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1、中粮中粮御嶺湾三期规划设计建议御嶺湾三期规划设计建议2010.10.252010.10.25【目录目录】n 项目背景解析项目背景解析n 市场背景解析市场背景解析n 项目定位演绎项目定位演绎n 具体规划设计建议具体规划设计建议项目背景解析项目背景解析【三期用地概况三期用地概况】n占地：占地：约约250250亩亩n容积率：容积率：0.340.34n地块资源：地块资源：地形呈不规则状，湖岸线较短，临水面地形呈不规则状，湖岸线较短，临水面相对较少；大部分物业为山地物业相对较少；大部分物业为山地物业n朝向：朝向：部分物业受东西向影响部分物业受东西向影响n高差：高差：三期基地滨湖面与山地面高差最低约三期基
2、地滨湖面与山地面高差最低约1010米，最高达到约米，最高达到约5050米。米。3 3期概况期概况u风格：风格：西欧哥特式建筑风格，以尖顶、西欧哥特式建筑风格，以尖顶、细长柱为特点；细长柱为特点；u外立面：外立面：瓷砖，色调较为统一，与景观瓷砖，色调较为统一，与景观契合度更高；契合度更高；u主题：主题：艺术艺术庄园定制独栋庄园定制独栋（2 2套）套）产品面积区段、产品面积区段、配比待确定配比待确定小独栋小独栋庄园定制独栋（庄园定制独栋（2 2套）套）n定制庄园定制庄园2 2栋栋产权面积：产权面积：10001000以上以上赠送面积：每栋占地约赠送面积：每栋占地约6 6亩亩景观：湖心景观景观：湖心景
3、观小独栋小独栋n小独栋组团小独栋组团产权面积：产权面积：220220平米、平米、240240平平米、米、260260平米平米（类似（类似B2B2、B3B3）赠送面积：赠送面积：130-170130-170景观：临高尔夫景观：临高尔夫产品面积区段、配比待确定产品面积区段、配比待确定市场背景解析市场背景解析档次档次面积面积代表楼盘代表楼盘大大500500平米以上平米以上长桥郡、中航云岭、蔚蓝卡地亚长桥郡、中航云岭、蔚蓝卡地亚中中350350500500平米平米中粮御嶺湾、鹭湖宫中粮御嶺湾、鹭湖宫小小350350平米以下平米以下蓝光观岭、牧山丽景、雅居乐、麓山国际蓝光观岭、牧山丽景、雅居乐、麓山国际
4、总价箱体总价箱体独栋价格独栋价格箱体特点箱体特点代表项目500500万以上万以上1.52万/M2板块优势下，依靠自身项目资源优势与产品力的极致打造蔚蓝卡地亚（南延线）、龙湖长桥郡（牧马上）300300500500万万1.11.5万/M2板块优势与自身项目产品品质与配套打造南沿线：雅居乐、三利宅院白云渡麓上国际社区龙泉：中粮御嶺湾牧马上：萨尔次堡、牧山丽景温江：鹭湖宫300300万以下万以下0.71万/ M2板块劣势下，通过产品与资源的打造新都：蓝光观岭龙泉：国一澳乡总价上形成总价上形成3 3个档个档:500:500万以上万以上,300-500,300-500万万,300,300万以下万以下面积
5、：市场别墅分为大、中、小三个区间，小面积独栋供应增加面积：市场别墅分为大、中、小三个区间，小面积独栋供应增加FOCUSFOCUS独栋市场市场 别墅走向别墅走向0909年成都独栋产品去化特征年成都独栋产品去化特征0909年成都独栋产品去化特征年成都独栋产品去化特征市场市场 别墅走向别墅走向独栋销售价格：独栋销售价格：300-400300-400万的经济型独栋和万的经济型独栋和500-600500-600万中高档独万中高档独栋供需两旺栋供需两旺n后续2009年成都别墅市场小独栋别墅将成为一大亮点。雅居乐花园雅居乐花园不再推出驷马屋，取而代之230-230-250250平米平米的小独栋将成为其供应主
6、力。牧山丽景牧山丽景2 2期期推出的独栋别墅独栋别墅面积在210-270210-270平米半山卫城半山卫城于2009年4月即将开盘的2期以160-160-200200平米的小独平米的小独栋供应为主蓝光观岭国际社区、麓山国际、置信国色天蓝光观岭国际社区、麓山国际、置信国色天乡乡，都将延续小独栋别墅延续小独栋别墅的设计开发设计开发。小独栋高性价比产品凭借高品质低总价，市场回暖下快速走量。小独栋高性价比产品凭借高品质低总价，市场回暖下快速走量。市场市场 别墅走向别墅走向项目项目推售时间推售时间独栋面积独栋面积销售价格销售价格销售情况销售情况蓝光观岭蓝光观岭2009.22009.2220-270m22
7、0-270m2 2120-130120-130万万/ /套套开盘开盘1 1小时售完小时售完麓山国际社区麓山国际社区2009.32009.3205-283m205-283m2 2320-450320-450万万/ /套套5 5小时内售出小时内售出5353套套0909年成都独栋产品去化特征年成都独栋产品去化特征n麓山国际社区麓山国际社区的别墅最高端产品黑钻山庄定制黑钻山庄定制别墅别墅20092009年面市年面市；n另外龙湖龙湖. .长桥郡长桥郡3 3期定制别墅期定制别墅也即将推出。n蔚蓝卡地亚、国色天香别墅等还有大量别墅房蔚蓝卡地亚、国色天香别墅等还有大量别墅房源陆续推出源陆续推出。n未来众多品牌
8、开发商打造的高品质项目将使成都别墅产品品质进一步升级。项目项目推售时间推售时间独栋面积独栋面积销售价格（万销售价格（万/ /）销售情况销售情况蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚0707年年1212月月500-700m500-700m2 215001500万万/ /套起套起二期销售情况良好二期销售情况良好龙湖长桥郡龙湖长桥郡0808年年7 7月月350-960m350-960m2 2470-1200470-1200万万/ /套套目前两期同时在售，一期销目前两期同时在售，一期销售月售月50%50%，二期已售罄，二期已售罄大独栋顶级奢华产品：极致的产品打造，尊贵的配套服务，成功实现高价销售大独栋顶级奢华产品：极致
