新政解读及房地产市场趋势预判

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1、吴翠娇吴翠娇2011.032011.032012011 1年新政年新政解读解读及及房地产市场趋势预判房地产市场趋势预判本报告仅供客户内部使用本报告仅供客户内部使用，在获得在获得同致行同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2 23 3解读解读20102010年主要政策回顾年主要政策回顾“新国八条新国八条”出台背景及解读出台背景及解读1 1新政的影响及房地产市场趋势预判新政的影响及房地产市场趋势预判新政下各方应对策略新政下各方应对策略分析分析4 4策略策略回顾回顾回顾回顾20102010年主要政策回顾年主要政策

2、回顾1 120102010年主要政策回顾年主要政策回顾 国十一条国十一条（20102010年年1 1月）月） 国十条国十条（20102010年年4 4月）月） 国五条国五条 （20102010年年9 9月）月）其他政策其他政策20102010年房地产政策主要是围绕年房地产政策主要是围绕“打压投资投机性购房，加大保障性住打压投资投机性购房，加大保障性住房建设，稳定房价房建设，稳定房价”的目标来进行，政策力度不断加大。的目标来进行，政策力度不断加大。 限购令限购令20102010年政策特点总结：年政策特点总结：手段全面：手段全面： 2010年房地产政策频发，从抑制投资投机需求、增加供给等方面对房地

3、产市场进行全方位调控，涉及到信贷、税收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限购措施，政策种类较多。出台密集：出台密集： 2010年的房地产调控政策紧盯市场变化，密集出台。力度空前：力度空前： 无论是抑制投资投机需求的差别化信贷政策、限购政策，还是增加供给的保障性住房建设的力度都是空前的。长短结合：长短结合： 既有“限购”等具有明显应急特征的政策，又有加大保障性住房建设、增加土地供给等长期政策。调控效果：调控效果：虽然虽然20102010年中央先后年中央先后3 3次出台楼市调控政策，调控力度之大前所未次出台楼市调控政策，调控力度之大前所未有，投机性需求得到一定抑制，部分重点城市成交量下降显著

4、。但全国房价有，投机性需求得到一定抑制，部分重点城市成交量下降显著。但全国房价依然呈快速上涨的趋势，部分城市房价上涨的压力仍然较大。依然呈快速上涨的趋势，部分城市房价上涨的压力仍然较大。 2010年部分城市楼市呈现出的是令人捉摸不透的现象：一一边边是是“萎萎缩缩”的的成成交交，一一边边是是“越越调调越越涨涨”的的房房价价。部分城市在一系列政策调控打压下，商品房价格从2010年下半年开始一路高走，一、二线城市成交量跌幅分别为40%、20%，大部分城市成交价上涨至20%，甚至有部分城市超过20%。20102010年政策调控效果年政策调控效果解读解读“新国八条新国八条”出台背景及解读出台背景及解读2

5、 2解读解读“新国八条新国八条”出台背景出台背景背景背景1 1：第一轮调控拉开房地产调控序幕，市场并未降温，第二轮调第一轮调控拉开房地产调控序幕，市场并未降温，第二轮调控市场显著降温，但九月市场便开始回暖，由此带来第三轮调控。控市场显著降温，但九月市场便开始回暖，由此带来第三轮调控。 第二轮调控（第二轮调控（4-94-9月）月），“国十条”出台，房地产市场在5-8月显著降温，其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和8月降幅扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%，但5月涨幅即下降到0.2%，6月更是环比下降0.1%，7-8

6、月持平；同比涨幅从4月的阶段性高点12.8%下降至8月的9.3%。 9月，全国及重点城市开始显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，即使“9.29”新政出台，10-12月全国商品房销售面积同比仍增长。 第第一一轮轮调调控控（1-41-4月月），“国十一条”拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月70个大中城市房价环比涨幅均在1%以上，同比涨幅从1月的9.5%上升到4 月的12.8%，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了“国十条”的出台。背景背景2 2：20102010年全国楼市在年全国楼市在“涨涨”声中落幕，市场表现与政府调控精神背声中落幕，

7、市场表现与政府调控精神背道而驰，调控远未达到预期效果，此乃诱发第三轮调控出台的直接原因。道而驰，调控远未达到预期效果，此乃诱发第三轮调控出台的直接原因。2010年，全国大中城市楼市成交量虽有下滑，但房价依然坚挺，房价依然超过合理水平；自2010年9月以来房价连续3个月环比上涨，部分城市上涨幅度 接 近 或 超 出 20%。12月，我国70个大中城市房价同比上涨6.4%；所有数据均表明：政府两度出手调控的房价依然与预期相差甚远 。123政策密集情况下政策密集情况下政策密集情况下政策密集情况下价格上涨价格上涨价格上涨价格上涨自住型需求爆自住型需求爆自住型需求爆自住型需求爆发性入市发性入市发性入市发

8、性入市成交类型以中小成交类型以中小成交类型以中小成交类型以中小户型为主户型为主户型为主户型为主全国城市楼市回暖特点全国城市楼市回暖特点背背景景3 3：当当前前调调控控，政政府府面面临临的的是是经经济济预预期期下下滑滑、通通胀胀的的预预期期上上涨涨和房价的持续走高，政府将在多重目标之间进行平衡与排序。和房价的持续走高，政府将在多重目标之间进行平衡与排序。20102010年度经济数据：年度经济数据： 1月20日，国家统计局公布了2010年度经济数据运行情况，其中2010年全年GDP同比增长10.3%，CPI同比增长3.3%，2010年GDP超出了预期水平。 截至2010年12月份，全国城市房价已连

