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1、1本报告严格保密谨呈：鹏瑞达投资有限公司9/1/2024版权声明：本项目是鹏瑞达房地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。宝安兴达大厦项目定位及发展战略报告2本报告严格保密开发目标开发目标II.II.实现项目价值最大化实现项目价值最大化I.I. 降低市场开发风险降低市场开发风险. . 实现项目快速销售实现项目快速销售我们的一切研究都必须以现实条件为基础，我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向以共同的目标为导向3本报告严格保密2008.02.252008.01.1520
2、08.03.20项目营销执行报告 前期研究：介于目前市场变化，本报告旨在分析前期研究：介于目前市场变化，本报告旨在分析政策对宝安房地产市场的影响政策对宝安房地产市场的影响工作内容工作内容宝安兴达大厦项目发展方向初步研究 模块模块1宝安房地产市场研究宝安房地产市场研究模块模块2项目发展方向初步研究项目发展方向初步研究第一阶段工作第一阶段工作区域发展现状调研；区域房地产市场调研；区域商业现状调研。项目本体分析；项目整体定位；入市时机选择；项目预期销售价格；营销策略初步建议。主要工作主要工作最终成果最终成果v站在区域发展高度判断本项站在区域发展高度判断本项目发展策略；目发展策略；v通过众厦专业的营销
3、操作思通过众厦专业的营销操作思路和路和11年积累的丰富经验降年积累的丰富经验降低开发风险。低开发风险。4本报告严格保密分析思路分析思路政策政策政策解读政策解读宏观政策对深圳房地产市场的影响 市场市场宝安房地产市场概况宝安房地产市场概况政策影响下的宝安房地产市场认知认知项目发展方向初步研究项目发展方向初步研究本体分析、入市时机、入市价格、营销策略5本报告严格保密第一部分：政策解读第一部分：政策解读分分 析析 提提 纲纲重大政策解析政策对房地产市场的影响政策预期6本报告严格保密加息减税、上调存款准备金率，预防经济过热，投加息减税、上调存款准备金率，预防经济过热，投资增长过快，有效抑制投资热情，使市
4、场回归理性资增长过快，有效抑制投资热情，使市场回归理性 重大政策解析重大政策解析一年期存（贷）款基准利率上调0.27个百分点。一年期存（贷）款基准利率上调0.27（0.18）个百分点；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点；一年期存款基准利率上调0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。房贷更趋缩紧，贷款手续严格，货币从紧，房贷更趋缩紧，贷款手续严格，货币从紧，抑制抑制“炒房炒房”投资。投资。存款准备金率上调0.5个百分点。储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5。3月月18日日7月月21日日8月月22日日5月月19日日9月月15日日一年期存、贷
5、款基准利率上调0.27个百分点。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点 。加加息息上上调调准准备备金金1 1月月1515日日2 2月月2525日日4 4月月1616日日5 5月月1515日日8 8月月1515日日1212月月2525日日6 6月月5 5日日9 9月月2525日日1010月月2525日日1111月月2626日日第第1111次次 从2007年1月15日到11月26日，央行分别9次上调存款准备金率各0.5个百分点，12月25日是央行2007年以来第10次、2006年以来第13次上调存款准备金率 ，并且上调1个百分点。目前人民币存款准备金率已达14.5%。加息减税加息减税限外政
6、策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞“9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧7本报告严格保密限外政策颁布，有效限制外资投机买房，降限外政策颁布，有效限制外资投机买房，降低潜在风险和泡沫低潜在风险和泡沫 重大政策解析重大政策解析外外资资中国房地产中国房地产背景：背景：2006年7月11日，建设部联合5部委下发的171号文件“外资限炒令”，一定程度上遏制了外资炒房，但对深圳市场影响不明显。外资大量进入房地产市场，不仅加速房价上涨，并将对金融体系带来巨大影响。深圳房地产涨幅异常房产投资比例偏高2007年年7月月10日日关于规范境外机构关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知和
7、境外个人购买商品房的通知出台出台2007年年12月月1日实施日实施外商投资产业外商投资产业指导目录（指导目录（2007年修订）年修订）限外扩张，外商投资房地产政策收紧 新新“限外令限外令”加息减税加息减税限外政策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞“9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧分析：此政策目的是打击香港投资客户，对口岸项目影响较大。分析：此政策目的是打击香港投资客户，对口岸项目影响较大。效果：效果：港人投资较为密集的罗湖口岸市场出现严重的观望局面。 政策出台一周内，写字楼成交量下跌3成以上，商铺成交量下滑逾2成，二手房中介机构生意一片惨淡，出现港人签了合同又解除的
8、事件。8本报告严格保密进一步规范全市商品房销售行为，严厉查处销进一步规范全市商品房销售行为，严厉查处销售过程中违规行为，促进房地产市场健康发展售过程中违规行为，促进房地产市场健康发展 重大政策解析重大政策解析1、未获预售证禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理VIP卡；禁止发布项目销售广告；禁止收取任何预订性质款项；取得预售证必须10日内公开、公平、公正销售，不得囤积房源、捂盘惜售；2、商品房必须实行明码标价；3、认购书、房地产买卖合同使用全市统一文本；4、严禁“炒卖楼花” ；5、二手商品房明码标价工作；6、各房地产开发企业、房地产经纪机构严格遵守法律法规，违者依法处罚。对有助于抬高对有助于抬
9、高房房价的开盘前内部认购、开盘后囤积房源、不价的开盘前内部认购、开盘后囤积房源、不明码标价、炒卖楼花等行为进行了严格限制明码标价、炒卖楼花等行为进行了严格限制 加息减税加息减税限外政策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞“9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧9本报告严格保密清算土地增值税，房地产开发企业利润空间清算土地增值税，房地产开发企业利润空间受限，二手房买卖避免受限，二手房买卖避免“阴阳合同阴阳合同”重大政策解析重大政策解析深圳市已推出土地增值税汇深圳市已推出土地增值税汇算清缴草案，对房地产开发算清缴草案，对房地产开发企业和从事二手房交易的个企业和从事二手房交易的个
10、人恢复征收土地增值税。人恢复征收土地增值税。 1993年提出规定年提出规定一直未征收一直未征收2005年深圳提出征收年深圳提出征收上海、杭州、南京已实施上海、杭州、南京已实施征收细则拟订中征收细则拟订中受此政策影响最大的是囤积土地、长受此政策影响最大的是囤积土地、长时间不开发的开发商，特别是一些中时间不开发的开发商，特别是一些中小规模企业。因为开发周期越长，需小规模企业。因为开发周期越长，需要纳税的金额就越高，从整体上来讲，要纳税的金额就越高，从整体上来讲，恢复征收土地增值税，会一定程度降恢复征收土地增值税，会一定程度降低房地产开发企业的利润，遏止投资低房地产开发企业的利润，遏止投资热。热。加
11、息减税加息减税限外政策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞“9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧宝安区闲置土地规模较大，土地增值税的清算将导致大量潜在用宝安区闲置土地规模较大，土地增值税的清算将导致大量潜在用地短期内浮出水面，形成竞争地短期内浮出水面，形成竞争 10本报告严格保密加息减税加息减税限外政策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞重大政策解析重大政策解析此政策将严重影响开发商的收益，会导致土地流拍，政府必须协调此政策将严重影响开发商的收益，会导致土地流拍，政府必须协调好好“限地价与限房价限地价与限房价”，需要开发商与政府共同努力才能真正抑制
12、，需要开发商与政府共同努力才能真正抑制房价。房价。 2006年5月出台的国十五条第六条规定 ，中央从房地产开发的源头，中央从房地产开发的源头土地出土地出让让 来调控房价：来调控房价：2006年8月，北京市 三块限价地未实现出让，广州两块未出让；2006年9月18日 珠海一块未成功出让；2006年11月16日全国首批“双限双竞”地块房价诞生，最高房价6500元/m2。“双限双竞双限双竞”关键是要协调好房价与地价之间关键是要协调好房价与地价之间限价竞价的关系，才能稳定房价限价竞价的关系，才能稳定房价深圳深圳“首批首批”限价商品房用地使用权将于限价商品房用地使用权将于2007年年12月月31日以招标
