山东单县项目定位分析报告92p

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1、项目定位分析报告n 市市场环境我们面临怎样的市场格局？场环境我们面临怎样的市场格局？n 项目分析区域环境提供了哪些机会点项目分析区域环境提供了哪些机会点？n 推广策略如何让客群接推广策略如何让客群接受我们？受我们？让我们重新审视以下命题：目目 录录第1 1章市场环境第第 壹壹 章章1 1、单县城市发展宏观环境分析、单县城市发展宏观环境分析 单县是四省八县交界区域商贸物流发展地，为单县及周边地区提供一体化综合大型批发服单县是四省八县交界区域商贸物流发展地，为单县及周边地区提供一体化综合大型批发服务的主要空间载体，其发展目标、功能定位、空间布局、土地利用、基础设施建设等主要内容务的主要空间载体，其

2、发展目标、功能定位、空间布局、土地利用、基础设施建设等主要内容的科学规划，在很大程度上取决于该集聚区外部经济发展和现代物流业发展状况及发展要求。的科学规划，在很大程度上取决于该集聚区外部经济发展和现代物流业发展状况及发展要求。第第 壹壹 章章2 2、单县目前商业市场分析、单县目前商业市场分析 （1 1）单县商业地产现状）单县商业地产现状a a、 近年来，单县房地产市场随着政府的招商引资近年来，单县房地产市场随着政府的招商引资力度加强，而蓬勃发展起来，力度加强，而蓬勃发展起来，大多数大型开发大多数大型开发项目都由浙江、福建等地开发商开发；项目都由浙江、福建等地开发商开发；b b、 从从20072

3、007年以来，单县房地产市场稳步发展，销年以来，单县房地产市场稳步发展，销量和价格都保持量和价格都保持5-10%5-10%的年均增长率的年均增长率；c c、 城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐步城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐步成形。县城新区为东区，是目前开发商角逐最成形。县城新区为东区，是目前开发商角逐最激烈的地方，激烈的地方，南区南区作为单县作为单县老批发市场老批发市场聚集地，聚集地，另外另外西北区，也就是项目宗地，因为其交通便西北区，也就是项目宗地，因为其交通便利，远离城区，是发展大型批发市场的绝佳位利，远离城区，是发展大型批发市场的绝佳位置；置；d d、 单县单县商业多设计为

4、商业街形式、商住两用型产商业多设计为商业街形式、商住两用型产品品，单县的客户多以注重所投资产品的价格及，单县的客户多以注重所投资产品的价格及投资前景，自住户所占比例只占少部分。投资前景，自住户所占比例只占少部分。湖湖西西财财富广场富广场绿绿洲洲湾湾建建材市场材市场刘刘海海农农副副产产品品批批发发市场市场项目项目宗地宗地第第 壹壹 章章1-31-3层联售价层联售价41004100元元/ /-4300-4300元元/ /项目辐射项目辐射5 5公里平均租金在公里平均租金在0.50.5元元/ / /天天（2 2）单县目前商业售租价情况）单县目前商业售租价情况第第 壹壹 章章刘海农副产品批发市场刘海农副

5、产品批发市场基本情况基本情况 位于湖西路与单州路交界处，属于原老市场改造项目。总建筑用地面积74422平方米，其中老市场改造部分35423平方米，新市场扩建部分38999平方米，项目总建面积109876平方米，其中商业建筑面积55465平方米，商住综合楼面积44075平方米，市场交易大棚10327平方米。定位情况定位情况 老市场改造部分定位综合市场、副食品和瓜果批发市场，市场北部设计五层，一二层为商业交易用房，三四五层为市场配套商住用房，部分用于拆迁回迁房。建筑形式建筑形式 市场外部单州路门市房设计十二层，其中群房一二三层为商业交易用房，四至十二层为商住综合用房。户型策略户型策略 改变户型设计

6、，住宅以多层、面积90-120为主，高层面积100-130为辅助，商铺，最多1-2层连体。（3 3）单县目前已存在的商业项目综合分析）单县目前已存在的商业项目综合分析第第 壹壹 章章项目现状项目现状第第 壹壹 章章评价与借鉴评价与借鉴项目位于单县的核心位置，周边商业氛围较浓，交通便利，租金水平较高。项目位于单县的核心位置，周边商业氛围较浓，交通便利，租金水平较高。资者对项目的期待较大，所以投资热情较高。资者对项目的期待较大，所以投资热情较高。项目属于旧市场改造项目，所涉及到的商业户型设计，由原来的项目属于旧市场改造项目，所涉及到的商业户型设计，由原来的3 3层改至目前层改至目前2 2层，实现低

