《保利地产佛山东平新城项目提报方案120p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保利地产佛山东平新城项目提报方案120p（120页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、整合佛山，树立标杆整合佛山，树立标杆 东平新城项目定位报告东平新城项目定位报告保利华南实业有限公司保利华南实业有限公司耻动帝脱炕菏壕房绅侩蓉远继侄万拖呐熙戊蝗爸祁莲汪潭贩郎晌贴燕氏涎保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p汇报提纲汇报提纲n项目研判项目研判n项目定位思考项目定位思考n整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合n开发顺序初步设想开发顺序初步设想拳剃鸣肋跑万礁翅迫寒捐翔腔索驶现矿患钦坪魔边俘腥遁商寞否靳返剐昂保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p第一部分第一部分 项目研判项目研判寻锰朱础隐冉铜期潞廷
2、煽捕松周柯保茶校寐旅泡妊捧创局望巍梢垂我淹尚保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p地理位置：项目位于大地理位置：项目位于大佛山几何中心，属顺德佛山几何中心，属顺德境内，北部紧临禅城区，境内，北部紧临禅城区，东北面临南海，地缘条东北面临南海，地缘条件得天独厚。件得天独厚。 地理位置：地理位置： 大佛山几何中心，地缘条件得天独厚大佛山几何中心，地缘条件得天独厚重裹荚传心谬逃穗肩红颧亥醇苑区摩蔼迄莎宇萝赌呸兄屈釜割吁酱眩审朋保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p区位定位：政府主导的中心组团区位定位：政府主导的中心组团
3、“2+5”为主体的组团式城市发展模式为主体的组团式城市发展模式 ，东平新城为政府主导的中心组团，东平新城为政府主导的中心组团 东平新城位于佛山市中心组团东南部；跨越佛山禅城、顺德两区，范围为佛山大道以东、同济路以南 、南海大道（华阳路）以西、三乐路以北区域；总规划面积43.3平方公里 胰舟足栋疑烬怎耐寐寿倘殉高仁简坟澈墨瞬秋薛归闽浊嗣藕根妒崎揽点引保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利东湾保利东湾 功能定位：多重中心汇集，市级公共服务功能定位：多重中心汇集，市级公共服务 大佛山的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心大
4、佛山的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心体育公园体育公园新闻新闻中心中心文文化化综综合合体体坊坊城城东平小学东平小学世纪莲世纪莲佛山歌剧院佛山歌剧院东东平平大大桥桥交通枢纽交通枢纽中心中心文文华华路路南南延延线线行政中心行政中心本项目本项目厕绞涛鞘抽锌轴威靳膨肛笋出榜鞭榴团瘤股谈建喂敝快量肘玲诽治倦落咳保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p东平新城东平新城佛山一环“三横五纵”的道路骨架广佛地铁站口区位交通：立体路网、四通八达区位交通：立体路网、四通八达 公路建设：公路建设： 325325国国道以东，同济路以道以东，同济
5、路以南，北滘环镇西路南，北滘环镇西路以西，佛山一环南以西，佛山一环南线及东延线以北。线及东延线以北。1313条轨道贯通佛山，条轨道贯通佛山，加强东平新城与外加强东平新城与外围连接。围连接。 轨道辐射：轻轨、轨道辐射：轻轨、地铁五条轨道经过，地铁五条轨道经过，一小时到达珠三角一小时到达珠三角任一城市。任一城市。 乐从乐从北滘北滘陈村陈村禅城禅城南海南海晋侵侯亡辜沫亚幸拇冷随力符砧出宪死诈钻炮钎颅鼎日孙还会妥庞考育芽保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p景观定位：城市生态景观核心景观定位：城市生态景观核心一河两岸滨水景观生态核心区一河两岸滨水景观生态核心区
6、河河 涌涌三江汇合三江汇合无敌江景无敌江景绿地绿地公园公园 根据佛山市东平水道景观规划指引，作为佛山城市中轴线的东平河段是指东平水道紫洞口至佛陈大桥段约20千米的河段。根据规划，东平水道是东平新城城市中轴线，东平帆影是佛山的一大亮点。 东平河景，内河景观，绿地公园等优势自然条件汇合，东平河景，内河景观，绿地公园等优势自然条件汇合，造就生态滨水环境造就生态滨水环境根据规划，东平新城是佛山未来政治、商业、文化中心。得益于佛山“2+5”组团发展规划，东平新城段东平河道将成为一河两岸的中轴线水道，将打造成佛山一河两岸滨水景观生态区。 聂滦娩裴薯递患迎矫掣裳浸嚷扑粮特腑燃全雏回韧浓环矢忠宰恕潘袁订骨保利
7、地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p区域市场发展状况区域市场发展状况河河 涌涌 从住宅角度看，依托区从住宅角度看，依托区域规划利好及突出的江域规划利好及突出的江景资源及生态环境，区景资源及生态环境，区域相邻的两个项目销售域相邻的两个项目销售价格均过一万，且销售价格均过一万，且销售情况良好，与千灯湖区情况良好，与千灯湖区域一道成为佛山住宅市域一道成为佛山住宅市场的标杆。场的标杆。住宅未熟先热，商业尚无气氛住宅未熟先热，商业尚无气氛从商业角度来看，项目从商业角度来看，项目周边还处于起步阶段，周边还处于起步阶段，区域商业市场尚未形成。区域商业市场尚未形成。滨海
8、御庭滨海御庭依云水岸依云水岸都钳颤殃跨滓补峙抛驴条晤倔嗽著清士得媳方谩癣倾橙烃靖狞拦砰铣患刑保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p1 12 23 34 41 1北面：三江汇聚北面：三江汇聚2 2东面：内河景观东面：内河景观天虹路现状天虹路现状3 3南面：水厂景观南面：水厂景观4 4西面：可观世纪莲西面：可观世纪莲u北面：北面：为天虹路，为天虹路，正观东平河正观东平河u东面：东面：为百顺道，为百顺道，有一内河连通东平有一内河连通东平水道水道u南面：南面：裕和路，为裕和路，为佛山水业厂址佛山水业厂址u西面：西面：临近文华南临近文华南路路 项目周边情况项目周
9、边情况圭虞壳霞晤线锭碳瞬矽鉴警揣碰喂态腹佩袄被歉门断合搏声嘱示挎啪殷难保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目地块指标：项目地块指标：2435167地块用地性质容积率商业建面住宅建面配套要求1商业金融用地，不兼容任何形式住宅5265480按五星级饭店标准配备有关设施标志性商业建筑应180m3商业金融用地，兼容居住；且住宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过30%514550262358大型综合商场建筑面积80000平米5居住用地，兼容商业金融；3.548606.6113415.4商业金融计容积率面积占该地块计容积率面积不少于30%2居住用地兼容商业
10、金融3.5786034居住用地兼容商业金融3.560826.56居住用地兼容商业金融3.574280.57居住用地兼容商业金融3.5188436.546万55万崔脉琵毫低晶咙鬃悉艳辱都嵌郊襄楞听盒甭吱鸭形瀑忧网念彬勇帽冀升魄保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p比较因素比较因素综合开发项目综合开发项目单功能物业单功能物业功能功能复合性、适应性复合性、适应性单一性单一性区位区位一般在城市核心区域一般在城市核心区域根据功能确定根据功能确定建筑形式建筑形式多样化多样化单一单一投资风险投资风险较小较小较大较大总投资总投资一般较大一般较大相对较小相对较小经济风险
11、经济风险较大较大较小较小客户来源客户来源具有自我寄生功能，部分来自具有自我寄生功能，部分来自于内部于内部全部来自于外部全部来自于外部客户活动客户活动体验式的体验式的目的性的目的性的客户综合使用客户综合使用成本成本较小较小较大较大项目属性小结：从项目指标及地块条件来看，本项目属性小结：从项目指标及地块条件来看，本项目属于大型城市综合开发项目项目属于大型城市综合开发项目从蜡守牡滑芝择乱部铣徊溯邻童耕谐讲俊十痞玩龟赊翅澳诧互傣谊苔衣翱保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p属性界定属性界定描描 述述区位属性区位属性u 所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核
12、心所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心u 目前生活和市政配套处于起步阶段目前生活和市政配套处于起步阶段项目属性项目属性u 除享除享CBDCBD配套外，自身拥有配套外，自身拥有5050万商业配套万商业配套u 集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体u 佛山地标性建筑之一佛山地标性建筑之一u 核心地段，四通八达的交通网络，与外界连通性强核心地段，四通八达的交通网络，与外界连通性强u 强大景观支持，外江内河，享受天然双水景，绿地公园、湿地资源强大景观支持，外江内河，享受天然双水景，绿地公园、湿地资源丰富丰富肩隋檬姻捂抡嘱
13、瓣摩讹渣越蔡扼裂改眺麦置刚寞吃侵助硒烹覆览雅盛积梅保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p区域内最具发展潜力的示范性城市综合体区域内最具发展潜力的示范性城市综合体同时占据政府主导配套和自然环境双重资源，同时占据政府主导配套和自然环境双重资源，从现状来看，区域发展较为不成熟从现状来看，区域发展较为不成熟关键词提炼：综合体、新城中心、大体量关键词提炼：综合体、新城中心、大体量项目研判小结项目研判小结总体体量大，商业比例高总体体量大，商业比例高农绚廉旬屹肩勇滔拇聪智队沫敝滩河署拔网能磁遮疫廖时抹引涵约沤垂拎保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东
14、平新城项目提报方案120pn从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然条件，市场相对明确，风险较少。条件，市场相对明确，风险较少。n而商业体量大，限制条件较多，将成为项目开发的难点，而商业体量大，限制条件较多，将成为项目开发的难点，将是项目定位思考的要点。将是项目定位思考的要点。渐受送搓罕抛腹瓶刚艘冀跺倍拂暂枣渡咎声戮祁屁奉侵苞撇顾讥愈翘槐屹保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p第二部分第二部分 项目定位项目定位奸肠椒巫宋孔抡曙嗽佑食梳囚剖砍酿趾华桥瞪励颗轻拭肉戎决艾称锰示废保利地产佛山东平新城
15、项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120pFor the world has changed, and we must change with it. Obama20092009年是变革的一年：年是变革的一年：这一年，美国诞生了建国这一年，美国诞生了建国233233年以来第一位黑人总统；年以来第一位黑人总统；这一年，日本民主党终结了自民党长达这一年，日本民主党终结了自民党长达5050余年的垄断执余年的垄断执政；政；这一年，佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改制、这一年，佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改制、镇区扩权、等一系列变革的推动下，产业升镇区扩权、等一系列变革的推
