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1、目录目录项目本体分析开发商问题解析市场格局城市产业背景及政府主导下的整体市场机会写字楼竞争市场下的项目机会客户需求带来的机会CBD发展模式研究板块发展成熟度龙子湖区板块定位：人文科技新区、高端产业功能龙子湖区板块定位：人文科技新区、高端产业功能区区（河南省新的人才输出地、技术产出地，为郑州市乃至河南省的发展提供了强有力的人才及技术支撑。） 龙子湖区项目位于郑东新区龙子湖高校园区湖心岛位置，通达性好，是政府继CBD、龙湖地区之后即将重点开发的区域处于政府强势推动的城市新区域处于政府强势推动的城市新区域项目区位板块分析1.龙子湖区位于郑东新区东部，处在新107国道、连霍高速公路、京珠高速公路和陇海
2、铁路围合而成的区域内，总面积约40平方公里。龙子湖区包括龙子湖高校园区和科技园区。2.龙子湖高校园区位于龙子湖区的北部，主要有高校建设区、高校教职工居住区和金水区拆迁居民安置小区及部分科研、商住等项目。3.高校建设区位于贾鲁支河以南，东风渠、金水东路以北，规划面积约11.21平方公里，占地约2.26平方公里圆环状的龙子湖和占地约1平方公里的湖心岛位于中央，入驻各高校沿环状道路呈扇形布置在龙子湖周围，科研机构、学术交流中心、大型图书馆、体育馆和公益性设施等布置在湖心岛上。 龙湖区基本情况龙湖区基本情况6号线1号线龙子湖中心站便捷的交通：京广、徐兰两大客运专线形成的郑州综合交通枢纽距此不足2公里，
3、郑汴城际铁路自南侧通过，地铁1号线和6号线通达园区并在湖心岛交汇；完善的基础设施：以4条快速道路和多条主干道为主形成了完善的城市道路体系，电力、通讯、供水、供热、供气等基础设施比较完善。旺盛的消费需求：高校园区是建设以大学新校区为核心的城市新区，位于龙子湖区北中部，人口近23万，带来强劲的消费需求。区域内路网体系已经形成，交通路线正在逐步完善，目前已有2路公交车路过；大学园区，周边大中专院校资源丰富；目前已经有8所院校入驻龙子湖大学城，共有师生共有20万余人龙子湖高校园区现状目前处在发展初期，主干道路已建成，大部分目前处在发展初期，主干道路已建成，大部分高校已经入住，陌生区域认知逐步化解，正步
4、高校已经入住，陌生区域认知逐步化解，正步入初步发展期。入初步发展期。周边资源强势，以生态休闲、商务办公、学术交流为主，未来发展前景看好周边资源强势，以生态休闲、商务办公、学术交流为主，未来发展前景看好游泳中心步行商业街停车场滨水景观平台喷泉广场产业园孵化基地综合商场生态景观岛学术交流中心文化中心（图书馆）3万人广场规划指标与限制条件规划指标与限制条件用地10.5亩（7000） 建筑面积：46900容积率6.7B44号地块限高120米560万/亩项目属性界定：位于中原自主创新示范区，具备强势生态资源和市政资源，项目属性界定：位于中原自主创新示范区，具备强势生态资源和市政资源，打造文明高科技企业新
5、名片打造文明高科技企业新名片地块属性地块属性对本项目的价值点界定对本项目的价值点界定城市层级城市层级位于政府重点发展的区域中定位为高校园区的写字楼集中用地区域层级区域层级高校集中，商业配套尚未形成地块地块层级层级经济指标容积率6.7，总建筑面积6.7万平米用地性质属于人文科技新区综合商业用地交通状况临城市干道，地铁1、6号线，进入性好景观资源人工湖环绕，景观资源优越地形地貌地块基本平整政府强势主导的政府强势主导的以创新和生态环保为主题的以创新和生态环保为主题的龙子湖高校园区内的龙子湖高校园区内的纯商务写字楼项目纯商务写字楼项目自主创新型企业写字楼区自主创新型企业写字楼区城市产业背景及政府主导下
6、的整体市场机会第三产业结构调整势在必行，未来需求走势看好十二五”时期经济结构战略性调整的目标确定为服务业增加值占GDP的比重达到50% 。“十二五”规划建议提出，加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。 表表1 119801980年年20092009年河南省三次产业的结构状况年河南省三次产业的结构状况单位：单位：% %年份年份第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业19
7、80407412181199034935529620002304543162009143566291从贡献率变化看，工业主导地位明显、带动作用不断增强。第一产业对经济增长的贡献率由1981年的615%演变为2009年的51%；第二产业对全省生产总值增长的贡献率由1981年的69%上升到2009年的648%，其中工业贡献率由102%提高到551%；第三产业贡献率由316%下降到300%。河南第三产业增长仍缓慢，远期对写字楼市场拉动有限（一）河南产业结构层次低（一）河南产业结构层次低河南三次产业结构不合理。河南三次产业结构不合理。20092009年，河南三次产业结构为年，河南三次产业结构为1414
8、3 3：56566 6：29291 1，与全国平均水平相比，第一产业比重过高、第三产业比重，与全国平均水平相比，第一产业比重过高、第三产业比重过低，其中，第一产业高出全国过低，其中，第一产业高出全国3 37 7个百分点。第三产业低于全国个百分点。第三产业低于全国13135 5个百分点，第三产业比重在全国居各省市区最后一位。个百分点，第三产业比重在全国居各省市区最后一位。第三产业发展缓慢，现代服务业滞后。第三产业发展缓慢，现代服务业滞后。20092009年，全省交通运输、批发零售、住宿餐饮等三大传统服务行业占第三产业增加值的年，全省交通运输、批发零售、住宿餐饮等三大传统服务行业占第三产业增加值的