7、层，实现低总价的价格总价的价格优势。说明目前单县客户对于优势。说明目前单县客户对于2 2层商住两用房的关注度比较高，能够促进商铺的销售进度。层商住两用房的关注度比较高，能够促进商铺的销售进度。项目定位为农贸市场项目定位为农贸市场，主要服务于单县及周边乡镇的生活必需品，属于小型批发市场。本，主要服务于单县及周边乡镇的生活必需品，属于小型批发市场。本项目的业态项目的业态定位方面，可能会与之有重复的业态安排，需要在业态划分当中做细、做精。定位方面，可能会与之有重复的业态安排，需要在业态划分当中做细、做精。第第 壹壹 章章绿洲湾建材市场绿洲湾建材市场 基本情况基本情况单县建材大市场是由山东忠伟房地产开

8、发有限公司兴建的一个大型建材商贸物流中单县建材大市场是由山东忠伟房地产开发有限公司兴建的一个大型建材商贸物流中心，位于心，位于单县湖西路与定砀路交汇处，单县湖西路与定砀路交汇处，总计商铺总计商铺400余间余间，市场辐射区域周边，市场辐射区域周边50-80公里。公里。 定位情况定位情况专业性的大型建材商贸物流中心，集陶瓷、洁具、地板、门类、橱柜、灯具、五金专业性的大型建材商贸物流中心，集陶瓷、洁具、地板、门类、橱柜、灯具、五金板材板材等多等多种产品于一身，是一个大型的一站式居家购物广场。种产品于一身，是一个大型的一站式居家购物广场。建筑形式建筑形式2层的联排商住两用房，层的联排商住两用房，1层的

9、住宅底商。层的住宅底商。第第 壹壹 章章18-0318-03号单底层商铺号单底层商铺 面积：面积：48.7748.77平方米平方米 单价：单价：38603860元元/ /第第 壹壹 章章价格定位价格定位项目现状项目现状第第 壹壹 章章在商业面积不大的情况下，规划了较多的业态，整体的定位略显凌乱，在商业面积不大的情况下，规划了较多的业态，整体的定位略显凌乱，虽然以建材交易为主，但本地消费定位不明晰。虽然以建材交易为主，但本地消费定位不明晰。项目开发商为第一次运作商业地产项目，开发商商业运营经验不足，项目开发商为第一次运作商业地产项目，开发商商业运营经验不足，对市场信心不足，特别是在价格方面对试探

10、价格一直较为模糊，不能对市场信心不足，特别是在价格方面对试探价格一直较为模糊，不能给投资人以信心。给投资人以信心。评价与借鉴评价与借鉴第第 壹壹 章章基本情况基本情况 位于单县新城的核心地段，新行政商务中心正对面，财富广场一期总建筑面积近位于单县新城的核心地段，新行政商务中心正对面，财富广场一期总建筑面积近30万万方，总占地面积方，总占地面积345亩，总投资亩，总投资22亿，是目前鲁西南地区唯一的超大型综合商业广场。亿，是目前鲁西南地区唯一的超大型综合商业广场。项目二期建设用地位于单州路南侧和君子路西侧，将规划建设四星级酒店、大型超市、项目二期建设用地位于单州路南侧和君子路西侧，将规划建设四星

11、级酒店、大型超市、酒店式公寓、高档住宅小区等。酒店式公寓、高档住宅小区等。 商铺一至三层联售沿街商铺一至三层联售沿街4800元元/平米平米，内街，内街3800元元/平米平米（面积（面积200-390）.定位情况定位情况 鲁西南小商品集散中心、物流中心信息中心、采购中心鲁西南小商品集散中心、物流中心信息中心、采购中心 业态囊括家居纺织、五金家电、服装鞋帽、首饰珠宝、文体办公、日用百货等近万种业态囊括家居纺织、五金家电、服装鞋帽、首饰珠宝、文体办公、日用百货等近万种商品。商品。湖西财富广场湖西财富广场第第 壹壹 章章建筑形态建筑形态目前开发的是义乌小商品城，属于商场目前开发的是义乌小商品城，属于商

12、场类建筑，小面积格子铺；类建筑，小面积格子铺；一期所开发的联排商住房，主街均为一期所开发的联排商住房，主街均为3-3-4 4层商住房，而内街均为层商住房，而内街均为2 2层商住房。层商住房。义务小商品城义务小商品城一期商住房一期商住房 价格定位价格定位 商铺一至三层联售沿街商铺一至三层联售沿街5000-53005000-5300元元/ /，内街，内街40004000元元/ /（面积（面积200-390200-390），义乌小商品城格子铺价格达到），义乌小商品城格子铺价格达到8000-100008000-10000元元/ /。第第 壹壹 章章 该项目一期商住两用房前期的团购策略失误，导致大批量房