13、的方式公日以招标的方式公开出让。开出让。这批限价商品房用地共二宗，分别是位于宝安区龙华街道，宗地号为A816-0039【最高售价限9840元/平方米】；位于龙岗区宝荷路南侧，宗地号为G02113-0021【最高售价限8400元/平方米】。 “9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧08年年“五限五限”居住用地将出让居住用地将出让 2008年1月10日出让的“五限”居住用地（宗地号分别为A001-0126和A207-0102，二宗地要求捆绑出让） 11本报告严格保密“9.27”房贷新政表明了政策部门意在挤压房贷新政表明了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心房地产市场泡沫的决心房贷紧缩信号重申了政策部门
14、意在挤压房地产房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理这无疑是一个良好的开端。这无疑是一个良好的开端。 重大政策解析重大政策解析加息减税加息减税限外政策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞“9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧12本报告严格保密“从紧的货币政策从紧的
15、货币政策”和和“稳健的财政政策稳健的财政政策”有效的缓解房地产市场的供需矛盾有效的缓解房地产市场的供需矛盾 “稳健稳健（稳中适度从紧）（稳中适度从紧）”的货币政策的货币政策 稳健的财政政策稳健的财政政策 从紧的货币政策从紧的货币政策 稳健的财政政策稳健的财政政策 财政政策虽然继财政政策虽然继续续“稳健稳健”，但，但调控方向更加注调控方向更加注重重“促进结构调促进结构调整和协调发展整和协调发展”。 从紧的货币政策意味着从紧的货币政策意味着，未来国家有望通过银行信贷的价格和数量工具来遏制房地产投资炒作。稳健的财政政策意味着稳健的财政政策意味着，未来国家将加大对住房保障体系的支持力度，加大廉租房和经
16、济适用房等保障性住房建设，从而在一定程度上缓解房地产市场的供需矛盾。重大政策解析重大政策解析加息减税加息减税限外政策限外政策六条新规六条新规土地增值税土地增值税双限双竞双限双竞“9.27”房贷房贷货币从紧货币从紧转 向13本报告严格保密利息和准备金：流通货币减少，抑制信贷，利息和准备金：流通货币减少，抑制信贷，遏制房地产投资，但对自住需求影响有限遏制房地产投资，但对自住需求影响有限5次加息次加息10次提高准备金次提高准备金1次减利息税次减利息税2007年年112月月中国人民银行中国人民银行1、紧缩银行资、紧缩银行资金量流通，抑制金量流通，抑制流动性过剩流动性过剩2、增大资金流、增大资金流通成本
17、通成本3、在自住需求、在自住需求不变的情况下，不变的情况下，减小投资投机比减小投资投机比例（维持健康的例（维持健康的住房需求市场）住房需求市场）行政机构行政机构市场手段市场手段政策目的政策目的房地产市场流动资金房地产市场流动资金量减少；量减少；开发商暂缓开发进程，开发商暂缓开发进程，尤其是依靠流动资金尤其是依靠流动资金运行的企业。运行的企业。投资投机市场观望氛投资投机市场观望氛围加重。围加重。市场影响市场影响对房地产市场的影响对房地产市场的影响2008年1月25日起，央行将再次提高准备金率0.5，由14.5提升到15 14本报告严格保密限外投资：扩大限外，楼市减少承接力，房限外投资：扩大限外，
18、楼市减少承接力，房价上升放缓价上升放缓限外政策限外政策外商企业外商企业境外机构境外机构/人士人士1 1、严禁返程并购；、严禁返程并购；2 2、限制批准外商房地产企业；、限制批准外商房地产企业；3 3、限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的、限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；建设、经营；4 4、限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司、限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司 ；5 5、不鼓励外资企业进行普通住宅地开发建设、不鼓励外资企业进行普通住宅地开发建设 。1、机构只能购买办公类商品房，但不限套数；、机构只能购买办
19、公类商品房，但不限套数；2、境外人士（含港澳台人士）只能购买自住房一套。、境外人士（含港澳台人士）只能购买自住房一套。3、境外人士如因自住需求，一个家庭确实需要购买两处以上的住、境外人士如因自住需求，一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋 。1、属中央政策，限制外商企业注册、属中央政策，限制外商企业注册行为；行为；2、外商房地产企业随意注册受限；、外商房地产企业随意注册受限；3、限制外商投资房地产领域。、限制外商投资房地产领域。1、属地方政策，限制境外人士置、属地方政策，限制境外人士置业行为；业行为；2、受政策和信息不对
20、称影响，境、受政策和信息不对称影响，境外人士尤其港人投资行为受限外人士尤其港人投资行为受限抑制房地产投资过热抑制房地产投资过热避免外资炒房行为避免外资炒房行为减缓房价上升速度减缓房价上升速度对房地产市场的影响对房地产市场的影响15本报告严格保密7.13国土大规范：交易透明度提高，压缩销国土大规范：交易透明度提高，压缩销售策略空间售策略空间应对策略：应对策略：差异工程进度，分批拿预售许可证;非现金形式蓄客；楼盘推广渠道多样化;形象广告、产品说明会提高营销专业度要求，以灵活应对市场。市场影响：市场影响： 直接影响了销售策略安排的空间； 不按规定可能面临系统的锁定，影响销售的进度。禁止内部禁止内部登
21、记登记禁止发布禁止发布销售广告销售广告禁止内部禁止内部认购认购禁止禁止 VIPVIP卡卡 禁止捂盘禁止捂盘惜售惜售禁止炒卖禁止炒卖楼花楼花明码标价明码标价统一认购统一认购书买卖书买卖合同合同对房地产市场的影响对房地产市场的影响16本报告严格保密土地增值税：开发企业土地成本增大，理想土地增值税：开发企业土地成本增大，理想状态状态“同区同价同区同价”其他城市个人土地增其他城市个人土地增值税动态：值税动态：上海从7月15日起征二手住宅转让土地增值税。此前北京和杭州已经正式征收转让非普通住房土地增值税，温州7月1日起征收二手住宅转让土地增值税。征收对象征收对象适用条件适用条件适用税率适用税率房地产开发
22、企业现征部分增值额开发成本200开发成本20增值额开发成本030增值额开发成本060个人144平方米的普通住宅0.5 144平方米的非普通住宅1房地产开发企业预征部分所有2005年12月起税率0.51，2007年9月起税率12缺少条件缺少条件1.土地增值税汇算土地增值税汇算清缴办法清缴办法2.二手房价格评估二手房价格评估办法办法3.二手房土地增值二手房土地增值税征收办法税征收办法市场影响：市场影响：房地产开发企业土地成本增大，尤其闲置土地；政策从拟制订到实施，中间市场变故未知；土地增值税调节后，将会形成“同区同价”局面。对房地产市场的影响对房地产市场的影响17本报告严格保密双限双竞：政府和市场
23、博弈，无法根本改变双限双竞：政府和市场博弈，无法根本改变市场格局市场格局“双限双竞的政策背景双限双竞的政策背景”：为应对持续上涨的房价，深圳拟出台“双限、双竞”（限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地价）政策。目前，有关部门正在积极落实国家“双限、双竞”商品房的有关政策，并就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准、价格限定方式和购买对象资格等，提出了初步方案并拟于近期执行。正在实施政策的城市有：广州、深圳政府预期：合理政府预期：合理供给，强制限价供给，强制限价双限双竞双限双竞市场预期：局部市场预期：局部效果，无法根本效果，无法根本改变市场改变市场市场影响：市场影响： 单纯从政府预
24、期来看，主要用于通过市场供给干预市场，但政策实施可行性较差。首先，“限房价”和“限地价”本身就是矛盾体，开发企业利润出自哪里？其次，房价的疯狂上涨主要根源是市场供需失衡，“双竞双限”条件进入市场的土地且是后话，条件苛刻，供应量未知，难以根本改变市场格局。对房地产市场的影响对房地产市场的影响18本报告严格保密房贷新政：楼市陷入观望期，短期内抑制房房贷新政：楼市陷入观望期，短期内抑制房价涨幅价涨幅1 1、对房地产市场秩序的治理起到良好的促进作用；、对房地产市场秩序的治理起到良好的促进作用；2 2、对市场开发企业的再一次洗牌，资金实力雄厚的企业将、对市场开发企业的再一次洗牌，资金实力雄厚的企业将会获
