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1、Part. 1 13年全国宏观政策回顾报告架构 ContentsPART. 2 14年全国宏观政策动态PART. 3 13年沈阳宏观政策回顾PART. 4 14年沈阳宏观政策动态PART. 5 14年沈阳商业动态Part.1：13年全国宏观政策回顾全国房地产市场宏观政策回顾2010年1月“国十一条”4月“国十条”9月“9.29新政”2011年1月“新国八条”2012年四大行首套房贷利率降到基准线2013年3月“国五条”“调控启动”“全面打压”“喊话调控”“履新调控”日期政策简述1-10二套首付40%4-14二套首付50%，北京出台限购政策6-14二套房认定既认房又认贷9-29三套房停贷，建议重
2、点城市限购11-1取消房贷七折利率日期政策简述1-26二套首付60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量4-1制定房价控制目标7-12三四线城市要求限购10-29温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果日期政策简述2012年温家宝总理五次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态日期政策简述2-20国五条：调控再次收紧7-31中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展论点【调控如何?】论证2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我
3、们通过对2013年市场情况的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。2013年全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，其中住宅投资47222亿元，同比增长18.9%亿元，从13年房地产投资同比增幅来看，行业整体状况持续平稳；预计未来短时间内房地产开发投资情况将持续平稳发展。2013年全国房地产开发企业房屋新开工面积156275万平方米，同比增长6.5%，从房屋新开工面积同比增幅走势来看，13年1-4月份同比增幅进入正增长阶段，持续七个月增长，预计未来房地产企业新开工面积将持续平稳增长。2013年全国房地产商品房销售面积95
4、931万平方米，同比增长21.8%，但在13年下半年商品房销售面积持续放缓，随着国家宏观调控政策的出台，以及去年同期各月基数的同步攀升，预计短时间内房屋销售面积仍将呈现继续放缓的趋势。数据分析论据一：论据一：从全国市场来看房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高。数据分析数据分析论据二：论据二：一线城市房价涨幅超10%10%，房价调控仍存在一定压力！2013年一线城市供应水平均有一定程度的增长，重庆市涨幅较大约达34%，从整体市场来看，市场维持持续上涨趋势，各城市同比12年成交量有所上涨，天津市、重庆市涨幅均在20%以上，上海市涨幅超50%以上。2013年一线城市房价涨
5、幅中，北京市涨幅最大，主要原因为由于严重的供需不足，导致房价涨幅同比增长15%以上，这远高于宏观调控的房价目标，虽然政策“京七条”“沪七条”出台，但是整个市场热度依然没有减退，房价调控压力巨大。论据三：论据三：二线城市成交量同比全线上涨，未来交易量将持续高位平稳运行！2013年二线城市供应水平均有一定程度的增长，沈阳更是供应显著加大，从整体市场来看，二线城市成交量全线上涨，供应量增加，未来交易量将持续高位。2013年二线城市房价涨幅中，大部分为稳中有升，合肥市涨幅最大，房价涨幅同比增长15%，宁波同比略有下降。论据四：论据四：三四线城市存在供求压力，库存较大，未来市场库存问题依然严峻！从三线城
6、市的供应量来看，趋势与一二线城市基本一致，总体库存量较大，13年的九月十月供应的大幅增长，使三四线城市存在供求压力。从2013年成交量来看，三四线城市分化的两类格局趋势仍在延续：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市2013年继续保持了稳步发展的步调；另一类就是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，风险积蓄，致使涨幅度较为平缓，三四线城市末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，成交量虽不如一二线城市，但是在整体市场中依然维持较高的水平。论据五：论据五：综合来看一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市供求释放力度大，但潜在供应过剩风险不容忽视！一线一线二