13、源的被少数炒房人囤积，严该项目一期商住两用房前期的团购策略失误，导致大批量房源的被少数炒房人囤积，严重影响了项目的后期销售策略制定以及一定意义上延误了工期；重影响了项目的后期销售策略制定以及一定意义上延误了工期； 该项目属于政府重点工程项目，扶持力度较大，湖西财富广场启用后，该项目属于政府重点工程项目，扶持力度较大，湖西财富广场启用后，5年内不再审批年内不再审批同类型商业网点。凡进入湖西财富广场子投资经营的企业和个体经营户子女入学，提供同类型商业网点。凡进入湖西财富广场子投资经营的企业和个体经营户子女入学，提供优惠和方便政策，免收赞助费、跨区域就读费等，医疗享受县城市居民同等待遇。若愿优惠和方

14、便政策，免收赞助费、跨区域就读费等，医疗享受县城市居民同等待遇。若愿意在县城落户的，给予优先办理，免收各种费用。本项目在优惠政策方面，可以借鉴该意在县城落户的，给予优先办理，免收各种费用。本项目在优惠政策方面，可以借鉴该项目的优惠政策或者根据投资客所需形成等额的优惠体系，制定一系列优惠政策；项目的优惠政策或者根据投资客所需形成等额的优惠体系，制定一系列优惠政策； 该项目价格定位高于目前单县市场上任何一个商业产品，但是其价值体量足够支撑该项该项目价格定位高于目前单县市场上任何一个商业产品，但是其价值体量足够支撑该项目的价格体系，客户认知度非常高。本项目在价格定位方面需要从项目本身的价值体量目的价

15、格体系，客户认知度非常高。本项目在价格定位方面需要从项目本身的价值体量上来制定价格，做到不脱离单县市场环境。上来制定价格，做到不脱离单县市场环境。 评价与借鉴评价与借鉴第第 壹壹 章章单县竞争项目分析总结单县竞争项目分析总结 1. 区域内极具竞争的项目仅有区域内极具竞争的项目仅有1 个，即个，即湖西财富广场湖西财富广场，从目前该项目的规划上来讲，没有设立物流机构，万隆国从目前该项目的规划上来讲，没有设立物流机构，万隆国际批发城可以在前期规划上，首当其冲的就是开辟一个际批发城可以在前期规划上，首当其冲的就是开辟一个自自助型物流机构助型物流机构。 第第 壹壹 章章2.2.目前单县现存的商业项目均是

16、以商住两用房为主，建筑形目前单县现存的商业项目均是以商住两用房为主，建筑形式雷同，同时竞争项目与本项目部分业态重叠，区域竞争压式雷同，同时竞争项目与本项目部分业态重叠，区域竞争压力大，为了增长项目的独创性，建议力大，为了增长项目的独创性，建议采用主题定位方式采用主题定位方式，使项目有更多的主题内涵，以有别其它项目；使项目有更多的主题内涵，以有别其它项目； 第第 壹壹 章章3.3.竞争项目普遍销售业绩较好，商住两用面积一般控制在竞争项目普遍销售业绩较好，商住两用面积一般控制在90-12090-120，商场销售面积一般最小分割在商场销售面积一般最小分割在20-3020-30，有利于吸引更多的投资客

17、户，所以项目的单店铺面积制定，有利于吸引更多的投资客户，所以项目的单店铺面积制定，可能面临竞争项目产品销售压力；可能面临竞争项目产品销售压力； 第第 壹壹 章章4.4.竞争项目与万隆国际批发城同期都面临招商和销售，在竞争项目与万隆国际批发城同期都面临招商和销售，在租售时间安排上，及早租售时间安排上，及早启动租售启动租售有利于占据市场主动。有利于占据市场主动。第第 壹壹 章章第第 贰贰 章章第2 2章项目分析 本项目属于单县县政府招商引资项目，本项目属于单县县政府招商引资项目，由河南由河南369置业有限公司投资兴建，置业有限公司投资兴建，总投资总投资20.6亿人民币，占地亿人民币，占地1200亩

