资产评估学第二章资产评估的基本方法

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1、第二章第二章 资产评估的根本方法资产评估的根本方法 1本章根本要求l掌握资产评估三种根本方法的根本原理、内容和各掌握资产评估三种根本方法的根本原理、内容和各项参数指标确实定方法，熟悉资产评估方法选择的项参数指标确实定方法，熟悉资产评估方法选择的根本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用根本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种根本方法对常见的资产进行评估。三种根本方法对常见的资产进行评估。2本章重点l对资产评估中的市场法、收益法和本钱法的理对资产评估中的市场法、收益法和本钱法的理解，特别是三种根本评估方法中各项参数指标解，特别是三种根本评估方法中各项参数指标的根本含义和取得方法是掌握资

2、产评估方法的的根本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。关键。3市场途径本钱途径收益途径评估基准日过去未来本钱法市场法收益法资产评估根本途径和方法4市场法市场法市场法市场法收益法收益法收益法收益法本钱法本钱法本钱法本钱法类比调整法类比调整法类比调整法类比调整法评估值评估值评估值评估值= = = =重重重重置本钱置本钱置本钱置本钱- - - -实实实实体性贬值体性贬值体性贬值体性贬值- - - -功能性贬功能性贬功能性贬功能性贬值值值值- - - -经济性经济性经济性经济性贬值贬值贬值贬值评估值评估值评估值评估值= = = =重置本钱重置本钱重置本钱重置本钱成新率成新率成新率成新率资产评估方法

3、体系资产评估方法体系直接比较法直接比较法直接比较法直接比较法收收收收益益益益期期期期折折折折现现现现率率率率收收收收益益益益额额额额市市价价折折扣扣法法 现现行行市市价价法法功功能能价价值值类类比比法法市市场场售售价价类类比比法法 价价格格指指数数法法本本钱钱市市价价法法价价值值比比率率法法5本钱法重置本钱重置本钱成新率成新率重置核算法物价指数法功能重置本钱法统计分析法观察法 使用年限法直接价值法6 第一节第一节 市场法市场法一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件一市场法的含义：一市场法的含义： 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估市场法也称市场价格比较法，是指通过比

4、较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一途径之一 7 二根本前提：二根本前提： 1、需要有充分发育活泼的资产市场、需要有充分发育活泼的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。术参数等资料是可搜集到的。8三市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估，如

5、生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。9二、运用市场法进行资产评估的方式二、运用市场法进行资产评估的方式&1找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。&找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价风格整。&时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。&地域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。&功能因素：指资产实体功能过剩或缺乏对价格的影响。10 市场法评估资产的程序市场法评估资产的程序明确评估对象明确评估对象进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物进行公开

6、市场调查，收集资料，寻找参照物分分析析整整理理资资料料并并验验证证其其准准确确性性，判判断断选选择择参参照照物，应选择三个以上的参照物。物，应选择三个以上的参照物。把被评估资产与参照物比较把被评估资产与参照物比较分析调整差异，做出结论。分析调整差异，做出结论。三、市场法的程序及优缺点三、市场法的程序及优缺点11优点：优点：1能够客观反映资产目前的市场情况，其评能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；反映市场现实价格；2评估结果易于被各方面理解和接受。评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：缺点：1需要有

7、公开活泼的市场作为根底，有时因需要有公开活泼的市场作为根底，有时因缺少可比照数据难以应用；缺少可比照数据难以应用；2不适用于专用机器设备和大局部的无形资不适用于专用机器设备和大局部的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。产评估。12四、市场法中的单项资产的评估方法四、市场法中的单项资产的评估方法 一直接比较法一直接比较法 1.根本原理：根本原理： 利用参照物的交易价格及参照物的某利用参照物的交易价格及参照物的某一根本特征直接与评估对象的同一根本特一根本特征直接与评估对象的同一根本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类征进行比较，而判断评估

8、对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。方法。该方法直观简洁，便于操作。13l2.适用条件：适用条件： 参照物与评估对象之间到达相同或者参照物与评估对象之间到达相同或者根本相同的程度，或者二者的差异主要表根本相同的程度，或者二者的差异主要表达在某一明显的因素上。达在某一明显的因素上。l3.根本计算公式为：根本计算公式为： 评估对象价值评估对象价值=参照物合理成交价格参照物合理成交价格l或：或：l 评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估评估l 对象特征对象特征参照物特征参照物特征14l4.特别注意：特别注意：l本思路事实上认可，参照物和评估对象的本思路事实上认可，参照物

9、和评估对象的价值之间受某一特征或者因素的影响，而价值之间受某一特征或者因素的影响，而且成正比关系。且成正比关系。ll例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是的生产能力是100万件，被估物的生产能力是万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面万元。由上面的公式可算出评估对象价值。的公式可算出评估对象价值。 l解：评估对象价值解：评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象评估对象特征特征参照物特征参照物特征=10*80/100=8万万155.直接比较法的具体种类 直直接接比比较较法法现

10、行市价法现行市价法市价折扣法市价折扣法功能价值类比法功能价值类比法价格指数法价格指数法成新率调整法成新率调整法161现行市价法现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本相同的参照物具有现与评估对象根本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市场价格作为评估对象的评估价值。 172市价折扣法市价折扣法 原理原理以参照物成交价格为根底，考虑到评估以参照物成交价格为根底，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因

11、对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。方法。 数学式表达数学式表达资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格1-价价格折扣率格折扣率18l例例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为与其完全相同的资产正常变现价为10万元，万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？，因此，拟求快速变现资

12、产价值？l 资产评估价值资产评估价值=101-40%=6万元万元19l习题习题1：评估某拟快速变现资产，在评估基：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为的折扣率应为30%，求其快速变现资产价，求其快速变现资产价值？值？l 203功能价值类比法功能价值类比法定义：定义：以参照物的成交价格为根底，考虑参以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方

