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1、中惠团泊湾销售建议纯正血统精诚所至1中惠团泊湾n项目基本情况认识n严酷的形势 坚定的目标n简要操作方案2项目基本情况认识n占地17万平米，建筑面积8.5万平米，容积率0.63n开盘时间2010年10月30日,入住时间2012年3月1日n393席地中海风格联排和双拼，其中联排户型142套，占比36%；联排F户型228套，占比58%；双拼户型24套n联排售价每套270万360万，双拼售价450-500万n竞争项目主要有大梅江区域、西部新城、东丽湖和团泊湖周边四大板块20个项目,以下是部分竞争项目对比3项目基本情况认识竞争项目对比项目名称项目名称建筑面积建筑面积总户数总户数主推面积主推面积容积率容积
2、率核心卖点核心卖点均价均价入市时间入市时间光耀城光耀城6060万万307307240240；3603600.750.75英伦大盘英伦大盘110001100020102010年年1010月月松江高尔夫松江高尔夫5050万万8080250250；3603600.290.29高尔夫球场高尔夫球场187001870020092009年年1010月月香格里拉香格里拉1616万万183183190-250190-2500.50.5县城别墅县城别墅9000900020102010年年1111月月福缇山福缇山5050万万300300170-290170-2901.171.17英伦大盘英伦大盘150001500
3、020102010年年5 5月月社会山社会山2020万万400400240-300240-3000.690.69徳式独立制徳式独立制140001400020102010年年3 3月月朗润园朗润园2020万万480480260-340260-3400.660.66万科大盘万科大盘400400万万/ /套套20112011年年1212月月国耀紫溪国耀紫溪1010万万226226270-380270-3801.041.04西青核心西青核心130001300020112011年年1 1月月万科北岸万科北岸7 7万万253253260-400260-4000.450.45北欧风格北欧风格13000130
4、0020092009年年9 9月月远洋心境远洋心境3333万万100010001801801.321.32空港大盘空港大盘140001400020102010年年6 6月月4项目基本情况认识n据可靠资料，团泊湾还有300套以上的别墅未售，其中包括未开盘的房源n未售房源中联排A户型比例近50%，双拼销售最好n从布局上看，小区中心位置和大户型得到客户认同n综合比较看来，目前项目的销售速度已经落后于工程进度，销售节奏很难与项目的整体品质匹配。5竞争项目对比竞争项目对比团泊湾团泊湾 n纯别墅社区纯别墅社区n6.67.5米面宽米面宽n户型长宽黄金分割比例，户型长宽黄金分割比例，采光条件好采光条件好n首层
5、首层6.9米挑空，赠送米挑空，赠送50平米拓展面积平米拓展面积n容积率容积率0.63，室外空间，室外空间舒适，更多私享空间舒适，更多私享空间n顶层赠南北露台顶层赠南北露台n全下沉车道，地下车位和全下沉车道，地下车位和地上车位结合地上车位结合光耀城光耀城 n综合社区，有洋房综合社区，有洋房n4.55.8米面宽米面宽n户型开间小，进深大，户型开间小，进深大，不利通风和采光不利通风和采光n没有共享空间，没有赠没有共享空间，没有赠送面积送面积n容积率容积率0.75，中庭花园，中庭花园挤压楼间距，私密性差挤压楼间距，私密性差n没有露台没有露台n全下沉车道，双地下车全下沉车道，双地下车位位6项目基本情况认
6、识n同等面积的户型n左边中惠，右边光耀n团泊湾A户型最小面宽6.6米，进深11米n光耀城A户型面宽都为4.5米，进深12米n从户型看我们有明显优势7项目基本情况认识n从天津房地产综合信息网网签数据看，截止3月12日，光耀城已售备案量为 239套，团泊湾已售备案量为 32套n销售结果的差距不能说明两个项目的实际差距应该在产品、策划、销售、团队多方面寻找问题。很多方面的工作可以调整促进销售（例如搜房口碑指数：光耀城87，团泊湖庭院79.8，团泊湾39）8严酷的形势 坚定的目标天津限购细则n对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女)、能够提供在本市累计
7、1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)； n对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 9严酷的形势 坚定的目标n面对更严厉的调控，最好的办法就是快速行动，在移动中寻找机会，所有的难题都有答案n从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值n一期的销售要为二期开发开辟道路，只有快速销售才能为二期产品升值奠定基础n积极的销售策略也能对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势，同时鼓舞和提升团队士气n制定目标的前提是下半年限购和信贷措施略有松动，能够通过变通的办法支持销售n2