25、得更多的土地，市场份额将进一步集聚。会获得更多的土地，市场份额将进一步集聚。 对政府储地贷款额度以及年限的限制，增大政府储备土地的对政府储地贷款额度以及年限的限制，增大政府储备土地的压力，迫使其加快土地的供应节奏，从而避免地方政府为了压力，迫使其加快土地的供应节奏，从而避免地方政府为了获取更高的土地收益人为增加土地储备时间，协调土地市场获取更高的土地收益人为增加土地储备时间，协调土地市场供应平衡，从而达到增加市场供应的目的。供应平衡，从而达到增加市场供应的目的。 对对供供应应市市场场的的影影响响对对需需求求市市场场的的影影响响 对需求预期的影响对需求预期的影响对现实需求的影响对现实需求的影响对
26、投资、投机需求的影响对投资、投机需求的影响如果房价继续增长，首付比例或许还会进如果房价继续增长，首付比例或许还会进一步提高，甚至第一套房的首付也会提高，一步提高，甚至第一套房的首付也会提高，势必会引起一部分购房需求的提前势必会引起一部分购房需求的提前 。 提高首付贷款，对现实需求的影响并不大，提高首付贷款，对现实需求的影响并不大， 可能推动提前购房，也可能导致市场观望。可能推动提前购房，也可能导致市场观望。投资需求其本身的消费实力非常强劲，投资需求其本身的消费实力非常强劲，对贷款的依赖不高，影响不大。对贷款的依赖不高，影响不大。投机者在投机时由于首付以及利率的提投机者在投机时由于首付以及利率的
27、提高会对其所产生的后果以及其本身的承高会对其所产生的后果以及其本身的承受能力进行重新评估，影响较大。受能力进行重新评估，影响较大。三个月前三个月前如今如今对房地产市场的影响对房地产市场的影响19本报告严格保密货币从紧：货币从紧：导致流通中的货币减少，住房价导致流通中的货币减少，住房价格猛涨势头将会得到遏制格猛涨势头将会得到遏制 从紧的货币政策从紧的货币政策 固定资产投资固定资产投资 物价走势物价走势 房地产市场房地产市场 资本市场资本市场 货币投放将货币投放将会大量减少，会大量减少，固定资产投固定资产投资和信贷增资和信贷增长将会出现长将会出现明显回落。明显回落。 继续加息和继续加息和提高存款准
28、提高存款准备金率是央备金率是央行的必然选行的必然选择，物价水择，物价水平走向平稳。平走向平稳。 流通货币减流通货币减少，住房价少，住房价格猛涨势头格猛涨势头将会得到遏将会得到遏制。制。 流通中货币流通中货币量的减少，量的减少，将减少流入将减少流入资本市场的资本市场的资金量，资资金量，资本市场过热本市场过热将会有所趋将会有所趋缓。缓。 对房地产市场的影响对房地产市场的影响深圳个人住房贷款日前深圳个人住房贷款日前审慎开闸：审慎开闸：目前深圳各家银行已获得了2008年的贷款额度，但总体少于去年，而且贷款规模按季控制，其坚持调控的意味十分浓厚。由于监管层对各商业银行的贷款规模进行严格控制，各商业银行深
29、圳各商业银行深圳分行今年的贷款额度普分行今年的贷款额度普遍少于往年。遍少于往年。深圳四大国有商业银行的新增贷款额度都不到100亿元，其中工行约60亿元，建行60亿元，农行40亿元。今年的贷款规模控制将今年的贷款规模控制将实行按季控制，使各季实行按季控制，使各季度均有一定比例的贷款度均有一定比例的贷款额度。额度。20本报告严格保密政策解读：打压投资政策解读：打压投资/ /投机、打压价格过快增投机、打压价格过快增涨、改变供应结构、规范市场涨、改变供应结构、规范市场购房成本增加购房成本增加银行房贷收紧银行房贷收紧境外置业受限境外置业受限二手市场整顿二手市场整顿投资开发成本加大投资开发成本加大市场机制
30、不断完善市场机制不断完善政府监管不断加强政府监管不断加强项目开发策略受限项目开发策略受限政策对开发商影响政策对开发商影响政策对置业者影响政策对置业者影响频繁加息二套住房首付提高、利息大幅提高开征物业税频繁上调准备金利率部分银行停止二手房货款银行停办住宅加按揭业务限制外商进入地产市场限购令网上合同备案二手房交易评估系统开征二手房增值税频繁上调贷款利率拿地需一次性付清出让金开征土地增值税试行公开化模式销售楼盘 7.13大规范新房网上明码标价 13部门联手整治房地产土地闲置清理工商局四“重拳“禁止开发别墅、高尔夫90/70政策土地限期开发 政策走向不明，有传言网上统一销售，再次加息等等，加重了投资客
31、心理看空的预期；二、政策走向不明，有传言网上统一销售，再次加息等等，加重了投资客心理看空的预期；二、三级市场环境整体表现低靡将持续，置业者购房热情锐减，转向持币观望。三级市场环境整体表现低靡将持续，置业者购房热情锐减，转向持币观望。对房地产市场的影响对房地产市场的影响21本报告严格保密政策影响下的深圳三级市场政策影响下的深圳三级市场:成交量大幅下降成交量大幅下降,呈现有价无市的市场状态呈现有价无市的市场状态从以上数据看出，上半年深圳三级市场呈现量价齐升局面：成交活跃，挂牌均价节节攀升，投资现象比较普遍。市场的拐点从7月开始，7月3日深圳13部门联手整治房地产市场数据来源：众厦信息研究中心整理政
32、策影响下的房地产市场政策影响下的房地产市场-三级市场三级市场22本报告严格保密深圳三级市场影响加大，行业洗牌重组趋势深圳三级市场影响加大，行业洗牌重组趋势明显明显创辉租售创辉租售中国最大规模地产中中国最大规模地产中介介“创辉创辉”濒临崩盘濒临崩盘中天置业中天置业骗局始末：老板携款骗局始末：老板携款逃跑账面亏空逃跑账面亏空1.7亿亿 2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估公司在楼市颓势中资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑 长河地产长河地产 中天置业第二？深圳中天置业第二？深圳长河地产关闭长河地产关闭23家门家门店店1月15日，创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门
33、。广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩1/3门店。2007年12月5日宣布关闭部分门店据长河地产的员工介绍，除了拖欠的员工工资外，长河地产还拖欠部分业主房产交易的房款与门店租金。 政策影响下的房地产市场政策影响下的房地产市场-三级市场三级市场23本报告严格保密深圳二级市场的影响表现：上半年成交量不深圳二级市场的影响表现：上半年成交量不断上升，下半年下降幅度为断上升，下半年下降幅度为42.6成交量分三个阶段跌到谷底，下降幅度分别为28，42.6%9.28之前深圳周均成交量为971套；9.28之后，周均成交量为399套，下降幅
34、度达59政策影响下的房地产市场政策影响下的房地产市场-二级市场二级市场24本报告严格保密07年下半年投资型买家大幅下降；自住型客年下半年投资型买家大幅下降；自住型客户成为市场主流户成为市场主流政策影响下的房地产市场政策影响下的房地产市场-客户群体客户群体25本报告严格保密新建商品房和城中村重建仍将成为深圳市房新建商品房和城中村重建仍将成为深圳市房地产供应的主要方向地产供应的主要方向2007年1-12月预售商品房统计：商品房预售面积555.16万平方米，预售套数:57341套宝安区预售商品住宅面积为176.4万平米，预售套数为16526套住宅批准预售面积589.2万平米，预售套数65856套；宝
35、安区批准预售面积177.28万平米，批准预售套数16818套 深圳市国土资源和 房地产管理局政策影响预期政策影响预期2007年商品房销售量较上一年呈现稳步下跌的市场状态,仅07年一年的预售量足以支撑2008年一年的市场消化量,同时深圳未来五年内仍以新建商品房为主要供应方向,未来商品房的市场供应将大幅增加,同时将预示着市场竞争的压力愈来愈大.26本报告严格保密政策影响预期政策影响预期：08年推动深圳市场触底并回年推动深圳市场触底并回暖，暖，本项目或在年中迎来外部环境新利好本项目或在年中迎来外部环境新利好l 0707年末，深圳市场已经出现拐点年末，深圳市场已经出现拐点政策调控已经对深圳市场产生深刻
36、影响，“滞销”成为营销的常见现象；l 在价格逐渐回归后，刚性需求将开始推动市场回暖在价格逐渐回归后，刚性需求将开始推动市场回暖众厦地产预计，市场价格下挫30%，将触底，市场将因刚性需求的推动开始回暖l 深圳市场的回暖，将推动深圳投资客户冲动增强，从而拉动市深圳市场的回暖，将推动深圳投资客户冲动增强，从而拉动市场的消费回暖；场的消费回暖；众厦地产观点：众厦地产观点：本项目如在本项目如在0808年底面市将会有一个好的市场氛围；年底面市将会有一个好的市场氛围；土地政策的执行将导致近土地政策的执行将导致近2-32-3年，市场的供应会出现更大增幅，竞年，市场的供应会出现更大增幅，竞争将趋白热化。争将趋白
37、热化。政策影响预期政策影响预期27本报告严格保密后期政策会延续，一段时期内市场观望后期政策会延续，一段时期内市场观望 本次调控是数次房地产调控中最严厉、时间最长、政策最多，作为建设和谐社会重要内本次调控是数次房地产调控中最严厉、时间最长、政策最多，作为建设和谐社会重要内容，后期政策可能会延续。容，后期政策可能会延续。 短期内市场观望气氛浓厚，消费者持币观望，市场交易冷淡，一、二手市场同时出现交短期内市场观望气氛浓厚，消费者持币观望，市场交易冷淡，一、二手市场同时出现交易量下降与价格疲软，投资者暂时离场。易量下降与价格疲软，投资者暂时离场。有利于房地产市场长期发展有利于房地产市场长期发展 一系列
