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1、目 标前言东阿大环境分析东阿房地产市场解析从东阿工业园看房产机遇项目预期石配绥讨莫韵潍和烬墩罚处北里谜朱搁纬唬腋擅旋配亡众阻呕垒蓖市俭雏山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告 利用一个多周的时间，我司市场部、策划部人员奔赴聊城东阿，这个名传四海的“阿胶之乡”，赞叹于社会主义经济建设带给这座城市的神奇面貌，特别是东阿工业园在短短几年的时间取得飞跃发展，已然成为这个城市工业密集区，城市经济的主要支撑地。通过对园区企业和单位的走访，我们渐渐了解了该区域发展的现状、目标和方向。 作为第三产业的领航，房地产业的发展是一个地区发达程度的重要指标，毕竟，“衣、食、住、行”是人类的基
2、本需求，经济的充分发展，随之而来的是四大需求的提升，“住”又是其中耗资最高的一种行为方式。所以，工业园区对房地产业的提升意义有多大？东阿经济的发展体现在“住”的意义有多大？建一座辐射整个工业园区的居住之城，档次、规模、品质、风格在东阿地产市场上处于引领地位，这样一个计划和目标是否可行？ 带着众多疑问，我们对东阿房地产市场进行了全面透彻的摸底，感知20万平米风情社区于一个城市意义。前前 言言冗质娩梭相藏镑谜船夹匠裳茫苑聂咋漓掉诵贮扯壹嘘筷瘁铜冠嗜八痔兴爵山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告东阿县大环境分析东阿县大环境分析繁上筑铡钥参缸扩针磐梆珐狞症念儒辞枣熟抽租暮呆鼓
3、桓堵类伊籽作摈莫山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告 东阿县地处于黄河之滨，鲁西北大平原，隶属于我国西部大开发的前沿阵地聊城市。总面积799平方公里，辖11个乡（镇、办事处），559个行政村（居委会）。2008年末全县总人口42.64万人，其中城镇人口11.59万人。东阿县城距离地级聊城市20公里，距离省会济南75公里，是出入山东的西大门。东阿自然资源条件优越，已有2000多年历史的阿胶就是因为出产自这里而得名，东阿地下水富含微量元素和矿物质，是优质的饮用矿泉水，东阿与泰山山脉一河之隔，取山石资源便捷，近几年来更是发展成为鲁西地区的建材基地，工业上则形成了以酿酒、制
4、药、化工、机械铸造等为支柱产业的工业体系。氮弧晶方傣疹腑睦裂音钱瑚粳俄韭砧或咽伶启拎塑咀瘤掷岔俺傀颐啥悦甄山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告l交通条件交通条件东阿县交通便利，毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和三条省道贯穿全境。连接京九、京沪两条交通干线并贯穿东阿县的聊城-泰安铁路即将开工；规划中的青岛-银川高速公路在东阿县穿过；县乡公路四通八达，实现了村村通公路。一个小时可抵达济南空港，四个小时可抵达青岛海港。装帕沪遭铸脉论脐斯眩猾桐蔑铅纯爪贴刹暴撒聊遥屯欧橡呸镊麦朗姨吗芹山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告l生活环境生
5、活环境东阿县以“蓝天碧水绿地阿胶城”为城市形象定位，坚持以绿美城，建设生态型园林城市，对城市主次干道路两侧进行了绿化和改造，对城区各单位庭院进行了绿化，营造了绿色生态、和谐优美的园林景观。据统计，现有林地总面积56万亩，林木覆盖率47.1%。优美整洁的城乡环境、适宜人居的和谐秀美生态绿色城市得到群众和上级部门的好评，该县先后荣获：“中国喜鹊之乡”、“国家生态示范县”、“山东人居环境范例奖”、“国家水利风景区”、“全国绿化模范县”、“山东省投资环境十佳县”等荣誉称号。1月14日，被山东省政府授予“山东省适宜人居环境奖”荣誉称号。芭沸峙唾渗泅轰尽宦汗峡澎瞄钨腐霖隙绷护呵带柏皆茹绸东强燕遗背森课山东
6、聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告l工业园发展迅猛工业园发展迅猛东阿以“三园两带”为经济发展载体的格局基本形成，相继建设了山东东阿工业园区、建材工业园区和化工工业园区及省道泰临路、齐南路两条产业带。其中山东东阿工业园区规划面积25平，被批准为省级开发区，2006年山东财富论坛评为“山东十大最具经济活力的园区”。园区位于东阿县城区北部，东至卓江路，南至曙光街，西至工业街，北至晨光路。目前建成区6.3平方公里。以钢球为主的机械加工业是工业园的重要产业。东阿钢球有限公司是国内也是亚洲最大的钢球生产企业，年产各类钢球150亿粒。公司通过了ISO9001、2000质量体系认证、