9、的产品打造，尊贵的配套服务，成功实现高价销售市场市场 别墅走向别墅走向0909年成都独栋产品去化特征年成都独栋产品去化特征麓山国际社区黑鹰庄园香怡林2期圣芭芭拉3批次待售产品待售产品黑鹰庄园黑鹰庄园香怡林香怡林2 2期期圣芭芭拉圣芭芭拉3 3批次批次采用PUD开发模式，即“总体规划，单元开发”，强调项目规划的整体性麓山别墅+麓镇+麓山国际乡村俱乐部配套 “五大生活系统”建筑体系+高尔夫运动休闲体系+麓镇商业体系+教育艺术文化体系+服务体系（包括麓山号、麓山国际高尔夫会员会所、高尔夫俱乐部、麓镇商业配套、学校、医院等）高尔夫景观资源是项目最大特色，高尔夫资源与建筑有机融合，使每栋建筑尽可能享受最
10、大化高尔夫资源项目项目 扫描扫描麓山国际社区形态栋数面积价格附加值销售情况黑鹰庄园精装独栋38560-7101500-2600万基本无赠送空间3月发售，接受100万诚意金预定，目前13组预定客户香怡林2期独栋60330-380500万起基本无赠送空间1月底发售圣芭芭拉3批次叠拼54190-250（主力）、300（少量）200-400万基本无赠送空间3月发售优势：位置：位于城南门户之巅景观：高尔夫球场与住宅物业互动，使高尔夫景观资源价值最大化；营销：“所见亦所得”的营销方式以及丰富多彩有针对性的圈层营销；配套：“五大生活系统”，如“双会所”运动休闲类配套；麓镇独立商业生活配套以及麓山国际光亚学校
11、；劣势：麓山国际的复合业态将导致业主的层次混杂待售产品产品户型只针对诚意金客户发放项目项目 扫描扫描龙湖长桥郡一期共230套英伦风格独栋产品，372-960，现已售罄二期共200套英伦风格独栋产品，分为入门级小独栋、原湾独栋、临河大独栋三类，目前剩余少量在售三期占地200多亩，预计2010年年中开发，目前无具体产品规划三期优势：区域优势：位于牧马山成熟别墅区域，别墅气候已经形成自然资源优势：坐拥稀有自然溪水（杨柳河、碾河）和牧马山山景资源产品优势：产品力强，纯独栋别墅产品物管优势：龙湖品牌物管劣势：项目配套较弱别墅区处于航道之下项目项目 扫描扫描龙湖长桥郡栋数栋数面积面积价格价格附加值附加值销
12、售情况销售情况小独栋118400-450400-450万花园面积150-200售罄原湾独栋49372-420500万起花园面积200-300原湾3批次共10套，1月初开始排号，年后发售，50万诚意金，按揭优惠1%、一次性优惠2%临河大独栋339602300-5000万花园面积1000左右精装楼王（5000万）+5套大独栋临河大独栋中独栋原湾独栋中独栋项目项目 扫描扫描蔚蓝卡地亚一期一期二期二期山地会所山地会所三期三期会所会所项目西临新成仁路，北面为别墅社区蓝色美树及麓山国际社区园林设计亮点包括利用原生坡地资源营造的近40000浅丘护宅林、流经护宅林的天然河流府河支流以及在项目低谷地貌处打造的约
13、20000蓝湖项目山地会所约10000，提供服务设施包括运动、书吧、羽毛球馆、雪茄-红酒体验馆、娱乐休闲、商务会谈等，如游泳池、瑜伽馆、SPA馆、咖啡厅、私家影院、会议室等。蔚蓝卡地亚产品情况1期房源以联排为主，并带有少量叠拼，面积区间为255-3712期物业形态复杂：独栋、双拼、联排、叠拼，共443套，230-700，现仅余少量叠拼产品3期纯独栋，共132套4期将打造庭院组团产品项目项目 扫描扫描蔚蓝卡地亚少量叠拼1批次2批次3批次优势：区域优势：位于国际城南南沿线组团，发展潜力大;自然资源优势：坐拥稀有自然缓坡资源，最大高差达36以及由此衍生的近20000中央湖泊;产品优势：户型设计简洁，
14、空间感强，且低密度物业迎合目前市场城需求;配套优势：“鸿艺会”为项目业主营造顶级圈层生活;物管优势：“世界五大行”之一的高力国际以及金钥匙联盟的优质物管服务提升项目品质.劣势：营销形象向“豪宅”概念靠拢，与实际形象（精致、舒适的低密度住宅）相差较大形态栋数面积价格附加值销售情况1批次独栋50套400-1500800-4000万依山而建，无地下室赠送；每户均有人工水榭景观09.11.29开盘售罄2批次独栋30套400-1500800-4000万09.11.30加推售罄3批次独栋20套400-1500800-4000万09.12推出20套，销售中目前规划的有风情商业街，别墅区，高尔夫球场，样板城，
15、大气开阔的会所，配套服务区;采用整体规划，分期组团开发的原则-即PUD模式。综合配套区一期香缇湾样板城高尔夫会所三期高尔夫球场风情商业街二期花湖蓝光观岭项目项目 扫描扫描蓝光观岭优势：配套：标准18洞高尔夫规模优势：占地4200亩，气势十足营销优势：整体环境打造呈现，采用情景式营销的模式;项目加入世界奢侈品协会，名驹豪车展示，自抬身价；营销噱头成分足_一杆进洞赢别墅。劣势：位置：位于金堂，距都较远，距成都约1小时车程产品：建筑密度较大，人工湖景打造不够大气2期花湖3期翡翠岭栋数面积价格附加值销售情况3期翡翠岭独栋54300-40013000元/以上花园面积300-180012月下旬开始排号，2
16、0万诚意金，1月23日开盘2期花湖294160-260双拼：10000元/左右4联排：8000元/左右组院：7000-8000元/花园面积100-5801+2批次99套仅余6套优惠政策：“蓝客会”普通卡0.5%；金卡（购买蓝光30万以上物业）1%；钻石卡（购买蓝光300万以上物业）1.5%；一次性付款3%项目项目 扫描扫描蓝光观岭成都商报2010.01.20整版诉求点：翡翠岭发售+项目意境成都商报2010.01.21整版诉求点：翡翠岭发售+圈层项目项目 扫描扫描项目地址三环蜀龙路（熊猫基地旁）土地规模6000亩价格250万-1000万（别墅）建筑面积200万绿化率75容积率0.5总户数电梯公寓