38、房地产新政有利于保护房地产自住需求，有利纠正扭曲的房地产市场供需矛盾，一系列房地产新政有利于保护房地产自住需求，有利纠正扭曲的房地产市场供需矛盾，有利于打击房地产市场投机行为，从而有利于保护房地产行业健康长期发展。有利于打击房地产市场投机行为，从而有利于保护房地产行业健康长期发展。 长期市场发展态势不变长期市场发展态势不变 深圳作为改革开放前沿地带，经济发展、社会发展决定了深圳房地产市场的巨大需求，深圳作为改革开放前沿地带，经济发展、社会发展决定了深圳房地产市场的巨大需求，“人多地少人多地少”决定了深圳房地产发展的基本态势。可以预见，新政在打击房地产投机行为决定了深圳房地产发展的基本态势。可以
39、预见，新政在打击房地产投机行为的同时，保护了自主需求，深圳地产在短期调整后将沿着自身的发展规律继续发展。的同时，保护了自主需求，深圳地产在短期调整后将沿着自身的发展规律继续发展。结束语结束语28本报告严格保密第二部分：宝安房地产市场第二部分：宝安房地产市场分分 析析 提提 纲纲宝安市场动态政策对宝安房地产市场的影响29本报告严格保密宝安区三级市场受政策影响较大，下半年成交量宝安区三级市场受政策影响较大，下半年成交量大幅下降，大幅下降，二手房普遍价位在二手房普遍价位在1 11.31.3万万/ /平米平米各中介门店的数据基本一致：跟高峰时期相比，成交价普遍缩成交价普遍缩水水20%20%，成交量降幅
40、在成交量降幅在60%60%以上以上，关于成交量缩水情况，不少中介称已高达80%。中介人士均表示，宝安中心区现在的状况是：看房人数增加，放盘量也明显增多，但多数中介成交寥寥无几，中小型中介基本靠租单维持门店运转。 热炒的规划透支了宝安房价，中心区楼价普降，去年热炒的规划透支了宝安房价，中心区楼价普降，去年6月份左右月份左右买入的普遍遭遇泡沫。买入的普遍遭遇泡沫。 宝安市场动态宝安市场动态 三级市场三级市场30本报告严格保密受政策影响宝安区一手房销售量急剧下滑；销售受政策影响宝安区一手房销售量急剧下滑；销售价格稳步走低，新盘主流价位在价格稳步走低，新盘主流价位在1.21.5万万/平米平米宝安区上半
41、年商品房销售量迅速上升，6月达到2129套，7月8月迅速下滑达到599套，9月有所回升，1011月销售量降至谷底宝安区上半年商品房销售均价稳步上升最高达16068元/平米，下半年稳步下滑12月下降至11323元/平米宝安市场动态宝安市场动态 二级市场二级市场31本报告严格保密客户转型：受宏观政策影响，投资客比例降客户转型：受宏观政策影响，投资客比例降至至10，自住客成为楼盘的主力客户，自住客成为楼盘的主力客户创富时代俊景园创富时代俊景园航城国际公寓航城国际公寓客户概况：客户概况：关内投资客户占关内投资客户占5成成本地原住民机场工作人员、物流人员部分南山客户开盘时间：开盘时间：07-06-23均
42、价：8000元/平米开盘销售：开盘销售：90房地产市场暴利时代已经过去，产品愈加凸显性价比优势，产品房地产市场暴利时代已经过去，产品愈加凸显性价比优势，产品价格逐步回归理性，消费者刚性需求将成为市场主流。价格逐步回归理性，消费者刚性需求将成为市场主流。开盘时间：开盘时间：08-01-20均价：7700元/平米（带精装）销售情况：销售情况：29客户概况：客户概况：少量投资客户约占少量投资客户约占1成成本地原住民机场地勤人员、物流人员部分南山客户客客户户转转型型宝安市场动态宝安市场动态 客户转型客户转型32本报告严格保密近期宝安区在售楼盘主要营销活动：项目营近期宝安区在售楼盘主要营销活动：项目营销
43、基本维持在较为理性的市场活动状态销基本维持在较为理性的市场活动状态时间时间楼盘名称楼盘名称营销活动营销活动2008-01-19熙龙湾观大宅品茗茶看演艺活动 2008-01-18金地梅陇镇金地梅陇镇3期新品体验暨媒体发布会2008-01-15鸿荣源禧园参展“2008深圳顶级私人物品展”2007-12-26金地梅陇镇自驾迎福龙，中奖梅陇镇2007-12-28星河丹堤星河官邸“大盆菜”家宴 2007-12-08星河丹堤“世界风、中国情”国际设计大师品牌品鉴会 2007-11-19泰华阳光海邀请著名中医杜少辉博士举办健康养生讲座2007-11-02Color社区“深南西路与深圳未来”价值论坛 宝安区宝
44、安区楼盘房价已显止跌迹象，销售价格逐步回归理性，营销活动更多考虑聚人气，形成良好的口碑宣传。龙岗区龙岗区以打折促销打价格战等楼盘营销活动作为主要的营销手段针对本项目区位特征：处于宝安偏远的航空城黄田区域，营销上需要更多地考虑，规避区域弱势降低市场风险宝安市场动态宝安市场动态 营销活动营销活动33本报告严格保密市场低迷，宝安土地频频市场低迷，宝安土地频频“流拍流拍” ；开发商开发商现金压力绷紧，拿地趋于理性现金压力绷紧，拿地趋于理性数据来源：深圳市土地房产交易中心“政策捆绑政策捆绑”的方式增加了开发商的开发成本，市场的持续低迷的方式增加了开发商的开发成本，市场的持续低迷将进一步促进行业洗牌和重组
45、。开发商将进一步促进行业洗牌和重组。开发商“现金为王现金为王”的时代已经的时代已经来临。房地产市场将逐渐走向健康发展。来临。房地产市场将逐渐走向健康发展。宗地编号宗地编号用地位置用地位置用途用途土地面积土地面积( (平方米平方米) )建筑面积建筑面积( (平平方米方米) )日期日期A907-0009观澜街道高新技术园区区居住用地21099.13 37970 2007-12-17A115-0131 宝安大道西侧、航城大道北侧 居住用地81044.12 218000 2007-12-17A116-0306 宝安大道东侧、航城大道北侧 居住用地25995.4 71700 2007-12-17A001
46、-0126 宝安中心区新安六路、海滨大道交汇处东南 居住用地92808.28 246870 2008-01-10A207-0102 宝安区福永街道宝安大道西侧、荔园路北侧 居住用地45509.31 179760 2008-01-102008年1月10日，深圳首次推出限开发企业、限销售对象、限销售价格、限转让、限套均面积“五限”用地宝安市场动态宝安市场动态 一级土地市场一级土地市场34本报告严格保密宝安核心区楼盘战国图：宝安核心区楼盘战国图：龙华龙华西乡西乡宝安中心区宝安中心区航城航城航城国际公寓桃源居3期富通城4期熙龙湾宏发中心大厦凯旋MIMATata公寓金海华府槟城西岸泰华阳光海新安新安星河
47、丹堤2期E组团碧水龙庭2期世纪春城4期春华四季园2期Color社区有福楼幸福海岸2期中海西岸华府深业新岸线3期招商华侨城曦城鸿福花园鸿荣源禧园观湖园中航格澜郡2期书阁雅苑中粮澜山中粮项目万骏汇商务公寓金港华庭中信项目中熙香缇湾泰华海逸花园宝鸿林项目海语西湾万科璞园龙光世纪大厦 天健时尚空间卓能雅苑金地梅陇镇3期幸福枫景花园万科榕江项目书香门第上河苑35本报告严格保密航城黄田片区航城黄田片区 以小户型为主，买房者区域以小户型为主，买房者区域陌生感强，片区内成熟大社区受到市场热捧陌生感强，片区内成熟大社区受到市场热捧项目名称图示地理位置项目概况 主力户型 开盘时间销售单价客户群体销售情况有福楼福永
48、街道德丰路南侧占地1089平米，建面5762平米，1栋8层，共48套一房：8107-11-107500机场工作人员、周边厂区、工业区白领、当地原住民39.6%两房：84-94三房：96-108航城国际公寓宝安区西乡黄田段107国道东侧占地3216.6平米，建面9517.79平米，1栋15层共166套单身公寓：25-3308-01-20机场地勤人员、机场内物流从业者、周边厂内管理人员、南山地区白领人士、少量投资客29%一房：40-42两房：677700桃源居3期宝安区汇江三路与桃源四路交汇处占地41678平米，建面127467平米，9栋17-24层，共1215套08-01-129500宝安本地原
49、住民、周边工业区管理人员、机场地勤人员、部分南山白领阶层31.5%两房：66-71三房：120-138片区以中小户型为主力户型，主要为50平米左右的一房和6090平米的两房片区均价为8000元/平米桃源居作为片区内的大规模成熟社区，内部生活配套齐全、居住氛围浓厚，生活圈成熟，市场反映稳定，获得了较好的销售情况36本报告严格保密西乡西乡大型中高档社区为主，商业氛围较弱，大型中高档社区为主，商业氛围较弱，本片区内楼盘受政策影响较大本片区内楼盘受政策影响较大项目名称 图示 地理位置 项目概况 主力户型开盘时间销售单价客户群体销售情况富通城四期海HOUSE西乡大道与兴业路交汇处占地31230平米，建面
50、82617平米，2栋20、33层，共296套一房：33-35两房：81-84三房：89四房：138-14107-12-1515000多数为南山地区白领、中高级管理人员、宝安原住民20%槟城西岸宝安西乡大道和宝源达到交汇处占地19389.5平米，建面54300平米，3栋31、33层，共1003套两房：85-86三房：113-134四房：142-17307-06-3016000周边原住民、周边工业区企业主、厂区管理人员、部分南山客户45%泰 华 阳 光海 湾 花 园一期3批西乡宝源路和西乡大道交汇处占地11万平米，建面33万平米，1栋4层共24套三房：105-143 复式：17007-12-291
51、2000宝安本地换房客户、福田南山自住需求客户88金港华庭宝安大道与金海路交汇处占地23063平米，建面207061.85平米，1栋31层，共1542套一房：35-37两房：62-66三房：84-122复式：186-194 周边工业区企业主、厂区管理人员、宝安本地村民、原住民西乡片区主要为大型中档楼盘，主力户型为100平米以上的三房和四房均价在14000元/平米左右，部分楼盘受政策影响出现均价连续下跌情况37本报告严格保密新安新安宝安老中心区，市政配套设施齐全，宝安老中心区，市政配套设施齐全，居住氛围浓，楼盘多在工业区内，噪音污染居住氛围浓，楼盘多在工业区内，噪音污染项目名称图示地理位置 项目