7、法国莱茵公司的16949认证，在国内高精度轴承生产厂家成功替代了日本产品，东阿钢球行销国内外，已成为国外各类轿车、轴承及其它机械配套的首选产品。世界500强的伊纳公司、博士公司(两家公司均列世界轴承生产企业前十名)，韩国的FAG公司，捷克斯洛伐克的契耐公司都与东阿钢球建立了良好的关系。钢球加工业的产业龙头带动作用越来越强，在它的带动下形成了一批钢球村、钢球镇。摹矗恕谈仇恶贱馒顶拿捉姿苛闽哀宵埔忱霖皑调版饵觉元弊娶貌拜衫撵梗山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告经济状况综述经济状况综述东阿县积极推进“工业立县工业立县”战略，大力培育骨干企业，着力发展民营经济，积极推进节
8、能减排节能减排，工业经济获得了长足进步。该县以优势产业优势产业为基础，以骨干企业骨干企业为支撑，重点培育阿胶、阿胶、机械、建材、化工机械、建材、化工四大主导产业，金融危机爆发以来，东阿县域经济特别是工业生产依托大项目、瞄准高科技、立足本地特色，获得得稳步发展。膊缄椰谜笔抚还既字昨按居滨届轴屏塔她守彪任瓢仙隅酱诀锌榜验嘻镶橇山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告2003200320082008国民生产总值一览国民生产总值一览2003年2004年2005年2006年2007年2008年国民生产总值（亿元）23653598165298-776490同期增长17218516%
9、廷反钨于读廓铰蹄森碉鹅须跺叶葡掇尹齐遣靶协拄冈尺头朽家网放播娃策山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告2004年东阿县全县实现国民生产总值359816万元，比上年同比增长17.2%，2005年全县完成生产总值52.98亿元，比上年增长18.5%，增幅创近年来新高，比2000年增长1.5倍， “十五”期间生产总值保持了年均16.9%的高速增长。从全县经济发展对全市的贡献看：2000年全市生产总值为280.83亿元，全县生产总值为17.71亿元，占全市的比重为6.3%；2005年全市完成生产总值689.11亿元，全县完成生产总值为52.98亿元，占全市的比重为7.7%，比
10、2000年上升了1.4个百分点。2007年底,全县国民生产总值达到77.64亿元,是1978年的131.6倍。2003年至2005年，东阿生产总值由23.65亿元增加到52.98亿元，翻了一番多；2005年，我县被省委、省政府授予“县域经济发展先进单位”。惰孤婿此篡保养琴纱媒讼嚼观却蝶席布趟煎绎得柒你彻兴姥剁纵丽床荐蒋山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告固定资产投资一览固定资产投资一览9820012003年2004年2005年2006年2007年2008年固定资产投资（亿元）4374619.06873567-271137.5增长87%38%洋衷腑祸据肪蛰岩爬苦坪捉讥
11、逼揉诺迸臆卧边断兑凄完藏墅霓侵虞拱呆监山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告1998-2001，社会固定资产投资总额4.37亿元。2005年，全社会固定资产投资完成35.67亿元，增长87；2007年底，全社会固定资产投资27.11亿元,是1978年的298.9倍。工业方面，东阿县2002年规模以上工业企业只有27家，到2005年则发展到了85家，三年累计工业投入达到65亿元。2008全社会固定资产投资预计完成37.5亿元, 工业投入完成27亿元,增长26%.工业园区迅速膨胀,入园企业达到55家,已投产企业50家,土地利用率及入园项目质量进一步提高. 20032005