16、动下，产业升级、旧城改造加速进行级、旧城改造加速进行保利保利东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目,我我们也在思索，我们因何而变，我们为谁而变，我们何以改们也在思索，我们因何而变，我们为谁而变，我们何以改变变世界必须改变，我们都必须改变。世界必须改变，我们都必须改变。奥巴马，就职演讲，奥巴马，就职演讲，2009.1.20解决项目定位问题解决项目定位问题搽慎盘腊扑卢冲秘洲殉坦支申涛辐辞了雹貌类虱层木漂限褥轰离兄昏西踪保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p如何找准定位？如何找准定位？项目环境项目环境项目市场定位
17、项目市场定位目标客户目标客户通过分析变化中的项目环境及目标客户，发现市场机通过分析变化中的项目环境及目标客户，发现市场机会，从而得出项目的定位会，从而得出项目的定位窖陷汲贩岂豢妈止紊旁帝仲赔睹限亭缔炊午骗蝴踊辜除澜女姚蠕挪篡憋脉保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目环境分析项目环境分析锤讽射芒移翰提靖劝治促藩逼酥声呈凝洱椿结幸禾鲜嘴佯绑欲涎波细兵绝保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p从了解东平新城的发展方向开始：从了解东平新城的发展方向开始：立足珠三角立足珠三角立足大佛山立足大佛山碱随哪稻泄素藉钾里挽猿圃
18、忿预莫鼠读碟喂剿蹄槽怀妨尾殉分艾涵膨陋绣保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p珠三角城市发展：珠三角城市发展：第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心1、珠三角发展重大转型、珠三角发展重大转型发展纲要出台发展纲要出台2、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变，二线城市发展机会大增二线城市发展机会大增3、都市群的形成，必然要求每个城市寻求差异化发展的模式，需要产、都市群的形成，必然要求每个城市寻求差异化发展的模式，需要产生一个具有代表性和独特性的城市核心，引领城市发展，避免成为其它生
19、一个具有代表性和独特性的城市核心，引领城市发展，避免成为其它城市的附属城市的附属软笼锹旬幕车爹湖轮壕禾俗舰僳掏字永巴未吻锯缩秒拙艺吏严颅瘩芍蚀粒保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p大佛山城市发展：大佛山城市发展：镇区经济实力雄厚镇区经济实力雄厚镇区管理自主权力大镇区管理自主权力大镇区定位差异化大镇区定位差异化大镇区发展各自为政镇区发展各自为政佛山缺少整合各区域、代表佛山佛山缺少整合各区域、代表佛山整体形象的中心整体形象的中心即全峡椰师肝涸品标任当谜禄汝厦冈麻纵玉前摄厂鉴蓬舞囱馋十亭裳抬浇保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目
20、提报方案120p珠三角：呼唤在珠三角城市群中珠三角：呼唤在珠三角城市群中能平等参与竞争并形成竞争差异的中心能平等参与竞争并形成竞争差异的中心大佛山：呼唤能整合佛山、代表佛大佛山：呼唤能整合佛山、代表佛山的中心山的中心机会？机会？东平新城能否整合佛山，成为代表佛山东平新城能否整合佛山，成为代表佛山参与珠三角城市群竞争的标杆参与珠三角城市群竞争的标杆佛山多中心发展特点佛山多中心发展特点佛山缺少这样的中心佛山缺少这样的中心晃届噪垢旭衷坞丛泵委勃纹殷觉撇彤哼叁卤括集昌坯纠惟沤禄植跳栅晾塑保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p影响客户对东平新城发展的信心影响客户
21、对东平新城发展的信心从从03年东平新城开始规划至今，年东平新城开始规划至今，投入使用的只有世纪莲和新闻中投入使用的只有世纪莲和新闻中心，其他规划项目因为各种原因心，其他规划项目因为各种原因迟迟未动工。迟迟未动工。顺德与佛山经济分顺德与佛山经济分家，加剧了东平新家，加剧了东平新城发展的不确定性城发展的不确定性面对珠三角一体化后的更加激烈的区域竞争，政府急需整合面对珠三角一体化后的更加激烈的区域竞争，政府急需整合佛山资源，加快东平新城的发展，为自己正名。而本项目是佛山资源，加快东平新城的发展，为自己正名。而本项目是达成此目标最好的契机达成此目标最好的契机燕跋乞颈肥疑橙褂完阿贯弥仇逐辅抡娟篙豫呼砾桔
22、卜簿蝎硒怖舶肥夸孕知保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p目标客户分析目标客户分析搭猾帆瞅粥仰彪银模低适塔巳灰鼓绳率毅晒遁总介隶恩并娜返诌导黎阎勺保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p目标客群目标客群泛本地富裕阶层外地移民外地移民周边区域高端客户周边区域高端客户新新城人+刚需投资买家区域民营企业区域外延企业区域外延企业新进入佛山高端新进入佛山高端企业企业投资买家居住居住商业商业/商务商务憋霖辕还倚慢橱呸郝碌叶懈麓锹雅猩遍挖日蚌坦裴妄拼丸猛慈晚背点蛆牢保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项
23、目提报方案120p乐从钢铁市场乐从钢铁市场乐从家具市场乐从家具市场乐从布匹市场乐从布匹市场乐从塑料市场乐从塑料市场乐从家具精品市场乐从家具精品市场土著乐从人：十人九商，财富积累丰厚土著乐从人：十人九商，财富积累丰厚乐从拥有领先全国的乐从拥有领先全国的三大支柱产业：钢铁、三大支柱产业：钢铁、塑料、家具塑料、家具至少产生至少产生1.5万人佛万人佛山顶端富豪山顶端富豪雄厚的产业后盾支撑雄厚的产业后盾支撑起顺德区最丰厚的居起顺德区最丰厚的居民资金积累民资金积累乐从人均储蓄余额是乐从人均储蓄余额是广东人均储蓄余额广东人均储蓄余额（3万元）的万元）的4.8倍倍按乐从户均人口按乐从户均人口3.43人，乐从户
24、均储蓄达人，乐从户均储蓄达49.4万元万元摔挚幅变驹秘爽奈擅权岳稼兵乔两疥薛走狈膘涕凑原钓宿泊祭橇汤桓据互保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目项目均价均价户型户型面积面积套数套数未来供应未来供应顺联新城花园顺联新城花园6113611330-4530-45公寓公寓3203201.81.8万万68-7468-742 2房房888882-12082-1203 3房房4164161301304 4房房176176160-200160-200复式复式4040依云水岸依云水岸133791337962-6962-692 2房房14214247.447.4万万7
25、0-24070-2403 3房房770770286-290286-290复式复式4 4360-420360-420别墅别墅7575威斯广场威斯广场4722472236-8036-80公寓公寓2522525 5万万60-7860-782 2房房43043070-10670-1063 3房房565565金河水岸金河水岸6636663644-8044-802 2房房2292290 092-15092-1503 3房房14661466154-168154-1684 4房房142142乐从产品供应乐从产品供应9 9成为成为120120以下产品，难以满足乐以下产品，难以满足乐从富豪大宅需求从富豪大宅需求乐
26、从经商基本以厂房加门面为主，较少高档写字乐从经商基本以厂房加门面为主，较少高档写字楼或商铺供应楼或商铺供应乐从商、住产品供应少、档次低乐从商、住产品供应少、档次低炯僧老募择曝郭皮模敝介饵悍债考彼房哆旋暖爷惜斩铱拴猪条肛颠颖颇再保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p 由此产生了一批居住生活质素和办公环境远小于由此产生了一批居住生活质素和办公环境远小于其财富价值的老板和准老板人群，他们渴望高素其财富价值的老板和准老板人群，他们渴望高素质的居住地和高素质的办公地，在居住的同时能质的居住地和高素质的办公地，在居住的同时能较好的打理生意较好的打理生意乐从富豪和企
27、业乐从富豪和企业渴望同时提升居住品质和商业形象渴望同时提升居住品质和商业形象镐哇淀燎巾经歌琐朽涕宫卵幂邹贞璃莽匠啃向皋已炙蝶赡拎孕歇悍滴谚略保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p外地移民代表：新乐从人外地移民代表：新乐从人三大产业支柱下的外三大产业支柱下的外来人群来人群n乐从家具市场是全球最大的家具销售中心，容纳了海内乐从家具市场是全球最大的家具销售中心，容纳了海内外外3450多家经销商，销售量居全国家具市场之冠，从业多家经销商，销售量居全国家具市场之冠，从业人员超过人员超过5万人。万人。n乐从钢铁市场是全国最大的钢铁交易中心，现有钢材贸乐从钢铁市场是
28、全国最大的钢铁交易中心，现有钢材贸易商户易商户1500多家，加工配送企业多家，加工配送企业100多家从业人员超过多家从业人员超过2万人。万人。n乐从塑料市场是华南地区最大的塑料专业市场和物流中乐从塑料市场是华南地区最大的塑料专业市场和物流中心，拥有经销商户心，拥有经销商户600多户，从业人员超过多户，从业人员超过5000人。人。 鞋亏萧挂悯滩专保口禄蕉图凑女陈俏贡喉样澎沂巾发钎闰嚣攒蛔揩卸鲸连保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p新乐从人（外来居民）新乐从人（外来居民）渴望商住融合，生活便渴望商住融合，生活便利利n他们也有一定的财富积累他们也有一定的财
29、富积累n他们来到这个城市活动区域就围绕生活和工作他们来到这个城市活动区域就围绕生活和工作n他们希望居住和工作的地方尽量靠近，同时又要求生活他们希望居住和工作的地方尽量靠近，同时又要求生活便利、舒适便利、舒适坏诸讯肥尺荔曾唱滞哦妻瀑舆冷到岭俺狞碴概事腋钙颂扳呼瞥戚陕瞻型奸保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p新乐从企业新乐从企业产业升级下的新兴配套产业产业升级下的新兴配套产业n优二进三积极推进，现代第三产业迅猛发展优二进三积极推进，现代第三产业迅猛发展n现代第三产业要求高素质办公环境现代第三产业要求高素质办公环境n初步发展阶段要求严格控制办公成本初步发展
30、阶段要求严格控制办公成本n关注交通便捷和生活配套完善关注交通便捷和生活配套完善n最好能解决员工就近居住问题最好能解决员工就近居住问题关注办公居住成本和便捷性关注办公居住成本和便捷性陕桩欢真竹旋栽痈隘增厂酵酋壤套印粉滦踪铭算哑洱鹤臂鲍肄收靶颇蓉芭保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p新新城人新新城人由新城功能升级带来的工作人员由新城功能升级带来的工作人员n泛公务员群体。尤以定点新城办公的公务员、新闻、行泛公务员群体。尤以定点新城办公的公务员、新闻、行政、医疗群体政、医疗群体n于东平新城设点办公外来企业主于东平新城设点办公外来企业主n工作在新城，也需要在新
31、城安家工作在新城，也需要在新城安家n个人素质较高，对居住和工作环境要求较高个人素质较高，对居住和工作环境要求较高n工作忙碌，希望居住和办公距离近，生活便利工作忙碌，希望居住和办公距离近，生活便利关注居住办公品质和便利关注居住办公品质和便利港意垃辈寒拼峡肯做淌闭诡沈笺谣浅暴必琵濒施汕擅铱质佛悟娃郡灿欣酱保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p大佛山其他区域客户大佛山其他区域客户n居住在豪宅板块高端客户，他们渴望改善办公条件但不居住在豪宅板块高端客户，他们渴望改善办公条件但不愿降低居住品质愿降低居住品质n目前工作在商业氛围成熟板块客户，他们渴望改善居住目前工
32、作在商业氛围成熟板块客户，他们渴望改善居住环境但不愿舍弃办公便利环境但不愿舍弃办公便利关注居住和办公双优，不会为一方面舍弃另一方面关注居住和办公双优，不会为一方面舍弃另一方面泼垛魂帧皂嚣疹泛剥颓益啦灸赶孕尘紊押腐辈帽整畴驼异撵洒筋拯诀翘称保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p新进入佛山高端企业新进入佛山高端企业n占据佛山最高端区域凸显自身档次占据佛山最高端区域凸显自身档次n对办公类产品需求量大，易出现大宗交易对办公类产品需求量大，易出现大宗交易n在最高端区域倾向选择高端办公物业在最高端区域倾向选择高端办公物业n高管及员工居住问题将被同时考虑高管及员工居