8、011年十月之前完成350套的销售目标10严酷的形势 坚定的目标n2011年十月之前完成350套的销售目标，保留50套左右的房源准备结盘提升n项目按照户型比例和位置重新调整价格，拿出部分主推房源做诱导销售，形成阶梯价差n十月之前要消化全部的A户型房 11严酷的形势 坚定的目标n从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值n天津的房地产市场将在三年内形成二元市场格局，保障房的用地和资金都对主流普通住宅市场逐步挤压，高端市场更多依靠市场调节n所以，未来三年天津的经济型别墅供应依然紧张，市场前景看好12严酷的形势 坚定的目标n积极的销售策略对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势
9、n2010年天津别墅项目多达61个，其中在售项目45个。在城区和近郊的项目有21个，与团泊湾形成替代性竞争，主要集中在西部新城、东丽湖和大梅江区域n我们的优势在于开发较早，占据核心区域，规模较小，相对灵活13简要操作方案n如何实现如何实现350套的目标？套的目标？14简要操作方案n产品定位的调整产品定位的调整n推广形象的呼应推广形象的呼应n特别时期特别时期 特别销售特别销售n建筑之魂在人和建筑之魂在人和15简要操作方案产品定位的调整n天津市场在售别墅价格区间上的三个层次n顶级别墅：招商钻石山，金地紫乐府，万科城南岛，京基领域（1200万以上）n城市别墅：中信珺台，首府136栋，华润中央公园（6
10、00-1200万之间）n经济型别墅：碧桂园，海尔家国，光耀城16简要操作方案产品定位的调整产品定位的调整n团泊湾的主力户型是经济型别墅n团泊湖区域是天津向南扩城的主力方向，三年内周边生活配套逐步完善，完全可以作为第一居所n现在河西区和南开区的高端住宅(非别墅)的单套均价也在200万元以上，因此实现别墅之梦就在团泊湾n300万左右的联排是二代别墅置业的主流，必将满足更多的刚性升级需求17简要操作方案推广形象的呼应推广形象的呼应n思路决定出路，把握城市未来 登陆团泊湾畔，共享非凡价值n2013年前的最佳福地n三年改变一辈子，性价比最好的房子n价值洼地，品质高地n大梅江已经成熟，团泊湖将不再寂静18
11、简要操作方案特别时期特别时期 特别销售特别销售n锁定目标客户（河西、南开、津南、西青）锁定目标客户（河西、南开、津南、西青）n加大客户储备的范围和频率加大客户储备的范围和频率n要承认弱市，顺势而下，在下游截留客户成交要承认弱市，顺势而下，在下游截留客户成交n借力成熟的本地代理机构和经纪门店资源借力成熟的本地代理机构和经纪门店资源n分两个阶段展开集中销售，各有重点，由浅入深分两个阶段展开集中销售，各有重点，由浅入深n在销售节点上形成领先优势，以时间换空间在销售节点上形成领先优势，以时间换空间n系列主题活动：（凝聚人气，提高关注）系列主题活动：（凝聚人气，提高关注） 传承中华美德，构筑精神家园传承
12、中华美德，构筑精神家园 国学亲子会、读经会、大汉成人礼、好邻居全城搜索国学亲子会、读经会、大汉成人礼、好邻居全城搜索 团泊湖夏季体验游、地中海风情写生交流团泊湖夏季体验游、地中海风情写生交流n线下活动在线上互动，扩大影响和加速传播线下活动在线上互动，扩大影响和加速传播19简要操作方案销售节奏和阶段划分时间2011 春暖团泊湖 秋收团泊湾4-6月7-11月n整体销售分两个阶段，针对不同户型重点启动n要有一个月准备期重新调整产品市场形象和价格体系，提高关注度n春暖团泊湖主推124号楼A户型，区位适当有价差n秋收团泊湾产品以300平米以上大户为主n二次集中销售的节点是灵活的，视市场宽严度及时启动，多
13、渠道客户资源集中消化20简要操作方案n团泊湾是中惠登陆天津首映，至关重要，团泊湾是中惠登陆天津首映，至关重要，承载着项目和品牌的双重使命承载着项目和品牌的双重使命n建筑之魂在人和，和而不同，团结一心，建筑之魂在人和，和而不同，团结一心，纯正血统，精诚所至纯正血统，精诚所至n我们要搭建一座跨越障碍的桥，全员聚焦我们要搭建一座跨越障碍的桥，全员聚焦销售，帮助有缘客户成就价值销售，帮助有缘客户成就价值n现场销售力：一对一的客户解决方案，现场销售力：一对一的客户解决方案， 全力以赴的团队全力以赴的团队21n方案关键字：品质方案关键字：品质 自信自信 全力以赴全力以赴 真心真意真心真意 22时不我待，只争朝夕时不我待，只争朝夕 谢谢！谢谢！23
