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1、第六章第六章 投资决策分析投资决策分析本章学习要点：本章学习要点：现金流量的含义；现金流量的含义；现金流量的测算方法；现金流量的测算方法；项目决策评价指标的计算原项目决策评价指标的计算原理及决策应用；理及决策应用；几种典型的项目投资决策方几种典型的项目投资决策方法及应用；法及应用； 引导案例引导案例n京城职业房东也赚钱京城职业房东也赚钱n 来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自自1999年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年先生介绍，截至今年10月，已经月，已经“精选精选”了了10余
2、套住余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生目前物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为每月得到的租金净收益为.5万元。而苏先生对这些房万元。而苏先生对这些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超
3、过了万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过了12。n（项目投资要算好现金流入和流出）（项目投资要算好现金流入和流出）6.1 6.1 项目投资概述项目投资概述6.1.1 6.1.1 项目投资的概念项目投资的概念6.1.2 6.1.2 项目投资决策的原则项目投资决策的原则科学性原则科学性原则项目投项目投资原则资原则可行性原则可行性原则收益性原则收益性原则和谐性原则和谐性原则项目投资决策的程序项目投资决策的程序2.2.投资可行性研究阶段投资可行性研究阶段项目项目投资投资决策决策程序程序原则原则3.3.项目评估决策阶段项目评估决策阶段4. 4. 项目投资控制预算实施阶段项目投资控制预算实施阶段5.
4、5.投资项目再评估阶段投资项目再评估阶段1.1.选定投资机会、投资立项阶段选定投资机会、投资立项阶段项目投资决策的程序项目投资决策的程序2.2.投资可行性研究阶段投资可行性研究阶段项目项目投资投资决策决策程序程序原则原则3.3.项目评估决策阶段项目评估决策阶段4. 4. 项目投资控制预算实施阶段项目投资控制预算实施阶段5.5.投资项目再评估阶段投资项目再评估阶段1.1.选定投资机会、投资立项阶段选定投资机会、投资立项阶段6.2 6.2 项目投资现金流量及其测算项目投资现金流量及其测算项目投资现金流量的含义项目投资现金流量的含义项目投资现金净流量的测算方法项目投资现金净流量的测算方法1.初始现金
5、净流量初始现金净流量2.2.营业现金净流量营业现金净流量例题例题 某投资方案的年营业收入为某投资方案的年营业收入为100000元，元，年总营业成本为年总营业成本为60000元，其中折旧元，其中折旧额额10000元，所得税率为元，所得税率为25%，该方，该方案的每年营业现金流量为多少？案的每年营业现金流量为多少？3.终结现金净流量终结现金净流量6.3 6.3 项目投资评价指标项目投资评价指标n非贴现评价指标非贴现评价指标n 1.平均报酬率（平均报酬率（ARR）n决策规则：决策规则：n在单一项目决策时，平均报酬率高在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报酬率时接受。于投资人要求的最低报酬
6、率时接受。否则，放弃；否则，放弃；n在多个方案的互斥选择中，则平均在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。报酬率高的方案更优。2.2.静态投资回收期（）静态投资回收期（）n（1）各年净现金流量相等）各年净现金流量相等（2）各年营业现金净流量不相等）各年营业现金净流量不相等决策规则：决策规则： 在单一项目决策时，投资回收期低于投资在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃；人要求的回收期接受，否则，放弃； 在多个互斥方案选择决策时，投资回收期在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。短的方案较优。贴现评价指标贴现评价指标n净现值（净现值（NPV）n1.净