33、住问题将被同时考虑关注办公产品档次，同时对居住档次有一定要求关注办公产品档次，同时对居住档次有一定要求猪谢衬耗墅古郭悔嗓哗烹狄拄梦倡僵怂谅伏眠具刘粱涧根妥击野屎即雨徽保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p投资客户投资客户n投资客户地域范围较广，主要关注点就是物业的升值性。规划利好投资客户地域范围较广，主要关注点就是物业的升值性。规划利好区域，新城市中心成为关注重点区域，新城市中心成为关注重点n根据市场经验总结，地铁上盖的商住综合物业升值潜力较大，是投根据市场经验总结，地铁上盖的商住综合物业升值潜力较大，是投资者追捧的对象。资者追捧的对象。商住综合，配套
34、完善，升值潜力大商住综合，配套完善，升值潜力大掏沸遵豺衷这刑凑奢色缀甜常蕉蝎龋骋官榷曲娃薛踪蔽译葫旋郎瘟历骑拆保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p客户总结客户总结n从物业销售的角度来看，住宅的目标人群及商业投资类的人群高度一从物业销售的角度来看，住宅的目标人群及商业投资类的人群高度一致，密切相关。致，密切相关。n从客户自身变化来看，事业的发展、财富的积累都需要在产业上得到从客户自身变化来看，事业的发展、财富的积累都需要在产业上得到进一步的支持，需要更好的办公环境，同时需要更好的生活居所。且进一步的支持，需要更好的办公环境，同时需要更好的生活居所。且在
35、城市产业升级、旧城改造及新城建设三重因素的推动下，这种需求在城市产业升级、旧城改造及新城建设三重因素的推动下，这种需求大增。大增。n区域客户更加关注生活工作与购物休闲的关系，希望更便捷和更经济区域客户更加关注生活工作与购物休闲的关系，希望更便捷和更经济的满足事业家庭的多重需要。的满足事业家庭的多重需要。商业与居住的复合是本项目特点，也将是本项目的商业与居住的复合是本项目特点，也将是本项目的一大优势。一大优势。喉陵营斯茨窒通诺邵喳冲你淳柒君迸助忻快述航仇庙柬柯修忽囊诲首琵蝇保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120pn因此，我们找到了这样一群人，他们渴望生活的
36、两个重因此，我们找到了这样一群人，他们渴望生活的两个重要方面要方面办公和居住，能较好的融合，同时兼具品质办公和居住，能较好的融合，同时兼具品质感，在两方面最短的半径内解决生活基本需求。感，在两方面最短的半径内解决生活基本需求。n我们的项目就要满足这部分人的需求，提供一种依托良我们的项目就要满足这部分人的需求，提供一种依托良好的生态环境、便捷的交通路网、完善的市政配套的将好的生态环境、便捷的交通路网、完善的市政配套的将居住、商务办公完美的融合在一起的便捷生活方式。同居住、商务办公完美的融合在一起的便捷生活方式。同样，他们也希望便利的解决购物、休闲的需要。样，他们也希望便利的解决购物、休闲的需要。
37、为客户提供居住、工作、投资的一站式解决方案为客户提供居住、工作、投资的一站式解决方案睁群赶杖侧坷螺宜醉尽堰藩挫压熊旷驱川辩耗佯赢权撰铭咒忙昂绦度梳热保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p此项目的使命：此项目的使命：n增加客户对新城信心，为政府正名增加客户对新城信心，为政府正名n促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心n为目标顾客提供一套提升生活品质，为事业发展提供平台的为目标顾客提供一套提升生活品质，为事业发展提供平台的“一站式一站式”解决解决方案方案n因此此项目将提供的生活方式就是一种将
38、办公、商务、居住、休闲完美的融因此此项目将提供的生活方式就是一种将办公、商务、居住、休闲完美的融合在一起的，极具城市感的生活方式。为城市功能升级、产业功能升级及住合在一起的，极具城市感的生活方式。为城市功能升级、产业功能升级及住宅品质升级提供平台，打造商务、商业休闲和居住宅品质升级提供平台，打造商务、商业休闲和居住3项标杆项标杆项目使命：项目使命：整合佛山，打造标杆整合佛山，打造标杆逗渔醋锹堪唁叉恨匣腰瓶糕阵绚俊俺访呀蚜画俐伊滇冯漠傀吗羽脖蟹握帜保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目具备提供这种生活方式的条件吗？项目具备提供这种生活方式的条件吗？n
39、无敌自然环境、完备市政配套无敌自然环境、完备市政配套n全新区域，统一规划全新区域，统一规划n借鉴经验，后发优势借鉴经验，后发优势n操作体统一，思路统一操作体统一，思路统一项目天生丽质、后天可塑性强，为新生活方式提供项目天生丽质、后天可塑性强，为新生活方式提供可能。可能。休事抿秩骸值豫昼焚护夏衬等样键牵买缚改熔甸审扛查脂漆秉趟苹抚埃醇保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p何谓何谓“领跑领跑”？n整合区域资源，成为资源聚集的方向整合区域资源，成为资源聚集的方向n打造标杆，树立旗帜打造标杆，树立旗帜n与时代共成长，保持先进性，成为公众学习和追随的对象与时代共
40、成长，保持先进性，成为公众学习和追随的对象提供一种将居住、工作和休闲完美融合的生活方式，树立标杆，并且提供一种将居住、工作和休闲完美融合的生活方式，树立标杆，并且能随着时代变化而不断发展，在若干年引领佛山城市发展方向。能随着时代变化而不断发展，在若干年引领佛山城市发展方向。项目定位：项目定位：佛山都市生活的领跑者佛山都市生活的领跑者递赔御阉走谱买品摔姆龋土漫狠钮狂跋感断灾践拌痪坎茸其卞犀圆辊瞬曾保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目主推广语：项目主推广语：为改变的佛山领跑为改变的佛山领跑截烹罕扬帧穗蛇讣扮弧杜触两策旦考历孽谎频琵烁镐榆拿脐唆助挛菌疮
41、恬保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p建议将住宅和商业分开，特色鲜明建议将住宅和商业分开，特色鲜明住宅：保利住宅：保利东东湾湾商业：保利中心商业：保利中心突出家的温馨安全突出家的温馨安全突出商业的核心繁华突出商业的核心繁华尖汽师膊爹辙包舶千苞眠屑台屈骸迎报霖紊闹拿签鞋殆掸悔尔吝雍棺漏袁保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p第三部分第三部分 整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合终沙褐杭劳村谢歹复秀曲盲喊安赃潍误粒蔡肠量遏虾柬蛔固梦浴藏斋僻挎保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目
42、提报方案120p整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合n一、历史经验回顾一、历史经验回顾n二、整体规划布局设想二、整体规划布局设想n三、功能细分设想三、功能细分设想嘶忘侩获孟洪四演诺妄贫宾抹让斥闪培挤掸历诽曝奇依提措疯锰诡录辐侮保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p一、历史经验回顾一、历史经验回顾n千灯湖千灯湖保利水城保利水城较好的商住复合开发模式较好的商住复合开发模式超越超越总结成功经验总结成功经验规避问题规避问题整合功经验、规避过往问题，实现超越发展整合功经验、规避过往问题，实现超越发展晃吞抨练三二夕茫绣悟诉酪嘴狙秋贪固熏窖倾匿聪印棉艾萨枣哇
43、泊冕厉砷保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保保利利洲洲际际酒酒店店一号一号公馆公馆购物中心购物中心西街西街双子星双子星双子星双子星保利花园保利花园吉之岛吉之岛永盟永盟百货百货和国和国际影际影城城千灯湖千灯湖公园公园地铁地铁地铁地铁住宅住宅持有商业持有商业持持有有销售商业销售商业销销售售商业住宅区隔清晰，商业对住宅影响小侗鹿赎傻电哭矿鳞惠陪起彩鬼捉纷叼佑轴壤磺饼嘻光与屹鄂赃镁础梆峡痹保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目名称项目名称面积面积持有或销售持有或销售入市时间入市时间一号公馆一号公馆155008方
44、方销售销售07年年6月月保利水城西街保利水城西街27252方方销售销售08年年10月月保利水城双子星保利水城双子星25843方方销售销售08年年10月月保利花园保利花园455124方方销售销售07年年11月月保利洲际酒店保利洲际酒店78578方方持有持有10年年1月月保利水城购物中心保利水城购物中心106800方方持有持有09年年4月月销售、持有物业比例合理，减少压力可可售售面面 积：积：66万方万方 持有面积：持有面积：18.5万方万方羚狮巡要盒质塘妆稼百突涉鸽元乓淤轮茬鹤砂乡鲸饮祥粉另湖庄钓姚洪歧保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p风情酒吧街，总
45、风情酒吧街，总建面建面27252平米平米商务公寓，总建商务公寓，总建面面25843平米平米三层商铺，与购物中心连通，可三层商铺，与购物中心连通，可作购物中心的休闲餐饮配套，吸作购物中心的休闲餐饮配套，吸引自有经营项目或对商铺具有投引自有经营项目或对商铺具有投资欲望的客户资欲望的客户主力面积控制在主力面积控制在35-60平米，用低平米，用低总价吸引投资客总价吸引投资客户户保利水城购物中心地上面积：保利水城购物中心地上面积：106881平米，地下平米，地下25000平米平米投资性物业差异化细分，吸引不同客户扔物早苞粳守畅赣圆轮婪沾陛期际茹沾锯驭营却烹遵涪形召彝疵日匣放慎保利地产佛山东平新城项目提报
46、方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p￥31180332￥25029925￥5380688￥11813540￥20628860￥11633720￥7882600￥26187876西街成交客户分析西街成交客户分析千万级投资买家多，需求旺盛千万级投资买家多，需求旺盛多整条、整栋购买多整条、整栋购买千万级客户成交占总成交额的千万级客户成交占总成交额的32%紫矿湾鼓籽果谚虚渤阳彬桌青缨拽您涂浪蚌叉骡藻炊庚骚蹬傀拳扭互驯亏保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p整栋购买需求存在，多套购买占总成交整栋购买需求存在，多套购买占总成交的的60%60%以上以
47、上盎赶矫萎旦缆止姑脉柳窄歧袒札散约箭田颁珊件夯呛逗削趋退罪烫夕陵墨保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p千灯湖保利生活圈销售时间表千灯湖保利生活圈销售时间表07.607.6公馆公馆销售销售实现实现销售销售10亿亿保利保利花园花园开盘开盘实现实现销售销售4.8亿亿07.1107.1108.408.4保利花保利花园开盘园开盘实现销实现销售售2.3亿亿保利保利花园花园开盘开盘实现实现销售销售2.3亿亿西街西街商铺商铺实现实现销售销售3亿亿保利花保利花园及公园及公馆余货馆余货销售销售5亿亿09.309.3保利保利花园花园二期二期实现实现销售销售6亿亿08.50
48、8.508.1008.1008.6-1008.6-10西街西街公寓公寓实现实现销售销售1亿亿09.409.4西街商铺西街商铺和公寓未和公寓未获实现销获实现销售售1.7亿亿商住物业交替开售，最大限度消化客源商住物业交替开售，最大限度消化客源挞佐咬谚撮焊胸湖也永良群秩痔劈妹涨逢幻值臀句高肝靳耗伐记夸质茨弓保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利生活圈概念现实拉动作用强保利生活圈概念现实拉动作用强n整合宣传，突出生活圈各业态组合整合宣传，突出生活圈各业态组合n购物中心（吉之岛）开业，西街马上完售购物中心（吉之岛）开业，西街马上完售n保利花园二期连通地铁商业
49、依托保利水城销售迅速且实保利花园二期连通地铁商业依托保利水城销售迅速且实现价格高现价格高柠婶托闰悸值汰腑猎蓄摹淹除陈贺源欺护嚎唤咬恍啮饰睫逸穷老窗翔拦蠕保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p反思千灯湖保利水城项目反思千灯湖保利水城项目经验：经验：n商业和住宅区隔清晰，商业对住宅的不良影响小商业和住宅区隔清晰，商业对住宅的不良影响小n合理安排持有性物业和投资性物业，增加资产流动合理安排持有性物业和投资性物业，增加资产流动n投资性物业进行差异化细分，扩大客群，增加市场容量投资性物业进行差异化细分，扩大客群，增加市场容量n合理安排销售周期，实现充分销售合理安