13、法。功能指的是生产能力，生产能力越大，功能指的是生产能力，生产能力越大，那么价值就越大。那么价值就越大。21分类分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分根据资产的功能与其价值之间的关系可分为为线性线性关系和关系和指数指数关系两种情况：关系两种情况：.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈线性关系线性关系(正比例正比例)的情况，通常被称作的情况，通常被称作生产能力比例法生产能力比例法。数学表达式一般表述为：数学表达式一般表述为：22例例2某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2021年年2月月1日。日。评估人员从市场上收集到一

14、个该类设备近期交易评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场吨，市场成交价格为成交价格为160万元。万元。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元) 23l.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈指数关系指数关系的情况，通的情况，通常被称作常被称作规模经济效益指数法。规模经济效益指数法。l数学表达式一般表述为：数学表达式一般表述为：24例例3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照吨，参照资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨，评估基准日吨，评估基准日参照资产的市场价格为参照资产的市场

15、价格为10万元，该类资万元，该类资产的功能价值指数为产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评由此请确定被评估资产价值。估资产价值。 解：资产评估价值解：资产评估价值=1090120 =8.18(万元万元)25习题习题2：被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为121吨，吨，参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为100吨，评估基吨，评估基准日参照资产的市场价格为准日参照资产的市场价格为20万元，该万元，该类资产的功能价值指数为类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定由此请确定被评估资产价值。被评估资产价值。注意：先写公式后计算注意：先写公式后计算26l4价格指数法物价指数法价格指数法物

16、价指数法定义定义价格指数调整法是以参照物价格为根价格指数调整法是以参照物价格为根底，考虑参照物的成交时间与评估对象的底，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。值的方法。27物价指数的各种表述方法：物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：定基物价指数： 是以基期的物价为是以基期的物价为100，其他期的物价，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。都和它比较而得到的物价指数。 28l.环比物价指数记作环比物价指数记作a1，a2等：等：第二年的定基物价指

17、数与第一年定基物价第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。指数的商。l综合综合)物价指数又叫价格指数物价指数又叫价格指数=a1a2anl 资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格a1a2an29例例 4：某地区某类房地产：某地区某类房地产 2021 年年 4 月至月至 10 月月的价格指数分别为的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5 ， 98.1 以以 2021 年年 1 月为月为 100 其中某宗房地产在其中某宗房地产在 2021 年年 6 月的月的价格为价格为 18000 元元/ 平方米，请对其进行交易日平方米，请对

18、其进行交易日期修正，将其修正到期修正，将其修正到 2021年年 10 月的价格？月的价格？ 解：解： 元元/ 平方米平方米30例例 5： 某地区某类房地产某地区某类房地产 2021 年年 4 月至月至 10 月的价格指数分别为月的价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 均以上均以上个月为个月为 1其中某宗房地产在其中某宗房地产在 2021 年年 6 月的月的价格为价格为 20000/ 平方米，请对其进行交易日期平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到修正，将之修正到 2021 年年 10 月的价格？月的价格？

19、 解：解： 20000 1.05 1.092 1.125 1.181=30468 元元/ 平方米平方米31习题习题3：某地区商品房：某地区商品房 2021 年年 4 月至月至 10 月的价月的价格指数分别为格指数分别为 99， 101 ， 103 ， 105 ， 109 ， 112 ， 118 均以月为均以月为 100 ，其中某宗，其中某宗房地产在房地产在 2021 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方平方米，请对其进行交易日期修正，求其到米，请对其进行交易日期修正，求其到 2021 年年 10 月的价格？月的价格？习题习题4： 北京某商品房北京某商品房 2021 年年 4 月至

20、月至 10 月的月的价格指数分别为价格指数分别为 0.98 ， 0.95 ， 1.02 ， 1.05 ， 1.1 ， 1.25 ， 1.3 均以上个月为均以上个月为 1其中其中某宗房地产在某宗房地产在 2021 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米，请对其进行交易日期修正，求其修正平方米，请对其进行交易日期修正，求其修正到到 2021 年年 10 月的价格？月的价格？32l(5)成新率价风格整法资产评估价值=参照物成交价格*评估对象成新率/参照物成新率资产的成新率=资产的尚可使用年限/资产的已使用年限+资产的尚可使用年限33例例5：待待估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其

21、生生产产时时间间为为1995年年6月月，评评估估基基准准日日为为2003年年1月月。搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待估估设设备备型型号号相相同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，交交易易时时间间为为2002年年12月月，交交易易价价格格为为124000元元，该该机机器设备的生产时间为器设备的生产时间为1994年年12月。月。 经经调调查查了了解解，待待估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为13年年，参参照照资资产产已已使使用用年年限限为为8年年，尚尚可可使使用用年年限限为为15年年，求待评估资产的评估值。求待评估资产的评估值。34解解：1.待待估估资资产产成成

22、新新率率=待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限/待待估估资资产产已已使使用用年年限限+待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限100%=13(7.5+13) =63%2. 参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%3. 待待估估设设备备的的评评估估值值=参参照照物物成成交交价价格格评评估估对对象象成新率成新率/参照物成新率参照物成新率 =124000(63%65%)=120214.62(元元) 35l习题习题5：待估资产为某机器设备，其生产时间：待估资产为某机器设备，其生产时间为为2005年年6月，评估基准日为月，评估基准日为2021年年6月。搜月。搜集到一交易案