18、亩。总建筑面积总建筑面积127万；万； 项目一期土地为商业用地，占项目一期土地为商业用地，占550亩亩，总建筑面积为总建筑面积为45万万。1.24的低容的低容积率，项目前期规划以及后期业态积率，项目前期规划以及后期业态规划改建工程也容易实现；规划改建工程也容易实现； 目前宗地块中间部分已经确定为万目前宗地块中间部分已经确定为万客隆家具市场，总建面约客隆家具市场，总建面约9万万。第第 贰贰 章章项目概况项目概况1 1、交通便利，有利于商贸市场货物流通运转、交通便利，有利于商贸市场货物流通运转2 2、项目位于鲁西南地区，区域板块缺乏成形的综合性商、项目位于鲁西南地区，区域板块缺乏成形的综合性商贸市

19、场贸市场3 3、产品展示面较多，有利未来商家经营、产品展示面较多，有利未来商家经营4 4、低密度商业项目，创造更佳的舒适商业环境、低密度商业项目，创造更佳的舒适商业环境5 5、项目规模大，以增加商业对抗性竞争力、项目规模大，以增加商业对抗性竞争力优 势 项目项目SWOTSWOT分析分析第第 贰贰 章章 项目项目SWOTSWOT分析分析1.1.项项目目微微观观位位置置欠欠佳佳，不不利利于于日日常常生生活活日日用用品品方方面面业业态态的的物物业发展业发展2.2.项项目目前前期期规规划划中中没没有有考考虑虑到到物物流流机机构构的的建建设设，不不利利于于硬硬件件调整调整3.3.非传统商业经济区，招商难

20、度大非传统商业经济区，招商难度大4.4.商业培育期过长商业培育期过长5.5.规模较大，投入资金量大，回收期长规模较大，投入资金量大，回收期长劣 势第第 贰贰 章章1 1、项目属于政府招商引资项目，享受一定政策优惠、项目属于政府招商引资项目，享受一定政策优惠2 2、单县目前的整体房地产开发量大，消费需要逐步释、单县目前的整体房地产开发量大，消费需要逐步释放放3 3、市场开放度高，商户资源丰富、市场开放度高，商户资源丰富4 4、居民收入增加，促进商业升级、居民收入增加，促进商业升级机 会 项目项目SWOTSWOT分析分析第第 贰贰 章章1 1、单县宏观地理位置虽好，但是目前过境交通途径单一、单县宏

21、观地理位置虽好，但是目前过境交通途径单一2 2、单县目前的商业开发过量，招商竞争激烈、单县目前的商业开发过量，招商竞争激烈3 3、开发期过长将影响项目投资信心、开发期过长将影响项目投资信心4 4、区域内直接竞争项目较多、区域内直接竞争项目较多 项目项目SWOTSWOT分析分析威 胁第第 贰贰 章章项目劣势及威胁的规避项目劣势及威胁的规避第第 贰贰 章章定位方面定位方面项目规模过大，不可避免业态上的重复，从产品需求角度项目规模过大，不可避免业态上的重复，从产品需求角度上来讲，商住两用型属于目前市场认可产品。因此项目尽上来讲，商住两用型属于目前市场认可产品。因此项目尽量多安排一些区域互补型的业态，

22、除了满足项目本身的专量多安排一些区域互补型的业态，除了满足项目本身的专业市场需求之外，尽可能多提供吃、住、办公、商务、工业市场需求之外，尽可能多提供吃、住、办公、商务、工厂等多功能服务，同时应尽量合理划分业态区域，减少不厂等多功能服务，同时应尽量合理划分业态区域，减少不同功能区域的转换时间；同功能区域的转换时间；由于项目目前规划建筑形式已确定，需要从项目主题方面由于项目目前规划建筑形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目的独特性；另外，项目已经开始施工，相当一来提高项目的独特性；另外，项目已经开始施工，相当一部分硬件难以调整，考虑到商户的需求，我司仍然认为，部分硬件难以调整，考虑到商户的需求，

23、我司仍然认为，项目应尽可能地进行硬件调整，以有利于项目未来主力店项目应尽可能地进行硬件调整，以有利于项目未来主力店招商；对于项目中心商场方面，可以考虑减少商场面积、招商；对于项目中心商场方面，可以考虑减少商场面积、提供地面交通服务，来解决货物车辆的停车场问题；提供地面交通服务，来解决货物车辆的停车场问题；硬件方面硬件方面第第 贰贰 章章项目规模较大，招商时需要通过大面积主力店的招商来项目规模较大，招商时需要通过大面积主力店的招商来带动带动中小商户的入驻，形成项目的竞争优势；中小商户的入驻，形成项目的竞争优势；招商方面招商方面第第 贰贰 章章销售方面销售方面时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销