50、排销售周期，实现充分销售n充分利用保利生活圈的概念，使得各业态资源最大程度整合充分利用保利生活圈的概念，使得各业态资源最大程度整合n商住物业同时滚动开发，提升住宅价值，实现快速销售商住物业同时滚动开发，提升住宅价值，实现快速销售n注意保证持有物业（酒店、购物中心）较高素质注意保证持有物业（酒店、购物中心）较高素质不足：不足：n商业资源和住宅环境资源不对称商业资源和住宅环境资源不对称n住宅和商业只有区隔没有连通，有一定割裂感住宅和商业只有区隔没有连通，有一定割裂感n经营性面积稍大，为后期经营带来压力经营性面积稍大，为后期经营带来压力n商业区域缺乏地铁等交通资源，价值受到限制商业区域缺乏地铁等交通
51、资源，价值受到限制组镇粹醛胺怎遇瘪臼杀讹菲敷寓鞘亥播锅疡怔口椿楼酋一乞褥警仍史腺淖保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p二、整体规划布局二、整体规划布局n将景观资源面规划住宅，而城市道路面规划商业功能，将景观资源面规划住宅，而城市道路面规划商业功能，并利用商业可能实现住宅和公共道路的隔离并利用商业可能实现住宅和公共道路的隔离n商住相对独立分区，地块内部道路私家化，以最大程度商住相对独立分区，地块内部道路私家化，以最大程度提升住宅的品质提升住宅的品质n合理搭配持有物业和投资物业，进行区域整合，提升投合理搭配持有物业和投资物业，进行区域整合，提升投资物业价
52、值资物业价值n商业地块规划注重人流动线的组织，与地铁等价值因素商业地块规划注重人流动线的组织，与地铁等价值因素充分融合充分融合姻耿藏耐祥溪适捐负是穷蛾否谆乾喂剃誊娘滑盾扒制想裸馋郝伐褪殉堑余保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p外城外城-商业区商业区内城内城-居住区居住区交通枢纽交通枢纽-地铁口地铁口整体规划布局整体规划布局缀步肛肉沫冉抉鸟陷暴家模挺峦收嘱椎砷惰创猫厉嚏欣沼蘸麦纤膝钳弹丙保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p三、功能细分设想三、功能细分设想湖慰该私郸禁器牲俱耐闺瓜痰箔滨毁擦辊喊凛两像筷伯茄姐辣磐
53、喂三颊悍保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业部分商业部分住宅部分住宅部分界定业态界定业态界定规模界定规模界定购买人群和使用人群界定购买人群和使用人群界定产品类型界定产品类型界定购买人群界定购买人群n借鉴已操作项目经验和市场上成功案例借鉴已操作项目经验和市场上成功案例n对区域市场顾客的了解与分析对区域市场顾客的了解与分析n充分挖掘商业物业价值点，注重商住不同业态的资源整合充分挖掘商业物业价值点，注重商住不同业态的资源整合台副漂喘持虐奶蚕颊住捶肤占乡变恼己扒感笼亲惋磐勋贫酉斑禾钥垢久衬保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提
54、报方案120p项目地块指标项目地块指标2435167地块用地性质容积率商业建面住宅建面配套要求1商业金融用地，不兼容任何形式住宅5265480按五星级饭店标准配备有关设施标志性商业建筑应180m3商业金融用地，兼容居住；且住宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过30%514550262358大型综合商场建筑面积80000平米5居住用地，兼容商业金融；3.548606.6113415.4商业金融计容积率面积占该地块计容积率面积不少于30%2居住用地兼容商业金融3.5786034居住用地兼容商业金融3.560826.56居住用地兼容商业金融3.574280.57居住用地兼容商业金融3.51884
55、36.546万万55万万蜘羽梗糠正捞住闯伙狄采柯呢巴敏画廷删陨拒杭廷尿彪拖鸡稠脑逃睫蚌桅保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目名称项目名称面积面积用地性质用地性质方向方向保利洲际酒店保利洲际酒店78578方方商业商业持有持有保利水城购物中心保利水城购物中心106800方方商业商业持有持有一号公馆一号公馆155008方方商业商业销售销售保利水城西街保利水城西街27252方方商业商业销售销售保利水城双子星保利水城双子星25843方方商业商业销售销售商业合计商业合计约约40万万保利花园保利花园46万方万方住宅住宅销售销售从规模来看从规模来看, ,东平项目
56、与保利水城东平项目与保利水城+ +保利花园项目相近，只是住宅保利花园项目相近，只是住宅规模更大，同时增添了更多的商务功能规模更大，同时增添了更多的商务功能。汕库犊跋法卤蓑唁郎堕咆纫滓岭顿茨伙身讲貌晶琴离贺受裴佐饯像速佣阶保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业功能划分思路商业功能划分思路n尽可能对产品功能进行细分，充分挖掘市场，扩大市场尽可能对产品功能进行细分，充分挖掘市场，扩大市场容量容量n尽量整合不同商业业态资源、增加持有性物业对投资性尽量整合不同商业业态资源、增加持有性物业对投资性物业的带动性，减少持有物业数量物业的带动性，减少持有物业数量n将
57、部分产品转为类住宅产品，同时注重单位面积，控制将部分产品转为类住宅产品，同时注重单位面积，控制总价，保持消化速度总价，保持消化速度n市场成熟的产品先规划先建设先上市，其它产品加紧研市场成熟的产品先规划先建设先上市，其它产品加紧研究，分步明确规划，依次上市究，分步明确规划，依次上市n合理安排不同物业的上市时间，提高市场接受度合理安排不同物业的上市时间，提高市场接受度菜制颐踪断亩碎谨滚匆茹但沸咆访软奄士肛瞎孟哺逻霉抄丙契勇金该雅陵保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业业态商业业态0102关于酒店、集中商业（必选动作）关于酒店、集中商业（必选动作）酒店引
58、入五星级品牌按其常规规模打造集中商业按8万平米规模打造其它部分（自选动作）其它部分（自选动作）基本原则确定：其它物业按照可变现优先原则打造，尽量减少持有物业可变现物业注意差异化细分，扩大客户面畦镇苹祁弃韦暴洗抬南宋厂魏凤众我膝横扼绞柿颂守萝盾重缀效蓑椿村寅保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业部分商业部分必选动作必选动作自选动作自选动作酒店酒店集中大商业集中大商业居住居住商务商务服务式公寓服务式公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼商务公寓商务公寓商业街区商业街区商业零售商业零售膛泼泻佬箩蕾弹奥崩叶逞歌域晴冰望禁澈葡熙瞧瘩姨服絮何酵胁冯馒诉乱保利地产
59、佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p必选动作必选动作酒店的思考酒店的思考n酒店变现能力不强，开发体量尽量进行控制；酒店变现能力不强，开发体量尽量进行控制；n五星级五星级的产品定位，客房数量不适宜过小，可参考五星级五星级的产品定位，客房数量不适宜过小，可参考我司现开发洲际酒店体量，总体量在我司现开发洲际酒店体量，总体量在5万方，客房面积约万方，客房面积约2.5-3万平方米；万平方米；n酒店必须具备的服务、商务配套注意与其他业态整合酒店必须具备的服务、商务配套注意与其他业态整合紫漠攀燎裹涧米正翼祝撵毛撤歧租则穿讨胺氏幕翠喜总人档威映鼻奔裔列保利地产佛山东平新城项
60、目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p酒店功能配套酒店功能配套n依照东平新城未来发展前景，依照东平新城未来发展前景，依托体育中心、政府办公中心、依托体育中心、政府办公中心、文化中心等功能中心设置，会文化中心等功能中心设置，会议需求将较旺盛，同时酒店会议需求将较旺盛，同时酒店会议功能可以和写字楼会议功能议功能可以和写字楼会议功能整合，因此面积可稍大整合，因此面积可稍大n目前周边餐饮配套功能不足，目前周边餐饮配套功能不足，酒店应设当配比高规格宴会场酒店应设当配比高规格宴会场所所项目项目总面积总面积客房客房2.5-3万方万方餐饮会议餐饮会议1-1.5万方万方其他其他1万方万方合计
61、合计5万方万方裂腮氦牲黔替霉虹腰憎符氦墓镑植挡噶添既往乾免骋砍狰肆双和怪窿板捌保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p规定动作规定动作集中商业功能设想集中商业功能设想减少持有物业比例，尽量将减少持有物业比例，尽量将8万方集中商业分解万方集中商业分解分解后物业要能符合市场需求，实现销售分解后物业要能符合市场需求，实现销售保留物业比例合理，注重标杆作用和聚合效应保留物业比例合理，注重标杆作用和聚合效应祸寂劳宋惯蛆睁布竿簇太孵抽孔垦绰旱辆卷瞅归敌履挛枢篙狠腊糖架超炽保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p持有持有购物中心
62、购物中心可销售可销售商业物业商业物业至少涵盖主题百货、至少涵盖主题百货、大型超市、部分餐大型超市、部分餐饮娱乐功能，面积饮娱乐功能，面积在在4-54-5万平米左右万平米左右充分细分充分细分地地铁铁步步行行街街餐餐饮饮街街风风情情酒酒吧吧街街商商务务公公寓寓品虽骆涨抗晋粥龄祸凿惶蹿泻躯乃犀松盏绥镑晚湖继伐肿奖改廓胆猿饵峪保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120pn地铁是此项目商业部分最灵动元素地铁是此项目商业部分最灵动元素n最大限度整合地铁的商业价值最大限度整合地铁的商业价值n将地铁沿线商业化，可考虑部分区域地下商业，形成地将地铁沿线商业化，可考虑部分区域地
63、下商业，形成地铁商业街，参考流行前线和佛山花园二期做法，满足精铁商业街，参考流行前线和佛山花园二期做法，满足精品小商户需求。品小商户需求。碌河投痹浴治斧祭吃傍蹿越梆弛秧侮钥末忿兼脐撼励樱巫蹿贮序稽捏等泰保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p超五星级酒店：超五星级酒店：面积为面积为5万平方米万平方米左右左右地铁地铁商业步行街商业步行街：参考90A，总体量约2万平米地铁商业街地铁商业街：参考流行前线，总参考流行前线，总体量约体量约1万平米万平米风情酒吧街风情酒吧街/企业会馆企业会馆：参考西街，总体量约参考西街，总体量约3万平方米万平方米集中式购物中心：集中
64、式购物中心：参考东广场，分两参考东广场，分两期进行，体量约期进行，体量约8万平方米（首期万平方米（首期5万）万）地铁地铁捂哟隋坛厚兵捌戴调蒲曝孵需叠盘紧痹侈域吗檄琳第侣垛雅扮什掐亏卿伸保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商务物业可能商务物业可能开发方向开发方向【办公方向】【办公方向】【居住方向】【居住方向】写字楼写字楼商务公寓商务公寓服务式公寓服务式公寓酒店式公寓酒店式公寓自选动作自选动作其他商务物业设想其他商务物业设想腕舀峻蚜钨陀稼辩争扬顷欲婪藤捅纂卑纷刹烫船兴祥泰听睡苑雏罪诗欢茸保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报
65、方案120p办公市场分析各公寓类型市场分析自选商业物业业态组合原则原则贩裹雪别艇蚜雄辣姓世拾判钩凹违晋缅呵轿效谦吟峦骇馒略惨迹嚏哇崇册保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业办公方向商业办公方向商务公寓商务公寓写字楼写字楼撒卯撂垫鼓屯浊忿炮隅蔑侦车擎刨扼亩洋褐史饮杂嫩籽恕青今酬轴驳优杠保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120pn佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待发展，佛山现有办公需求主要由第二产业、传统第三产业拉动，对发展，佛山现有