7、现值计算原理净现值计算原理n 投资项目建造完成投入生产运营后，各年营投资项目建造完成投入生产运营后，各年营业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后的差额，称为净现值。的差额，称为净现值。n2.决策规则：决策规则：n单一方案决策时，净现值大于零，方单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃案应接受。否则，放弃n多个互斥方案选择时，净现值大于零多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。中最大者，方案更优。例题n设贴现率为设贴现率为10%，有三个投资方案，有关数
8、据，有三个投资方案，有关数据如表所示：如表所示：期期间间 A方案方案 B方案方案 C方案方案净收益净收益现金净流量现金净流量净收益净收益现金净流现金净流量量净收益净收益现金净流量现金净流量0（200000）（9000）（12000）1180011800（1800）120060046002324013240 3000600060046003 300060006004600合合计计504050404200420018001800试计算试计算A、B、C方案的净现值方案的净现值n净现值净现值A=(11800*0.9091+13240*0.8264)-20000=21669-20000=1669元元n净
9、现值净现值B=(1200*0.9091+6000*0.8264+6000*0.7513)-9000=10557-9000=1557元元n净现值净现值C=4600*2.487-12000=11440-12000=-560元元 现值指数现值指数/获利指数（获利指数（PI）n1.现值指数计算原理现值指数计算原理n 现值指数又称为利润指数、获利现值指数又称为利润指数、获利指数，是未来投资现金净流量总现指数，是未来投资现金净流量总现值与初始投资现值的比率。计算公值与初始投资现值的比率。计算公式为：式为：n2、现值指数法的决策规则、现值指数法的决策规则n单一投资方案决策时，单一投资方案决策时，PI大于大于
10、1，方案，方案接受。否则，放弃；接受。否则，放弃；n 多个互斥投资方案决策时，多个互斥投资方案决策时，PI大于大于1中最大者，方案更优。中最大者，方案更优。n根据上例：根据上例：n现值指数现值指数A=21669n现值指数现值指数B=10557n现值指数现值指数C=11440 内部报酬率（内部报酬率（IRR）1.1.内部报酬率的计算原理内部报酬率的计算原理内部报酬率又称内含报酬率，是使项目现金流量净现值内部报酬率又称内含报酬率，是使项目现金流量净现值等于零时的贴现率。计算公式为：等于零时的贴现率。计算公式为：2.2.内部报酬率内部报酬率法的决策规则法的决策规则 单一方案决策时，内部报酬率大于企业
11、必要投资报单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报酬率时应接受；否则，放弃。酬率时应接受；否则，放弃。 多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率最大者更优。最大者更优。3.3.内部报酬率计算方法内部报酬率计算方法n(1)如果每年现金流量相等，则应采用如果每年现金流量相等，则应采用年金现值系数比例折算法。年金现值系数比例折算法。 n第一步：计算净现值为零时的年金现值第一步：计算净现值为零时的年金现值系数系数n第二步：查年金现值系数表第二步：查年金现值系数表n第三步：在年金现值系数表第期第三步：在年金现值系数表第期年金现值系数中查到与上述年金现年
12、金现值系数中查到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系值系数相邻的较大和较小的两个系数及对应的贴现率，采用插入法计数及对应的贴现率，采用插入法计算该投资方案的内部报酬率。算该投资方案的内部报酬率。（2 2）如果项目各期现金流量不相等，则）如果项目各期现金流量不相等，则应采用逐步测试比例折算法。应采用逐步测试比例折算法。n第一步：先建立各年现金流量的总现值第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资的净现值等于零的公式减去初始投资的净现值等于零的公式第二步：给定贴现率逐步测试。第二步：给定贴现率逐步测试。 第三步：根据找到的贴近于零的两个净现值及其贴现率，第三步：根据找到的贴近于零的两个净