9、续19个月同比上涨。自2010年4月份房价同比涨幅创下12.8%的新高以来，至12月房价涨幅已连续8个月收窄。降房价降房价保增长保增长防通胀防通胀 国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了地方政府责任制与房价调控目标、加大保障性住房建设、提高二次购房首付比例、全额征收转让住房营业税等八条政策措施，简称“新国八条新国八条”。背景背景4 4：为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康

10、发展。“新国八条新国八条”政策内容政策内容“新国八条新国八条”内容如下：内容如下：1.1.进一步落实地方政府责任；进一步落实地方政府责任；2.2.加大保障性安居工程建设力度；加大保障性安居工程建设力度；3.调整完善相关税收政策，加强调整完善相关税收政策，加强税收征管；税收征管；4.4.强化差别化住房信贷政策；强化差别化住房信贷政策；5.5.严格住房用地供应管理；严格住房用地供应管理；6.6.合理引导住房需求；合理引导住房需求；7.7.落实住房保障和稳定房价工作落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；的约谈问责机制；8.8.坚持和强化舆论引导。坚持和强化舆论引导。调控要点调控要点1 1：进一步

11、落实地方政府责任。进一步落实地方政府责任。“新国八条新国八条”政策解读政策解读调调控控细则细则政策解政策解读读 进一步落实地方政府责任。进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。房价控制在合理水平。 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。公布。 首次明确提出首次明确提出“房价控制目标房价控制目标”。这表明调控从通过行政手段调控

12、房地产市场转为直接调行政手段调控房地产市场转为直接调控房价控房价。不管最终各地制定出的房价控制目标具体为何，毕竟这将成为相对明确的年终考核指标。 预计部分房价高的城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会借鉴重庆的做法，制定出一个房价收入比的区间。因此，调控房价的效果肯定比去年好。 调控已严格至政府，如何制定房价目标，如何落实政策，地方政府今年将面临巨大的压力。调控要点调控要点2 2：加大保障性安居工程建设力度。加大保障性安居工程建设力度。调调控控细则细则政策解政策解读读 加加大大保保障障性性安安居居工工程程建建设设力力度度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹

13、集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 加加强强保保障障性性住住房房管管理理，健健全全准准入入退退出出机机制制，切切实实做做到到公公开开、公公平平、公公正正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 首次明确了保障房应“公公开开、公公平平、公公正正”，只有供需平衡才能对投资客产生抑制心理。 保保障障房房再再次次明明确确提提及及增增加加公公租租房房，而公租房因无产权影响，最能够直接解决低收入人群居住问题。特别是将建制镇纳入住房保障工作，加大保障范围，有利打压房价的快速上涨。2011年海南省城镇保障性住房计划建设93576套(含2000套新增廉租房租赁补贴

14、)，将于9月底前全部开建，在近两年的调控中力度一次比一次大，保保障障性性住住房房市市场场和和商商品品房房市市场场并并行行的的双轨制市场，将是未来房地产市场发展的方向双轨制市场，将是未来房地产市场发展的方向。调控要点调控要点3 3：调整完善相关税收政策，加强税收征管调整完善相关税收政策，加强税收征管调调控控细则细则政策解政策解读读 调整个人转让住房营业税政策，对个人购对个人购买住房不足买住房不足5 5年转手交易的，统一按其销售收年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地

15、产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 以前按差额征收，现在改为按全额以前按差额征收，现在改为按全额，征税基数增大，税负也相应显著增加。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。 对对价格超过平均商品房价格的项目进行土地价格超过平均商品房价格的项目进行土地增值税清算和稽查增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快地上涨价格。执行的时间没有具体确定，可能促成消费者规避政策短期之

16、内成交量加速上涨。 相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬抬高门槛，强化力度高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费抑制过度消费和投资需求；和投资需求；建立和完善个人住房信息系统，显然是为之后的“房产税”探风铺路；调控要点调控要点4 4：强化差别化住房信贷政策。强化差别化住房信贷政策。 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。倍。 强化差别化强化差别化住房信贷政策住房信贷政策 调控再次加强控制投资投机性购房者的需求尤其是二套房首付增加一层，有效的抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风

17、险。 目前全国已经有近30个城市落实限购政策，预计限购政策将继续收紧，范围还将扩大。而且信贷政策也将更趋严格。 楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下，叠加效应逐渐明显。预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。调控要点调控要点5 5：严格住房用地供应管理。严格住房用地供应管理。调调控控细则细则政策解政策解读读 各各地地要要增增加加土土地地有有效效供供应应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 在新增建设用地年度计划中，要单单列列保保障障性性住住房房用用地地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前

18、2年年均实际供应量。 大力推推广广“限限房房价价、竞竞地地价价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 对已供房地产用地，超超过过两两年年没没有有取取得得施施工工许许可可证证进进行行开开工工建建设设的的，必必须须及及时时收收回回土土地地使使用用权权，并并处处以以闲闲置置一一年年以以上上罚罚款款。要依法查处非法转让土地使用权的行为 首先，增加土地供给增加土地供给。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。而且严格要求部分住房不低于70%，将使得楼市调控的供应逐渐增加。其次，土地调控收紧土地调控收紧。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。可抑制价格上涨，

