有一部分年龄在40岁左右的是现阶段的主力消费群体，分析此部分人群大多为上有老人下有孩子的实际情况，所以紧凑型三居也应该占有一定的比例，当然大三居也应配备，至于四房应该尽量少做，可以很少的点缀一点，以下是根据上述分析初拟户型、面积区间及所占比例户型建筑（平方米）所占住宅总量比例单户型总量（平米）单户型套数（套）一房50-6012%14400260两房70-11060%72000800可做部分错层三房110-14025%30000230可做部分错层四房150-1603%360025合计 1200001315 收入与费用预算（商业）可售面积15000平方米收入与费用预算 收入与费用预算（住宅）可售面积120000平方米收入与费用预算 收入与费用预算备注：销售宣传费用按照销售总额的1%进行预算收入与费用预算 销售方案第一阶段：销售准备期本阶段的主要工作内容是为了保证按计划开盘销售而进行的各项准备工作主要包括：1、建筑设计方面：动线、业态规划、户型规划。
2、现场准备方面：接待中心、样板间（参考售楼中心位置及施工进度）、沙盘、工地围挡3、广告推广方面：项目的整体思路、媒介组合、媒体计划、媒体预算4、销售工具方面：沙盘、楼书、DM、展板、广告牌、吊旗5、人员准备方面：人员招聘、人员培训等6、销售其他方面：销售资料、销控、价格细则及走势的制定、优惠方案制定 销售方案第二阶段：销售蓄水期本阶段是在销售人员进驻售楼处后，先期预约，先登记客户到访，介绍产品内容，积累不少于放盘数量4倍的客户批数前提：1、销售资料到位2、接待中心及销售工具的制作完成3、人员培训考核通过4、其他工作内容：A、全面宣传B、接待客户C、登记D、定期回访 销售方案第三阶段：销售试水期本阶段是以诚意卡或者其他的优惠为主题的开盘前期行为，介绍产品内容，积累不少于放盘数量2倍的准客户批数前提：1、销售图纸的准确制定2、试水销售流程的制定3、接待中心及销售工具的制作完成4、其他工作内容：A、全面宣传B、接待客户C、登记D、定期回访 根据前期的到访登记客户的总量及质量，确定具体的开盘时间，按照开发公司审核认购方案进行认购。
前提：1、试水购卡客户总量至少为开放房源的1.5倍2、可以签订商品房买卖合同3、认购方案终审通过4、开盘准备的广告宣传品全部到位销售方案第四阶段：一期开盘 强销期是综合介绍产品内容，树立项目形象并全力销售，大力促进成交的关键阶段持续期需在对前面阶段进行总结修正的基础上调整策略，针对工程进度方面、项目的整体形象方面以及客户的购买心理方面，及时调整广告及销售策略前提：1、证件齐全2、人员的强化培训完成3、工程全面展开，形象及进度良好4、接待来访来电客户5、首期媒体反馈6、修正广告及媒体方案7、客户调查分析8、成交9、办理贷款手续（根据可实现的付款方式待定）10、每日置业顾问的工作总结与例会11、全面追踪客户，促进成交12、加强针对性宣传13、工程进度、形象、整体形象包装14、督促按揭及回款15、销售总结及销售策略的随时调整销售方案第五阶段：销售强销及持续期 LOGO 。