23、例，该机器设备和待估设备型号集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为相同，属同一厂家生产，交易时间为2021年年12月，交易价格为月，交易价格为300000元，该机器设备的元，该机器设备的生产时间为生产时间为2001年年12月。月。l 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为15年，参照资产尚可使用年限为年，参照资产尚可使用年限为16年，求待评年，求待评估资产的评估值。估资产的评估值。36例例6某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建平方米，建筑时间为筑时间为1989年，位置在某市闹市

24、区，评估基准日年，位置在某市闹市区，评估基准日为为2003年年5月月1日。日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾发生过房屋交易月曾发生过房屋交易活动，交易价格为活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产根本相同。件等方面与待估资产根本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易市场法进行评估。待估资产与参照

25、资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。被估资产的市场价值。 经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上升了年相比上升了9.3%，那么：，那么： 资产评估值资产评估值)=63394(元元)价格指数法价格指数法37例例7某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息： 1从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备从市场上收集到一个该类

26、设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为的年生产能力为180吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为600万元。万元。 2发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也根本相同。件也根本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在生产能力进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资

27、产的价值。这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值评估值=600300/180=1000(万元万元)功能价值法功能价值法 38例例8某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度根本相同，成交时待估设备型号、性能、新旧程度根本相同，成交时间为间为2002年年6月，成交价格为万元。评估基准日为月，成交价格为万元。评估基准日为2002年年8月。

28、月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的低于正常售价的30%，那么待估资产的评估值为：，那么待估资产的评估值为： 资产评估值资产评估值=365.2(130万元万元市价折扣法市价折扣法39二类比调整法二类比调整法 1.适用条件：适用条件： 1不要求参照物与评估对象必须一样或不要求参照物与评估对象必须一样或根本一样。只要参照

29、物与评估对象在大的方面根根本一样。只要参照物与评估对象在大的方面根本相同或相似。本相同或相似。2对信息资料的数量和质量要求比较高，对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。历和评估技巧。402.类比调整法的原理类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择假设干个类似资产的交易案例作为参照物，可以选择假设干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象

30、与各个参照物成交案例的因通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。被评估资产价值的方法。 该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个主要是功能、交易时间、素不是一个，而是多个主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等，新旧、交易情况等，将每一个因素得到的调整将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数；系数相乘，得到综合的调整系数；或者把各个因或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被素的评估值的影响额确定出来

31、，然后相加，得到被评估资产的价值。评估资产的价值。41l3.类比调整法的特点类比调整法的特点1适用性强，应用广泛。适用性强，应用广泛。2类比调整法是市场法中最根本的评类比调整法是市场法中最根本的评估方法。估方法。 424.类比调整法的具体种类类比调整法的具体种类类类比比调调整整法法市场售价类比法市场售价类比法本钱市价法本钱市价法价值比率法价值比率法431市场售价类比法市场售价类比法资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功功能差异值能差异值+时间差异值时间差异值+交易情交易情况差异值况差异值 或：或： 资产评估值资产评估值 =参照物售价参照物售价功功能差异修正系数能差异修正系数时间差异

32、修正时间差异修正系数系数44参照物的主要差异因素包括：参照物的主要差异因素包括：时间因素时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修交易时间差异修正系数正系数 45区域因素区域因素 区域因素是指资产所在地区或地区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域段条件

33、对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修区域因素修正系数正系数 46功能因素功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩功能因素是指资产实体功能过剩和缺乏对价格的影响。和缺乏对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：用下式表示为： 评估值参照物价格

34、评估值参照物价格功能差异修功能差异修正系数正系数 47交易情况交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：为： 评估值参

35、照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 48个别因素个别因素 个别因素主要包括资产的个别因素主要包括资产的实体特征实体特征和和质量质量。资产的实体特征主要是指资产的外。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系个别因素修正系数数 49l习题习题6：

36、某估计师欲评估某台机器设备的价值，：某估计师欲评估某台机器设备的价值，该机器设备的生产能力为该机器设备的生产能力为200吨吨/年，评估时点年，评估时点位位2021年年10月，月， 搜集的交易案例的成交时点搜集的交易案例的成交时点位位2021年年3月，交易价格为月，交易价格为150万元，生产能万元，生产能力为力为230吨吨/年。又知从年。又知从2021年年1月至月至2021年年12月的物价指数分别为月的物价指数分别为99，97，101，104，98，102，105，107，107，108，107，110以上指数均以以上指数均以2021年年12月为基准，请根月为基准，请根据上述资料求该台机器设备的

37、价值。据上述资料求该台机器设备的价值。50本钱市价法本钱市价法 根本原理根本原理 以评估对象的现行合理本钱为根底，以评估对象的现行合理本钱为根底，利用参照物的本钱市价比率来估算对象的利用参照物的本钱市价比率来估算对象的价值的方法。价值的方法。 计算公式计算公式资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象评估对象现行合理本钱现行合理本钱参照物现行合理本钱参照物现行合理本钱51l习题习题7：某评估师欲评估某台机器设备的价格，：某评估师欲评估某台机器设备的价格，该机器设备的现行合理本钱为该机器设备的现行合理本钱为30万元，估价师万元，估价师搜集到一个交易参照物，该参照物的成交价格搜

38、集到一个交易参照物，该参照物的成交价格为为80万元，其现行合理价格为万元，其现行合理价格为20万，请求该待万，请求该待估机器设备的价格。估机器设备的价格。52 价值比率法市盈率法 根本原理以参照物企业的价值比率如市盈率作为乘数倍数，以此乘数与评估对象的相关的财务指标如收益额相乘估算评估对象价值的方法。 市盈率是上市公司股价与每股收益年的比值。即：市盈率=股价/每股收益年。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。53主要适用对象主要适用对象企业价值评估企业价值评估 计算公式计算