17、：3645户（一期）别墅：275户（一期）物管费电梯：1.8元/，独栋：4元/；双拼、联排：3.5元/建筑形态高层、别墅户型区间350-550（别墅）小区配套规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店保利公园198项目位于位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约15公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约6公里，交通便捷。项目北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园，属于成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“成都198生态走廊”交汇处，项目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景观项目。项目总占地约600
18、0亩，规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上。保利公园198项目项目 扫描扫描联排别墅双拼别墅独栋别墅套数：8套面积：500-550价格：1000万/套套数：82套面积：300-400价格：250-400万/套套数：28套面积：450-500价格：650万/套保利公园198保利蝴蝶谷销售情况保利公园198总平示意项目项目 扫描扫描保利公园198项目总占地3000亩，其中建设用地约为20%，高尔夫球场占地约2400亩，仅400余套独栋别墅。球场为国际锦标赛级18洞72杆球场，球场集锦标赛标准的线路规划，设计的无数湖泊，自然的小溪和大胆的沙坑
19、集为一体，创造出适合不同球手的球场。墅规划以美国黑鹰山庄作为蓝图，采用传统的欧陆建筑风格，将整个社区划分为5-6个不同地区风格的社区组团，建筑风格以英式、法式及意大利式为主。保利拉斐高尔夫庄园拉斐庄园栋数面积价格附加值拉斐高尔夫庄园约400套200-500多未知未知3月初开始排号，5月正式发售优势：配套：标准18洞高尔夫，建筑依球道而建规模优势：占地3000亩，气势十足营销优势：事件性营销噱头十足。劣势：配套：生活配套不够完善项目项目 扫描扫描市场总结项目产品栋数面积价格附加值销售情况麓山国际社区黑鹰庄园独栋38560-7101500-2600万精装，基本无赠送空间3月发售，接受100万诚意金
20、预定，目前13组预定客户香怡林二期独栋60330-380500万起基本无赠送空间1月底发售圣芭芭拉3批次叠拼54190-250（主力）、300（少量）200-400万基本无赠送空间3月发售龙湖长桥郡原湾独栋3批次10372-420500万起花园面积200-300原湾3批次共10套，1月初开始排号，年后发售，50万诚意金，按揭优惠1%、一次性优惠2%临河大独栋69602300-5000万花园面积1000左右精装楼王（5000万）+5套大独栋蔚蓝卡地亚3期流水巅峰独栋3批次20400-1500800-4000万依山而建，无地下室赠送；每户均有人工水榭景观09.12推出20套，销售中蓝光观岭3期翡翠
21、岭独栋54300-40013000元/以上花园面积300-180012月下旬开始排号，20万诚意金，1月23日开盘2期花湖294160-260双拼：10000元/左右4联排：8000元/左右组院：7000-8000元/花园面积100-5801+2批次99套仅余6套基本无赠送空间，仅少量大独栋有较大花园面积赠送在售产品和即将面试产品以独栋为主直接竞争对手直接竞争对手3个月内，市场供应以独栋产品为主，从产品面积和价格看，麓山香怡林2期和蓝光观岭3期翡翠岭成为御嶺湾项目近期直接竞争对手。大比例赠送空间和花园面积以及自然资源德占有是御嶺湾产品最大优势。3 3期定位方向及演绎期定位方向及演绎【人文背景人
22、文背景电影文化之乡电影文化之乡】n主题规划为美利坚艺术之乡。主题规划为美利坚艺术之乡。n从概念理解，该分期应结合从概念理解，该分期应结合古典及现代气质，通过建筑、古典及现代气质，通过建筑、景观、雕塑小品等应用，结景观、雕塑小品等应用，结合声、光、电等技术手段，合声、光、电等技术手段，打造一个具有观赏性、参与打造一个具有观赏性、参与性和文化趣味的高尚园区。性和文化趣味的高尚园区。规划设计建议规划设计建议nACTION1ACTION1：以市场需求为导向，采用别墅的主流面积区间：以市场需求为导向，采用别墅的主流面积区间nACTION2ACTION2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感：合理功能分
23、区，营造产品内外的空间舒适感nACTION3ACTION3：建立与艺术的联系，表达资源传承人文价值：建立与艺术的联系，表达资源传承人文价值nACTION4ACTION4：适度产品创新，通过现代元素为产品溢价锦上添花：适度产品创新，通过现代元素为产品溢价锦上添花策略之一：从居住功能出发，实现产品提升价值的平台要素策略之一：从居住功能出发，实现产品提升价值的平台要素策略之二：嫁接特殊资源，传承项目人文价值策略之二：嫁接特殊资源，传承项目人文价值本项目的产品策略nACTION5ACTION5：以主流面积为核心坚持多产品组合，降低市场风险：以主流面积为核心坚持多产品组合，降低市场风险策略之三：规避市场