9、47%47%，高于全国，高于全国平均水平平均水平9 94 4个百分点。但金融、信息服务、科技服务、商务与租赁服务等现代服务业仅占个百分点。但金融、信息服务、科技服务、商务与租赁服务等现代服务业仅占15157%7%，低于全国平均水平，低于全国平均水平7 76 6个百分点。河个百分点。河南虽有发展物流产业的区位优势，但尚无一家南虽有发展物流产业的区位优势，但尚无一家5A5A级物流企业。河南尚无一家跨省经营的区域性商业银行，省会郑州目前仅有一家外资银行，级物流企业。河南尚无一家跨省经营的区域性商业银行，省会郑州目前仅有一家外资银行，而武汉已有而武汉已有5 5家。文化和旅游领域至今没有一家上市企业。家
10、。文化和旅游领域至今没有一家上市企业。 第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业；近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降；第一产业比重较低；第一产业结构相对稳定，近年来变化较小；自2003年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升。三产分布比例一三产分布比例一 第三产业结构及增长比例稳定，变化较小第三产业结构及增长比例稳定，变化较小第一产业（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）第三产业（亿元）2003200342.00 360.00 330.00 2004200443.70 401.90 376.50 2005200546.
11、20 453.60 427.00 2006200648.80 573.70 479.60 2007200760.00 738.00 576.00 2008200872.00 873.00 705.00 2009200977.10 1070.50 853.90 20032004200520062007200820090%20%40%60%80%100%第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）宏观经济环境扫描宏观经济环境扫描020004000600080001000012000140002009200820072006200520042003593566337495834693641064
12、0118225031540954805958646372237619人均消费性支出（元/人）城镇人均可支配收入（元/人）自2003年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加。社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大增长，社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大增长，郑州房地产发展潜力较大郑州房地产发展潜力较大市场化成熟期：市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出市场化成熟期市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主
13、的第三产业占据绝对主导地位供供 应应供应 主体专业开发商为主；需需 求求客户 特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等；产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化；国际品牌与团队； 板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立；项目开发方向主要由地段主导； 投资投资机构整购；财富阶层；成交 关键 驱动 因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度；产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理；盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售；投资对固定资产升值保值、租金实现的信心；对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标
14、志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分写字楼竞争市场下的项目机会写字楼市场板块从目前的销售价格看，CBD市场最具优势，均价最高，龙子湖尚未形成写字楼氛围，片区内市场没有参考物业目前写字楼主要集中在CBD、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区四个板块，现有总量约？万m2随着城市的向东发展，2-3年后，CBD、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区将几乎没有写字楼供应，写字楼供应将集中在龙湖中心区和龙子湖板块东区写字楼的开发梯次：CBD龙湖南区行政区综合交通枢纽区下一个政府强势推进的区域：龙湖中心区域龙子湖中心区按照物业档次、目前售价/租金将板块分级物业档次平均租金区间 平均售价区间（元/天/）（
15、元/）依托CBD、会展中心政策导向和城市发展趋势交通便利，是写字楼最集中区域；入驻企业行业，影响力力大，实力雄厚高端纯写字楼供应的热点区域依托省机关、区域配套成熟；依托综合交通优势CBD龙子湖区龙湖中心区省府行政区综合交通枢纽区依托高校聚合优势商务氛尚未成型东区第一层级郑东CBD板块郑州已经发展成熟的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的区域政府导向、会展业带动成熟公建配套高档住宅区核心驱动力：租金/售价：租金：售价：物业管理费：租售状况：交通便利，氛围成熟，出租率在80%左右销售状况较好，以投资客户为主未来发展趋势：未来五年内，将继续保持领先地位供应稀缺，后续供应有限