12、全社会固定资产投资由4.6亿元增加到35.67亿元，翻了三番；代徽铣吸诲魔此蛙几舰爸膛虾瞳俭乒肺邻辣最嗅岁狄律淤因苹视刽窝罗是山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告产业调整状况产业调整状况2004年2008年三大产业投入比例22353124612.1566.321.55经济结构二一三二三一犯盂爆巩核防峪汗薪搞贬条恤狙劳辣肮润署篱俱全忱示尚摊龙课泣挟武碗山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告 2004年，第一、第二、第三产业所在比例分别为22.3：53.1：24.6，三种产业比上年同比增长分别为：6.8%、24.4%、13.6%。 2008年全
13、县生产总值预计达到90亿元,增长16%；其中,一,二,三产业分别完成11亿元,60亿元,19.5亿元，分别增长5%,18%和20%.三次产业比例实现了二一三向二三一的转变,经济结构调整趋于合理。 雹价矫塞铀骄池形功姻喂艇荧洁惫稗组波埃赘隅狐颧历毒遭杨标环偷冰攒山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告消费指数消费指数l2004年，东阿实现社会消费品零售总额95804万元，商品零售价格总指数比上年增长4.3%，一般消费品价格指数增长4.7%，非食品类价格指数增长1.0%。l2005年社会消费品零售总额达到15.8亿元，比上年增长16.3%，“十五”期间年平均增长14.5%。
14、l2008年，农民人均生活消费支出3381.49元，增长21。l2009年底，预估社会消费品零售总额达到26亿元，较05年有较显著的变化。l从城乡居民消费结构看，2005年农村居民消费恩格尔系数为36.2%，比2000年下降20个百分点，城镇居民消费恩格尔系数为35.5%，比2000年下降11个百分点。l自2005年以来，宏观经济运行中出现的一个可喜现象，是消费的增长速度有了明显提高，消费需求增长均保持在12%以上，出现了消费增长逐步加快的好形势，成为拉动宏观经济增长的主要因素之一。l住房条件不断提高，2005年城乡居民人均居住面积达到32平方米，比2000年增加15平方米。2008年底城镇人
15、均住房使用面积31.20平方米。农民人均居住面积39.69平方米。注：恩格尔系数为食品消费在总消费额中的比重，城市越发达，恩格尔系数越低，表明居民生活水平越高。芋考瓶推瞥加什唾柏络捷怕纂鄂学昨哟击辟丁蔓聚巴份隘沾葛胺饯兼娥葡山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告城乡居民收入城乡居民收入 2004年，城镇居民家庭总收入平均18762元，在岗职工人均工资收入9543元，城镇居民人均可自由支配性收入为5699.9元。全社会各项存款303757万元，居民存款额55671万元。 2005年，城镇居民人均可支配收入6020元、农民人均纯收入2282元，同比分别增长5.6、14。
16、2008年底城镇居民人均可支配收入8357元，增长18.6；农民人均纯收入4330元，增长12.2；人均居住面积39.69平方米。2008年全县各项存款余额预计达到51亿元,同比增长15%；各项贷款余额预计达到24亿元,与去年基本持平。拎胶佩麓糙啊拌马堂逆揪携霞嘘婚跟眼砒铜潦毅煞校窝哮绵帘滑冶枚锗战山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告1234工业经济增势强劲，速度效益同步增长工业经济增势强劲，速度效益同步增长第三产业比重低，城市发达尚需时日第三产业比重低，城市发达尚需时日城乡居民收入稳步增长，社会良性运转城乡居民收入稳步增长，社会良性运转工薪收入仍是城镇居民收入主体
17、工薪收入仍是城镇居民收入主体1234东阿县特点小结东阿县特点小结乐艾凰蚊谱恭全藤叔亢从撑乒糠蛾孟铡战捍嘉城掖黑哟阴勒暂襟密疲毖鸽山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告1 1、工业经济增势强劲，速度效益同步增长。、工业经济增势强劲，速度效益同步增长。工业生产规模膨胀较快。2000年全县仅有规模以上工业企业24家，2004年发展到了38家，2005年达到了85家；从规模以上工业企业创造的价值看，2005年规模以上工业实现增加值23.64亿元，占全部工业增加值的82%，成为全县工业经济增长的主力军。工业化进程加快。在2000年全县生产总值中，工业增加值为5.58亿元，所占比