39、公式被评估对象的市价总额被评估对象的市价总额=参照物的市盈率参照物的市盈率* 被评估对象的净利润被评估对象的净利润 资产评估价值资产评估价值=评估对象企业相关财务指标评估对象企业相关财务指标企业价值比率企业价值比率54l例例9：某被估企业的年净利润为：某被估企业的年净利润为200万元，评估万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为时点资产市场上同类企业平均市盈率为50倍，倍，请确定企业的评估价值。请确定企业的评估价值。l解：被评估对象的市价总额解：被评估对象的市价总额=参照物的市参照物的市盈率盈率* 被评估对象的净利润被评估对象的净利润 =50*200万万=10000万万l 55本节综合练习

40、：本节综合练习：1.甲估价师欲评估某台机床08年5月1日的价值，选取的交易案例机床03年9月1日的市场价值为50万，又知03年9月1日的物价指数为100，08年5月1日的物价指数为120，求该机床08年5月1日的市场价值。2.欲评估某机床的价值，该机床年生产能力500万吨，选取的交易案例的机床的年生产能力为400万吨，交易案例的价值为800万元，求待评估机床的价值。563、评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为60万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为20%，请评估其快速变现资产价值。4、评估师欲评估某项资产09年5月1日的价值，该项资产07年1月1日的价值为40

41、0万，这期间的物价指数为150%09年5月1日与07年1月1日比，请根据物价指数法求其09年5月1日的价值。5、某被估企业的年净利润为3000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为40倍，请确定企业的评估价值。57第二节、本钱法第二节、本钱法4一含义及理论依据一含义及理论依据4本钱法含义：本钱法含义：4 也叫重置本钱法，是指首先估测被评估资产也叫重置本钱法，是指首先估测被评估资产的重置本钱，然后估算已存在的各种贬损因的重置本钱，然后估算已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置本钱中予以扣除而得素，并将其从现时重置本钱中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。到被评估资产价值的评估方法。 一

42、、本钱法及其适用的前提条件一、本钱法及其适用的前提条件584理论依据：理论依据：41资产的价值取决于资产的本钱资产的价值取决于资产的本钱4资产的价值是一个变量。随着资产本身的资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。运动和其他因素的变化而变化。4影响资产价格的因素包括：影响资产价格的因素包括：4实体性贬值、实体性贬值、4功能性贬值、功能性贬值、4经济性贬值。经济性贬值。59 前提条件：前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史本钱资料、应当具备可利用的历史本钱资料 3、形成资产价值的消耗是必须的、形成资产价值的消耗是必

43、须的 适用范围：适用范围： 对于一切以资产重置、补充为目的的资产对于一切以资产重置、补充为目的的资产业务均适用，是清产核算中最根本的评估方法。业务均适用，是清产核算中最根本的评估方法。 二根本前提和适用范围二根本前提和适用范围60二、根本方法二、根本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置本钱置本钱被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或61 重置本钱评估方法重置本钱评估方法常见的评估方法常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功

44、能本钱功能本钱线性函数法线性函数法功能本钱指数法功能本钱指数法规模经济效益规模经济效益指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置本钱更新重置本钱成新率法成新率法62 一重置本钱及其估算方法一重置本钱及其估算方法重置本钱的含义：重置本钱的含义： 重置本钱一般可分为复原重置本钱和更新重置本钱。重置本钱一般可分为复原重置本钱和更新重置本钱。复原重置本钱是指运用与原来相同的材料、建筑或制造复原重置本钱是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购

45、建标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置本钱是指采用新型材料、现代建筑或制造更新重置本钱是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。63 更新重置本钱和复原重置本钱的相同方面在于更新重置本钱和复原重置本钱的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用

46、材料、技术、设计、是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是本钱耗工艺制造的资产无论从其使用性能，还是本钱耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置本钱用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置本钱往往会高于更新重置本钱。往往会高于更新重置本钱。 注意：评估时，在同时获得复原重置本钱和更新注意：评估时，在同时获得复原重置本钱和更新重置本钱的情况下，应选择更新重

47、置本钱。重置本钱的情况下，应选择更新重置本钱。64 重置本钱的估算方法重置本钱的估算方法1重置核算法重置核算法是利用本钱核算的根本原理，将重新是利用本钱核算的根本原理，将重新取得资产所需的费用工程逐项进行计取得资产所需的费用工程逐项进行计算并累加来估算重置本钱的一种方法。算并累加来估算重置本钱的一种方法。 65 计算公式计算公式重置本钱直接本钱间接本钱重置本钱直接本钱间接本钱 房屋建造本钱房屋建造本钱构成：构成： 材料本钱材料本钱 人工本钱人工本钱 制造费用制造费用 资金本钱资金本钱 合理利润合理利润按现时价格逐按现时价格逐项加总项加总设备取得本钱设备取得本钱构成：构成： 购置价格购置价格 安

48、装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接本钱构成：间接本钱构成： 取得和建造资取得和建造资产的管理费用、产的管理费用、设计制图等费设计制图等费用用66间接本钱的计算方法间接本钱的计算方法P(了解了解)人工本钱比例法间接本钱=人工本钱总额*本钱分配率本钱分配率=间接本钱额/人工本钱额单位价格法间接本钱=工作量*单位价格/工日或工时间接本钱百分率法间接本钱=直接本钱*间接本钱占直接本钱百分率67例例：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用本本钱钱法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的本本钱钱资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每

49、台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装本本钱钱为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工本本钱钱13000元元、其他费用其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置本本钱钱应应包包括括买买价价含含增增值值税税、运运杂杂费费、安安装装本本钱钱、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金本钱。按重置核算法估算该机器设备的重置本钱为：金本钱。按重置核算法估算该机器设备的重置本钱为：重置本钱重置本钱=购置价格购置价格+运