7、线二线三四线三四线一线一线二线二线三四线三四线2012年与2013年各线代表城市供需情况对比分析成交供应分析：（1）短期走势：一二线城市量价齐稳，三四线城市成交增幅较大，但供过于求压力依然显著不同城市短期供求对比差异较大，一线城市需求旺盛，增幅在个城市中较高，二线城市由于城市属性不同，供销情况差别较大，成交量难以放大，三四线城市库存高位运行，有限的人群加之供过于求的市场情况使得未来市场形势依然存在压力（2）中长期走势：一二线城市集聚效应仍占优势，三四线潜力有待释放，但潜在供应过剩，市场压力依然严峻中长期来看，受政策环境影响，需求集中度、供需对比度及竞争格局等方面的差异，不同类型城市的分化将进一
8、步加剧，梯队格局发展趋势将更加显著；一二线城市经济发达，人口众多，集聚效应使其占据优势，大多数三四线城市由于近年来过度开发，潜在的供应过剩风险不容忽视【综上所述】楼市成交持续走高，国民经济增速下降；土地市场持续升温，房价上涨幅度受限；论证结果调控政策转移金融税收领域市场房价涨幅呈现下降趋势Part.2：14年全国宏观政策动态月 份14年全国政策动态1414年全国房地产市场宏观政策动态客户的置业热情将会有所减低，成交周期将会有所延长；1月28日不动产登记条例6月前出台，房产税试点范围逐渐放开。1月20日财政部发布夫妻之间房屋土地权属变更免征契税1月8日2014年货币政策前紧后松，利率上半年或再创
9、新高。二套房的购买将更加便捷，推进作用较大；预示着国家将加强房屋投资监控，促使房价平稳发展，近阶段对于房地产市场影响较小；123宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的
10、调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳的特点。关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩
11、和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注政策预判1414年全国房地产市场宏观政策预判Part.3：13年沈阳宏观政策回顾论点：沈执行国家政策要求。13年沈阳政策市场明紧暗松，限购、二套等政策皆有“后门”可寻，政策对市场影响较小。月份13年沈阳政策动态1月1.二手房个税可按交易额1%缴纳2.公积金政策向低
12、收入家庭转变2月沈阳不提供“以房地产地址查找房主”信息服务3月1.“国五条沈阳版”细则出台，沈阳开始全城限购2.沈阳2013土地供应计划出台，住宅用地1588公顷，今后二环内新房需全装修，要求厨卫基本设备齐全4月1.沈阳公积金出新政，房证下发两年内可提取公积金2.沈阳市全面调整保障性住房准入条件5月沈阳贷款银行“二套房认贷不认房”，契税“认房不认贷”6月沈阳新建居住区绿地率不低于30%7月沈阳多家银行商贷利率暂未调整（央行从7月20日开始全面放开金融机构贷款利率管制，取消贷款利率7折下限）8月十一起沈阳上调土地增值税预征率9月沈阳土地增值税预征率上调，对开发商资金链影响不大。10月沈阳银行通知
13、银行存款利率上调10%11月沈阳楼市调控新政：二套房首付提高至65% 12月沈阳部分银行执行，二套房贷新政1313年沈阳市场宏观政策回顾供销方面：由于国五条导致集中备案所致，3-4月份销售量出现井喷，而后回归正常，8月份的房交会使得供应情况出现增长。但从整体来看全年的销量保持相对稳定的态势。价格方面：沈阳房价总体以涨势为主，进入第四季度，价格增长幅度较快。主要原因在于年末，刚性人群集中爆发，因此因此房价稳中有涨是正常态势。而本月“沈八条”的实施。在一定程度上有利于抑制房价上涨速度，这在房价指数中得以体现。沈阳商品住宅市场总体供销情况平稳，价格方面年末上涨幅度较快从全年的销售面积构成来看，60-
14、90平的刚需型产品去化面积为516.3万平，占全市总体的41%，90-120平的产品369.8万平，占29%。可以看出，目前沈阳楼市整体仍然以刚需以及刚改人群为主，占据总体的70%。而其他大面积的产品所占比例仅有30%，整体的发展状况较为健康。沈阳楼市人群构成仍然以刚需客群为主，整体状况较为健康“国五条”及“沈八条”细则出台，指明了未来调控政策方向。仍然以促进刚需为主导，继续抑制投资以及投机型人群。政策调控幅度较小刚需人群仍为主力由于政策方向并未出现调整，所以住宅市场仍然将会以刚需人群为主，市场构成并未出现转变。纵向来看沈阳房地产市场表现Part.4：14年沈阳宏观政策动态1414年全国房地产