24、售期，通过积蓄时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且积店铺的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且通过如租售连动等，引入主力店等措施增强投资者信心；在通过如租售连动等，引入主力店等措施增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；第第 贰贰 章章经营方面经营方面项目将不可

25、避免面临养期较长的问题，因此在业态规划时，项目将不可避免面临养期较长的问题，因此在业态规划时，应尽可能地考虑更多选择目的性业态，其次，根据项目及应尽可能地考虑更多选择目的性业态，其次，根据项目及区域的特点，尽可能地选择有产业经济的企业办公，项目区域的特点，尽可能地选择有产业经济的企业办公，项目更多融入办公产品需要，增加区域内的固定人流。更多融入办公产品需要，增加区域内的固定人流。第第 贰贰 章章项目运营担保方面项目运营担保方面 母公司母公司369369担保公司强势宣传，在项目前期市场投放使用担保公司强势宣传，在项目前期市场投放使用期间，克服经营困难，增强经营主的信心。期间，克服经营困难，增强经

26、营主的信心。第第 贰贰 章章 项目的整体定位有赖于单县乃至鲁西南地区综合性商项目的整体定位有赖于单县乃至鲁西南地区综合性商业的市场基础，其市场的规模以及市场整体发展趋势将决业的市场基础，其市场的规模以及市场整体发展趋势将决定项目存在基础和发展潜力。单县商业规划已成为鲁西南定项目存在基础和发展潜力。单县商业规划已成为鲁西南地区商业发展较快的区域，主要以生活日用品、农业用品地区商业发展较快的区域，主要以生活日用品、农业用品零售业为主，商业结构仍然不完整，零售业为主，商业结构仍然不完整，大型综合性大型综合性批发市场仍然缺乏。批发市场仍然缺乏。2 2、项目整体战略定位、项目整体战略定位第第 贰贰 章章

27、传统批发市场中存在的问题传统批发市场中存在的问题摊位制为主，档次较低，设施简陋；摊位制为主，档次较低，设施简陋；交易方式简单、原始，交易行为不规范；交易方式简单、原始，交易行为不规范；交易功能单一，配套功能差；交易功能单一，配套功能差；以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差；以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差；个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小；个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小；资金能力有限；资金能力有限；不注重经营，是房地产开发商，只是租赁摊位，经营能力较差甚至不注重经营，是房地产开发商，只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有经营；没有经营；投资能力不足，注重硬

28、件投入，不注重软件的投入，更不注重配套投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务的功能；服务的功能；缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务；缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务；管理技术落后。管理技术落后。第第 贰贰 章章解决策略解决策略 对策之一：整合资源与对策之一：整合资源与“物流物流”及电子商务整合，速度制胜及电子商务整合，速度制胜 批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的“卖场卖场”，所以，项目一定要增加，所以，项目一定要增加“卖场卖场”之外的功能规划，这也是之外的功能规划，这也是同周边批发市场竞争的关键所在。未

29、来的批发业的发展，批同周边批发市场竞争的关键所在。未来的批发业的发展，批发业同物流业的发展是一对孪生兄弟，因此在投资建设大型发业同物流业的发展是一对孪生兄弟，因此在投资建设大型批发市场时，必须要考虑同物流业的协作，包括网络系统的批发市场时，必须要考虑同物流业的协作，包括网络系统的建设。建设。第第 贰贰 章章对策之二：打造品牌对策之二：打造品牌（1 1）招租和培育专业型的批发企业，打造批发市场）招租和培育专业型的批发企业，打造批发市场“航母航母” 一一定定要要吸吸引引更更多多的的大大型型的的专专业业批批发发商商业业企企业业入入驻驻，对对于于项项目目的的成成功功是是至关重要至关重要的，其极类似零售

30、商业物业要引入主力店一样，十分关键。的，其极类似零售商业物业要引入主力店一样，十分关键。 （2 2）卓越的物业管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键）卓越的物业管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键 经经营营管管理理包包括括完完善善的的服服务务功功能能（信信息息、配配送送、结结算算、加加工工等等）；高高效效、统一的统一的管管理理体体系系；具具有有展展示示、推推介介、培培训训、电电子子商商务务等等多多种种交交易易方方式式（邮邮购购、电电话订购、话订购、计计算算机机订订购购等等）的的现现代代交交易易集集散散中中心心；经经营营有有品品牌牌名名称称的的商商品品为为主主的的批批发发市场等。市场等。（3