50、费运费+安装本钱安装本钱 =180000+5000+20000=205000元元68例：被评估资产为一台例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为万元，其中，购置价为资料，该设备账面原值为万元，其中，购置价为8万万元，运杂费万元，安装费中直接本钱万元，间接本元，运杂费万元，安装费中直接本钱万元，间接本钱为万元。根据对同类型设备的调查，现在购置价钱为万元。根据对同类型设备的调查，现在购置价格比格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直，安装

51、费中直接本钱上涨接本钱上涨40%，间接本钱占直接本钱百分率不变。，间接本钱占直接本钱百分率不变。该设备的重置本钱是多少？该设备的重置本钱是多少？691计算直接本钱计算直接本钱购置价购置价=81+20%万元万元运杂费运杂费1+80%万元万元安装费中的直接本钱安装费中的直接本钱1+40%万元万元直接本钱购置价运杂费安装费中的直接本钱直接本钱购置价运杂费安装费中的直接本钱 万元万元2计算间接本钱计算间接本钱间接本钱占直接本钱的百分率间接本钱占直接本钱的百分率 0.282%间接本钱间接本钱13.042%万元万元3计算重置本钱计算重置本钱重置本钱重置本钱=直接本钱直接本钱+间接本钱间接本钱万元万元70习

52、题习题6 .待估资产为一机器设备，评估师拟运用本待估资产为一机器设备，评估师拟运用本钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：该机钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：该机器设备的现行市场价格每台器设备的现行市场价格每台20万元，运杂费万元，运杂费1万元，安装本钱为万元，安装本钱为2万元，其中原材料万元、万元，其中原材料万元、人工本钱万元、其他费用万元，间接本钱为安人工本钱万元、其他费用万元，间接本钱为安装本钱的装本钱的80%，请按重置核算法估算该机器设，请按重置核算法估算该机器设备的重置本钱备的重置本钱71是是在在资资产产历历史史本本钱钱的的根根底底上上，通通过过价价格格指指数数，将其调整为评估基准

53、日时的重置本钱。将其调整为评估基准日时的重置本钱。2物价指数法物价指数法根本原理根本原理资产重置本钱资产历史本钱资产重置本钱资产历史本钱资产评估时物价指数资产评估时物价指数 资产购建时物价指数资产购建时物价指数定基物价指数的计算公式定基物价指数的计算公式72物物价价指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数1a11a2 1a31an其中其中an表示第表示第n年环比价格变动指数年环比价格变动指数73例12：某台机器设备购建于1996年，账面原值为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为92%，评估时该类资产的定基物价指数为

54、120%，求该资产的重置本钱。解：被估资产重置本钱=20 000*120%/92% =26087元74某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。假设定基价格指数万元。假设定基价格指数1994年为，年为，1996年为，年为，1998年为，年为，1999年为。年为。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置本钱年的重置本钱 例题例题375重置本钱计算表重置本钱计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动

55、指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.776习题7：某机床于2004年购置安装，账面原值为20万元。2006年进行一次改造，改造费用为5万元；2021年又进行一次改造，改造费用为3万元。假设定基价格指数2004年为，2006年为，2021年为，2021年为。请计算该机床2021年的重置本钱。77例1：A公司的某被估资产账面价值为300 000元，1995年建成，2

56、000年进行评估，经调查同类资产环比价格变动指数分别为：1996为10.7%，1997为14%，1998为21.2%，1999为4.9%，2000为4.2%，求被估资产的重置本钱？ 解：重置本钱=300 000*1+10.7%1+14%1+21.2%1+4.9%1+4.2%=？ 习题8：某公司的某被估资产账面价值为200 000元，2005年建成，2021年进行评估，经调查同类资产环比价格变动指数分别为：2006为8%，2007为7%，2021为9%，2021为5%，2021为6%，求被估资产的重置本钱？ 78物价指数法的特点与重物价指数法的特点与重置核算法比较置核算法比较l物价指数法估算的重

57、置本钱，仅考虑了价格变动因素，物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置本钱因而确定的是复原重置本钱 ；而重置核算法既考虑了；而重置核算法既考虑了价格因素，与考虑了生产技术进步和劳动生产率的变价格因素，与考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而也可以估算复原重置本钱和更新重置本化因素，因而也可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。钱。l物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上部资产的物价变动水平上 ；而重置核算法建立在现行；而重置核算法建立在现行价格水平与购建本钱核算的根底上。价格水平与购建本

58、钱核算的根底上。l注意：对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数注意：对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置本钱往往会偏高法估算的重置本钱往往会偏高 。793功能价值法功能价值法 参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置本钱重置本钱单位生产能力是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与本钱之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与本钱之间的内在关系，由参照物本钱推算被估资产重置本钱的方法。物本钱推算被估资产重置本钱的方法。 80l资产资产重置的目的在于重置其功能，重置的目的在于重置其功能，l 功能相同，

59、功能相同，购购建本建本钱钱也也应应相同相同 。l资资产产的的本本钱钱与与其其生生产产能能力力成成线线性性关关系系，生生产产能能力力越越大大，本本钱钱越越高高，而而且且是是成成正正比比例例关关系系变变化的。化的。理论假设理论假设81计算公式计算公式被评估资产重置本钱被评估资产重置本钱=被评估资产年产量被评估资产年产量/参照物年产量参照物年产量 *参照物资产重置本钱参照物资产重置本钱例例1：某重置全新一台机器设备的价格为：某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为元，年产量为5000件。现知被评估资件。现知被评估资产年产量为产年产量为4000件，请计算其重置本钱：件，请计算其重置本钱：解