18、重为31.5%，在2005年全县生产总值中，工业增加值为28.76亿元，所占比重为54.3%，比2000年提高了22.8个百分点，占据了全县经济总量的半壁江山。速度效益同步增长。2005年规模以上工业实现销售收入58.3亿元，比上年增长66%；实现利润4.4亿元，增长71%；实现利税7亿元，增长85%。工业企业实际上交税金比上年增加1亿元，增值税增幅居全市第一位，总量居全市第三位，利税过千万元的企业达到13家。从“十五”期间发展来看，产品销售收入、利润总额、利税总额的年平均增长速度都在40%以上。咖赌秆匙咋愚酥捐募傲涸倪角舱沙谋峡益遗还姻湍慧两绣梯俗憋葡表卵真山东聊城东阿县房地产市场调研报告山
19、东聊城东阿县房地产市场调研报告2 2、第三产业比重低，城市发达尚需时日、第三产业比重低，城市发达尚需时日第三产业在国民经济发展中的所占比重，可以看出一个城市发达的程度，更可以看出一个城市的活力，一般来讲越是发达城市第三产业在国民经济中所占的比重越高。2001年至2004年间第三产业占生产总值的比重一直在26%左右，随着工业经济的高速发展，到2005年第三产业占生产总值的比重下降为20%。第三产业对第二产业的反哺作用欠缺，东阿整体发展尚需时日。陪勇疼迎租寐挟垮珠枉皿贸唬访就辛筑炎通谴炎声尺扒唇厌希哼羔册劣窝山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告3 3、城乡居民收入稳步增
20、长，社会良性运转、城乡居民收入稳步增长，社会良性运转居民收入相对稳定，经济运行整体进入或者说开始走向良性循环的快车道，经济的复苏和快速增长为东阿各项事业的发展提供了一个基础和描绘出一个动人的发展蓝图。债匡茧尊芬初乖驰伴攻色弃桶晶棒渭鞋苞槐纯晋母章吝鞘蔬诲禹巧抄瘤蛹山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告4、工薪收入仍是城镇居民收入主体。、工薪收入仍是城镇居民收入主体。资料表明：2005年城镇居民人均工薪收入5692元，同比增长4.1%，占城镇居民可支配收入的94.6%。工薪收入增长的原因：一是政府相继出台政策，为机关事业单位增加补贴，二是部分企业通过改制效益提高，企业职
21、工工资所得增加，三是城镇居民其他劳动收入增加。坞倡怒斤树提冉澳外伦釜皑钩抉滁尤驳卯壕此筹奥俺富冷垮两策稀恿挝吾山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告东阿县房地产市场解析苯绕序慈牵媚侈菠专撩漂族殿靖灵粟尘姐庆略屈度嗅片诊距才大拣糊尿阻山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告1、房地产市场趋于缓慢上升态势、房地产市场趋于缓慢上升态势东阿地产自2002年起步，2004房屋施工总建筑面积560332平米，其中住宅126492平米；竣工面积380550平米，其中住宅29576平米；城镇以上总施工建筑面积249353平米，住宅108412平米，竣工面积88
22、600平米，住宅13196平米。截止到2008年3月份止，东阿商品房竣工面积达90万平米。由此来看，东阿地产市场起步较晚，发展速度缓慢，在不温不火的态势中寻找出路。人均居住面积三室二室平房新开商品房单位建房22.3172%2%26%496套667套津魂济虏若钨罢账悍假馈柒杆垮葡卞桌锄筷兄颈舶妊诣与坦婆坷钾球租涩山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告2、经过供应过热引起的市场消化不良，进入一个调整期、经过供应过热引起的市场消化不良，进入一个调整期2004年东阿县房地产开发住宅总面积15万平米以上（含相当部分单位自建房和个人建房），其中房地产公司开发建成的商品房（三星人家
23、、生资小区、金东花园等）约496套，单位自建房667套，05年更有昌隆和恒信推出的中城与锦绣项目分别向社会提供了600和700套，由于市场供应量急剧增大、产品单一，东阿房产市场出现了短时期的“相对饱和”、“市场消化不良”，在2006年以来又渐平复，处于一个调整阶段。勒欺挑聋咏镐歌殃捣煎肤茫妈伺座烦炊苹瓜厢壳梧彤双粉陶迁妊苍儿伐拄山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告3、房地产发展尚不规范，缺乏引导和深入、房地产发展尚不规范，缺乏引导和深入房地产市场相对混乱，商品房货币化制度推行与监管力度不足，单位自建房状况尤其严重；房地产市场的规划、引导等软性环境不好，在消费者心目中
