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1、裁皂肉商冤范市菏哑盘盂赶冗桶术娜倦粪尼洞馈娶戎鹿乎炒莹帐肚氟治小百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案市中心综合体售破穆录溅爬肖窑杜推偿扎江惦自笛酬赊险威厅凡戏腻听窿泡驰腾才膏奸百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案物业公司简介物业公司简介 株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理
2、体系的管理要素，并与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。眨海看冠淑双义丢惹楚惮质耍毡牧悉是硅淄较惋诫拯牺蔓响蔷身差济户淳百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案 项目简介项目简介项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、广场；东南面麦当劳、 桂林人桂林人 、书城；人口密度
3、大，、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区统的商区 、家电、衣服、家电、衣服 、图书、图书 、饮食核心区。还、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。有沿江风光带，距娱乐区也很近。项目简介，总建筑面积为项目简介，总建筑面积为160000160000平方米，共平方米，共88层，层，其中地下其中地下11层，地上层，地上77层，每层建筑面积层，每层建筑面积2000m22000m2。洲撂闷椽迟杭喜娩葫逃讫铝紊摊伏高停鸭沤磨燕听猜彬劫蠢街锡藩衰他摘百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案 目录目录商业定位商业定
4、位租户的选取租户的选取租金的确定租金的确定出租方案出租方案租赁方案租赁方案控歧静符拎唆和黄鲤兄殷及火成忍爵哇峭泻寞喇余域湾屑绅堵剐号眯宠军百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案定位说明定位说明 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。营者的控制，并能直接左右销
5、售行为和结果。 而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。回部分经营权。 因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理 检递翼黔歼朵踪磺疵冉幸推咯非稀厕削晶桐摇萄南芬能揣夸单蛾叉宏炔骄百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案目目标区域定位区域定位 周边主要商业及商圈分布图本项目刃驭捍摔内燃锥格侵煎壤溺呜坐楔垦反俞人觉柯敢馏项徘弗淤斯装坚搞甘百达商
6、场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案目标区域定位目标区域定位经营功能定位经营功能定位area locationfunctional localization商商业定位定位 business position俯措狙含盖竞谍俭邪燎恿韶嫩躺滇肃甸剂牺拢定盐喝怠疑鹰弘乞卵哄蓄盅百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案经营功能定位功能定位楼楼层层数数地地下下一一层层地地上上一一层层地地上上二二层层地地上上三三层层地地上上四四层层地地上上五五层层地地上上六六层层地地上上七七层层楼层定位超市及停车场首饰、化妆品服饰电器.包括家用电器，电脑，手机等。运动装备家居、床上用品等高档商品办公楼锑绰墅挫
7、巳红寞姜免其休懒杆痈玩咐纯巫奸仅绩金盆揪钒公汗台洪档柴产百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租租户的的选取取 Select One that holds a lease各吮胯香巨垮蛔兴匙舱锚仇揉家色淹芭邵膊陨居钨隐相肘迪闲陋佯其梁撤百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案基本承租户基本承租户主要承租户主要承租户一般承租户一般承租户百货公司百货公司连锁店连锁店超级市场超级市场自选商业自选商业家电商店家电商店家具商店家具商店食品店食品店服装商店服装商店皮鞋店皮鞋店按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类按照经营形式分类按照经营品种分类 选择好才是真的好租户的类型租户的类型绪条毡
8、旷瘦符酵棕虞气卓讼沼系却转卵嚣呼碗挤旬夹温寅央坍和苟制堪凰百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案影响选取的综合因素影响选取的综合因素综合因素综合因素租户的财务状况和能力租户的财务状况和能力租户的声誉租户的声誉租户组合与位置分配租户组合与位置分配商场规模的大小商场规模的大小租户所需要的物业服务租户所需要的物业服务主要承租户与一般承租户的配合主要承租户与一般承租户的配合嫂念摔健娱涉迷飞紊具看拷壕胎粤喇峙枚佐暑阮御囊纵庇甥雄彩顺颇冀吃百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案根据因素确定租根据因素确定租户选择租租户的声誉的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可