13、现值及其贴现率，采用比例折算法计算出内部报酬率。采用比例折算法计算出内部报酬率。nA方案内含报酬率的测试方案内含报酬率的测试年份年份现金净流量现金净流量贴现率贴现率=18%贴现率贴现率=16% 贴现系贴现系数数现值现值贴现系贴现系数数现值现值0（20000）1（20000） 1（20000）1118000.84799950.862101722132400.71895060.7439837净现净现 值值（499）9n内含报酬率内含报酬率A=16%+(2%*9/(9+499) =16.04%B方案内含报酬率的测试方案内含报酬率的测试年年份份现金净流现金净流量量贴现率贴现率=18%贴现率贴现率=16
14、% 贴现系贴现系数数现值现值贴现系贴现系数数现值现值0（9000） 1（9000）1（9000）112000.84710160.8621034260000.71843080.7434458360000.60936540.6413846净净现现 值值（22）338n内含报酬率内含报酬率Bn=16%+（2%*338/22+338） =17.88%6.4 6.4 投资决策评价指标的运用投资决策评价指标的运用n设备租赁或购买决策设备租赁或购买决策n 购买设备现金流出现值购买设备现金流出现值设备更新决策设备更新决策n1.设备更新改造的决策方法设备更新改造的决策方法n净现值法。分别计算新旧设备各自现净现值
15、法。分别计算新旧设备各自现金流量的净现值指标，按互斥方案的金流量的净现值指标，按互斥方案的规则进行决策。规则进行决策。n差量分析法。计算新旧设备现金净流差量分析法。计算新旧设备现金净流量的差额，然后计算差量现金净流量量的差额，然后计算差量现金净流量的净现值，按单一项目决策规则进行的净现值，按单一项目决策规则进行决策的方法决策的方法计算差量现金流量：计算差量现金流量：n例题例题n某公司拟用新设备取代已使用某公司拟用新设备取代已使用5年的旧设备。旧年的旧设备。旧设备原价设备原价40000元，估计尚可使用元，估计尚可使用5年，采用直线年，采用直线法提折旧，估计尚可使用法提折旧，估计尚可使用5年，假设
16、期末无残值，年，假设期末无残值，已提折旧已提折旧20000元，继续使用该设备每年可获收元，继续使用该设备每年可获收入入50000元，每年付现成本元，每年付现成本30000元，目前变现元，目前变现价值为价值为20000元；购置新设备需花费元；购置新设备需花费60000元，元，预计可使用预计可使用5年，每年可获收入年，每年可获收入80000元，每年付元，每年付现成本现成本40000元，预计最终残值元，预计最终残值10000元。该公元。该公司预期报酬率司预期报酬率10%，所得税率为，所得税率为40%。n要求：进行是否应该更换设备的分析决策，并列要求：进行是否应该更换设备的分析决策，并列出计算分析过程
17、。出计算分析过程。n初始投资初始投资=60000-20000=40000n年折旧额年折旧额=10000-4000=6000n营业净现金流量营业净现金流量=（30000-10000-6000）*（1-40%）+6000=8400+6000=14400nNPV=14400*（P/A,10%,4)+24400* （P/F,10%,5)-40000=20800.40(元元)n投资项目更新后，有净现值元，故应投资项目更新后，有净现值元，故应更新。更新。寿命期不相同方案的比较决策寿命期不相同方案的比较决策n年均净现值法年均净现值法决策规则：决策规则：年均净现值年均净现值最大者较优最大者较优 旧设备旧设备
18、新设备新设备原值原值22002400预计使用年限预计使用年限1010已经使用年限已经使用年限40最终残值最终残值200300变现价值变现价值6002400年运行成本年运行成本700400例题例题 某企业有一旧设备，工程技术某企业有一旧设备，工程技术人员提出更新要求，有关数据如下：人员提出更新要求，有关数据如下：n假设该企业要求的最低报酬率为假设该企业要求的最低报酬率为15%，继续，继续适用与更新的现金流量见图适用与更新的现金流量见图n继续使用旧设备继续使用旧设备 200 n 600 700 700 700 700 700 700n更新新设备更新新设备 N=10 300n2400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 n旧设备平均年成本旧设备平均年成本n=【600+700*（p/A,15%,6)-200*(P/F,15%,6)】 /(P/A,15%,6)n=836元元n同理：同理：n新设备平均年成本新设备平均年成本=863元元THANK YOU