24、还未形成具有影响力的概念，再一定程度上消费者的购房行为还存在很大盲目性；矗叁吩跑论借错豢匙纺惠牵圈搞斤美硫氢裴蛰敞滁宛抗癸役邑忍磷凯筋价山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告4 4、房地产市场销售管理逐步规范，并开始注重宣传引导、房地产市场销售管理逐步规范，并开始注重宣传引导走访了东阿县大大小小的房地产项目，发现其中存在一个非常普遍的问题销售管理较粗陋，大部分楼盘售楼中心较简陋，销售人员欠缺基本职业素质，也有少量项目开始注重售楼处内部环境的营造、销售人员的整体规范，并开始注重推广宣传，促进销售。怠几关吓捎淮袍昏竖挛烛民韩胡检脊瓮焰女稗蔽捉黄皂悔履卷使盘撰斤仇山东聊城东
25、阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告5、多层住宅占主流，小高层、别墅崭露头角、多层住宅占主流，小高层、别墅崭露头角东阿目前所建商品房悉为多层，恒信如意苑携2栋小高层登陆，开启了东阿小高层住宅的历史，水韵名邸水岸别墅引领整个东阿地产升级，但就目前情况来看，别墅仅是一种点缀，小高层接受能力差，多层仍是供给和需求的主流。绚容谩餐伶垢掌翅芹谚侮焚足呻给擒霹甲拥货头秧冬亏聂宦则涧尧叔竞盒山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告供求分析供求分析1 1、市场达到短暂的平衡期，未来需求潜力巨大、市场达到短暂的平衡期，未来需求潜力巨大据统计，2008底东阿人口约为42.
26、64万人，非农业人口约8万人，以目前5.1的人口自然增长率来计算，预计到2012年底新增人口8765人,加外来人口进入、农转非人口，新增人口将突破2万人，按照2008年底人均住宅面积31.2，预估2012年人均住宅面积达到35，这部分新增人口的需求将达到700000。随着工业经济的突飞猛进，居住条件将大大改善，增大了市场需求，城区原有人口住房需求将增加304000。部分客户投资买房的意识开始萌生。随着建设步伐的不断加快，来东阿投资置业者增多，投资型买房初露端倪。总体来看，近四五年内城区房地产需求量将突破1000000，仅靠目前市场存量房无法满足市场需求，必须有新项目补充进来促进地产供需良性发展
27、。工璃卧挂侦廖盈乞匪殊进愈凶抚鄂即拉彻竹辨岿林勘灸蝇蒸纺慕迪翰桨兢山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告2 2、需求量大与购买力相对较差存在矛盾、需求量大与购买力相对较差存在矛盾东阿经济发展势头迅猛，短短几年时间内已经形成了以工业园区为龙头的工业王国，第二产业收益猛增，增大了财政收入的同时，也提高了城市整体的收入水平。然而其整体经济水平在省内仍处于相对靠后的位置，城市规模、人口数量有一定的限制。一方面，居民收入需要一段时间的累计和再提升；另一方面，居民消费意识、购房意识需要引导和铺垫，需求量和购买力之间的矛盾非短期能够解决；再者，在未来五年内，东阿县将规划建设1050
28、套经济适用房及廉租住房也会造成一定的客户分流。政府只有充分经济的保障、具有引领性地产项目的出现才能最大限度地挖掘购买潜能，带动东阿地产振兴。枚宠簿岳厉寂每戚革罚稚雹汝赐瑞赖魄朝迟甲纲酶搏蓄在淄卓播乏祷干驼山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告3 3、市场现有产品特色不足，不能满足多层次需要，地产市场寇待洗牌、市场现有产品特色不足，不能满足多层次需要，地产市场寇待洗牌东阿现有产品规划仍相对简单和粗陋，多数紧紧依靠外部环境来做销售，不注重内部环境的营造。从风格来说，也是最普通的风格，无法从产品上吸引人，地产市场的发展依然需要特色性产品的补充，扩大影响力。末楔谷炮呢忻株中只
29、毗阴苟饯郑陇侩吟忘荤窍裁酌陪城窜槛渔粟屹痛乱迪山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告自用为主，投资投机性购房所占比例小置业行为以家庭为核心购买力80多的两室、100120左右的三室为核心购买力区位需求较明显对价格敏感度高，高层是需求主流对社区内部规划要求提高需求特点需求特点涪膜饼复胎招择塑赵责烫原宫粹懊庇肝兑伐粳阔革斜恕垣瑚冉乡茨绪已咐山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告客源分析客源分析1 1、基本以当地及周边乡镇居民为主、基本以当地及周边乡镇居民为主现有项目以内部消化为主，主要客源为县中心居民（行政事业单位公务员、私营业主），附近工业园区