24、风险，坚持多产品组合原则策略之三：规避市场风险，坚持多产品组合原则园林景观建议园林景观建议nACTION6ACTION6：发展策略在规划意向、物业排布、园林景观方面的体现：发展策略在规划意向、物业排布、园林景观方面的体现本项目的产品策略n图示房源需根据资源占有图示房源需根据资源占有进行分类。进行分类。n初步想法分四类：初步想法分四类：一类：临湖，景观极好一类：临湖，景观极好二类：临湖，但景观较好；二类：临湖，但景观较好；三类：临湖景观较弱；三类：临湖景观较弱；四类：非临湖靠山。四类：非临湖靠山。根据市场情况划分每类别根据市场情况划分每类别房源产权面积段和赠送面积。房源产权面积段和赠送面积。一类
25、一类二类二类三类三类四类四类一类一类二类二类三类三类四类四类初步建议初步建议一类：产权面积一类：产权面积500500，赠送，赠送250-300250-300二类：产权面积二类：产权面积400400，赠送，赠送150-200150-200三类：产权面积三类：产权面积350-400350-400，赠，赠送送200-250200-250四类：产权面积四类：产权面积300-330300-330，赠，赠送送150-200150-200策略之一：从居住功能出发，实现产品提升价值的平台要素策略之一：从居住功能出发，实现产品提升价值的平台要素ACTION1ACTION1：以市场需求为导向，采用豪宅的主流面积区
26、间：以市场需求为导向，采用豪宅的主流面积区间豪宅项目主流豪宅项目主流供应面积区间供应面积区间市场表现市场表现客户需求客户需求客户需求主流客户需求主流面积区间面积区间豪宅产品的主流豪宅产品的主流面积区间面积区间市场与客户需市场与客户需求聚焦求聚焦面积面积项目名称项目名称40040045045050050055055060060065065070070075075080080085085090090095095010001000 11001100120012001300130015001500以上以上麓山国际社区麓山国际社区龙湖长桥郡龙湖长桥郡蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚保利公园保利公园198198蓝光观
27、岭蓝光观岭市场市场 表现表现各个项目中独栋别墅的面积分布各个项目中独栋别墅的面积分布n独栋别墅供应的面积集中在三个面积区间独栋别墅供应的面积集中在三个面积区间 ：450-550450-550 ,600-800600-800 ，10001000 ，地下室面积地下室面积 200-400 200-400 。n地上建筑面积地上建筑面积 450-550450-550之间是目前各项目供应的主流面积和畅销面积区间，也是之间是目前各项目供应的主流面积和畅销面积区间，也是豪宅别墅的达标面积，能实现较快的销售速度，市场表现强劲。豪宅别墅的达标面积，能实现较快的销售速度，市场表现强劲。n600-800 600-80
28、0 ，10001000 以上别墅通常占据项目中最佳位置、享有稀缺资源，供应量以上别墅通常占据项目中最佳位置、享有稀缺资源，供应量在整个项目中所占比例不大，但能够实现较高溢价与较快的销售速度。在整个项目中所占比例不大，但能够实现较高溢价与较快的销售速度。目前市场上豪宅产品的主流供应面积区间目前市场上豪宅产品的主流供应面积区间为为450-550450-550平米平米市场市场 表现表现面积需求面积需求：建筑面积（地上）的需求集中在：建筑面积（地上）的需求集中在500500平方米左右平方米左右所访谈的客户基本上均有长期的别墅居住经验，对面积有明确地认识，认为所访谈的客户基本上均有长期的别墅居住经验，对
29、面积有明确地认识，认为500500平方米左右的面积区间尺度合理，较为舒适，适合居住。平方米左右的面积区间尺度合理，较为舒适，适合居住。卢女士，事商业地产行业卢女士，事商业地产行业l曾旅居国外，多次购买和居住别墅物曾旅居国外，多次购买和居住别墅物业业 选择购买距离城市不太远的别墅，选择购买距离城市不太远的别墅，中意东山墅、西山美庐的位置。认为亚中意东山墅、西山美庐的位置。认为亚北地区的项目虽然好、但距离城市距离北地区的项目虽然好、但距离城市距离太远，不便于日常生活往来。太远，不便于日常生活往来。l喜欢地上一层地下一层的别墅，面积喜欢地上一层地下一层的别墅，面积在在500500平米左右。因为目前使
30、用地上三平米左右。因为目前使用地上三层的别墅，使用不方便，上下楼过于麻层的别墅，使用不方便，上下楼过于麻烦，再次置业定会选择烦，再次置业定会选择2 2层的。层的。周先生，周先生，4343岁，从事市政工程发包（有过负责三峡工程发包的经历）岁，从事市政工程发包（有过负责三峡工程发包的经历）l需求的别墅面积：需求的别墅面积：600600平方米左右平方米左右l需要五个以上的房间，首层要有需要五个以上的房间，首层要有1 1间阳光书房和间阳光书房和1 1间书画室，客厅面积要间书画室，客厅面积要大，要有挑空；大，要有挑空；l别墅置业方向：首选西边的别墅，因为工作和社交都集中在西边，其次别墅置业方向：首选西边
31、的别墅，因为工作和社交都集中在西边，其次会考虑东边的别墅会考虑东边的别墅包先生，包先生， 40 40多岁，证券公司老总多岁，证券公司老总l资深投资人，涉足金融、对外贸易、石油等生意。工作地点在深圳，目资深投资人，涉足金融、对外贸易、石油等生意。工作地点在深圳，目前住在龟山别墅，但房子略微有些旧，近期打算更换。前住在龟山别墅，但房子略微有些旧，近期打算更换。l需求面积：四五百平米需求面积：四五百平米市场市场 表现表现ACTION2ACTION2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感别墅产品的功别墅产品的功能空间分布与能空间分布与面积区间面积区间户型研究户