31、3）“集群化集群化”发展，品牌打造的重拳发展，品牌打造的重拳 项项目目需需是是集集聚聚式式的的批批发发市市场场集集群群。随随着着项项目目的的开开发发，可可以以以以单单县县为为基基础，同一础，同一批批国国内内外外专专业业批批发发商商业业企企业业建建立立联联盟盟，形形成成批批发发市市场场的的辐辐射射式式产产业业集集群群（即以某一（即以某一类产品为核心，如日用品、服等），建立国内批发市场的品牌。类产品为核心，如日用品、服等），建立国内批发市场的品牌。 第第 贰贰 章章 对策之三：功能创新对策之三：功能创新 （1 1）多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润）多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润（

32、2 2）批发市场将向纵向一体化延伸）批发市场将向纵向一体化延伸 项目的功能建设，也必须根据企业发展的战略目标进行项目的功能建设，也必须根据企业发展的战略目标进行创创新，包括市场的功能的创新和企业产业形态的创新。新，包括市场的功能的创新和企业产业形态的创新。第第 贰贰 章章 4、对策之四：向零售市场渗透、对策之四：向零售市场渗透（1）向零售市场渗透的概念（2）把批发市场将成为零售网络的中心（3）陈列与信息反馈 向零售业渗透将是项目一个重要的经营策略之一，一方向零售业渗透将是项目一个重要的经营策略之一，一方面在面在4545万平方米的建筑群内规划定比例的零售面积，另一方万平方米的建筑群内规划定比例的

33、零售面积，另一方面，通过提供各种面向为零售商提供服务的内容，增加入驻面，通过提供各种面向为零售商提供服务的内容，增加入驻批发市场企业的市场竞争能力。具体的服务内容，必须与时批发市场企业的市场竞争能力。具体的服务内容，必须与时俱进，不断提升。商业是一个植物性的行业，必须慢慢的培俱进，不断提升。商业是一个植物性的行业，必须慢慢的培育才能成长，同时还需要不断的进行精心管理，才能健康。育才能成长，同时还需要不断的进行精心管理，才能健康。第第 贰贰 章章项目整体战略定位项目整体战略定位 充分考虑万隆国际批发城在单县乃至鲁西南地区城市发展之战略高地，吸纳现代市场交充分考虑万隆国际批发城在单县乃至鲁西南地区

34、城市发展之战略高地，吸纳现代市场交易中心之精髓，我行对万隆国际批发城项目的整体战略建议如下：易中心之精髓，我行对万隆国际批发城项目的整体战略建议如下： 鲁西南地区综合性市场交易鲁西南地区综合性市场交易中心中心 万隆国际批发城万隆国际批发城 一座承载鲁西南城市片区商品批发集散之地，盛一座承载鲁西南城市片区商品批发集散之地，盛世鲁西南地区的引擎，它将成为撬动单县商品交易的杠杆，带动单县世鲁西南地区的引擎，它将成为撬动单县商品交易的杠杆，带动单县全面发展和繁荣，推动单县走向全国全面发展和繁荣，推动单县走向全国 第第 贰贰 章章项目整体功能定位项目整体功能定位 基于万隆国际批发城所提出的战略定位，我行

35、对万隆国际批基于万隆国际批发城所提出的战略定位，我行对万隆国际批发城作发城作出的整体功能定位如下出的整体功能定位如下 。 以鲁西南地区商品物流产业为基础，依托现代市场交易以鲁西南地区商品物流产业为基础，依托现代市场交易中心理念之精髓，引入电子商务系统中心理念之精髓，引入电子商务系统 ，挖掘精品综合性市场，挖掘精品综合性市场，融入物流、仓储、购物、游逛、办公、娱乐等多种要素，在融入物流、仓储、购物、游逛、办公、娱乐等多种要素，在单县建造一座真正体现鲁西南地区城市精神的国际化市场交单县建造一座真正体现鲁西南地区城市精神的国际化市场交易中心。易中心。第第 贰贰 章章业态分布建议电摩汽配批发食品调料批

36、发五金百货批发洗化用品批发风情饮食一条街A AB BCCD D第第 贰贰 章章A.电摩汽配类B.洗化用品类C.食品调料类D.五金百货类家具城整体功能框架万隆国际万隆国际批发城批发城万隆服装服饰交易中心万隆儿童用品交易中心万隆文化办公用品交易中心万隆体育休闲用品交易中心万隆家居用品交易中心万隆日用品交易中心万隆食品交易中心万隆汽车用品交易中心万隆建材交易中心万隆家居中心万隆商务休闲会所万隆餐饮服务中心万隆配送仓储服务中心万隆商业运营管理中心配套服务功能展示交易功能第第 贰贰 章章生活主题概念 展示交易展示交易项项目目生活主生活主题题万隆服装服万隆服装服饰饰交易中心交易中心美美丽丽生活生活万隆儿童