60、：被评估资产重置本钱解：被评估资产重置本钱=4000/5000*50000=40000元元824规模经济效益指数法规模经济效益指数法被被评评估估资资产产的重置本钱的重置本钱参照资产参照资产重置本钱重置本钱被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x835统计分析法统计分析法根本原理根本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置本钱的重置本钱被评估资产被评估资产的重置本钱的重置本钱84计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史本钱历史本钱被评估资产被评估资产的重置本钱的重置本钱某类抽样资产的重置本钱 某类抽样资产的历史重置本钱85各种贬值及其估算方法各种贬值及其估算方法1

61、、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法86二实体性贬值及其估算方法二实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值871观察法或成新率法观察法或成新率法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置本钱重置本钱1成新率成新率通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察

62、被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度88形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物评估主要包括：墙体外表的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体外表的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等892. 使用年限法使用年限法资产的实体性贬值资产的实体性贬值=重置本钱重

63、置本钱-预计残值预计残值 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间10090例18：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名义使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作小时。请计算资产利用率和资产的实际使用年限解：资产利用率=103603608=93.75%实际使用年限=名义已使用年限*资产利用率 =10

64、年91课本例题课本例题5 P28l第二章 习题l四、计算题 3题92例例19：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备1997年年1月月购购进进，2002年年1月月评评估估；该该设设备备的的重重置置本本钱钱为为500000元元，其其残残值值为为2000元元，尚尚可可使使用用5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5小小时时。请请计计算算该设备的实体性贬值。该设备的实体性贬值。93l资产利用率资产利用率=536

65、05/53608=62.5%l实际已使用年限年实际已使用年限年l总使用年限年总使用年限年l资产的实体性贬值资产的实体性贬值=500000-200094l习题习题10：被评估资产为企业中的一台设备，评：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备估人员收集到的有关资料有：该设备2003年年1月购进，月购进，2007年年1月评估；该设备的重置本钱月评估；该设备的重置本钱为为40万元，其残值为万元，其残值为1万元，尚可使用万元，尚可使用10年；年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作应工作10小时，该设备实际每天工作小时，该设备实

66、际每天工作8小时。小时。求该设备的实体性贬值求该设备的实体性贬值95(三三)功能性贬值及其估算方法功能性贬值及其估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资资产产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能相对落后而造成的资产价值损耗。计算公式：计算公式：被被评评估估资资产产功功能能性性贬贬值值额额=被被评评估估资资产产年年超超额额运运营营本钱本钱 1-所得税率所得税率 P/A，r, n961超超额额投投资资本本钱钱：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造本本钱钱比比过过去去降降低低

67、，原原有有设设备备中中就就有有一一局局部部超超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重重置置本本钱钱低低于复原重置本钱。于复原重置本钱。超额投资本钱复原重置本钱更新重置本钱超额投资本钱复原重置本钱更新重置本钱注注意意：如如使使用用复复原原重重置置本本钱钱那那么么应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资本本钱钱引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置本本钱钱，这这种种贬贬值值因因素素那那么么已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重置本钱，也不需再考虑超额投资本钱。重置本钱，也不需再

68、考虑超额投资本钱。972超超额额运运营营本本钱钱：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落后后于于新新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营本钱各年净超额运营本钱超额运营本钱各年净超额运营本钱折现系数折现系数分析设备的分析设备的 超额运营本钱，应考虑以下因素：超额运营本钱，应考虑以下因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低98例例21

69、：某被评估对象是一生产控制装置，其正常：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置名。假定被评估控制装置与参照物在运营本钱的其他工程支出方面大致相与参照物在运营本钱的其他工程支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被元，被评估控制装置尚可使用评估控制装置尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为33%，适用的折现率为适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能根据上述数据资料，估算被评估控制装置

70、的功能性贬值。性贬值。 99解解：1计计算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营本钱：营本钱：(6-3)6000=18000(元元)2估估算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营本本钱净额：钱净额：18000(1-33%)=12060(元元)3将将被被评评估估生生产产控控制制装装置置在在剩剩余余使使用用年年限限内内的的每每年年超超额额运运营营本本钱钱净净额额折折现现累累加加，估估算算其其功功能性贬值额能性贬值额:=12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992元元100习题习题11：某被评估对象是一生产控制装置，其正常：某被

71、评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需8名操作人员。目前同类新式控制装置所需名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为的操作人员定额为4名。假定被评估控制装置与参名。假定被评估控制装置与参照物在运营本钱的其他工程支出方面大致相同，照物在运营本钱的其他工程支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为操作人员平均年工资福利费约为5000元，被评估元，被评估控制装置尚可使用控制装置尚可使用4年，所得税率为年，所得税率为33%，适用的，适用的折现率为折现率为l0%。请根据上述数据资料，估算被评。请根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。估控制装置的功能性贬值。101四经济性

72、贬值的估算四经济性贬值的估算经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置置、收收益益下降等而造成的资产价值的损失。下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：1竟争加剧，社会总需求减少，导致开工缺乏；竟争加剧，社会总需求减少，导致开工缺乏；2材料供给不畅，导致开工缺乏；材料供给不畅，导致开工缺乏；3材料本钱增加，导致企业费用直线上升；材料本钱增加，导致企业费用直线上升；1024通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策策，导致企业运营本钱加大；导致企业运营本钱加大； 5产业政策的变动，缩短使用寿命；产业政策的变动，缩短使

73、用寿命； 一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用根根本本正正常常时时，不不计计算算经经济性贬值。济性贬值。 103估算方法：估算方法：A 经济性贬值资产的年收益损失额经济性贬值资产的年收益损失额1-所得税率所得税率 P/A，r, nB 经济性贬值率经济性贬值率=1预计生产能力预计生产能力 /资资 产产 设设 计计 生生 产产 能能 力力 X100%经经济济性性贬贬值值额额=重重置置本本钱钱-实实体体性性贬贬值值-功功能性贬值能性贬值 经济性贬值率经济性贬值率104例例21：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年生生产产能能力力为为10万万台台，由由于于市市场场竞