19、避免地价上涨。 原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。 限购是“新国八条”奏效的关键 ，也最具杀伤力。全国性的严格限购，限购政策继续收紧，行政干预加强，可能使得市场成交量出现明显的下调； 由于对未来买房难度预期加

20、大，地方政府的限购令可能反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因此“新国八条”之后还需要有更完善的配套政策，且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。 加强舆论引导监控，通过舆论引导居民理性消费。调调控控细则细则调控要点调控要点6 6：合理引导住房需求。合理引导住房需求。 政策解政策解读读调控要点调控要点7 7：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 对对未未如如期期确确定定并并公公布布本本地地区区年年度度新新建建住住房房价价格格控控制制目目标标、新新建建住住房房价价格格上上涨涨幅幅度度超超过过年年

21、度度控控制制目目标标、没没有有完完成成保保障障性性安安居居工工程程目目标标任任务务的的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根根据据有有关关规规定定对对相相关关负负责责人进行问责。人进行问责。 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳纳入入约约谈谈和问责范围和问责范围。政策解政策解读读 再次提出落实约谈责任机制再次提出落实约谈责任机制，并将中央对地方政府问责的内容逐一列出，与过去的问责制度相比，有了详细的考核指标； 将将“执行差别化住房信贷、税收政策不到执行差别化住房信贷、税收政策不

22、到位位”等情形纳入问责范围等情形纳入问责范围，有利于保证相关政策的严格执行。 “年度新建住房价格控制目标”、”新建住房价格上涨幅度“等内容均是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小地方政府调控房价的回旋余地缩小。 调调控控细则细则调控要点调控要点8 8：坚持和强化舆论引导。坚持和强化舆论引导。坚持和强化舆论引导。坚持和强化舆论引导。 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消

23、息的，要追究有关当事人的责任。这这将将使政府工作具有透明度，有助于公众监督政策是否落实到位。使政府工作具有透明度，有助于公众监督政策是否落实到位。“新国八条新国八条”政策特点总结：政策特点总结：此轮调控有三大核心：抑制投资投机此轮调控有三大核心：抑制投资投机性需求，增大有效供给和加强市场监管。性需求，增大有效供给和加强市场监管。 三大核心的目的：三大核心的目的： 控制房价快速上涨，遏制投资投机性购房、为保障房腾出空间，解决城镇居民住房问题，巩固和扩大调控成果。 三大核心的强度：三大核心的强度： 这次全方位的调控政策，对整个行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。从国四条、国十条、国十一条到国八条不难

24、看出，政府在调控房地产市场、稳定房价上下了相当大的决心。抑制投抑制投资需求资需求加强市加强市场监管场监管增大有增大有效供给效供给核心核心分析分析新政的影响及房地产市场走势预判新政的影响及房地产市场走势预判3 3分析分析新政对市场的影响新政对市场的影响新政影响新政影响1 1：对市场供给的影响对市场供给的影响 新政明确要求：“2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。”因此，可以预计，2011年全国新购土地和开工项目将大量入市，市场供给持续上升。新政影响新政影响2 2：对市场需求的影响对市场需求的影响 新政不仅打击了投资投机性购房者，在一定程度上也打击了资金实力不足者

25、的购房需求，购房者购买心理发生变化，买卖双方的陷入观望博弈，将导致短期内楼市成交量走下滑趋势。另外，新政要求的 “双双轨轨制制”住住房房体体系系分分流流 “限限购购令令”抑制需求，也将带动销售量下降。抑制需求，也将带动销售量下降。停购停购（注：从“新国十条”到“新国八条”市场需求变化图）六成首付六成首付新政影响新政影响3 3：对价格的影响对价格的影响 “房房价价控控制制目目标标”和和“限限购购令令”双双利利剑剑，将将促促使使房房价价趋趋稳稳，并并可能出现结构性下调。可能出现结构性下调。 从物业类型来看，不同物业因受政策的程度不同物业因受政策的程度不同而受的影响也不同不同而受的影响也不同，例如首

26、次置业为主的中小户型、中低价位产品、改善性和投资性需求为主的大户型、高总价产品、外来需求为主的旅游度假类产品和商业物业将呈现不同走势，价格结价格结构性下调的可能性较大。构性下调的可能性较大。 从总体来看，“房价控制目标”将有效遏制住房价格快速上涨的势头；加上供给持续增加，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。关系将发生转变，房价将逐步趋稳。 从价格结构来看，预计高端物业受到的冲击会较大高端物业受到的冲击会较大，高端项目的客户群体多数已经拥有两套以上的住宅，为本次限购令明令禁止的购房对象，因此，高端住宅可能将面临前所未有的冲击；而中低端住宅以刚性需求为主，

27、中低端住宅以刚性需求为主，相对受到的冲击较小相对受到的冲击较小；而改善性需求由于六成首付的要改善性需求由于六成首付的要求也将受到一定的抑制求也将受到一定的抑制。房价控制目标房价控制目标+限购令限购令新政影响新政影响4 4：对不同城市的影响对不同城市的影响 “限限购购（一一线线）城城市市” ” 影影响响大大于于 “非非限限购购（二二三三线线）城城市市”； 部分部分“限购城市限购城市”需求向需求向“非限购城市非限购城市”转移。转移。 以海南为例，从城市结构方面来看，一一线线城城市市（海海口口、三三亚亚）投资比重较大，投资性需求被抑制，直直接接受受到到限限购购令令的的冲冲击击，同时部分改善性需求被误