52、概况 主力户型开盘时间销售单价 客户群体 销售情况金海华府宝安73区新安四路旁占地18857平米，建面136129平米，1栋5座30层，共999套两房：80-88三房：101-121四房以上：22007-12-3012000周边工业区企业主、厂区管理人员、宝安本地村民、原住民9.7%tata公寓宝安23区新安路海关大厦旁占地约7152平米，建面22700平米，现开盘部分约200多套单身公寓，一房：31-5512月22日8300周边政府机关人员、学校教师、周边厂区管理人员约60%中粮澜山宝安区广深高速宝安出口企龙山下占地82216.8平米，建面114847平米，共526套三房：127四房：126
53、-143五房：176-243六房：208联排：288独栋：380-406周边工业厂区、企业高级管理人员、南山地区客户，部分投资客书苑雅阁宝安区洪浪北路与大宝路交汇处占地7114。67平米，建面30519。87平米，3栋共338套N+1户型一房：41-45两房：63-91 预计08年3、4月份开盘 周边工业区企业主、厂区管理人员、宝安本地村民、原住民，少量南山区客户 新安片区产品多元化，主力户型为小面积一房、两房均价在10000元/平米左右38本报告严格保密宝安中心区宝安中心区片区内主要为品牌开发商开发片区内主要为品牌开发商开发的大型楼盘，楼盘均价较高、抗跌性高的大型楼盘，楼盘均价较高、抗跌性高
54、项目名称图示 地理位置 项目概况 主力户型开盘时间销售单价客户群体销售情况凯旋MIMA宝安区宝安大道与新安西路交汇处占地约3.5万平米，建面约17万平米，3栋高层，共861套三 房 ： 100-155.9四房：142-14308-01-1219000宝安及南山区高收入居民、企业高层管理人员、私营企业主等中高端客户20%宏发中心大厦宝安中心区新湖路与创业路交汇处占地3.6万平米，建面5.5万平米，1栋29层，共680套一房：48-50两房：49-9407-09-0821000宝安本地私营企业主，关内投资客81%熙龙湾一期2批宝安新湖路与兴华一路交汇处向南500米总占地12万平米，建面40万平米，
55、2栋30、32层，共381套三房：126-141四房：141-190四房以上：193-228复式：275-88107-12-3019000公司总经理级别以上管理阶层、企业老板等深圳高端客户30%Color社区宝安区宝安大道与于安一路交汇处占地30867平米，建面108298平米，3栋16层，共972套单身公寓：34-35一房：46-53两房：62-7107-08-2513000宝安本地一次置业年轻客户；南山科技园白领，投资客70%片区内成熟大社区较多，主要为品牌开发商开发，主力户型为5070平米的一房、两房和120160平米的三房、四房片区均价在18000元/平米39本报告严格保密龙华龙华主要
56、为中高档楼盘，周边配套较少，主要为中高档楼盘，周边配套较少，片区未来规划利好，吸引买房者前来置业片区未来规划利好，吸引买房者前来置业项目名称图示地理位置项目概况主力户型开盘时间销售单价客户群体销售情况星河丹堤2期E组团宝安区彩田北总占地36万平米，建面20万平米，两房（复式）：138-148三房（复式）：160-18508-01-1225000公司总经理级别以上管理阶层等深圳高端客户2%碧水龙庭2期宝安民治大道与民康路交界处总占地约7万平米，总建面约20万平米，共746套两房：72-80平米三 房 ： 94-109平米07-05-2613000华为、富士康等周边大型企业中高级管理人士，龙岗中心
57、区客户70%世纪春城4期梅龙路东侧与民安路交汇处占地约44475平米，总建面约183474平米，共1186套两房：65-8107-12-1613000龙华本地居民、周边企业中高级管理人员、部分关内自住客20%幸福枫景龙华梅龙路与布龙路交汇处总占地21743。87平米，建面56399平米，共356套两房：76-86三房：85-112四房：128.76 龙华本地居民、周边企业中高级管理人员、部分关内自住客金地梅龙镇3期龙华梅龙路与布龙路交汇处占地约3万平米，建面约12万平米，一房：37-64两房：70-80三房：84-109loft复式：84-90四 房 ： 129-135 周边企业管理人员、周边
58、及部分关内新婚夫妇、时尚白领片区内以两房、三房为主，面积区间在7080平米和85110之间片区均价为14000元/平米40本报告严格保密宝安核心区在售楼盘战国图：除宝安中心区宝安核心区在售楼盘战国图：除宝安中心区具较大抗跌性其他在售楼盘整体销售欠佳具较大抗跌性其他在售楼盘整体销售欠佳龙华龙华西乡西乡宝安中心区宝安中心区航城航城航城国际公寓桃源居3期富通城4期熙龙湾宏发中心大厦凯旋MIMATata公寓金海华府槟城西岸泰华阳光海新安新安星河丹堤2期E组团碧水龙庭2期世纪春城4期春华四季园2期Color社区有福楼中海西岸华府深业新岸线3期招商华侨城曦城41本报告严格保密宝安主要片区在售楼盘销售调查情
59、况：除宝安中宝安主要片区在售楼盘销售调查情况：除宝安中心区表现出较大抗跌性，其他片区均销售惨淡心区表现出较大抗跌性，其他片区均销售惨淡所属片区所属片区航城附近航城附近西乡西乡新安新安项目名称项目名称有福楼有福楼桃源居桃源居3 3期期航城国际公寓航城国际公寓富通城四期海富通城四期海HOUSE HOUSE 槟城西岸槟城西岸泰华阳光海湾泰华阳光海湾花园一期花园一期3 3批批金海华府金海华府tatatata公寓公寓开盘时间开盘时间2007-11-102008-1-122008-1-202007-12-152007-6-302007-12-292007-12-302007-12-22销售单价销售单价 （
60、元平米）（元平米）750095007700150001600012000120008300销售率销售率39.60%31.50%2920%45%809.70%约60% 所属片区所属片区宝安中心区宝安中心区龙华龙华项目名称项目名称 凯旋凯旋MIMAMIMA宏发中心宏发中心大厦大厦 熙龙湾一熙龙湾一期期2 2批批 ColorColor社区社区星河丹堤星河丹堤2 2期期E E组团组团碧水龙庭碧水龙庭2 2期期 春华四季园春华四季园2 2期期世纪春城世纪春城4 4期期 开盘时间开盘时间 2008-1-12 2007-9-82007-12-302007-8-252008-1-12 2007-5-26200
61、7-5-12007-12-16销售单价销售单价 （元平（元平米）米）1900021000190001300030000130001400013000销售率销售率20%81%3070%270%70%20%42本报告严格保密项目在楼市火爆时期推出，实现产品价值最项目在楼市火爆时期推出，实现产品价值最大化，地段优势和规划利好受到投资客追捧大化，地段优势和规划利好受到投资客追捧 项目概况：项目概况：占地：8233.70 建面：41158.61 总户数：247开盘时间：开盘时间：07-06-2307-06-23均价：8000元/平米销售情况：已售罄主力户型： 两房：78-106 占46% 三房：98-1
62、17 占54%客户来源： 主要为来自关内的投资客户，机场工作人员、物流人员，本地原住民，部分南山客户创富时代创富时代俊景园俊景园俊景园航城国际公寓创富时代俊景园在楼市火爆时期推出，开盘当日即销售90%，其中关内客户超过5成 。 项目优势：项目优势：位于航空城附近，临近107国道，未来整体规划发展利好地段优势，交通便利泰式园林设计山景、海景自然资源优势 项目劣势：项目劣势：噪音污染、环境污染严重周边配套设施不齐全43本报告严格保密小户型楼盘，项目起价较低，营销推广不到小户型楼盘，项目起价较低，营销推广不到位导致消费者区域陌生感强，市场反应平淡位导致消费者区域陌生感强，市场反应平淡项目概况：项目概
63、况：占地：3216.6 建面：9218.12 总户数：166主要客户： 机场地勤人员、机场内物流从业者、周边厂内管理人员、南山地区白领人士、少量投资客均价：7700元/平米（带500元精装修）开盘时间：08-01-20销售情况：29%航城国际公寓航城国际公寓07-11-14，预计起价8500元/平米p项目位于航空城附近，片区处于启动初期，在深港合筹国际航空枢纽港、深圳第二会展中心进驻等重大利好规划带动下，未来整体规划发展优势大。p该项目地段位置优势，位于107国道畔，处于交通要道，未来片区房地产市场发展前景良好08-01-09，预计均价8000元/平米08-01-20，开盘起价5999元/平米
64、，均价7700元/平米单身公寓：27-33 露台可作为一个房间劣势：劣势：区域陌生，周边配套不完善；包装展示不到位、品质感不足、预热宣传不到位等等因素 44本报告严格保密宝安区内最大居住社区，完善的内部配套、宝安区内最大居住社区，完善的内部配套、整合周边优质教育资源，受到买房者欢迎整合周边优质教育资源，受到买房者欢迎项目概况：项目概况：占地：41767.6 建面：129037.66 绿化率：35%总户数：1215户主要客户：宝安本地客户为主，周边厂区、工业区中高级管理人员，机场附近从事物流行业人员，以及机场地勤人员等开盘时间：2008-01-12销售均价：9500销售率：32%桃源居桃源居p该