32、型研究客户需求客户需求客户对各个功客户对各个功能空间的需求能空间的需求状况状况别墅的产品设计要别墅的产品设计要点与面积建议点与面积建议市场与客户需市场与客户需求聚焦求聚焦地下室273.57地上一层291.29地上二层227.17麓山国际社区户型麓山国际社区户型销售面积销售面积，使用面积，使用面积，总价，总价该户型地上一层与地上二层的建筑面积为该户型地上一层与地上二层的建筑面积为518518平方米。平方米。圆形大厅连接客厅与客卧，客厅做到四面采光，挑空；客卧带独立卫生间与衣帽间，可做父母房。圆形大厅连接客厅与客卧，客厅做到四面采光，挑空；客卧带独立卫生间与衣帽间，可做父母房。二层双主卧区，主卧室
33、三面采光，南北通透；两个客卧均带独立卫生间。二层双主卧区，主卧室三面采光，南北通透；两个客卧均带独立卫生间。地下室地下室300300平米，书图书室、酒窖、视听室、娱乐休闲室，功能完善。平米，书图书室、酒窖、视听室、娱乐休闲室，功能完善。各项目中各项目中450-500450-500平米户型私家庭院的面积状况平米户型私家庭院的面积状况项 目建筑面积全部庭院面积目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常与地上建筑面积呈与地上建筑面积呈1:1-2:11:1-2:1的关系：的关系：地上建筑面积地上建筑面积600600，庭院面积约在，庭院面积约在400-600400-600间；地
34、上建筑面积间；地上建筑面积600-1000600-1000，庭院面积约为庭院面积约为800-1000800-1000。豪宅别墅私家庭院分为：豪宅别墅私家庭院分为： - -前院：入户院，距社区路约前院：入户院，距社区路约10-20m10-20m - -后院：集中庭院通常位于后院后院：集中庭院通常位于后院 - -侧院：单体左右间距所需，使用频率低侧院：单体左右间距所需，使用频率低ACTION2ACTION2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感别墅产品的功别墅产品的功能空间分布与能空间分布与面积区间面积区间户型研究户型研究客户需求客户需求客户对各个功客户对
35、各个功能空间的需求能空间的需求状况状况产品设计要点与产品设计要点与面积建议面积建议市场与客户需市场与客户需求聚焦求聚焦楼层与房间：对于别墅层数的需求各有偏好，房间数量要求5个以上层数要求：地上层数要求：地上2 2层、层、3 3层各有偏好层各有偏好p客户选择地上2层原因在于：纵向交通距离少，使用起来比较方便，3层上下楼太麻烦p客户选择地上3层的原因在于：由于居住人口较多，地上3层的形式功能空间易于布置。p地上3层的别墅需要配备电梯p个别客户比较喜欢大平层别墅房间需求：房间需求：5 5个房间以上，双主卧、次卧（个房间以上，双主卧、次卧（2 2个）和书房个）和书房客户客户 需求需求首层功能空间首层功
36、能空间：2 2个卧室，包括主卧个卧室，包括主卧+ +次卧次卧/ /书房，书房，大面积的客厅大面积的客厅+ +挑空挑空 p考虑到老人上下楼不方便，首层应配置一间主卧室给老人居住，也是为自己未来考虑p由于客人的主要活动区域为一层和院子，所以一层应该配置一间次卧室（带卫生间）p由于二层属于私密空间，最好有较为私密的独立书房主卧主卧+ +次卧次卧/ /书房书房大面积的客厅大面积的客厅+ +挑空挑空p客厅尺度大住起来会比较舒适p客厅一定要挑空，这样才能凸现豪宅品质p客厅、家庭室一定要分开p餐厅面积要大，中西厨要分开客户需求客户需求客户客户 需求需求二层功能空间二层功能空间：主卧区尺寸适当放大，尽量减少各
37、：主卧区尺寸适当放大，尽量减少各个功能空间的交通面积个功能空间的交通面积p主卧室应该三面通透，采光性好主卧室应该三面通透，采光性好p主卧的卫生间面积应该大一些，最好在主卧的卫生间面积应该大一些，最好在1515平方米平方米p衣帽间应该男女分开，面积要大衣帽间应该男女分开，面积要大p衣帽间与卫生间要有分区，避免结合衣帽间与卫生间要有分区，避免结合p节省各个功能空间的交通距离节省各个功能空间的交通距离p出于私密性考虑，主卧室不需要很大的落地玻璃窗出于私密性考虑，主卧室不需要很大的落地玻璃窗p书房不能距离主卧太远书房不能距离主卧太远p每个次卧室均要配备卫生间每个次卧室均要配备卫生间客户需求客户需求客户
38、客户 需求需求地下室要求地下室要求: :具有较好采光和通风条件的半地下室，具有较好采光和通风条件的半地下室，其客户认可度明显高于全地下室其客户认可度明显高于全地下室p 客户比较喜欢半地下室，认为半地下室的通风和采客户比较喜欢半地下室，认为半地下室的通风和采光都比较好，半地下室可以结合微地形布置，例如东光都比较好，半地下室可以结合微地形布置，例如东山墅的处理方式山墅的处理方式p地下室应该增加地下室应该增加1-21-2个保姆间，因为别墅面积大所需个保姆间，因为别墅面积大所需要的保姆也比较多要的保姆也比较多p地下室的使用频率不多，客户对地下室的主要用途地下室的使用频率不多，客户对地下室的主要用途不明
39、确不明确东山墅结合微地形布置的半地下室客户需求客户需求客户客户 需求需求庭院面积需求庭院面积需求：面积一定要大，需要一个集中、：面积一定要大，需要一个集中、完整、朝南的庭院完整、朝南的庭院庭院后院主要用于休闲和烧烤，面积应该足够大卢女士院子前面越大越好，院子应该具备一定的观赏性，能够种一些植物张先生 庭院理想面积应该在1亩半到2亩地之间，自己想在院子里面种一些树，可以招待朋友、休闲、喝茶田先生庭院面积越大越好，花园以设置草地、秋千为主王先生客户普遍希望庭院面积越大越好客户普遍希望庭院面积越大越好集中、完整的庭院集中、完整的庭院 = = 大庭院大庭院p有前院，显得气派和有领地感有前院，显得气派和