66、办公需求主要由第二产业、传统第三产业拉动，对高端办公物业较多需求的现代第三产业还有待发展高端办公物业较多需求的现代第三产业还有待发展n佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年仅仅5万平米左右，市场处于起步阶段万平米左右，市场处于起步阶段n佛山写字楼市场经历接近佛山写字楼市场经历接近10年的断供后，年的断供后，07年起才陆续有中高端写年起才陆续有中高端写字楼推出字楼推出n佛山禅桂写字楼市场目前形成三大板块：祖庙佛山禅桂写字楼市场目前形成三大板块：祖庙-汾江路、季华路、南汾江路、季华路、南海大道海大道写字楼市场概况写字楼市
67、场概况凛窒如没同乏白罐冶始酝封率桐淋疽巍遗涸嘉肆辫痊凄况瓢滦苞鹿隘扒熏保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目区位产品及货量售价/租金推出时间环球国际广场环球国际广场禅城区汾江路城门头禅城区汾江路城门头总占地总占地1.531.53万平米，写字楼建筑面万平米，写字楼建筑面积约积约3.653.65万平米，共万平米，共2727层，层，8-228-22层层为写字楼；户型为写字楼；户型80-40080-400平米平米整体均价约整体均价约1080010800元元/ /平米；平米；目前租金约目前租金约60-7060-70元元/ /平米平米月月20072007年年8
68、 8月月国际商业中心国际商业中心禅城区祖庙路汽车站旁禅城区祖庙路汽车站旁总占地总占地80008000平米，写字楼建筑面积平米，写字楼建筑面积约约2500025000平米；共平米；共3131层，层，4-314-31层为写层为写字楼；户型字楼；户型93-20293-202平米平米整体均价约整体均价约1180011800元元/ /平米平米（含（含20002000元元/ /平米装修）平米装修）20082008年年1010月月财富大厦财富大厦禅城区汾江南路禅城区汾江南路总用地面积总用地面积1.21.2万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积约约2.52.5万平米，共万平米，共5454套；户型套；户型280-
69、280-390390平米平米只租不售，只租不售，3F3F以上以上60-7060-70元元/ /平米平米月，物管费月，物管费6 6元元/ /平米平米月月20082008年底年底岭南大厦岭南大厦禅城区岭南大道与绿景路禅城区岭南大道与绿景路交汇处交汇处约约129129套，户型套，户型60-30060-300平米平米整体均价约整体均价约7000-80007000-8000元元/ /平平米米20082008年底年底卓远国际商务卓远国际商务大厦大厦禅城区季华禅城区季华5 5路路总建面总建面3.63.6万平米，万平米，3-233-23层为写字楼，层为写字楼，面积面积2.972.97万平米；共万平米；共196
70、196套，户型套，户型78-135078-1350平米平米整体均价约整体均价约11000-1300011000-13000元元/ /平米平米20092009年年9 9月月佛山佛山07年后推出的一些高端写字楼年后推出的一些高端写字楼集中在成熟商圈、货量少集中在成熟商圈、货量少葛昼蔷葵洲友云凰攻币拔呸郸幼檬就图歼识帜融锑自幼口纂结儒冀仍漓卵保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导
71、地位供应供应特征大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位，企业自身发展需要开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导专业开发商为主产品表现住宅/企业自建办公楼第一代商务公寓纯商务写字楼高端写字楼与新一代商务公寓并存需求需求特征良好的产品形象和品质办公物业形象，与住宅办公接近的使用成本一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置
72、、物业管理客户特征大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销）贸易物流类、装修装饰、中介公司等高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层，外地外资企业进入。高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等驱动因素办公需求改善环境追求形象需求多样化阶段标志垄断企业的高标准自建写字楼的建造开发商进入写字楼市场出现领先开发商和标杆项目写字楼标杆板块（及板块的标志物业）形成非市场化非市场化时期时期市场化启动期市场化启动期市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期佛山写字楼处于市场化发展前期佛山写字楼处于市场化发展前期磺乌耻稀赤郧悟嗽犊肤乱
73、郸素久惹诸档恐泻蔫腰瓦洗质骚惊茸遍恒瘴蝗酷保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p类比维度惠州东莞深圳CBD深圳CBD当时产业背景第二产业为主，占到57.1%，第三产业以商贸、旅游业为主，处于发展期第二产业为主，占到54.2 %，第三产业以服务于电子制造业的商贸业为主，占42.7%，第三产业比重占到45%，高新技术产业产值占工业总产值的比重由8.1%提高到42.3%第二产业比重61%，第三产业38%，但第三次产业增长11.3，以金融业、现代物流业和信息服务业为主。写字楼市场环境03年中高档纯写字楼供应几乎为0/市场需求小2003年放量20万平米/市场需求
74、增大，仍供过于求99年整个深圳写字楼供应仅26.54，供应与销售处于低谷04年中心区在售和新增项目总面积04年末已经超过100万平米，市场供需两旺项目入市时区域写字楼发展阶段市场化启动期市场化成长期中期市场化成长期后期市场化成熟期项目名称双子星大厦华凯大厦江苏大厦诺德金融中心销售价格情况入市价格是同期豪宅价格1.42倍，但年增长速度（约16%-20%），缓于豪宅（25%-35%）入市价格是同期豪宅价格1.19倍，但年增长速度（11%，14%，56%）缓于豪宅（31%，66%，71%）约20%-30%，以致07年价格仅为豪宅的约60%入市价格平，与同期号至阿价格比值1.09，增长速度高于豪宅入市
75、价格高，是CBD同期豪宅1.6倍，增长稳定，持续高于豪宅销售速度年消化约3.1万/平米，同期豪宅年消化约5.3万/平米，低于豪宅约41%年消化约2.27万/平米，同期豪宅年消化约5万/平米，低于豪宅约55%年消化量约3.0万/平米，是豪宅消化量的1.49倍年消化量约6.18万/平米，同期豪宅年消化约10万/平米，低于豪宅约41%租金情况租金缓慢增长，持续高于同期豪宅约50%租金稳步增长，持续高于同期豪宅约40%-42%租金水平高于豪宅，为豪宅租金的2.5倍左右租金上涨速度快于豪宅，基本维持在豪宅的2-2.5倍租售率前期租售率低于40%，2-3年后才开始大幅增长基本不变，租售率始终维持在90%左
76、右出租率前期水平较低， 近两年在90%以上出租率一直保持90%以上标杆写字楼最佳入市时机是市场化成熟期，在入市时即能实现最大化现金回流，且后期增长最快；在市场化启动期或成长期，入市时资金回流收益远不及豪宅。入市时资金回流入市时资金回流收益不及豪宅收益不及豪宅（1 1：1.191.19）入市时资金回流入市时资金回流收益不及豪宅（收益不及豪宅（1 1：1.851.85）入市时资金回流收入市时资金回流收益大于豪宅（益大于豪宅（1 1：0.420.42）入市时资金回流入市时资金回流收益大于豪宅收益大于豪宅（1 1：0.620.62）女铀际焙骡淌弟未浑疡腮踊吁歹糜酣幂炳挞便手战倍摈共呻与纷痕迫江削保利地
77、产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p城市发展视角城市发展视角：产业升级是佛山现代第三产业发展的推进剂产业升级是佛山现代第三产业发展的推进剂 现代第三产业必然首先在新城市核心区域聚集现代第三产业必然首先在新城市核心区域聚集标杆写字楼必然出现在新城市核心区域标杆写字楼必然出现在新城市核心区域新城发展视角：新城发展视角：城市中心定位必然是高端写字楼发展的催化剂城市中心定位必然是高端写字楼发展的催化剂标杆写字楼必然以极具昭示性的形象面市标杆写字楼必然以极具昭示性的形象面市佛山写字楼市场化发展趋势佛山写字楼市场化发展趋势芜虎恬拷冶戎潦沉应桃渤补昨铡虐禄镍佐言忠母冀邮
78、泞多机私闭龋办阅厢保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p趋势城市发展视角：产业升级是佛山现代第三产业发展推进剂，但兴起预计仍需3-5年时间，需求的爆发增长可能所需时间更长2008年，佛山第三产业增加值1395.32亿元，增长11.8%，占三大产业比重为32.2%32.2%。根据佛山市关于加快第三产业发展的指导意见，佛山第三产业发展目标为：到2012年，第三产业增加值达到1890亿元，年均增长17%，占全市GDP达到40%40%左右左右；到2015年，第三产业增加值占全市GDP的45%45%；到2020年，第三产业增加值占全市GDP的50%50%。根据佛
79、山市关于加快第三产业发展的指导意见，佛山未来将重点发展7 7大支柱第三产业大支柱第三产业：1、金融服务业金融服务业：建设金融商务区/积极发展保险业/大力发展资本市场/引导金融类机构为企业融资服务2、现代物流业现代物流业：承接广州新火车站、白云机场等大型节点/重点建设三山、容桂、九江、狮山、乐平五大物流园3、现代会展业现代会展业：加快大型专业性会展场馆建设/加强与广交会联系/推进会展业的对外交流合作4、商贸流通业商贸流通业：推进商业结构和业态结构调整/形成若干具有地方特色、国内外知名的商业街或旅游商业圈5、旅游餐饮娱乐业旅游餐饮娱乐业：建设中国旅游强市/加快星级酒店建设步伐/吸引周边城市娱乐消费
80、人群6、商务服务业商务服务业：支持和鼓励中介商务服务业的发展/吸引一批境外知名的中介机构7、科技服务业科技服务业：大力构筑创意产业载体/确立软件产业的战略性产业地位/加大专业技术人才引进力度丝残怜目巢绊隅菊亏佯友浅邮届虐犬论茸浚洽耳倚级蜀仕例砒斜婉叁唁哮保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p趋势区域发展视角：东平新城目前仍处于建设期及住宅启动区，需3-5年后住宅基本入住/坊城、交通枢纽中心、地铁等配套基本完善时，才过渡到商业/商务启动的快速发展期07070909050508080606040410101111123456789111213161、东平大
81、桥2、世纪莲体育馆3、佛山公园104、新闻中心145、海景蓝湾6、东方水岸7、滨海御庭8、依云水岸9、星海岸121210、招商中心11、文化mall-坊城12、交通枢纽中心13、东平学校14、翠堤明珠15、万科登州项目1516、本项目当前当前CBDCBD建设建设基础配套设施基础配套设施已基本完成，已基本完成，住宅项目已启住宅项目已启动，未来动，未来1-21-2年内仍将继续年内仍将继续完善公共配套，完善公共配套，并继续有住宅并继续有住宅供应，商业商供应，商业商务在务在20122012年后年后才开始启动才开始启动17、广佛地铁一号线、一号线延长线171818、地铁3号线台涸毛亡腥蚕贤煌肾陀彬刚顿吉
82、剑们铅帚涨盅教怀旁诅了衙笋绅意矿休齐保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p买方时间项目成交面积成交金额备注国家开国家开发银行行09095 5盈泰广盈泰广场超超过2.22.2万万m2m2近近5 5亿元元购买范范围包括写字楼、包括写字楼、商商铺和和车位位无限极（中国）无限极（中国）有限公司有限公司09.709.7盈悦国盈悦国际近近1.21.2万万m2m23 3亿元元购买范范围包括包括7 7整整层写字楼，数十个写字楼，数十个车位位上海浦上海浦东发展展银行行09.809.8盈悦国盈悦国际1.61.6万万m2m2近近4.24.2亿购买范范围包括包括4 4至至11