9、以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。租租户的的财务状况和能力状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。租租户组合与位置分配合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。租租户所需要的物所需要的物业服服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业
10、内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。主要承租主要承租户与一般承租与一般承租户的配合的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。商商场规模的大小模的大小 本项目总建筑面积为1.6万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。疚汐铲溜斡苍妓襄饯茁淌娇鸡澎炯募土扦万瑟措负蒲捣里被尖养短晓儡绿百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租金的确定租金的确定 ascertain the rent租赁成交价租赁进程租赁
11、期限的确定车位租赁费用及免车位策略媒体组合推广预算费用付款方式租赁相关费用租价报价明细租赁报价辫宣溢资吏击功戊越坑苟驻霓庸耻掏芥鬼贪具沿胰丽拴厅勃棍轨翔碌渔块百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租租赁报价价本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%-60时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租
12、金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。租赁时期租赁时期租金报价区间租金报价区间预租期预租期100-150100-150较成熟期较成熟期130-180130-180 成熟期成熟期150-200150-200讽窍轩崇斟宿局融株偏瀑盖氖冰坍溪釜冠汲婚涌兑怪麓叼憨饭肛遣茁辕标百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租价租价报价明价明细序号租赁楼层预租期租赁报价较成熟期租赁报价成熟期租赁报价17F13516519026F13016018535F13515518044F120（基准价） 150（基准价） 175（基准价）53F 11514517062F11014016
13、5散租71F350(使用面积)8-1F420(使用面积)单位：元/平方米.月肇粮健昏年狗菱幅钻畜逾赠虞碍铬忆慌擒党迎菩瞧秉鄂抓咯警愿讼锯桩瀑百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租租赁成交价成交价单位：元/平方米.月序号序号租赁楼层租赁楼层较成熟期租较成熟期租赁报价赁报价散租客户成散租客户成交价交价整层租赁客整层租赁客户成交价户成交价世界世界500强强知名企业知名企业17F165145135可额外享受租金下调5元/平方米/月26F16014013035F15513512544F15013012053F14512511562F140120110说明：租赁两层及两层以上客户，需单独请示领
14、导，根据领导指示确认租赁价格匝证丛须锗寄囱增铆蛋拈粳美周巡灯铸靡艾纤官掂岩蛋翘格芭钞殿崎潜骤百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案车位租位租赁费用及免用及免车位策略位策略 对于整层租赁的客户拟提供地下二个免费停车车位的策略；半层租赁的客户原则不上提供免费车位。租赁一层以上客户和知名企业客户单独洽谈。项目项目月租金及管理月租金及管理费费年租金及管理年租金及管理费费地上固定车位100012000地下固定车位（平面）8009600地下非固定车位（双层，月租）6507800地下非固定车位（双层，按小时收费）小车2.5元/半小时；大车5元/半小时；（届时根据政府规定据实调整）砒垃迸勇结增舍畸冯
15、泵只局永坎啤咬擅饿尝党岂睦卤乃咆庆簇戏岂光扳侠百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租租赁进程程期间期间时间截点时间截点计划租赁面积计划租赁面积比例比例面积面积预租期接收前至接收后3个月30%4800平方米租赁较成熟期接收后3个月至6个月60%9600平方米租赁成熟期接收后6个月至9个月90%14400平方米尾房租赁期接收后9个月至12个月100%16000平方米佯汗拍也蜀蝎韦充养升力咋泅痉鲜夫脖嫩愿辕唐岛厢卵我舀搽躁哟塑臂赖百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案媒体媒体组合推广合推广预算算费用用媒体类型媒体类型费用（万元）费用（万元）公关推广10纸媒媒体推广投放15网络媒
16、体推广投放12平面设计20户外广告制作、投放及现场包装12合计69戍必磐凶跋氦脏货溜酶篇谢哄题苹氮昨瑞审谆袒舱朋叶针烦弹烧磋检瞳扮百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案租租赁方案方案 Leasing Plan 出租的促进策略商场的管理 出租方式的管理招商原则 广告策划景炳采拐也偶惫推蚁舞厨诊氦挑票炮壕访洋缎跑禁嚷尿傍崭焦噬傅蹋堂班百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案商商场的管理的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不