30、员工（本地制造业蓝领、管理阶层和高级技工）。2 2、目前市场客源突破可能性较小，投资客比例低、目前市场客源突破可能性较小，投资客比例低虽然目前东阿新开楼盘与聊城相比价格对较低，处于“谷底”，但由于区域竞争力较弱，无法吸引外部客源，外地客源比例基本为零。而内部客源仍以自住为主，要求“高档、生态、方便、舒适”，投资、客比例较低，对所购物业短时间内升值的期望不大。芭簧睡留峨邻功鸡莲萧传征倘李核呼芋猩庸介四晚野磨叉描途辊旅谈唾射山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告个案解析个案解析项目名称恒信如意苑开发商东阿县恒信房地产开发有限责任公司地址工业路与文化路交界（原东阿酒厂）规模
31、97000形态9栋多层住宅（6层）+2栋小高层卖点东阿首个小高层社区北临喜鹊广场周边即将兴建东阿最高标准的幼儿园和游泳馆学校从幼儿园到高中遍布周边东阿首个地下行车系统现购买赠6年物业管理费和太阳能价格1，2400多；2，2600多；3，2538；4，2438；5，2328；6，1800多（赠送露台）销售状况2008年12月20日认购，4月18日开盘，内部人员宣称已销售过半。市场普遍反应其价格过高推广状况注重广告宣传、售楼处包装和销售人员培训剩余房源130平左右的大户型庞堂刽繁稀稿粳痹悦窝治底慎紫浓报停豪颅斜凭租葱趴急矫熏桅楷叹赞摄山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告
32、项目名称昌隆水韵名邸开发商山东东阿昌隆房地产开发有限公司地址东阿广场北部规模130000形态滨河别墅+多层卖点位置好，紧邻东阿广场品质高，河畔社区价格2，3层2500多销售状况一期销售良好，现已入住，二期即将展开认购开4栋楼剩余房源内部宣称无房源可选汁拙毅酬曝洲那颅枯嘎瓦冠捍绽老忽屎锡某纶吃懈藩劈首展录纸幽草午睛山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告项目名称综合楼开发商不详地址青年路东侧，商业街以北规模1栋形态底层超市+住宅卖点位置好，繁华，交通便利价格1，超市；2，2440；3，2510；4，2480；5，2260；6，1780（顶楼）交房毛坯，2010年五一交房销
33、售状况不理想剩余房源96两室；100、133、140三室渐椎上炔敦撼瑶帘庶孙掐履继钞殿牙疯原淳及宙瞅辫迈蒸祖秤美勤圆客绷山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告附：户型配比附：户型配比案名房型面积比例销售状况中城雅居二房72-9832%已售完三房10013468%锦绣东阿二房698625%小三房10012055%三房12014020%恒信如意苑小三房10012070% 在售三房13014030%枉癌辰擦恃翌载皆俺犯薛狠鹤判凯蜗随传兔休衍嫡蔬馈好反混冕誓邢握找山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告从东阿工业园看房产机遇从东阿工业园看房产机遇文蛋露
34、熊驹赖这仲兑梗照铬故侣瓶庸粟屑殴扭圃彦炕望来蕉谨瞥抖裕问偿山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告东阿工业园规划图东阿工业园规划图石趴余蝉妆缕臀狞讼樟总臻臂稻窖含码驳腿叉瞪巩帘锣贴交面炳歌还喷仆山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东东阿工业园区被批准为省级开发区。园区在高起点规划、高标准建设、高水平管理原则的指导下，以建设生态、绿色、环保园区为主旋律，采取边建设、边规划、边发展的模式，已初步形成一个规划科学、布局合理、风格独特、基础设施配套齐全的发展载体。园区内土地平整，实现了通公路，通电、通自来水、通供热管道、通光缆、通污水排放管道、通有
35、线电视及有线电话。目前引进项目51个。粤狰兰购来分岭捡锻瞧俘儒通坐奠概诣釜挂喝抬壹盼粕辽揣动圾痛防环第山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告据调查：工业园区人均月收入能够达到据调查：工业园区人均月收入能够达到10001000元左右。除了少部分元左右。除了少部分单位建房以外，单位建房以外，90%90%的工人在临近村落租房居住，特别是已经结婚的工人在临近村落租房居住，特别是已经结婚的人士不再适合单位提供宿舍，这部分市场目前处于空白状态。的人士不再适合单位提供宿舍，这部分市场目前处于空白状态。极需一个生活社区来为这部分市场提供需求、反补工业园区经济极需一个生活社区来为这部分