65、项目为宝安区内规模最大居住社区，拥有两个市民广场、三个公园、四大功能分区、五个社区会所p项目内部配套设施完善，引进人人乐、深圳清华试验学校、颐康园等多项设施，并采取“买房送学位”的营销手法该项目在2007年获得由联合国环境规划署颁发的“国际适宜人类居住社区建设范例奖”、“国际适宜人类居住社区环境持续改善项目金奖”等奖项深圳清华试验学校人人乐45本报告严格保密受政策影响较大，片区价值透支较大，通受政策影响较大，片区价值透支较大，通过产品创新增大赠送面积未获得市场认可过产品创新增大赠送面积未获得市场认可项目概况：项目概况：建面：136129 总户数：999开盘时间：07-12-30均价：12000
66、元/ 销售情况：10%金海华府金海华府花架金海华府利用 “内格栅花架”为主要赠送面积方式，以规避政策方面的限制两房两厅：建筑面积：86.68-86.74平米赠送面积：约26平米户型通透，南北通透，动静分区明显凸窗、花架面积全赠送，超大阳台赠送一半面积宽敞书房，舒适度高15.95 4.4 3.1 3.1 项目优势：项目优势：交通便利，生活配套较为齐全、周边生活圈成熟，居住氛围浓厚产品附加值高，赠送面积大项目劣势：项目劣势：位于工业区内，存在一定噪音影响及环境污染问题靠近农民房，降低项目形象和档次周边人流复杂，治安问题受到一定影响46本报告严格保密泰华阳光海受市场政策影响销售量逐步下滑，泰华阳光海
67、受市场政策影响销售量逐步下滑，销售价格不断降低销售价格不断降低现价：均价15000元/平方米优惠：98折开盘时间：2007-08-18销售情况：9-11月共售出117套销售率：59泰华阳光海泰华阳光海时间时间概况概况销售均价销售均价2007-10-16二批(78-86平米两房、87-124平米三房为主) 15500元/平方米2007-12-2911栋24套多层住宅07年12月30日开盘（169平米的三房占75%）16000元/平方米2008-01-09 11栋目前仅剩一套2楼的单元 13700元/平方米 2008-01-16二期56套多层住宅，120000元/平方米 47本报告严格保密宝安中心
68、区地铁口高档商务公寓，项目通过宝安中心区地铁口高档商务公寓，项目通过高性价比获得市场认可高性价比获得市场认可地址：地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面实收均价：实收均价：20320元/平方米优惠：优惠：98折开盘时间：开盘时间：08.9.808.9.8销售情况销售情况：剩余60多套，销售率约95，销售时间5天客户情况客户情况：0投资客户，0自用客户（投资客户：60宝安，30关内，10其它区域；自用客户：80宝安，20关内） 项目优势：项目优势：宝安中心区的CBD核心位置，新湖路与创业路交汇处，紧临地铁一号线和五号线的换乘枢纽站宝安中心站。 一线海景住区，产品附加值较高宝安中心区第一个完全适用于既
69、商务办公又方便居住的商务公寓项目宏发领域宏发领域项目准确抓住市场需求，将普通住宅定位为商务公寓凸显项目较大的商务价值，获得市场认可。办公配置，住宅价格办公配置，住宅价格48本报告严格保密熙龙湾一线海景豪宅，地段价值较高；阔绰熙龙湾一线海景豪宅，地段价值较高；阔绰户型尽显豪宅气派，销售状况较好户型尽显豪宅气派，销售状况较好本项目总占地面积约12万，预计总建筑面积约40万，分两期开发建设，一期开发N23地块，二期开发N10地块。12.30日8号楼王公开发售，当日销售30 销售动态销售动态2008-01-11熙龙湾5号楼样板间1月12日开放，预计08年3月入市。2007-12-28熙龙湾8栋楼王12
70、月30日盛大开盘。2007-12-21熙龙湾12月22日开盘，发售2、3、4栋大面积入户花园赠送项目优势：项目优势：p宝安中心区一线海景豪宅，临近宝安区政府，地段价值较高p配套资源丰富：东临深圳实验学校，南接规划中的小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包括鸿荣源地产的大型购物公园。 主力户型为170左右的四房和200左右的五房户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分采用双阳台、双露台、大尺度的户型设计，通风采光效果极佳 熙龙湾熙龙湾49本报告严格保密龙华板块品牌开发商大规模高品质社区，投龙华板块品牌开发商大规模高品质社区，投资客比例较大，居住氛围不浓资客比例较大，居住
71、氛围不浓位于深圳龙华二线拓展区内，项目总占地13.6万平米，建筑面积约42万平米 主力客户：城市中产；投资客户2期销售率：60第一期第一期第二期第二期第三期第三期时间时间均价均价备注备注2007-04-0410500元/平方米 2007-07-17 16000元/平方米 2007-10-2217000 /平方米三房15000-17000元/平方米，四房16000-19000元/平方米 2008-01-16三期预计开盘12000元/平方米带精装 项目优势：项目优势：组团围合布局，良好的园林景观：台地园林；年轻的活力配套设施：篮球场、游泳池、健身室、书吧等项目劣势：项目劣势：商业配套设施缺乏，投资
72、客较多，人气不旺金地梅龙镇金地梅龙镇50本报告严格保密宝安核心区拟售楼盘战国图：未来潜在竞争宝安核心区拟售楼盘战国图：未来潜在竞争压力较大，将分流大量客户群体压力较大，将分流大量客户群体龙华龙华西乡西乡宝安中心区宝安中心区航城航城万骏汇商务公寓天健时尚空间泰华海逸花园宝鸿林项目海语西湾金港华庭书阁雅苑新安新安中信项目中熙香缇湾中粮澜山中粮项目书香门第上河苑万科榕江项目金地梅陇镇3期观湖园卓能雅苑幸福枫景花园龙光世纪大厦幸福海岸2期鸿荣源禧园中航格澜郡2期鸿福花园万科璞园51本报告严格保密项目项目占地面积（平方米）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）规模规模主力户型主力户型目前
73、进程目前进程入市时间入市时间中熙香缇湾27163.6 1123412栋2房、3房在建5层2008年上旬海语西湾34888.19057510栋2-4房2008年初鸿福花园1200059000未动工2008年上半年幸福枫景花园21743563994栋3房、4房2008年上旬中粮澜山82216.811484740栋4房、5房在建10层2008年初锦新明花园88906接近封顶2008年上旬书香门第上河苑643661200002房以下2008年中旬万骏汇商务公寓14210400161栋书阁雅苑7115305202008年3月金港华庭230632070612008年4月观湖园376000165000鸿荣源
74、禧园70038.52264952008年4月幸福海岸二期1046004000002008年上旬卓能雅苑51324152061泰华海逸花园75000320000桃源居1800000恒丰西乡中心区项目1500002008年保利项目630002008年中旬碧海红树湾328000榕江西乡项目650002008年底宝安区拟售楼盘一览表宝安区拟售楼盘一览表楼盘集中在楼盘集中在08年推年推出，竞争将日趋激烈出，竞争将日趋激烈52本报告严格保密项目项目占地面积（平方米）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）规模规模主力户型主力户型目前进程目前进程入市时间入市时间祥瑞西乡项目62800盛侨实业项
75、目1000002008年底广兴源项目1400002008年底泰丰项目14000中信华南830002008年中下旬招商地产项目2008年底福中福项目中粮万福阁229642008年天健时尚空间18770506802008年万科璞园深业新岸线三期249321041842008年合计19488305166849宝安区拟售项目约31个，整体占地面积将近200万平米，建筑面积约为517万平方米，考虑分期开发和推售时间等因素，预计1年内推出建筑面积约300400万平方米。宝安区拟售楼盘一览表宝安区拟售楼盘一览表数据来源：众厦地产数据库宝安区存在大量的土地囤地现象，包括厂房的拆迁改造等隐性土宝安区存在大量的土
76、地囤地现象，包括厂房的拆迁改造等隐性土地，未来推出量巨大地，未来推出量巨大53本报告严格保密航城航城西乡西乡宝安中宝安中心区心区新安新安龙华龙华宝安商业现状：商业集中在宝安中心区和新宝安商业现状：商业集中在宝安中心区和新安老中心区内，其他片区商业配套较少安老中心区内，其他片区商业配套较少天虹商场、沃尔玛、大型shopping mall(规划)、5星级酒店 佳华超市、吉之岛（规划）、天虹（规划）、沃尔玛（建设中）人人乐超市、建材家具市场天虹商场、乐安居、港隆购物城、家乐福、人人乐、沃尔玛区域商业现状：区域商业现状：航城：航城：仅桃源居引进的人人乐购物超市，生活配套设施匮乏，整体商业档次较低西乡：
77、西乡：该片区内无大型生活超市，缺乏生活配套宝安中心区：宝安中心区：本片区内商业较集中，拥有大型购物超市和广场新安：新安：该片区为宝安老中心区，商业配套较齐全，港隆城、家乐福等大型购物场所均在本片区，传统商业为主龙华：龙华：商业配套设施较少天虹商场、世纪百货桃源居商业宝安商业宝安商业54本报告严格保密宝安商业规划：将大力发展社区商业特色商宝安商业规划：将大力发展社区商业特色商圈，提升商业档次圈，提升商业档次 ，充实宝安商业内涵，充实宝安商业内涵空港商圈组团：空港商圈组团：深圳宝安国际会展中心深圳宝安国际会展中心拟在福永选址，其规模大于福田中心区的深圳会展中心 福永万福广场商业街区福永万福广场商业