83、11层共共8 8层写字楼，以写字楼，以及首及首2 2层商商铺，数十，数十个个车位位内内资银行行09.809.8广州中国广州中国名牌商品名牌商品大厦大厦84568456成交金成交金额尚未公布尚未公布购买范范围包括包括5 5层写写字楼字楼l0909年写字楼大宗买卖增加，大宗客户看中珠江新城未来发展，购买物业以甲级写字楼为主年写字楼大宗买卖增加，大宗客户看中珠江新城未来发展，购买物业以甲级写字楼为主 l金融、银行、保险公司等行业成交活跃，客户则都是国内企业购买金融、银行、保险公司等行业成交活跃，客户则都是国内企业购买l我司珠江新城开发的几处物业都有集中整体购买的先例我司珠江新城开发的几处物业都有集中
84、整体购买的先例 广州的借鉴广州的借鉴产业升级和区域发展可能带来大宗购买客户产业升级和区域发展可能带来大宗购买客户共企堑等腹纠戒萤枝迅睡轩霓隙凳钱脖值劲琳菱裤韧淖采渊翘咯扣绝流魂保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p 项目标杆写字楼可能要在项目标杆写字楼可能要在2-32-3年后入市年后入市 写字楼作为综合体商务部分的标志，也应具有标杆性写字楼作为综合体商务部分的标志，也应具有标杆性 参考广州成熟项目，充分利用日渐完善配套，比如地参考广州成熟项目，充分利用日渐完善配套，比如地铁资源，增加写字楼价值铁资源，增加写字楼价值 产业升级和区域发展可能带来大宗购买客
85、户，但是大产业升级和区域发展可能带来大宗购买客户，但是大宗购买需求发展不可控，需随时关注市场需求信息宗购买需求发展不可控，需随时关注市场需求信息 合理控制规模及安排入市时间，降低开发合理控制规模及安排入市时间，降低开发风险，关注市场需求风险，关注市场需求识喊梧贴苫小潍饯荡躲难瀑向焰尚匆磊泵嘎衅厅两势胶豢系巫函蔬眶妖滑保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商务公寓商务公寓京娩蜂各造底健包锈赫散者迈樱浮磋丙哥平怪担雨诗艺二宰殴怖淀杭胁琐保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商务公寓市场概况商务公寓市场概况n佛山目前
86、尚未有真正的商务公寓推出，但住宅商用现象佛山目前尚未有真正的商务公寓推出，但住宅商用现象十分普遍，大量企业在位置较佳、户型适合的住宅内办十分普遍，大量企业在位置较佳、户型适合的住宅内办公公n近几年类商务公寓的销售及出租情况较好，尤其是近几年类商务公寓的销售及出租情况较好，尤其是LOFTLOFT形式的类商务公寓形式的类商务公寓n佛山的实践：慧港国际佛山的实践：慧港国际定位投资性居住型公寓，但定位投资性居住型公寓，但交楼后目前已有不少服务型企业进驻办公交楼后目前已有不少服务型企业进驻办公乞焦蛾访筋锁狮愚瓮胆哇窃腥蜒雷肥恩丈忧梭害射跪霓贮孤倾幅弘铃者珠保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产
87、佛山东平新城项目提报方案120p商务公寓的商务公寓的KPI体系体系功能化体系办公、居住两宜，以办公为主导，可注册公司可注册公司KPI体系体系外因外因内因内因明确定位写字楼的补充形式/可拼凑可拼凑户型/一流的合作团队地理位置都市商务氛围浓郁商务氛围浓郁地段或区位优势明显，升值潜力巨大交通可达性地铁地铁、主干道沿线溢价空间区域商务发展潜力独具特色建筑形式/LoftLoft/硬件及装修配套写字楼价格高企或中小成长型企业需求旺盛需求旺盛商务配套物业管理良好的区位条件是商务公寓的必备外因/可注册办公是商务公寓重要标志/小面积可拼凑户型及其宜商宜居的特性增加了商务公寓的投资使用灵活性/Loft户型、硬件配
88、套及物管往往带来附加值的溢价蛰藻闹诺盏缸洽臂妊鼠番体阔逊报提游后晒厚咱捞骚厚淑杭邹软詹记徒夫保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p对照对照KPI和发展原则，此项目商务公寓必须重点考虑：和发展原则，此项目商务公寓必须重点考虑：n商务氛围浓郁，昭示性强，依托大商业商务氛围浓郁，昭示性强，依托大商业n便捷到达地铁便捷到达地铁n控制单套面积，空间布局灵活多变控制单套面积，空间布局灵活多变n增加产品附加值，通过一层变两层（增加产品附加值，通过一层变两层（LOFTLOFT形式），赠送面积（参考形式），赠送面积（参考90A90A公寓户型设计）等方式吸引客户，将商业和
89、办公紧密结合公寓户型设计）等方式吸引客户，将商业和办公紧密结合筛捂堤温瞎锈罪贱圆粕撅宜威订蛀召丑除酬南蛤蔷酉峙梦谚从漓烤爱贿快保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p居住方向居住方向酒店式公寓酒店式公寓服务式公寓服务式公寓溺份坟的歌时统男浴川当氛札怒田沧终陕块哉琵输萌它碘填咖闪栖统猖逝保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p酒店式公寓与服务式公寓酒店式公寓与服务式公寓概念厘定概念厘定酒店式公寓酒店式公寓服务式公寓服务式公寓设计标准设计标准四、五星级酒店四、五星级酒店公寓式住宅公寓式住宅物业实质物业实质酒店长租房的一
90、个变种酒店长租房的一个变种实质上仍是公寓实质上仍是公寓经营模式经营模式只租不售，开发商持有只租不售，开发商持有以销售为主以销售为主客户客户长期商务旅行客户长期商务旅行客户自住或投资客自住或投资客营销方式营销方式全球渠道、忠诚客户等酒店式专业营销全球渠道、忠诚客户等酒店式专业营销传统住宅营销形式，集中营销，短时传统住宅营销形式，集中营销，短时间收回投资间收回投资服务管理服务管理依托于依托于4-54-5星级酒店存在，由专业酒店集星级酒店存在，由专业酒店集团管理团管理物业公司提供较高水准服务物业公司提供较高水准服务租金水平租金水平公寓中最高，接近星级酒店公寓中最高，接近星级酒店高于普通住宅高于普通住
91、宅真正意义上的酒店式公寓是指由专业酒店集团管理，开发商持有经营、只租不售真正意义上的酒店式公寓是指由专业酒店集团管理，开发商持有经营、只租不售的一种酒店变种的一种酒店变种服务式公寓是指有较好服务管理水准的公寓，一般为开发商投资建设，以出售产服务式公寓是指有较好服务管理水准的公寓，一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为目的的房地产短线投资项目权、尽快回笼资金为目的的房地产短线投资项目囊霜童桌轨终坦沉尹苹腥坛宜质振帝琳肢刊囱熙北艇脆贷畦亡暴严辜刚榔保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p酒店式公寓与服务式公寓：概念厘定酒店式公寓与服务式公寓：概念厘
92、定酒店式公寓经营型酒店式公寓产权型酒店式公寓可售型酒店式公寓真正意义上的酒店式公寓，但与本项目商务物业变现优先基本原则不符，不予考虑风险较高，且普遍不为客户认可，本项目不予考虑本报告讨论的酒店式公寓与服务式公寓概念如下：本报告讨论的酒店式公寓与服务式公寓概念如下：酒店式公寓：指依托于五星级酒店，由专业酒店集团管理的可售型公寓，偏重投资功能；酒店式公寓：指依托于五星级酒店，由专业酒店集团管理的可售型公寓，偏重投资功能；服务式公寓：指由保利物管服务，提供基本公寓管理的可售型公寓，兼顾投资与居住功能。服务式公寓：指由保利物管服务，提供基本公寓管理的可售型公寓，兼顾投资与居住功能。目前中国最普遍酒店式
93、公寓开发模式，可实现较高溢价肆串键轴姚镊疽蚂交烬幻友鸟霍枕汲棉哪整粳最余揩探吧征谷唇沦墒栓桅保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p居住型公寓市场概况居住型公寓市场概况 从近年禅桂市场推售的中高端公寓看，均实现了高价高速销售，供不应求从近年禅桂市场推售的中高端公寓看，均实现了高价高速销售，供不应求现象明显，其价格水平趋同甚至超过城市核心高端住宅项目现象明显，其价格水平趋同甚至超过城市核心高端住宅项目楼盘名称楼盘名称位置位置价格趋势（元价格趋势（元/ / ）公寓面积公寓面积 物管费物管费（元（元/ / ）装修标准装修标准( (元元/ /) )开盘时间开盘时
94、间价格增价格增长率长率桂南名都桂南名都桂城桂城从从06年年12月月4000上涨上涨到到09年年3月月9000，目前，目前二手售价约二手售价约1000032-60212002006年年12月月100%环球国际环球国际禅城禅城入市入市10000，目前大户，目前大户型在售约型在售约11000，小户，小户型二手约型二手约1200085-1653.618002007年年8月月20%桂南名都桂南名都：佛山首个号称：佛山首个号称“酒店式公寓酒店式公寓”的项目，实际上仅是带精装修及提供较好物管的项目，实际上仅是带精装修及提供较好物管的普通公寓，的普通公寓，0606年年1212月开盘毛坯月开盘毛坯4000400
95、0元元/ /平米平米，后期引入，后期引入金钥匙物管及酒店式公寓概念金钥匙物管及酒店式公寓概念，并带精装修发售，并带精装修发售，价格迅速上涨到价格迅速上涨到90009000元元/ /平米平米。环球国际公寓：环球国际公寓：佛山首个真正依托五星级酒店（恒安瑞士大酒店）的酒店式公寓，实现佛山首个真正依托五星级酒店（恒安瑞士大酒店）的酒店式公寓，实现了当时市场公寓最高售价，小户型公寓销售良好。了当时市场公寓最高售价，小户型公寓销售良好。垛浆哥耍硼嵌醋键宫奴赦陋敛赚符擦碧危玲挡阴挖赫匠唾裕萨教沟刷握阎保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目商业类型规模层数工程进
96、度入市时间经营模式恒福新城恒福新城公寓公寓3 3万万挖基坑挖基坑2011年初年初卖卖九鼎国际城九鼎国际城公寓公寓8.38.3万万2828层层挖基坑挖基坑2010年初年初卖卖东江国际东江国际公寓公寓3.23.2万万1010层层年底开卖住年底开卖住宅宅, ,共共6 6万万20112011年中年中卖卖酒店式公寓酒店式公寓2727层层出租出租鸿业城市花园鸿业城市花园公寓公寓3万万2525层层挖基坑挖基坑2011年底年底卖卖星星华园国际星星华园国际公寓公寓2.82.8万万一期住宅售一期住宅售罄罄20102010年底年底卖卖滨海御庭滨海御庭公寓公寓1818万万2929层层B B地块基本地块基本售罄，售罄，
97、A A地地块未动工，块未动工，除商业外还除商业外还有有2 2栋栋2222层层住宅住宅20112011年底年底卖卖公寓式写字楼公寓式写字楼2929层层卖卖公寓式酒店公寓式酒店3535层层卖卖居住公寓产品未来竞争研判居住公寓产品未来竞争研判至少至少38.8万万未来公寓产品扎堆供应，供求关系即将发生质变！未来公寓产品扎堆供应，供求关系即将发生质变！竞争态势恶劣，必须需求新得市场突破口！竞争态势恶劣，必须需求新得市场突破口！细忿谢胖卓哄逐洋殃孔播瞳到洗转两卑癣锯克怖焙速呐快伏逗逆抹男睦企保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p酒店式公寓的酒店式公寓的KPI体系体
98、系功能化体系依托五星级酒店，以居住功能为主，软硬件配套完善KPI体系体系外因外因内因内因明确定位私人尊贵空间/优越感/一流的合作团队地理位置商务中心/星级酒店集群区域或都市景观休闲区交通可达性地铁、主干道沿线溢价空间景观资源、服务品质、软硬件配套独具特色私密性/专属性/强制性视觉冲击城市价值或景观资源价值的稀缺性酒店式物业管理引入酒店管理集团良好的商务或度假氛围良好的商务或度假氛围是酒店式公寓的必备外因是酒店式公寓的必备外因/酒店式物业管理酒店式物业管理带来的服务品带来的服务品质质豪华酒店式的硬件配套豪华酒店式的硬件配套是项目溢价空间所在是项目溢价空间所在/通常依托通常依托五星级酒店五星级酒店
99、而存在而存在涂铃暴夷源灼玫灯谍蚁遗支懦粤谨瘤达咋塔圾浦阿拎懈露间负仿久凤堆饼保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p服务式公寓的服务式公寓的KPI体系体系功能化体系以居住功能为主，产品线较丰富KPI体系体系外因外因内因内因明确定位方便居家/配套齐全/服务周到合作团队地理位置商务中心/配套完善、居住氛围浓厚的中心城区交通可达性地铁、主干道沿线溢价空间服务品质、软硬件配套独具特色私密性/便利性/闹中带静城市价值或居住价值的稀缺性偏重舒适居家的产品设计知名物管提供优质服务相比酒店式公寓，服务式公寓相比酒店式公寓，服务式公寓更偏重居住的舒适性更偏重居住的舒适性，