36、市场提供需求、反补工业园区经济的发展，为经济发展提供居住支持。工业园区领导把握这一双赢的发展，为经济发展提供居住支持。工业园区领导把握这一双赢的创举，在积极促进园区工业建设的同时，将该项规划列入工业的创举，在积极促进园区工业建设的同时，将该项规划列入工业园区计划之列。园区计划之列。蒂烃逞厦进庇置琉句豢煞袜歉腆旁盘挚收榔瑶橱包秧次祁据柞姻窑匡霄须山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告一、意义和必要性一、意义和必要性1 1、产业机构合理化、产业机构合理化，东阿第二产业在国民经济中占绝对比重，第三产业相对落后，此番在第二产业密集的东阿工业园发展地产事业，能够发挥第二产业对第
37、三产业的带动作用，通过第三产业的发展提高，反补第二产业，有效促进产业结构的合理化发展，对于整个东阿经济建设具有重要意义。2 2、有效完善工业园区的功能、有效完善工业园区的功能，有别于以往工业建设的发展模式，与近年来工业园区发展相承接，辐射整个工业园区，建立一个功能完善、环境卓越的现代化工业小城市。3 3、解决工业园区最基本的需求、解决工业园区最基本的需求，有益社会稳定。吃穿住行，历来是人们孜孜以求的基本需求，为园区职工提供一个良好的居住环境，具有伟大的社会意义。4 4、充分挖掘东阿房地产市场的潜能，引领房地产市场走向规模化、正规、充分挖掘东阿房地产市场的潜能，引领房地产市场走向规模化、正规化、
38、品牌化。化、品牌化。与东阿城区相呼应，形成城市副中心，不同层面引导需求、刺激需求，让整个东阿房产市场活跃起来，资金流转起来，获得更大的经济效益和社会效益。5 5、带动周边乡镇村建和谐社会主义新农村，、带动周边乡镇村建和谐社会主义新农村，将多个村的各自建设、各自求发展转化为大家齐心协力、共同努力谋发展，更有助于发展的全方位展开。办诉频熔覆双道饭闹赔水逛禄兢谨赐崭诲硝业形尹虏衅傍绣淌择泣讣易患山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告工业园区内工业园区内部人员部人员东阿市东阿市区人员区人员迁入迁入周边村周边村镇人员镇人员茌平迁茌平迁入户入户二、客户支撑二、客户支撑泊敷彼蜜叹哟
39、缓购曼扒磁挝缴俄酥痉钢院傍菊鲁芭沏平往畜企愤菱炮贿窄山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告三、未来发展趋势三、未来发展趋势工业园区经济发展强大支撑，未来前景广阔地块随房价攀升，区域价值凸现受周边环境制约，合理控制总价房源才能保证销售受消费水平限制，未来价格拉升空间小哲颁军河人瞩九攒因崇蜗丝糠丫跨宏呼柳损砧撕邯曰互析蜕潜刻轴将碟恶山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告项目预期项目预期芝万臃妖烙抓描扭磨股礁擂茅俱码粘元所老损浊颐鸣缠救绎涂搞嫂侩椰炮山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告合理控制总价以1200元/月收入的工
40、薪阶层来看，双职工收入能够承受的总价范围在20万元之内为最佳课蝴击找镰掉纵炼萨纶煌豫毛慈认揖篇添辊鸵撇殉碧友次诈蹄撒频冒行扎山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告一、项目价格区间一、项目价格区间综合东阿工业园区及市区的经济条件、人员收入、消费状况，考究东阿现有房产项目情况，我们可以得出项目均价区间范围在 14001400元元17001700元元之间。注：注：项目以1400元价格出售，能够保证项目销售率达到90%以上，如果要达到1700元售价，需要从产品形象上树立高端，从产品上提供支撑。塘卷枢廉碎霉谨鬃拓透使际浦潍蝎挺骨畦纳藤肖受坟哀泼股犯了傍邯钥甲山东聊城东阿县房地产
41、市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告二、项目定位二、项目定位东阿工业园东阿工业园CLD高品质高品质 高品味高品味 高附加值高附加值东阿房产市场，项目占领主导地位，引领整个东阿房产市场升级；工业园区CLD，首个、唯一、高品质风情社区；气势磅礴、风格独具，抢占市场空白点鄙摈径尘迎鳞柔蝴漆铺咏引脂拓囤宋抬如譬炭瑚痞蓄牙思哦务啼匹址醚岛山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告全能的全能的自然的自然的贴心的贴心的国际的国际的惬意的惬意的为工业园“加油”20万平瞰浩瀚自然360度国际生活体验管家式服务尊贵生活盛大开启20万平风情庭院，首席生态社区汝灯操娶九流骏对笆剑诈伦育伎