15、市场宏观政策动态月 份14年沈阳政策动态将地铁价值进一步提升，或将进一步推高地铁沿线房价。2月12日沈14年再建2.37万套保障房。1月13日沈阳放宽公积金贷款条件，缴存半年即可申请贷款首套90平首付变2成。1月9日沈阳地下空间开发细则出台，依托地铁线和城市公共中心为重点开发。首套房将变得更容易，激发刚需购房。购房者或半年后爆发！沈阳加快保障房建设，由于保障房的购买人员限制问题，对市场影响较小！124536沈阳宏观政策总结：2014年宏观调控以控制城市房价为主基调房地产调控政策必将延续纵观历届政府换届，立即作出大幅度、根本性政策调整可能性较小。调控两年多，一旦放弃调控，房价报复性反弹可能性较大
16、。为巩固调控成果，促进房价理性回归，推动市场平稳健康发展，新一届政府必将延续宏观调控政策。房产税逐步扩大试点甚或全面铺开沪渝两地房产税试点运行已满两年，一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给市场带来更加丰富的存量供给，从而拉低房价，但征收房产税标准、方式方法尚有需要完善的地方，所以迟迟未全面铺开。估计即使大范围推广，初期预计会相对宽松，根据各地推行情况造作适当调整。房价小幅波动存在上涨压力长春房价多年来始终稳定，即使宏观调控两年来也没有大起大落，二手房转让征收20%个税政策可能会迫使原本计划购买二手房的购房者流向商品房市场，助推商品房房价上涨。根据国五条要求，实时关注
17、市场动态，适时出台价格控制目标，及时作出调整和部署。贷款策略有放松未来将以稳为主2011年，央行6次上调存款准备金率，从12月初开始又3次下调，并明确支持自住性购房需求。作为楼市调控的有效手段，如果市场保持稳定，信贷政策也会随之稳定，甚或有继续宽松可能，目前看不会有大的调整。供应量增幅超越库存量是突出问题去年下半年开始房屋成交量稳步回升，成交量小幅增长基本持平。但开发企业基于对未来市场走向的不确定判断，多数企业开发投资将更超越理性和谨慎，高增长的可能性进一步降低。土地市场将日趋平稳宏观调控政策持续从紧，一方面将加重百姓购房观望情绪，另一方面，开发企业库存量持续加大，仅从资金压力而言，土地购置量
18、也很难上行，从长远来看，对于整个房地产行业的健康发展是有利的。整体看14年沈阳房地产市场并不乐观，调控政策、房产税试点、库存量加大等成为最大威胁，房价增幅将大幅下滑Part.5：14年沈阳商业动态德领事馆入驻华润大厦13年11月26日，华润置地有限公司与徳意志联邦共和国驻沈阳总领事馆在沈阳君悦酒店举行了入驻沈阳华润大厦的签约仪式。徳意志联邦共和国驻沈阳总领事馆设立于2012年，是继香港、上海、广州、成都之后在华设立的第5个总领事馆.沈阳商业新闻一：沈阳商业新闻一：形象定位显得更为重要！走国际化、现代化路线更为有效！ 事件分析：华润大厦在沈阳以高端形象面试，德国领事馆入驻更体现项目的形象定位，国
19、际化、现代化的招商方向将更为有利于提升自身形象。租赁招商等工作将更容易开展。沈阳商业新闻二：沈阳商业新闻二：宝能落地金廊，商业体量近年来激增，未来或面临招商竞争！沈阳宝能环球金融中心落地金廊！该项目总投资额约100亿元，其中超高层主楼和副楼为办公和酒店。项目用地位于该市标志性建筑沈阳电视塔以南，是面积面积58.558.5公顷公顷的中央商务区“金廊”青年大街总体规划的一部分。除了两座大楼，该综合项目还包括五幢高200米的豪华住宅楼，及大型文化主题生活购物中心。565565米的主楼共米的主楼共111111层，包括层，包括A A级写字楼以及其他设施级写字楼以及其他设施。328米的副楼下部34层是办公
20、，上部是设有320间客房的五星级豪华酒店。酒店裙房部分包括一个3000平方米的宴会厅以及6000平方米的配套设施。该综合项目已于2013年春动工。主楼被命名为“北方明珠”，大楼预计将于2018年竣工。事件分析：自住宅市场调控以来，沈阳商业地产发展迅速，多家房企对于商业地块的热度高涨，综合体、写字间、商业项目频出，导致库存压力巨大，竞争加剧！沈阳商业新闻三：沈阳商业新闻三：商业、写字间供销比较大，或存在库存风险！单位：万2013年沈阳不同物业类型供销情况数据分析：沈阳13年写字间供应面积75万、成交面积39万、供销比为1.93，供销比较大，近年来，沈阳各类商业写字间数量激增，供销比近年多居高不下，产品库存量较大，导致供大于需的局面产生。14年预判：由于土地市场火热，各家房企对于商业地块的热度尤为明显，预计沈阳商业写字间市场依然供应量不减，库存压力依然较大，竞争压力持续增加！