100、同时对星级酒店及其管理团，同时对星级酒店及其管理团队的依赖性不高，仅由知名物管提高队的依赖性不高，仅由知名物管提高优于普通住宅的高质量服务优于普通住宅的高质量服务唯嫁户坍跳战菌沈距荧蠕孙勺叹兴桅模孤颈制陌凹紧着徒孪渗睛客扳厩几保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p根据根据KPI体系和市场情况，此项目居住型公寓需重点考虑体系和市场情况，此项目居住型公寓需重点考虑n依托五星级酒店管理体系，设置部分可售型酒店式公寓和服务依托五星级酒店管理体系，设置部分可售型酒店式公寓和服务式公寓，跳出市场常规居住公寓竞争式公寓，跳出市场常规居住公寓竞争n发挥地铁的商业价值，
101、保证居住公寓与地铁的无缝连接发挥地铁的商业价值，保证居住公寓与地铁的无缝连接n抢占市场先机，早报建，早建设，早销售抢占市场先机，早报建，早建设，早销售扎穗绊漠励配疤烈信谐账店施没扼咒萎藉糟咀唬贫碗苔漱态哪痔絮跌挤仔保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p关于超高层建筑是否高于关于超高层建筑是否高于200米的思考米的思考n根据规划文件，项目根据规划文件，项目1地块超过地块超过200以上部分可奖励最多以上部分可奖励最多2.5万容积率万容积率n初步市场分析，超高层部分可设置与酒店配套相适合的可销售的公初步市场分析，超高层部分可设置与酒店配套相适合的可销售的公寓
102、。考虑到其产品的特殊差异性，且总体体量不大，再考虑到区域寓。考虑到其产品的特殊差异性，且总体体量不大，再考虑到区域客户的财富能力，应可实现较高价格销售（每平米约客户的财富能力，应可实现较高价格销售（每平米约1.5万）和出货万）和出货速度，市场风险较小速度，市场风险较小n考虑到区域的不成熟现状，拉高标志性建筑，能较大程度上增加市考虑到区域的不成熟现状，拉高标志性建筑，能较大程度上增加市场对项目关注度，提高项目整体的昭示性和品牌影响，可提升其它场对项目关注度，提高项目整体的昭示性和品牌影响，可提升其它部分的销售速度和单位溢价。部分的销售速度和单位溢价。n经初步测算，在总高经初步测算，在总高248米
103、以内相较米以内相较180米单方成本变动不大。米单方成本变动不大。n因此，在增加成本可控，且不超过直接增加收益的前提下，建议考因此，在增加成本可控，且不超过直接增加收益的前提下，建议考虑将标志性建筑高度提升，增加部分全部设置可销售物业，如面积虑将标志性建筑高度提升，增加部分全部设置可销售物业，如面积在在300-400之间的空中公馆，吸引享受无限开阔景观的高端客户，换之间的空中公馆，吸引享受无限开阔景观的高端客户，换取容积率的奖励。取容积率的奖励。番秉徘炬罕鳃壹渡摧枫例岂邦丛宰幸炉乘赋膛起收绚叭宦侦庆顺瞥咒混锈保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p超五星级
104、酒店：超五星级酒店：面积为面积为5万平方米万平方米左右左右超甲级写字楼：超甲级写字楼：面积控制在面积控制在3万平万平方米左右方米左右酒店式公寓：酒店式公寓：面积控制在面积控制在2万方万方左右左右空中公馆：空中公馆：面积控制在面积控制在2万方万方左右左右地铁地铁地铁商业街：地铁商业街：参考流行前线，总参考流行前线，总体量约体量约1万平米万平米风情商业街：风情商业街：参考西街，总体量约参考西街，总体量约2万平方米万平方米集中式购物中心：集中式购物中心：参考东广场，总体参考东广场，总体量约量约5万平方米万平方米商务式公寓商务式公寓：面积在面积在9万方左右万方左右企业会馆：企业会馆：单体面积单体面积8
105、00方左右方左右总面积约总面积约2万方万方地铁地铁服务式公寓：服务式公寓：面积在面积在15万方左右万方左右企业会馆：企业会馆：单体面积单体面积800方左右方左右总面积约总面积约2万方万方帐槐叉弦躯赦缆陨授寨斯神饿抽表各兆郧罚驭村用熏雾婴骇叹亦腥鞍盛拈保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业物业指标功能体量(万)用途单户面积备注酒店5持有/超高层标志性建筑写字楼3销售150-200酒店式公寓250空中会馆2300商务式公寓/写字楼950Loft商住混合服务式公寓15居住为主购物中心8持有5+销售3/商业街2销售200街铺企业会馆2800持有物业约持有物
106、业约1010万方万方; ;销售物业约销售物业约36-3836-38万方万方湾晤料罐唆柄竞挨岛育漂奋头辱扮扩脯色均九馅匡乎家例蹦笛缸怒吵游渗保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p住宅方面住宅方面竹绎诗把尼险王寨虎到移粮霜技枫峨逞假疯硅亥诀办冷妊砧恋讨蕾嫡袖茧保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p住宅市场概况住宅市场概况1：200 以上高端产品供应少、对景观支撑要求高以上高端产品供应少、对景观支撑要求高从供应层面看，从供应层面看，90-180单位是近年主力供应，而单位是近年主力供应，而200以上的大面积单位以上的大
107、面积单位供应量少供应量少从销售情况看，占有绝对景观资源的大面积产品销售速度较快，价格较高，从销售情况看，占有绝对景观资源的大面积产品销售速度较快，价格较高，反之销售情况较差反之销售情况较差区域项目面积/平米均价（元/平米）总价亚艺天湖郦都250-30010000-15000250-400万东平新城滨海御庭27612000331万亚艺雅居乐花园230-2609400216-244万亚艺中海文华熙岸210/2808700-9500160-230万亚艺金地九珑璧25011000260-280万在占据优势河景资源的位置设置在占据优势河景资源的位置设置200200平米以上大平层产品平米以上大平层产品摹碌
108、抢忠闻鳖毖贵素诉吻襟戌坟柔衷椭愧酱祷迫爪肤捧竞拥鞭鲍首里德渊保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p市场概况市场概况2： 140-180平米产品为市场供应主力平米产品为市场供应主力区域项目面积/户型均价总价销售情况总结亚艺亚艺金地九珑璧金地九珑璧4 4房房174-180174-180平米平米75007500元元/ /平米平米130-135130-135万万无特色，无资源支撑，销售慢无特色，无资源支撑，销售慢怡翠宏璟怡翠宏璟3 3房房130130平米平米90009000元元/ /平米平米110110万万面积段稀缺，销售较好面积段稀缺，销售较好4 4房房17
109、0170平米平米83008300元元/ /平米平米139139万万亮点不突出，销售速度慢亮点不突出，销售速度慢千灯湖千灯湖保利花园保利花园2-32-3房房130-140130-140平米平米10000-1200010000-12000元元/ /平米平米130-140130-140万万优势地段、金牌产品，销售较好优势地段、金牌产品，销售较好3 3房房140-160140-160平米平米140-160140-160万万3 3房房160-180160-180平米平米160-180160-180万万东平新城东平新城滨海御庭滨海御庭3 3房房150-160150-160平米平米1200012000元元/
110、 /平米平米180-192180-192万万产品附加值高，景观好，销售较产品附加值高，景观好，销售较好好3 3房房160-170160-170平米平米1200012000元元/ /平米平米192-204192-204万万东平新城东平新城凯德瀚城凯德瀚城4 4房房180-190180-190平米平米75007500元元/ /平米平米135-142135-142万万景观好，总价低，销售好景观好，总价低，销售好景观次优区域设置景观次优区域设置130-180130-180平米产品，注重产品亮点和附加值平米产品，注重产品亮点和附加值砾挺休彭总樱痛尊鲸妆栗淄堕硒对谦柿滤宁战擎堂册塘痪铁摈友指驭于噬保利地产
111、佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p市场概况市场概况3： 120-140平米产品销售速度快平米产品销售速度快区域区域项目项目面积面积/ /户型户型均价均价总价总价销售情况总结销售情况总结亚艺亚艺文华熙岸文华熙岸80-10080-100平米平米9000-110009000-1100083%83%总价低总价低桂城东桂城东保利星座保利星座2-32-3房房80-12080-120平米平米72007200元元/ /平米平米100%100%产品附加值高，总价低，产品附加值高，总价低，销售较好销售较好东平新东平新城城依云水岸依云水岸2 2房房85-9085-90平米平米8
112、0008000元元/ /平米平米开盘成交开盘成交9 9成成产品附加值高，景观好，产品附加值高，景观好，销售较好销售较好3 3房房125125平米平米95009500元元/ /平米平米禅城禅城鸿业城市花鸿业城市花园园 60-9660-96 7500-85007500-8500元元/ /平平米米93%93%竞争小，总价低，销售好竞争小，总价低，销售好120-140120-140平米产品满足刚需，适当设置平米产品满足刚需，适当设置碴酒斡棵滇揉汾镣采神艳虫蛮母臭聋澈患季氰岳辛即剂猩兹诅侨粟枕碑环保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目目标客户需求项目目标客户
113、需求泛本地富豪本地富豪外来移民周边区域高端新新城人+刚需投资买家复杂，主力复杂，主力180以上以上主力主力140左右左右主力主力120-180左右左右以公寓，两房为主以公寓，两房为主超大或中小单位超大或中小单位毅开逮宿打鲍沈梢盎魔嫁胡探茁可俩埠胯黄订疗厌谊烫膏驹用麓辽快熬横保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p1 1、占据一线江景的优势资源地块，应设置、占据一线江景的优势资源地块，应设置200200平米以上大面积平层明平米以上大面积平层明星单位，满足乐从本地高端客户的需求，实现高溢价。星单位，满足乐从本地高端客户的需求，实现高溢价。2 2、绝对优势景观
114、资源位置可设计别墅等超明星产品，提升项目标杆、绝对优势景观资源位置可设计别墅等超明星产品，提升项目标杆档次。档次。3 3、占据内河景观和中心园景单位为项目的、占据内河景观和中心园景单位为项目的“现金牛产品现金牛产品”，面积在，面积在140-200140-200平米左右，满足平米左右，满足“新乐从人新乐从人”需求需求, ,但产品创新性舒适度要强但产品创新性舒适度要强调。调。4 4、禅城新生代，新城新生代，刚需消费群，更看重在优质楼盘中占、禅城新生代，新城新生代，刚需消费群，更看重在优质楼盘中占一席之位，总价接受能力略低，因此面积应控制在一席之位，总价接受能力略低，因此面积应控制在120-1401
115、20-140平米。平米。住宅产品小结住宅产品小结 模式概括：公馆模式概括：公馆+ +保利花园保利花园龙裁敏冠慈慎兄橱怯跺掺羔斜捡奥超蛋乎土志羚浪驮荔酵柑涤日兔凭婆情保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p面积天湖郦都三期雅居乐花园鸿业城市花园怡翠宏璟中海文华煕岸滨海御庭依云水岸70-9070-90街景街景街景街景90-11090-110街景街景园景园景园景园景街景街景110-130110-130河景河景园景园景130-150130-150园景园景园景园景园景园景河景河景园景园景150-180150-180园景园景园景园景园景园景河景河景园景园景江景江景园
116、景园景180-200180-200江景江景200-250200-250湖景湖景河景河景园景园景江景江景250250以上以上湖景湖景湖景湖景园景园景江景江景江景江景140-180产品以小区园景作景观面产品以小区园景作景观面湖景、江景资源多数设定为湖景、江景资源多数设定为200以上的产品以上的产品街景街景园景园景江景江景廖程炊磐缕蠢阑索富沽墟抹沤鹃薪荡闽肉惜袭颓屋柒四游锐抵烩注侦诣石保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p5%超明星产品超明星产品15%临江明星产品：临江明星产品：200平米以上江景洋房平米以上江景洋房30%内河景内河景+园林产品：园林产品：1
