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1、最高院民一庭负责人答记者问最高人民法院最高人民法院?关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释具体应用法律假设干问题的解释?目录司法解释适用范围司法解释适用范围明确租赁合同无效的范围明确租赁合同无效的范围适用不同民法理论处理装饰装修问题适用不同民法理论处理装饰装修问题依法保护承租人的优先购买权依法保护承租人的优先购买权背景问：?解释?将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？答：最高人民法院民一庭负责人告诉记者，按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。?解释?为
2、表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。其开发、建设、交付使用受到城市房地产管理法、城乡规划法、建筑法、消防法等法律和行政法规强制性标准的调整。如建筑法规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。该类工程按照消防法的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程。上述工程未经竣工验收，不得交付使用。而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模小，达不到适用上述法律、行政法规强制性标准的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少。同时，由于城镇房屋和乡村房屋租赁经营活泼程度不
3、同，租赁交易规那么和租赁纠纷产生的原因亦有很大不同。从数量上看，乡村房屋租赁合同纠纷数量较少。为解决审判实践中的突出问题，我们确定本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一局部经济比较兴旺的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活泼，与城镇房屋租赁在适用法律和采用的交易规那么方面已没有区别。为满足这局部乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要，?解释?规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有
4、社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本?解释?。问：问：? ?解释解释? ?在合同效力的认定上，是如何表达促进房屋租赁在合同效力的认定上，是如何表达促进房屋租赁市场开展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？市场开展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场开展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。?解释?在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定根底上，确定了认定合同效力的原那么：一是限定无效合同的范围。?解释?仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认
5、定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。?解释?在遵循法律规定精神的根底上，采用宽严适当的原那么，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的根底上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康开展。问：问：? ?解释解释? ?规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，
6、规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？定占有使用费？答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原那么，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场
7、行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可防止采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼本钱，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，
8、一直是司法审判中的热点和难点问题，的热点和难点问题，?解释解释?对此问题是如何规定的？对此问题是如何规定的？答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。?解释?在吸收各级人民法院和学术界意见根底上，确立了处理此类纠纷的规那么：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原那么，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规那么。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用
9、不同的处理规那么。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原那么分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。问：问：?解释解释?就附合装饰装修的处理出现就附合装饰装修的处理出现“现值损失和现值损失和“残值损失残值损失
10、两个名词，如何理解和区分这两种损失。两个名词，如何理解和区分这两种损失。答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。?解释?根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值，这一“价值确实定是以合同解除时装饰装修的现值为根底，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。?解
11、释?依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，那么60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。那么残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，那么应当按照装饰装修的现值来确定残值。问：?解释?规定承租人优先购置权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签
12、订的买卖合同无效，是基于何种考虑？答：首先需要明确，?解释?规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购置权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。优先购置权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购置权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购置权规定为物权，该权利因此不具有“对世性权利。最高人民法院废止了?民法通那么适用意见?第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本?解释?遵循法律规定精神，将承租人优先购置权定性复原为债权，规定承租人不能以出租人
13、侵害其优先购置权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不阻碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购置权时，承租人依照民法通那么第五十八条第一款第四项规定和合同法第五十二条第二项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，?解释?对抵押权人行使抵押权时承租人优先购置权的保护是如何规定的？答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购置权是优先购置租赁房屋的权利，并以同等条件为权利行使的必备要件。上述两种
14、权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购置抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不管抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购置权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购置权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规那么保护承租人的优先购置权。当然，承租人主张优先购置房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题：一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租
15、人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以防止人民法院支持承租人购置房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原那么，承租人的优先购置权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购置权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。问：按照?解释?规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购置房屋？答：这种理解是错误的。?解释?第24条规定了承租人优先购置权行使的四种例外情形：一房屋共有人行使优
16、先购置权的。法律设定共有人具有优先购置权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购置权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购置权。二出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。?解释?立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购置权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。三出租人履行告知义务后，承租人在15
17、日内未明确表示愿意购置的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购置权，亦应为承租人优先购置权的内容。如果承租人不及时行使优先购置权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购置权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购置权。四购置房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻的民法解释原那么，在第三人善意购置出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购置房屋的主张。The end,thank you!本文观看结束！谢 谢欣 赏！