40、有领地感p后院大，能够体现身份感和价值感后院大，能够体现身份感和价值感前院后院客户需求客户需求客户客户 需求需求客户需求的面积区间为客户需求的面积区间为400-550400-550平米（地上），认为该区间尺度合理，较为舒适，适合自住。平米（地上），认为该区间尺度合理，较为舒适，适合自住。楼层最好为地上二层，地下一层，楼层最好为地上二层，地下一层，5 5个房间以上房间需求，双主卧、次卧（个房间以上房间需求，双主卧、次卧（2 2个）和书房。个）和书房。首层客厅尺度要大且一定要挑空，这样才能凸现豪宅品质；中西厨分开，餐厅面积要大；最好有首层客厅尺度要大且一定要挑空，这样才能凸现豪宅品质；中西厨分开，
41、餐厅面积要大；最好有父母房，方便老人居住；书房也可在首层设置。父母房，方便老人居住；书房也可在首层设置。二层主卧室应该三面通透，采光性好；卫生间面积应在二层主卧室应该三面通透，采光性好；卫生间面积应在1515平方米；衣帽间应该男女分开，且与卫平方米；衣帽间应该男女分开，且与卫生间要有分区；书房不应距离主卧太远；每个次卧室均要配备独立卫生间。生间要有分区；书房不应距离主卧太远；每个次卧室均要配备独立卫生间。地下室应具有较好采光和通风条件，半地下室的客户认可度明显高于全地下室，但由于地下室使地下室应具有较好采光和通风条件，半地下室的客户认可度明显高于全地下室，但由于地下室使用频率不多，客户对地下室
42、的主要用途不明确。用频率不多，客户对地下室的主要用途不明确。在兼顾私密性的同时庭院面积应该越大越好，需要集中、完整的大庭院包括前院与后院，充分体在兼顾私密性的同时庭院面积应该越大越好，需要集中、完整的大庭院包括前院与后院，充分体现身份感和价值。现身份感和价值。客户客户 小结小结ACTION2ACTION2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感别墅产品的功别墅产品的功能空间分布与能空间分布与面积区间面积区间户型研究户型研究客户需求客户需求客户对各个功客户对各个功能空间的需求能空间的需求状况状况产品设计要点产品设计要点与面积建议与面积建议市场与客户需市场与
43、客户需求聚焦求聚焦豪宅别墅户型一层设计要点豪宅别墅户型一层设计要点设计设计 要点要点 地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。 门厅的面积在20-30平方米，并设置单独衣帽间，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。 楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在7米以上，客厅（可能的话包括门厅）应设计挑空，以彰显别墅的气派和身份感。 西厨、早餐室结合布置，并单独设置中式厨房。在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立的工人出口。 在一层应设计一
44、间带独立的卫生间的卧室，可做为二层的次主卧区的替换，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。 一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离。 注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。豪宅别墅户型二层与地下室设计要点豪宅别墅户型二层与地下室设计要点设计要点设计要点设计设计 要点要点二层为休息区，主要的功能空间包括两个主卧区、两间次卧室。 主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男
45、女主人独立的进入式衣帽间。次主卧区也应尽量做到空间宽阔与南北通透，包括卧室、独立卫生间与衣帽间。 两间次卧室均应设计独立卫生间，可能的话应尽量设计衣帽间、露台。两间次卧室中至少有一间朝南。 二层应设计相对独立的小型家庭室一处，未来可以根据业主需要改造成卧室。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。 地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房与司机房（包括独立卫生间）、公共卫生间、酒窖、桑拿房、游泳池等。 地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。分层分层功能空间功能空间面积面积( ( ( () ) ) )总面积总
46、面积( ( ( () ) ) )首层门厅（包括衣帽间）20-30270-350客厅40-60餐厅20-30家庭室家庭室20-40西厨、早餐室西厨、早餐室20-30中厨中厨20公用卫生间公用卫生间10-20次卧室（包括独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）次卧室（包括独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）20-30车库车库 40二层主卧区主卧区1 1主卧室主卧室30-40180-240主人卫生间主人卫生间10-20步入式衣橱步入式衣橱10书房书房20主卧区主卧区2 2（可与（可与一层次卧互换）一层次卧互换）主卧室主卧室20主人卫生间主人卫生间10步入式衣橱步入式衣橱5-10起居室起居室10-15次卧室（