28、伤。因此受政策的影响也最大；而大部分二二、三三线线城城市市（如如琼琼海海、万万宁宁、文文昌昌、定定安安、屯屯昌昌等等）房地产市场以刚性需求为主，且暂时不会出台限购令，相反会会成成为为一一线线城城市市购房资金转移目的地。购房资金转移目的地。海南一线城市海南一线城市海南二线城市海南二线城市海南三线城市海南三线城市新政影响新政影响5 5：对产品的影响对产品的影响 新新政政对对中中小小户户型型影影响响不不大大，大大户户型型遭遭遇遇“限限购购令令”影影响响较较大大，利利好好非非住宅，商业地产迎来发展机遇。住宅，商业地产迎来发展机遇。 新政对首次置业的中小户型、中低价位产品影响不大； 大户型主要针对改善性

29、需求，而高总价产品针对已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响； 因海南市场产品主要是面向岛外，客户以岛外的投资、度假型客户为主，因此，受新政的影响较显著。 由于新政主要是针对住宅市场，对商务公寓、写字楼、市场、商铺等商业地产并无起到抑制作用，因此，投资客户将有可能将投资目标转向商业地产，从而带火商业地产。新政影响新政影响6 6：对房地产企业的影响对房地产企业的影响1 20102010年，国内很多上市房企的成绩都呈现丰收局面，赚的盆满钵满年，国内很多上市房企的成绩都呈现丰收局面，赚的盆满钵满。 国内上市房企2010年业绩飙升，是因为不少开发商之前都有相当大规模的土地和项目储备，这种规模

30、将随着市场在今年大幅度上涨的趋势而释放出来，从而促进了销售额和销售面积的双重提升。但是2011年严厉的限购政策将大大影响企业的销售进度，预售回款将受到影响。可以预见，2011年的上市房企的销售业绩将会大大缩水。新政影响新政影响6 6：对房地产企业的影响对房地产企业的影响2 房地产企业资金将受到显著影响，市场集中度将进一步提高。房地产企业资金将受到显著影响，市场集中度将进一步提高。 由于资金来源增速放缓而开发投资增速加快，开发企业的资金压力在2010年有所上升，而2011年将更加紧张。 2006-2010年，房地产开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金的平均

31、超过60%。而在年货币政策转为稳健、信贷政策转向，将严重影响开发企业和购房者获取银行贷款。新政影响新政影响6 6：对房地产企业的影响对房地产企业的影响3 房地产企业将面临房地产企业将面临“优胜劣汰优胜劣汰”的风险的风险 新政对资金实力相对雄厚的品牌开发商影响将不会很大，因其实力雄厚，不仅拥有抵御政策调控的资金能力，而且经过最近几年的市场动荡之后，具备更加强劲的风险防范能力。而资金实力相对不足的中小型开发商不排除会面临“洗牌”的困境 。 房地产企业转攻二、三线市场房地产企业转攻二、三线市场 “限购令”令大城市的投资需求遭到抑止，不少上市公司正在悄然调整拿地节奏，将住宅开发目标瞄准非限购的二、三线

32、市场。 房企拓展对象转往商业地产房企拓展对象转往商业地产 调控不断加码，住宅开发的限制越来越多，利润率也变得逐步走低，新政不针对商业地产，其发展机遇正与日俱进，因此，开发商将会把未来拓展方向转向商业地产。新政影响新政影响7 7：对购房者的影响。对购房者的影响。 “房价控制目标”将增强购房者对政府控制房价的信心，大大改变各类购房者的市场预期，价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将会被驱除出市场。购房人群购房人群影响程度影响程度主要影响原因主要影响原因首次置业不大利率优惠幅度减少改善性置业较大二套6成，首付门槛提高豪宅买

33、家大一般拥有多套物业限购下不能再买投资客大限购，首付提高，营业税增加房产税试点开征 继续加重购房者观望情绪。继续加重购房者观望情绪。 对有购买能力的购房者影响不大，但其心理预期作用远比实际作用大。对有购买能力的购房者影响不大，但其心理预期作用远比实际作用大。 投资投机性购房者打击严重，利好首次置业者，改善性置业者将受到伤害。投资投机性购房者打击严重，利好首次置业者，改善性置业者将受到伤害。 国八条、房产税、加息影响下，各城市楼市惨淡，成交量国八条、房产税、加息影响下，各城市楼市惨淡，成交量大幅缩水。大幅缩水。 第三轮调控与春节前重磅出击，在春节黄金周期间立马起到立竿见影的效果，各地春节楼市普遍

34、陷入寒冬，特别是海南的春节楼市，出现了“旺季不旺”的尴尬局面。各地春节楼市成交大幅缩水，观望者多，出手者寥寥。而随着节后央行宣布加息，各地相关细则还正在斟酌当中，楼市延续之前的观望氛围，大部分购房者对于政策的反应均为持币观望，延迟置业计划，各地主要市场成交情况如下：北京北京春节期间签约量同比出现较大幅度下降 上海春节楼市冷清 买卖双方“按兵不动”上海上海广州广州深圳深圳南京南京海南海南重庆重庆杭州杭州春节期间成交低迷，仅网签47套。 楼市冷清，年三十到初五仅18套新房成交春节期间一手、二手房楼市均冷清 在售楼盘成交量锐减，高端楼盘卖不动。 杭州楼市冷清 春节七天成交15套春节楼市低迷， 多楼盘