37、用品交易中心万隆儿童用品交易中心欢乐欢乐生活生活万隆文化万隆文化办办公用品交易中心公用品交易中心现现代生活代生活万隆体育休万隆体育休闲闲用品交易中心用品交易中心健康生活健康生活万隆家居用品交易中心万隆家居用品交易中心舒适生活舒适生活万隆日用品交易中心万隆日用品交易中心温馨生活温馨生活万隆食品交易中心万隆食品交易中心百味生活百味生活万隆汽万隆汽车车用品交易中心用品交易中心时时尚生活尚生活万隆建材交易中心万隆建材交易中心多彩生活多彩生活第第 贰贰 章章客群定位 本项目本项目主要主要面向面向投资、经营和居住投资、经营和居住三大类客户，结三大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目合项

38、目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：的客户群定位如下：第第 贰贰 章章客群圈层第一圈层：县城客户第二圈层：周边乡镇客户第二圈层：周边乡镇客户第三圈层：单县周边城市第三圈层：单县周边城市第四圈层：全国各地投资商第四圈层：全国各地投资商2.2.城区个体老板及零城区个体老板及零售售 批发商批发商客层特征：在单县老城区内经商，客层特征：在单县老城区内经商，有有 一定储蓄。一定储蓄。针对诉求：注重返租回报及商铺针对诉求：注重返租回报及商铺总价总价 上的因素。上的因素。1 1. .周边乡镇周边乡镇富裕富裕人士人士客层特征：拥有客层特征：拥有一定经济实力一定经济实力，希望希望 改善改

39、善居住环境和拓展居住环境和拓展就业就业 渠道渠道。针对诉求：注重本区域发展趋势和回针对诉求：注重本区域发展趋势和回 报。报。 第第 贰贰 章章3.3.政府官员政府官员客层特客层特征：征： 在单县及周边县市任在单县及周边县市任职，希职，希 望在县望在县城投资城投资针对诉求：针对诉求： 对地对地段，人流量要求较高。段，人流量要求较高。4.4.乡镇干部乡镇干部客客层特层特征：在乡镇任职，拥有相当征：在乡镇任职，拥有相当积蓄积蓄针针对诉求对诉求：首要考虑的因素为商铺首要考虑的因素为商铺 位置位置、 人流量等人流量等，其次才考虑其次才考虑价格价格 及回报率的问题及回报率的问题。第第 贰贰 章章5.5.外

40、出务工人员外出务工人员客客层特层特征：拥有相当积蓄，回乡投征：拥有相当积蓄，回乡投资资针针对诉求对诉求：首要考虑的因素为商铺首要考虑的因素为商铺 位置位置、 人流量等人流量等，其次才考虑其次才考虑价格价格 及回报率的问题及回报率的问题。6.6.投资客户投资客户客客层特层特征：拥有相当积蓄，投资的征：拥有相当积蓄，投资的 人士以及专业投资人群人士以及专业投资人群针针对诉求对诉求：首要考虑的因素为商铺首要考虑的因素为商铺 位置位置、 人流量等人流量等，其次才考虑其次才考虑价格价格 及回报率的问题及回报率的问题。7.7.商务成功人士商务成功人士8.8.职业经理人职业经理人项目整体营销战略项目整体营销

41、战略两军对垒，时机制胜以快打慢市场有限、客户有限、产品过剩全面开工、全面覆盖、深度挖掘、立体开花、重拳出击、一击必胜一战决胜负一战决胜负六大战六大战略略战略一：闪电战略战略一：闪电战略速度为王速度为王战略二：品牌战略战略二：品牌战略郑州第一商业航母（万隆、郑州第一商业航母（万隆、万客隆）万客隆）战略三：投资战略战略三：投资战略低价战略、安全战略低价战略、安全战略战略四：立体战略战略四：立体战略四大圈层、立体开花、各个四大圈层、立体开花、各个击破击破战略五：项目战略战略五：项目战略鲁西南最大商业体鲁西南最大商业体战略六：政府战略战略六：政府战略借势政府迎风引航借势政府迎风引航两大战术两大战术战术

42、一：市场造势战术一：市场造势单县模式四省联动商业地产高峰商业地产高峰论坛论坛鲁西南崛起四省工商联四省媒体（菏泽、郑州、济南、商丘）商业地产高峰论坛商业地产高峰论坛嘉宾： 1. 中国住宅产业商会 2. 郑州、济南、菏泽、徐州四市专家对话 3. 建设部四城对话四城对话效果：单县满城风云，项目名动四省单县满城风云，项目名动四省后续论坛 1.1.投资论坛投资论坛 2.2.招商论坛招商论坛通过论坛形式形成高端推广模式，并与销售进行配合通过论坛形式形成高端推广模式，并与销售进行配合邀请人士 ： 1 温州购房团 2 郑州购房团 3 菏泽购房团 战术二：圈层战术战术二：圈层战术县城财富风暴（现场打击，活动不断