47、包括独立卫生间、衣橱）次卧室（包括独立卫生间、衣橱）* * 2 220-30家庭室家庭室20合计地上建筑面积地上建筑面积450-550豪宅别墅主要功能空间面积建议豪宅别墅主要功能空间面积建议面积建议面积建议分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )地上建筑面积地上建筑面积450-550450-550地下室地下室家庭影院家庭影院40-5040-50200-250200-250多功能厅多功能厅40-5040-50健身房、美容室、桑拿室健身房、美容室、桑拿室30-4030-40酒吧、酒窖酒吧、酒窖2
48、0-4020-40设备间设备间/ /锅炉房锅炉房10-2010-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）40-5040-50其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）2020总计总计700-800700-800豪宅别墅主要功能空间面积建议豪宅别墅主要功能空间面积建议面积建议面积建议策略之二：嫁接特殊资源，传承项目人文价值策略之二：嫁接特殊资源，传承项目人文价值l以以水水取取胜胜。以广阔的水面为主来设计布置。主要建筑和景点都面临湖水，或俯览湖面。l湖湖山山结结合合。抱山环湖的长廊和石栏，把湖和山明显地分
49、清而又紧密地连接在一起。l鲜鲜明明对对比比。在园中处处有阴阳转换，时时有矛盾开展，才觉山穷水尽，忽又柳暗花明，使游人心情随着抑扬顿挫。 l“景景随随步步转转”。处处风格不同的景色用楼、台、亭、阁、斋、堂、轩、馆以及曲槛回廊等建筑物和假山花木植物等分别组合而成。l“借借景景”。设计时考虑到园里建筑和风景点互相配合借用，而且把四周的自然环境、附近的园林及建筑物，也一并考虑在内。l“虽虽由由人人作作，宛宛自自天天开开”。园中许多风景、林木，也力求达到宛如自然景色的效果。ACTION4：适度产品创新，通过现代元素为产品溢价锦上添花p 过渡空间放大p保持弹性，灵活分割p现代高科技元素的打造 过渡空间的适
50、当放大，提升产品整体的舒适性与宜居性，从而实现豪宅产品溢价目前市场中各类豪宅产品的走廊、过厅、玄关等过渡空间并不能体现出豪宅的舒适、开阔。在户型设计时，可以将部分过渡空间放大，尽量避免这些空间的局促与过分狭小。使整体功能空间流畅、舒适。舒适的走廊舒适的走廊宽敞的过厅宽敞的过厅玄关玄关使用框架结构，各功能空间可以保持弹性，客户能够灵活分割各功能空间保持弹性，可自由分割组合，满足各类客户的不同需求。香山清琴香山清琴550550平米户型地上一层平米户型地上一层l550平米户型销售较好，地上一层客厅、餐厅、家庭厅室之间无墙的阻隔，视野开阔，可灵活分割。大湖山庄大湖山庄E E户型地下室户型地下室家庭室、
51、客厅、餐厅家庭室、客厅、餐厅书房书房中厨中厨西厨西厨车库车库客卧客卧门厅门厅l户型地下室基本没有做任何分割，开敞宽阔。健康舒适十大系统在传统中式建筑中结合现代高科技元素为产品溢价锦上添花系统作用系统作用置换式新风系统提供新鲜的空气；保持空气合适的湿度；去除空气中有害气体；天棚采暖制冷系统利用顶棚水循环进行采暖和制冷，比普通采暖方式舒适、节能、环保中央除尘系统使日常除尘工作更加便捷，避免了垃圾的二次污染外墙保温系统减少通过墙体流失的室内热量，对寒冷的北方冬季有很好保温效果屋面雨水系统快速排放屋面雨水，防止屋面积水，造成渗水食物垃圾处理系统通过厨房的管道直接将垃圾排放，避免了二次污染排水噪音处理系
52、统减弱排水噪音智能社区系统安全防范系统、设备管理系统和信息管理系统，使生活便利、安全外窗保温系统留住日光照射进屋内热量，降低室内热量损失外遮阳系统减弱夏季强烈阳光的热量辐射高科技高科技l天棚采暖制冷系统l置换式新风系统l排水噪音处理系统l中央除尘系统l外墙保温系统l外窗保温系统l外遮阳系统l食物垃圾处理系统l屋面雨水系统l小区智能化系统策略之三：规避市场风险，坚持多产品组合原则策略之三：规避市场风险，坚持多产品组合原则产品类型产品类型套均占地面积（平米）套均占地面积（平米）套均地上建面（平米）套均地上建面（平米）套数套数套总价（万元）套总价（万元）顶级豪宅顶级豪宅15001500900X290
53、0X28 81500015000豪宅别墅豪宅别墅A A800800400X2400X2222245004500豪宅别墅豪宅别墅B B700700400400373730003000 产品配比原则：采用主流面积区间，以市场可接受的豪宅总价入市，选择多产品配比原则：采用主流面积区间，以市场可接受的豪宅总价入市，选择多产品组合方案，可在限制性条件下充分挖掘土地价值，最接近项目目标的实现。产品组合方案，可在限制性条件下充分挖掘土地价值，最接近项目目标的实现。产品建议l地块分布：豪宅别墅地块分布：豪宅别墅B，布置在园区北部与东部地理位置相对，布置在园区北部与东部地理位置相对较差的地块。较差的地块。l面积
54、分布：地上一层面积分布：地上一层400平米。建议可在耳房位置下挖一层地平米。建议可在耳房位置下挖一层地下室，可用做储藏室、酒窖等。下室，可用做储藏室、酒窖等。l庭院：采用传统四合院的建筑形式，通过内庭院采光，内庭院庭院：采用传统四合院的建筑形式，通过内庭院采光，内庭院面积面积300平米，可下挖。平米，可下挖。 豪宅别墅豪宅别墅B B为项目中总价最低的产品，在排布上应以避免占据资源最佳地块为项目中总价最低的产品，在排布上应以避免占据资源最佳地块为原则。产品面积以市场主流面积区间为主，在有限的资源下尽量实现足够的产品舒为原则。产品面积以市场主流面积区间为主，在有限的资源下尽量实现足够的产品舒适度。