78、街区功能定位为经营品种品类齐全，满足周边居民购物需求的片区中心商业区 航空新城品牌商品折扣航空新城品牌商品折扣店，店，计划选址于航空新城边，占地面积5-7万平方米 宝安区贸工局空港和海港商圈将由七个商业组团构成，依托航空港和大铲湾港，大力引进品牌折扣店、厂商直销店等新型商业业态 龙华新城商圈覆盖龙华商业区、民治商业区和大浪商业区，规划建设一批轨道枢纽性商业网点，并对现状商业区和商业网点进行基础设施改造，提升档次 沙井商圈的定位是围绕着电子信息制造业及其他制造业，以及海上城郊旅游业两大产业 空港商圈海港商圈龙华商圈沙井商圈本项目位于空港商圈辐射范围内，受规划的市政商业配套设施影响，未来商业发展前
79、景良好宝安商业宝安商业55本报告严格保密深圳航空城综合发展规划的逐步落实将进一步促深圳航空城综合发展规划的逐步落实将进一步促进周边地区的产业结构调整和居住环境的改善进周边地区的产业结构调整和居住环境的改善深圳机场是我国内地深圳机场是我国内地第一个实现海、陆、第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空联运的现代化国际航空港。航空港。自1996年建成投入运营以来。深圳机场发展迅速，航空业务不断增长，预计到2015年，深圳机场的年旅客吞吐量可达3000万人次，货物年吞吐量为150万吨。与此同时，由于深圳机场及周边地区缺乏一个统一的发展战略，导致机场与周边地区功能分离的趋势不断加深；另一方面，周边地区工业
80、化与城市化的质量也较低。根据对国外同类型机场的研究，机场与周边的经济联系日趋紧密，通常在机场周围通常在机场周围6km范围内或在空港交通走廊沿线范围内或在空港交通走廊沿线15分钟车程范分钟车程范围内聚集着大量的商业与产业活动。围内聚集着大量的商业与产业活动。如航空运输业、机场配套服务业、信息业、物流业、高端服务业和高新技术产业等。核心目标是以深圳国际机场为依托，打造国际物流供应链中心，核心目标是以深圳国际机场为依托，打造国际物流供应链中心，在临空港区大力发展高端制造业园区，并促进宝安滨海地区城市在临空港区大力发展高端制造业园区，并促进宝安滨海地区城市化质量、产业结构得到有效的提升。化质量、产业结
81、构得到有效的提升。发展现状发展现状2007-07-03 福永福永 配合航空城建设配合航空城建设 加快产业结构调整加快产业结构调整 深圳市开始规划建设航空城， 福永紧连机场；深圳第二会展中心初拟深圳第二会展中心初拟规划定点福永；宝安大道通车和规划定点福永；宝安大道通车和107国道扩建国道扩建，将使福永的区位优势更加凸显。福永处于深圳航空城核心区和宝安黄金岸线的重要关节，发展潜质巨大。 规划前景规划前景56本报告严格保密规划利好：规划利好：107国道至机场路段的街景整治近国道至机场路段的街景整治近期动工期动工宝安区关于107国道新安至机场段的街景整治方案已确定，将于近期动工。深圳市城管局 08年1
82、月28日规划前景规划前景57本报告严格保密深港机场连线将进一步促进深港经济的一体深港机场连线将进一步促进深港经济的一体化发展，同时将有利于刺激投资群体化发展，同时将有利于刺激投资群体专家指出，如果此项目得以建成，两地机场间30公里的路程，车程如果能控制在车程如果能控制在1515分钟左右，那么事实分钟左右，那么事实上两个机场就成为一上两个机场就成为一个机场个机场，这个机场拥有深港两个候机楼和4条跑道，吞吐能力超过1亿人次，将一举确将一举确立其在亚洲地区的巨立其在亚洲地区的巨大竞争优势。大竞争优势。曾荫权施政报告核心提示：香港机场是全球最繁忙的机场之一，而深圳机场处理国内航班则远高于本港，建议深港
83、空港兴建接驳铁路，缔造双赢局面。 目前，两地航空界早已达成共识，深港机场优势互补，要留住客货源、降低成本、获取最大效益，必须必须互相协作、资源共享、互相协作、资源共享、搭建流程合理科学的搭建流程合理科学的“空中走廊空中走廊”。 58本报告严格保密第三部分：第三部分：项目发展方向初步研究项目发展方向初步研究分分 析析 提提 纲纲本体分析项目定位入市时机入市价格营销策略59本报告严格保密本项目处于宝安航空城物流园内本项目处于宝安航空城物流园内,紧邻紧邻107国国道道,属于重要的商贸物流核心区域属于重要的商贸物流核心区域107国道是通往机场的主要干道，目前为主要的物流货柜运输路径107国道航城大道航
84、空城物流园兴达大厦兴达大厦60本报告严格保密地块属性及项目四至：本项目处于航城物流地块属性及项目四至：本项目处于航城物流园区内，周边环境杂乱对项目产生较大影响园区内，周边环境杂乱对项目产生较大影响用地面积：7347.3平米建筑面积：59266平米住宅：36871.9平米商业：8701.9平米书店：298.2平米容积率：6.24绿化率：35烂尾楼物流园物流仓储停车场物流园北北61本报告严格保密平面布局评价：整体布局紧凑，以价值最大平面布局评价：整体布局紧凑，以价值最大化为目标，产品的舒适感和创新性较弱化为目标，产品的舒适感和创新性较弱3梯梯14户：户：较高的梯户比降低了产品的舒适感和品质感未考虑
85、资源价值最大未考虑资源价值最大化：化：将一房设置在采光和通透性最好的位置；两房放置在沿路面位置户型设计舒适度较差，对视严重对视严重对视严重一房一房62本报告严格保密产品户型分析：户型设计一般，缺乏创新性，产品户型分析：户型设计一般，缺乏创新性，功能空间较为单一，产品附加值较低功能空间较为单一，产品附加值较低两房建筑面积：49.58平米，次卧室面积较小实用性较差，生活阳台半封闭结构影响采光和通风；餐厅暗；产品附加值较低，赠送面积：7.5平米一房建筑面积：41.45平米，套内面积34.62平米，实用率83生活阳台半封闭结构影响采光和通风；餐厅暗；产品附加值较低，赠送面积：4.5平米两两房房一一房房
86、63本报告严格保密项目本体分析：项目本体分析：立面缺乏创新和特色，无法立面缺乏创新和特色，无法形成较大的视觉冲击力形成较大的视觉冲击力楼体中部镂空保证了户型良好的采光和通透性同时较易形成107国道带来的噪音及污染123整体立面效果较为平庸，造型简单且陈旧，未能凸显项目较强的商务价值64本报告严格保密户型对照分析：本项目户型与深圳成熟区域户型对照分析：本项目户型与深圳成熟区域产品比较缺乏明显优势产品比较缺乏明显优势附加值欠缺附加值欠缺二房建筑面积81.38-88.52平米，产产品附加值高实现品附加值高实现“两房变五房两房变五房”：赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。双御雅轩
87、双御雅轩舒适感较高，大面积露台空中花园增强采光和通透性。超大露台、入户花园设计，产品附加值大，实用率高达130%； N+2灵动户型设计，自由多变，增值无限 65本报告严格保密户型对照分析：本项目户型与深圳成熟区域户型对照分析：本项目户型与深圳成熟区域产品比较缺乏明显优势产品比较缺乏明显优势功能性欠缺功能性欠缺一房两厅一卫：一房两厅一卫：建筑面积4850平米，赠送面积13平米罕见南北通一房，约6平米可变空间，稀有三阳台设计，景观价值最大化诺德国际66本报告严格保密户型对照分析：本项目户型与深圳成熟区域户型对照分析：本项目户型与深圳成熟区域产品比较缺乏明显优势产品比较缺乏明显优势创新性欠缺创新性欠
88、缺空间布局紧凑，功能分区明显产品附加值较高：大面积错层露台大面积错层露台、落地凸窗凸窗设计保证了餐厅和客厅良好的采光和通透性同区域产品对照同区域产品对照航城国际公寓航城国际公寓67本报告严格保密产品特征总结：对高的梯户比大大降低了产产品特征总结：对高的梯户比大大降低了产品的舒适度，户型设计平庸缺乏亮点品的舒适度，户型设计平庸缺乏亮点本项目与片区内外项目对比的结果：本项目与片区内外项目对比的结果：本项目产品及户型设计与成熟区域和周边项目均无明显优势，需要凸显项目较大的区域和地段投资价值，以及商务功能弱化项目产品的自身弱势；在营销上需要创新理念和专业高效的营销团队。本项目整体定位策略：本项目整体定
89、位策略：1、3梯14户，大大降低产品的舒适度同时降低产品的品质感，整体立面效果单一，无法形成较强的视觉冲击力。2、本项目在产品设计的功能性上存在缺失，仅仅满足于基本的居住功能，且缺乏居住的舒适性，创新性不足。3、阳台增加附送面积；无法给消费者带来较大的心理满足感。4、本项目位于航空城物流园区内，商业部分缺乏前广场，减少了住客之间的交流空间降低了产品的品质。68本报告严格保密项目整体定位项目整体定位航城首席商务尊邸69本报告严格保密案名推荐案名推荐本项目商务地段价值远远高于住宅，案名选择应凸显项目商务投资价值兴达兴达 . . 航城尚都航城尚都p航城凸显项目较高的地段价值和区域未来良好的规划前景。
90、p“尚”意为高尚，有利于提升项目的高品质；谐音“商”凸显项目的商务投资价值备选案名：备选案名： 兴达兴达 . . 航城航城16870本报告严格保密客户定位客户定位游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户核心客户（核心客户（所占比例：所占比例：6070） ：航城物流园高端商务人群；机场工作人员；深圳投资客；重要客户重要客户（所占比例：所占比例：2030） ：航城物流园原住居民；宝安本地原住居民；宝安本地私营企业主游离客户游离客户（所占比例：所占比例：1020） ：香港商务投资群体；宝安、南山物流商务群体71本报告严格保密本项目入市时机的选择：本项目入市时机的选择：建议在建议在08年年9月