35、遇零成交新政影响新政影响8 8：各城市楼市反应。各城市楼市反应。新政影响新政影响9 9：海南楼市反应海南楼市反应1。 春节期间，海南楼市创历史低迷春节期间，海南楼市创历史低迷, ,多个楼盘出现零成交。多个楼盘出现零成交。开发商与购房者处于博弈状态。开发商与购房者处于博弈状态。 从2010年底伊始，海南楼市一直呈现不乐观态势，新盘数量骤减，在售楼盘反映平平。春节期间加上新“国八条”的影响，整个黄金周期间，海南楼市处于冰封期，与去年春节楼市的火爆程度形成了鲜明的对比。 海南楼市呈现出南热北冷的现象，琼海、五指山无一套成交，处于“沉睡”状态。在售主力楼盘中，很多楼盘去化不理想，海南之心、外滩中心、海

36、蓝福源、国兴城等楼盘甚至出现成交量为零的现象。海口楼市反应海口楼市反应： 通过对海南春节前一周、春节期间、春节后一周的成交情况进行对比可看出，处于国八条出台的春节前一周海口楼市反应平平，政策出台一周后的春节，海口楼市成交惨淡。但是春节后一周成交量出现大幅提升，根据同致行监控数据显示，春节后一周之所以出现成交量大幅度提升，主要是以南国威尼斯、锦地翰城、海阔天空国兴城、海阔天空国瑞城四个成交量居前四名为首的项目为了赶在海口贯彻出台新国八条细则前集中签约。 此成交量不能反映市场真实的成交量，也不是市场回暖的苗头，可以预见，未来的市场环境是恶劣的。开发商反应：开发商反应：新政下，楼市前景不明朗，众多开

37、发商目前暂无新政下，楼市前景不明朗，众多开发商目前暂无开发与销售计划。开发与销售计划。 西海岸某楼盘负责人透露，今年春节并没有假期促销活动，节后也不会有积极销售策略。同样，节后不制定销售策略的还有华林广场、金碧海岸等楼盘。 “目前新国八条政策刚出台，我们也不知道接下来国家还会有什么新的动态，只好暂时“按兵不动。”一位海口开发商说。 “新国八条”的出台，让海南楼市前景更加不明朗，我们现在暂时把握不好市场走向，只好什么都不做。”滨海大道某项目负责人掩饰不住忧虑。 在一些业内人士看来，即使楼市反应平淡，但房价依然坚挺，短期内不会有大的调整。许多想投资的客户暂时放下计划，开发商也不会过早制定今年的开发

38、和销售计划，买卖双方观望情绪浓厚。 “刚刚出台的一系列新政对开发商来说是个非常大的打击，本来海南的楼市就不乐观，新政一来，更让开发商雪上加霜，海口、三亚楼市可能将陷入不可预知的低谷。”业内人士分析。调调控控购房者反应：购房者反应：新政下，购房成本提高，等待抄底再出手，导致新政下，购房成本提高，等待抄底再出手，导致看房者少，出手者更是寥寥。看房者少，出手者更是寥寥。 许多客户认为“国八条”的出台会抑制海南的房价，准备坐等价格下落到一定程度再出手。 “新国八条”新政出台后，出现了不少观望者。“看的少，买的更少”，不断上涨的房价，国家宏观调控政策，让多数购房者持币观望。 房价的居高不下，新政执行后对

39、首付的调整，致使许多客户放弃签约。 新政执行后，购房成本大大提高，购房者只好寄希望于新政能抑制住房价，等待房价回落后再实施购买计划。 新政下，购房者因担心不能卖第二套，所以在购买户型选择上，放弃中小户型转而购买大户型。 一些还未买房的80后群体表示，新政对他们影响并不大，只期待新政能真正发挥作用将楼价降下来，这样以后买房能更轻松些。 20112011年房地产市场趋势预判年房地产市场趋势预判本次调控的方向与路线：本次调控的方向与路线：20112011年房地产市场趋势预判年房地产市场趋势预判政策趋势预判政策趋势预判（总体）：（总体）：20112011年新政力度超过年新政力度超过20102010年，

40、标志着调控进一年，标志着调控进一步升级和深化，彰显政府调控决心，政府政策的逻辑和方向已经十分明朗。步升级和深化，彰显政府调控决心，政府政策的逻辑和方向已经十分明朗。未来调控的几个方向未来调控的几个方向限购限购税收税收信贷信贷供给供给问责问责监管监管 20112011年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。 一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好。一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好。 “新国八条新国八条”配套细则将陆续出台。配套细则将陆续出台。政策趋势预判政策趋势预判（细划）（细划）1 1：政策执行力度从严，政策执行力度从严

41、，“新国八条新国八条”配配套细则将陆续出台，土地供应量继续加大。套细则将陆续出台，土地供应量继续加大。 “新国八条”除要求各地继续落地土地供应总量要求外，还明确提出“2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量，”这保证了在增加保障性住房用地的同时不减少商品住房用地，有利于商品住房供应的增加和价格的平稳。 预计2011年，各地和国土资源部将继续公布土地供应计划，去年计划完成比例不高的省市将继续加大供应力度。 在“调结构、稳物价”的大背景下，2011年房地产业调控政策执行力度将更严，房地产业所面临的环境将更加严厉。近期出台的“新国八条”和房产税改革试点政策表明，在大规模保