117、60-180平米平米30%园林产品：园林产品：140-160平米平米20%街景现金流产品：街景现金流产品：120-140平米平米乎研省串茅绕烛念赛涌嘶厨慎剃叠狐挖哭也腆就兢煮瞳锚孵勇曼绪渔焕靶保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p佛山高端客户置业关注点归结：规划、配套佛山高端客户置业关注点归结：规划、配套规划规划社区开放性社区开放性基本基本不能接受开放型的社区开放型的社区梯户比梯户比大部分客户接受最高的梯户比是大部分客户接受最高的梯户比是1T4楼间距楼间距楼间距客户没有概念，表示楼间距客户没有概念，表示越大越好，无遮挡视野好即可超高层超高层大部分客户大
118、部分客户可以接受超高层配套配套立面、园林立面、园林立面偏向立面偏向现代风格，同时带有尊贵感；园林偏向；园林偏向层次感强、文化艺术感强的风格的风格会所会所恒温泳池是一定要有的。其次可以设置一些是一定要有的。其次可以设置一些健身馆，提供健身教练，高级的SAP美容，高级中西餐饮，私人俱乐部，最好不要对外开放或者可以以会员制的形式。，最好不要对外开放或者可以以会员制的形式。物管物管对物管的增值服务集中体现在对物管的增值服务集中体现在健康、接待和养护清洁等方面，最高能接受的等方面，最高能接受的物管费在2-3元，相对理性，相对理性商业商业大部分大部分可以接受对外开放，购物中心档次要高，且必须满足生活所需。
119、对于商业街业态，购物中心档次要高，且必须满足生活所需。对于商业街业态提供提供国际时尚精品店，特色专卖店，高级的餐饮，咖啡厅等，街区可设置等，街区可设置艺术展廊，提，提供艺术展览信息，设置供艺术展览信息，设置街心公园、城市广场，汇集人气和提升活力，设置一些街区，汇集人气和提升活力，设置一些街区艺术小品提升街区的艺术感和趣味性。提升街区的艺术感和趣味性。注重商住分离和住宅的封闭式管理注重商住分离和住宅的封闭式管理注重住宅和商业的连通，不受商业干扰，尽享商业便利注重住宅和商业的连通，不受商业干扰，尽享商业便利尽量整合酒店和购物中心资源，减少后期经营负担尽量整合酒店和购物中心资源，减少后期经营负担自然
120、生态亲水园林自然生态亲水园林扼狭袒拇掏人唐蔫燃茄坠雷什拄逗暴谚堤窜趟懈习谨峻址厂徐后鲁搜稼鄙保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p第四部分第四部分 开发顺序初步建议开发顺序初步建议铭头肾什孕幅厦撅炸劲蹋肘豫嵌驯镁质揪锭酉拣蜜交邪魏喉帝杆埃截绞藉保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p借鉴借鉴规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档
121、办公开开发发次次序序城市新中心区成功开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型v不同城市新中心区的开发历程基本一致v不同城市，开发力度不同，则开发周期不同v功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善城市新中心区开发一般经历城市新中心区开发一般经历由住宅由住宅-办公办公-商务公寓、商务公寓、商业的次序商业的次序，总开发周期一般在，总开发周期一般在1010年以上年以上绑拙哎黍夫舔瓶拒骨伦脏防滚辑徒厄溺人纪朵绕晒粤余抒仅卒欣塑椽鸵刁保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目名称项目规
122、模产品特征主要卖点均价（元 /）东方水岸占地7.6万，总建面16万110-160三房、160-170四房江景、公园资源7200海景蓝湾占地13.6万，总建面32万，总套数349套127三房东平河岸社区7500凯德泊宫5.4类别墅+联排11000凯德瀚城10.9类别墅+小高层7500滨海御庭占地15.1万，总建面47.7万264.53房，414顶层复式江景、大面积豪宅高层：9000联排：15000依云水岸占地2.9万，建面9.3万35-45成品公寓，80-90两房、小三房稀缺小户型公寓8000洋房：6700当前市场主要营销诉求点住宅：豪宅品质、江景价值公寓：稀缺性新城市中心综合体价值体现需要一定
123、时间，项目入市时新城市中心综合体价值体现需要一定时间，项目入市时景观景观/ /产品带来的产品带来的居住价值大于城市价值居住价值大于城市价值孙眷眺介烘中摈吏拜茫指隅栈芜睛专鸿譬专皱恐史暇婚傅畅豹允召由哆莱保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p结合项目推售时间的客户变化结合项目推售时间的客户变化前期前期优质产品、景观资源、社区理念开始呈现中期中期综合体规模逐渐呈现，区域价值不断提升各期各期客户客户定位定位及其及其演变演变后期后期社区完全成熟，区域价值因项目得到最大提升影响置业影响置业的因素的因素产品产品 （因区域和景观已认可）（因区域和景观已认可）综合体社
124、区价值（氛围、环境、综合体社区价值（氛围、环境、商务商业配套）商务商业配套）区域价值（项目改变区域价值）区域价值（项目改变区域价值）乐从富豪乐从富豪私企业主、富裕居民私企业主、富裕居民 禅城城南禅城城南-亚艺高端客户（私企业主、高级公务员）亚艺高端客户（私企业主、高级公务员） 新新城人新新城人 禅城老城区高端客户禅城老城区高端客户 投资买家投资买家 老城区刚性需求老城区刚性需求 新乐从人新乐从人根据客户对项目提供生活方式的渴望程度，项目客户演变趋势判断根据客户对项目提供生活方式的渴望程度，项目客户演变趋势判断昔辜究曾绥势禽众坐怜尊卑椰的秆其短敏楚栗集兰滦壹晒帘阜蛤咬练芬贪保利地产佛山东平新城项
125、目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120pn住宅项目先行启动住宅项目先行启动n先启动住宅区域能最好的展示江景资源先启动住宅区域能最好的展示江景资源n开发规模要突出项目体量优势，注意不同产品结开发规模要突出项目体量优势，注意不同产品结合，扩大客户群，达到引爆项目的目的合，扩大客户群，达到引爆项目的目的幅宫定拧窃杨面塘吼旺撑明痕薄虐剃练囱哄嫡蜕揉科揩京拙舞畴辆以币虑保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p第一批启动住宅区域第一批启动住宅区域薛扛沙秤坛篙享篷锅伤放班悼铲邑拇撞依碍茂笆茸攀败息极誉干扁辰诞谁保利地产佛山东平新城项目提报方案120p
126、保利地产佛山东平新城项目提报方案120p商业开发顺序商业开发顺序关键点：商务、商业和居住功能同步发展，树立关键点：商务、商业和居住功能同步发展，树立3项标杆项标杆打造商务、商业和居住打造商务、商业和居住3 3项标杆项标杆增加客户对新城信心，为政府正名增加客户对新城信心，为政府正名促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心刷守殖血料羚仙点忌讹黄箭着痪辈膀瓮砸先寿反逝盘授婆走纂液酸仍砸补保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p为政府正名，增加客户信心，增加东平新城整合佛山的资本为政府正名，增加客户
127、信心，增加东平新城整合佛山的资本必选动作包含的明确商业形态（大型购物中心、酒店）和住必选动作包含的明确商业形态（大型购物中心、酒店）和住宅同时开发建设，力争第一批住宅入住时（宅同时开发建设，力争第一批住宅入住时（3年半时间）商年半时间）商场和酒店基本落成场和酒店基本落成未来市场竞争大且不确定因素强的物业先报建，比如未来市场竞争大且不确定因素强的物业先报建，比如LOFT公寓公寓抢占市场先机，提升项目内住宅物业价值抢占市场先机，提升项目内住宅物业价值伦谆炮蒸握师网裂梧屋房峪熔雪鞋宿度喳寐锄陋丈冯盆酣戏吻伯苔琐物曹保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p整体开
128、发顺序思路整体开发顺序思路n开工建设：多头并进，居住区（开工建设：多头并进，居住区（6、7号地块）率先开发号地块）率先开发建设，明确的商业部分（酒店和集中式商业）力争建设，明确的商业部分（酒店和集中式商业）力争2010年实现开工，依附于酒店和集中式商业的商业部分根据年实现开工，依附于酒店和集中式商业的商业部分根据市场情况与住宅交错开工。市场情况与住宅交错开工。n经营销售：力争经营销售：力争2010年下半年实现住宅销售，与酒店和年下半年实现住宅销售，与酒店和集中式商业关联较大的商业公寓集中式商业关联较大的商业公寓2011年实现销售。年实现销售。粮贾骑美膳阅缔策乞层计宙犯鸵绒羔酪呐保深豺农搬只记递
129、厄磨徽烤雏听保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p项目开发/销售时间轴2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年酒店招商酒店招商/ /动工动工/ /落成落成酒店式公寓销售酒店式公寓销售2014年年购物中心动工购物中心动工/招商招商/开业开业二期公寓二期公寓/商铺销售商铺销售一期商铺销售一期商铺销售一期住宅动工一期住宅动工住住宅宅商商业业商商务务写字楼写字楼/ /企业会馆销售企业会馆销售三期公寓三期公寓/商铺销售商铺销售一期住宅销售一期住宅销售二期住宅销售二期住宅销售三期住宅销售三期住宅销售空中公馆销售空中公馆销售兜众掂扔狗缮殷拖凰复淖
130、囊巴澄衫酮抵噪搪盾馅励龚啡阳陛脱秘耸容骗怎保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p销售两点一线初步设想销售两点一线初步设想江滨绿地东平水道售楼部售楼部展示区域：展示区域：内河景观带内河景观带+小区园林小区园林样板房：高样板房：高层单边位层单边位亲水景观带亲水景观带样板房：低样板房：低层单边位层单边位摇跃疤逼请藩克皖敞焰剿渔娟荷时粉苯票佣碗迸牲果胃捡厌袄磺窗侄纲颓保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p2009年年2010年年4月月6月月7月月12月月设计确定并动工设计确定并动工样板房、售楼部、展示区域施工样板房、售
131、楼部、展示区域施工8月月售楼部开放售楼部开放诚意登记诚意登记认筹认筹宣传推广启动宣传推广启动10月月开盘开盘12月月2月月9月月样板房开放样板房开放首期销售住宅节点铺排首期销售住宅节点铺排日波又震饯塌绪呐阿淀鞠肉鞍蹭貉鞘史距俞惧渣军闪浅手覆闽搏彰蹭亩穷保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p首发住宅区域产品分类项目名称项目名称产品类型产品类型面积区间面积区间预计单价预计单价所占比例所占比例东平新城东平新城超明星产品超明星产品300300左右左右18000180005%5%洋房洋房200200以上以上130001300015%15%160-180160-1
132、80110001100030%30%140-160140-160100001000030%30%120-140120-1408500850020%20%囊换柱削蛔栗顿圾会淑哗聚忱春窝策萄楞霄卖超桨醋扩掂爵卯巧哆港岩蛾保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p提报要点回顾提报要点回顾n项目研判关键词提炼：综合体、新城中心、大体量项目研判关键词提炼：综合体、新城中心、大体量n项目使命：整合佛山，打造标杆项目使命：整合佛山，打造标杆n项目定位：佛山都市生活的领跑者项目定位：佛山都市生活的领跑者n项目主推广语：为改变的佛山领跑项目主推广语：为改变的佛山领跑n项目整
133、体布局：项目分为以商业为主的外城和以居住为项目整体布局：项目分为以商业为主的外城和以居住为主的内城主的内城n功能组合：尽量减少持有物业比例，注重各种业态的资功能组合：尽量减少持有物业比例，注重各种业态的资源整合，注重物业差异化细分源整合，注重物业差异化细分n开发顺序：住宅和明确商业物业先行启动，依附于酒店开发顺序：住宅和明确商业物业先行启动，依附于酒店和购物中心的商业物业与住宅交错开发和购物中心的商业物业与住宅交错开发昌逊吝浑怠劣牧舅箩讽选呸滓捏罕鹊昧握荣述摘尽规终蛛厢痘痞脸刽肚披保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p谢谢聆听！谢谢聆听！恨趋籍电洋招宴凉券吝育缀梭倾块涕沧侈绕贬桓泉咬曲粪敷腾胶始故攀晶保利地产佛山东平新城项目提报方案120p保利地产佛山东平新城项目提报方案120p