91、开盘月开盘介于目前市场受政策影响较为明显，规划市政配套设施不健全，且项目周边尚未形成良好的居住氛围；区域陌生，消费者存在一定的心理距离感。07年下半年宝安房地产市场受政策影响已初步显现，2008年中国宏观经济将保持良好发展，且奥运契机对房地产市场有利好刺激作用，中国强大的刚性需求将促使房地产市场的回暖，同时紧缩的政策影响促使回暖趋势保持稳定。08年全年走势将呈现小幅上扬趋势。9、10月属传统的销售旺季，本项目开盘需抢占市场机会，获得市场良好的销售预期工程进度工程进度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 42008年年竣工封顶开盘热销期/持销期主体/内装修/外立面尾
92、盘预热入伙认筹2009年年72本报告严格保密项目入市期价格预测项目入市期价格预测890089008000800070007000外延价值外延价值外延价值外延价值拓展价值拓展价值拓展价值拓展价值基础价值基础价值基础价值基础价值销售价格销售价格（元/平方米）73本报告严格保密众厦产品运作模型众厦产品运作模型第1期时间轴数值轴营销强度曲线销售价格曲线 社区美誉度曲线现场展示度曲线第2期第3期74本报告严格保密营销总策略营销总策略营营销销策策略略总总纲纲价格策略价格策略展示策略展示策略营销活动营销活动推广策略推广策略通过楼体、围墙、售楼处、样板房、建筑材料以及项目的工程进度，园林景观等实景展示增强客户
93、购买信心通过路牌、户外广告，深圳特区报、展场，众厦看楼车以及众厦会扩大项目在深圳的影响力并拓宽了营销渠道通过组织一系列的营销活动增强航城黄田区域在深圳的影响力；使客户亲自感受产品的价值通过有效的营销策略实施，建立具有高性价比的价格优势，帮助项目提高现场成交75本报告严格保密阶段推广思路阶段推广思路销售量时间段时间段开盘产品未成型期成型期入伙形象传播期形象传播期推介传播期推介传播期情景传播期情景传播期体验传播期体验传播期推广重心推广重心推广诉求推广诉求本项目推本项目推广语建议广语建议形象建立展示建立整合传播蓄势开盘分解卖点借势强销营造生活氛围尾盘销售品版形象宣传环境，交通，规划，配套等建筑布局、
94、设计风格、园林等人文环境，居住氛围等推广目标推广目标知名度，关注度认知度，促进销售认知度，促进销售美誉度，促进销售76本报告严格保密价格较7、8月有所下降，下降5-15%，豪宅价格下降20左右，差价达几十万到上百万；市场放盘量增加一倍；成交量明显减少，不到5月份的1/10，有时一天都没有上门，成交中主要是以租为主；市场上客户观望情绪强，认为市场到明年才可能回温。0众厦地产：深圳众厦地产：深圳11年的耕耘时间，为开发商年的耕耘时间，为开发商缔造无数辉煌缔造无数辉煌住宅代理类：住宅代理类：罗湖区：罗湖区：仙湖枫景，新银座商城，罗湖金岸，阳光新干线，美园，双城世纪，华景园，名阳阁，置富花园，曦龙山庄
95、，比华利山庄，松泉山庄，峰景台，东湖新地带，首地戴斯、尊寓首地戴斯、尊寓福田区：福田区：金港豪庭，蜜园蜜园，益田花园，益田名园，物业时代新居，荔林苑，紫玉花园，润华苑，福昌苑，林海山庄，金沙花园，水围新家园，明富居明富居南山区：南山区：耀荣园，莱英花园，众冠西郡园 ，林栖园林栖园宝安区：宝安区：风采轩，海韵花园，威文大厦，洪福花园，金福苑，金成花园，银泉花园，雅涛花园，新厦苑，富瑰园，福中福花园、金港华庭金港华庭龙岗区：龙岗区：怡康家园，东方明珠城，城市峰尚，城市峰尚，和兴花园，鸿景豪苑，尚景欣园，三门岛，龙城领地龙城领地商业、写字楼代理类：商业、写字楼代理类：第一世界广场，新银座商城，双城世
96、纪，东方明珠城，蜜园，三门岛，怡康家园，城市峰尚，众冠西郡园，银华大厦，金晖大厦，桂都大厦，尚景欣园77本报告严格保密价格较7、8月有所下降，下降5-15%，豪宅价格下降20左右，差价达几十万到上百万；市场放盘量增加一倍；成交量明显减少，不到5月份的1/10，有时一天都没有上门，成交中主要是以租为主；市场上客户观望情绪强，认为市场到明年才可能回温。0立足深圳，依托品牌优势，众厦成功开拓珠立足深圳，依托品牌优势，众厦成功开拓珠三角市场三角市场住宅代理类：住宅代理类：惠州：南山公馆、江南御都、铁汉园南山公馆、江南御都、铁汉园林、新天名城、惠阳国际、东江明珠林、新天名城、惠阳国际、东江明珠花园花园河
97、源：比华利山庄、御临门别墅御临门别墅常德：武陵商贸中心，美吉豪庭成都：流水山庄别墅流水山庄别墅武汉：泰和百花名都柳州：金绿洲花园桂林：甲天下休闲广场贵阳：美丽心殿、山水黔城山水黔城自贡：东方灯街长春：筑业阳光城沈阳：翔凤华园杭州：康新花园泸州：丽阳花园营销顾问类：营销顾问类：惠州：荷兰水乡上海：上海国际商务中心广州：翡翠绿洲、东方数码城、盛德大厦长春：超达创业园呼和浩特：艾博科电大厦山东：山东：淄博综合体项目淄博综合体项目延吉、赣州项目延吉、赣州项目商业、写字楼类：商业、写字楼类：惠州：世贸中心呼和浩特：艾博科电大厦78本报告严格保密79本报告严格保密项目简介项目简介项目于深圳市宝安中心西区，
98、毗邻宝安大道，为21万平米大规模优尚社区，登高远望，海域一览无余，视野风景极佳，未来还将配套知名国际大型商业，居住极为便利，中心位置升值潜力巨大。 营销策略营销策略：挖掘项目地理位置优势，分析项目所在片区竞争楼盘特征，结合开发商雄厚的实力准确定位，确定项目档次，以实现营销目的。宝安金港华庭宝安金港华庭服务成果服务成果：项目由众厦公司全程策划代理，通过一系列的市场推广及营销，取得了良好的效果，成为了片区的代表楼盘之一，获得了开发商及客户的肯定80本报告严格保密项目简介项目简介项目位于南山前海路与沿湖路交汇处，周边生活配套较为完善，为前海CBD国际居住居，项目占地面积33237，建筑面积12063
99、2，其中13000的大型商业体将会提升区域的价值。营销策略营销策略：充分挖掘区域未来人居价值，通过整合片区社区规模，以区域价值带动项目价值，并通过众厦资源与定向传播扩展客户圈层，达到销售目的。南山雷圳南山雷圳07550755服务成果服务成果：项目由众厦公司全程策划代理，通过一系列的市场推广及营销，开盘当天实现35的销售率，取得了良好的效果，成为了片区的代表楼盘之一，获得了开发商及客户的肯定81本报告严格保密罗湖首地戴斯罗湖首地戴斯 服务成果服务成果本项目由众厦地产引进国际知名品牌戴斯酒店实现项目整体的高价值同时提升了口岸物业的品质和形象，目前均价19000元/平米。项目简介项目简介: :区位:
100、首地戴斯为罗湖区火车站东广场 人民南路双城世纪大厦裙楼占地:6919.25平方米 总建面:11295.70平方米 营销策略营销策略: :挖掘项目地理位置优势，分析项目所在片区竞争楼盘特征，结合开发商雄厚的实力准确定位，确定项目档次，以实现营销目的。82本报告严格保密大亚湾新天名城大亚湾新天名城 服务成果服务成果项目打造成大亚湾片区标志性城市综合体 ，由众厦地产全程代理，项目营销方案深受开发商满意。项目简介项目简介: :区位:惠州市大亚湾澳霞大道与二十五号路交汇处北侧占地: 42500平米总建面: 162568平米物业类型：住宅、商务公寓、酒店公寓、酒店、商业营销策略营销策略: :通过分析大亚湾
101、房地产市场特征、结合竞争楼盘的缺点与不足，定位项目产品功能、档次及特征；宣传期间举办各类高层次鉴赏活动，提升项目形象与档次，集聚项目人气，促进项目销售83本报告严格保密项目简介项目简介东江明珠花园雄踞在广东惠州麦地东路与麦地南路交汇处附近，位于麦地商圈核心地段，周边密布着30多个成熟的大中型生活社区。商住楼的商业部分，商业总面积:3.8万平方米,共10栋,新一佳进驻1万平方米营销策略营销策略：以”东大街”的命名,借规模优势,地理规划优势推广;以新一佳的进驻,即将开业为诉求点; 以”惠州首席一站式购物街区”为定位语; 以”每一个城市都有东大街!”为情感诉求!无门槛价格优势,无风险投资回报;具有稳
102、定的升值空间惠州东江明珠花园惠州东江明珠花园服务成果服务成果：本项目在众厦地产介入前为开发商自行销售，一年仅销售30，开发商资金回款压力极大，后经众厦销售团队努力，实现四个月销售达到90的佳绩，完全实现开发商回款及盈利目标。 84本报告严格保密品牌优势品牌优势我司成功操作了多个口岸楼盘后，在本片区客户群中有很强的品牌优势和信任度，一直以来我司拥有拥有80%的片的片区市场市场占区市场市场占有率。有率。专业人员优专业人员优势势客户资源优客户资源优势势操作优势操作优势拥有一批操作外销楼盘策划及销售专业技术团队精英，队伍在罗湖高队伍在罗湖高档楼盘操作经档楼盘操作经验丰富。验丰富。众厦成功操作罗湖金岸、新银座、阳光新干线、双城世纪、美园等罗湖多个精品楼盘，高端客户资客户资源记录在册达源记录在册达30000名。名。双城戴斯酒店、双城戴斯酒店、国野汇泰项目入国野汇泰项目入市后，将可以获市后，将可以获取大量有效客户，取大量有效客户，将直接可以对本项目形成销售推动。并能直接拉动老带新的持续开展。经验优势经验优势我司对本项目类型客户具备的消费诉求及消费诉求及心理特征非常心理特征非常了解，了解，能有利的形成现场销售成果。众厦优势（众厦优势（1）：资源优势）：资源优势85本报告严格保密汇报结束汇报结束 Thanks!深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司