55、适度。l地块分布：豪宅别墅地块分布：豪宅别墅A，布置在园区中部，地理位置相对较好。，布置在园区中部，地理位置相对较好。l面积分布：地上一层采光面积面积分布：地上一层采光面积400平米，地下一层采光面积平米，地下一层采光面积200平米。北平米。北侧地上一层，南侧地上二层。侧地上一层，南侧地上二层。l庭院：建议采用四合院中的二进院格局，独立的外院与内院保证豪宅的庭院：建议采用四合院中的二进院格局，独立的外院与内院保证豪宅的私密性与室内外的互动。私密性与室内外的互动。 豪宅别墅豪宅别墅A A相对于豪宅别墅相对于豪宅别墅B B总价高出总价高出15001500万，在排布上占万，在排布上占据园区内资源相对
56、较好的中部地块，规避外部噪音影响，保障了私据园区内资源相对较好的中部地块，规避外部噪音影响，保障了私密性。产品面积在市场主流面积的基础上适当放大，同时通过庭院密性。产品面积在市场主流面积的基础上适当放大，同时通过庭院设计的创新，内庭外院均采光，加大项目的整体采光面积实现溢价。设计的创新，内庭外院均采光，加大项目的整体采光面积实现溢价。具体可参照国粹的做法。具体可参照国粹的做法。产品建议l地块分布：顶级豪宅，布置在园区西南部为地块中最幽静、私密地块分布：顶级豪宅，布置在园区西南部为地块中最幽静、私密区域。区域。l面积分布：地上二层总采光面积面积分布：地上二层总采光面积900X2平米，地下室面积平
57、米，地下室面积350平平米左右。米左右。l庭院：建议采用四合院中的多进院格局，或参照国粹案例，以多庭院：建议采用四合院中的多进院格局，或参照国粹案例，以多重庭院丰富室内外空间的交流与互动。重庭院丰富室内外空间的交流与互动。 顶级豪宅为本项目中的标杆产品，在排布上占据园区内最顶级豪宅为本项目中的标杆产品，在排布上占据园区内最佳地理位置及资源，产品应具有足够的私密性及舒适度。产品四面佳地理位置及资源，产品应具有足够的私密性及舒适度。产品四面采光，南北通透，通过总面积放大、采光面积加大实现产品的全面采光，南北通透，通过总面积放大、采光面积加大实现产品的全面溢价。溢价。产品建议整体园林设计意向大庭院大
58、庭院+ 大景观，强调对自然资源的私家占有大景观，强调对自然资源的私家占有突突出出组组团团围围合合的的效效果果点阵式点阵式组团式街区式强调浓厚的街道生活氛围强调浓厚的街道生活氛围社区价值社区价值 精神堡垒精神堡垒小区的标志小区的标志精神的寄托精神的寄托识别方向的参照系识别方向的参照系与小区整体风格的统一与小区整体风格的统一丰富产品线产品类型面积区间功能房间常住人口占比小独栋3604204房3厅4卫双车库35人8085%中独栋4506005房3厅4卫双车库37人1015%大独栋6001000及以上5房3厅4卫双车库38人5%御嶺湾修正后的产品已得到市场印证，只需在目前的产品线基础上进行优化组合，将
59、资源利用率提供，空间舒适度提升。合理的资源利用，最大化地形优势临湖景观资源最佳的位置，适于规划大独栋产品。居住面积：500平米以上占地面积：2亩以上地面建筑：不高于2层花园面积：不小于800平米参考对象：庄园、城堡建议：在天籁谷A户型上进行一定拓展临湖景观资源略次位置，适于规划中独栋产品。居住面积：400600平米以上占地面积：1.52亩地面建筑：2层花园面积：不小于600平米参考对象：大独栋合理的资源利用，最大化地形优势靠山居的位置，适于规划性价比优越的小独栋产品。采用半围合半开放街区形式居住面积：300400平米以上占地面积：11.5亩地面建筑：23层花园面积：不小于200平米合理的资源利
60、用，最大化地形优势利用山地高差增加景观资源的共享建筑与坡地的融合，感觉房子是从山地里生长出来的每户均可共享核心资源，充分利用建筑间距和高差临湖建筑一定是最美的景观将湖区居住价值进行到底，真正实现别墅生活体验的8848北美小镇式的建筑布局以半围合、半开放街区的形式，用街道、绿地和花园连接，形成相对的开放和绝对的私密社区建筑色彩和立面丰富与鲜明艺术文化主题的呼应散落在街区与定格在景观节点中的雕塑小品，一定是具有艺术纪念意义和鉴赏价值的精品。精美的园林表现，体现豪宅居住价值产品建议利用山地高差实现前2后3入户挑高半层有利于小独栋侧花园获取集中的较大面积产品建议独立卧室套房设计产品建议中独栋以上双车库
61、产品建议现有产品中的优化建议根据2期天籁谷销售情况，现有产品经历了市场和客户的检验，可以在现有产品中保留畅销产品并进行一些优化。A型观景平台需加大进深，建议3米以上，体现足够的舒适度阳台宽度增大，建议2.4米产品建议现有产品中的优化建议B1型车库尺度略小客厅不够豪气，开窗需斟酌，建议取消-1楼拱门可考虑客厅与平台打通客厅是否考虑6米挑高？卧室尺度略小，不够舒适面宽建议4.2米产品建议现有产品中的优化建议C1型调整尺度，调整尺度，增加舒适增加舒适度度起居室考虑调整为接待室或者休闲厅，缩小尺度向调整后向调整后的起居室的起居室部分调整部分调整该部分空间该部分空间结构稍微调结构稍微调整，书房调整，书房
62、调整至更衣室，整至更衣室，更衣室与卫更衣室与卫生间靠楼梯生间靠楼梯卧室尺度卧室尺度略窄，面略窄，面宽建议宽建议4.2米米卧室尺度卧室尺度略窄，面略窄，面宽建议宽建议4.2米米是否考虑是否考虑为大露台为大露台？产品建议现有产品中的优化建议B2型可做平可做平台台调整为调整为双车库双车库客厅尺客厅尺度可以度可以调大调大尺度略尺度略小小产品建议现有产品中的优化建议C2型可做平台可做平台可可做做花花廊廊卧室卧室+书书房房卫生间卫生间+更衣更衣室室产品建议现有产品中的优化建议D2型可改书可改书房？房？大露台大露台产品建议现有产品中的优化建议E1型休闲厅休闲厅改书改书房房改更改更衣室衣室产品建议现有产品中的优化建议E2型尺度尺度略小略小1楼空间规划需提升谢谢！谢谢！