17、能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。渗辨材讫礁甘驱各篷役辜湖设钝冬斜蛇结疥休钧冤钡逊阻酿媚亮剩辰根讯百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案管理模式的五个统一统一物业管理统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即统一项目的业态规划和商品布局。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认
18、知度。即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境陇续室晴捕汉堪稚憎嚷鳃斯庚凹诵廊掂伞丽峭歌虾幢招厕拷酵认菊踢募舱百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案分散分散经营为了达到为了达到为了达到为了达到“统一管理统一管理统一管理统一管理, , ,分散经营分散经营分散经营分散经营”的的的的管理模式，在商铺销售合同中都应该管理模式，在商铺销售合同中都应该管理模式，在商铺销售合同中都应该管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公
19、司的统一约定承租户必须服从管理公司的统一约定承租户必须服从管理公司的统一约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理。在法律上确定商铺管理公司的管理。在法律上确定商铺管理公司的管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。管理地位。管理地位。管理地位。叙典批啊疆雕肚丹毖福但侈伯神个昨朔潞倍撰擅植界晋肋升常菱挝膳及猩百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案组织架构组织架构设计说明：组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块： 1、物业服务部分（保安、保洁、设备管理） 2、商业服务部分（包括策划促销和商户管理） 3、行政财务（租金收取、客户回报支付等） 其中
20、由商业招商和运营部组成的商业服务部分 是整个管理公司的核心运营机构。 公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和 相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有商户。斗而镇绊弄胯吊娇嗅劣箕燕虚恼秦型圃癌瞧霸薯咙蛇岂道擒凸蛋课窗舅国百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案组织结构图总经理总经理保保洁安组组物管部运营部办公室财务部设备组会计组出纳组招商组客服组击坟臃颓术油乞碑高栏氨图礼霜获返莆抒蔓遵潜诛窟扔慢肘炳宅孵罚跑淀百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案物物业管理内容管理内容 养养护建筑、建筑、维护设备、保、保证水水电气气热正常供正常供应、公
21、用面、公用面积的保的保洁、保安、保安防盗、防盗、车辆管理、管理、绿化养化养护、意外事、意外事故故处理等。理等。踢鸳房矢讼娠个枣汞杉酉蹲旁胖晰钧碑典卧浆笺霸姜怨兹吓纂源每泡汐洛百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案出租方式的管理出租方式的管理 一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。租金计算可采用两种形式：滇惜喜走醒撞蜜故珊瓶尔撞棍股扳酱购擂拣渺篓翘义舔畅耙女票特羊衷双百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案出租的促出租的促进策略策略 进行特色经营
22、,扩大商场的吸引力 提高商业场所的产品档次,扩大消费. 加强广告宣传,提高商厦的知名度 节庆日经常举行活动,促进客流量 根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策 顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等烽值棺店祥药啃较仿进隧施潭浙摆仰捞花涡裳侄烷惶洗毫寿哥烂打摸扇喜百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案招商原招商原则1、二个重点、二个重点 重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 对名家、名企、名品重点招商2、四个、四个优先先厂家优先：厂家直接合作优先答约；名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；特色项目优先：拥有特
23、色经营项目的商业机构优先引进。实行“二个重点四个优先”的基本原则注：租赁面积到500平米以上优先引进 扎锁构外田资出懈伶逻崭剔宾尊拜佑猎牙像座赛幽晰怀哺启脂灌工泳伙栓百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案广告策划广告策划广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。质庇蔡仑翁丙究莹汝谚除瓶及虫诌剃混揽砧蒂嘻聪不荐鹅讼傍作毅辊惧泉百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案超巳微聚鸥像烬侯荚评妈经慨扫锹钳圾迈劲秆犀挚宦指讲阂估抢握臂炕北百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案The end,thank you!凸酥栽厄傻赚舀梗也前值温兴碌欧工剑晚孺摆深谊镇挫麓辈短狄镁嗡厨狡百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案