42、障性住房入市平抑市场需求、房价上涨预期减弱、投资投机性购房需求显著下降之前调控政策将继续从紧。 目前已有北京、上海、成都、济南、青岛等城市落实“新国八条”，出台具体调控细则，预计在2011年一季度，其他城市将会陆续出台“新国八条”配套细则。 土地供应量加大，供应计划继续落实。土地供应量加大，供应计划继续落实。 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点。保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点。 据悉，中国人民银行计划2011年M2增长率为16%。据此测算，2011年新增贷款目标将在7万亿元左右，并存在加息2-4次（50-100个基点）的可能。2010年10月至今，央行已3次加息，表明中央政

43、府收集流动性、抑制通胀的决心非常明显。 2010年下半年新增房地产类贷款约6000亿元，相当于上半年的46%，占同期新增贷款的比重从接近30%下降至20%以下。若2011年延续这一趋势，信贷紧缩力度将加大，新增贷款额度限制更加严厉。 2011年中央计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比2010年计划增加了420万套，这将大大缓解投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。新增加的420万套保障性住房将主要为租赁而非出售的公租房，这表明住房保障体系建设的思路正在发生转变，从以往的“重购买、轻租赁”向“租售并重”转移。 货币政策逐

44、步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调。货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调。政策趋势预判政策趋势预判（细划）（细划）2 2：保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点；保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点；货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调。货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调。 房产税试点范围将逐步扩大。房产税试点范围将逐步扩大。 随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产税收制度将进一步优化。房地产持有和交易环节税负将较为均衡，房地产业中长期政策环境将逐步形成，并

45、进一步完善，这将使得房地产业格局发生变化。 2010年1月27日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。展望“十二五”期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。可见，房产税及相关配套改革将在“十二五”期间大力推进。 中长期房地产政策环境将进一步完善。中长期房地产政策环境将进一步完善。政策趋势预判政策趋势预判（细划）（细划）3 3：房产税试点范围将逐步扩大，配套改革房产税试点范围将逐步扩大，配套改革持续跟进，中长期政策环境进一步完善。持续跟进，中长期政策环境进一步完善。市场趋势预判市场趋势预判1 1：供需关系转变，供需关系转

46、变，“房价控制目标房价控制目标”和和“限购令限购令”促使房价趋稳，并可能出现结构性下调。促使房价趋稳，并可能出现结构性下调。供供给给：新新购购土土地地和和开开工工项项目目的的入入市市，市场供给将持续上升市场供给将持续上升。 2010年，全国开竣工面积的绝对水平和增速均创历史新高，土地供应面积连续两年增长显著。随着过去两年新购土地和开工项目的入市，预计，从2011年二季度开始，市场供给将持续上升。需求：需求：3535个大中城市需求受到显著抑制，带动全国个大中城市需求受到显著抑制，带动全国销售面积下降。销售面积下降。 限购政策将至少覆盖到35个大中城市，预计2011年这35个大中城市需求将受到显著

47、抑制。假设，35个大中城市商品住房销售面积平均下降20%，而其他城市保持平稳，2011年全国商品住房销售面积将下降7%。供求关系得到改善供求关系得到改善价格水平趋于平稳价格水平趋于平稳“房价控制目标房价控制目标”和和“限购令限购令”市场趋势预判市场趋势预判2 2：“双轨制双轨制”形成，供应结构分化，物业类型继续形成，供应结构分化，物业类型继续分化。分化。 保保障障房房建建设设力力度度继继续续加加大大，“双双轨轨制制”逐逐步步形形成，供应结构分化成，供应结构分化。 若住建部提出的1000万套保障性住房建设计划落实到位，开工面积将达到6亿平米，预计2011年新开工的保障性住房将占到整体的比重将接近

48、30%。 保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。 普普通通商商品品住住房房、高高端端住住宅宅、商商业业地地产产等等不不同同物物业业走走势势继继续续分分化。化。 本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇。 2010年全国住宅销售面积增长8.0%，而同期办公楼和商业营业用房销售面积增速分别为21.9%和29.9%。 预计2011年住宅市场仍将受到政策调控的显著影响，而包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产市场将继续增长。 在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之下，预计商业地产和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。因此，不同物业的分化将更加显

49、著。 住房销售面积住房销售面积 办公楼销售面积办公楼销售面积 商业营业用房销售面积商业营业用房销售面积 新政下各方应对策略新政下各方应对策略4 4策略策略新政下各方应对策略新政下各方应对策略开发商应对策略开发商应对策略1 1：资金紧张情况下，视实际情况调整营销策略，资金紧张情况下，视实际情况调整营销策略，快速出货，以达到快速回笼资金的目的。快速出货，以达到快速回笼资金的目的。 如果说对于一个项目成功最重要的是那句经典名言“地段，地段，还是地段”的话，那么，在一系列房产新政下，开发商的紧箍咒无疑是“资金！资金！还是资金！”。因此，在市场调控政策下，资金如何顺利按期回笼，如何谋求突围， 是2011