74、竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量减减至至年年产产7万万台台(销销售售价价格格及及其其他他条条件件未未变变)。这这种种局局面面在在今今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变变。评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效效益益指指数数为为，请请估估算算该该电电视视机机生产线的经济性贬值率。生产线的经济性贬值率。105例例21：设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率 =1-70000/100000100%=19%106例例22：如如果果该该电电

75、视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为2000元元/台台，经经测测算算每每年年完完成成10万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至1900元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试估算该生产线的经济性贬值。试估算该生产线的经济性贬值。107解：计算过程如下：解：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)1-33%P/A，r，n=16

76、662230(元元) 年金现值系数，查阅表格108习习题题12：某某企企业业必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为3000元元/台台，经经测测算算每每年年完完成成15万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至2800元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利200元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用4年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬率为酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。1091观察法使用年限法成新率= 预 计 尚 可 使 用 年 限 实际已使用年限+尚可使用年

77、限 修复费用法成新率=1-修复费用/重置本钱注意：资产评估的折旧与会计年限的折旧不同。 五成新率及其估算五成新率及其估算110本钱途径评估方法例本钱途径评估方法例23：某生产线额定生产能力为某生产线额定生产能力为1000个个/月月,已使用三年，目前状态良好，观察估已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为计其实体性贬值为15%，在生产技术，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争剧烈，目前只能运但是由于市场竞争剧烈，目前只能运行在行在750个个/月的水平上。假设其更新月的水平上。假设其更新重置本钱为重置本钱为1000000元，这类设备

78、的元，这类设备的生产规模效益指数。估算此生产线运生产规模效益指数。估算此生产线运行于行于750个个/月的经济性贬值和继续使月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。用条件下的公平市场价值。111本钱途径评估方法例本钱途径评估方法例23解析：解析：1更新重置本钱更新重置本钱=1000000元元2实体性贬值实体性贬值=100000015%=150000(元元)3功能性贬值功能性贬值=04经济性贬值率经济性贬值率 =1-750/1000100%=18.5%5经济性贬值经济性贬值 =(1000000-150000)18.5%=154.700(元元)资产评估价值资产评估价值 =1000000-150

79、000-154700=695300(元元) 112习题习题13：某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为1200个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态良良好好，观观察察估估计计其其实实体体性性贬贬值值为为18%，在在生生产产技技术术方方面面，此此生生产产线线为为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争剧剧烈烈，目目前前只只能能运运行行在在1000个个/月月的的水水平平上上。假假设设其其更更新新重重置置本本钱钱为为1000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数。估估算算此此生生产产线线运运行行于于1000个个/月月的的经经济性贬

80、值和继续使用条件下的公平市场价值。济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。113三、本钱法的优缺点及程序三、本钱法的优缺点及程序一程序：一程序：确定被评估资产，并估算重置本钱确定被评估资产，并估算重置本钱确定被评估资产的使用年限确定被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值计算确定被评估资产的价值114搜集历史资料，确定本钱构成搜集历史资料，确定本钱构成操作程序操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置本钱确定被评估资产的重置本钱115

81、二优缺点二优缺点1.优点优点比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更公平合理。比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更公平合理。适用于单项资产和特定用途资产的评估。适用于单项资产和特定用途资产的评估。在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。可广泛地应用。2.缺点缺点工作量较大工作量较大以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性设的可行性经济性贬值不易全面准确计算。经济性贬值不易全面准确计算。116第三节第三节 收益法收益法一、收益法及其适用的前提条件一、收益法及其适

82、用的前提条件一含义：通过估算被评估资产未来预期收一含义：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种评估方法。种评估方法。收益法是基于收益法是基于“现值规律，即任何资产的价现值规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和值等于其预期未来收益的现值之和117二根本前提二根本前提1被评估资产未来预期收益可预测并可以被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。用货币衡量。2资产拥有者获得预期收益所承担的风险资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。也可预测并可以用货币衡量。3被评估资产预期获利年限可以预测。被

83、评估资产预期获利年限可以预测。1181.复利现值复利现值终值终值F，在复利计息的前提下，年利率，在复利计息的前提下，年利率r，n年的复年的复利现值利现值p。 F1=P+Pr=P1+r-P=F1/1+rF2 =P1+r2- P=F2/1+r2Fn=P1+rn- P=Fn/1+rn =Fn1+r-n把把1+r-n称为复利现值系数，用符号称为复利现值系数，用符号PF，r，n表示。例如，表示。例如， PF，5%，5表示折现率为表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。年期的复利现值系数。 1192.普通年金现值普通年金现值 利用复利现值的计算公式，将每期末存入的利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金

84、年金A折算到折算到0这一时点即第一年年初，然这一时点即第一年年初，然后再相加，求出后再相加，求出P。120二、根本方法二、根本方法 n评估值评估值p Ri/(1+r)i i=1 预期收益额折现率收益年期121l一资产未来收益期有限的情况一资产未来收益期有限的情况l未来收益每期非等额的情况未来收益每期非等额的情况122l例2：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下：收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9那么评估值万元123

85、习题习题12l某企业尚能继续经营5年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出5年内各年预期收益的数据分别为200万、230万、250万、240万、220万，假设折现率为5%，请计算该企业的评估值。1242、未来各年收益额相等且有限期、未来各年收益额相等且有限期125l例例24： 假设某企业还可经营假设某企业还可经营50年，现拟转让，聘请年，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为益为1200万元，折现率为万元，折现率为5%。请估算该企业的价。请估算该企业的价值。值。l解：解：l=1200/5%1-1/1+5%50126