43、）乡镇进城一揽子计划（农村包围城市）、村长网络计划 1.进城户口 2.生意、房、车 3.工作 4.入学外围城市投资鲁西南走出去（巡展），引进来（考察团） 战术三：拦截战术战术三：拦截战术第第 叁叁 章章第3 3章销售推广策略总体销售策略总体销售策略租售并举租售并举 末端优先末端优先 重在经营重在经营第第 叁叁 章章销售活动策略之一销售活动策略之一买万隆国际批发城商铺买万隆国际批发城商铺5年返租年返租10万元万元第第 叁叁 章章销售活动策略之二销售活动策略之二来到万隆国际批发城，有房有车有来到万隆国际批发城，有房有车有商铺商铺第第 叁叁 章章第第 叁叁 章章销售活动策略之三销售活动策略之三买铺即

44、收三年租金，落定生金，稳买买铺即收三年租金，落定生金，稳买稳赚稳赚第第 叁叁 章章第第 叁叁 章章招商策略招商策略业态划分业态划分 招商先行招商先行 主力引入主力引入第第 叁叁 章章招商策略活动之一在万隆国际批发城做生意，三年不用在万隆国际批发城做生意，三年不用掏租金掏租金第第 叁叁 章章第第 叁叁 章章招商策略活动之二招商优惠条件，送装修、送管理费、送广招商优惠条件，送装修、送管理费、送广告位告位第第 叁叁 章章第第 叁叁 章章招商策略活动之三统一配送物流中心，商品义卖，大型公演，统一配送物流中心，商品义卖，大型公演，SP活动，交易会轮番轰炸活动，交易会轮番轰炸第第 叁叁 章章第第 叁叁 章

45、章政府联合政府联合 媒体引爆媒体引爆 活动轰炸活动轰炸 节节强节节强销销推广策略推广策略第第 叁叁 章章形象稿之一第第 叁叁 章章形象稿之二第第 叁叁 章章形象稿之三第第 叁叁 章章节节强销推推广广线线蓄客期蓄客期 认筹期认筹期 开盘开盘 强销期强销期. 2011.5.1 2011年5月后政府联合媒体引爆营销节点活动轰炸第第 叁叁 章章 2010,12-2011.3 2011,3-2011.5 新闻专题：单县之窗浓缩单县文化的万隆国际批发市场入市蓄客期推广活动 以主力店入驻为新闻点以主力店入驻为新闻点进行炒作入市进行炒作入市 活动形式：新闻发布会第第 叁叁 章章认筹期 单县万隆国际批发市场公开

46、认筹单县万隆国际批发市场公开认筹第第 叁叁 章章以各大商户团购签约等事件信息发布为项目树立形象和销售开盘造势。活动形式：发展商主办，由相关媒体协助举办。认筹期推广活动第第 叁叁 章章 销售期销售期 单县万隆国际批发市场强势开盘单县万隆国际批发市场强势开盘第第 叁叁 章章对公开发售，火爆成交事件进行炒作，为项目积聚人气，促进销售活动主题活动主题：购买万隆，让你有房有车有商铺购买万隆，让你有房有车有商铺销售期推广活动第第 叁叁 章章派单电视飞播横幅车体短信户外人力游街SP报纸媒介选择第第 叁叁 章章商铺商铺销售团队销售团队专业专业招商团队招商团队人员组织框人员组织框架架第第 叁叁 章章商铺商铺销售团队销售团队 共共23人人销售总监销售总监1 1名名经理各经理各1 1名名置业顾问置业顾问1818名名客服专员、案场行政客服专员、案场行政秘书各秘书各1 1名名第第 叁叁 章章专业专业招商团队招商团队 共共12人人招商总监招商总监1 1名名招商经理招商经理6 6名名招商专员招商专员5 5名名第第 叁叁 章章业绩目标业绩目标2011年年2012年年2013年年实现实现销售回款销售回款8 8个亿个亿- 目标：去化目标：去化40%- 目标：去化目标：去化30%- 目标：去化目标：去化20%三年三年去化率去化率90%90%第第 叁叁 章章销售模板及道具销售模板及道具感谢聆听感谢聆听第第 叁叁 章章