16、国际、国内，知名企业进驻机构，以行业内的大中企业为主客户特征：CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客中型服务性企业500强实业型企业2002年2007年2012年市场投资价值认同投资比例低中高低高低产业类型第二产业：生产型公司、市场部、研发部、销售部或办事处第三产业：服务于第二产业咨询、物流、贸易等行业第三产业：金融相关的行工业产业表现科技公司、计算机公司、制造业展销场等咨询顾问公司、设计单位、会计事物所、律师事物所、物业公司、进出口贸易公司等银行、证券、保险等公司企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司项目名称总建（万）写字（万）福昇大厦7.85.1乐地国际金融中心5
17、.84.8汇智大厦6.25国泰财富中心64.8千玺广场 189绿地之窗36.518升龙广场5418美盛中心1610建业总部港109合计160.383.7确定潜在供应量郑东新区在售写字楼存量约20万左右，其中CBD写字楼存量约8万。郑东新区潜在写字楼供应量约83万左右，其中CBD潜在市场供应量约30万，但通过调研，汇智、乐地、国泰项目采取整售策略，目前CBD写字楼散售供应量约16万，约占郑东新区写字楼市场二成。郑州东区潜在供应客户客户特征特征关注点关注点外地企业办事处及外地企业办事处及分支机构分支机构资金雄厚，对租金不敏感；只租不买；要求形象；对郑州现状写字楼不满意；形象高端；市中心繁华地段、交
18、通便利；配套完善；成长型及高知服务成长型及高知服务型中小企业型中小企业规模不大，对办公面积要求不高；有一定实力；对使用成本和租金较敏感；对改善环境较急迫；高性价比；形象贴近写字楼、商务配套齐全；户型空间可变，能自由组合；可24小时办公；草创型企业草创型企业处在发展阶段，实力不强；对租金和物管费很敏感；可换可不换，不急迫；总价；实用率高；办公和居住一体；投资客投资客郑州辖区内中小企业、政府官员；大型企业的高管；地段；总价；升值潜力；区域发展前景与规划；易于出租；租金回报；按揭方式；产权年限各类型客户特征及对办公物业的关注点各类型客户特征及对办公物业的关注点1、郑东新区是完全独立于老郑州的新区，是
19、集中全市资源、乃至全省力量建设的一个新城。2、郑东新区经历了8个年头的发展已经进入了新城快速发展期。进入快速发展期后，商务及商业地产将进入蓬勃发展期。目前区域内主要出现了以资源、产品和综合体为核心竞争力的三种竞争主题典型楼盘典型楼盘行署国际行署国际典型楼盘典型楼盘千禧大厦千禧大厦典型楼盘典型楼盘绿地原盛国际绿地原盛国际美盛中心美盛中心竞争主题竞争主题资源竞争资源竞争: 以绝对资源以绝对资源产品竞争：通过高品质产品竞争：通过高品质和产品创新来赢的客户和产品创新来赢的客户综合体定位竞争：商贸综合体定位竞争：商贸综合体开发，写字楼作综合体开发，写字楼作为商业配套为商业配套东区竞争状况市场上的写字楼创
20、新空白：生态环保型写字楼及办公空间内部的丰富化办公人性化、舒适化方向发展，提出符合时代发展潮流的概念如生态型写字楼、环保节能型写字楼、智能化写字楼等随着写字楼产品的演变，下一阶段这将是创新的新机会，能吸引本地大部分主流以上客户办公功能的提升办公功能的提升目前市场空白目前市场空白的写字楼创新机的写字楼创新机会会市场机会总结写字楼市场长期看是上升中的市场“高校园区”规划催熟新写字楼市场，使其从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会整体市场机会整体市场机会竞争机会竞争机会客户机会机会客户机会机会直面趋势化的大机会积极利用市场供应空白的机会，形成核心竞争
21、力提前运作，抢占市场时机提供更专业的商务环境、更弹性的空间p随着近几年写字楼市场的放量和自有写字楼开发项目增加，这部分客户大部分已经被消化，且增量有限p置业关注点：昭示性、高形象、高档次的商务配套、良好的物管服务p创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如生态化办公、内庭院等；核心客户重要客户偶得客户p置业关注点：昭示性、形象提升，商务感p创新偏好：服务升级，商务配套的提升重要客户重要客户实力雄厚的泛行业企业，被其它板块分流核心客户核心客户成长型和创业型自住公司p置业关注点：低总价、精装修、易于出租和转手p创新偏好：提升物业附加值相关的创新客户定位以市场主流的成长型和创业型客户为核心
22、，抓住创新产品的客户机会，积极把握标杆型客户偶得客户标杆型大企业客户潜在客户特征潜在客户特征本项目的发展战略以产品创新为载体，全面超越市场现以产品创新为载体，全面超越市场现有产品水平；以商务服务为增值点，有产品水平；以商务服务为增值点，建立龙子湖区建立龙子湖区写字楼评价新体系写字楼评价新体系紧跟区域紧跟区域强势引导强势引导打造另一极打造另一极具有持续作战能力市场新进者具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值规模小，快速灵活规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市
23、场价值目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者通过市场竞争格局和客户需求分析通过市场竞争格局和客户需求分析对于本项目的借鉴意义对于本项目的借鉴意义在于：在于：外在的商务形象是第一位的外在的商务形象是第一位的通过多种空间创新和组合能够扩大客户层面以快速销售通过多种空间创新和组合能够扩大客户层面以快速销售内部增加商务附加值，或考虑后期运营成本以提高性价比内部增加商务附加值，或考虑后期运营成本以提高性价比以生态环保等附加卖点赢得同层面的竞争以生态环保等附加卖点赢得同层面的竞争通过功能转换能避开直接竞争，扩大客户面实现快速销售通过功能转换能避开直接竞争，扩大客户面实现快速销售谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