86、例例25： 某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年年内每年预期收益值为内每年预期收益值为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。，请估算该企业的评估值。解：解：P=900/8%1-1/1+8%6万元万元注：查表可得注：查表可得127l习题习题13： 假设某企业还可经营假设某企业还可经营45年，现拟转年，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为每年的预期收益为1500万元，折现率为万元，折现率为6%。请估算该企业的

87、价值。请估算该企业的价值。128评估值评估值A/r二未来收益无期限的情况二未来收益无期限的情况、未来各年收益额相等且无限期、未来各年收益额相等且无限期年金各年相等的收益额本金化率129例例26： 假设某企业将持续经营下去，现拟转假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为业每年的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。请估算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000万元万元1302、未来收益额在前假设干年有变化，在、未来收益额在前假设干年有变化，在假设干年后保持不变假设

88、干年后保持不变 -无限期无限期131例例27：某收益性资产预计未来五年收益额分：某收益性资产预计未来五年收益额分别是别是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为为14万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在持续经营条件下的分别确定该收益性资产在持续经营条件下的评估值。评估值。132解：解：1永续经营条件下的评估过程：永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。现现 值值 总总 额额 =12/ 1

89、+10% +15/ 1+10% 2+13/1+10%3+11/1+10%4+14/1+10%5万元万元其其次次，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，即即：14/10%=140万元万元其现值为其现值为140/1+10%5最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值万元万元课本5年整付现值系数133l课本例题8 134习题习题13：某收益性资产预计未来五年收益额分别：某收益性资产预计未来五年收益额分别是是10万元、万元、12万元、万元、14万元、万元、11万元和万元和14万万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为元。假定从第六年开始，以后各

90、年收益均为15万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别。分别确定该收益性资产在持续经营条件下的评估值。确定该收益性资产在持续经营条件下的评估值。135l3.年资产净现金流等额递增l4.年资产净现金流等比例递增l5.预期资产将在评估基准日后第j年末以价格V出售时。136习题习题14： 某宗房地产预计未来第一年的净收益某宗房地产预计未来第一年的净收益为为 18 万元，此后每年的净收益会在上一年的万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上增加根底上增加 3 万元，收益年限为万元，收益年限为50年，该类年，该类房地产资本化率为房地产资本化率为 10% ，求该宗房地产的收，

91、求该宗房地产的收益价格。益价格。习题习题15:某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的根万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上增长底上增长 2% ，收益年限可视为无限年，该类，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率房地产的资本化率 9% 该宗房地产的收益价格该宗房地产的收益价格？137三、收益法中各项指标确实定三、收益法中各项指标确实定1、预期收益额、预期收益额2、折现率或资本化率、折现率或资本化率3、收益期限、收益期限1381根本含义根本含义是指由被评估资产在使用过程中得到的归其产是指由被评估资产在使用过程中得到的归

92、其产权主体的所得额。权主体的所得额。2主要特点主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不 是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资 产的实际收益；产的实际收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。收益额是资产超出自身价值的溢余额。 1、预期收益额、预期收益额1391折现率的根本含义折现率的根本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。2、折现率

93、、折现率1402折现率的形式折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值折现率：未来有限期收益折算成现值 的比例的比例本金化率：未来无限期收益折算成现本金化率：未来无限期收益折算成现 值的比例值的比例1413折现率的估算方法折现率的估算方法1 、市场提取法、市场提取法 P=A/ r 可比可比实实例例年年净净收益收益（万元）（万元）价格（万元）价格（万元） 报报酬率酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8那么报酬率那么报酬率=？1422资本资产定价模型法l资产期望回报率l=无风险利率+资产市场风险补偿Xl=无

94、风险利率+ 资产平均回报率-无风险利率X1433加权平均资本本钱法 l加权资本本钱 折现率 =权益本钱X权益比+负债本钱 X负债比 l考虑到利息税： l加权资本本钱 折现率 =权益本钱X权益比+税前负债本钱X(1-所得税边际税率) X负债比 l例91443、收益期限、收益期限1根本含义根本含义 是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。1452收益期估测方法收益期估测方法以法律、法规的规定时间为根底进行估测以法律、法规的规定时间为根底进行估测以合同规定的时间为根底估测以合同规定的时间为根底估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测146四、收益法的优缺点四、收益法的

95、优缺点1.优点：比较真实和准确地反映资产本金化的价格。评估价格易为买卖双方所接受从资产经营的目的出发，更加符合资产评估的本质要求。2.缺点预期收益预测的难度较大。适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估。147第四节第四节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择一、评估方法之间相互关联一、评估方法之间相互关联1.资产评估方法之间的联系：整体上相互关联资产评估方法之间的联系：整体上相互关联2. 市场法与本钱法之间的区别市场法与本钱法之间的区别本钱法按照现行市场价格确定重新购置该项资产的价值，本钱法按照现行市场价格确定重新购置该项资产的价值，市场法按市

96、场上该项资产的交易价格确定。市场法按市场上该项资产的交易价格确定。市场法的价格是资产的独立价格，本钱法的价格不仅包市场法的价格是资产的独立价格，本钱法的价格不仅包括资产的价格，而且包括资产的运杂费等括资产的价格，而且包括资产的运杂费等市场法的运用与原始本钱没有关系，而本钱法有关系。市场法的运用与原始本钱没有关系，而本钱法有关系。本钱法按全新资产的购建本钱和扣除被评估资产的各项本钱法按全新资产的购建本钱和扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值，市场法按照参照物价格，并考损耗后确定评估价值，市场法按照参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。确定评估值。 148二、资产评估方法的比选二、资产评估方法的比选&资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应&资产评估方法必须与评估对象相适应&评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约149