50、年房地产企业面临的严峻挑战，特别是销售业绩靠岛外购买力支撑的海南开发商，面临的资金压力更甚。而低开高走、降价、优惠促销、快速出货等营销策略可成为开发商们在淡市快速回笼资金的良策。例子例子1:1:恒大降价恒大降价 在2010年4月17日新政颁布后 ，恒大推翻了第一张多米诺骨牌，于5月6日对其全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销，成为新政后售价公开降价的开发商。恒大此番降价的目的是为了借助新政出台之际回笼资金以待未来市场的整合。 事实证明，恒大降价优惠后效果立竿见影。5月份，实现合约销售额40.5亿元，环比增长8.3%，同比增长328.6%。创下2010年度截至5月份的单月最高销售纪录，降价后的

51、日均销售额是降价前半个月的日均销售额的2倍多。 例子例子2 2：“慢城三期慢城三期”淡市旺销淡市旺销 2008年金融危机来临之际的“深圳慢城3期”，在当时市场冷淡的情况下，采取“短期蓄客，低开高走、分段一口价、开盘当天推出5折婚房大抽奖等活动的销售策略，顺利取得开盘旺销，开盘当天销售达7成。弱市弱市营销营销其他例子：其他例子：绿城：绿城：早销快销多销； 绿地：绿地：降价促销；龙湖：龙湖：加紧推售房源； 碧桂园：碧桂园：快速推盘；保利：保利：快速推盘；富力：富力：掷金5亿元作促销礼物；开发商应对策略开发商应对策略2 2：正确引导客户，以品质赢客户，奋力参与保障正确引导客户，以品质赢客户，奋力参与

52、保障房建设房建设。 奋力参与保障房建设奋力参与保障房建设 据了解，开发商参与保障性住房建设限定利润3%，比起商品房的利润低得多。尽管参与保障房建设利润低，但是在目前的楼市环境中，要比自己拿地开发来得稳当，风险也低，且保障性住房的规模大，在楼市销售不畅时，有特定的供应对象。因此，在市场调控趋严下，选择参与保障房建设无疑是一条不错的出路，尤其是对于资金实力较弱的中小房企，参与保障房建设将会让其在市场的优胜劣汰环境中存活下来。 正正确确引引导导客客户户，引引导导客客户户做做价价值值判判断断，而而非非价价格格判判断。断。并引导其明确现在的市场观：1、国家出台调控政策目的是遏制房价过快增长，让房价回归理

53、性；2、现在土地越来越紧张，中国的人口居多，房子无疑是供不应求的。因此，从长远的角度来看房价还是要上浮的；3、展现自己楼盘的优势、地理位置及周边配套等，让客户感觉该房确实能体现其价值，并有升值空间。 以品质赢客户以品质赢客户 按以往的调控，很多开发商因忙于绞尽脑汁想应对策，而没精力在产品品质上下功夫。从长期来看，不仅破坏企业信誉，更是流失很多以老带新的客户。因此，开发商在国八条调控 下，在营销策略上下功夫 的同时，也应不忘产品品 质的监督，以品质赢客户 才是明智之举。弱市弱市营销营销开发商应对策略开发商应对策略3 3：开拓二、三线城市，走非住宅开发之路、寻求开拓二、三线城市，走非住宅开发之路、

54、寻求项目合作开发、探索旅游、养老地产项目合作开发、探索旅游、养老地产 探索旅游、养老地产。探索旅游、养老地产。 在严厉的调控背景下，旅游养老地产是资金雄厚的企业不错的选择。特别是海南，荣批为国际旅游岛后，旅游地产逐渐火热。近几年吸引了万科、富力、雅居乐、华润、中信等开发商，扎堆进军旅游地产开发，已开发的典型项目有雅居乐清水湾、中信神州半岛、华润石梅湾、香水湾等。 走非住宅开发之路，发力商业地产。走非住宅开发之路，发力商业地产。 调控不断加码，住宅开发的限制越来越多，利润率也变得逐步走低，而在新一轮城市化进程中，新商圈的培育还有很大空间，商业地产的发展机遇正与日俱进。进军商业地产，无疑会成为部分

55、住宅开发商的现实出路。 据悉，近段时间，万科、绿地、保利、华润、恒大、金地等大型房企均加大商业地产的投资比例至20%或以上，该批企业未来将不断扩大在商业地产领域的投入，商场、商业、写字楼、酒店等变成未来开发和经营重点。而去年9月，已先后有世茂、大连万达集团、华瑞置地、绿地等企业与政府签署协议，投资重金打造城市综合体项目。 开拓二、三线城市。开拓二、三线城市。 “限购令“使一线城市的投资需求遭到抑止，而部分尚未限购的二线城市或者中期内不会遭遇限购的三线城市，将是开发商战略转移的目的地。早在政策密集出台的2010年，恒大、盛高置地、保利地产等纷纷在长春、无锡等二线城市树立标志性项目，扩大品牌影响力

56、，为2011年进军二三线城市做好了铺垫。海南的部分大中型开发商可借鉴上述企业经验，将开发目标转向海南二三线城市（琼海、文昌、定安、屯昌等）。 寻求项目合作开发。寻求项目合作开发。 房企在调控背景下，可通过建立利益共同体逐渐形成行业寡头，比如万科与多家国企进行合作，绿城、富力则通过输出品牌，获取资金支撑；九龙仓与规模性企业合作，规避市场风险。购房者应对策略购房者应对策略：珍惜购房机会，从实际能力出发考虑买房、看珍惜购房机会，从实际能力出发考虑买房、看中价位即出手，转投商业地产中价位即出手，转投商业地产 从实际情况出发考虑买房从实际情况出发考虑买房 首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得

57、首次购房成本增加。刚性需求者要留意购房自有资金的比例。 刚性需求者还是应该从自己的实际购房能力出发考虑问题。购房最难的一关是自筹首付款，而最新的五项措施使得自筹首付款的难度进一步加大，因而使得购房门槛增加，这对购房者来说应该提前做好准备。 对于首次购房的年轻人来说，如果家人的帮助有限，推迟置业计划不失为最实际的选择。 看中价位即出手看中价位即出手 预计，首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。因此，对于首次置业的购房者来说，谨慎购房的同时，一遇到合理的心理预期价位，应立即出手。 珍惜购房机会。珍惜购房机会。 由于实施“限购政策”，以及信贷政策的收紧，二套房贷首付比例提高、利率上浮，都会导致购房成

58、本增加，因此，购房者应珍惜购房机会，谨慎选择。 转投商业地产转投商业地产 商业地产相对普通住宅来说，更加具有投资价值。因此对于偏爱不动产投资的人士来说，转投商业地产是不错的选择。招数招数1 1：借用亲戚朋友的身份证：借用亲戚朋友的身份证 为规避“认房又认贷”等调控政策，购房者一般借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率等方面的优惠，前提是需要给证件提供者一定报酬，面临的风险则是这些房产可能无法转让；借用者一旦不能定期还贷，提供证件者也将面临被银行起诉或被列入信用黑名单的危险。采采用用此此招招数数的的海海口口典典型代表项目是海阔天空国兴城。型代表项目是海阔天空

59、国兴城。其他应对策略其他应对策略1 1：除了采取一些正面的应对策略，也有不少开发商、除了采取一些正面的应对策略，也有不少开发商、购房者从别的渠道打擦边球，挖空心思规避新政。购房者从别的渠道打擦边球，挖空心思规避新政。招数招数2 2：垫付社保：垫付社保 开发商可替外地购房者交纳本地社保，凑满一年便可算是海南本地购房者，享受本地居民的贷款优势，很显然，区区一年的社保金额与庞大购房款来说，根本不算什么，所以很多开发商使用这种方法。采采用用此此招招数数的的海口典型代表项目是美舍香槟。海口典型代表项目是美舍香槟。招数招数3 3：假离婚绕开限购令：假离婚绕开限购令 通过假离婚、公证处置换房产权益等方式，将

60、家庭成员的房产转到其中一个或多个家庭成员名下，再利用没有房产一方的名义买房，这样就可以规避限购令，这成为现在楼市里规避政策、购房方式之一。其他应对策略其他应对策略2 2：招数招数4 4：成立公司，以企业名誉为：成立公司，以企业名誉为 员工购置宿舍的名义购房员工购置宿舍的名义购房 即几名炒房者合资注册成立一家企业，再以企业为员工购置宿舍的名义购房。这样做的最大好处，在于不受购房数量的限制，一口气可以买几十套；但缺点也是明摆着的，那就是将来的炒房所得要被征收高昂的企业所得税。招数招数5 5：接力贷款：接力贷款 有一些置业者为规避二套以上的房贷政策，选择以家中老人的名字申请按揭贷款，并将家中某个子女

61、作为所购房的唯一连带还款人，并由其承诺“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，以及在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”。招数招数6 6：拆户口本：拆户口本 购房者把户口本一拆为二，小孩年满18岁就可以独立开户，以小孩的名誉购买房，同时不仅可以享受首次置业的优惠，还可以以首套房的名义向不同银行申请贷款，这样的申请一般很难被查出，这种方法很受购房者欢迎。核心总结：核心总结： 政策影响的周期预测。政策影响的周期预测。 以去年的政策的影响经验来看，4月出台“国十条”，9月份市场就回暖了，其影响周期为3-6个月；而9月出台“国五条”及十月的“限购令”影响周期大大缩短，12月，全国房价仍在上涨。而这

62、次的政策是以往政策的升级版，严厉程度前所未有，影响周期的长短要看后续具体细则的落实情况、严厉程度以及政策的执行情况。 房价可能出现结构性下调房价可能出现结构性下调 政策对房价目标的控制，使得住房价格快速上涨的势头将被遏制，高价房成交量减少。加上全国特别是海南，过去两年对房地产的投资相当高，许多项目在今后2年会陆续入市，供给持续增加，这将进一步加剧市场供过于求的局面，因此房价可能出现结构性下调。 发展商应对策略发展商应对策略 新政压力下，资金实力雄厚的大房企可转战旅游、养老地产，该类地产不存在刚需、改善性需求，也不存在限购。但是开发商应注重旅游地产的概念包装，从概念上引导消费者，使其区别于传统的地产，突出其优势。 中小房企在面临结构性下调压力的情况下，与其观望，不如积极参与市场竞争，积极调整营销策略，尽快出货，着重保量、回款，缓解资金压力，保证资金链不断，再考虑价格。 购房者未来消费趋势购房者未来消费趋势 手头有充足资金的客户，在新政背景下观望，等待市场明朗后出手，但是政策具有一定的周期性，在等待的过程中，手头的资金是转做生意？炒股？或是从传统的房地产市场转投其他非受政策影响的旅游地产？购房者对旅游地产未来的升值潜力的认知、开发商对旅游地产概念的包装成功与否，将影响着购房者未来的消费趋势。Thanks for your attentionWish you a good day!