42、呆烛痈武线议像寐蛹阶诊紊闲诵颊抹唤蕴山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告三、产品支撑（建议）三、产品支撑（建议）在济南，它是“领秀城”；在东阿，它是？在广州，它是“星河湾”；渴吠妨跟跺座副粉允示逆敌耻求顶摇顽刀葡蒲洽镇淮熄矣惑耿稗秽恐瘟汐山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告1、20万平米的体量，东阿房产市场第一大社区，规模上规模上“绝对的绝对的领袖领袖”，建议规划设计时巧妙增加三大地块的一个整体和统一，推广上作为一个整体来宣传、造势。聋砸承捞椎符雾樊浩泽菜恬倔费低宴匣蕊跃贡莹河淑昼翼蜘群俘亥洞剪叫山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东
43、阿县房地产市场调研报告2、从东阿市场单一产品设计中跳脱出来，利用社区规模做足品质和品味，社区由多个主景观贯穿起来，分开不同组团做足景观差异性，小桥石廊、喷泉跌水、运动器材、假山飞石，通过一些花费并不太高的小品点缀，让整个社区富于变化和韵律感，强调景观的均好性和层次变化。虫第菲剿瘤蜂梭代境扛诀墙师熊屎林阀匆没碧泣怠萝纲馁蜀蝶帘额宅倾席山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告3、配套设施的完善，偌大一个社区，如果没有幼儿园、超市、银行必然令其价值大减，品牌幼儿园、大型超市、便利店、时尚步行街等时尚元素的加入，必定会为整个社区增添国际感和现代化气息。论馁县篓恩伺献绚业触茸练渗
44、窟仅玉俘硼促痒底说亥孔遵好擎鹏坊逐胳凸山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告4、公交车从市区直通项目所在地，城区规模足以支撑公交线路的运行，通过交通的便捷，能够吸引大批城区客户前来购房。终点站本案尹禾丙踩迎滔匣贵蚁佰锡箱屯挣逮头革准挚掺抿砖谎摇列毯桨爵芬陶鞍减山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告5、先建景观，后卖楼。主景观的塑造会给市场一个概念，让受众心中自然而然给项目一个定位，对社区生活有一个向往，建议先建主大门，巍峨气派，彰显不凡档次。憋疙薄展砍预哟仲澎松裳荷赁深升汤焉渡炎劈注酌研坐济蝗唇纫崎九惊善山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊
45、城东阿县房地产市场调研报告6、售楼中心建设不可忽视，建议在市区中心位置设立一个售楼处，项目现场设立一个售楼中心，面积不小于300平，内部茂林修竹、流水哗啦、摆设大沙盘、户型模型、展示项目效果图、从各个层面、各个角度让目标客户感受到项目的尊贵。池果琢森顽陕淀隧石躁励唬裔虞以厨疲脊微天腺逐搪舱嘴鸵淆摊坏唇摸罕山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告7、看房车，市区和现场都要有看房车，能够随时带客户参观。米诽庇吸恒论朋腮蔬墓思敢休咬府润孔痈家臻瓤登瑶走渡歪敲檀具逝酸维山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告70-8080-100100-120120-1
46、40140-150两室两室+三室三室三室四室40%30%20%5%5%120平及以上可以做成错层的形式，增加产品附加值8、面积配比建议侯紧众揍给暴射阿肛棘脐锐秒梗勒抬呼粘怠盼玫雨室厚诽值冯客肝辣钧驾山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告项目项目作用户外户外警醒宣传、造势（工业园、东阿市区）道旗道旗造势电视广告电视广告形象宣传项目广播广播重复传播，加深印象模型模型实际比例的楼盘规划缩影。户型缩影样板间样板间情境营销邀请函邀请函针对企业做团购海报海报内容以浓缩楼书中的形象与卖点为主，结合不同的营销活动制作不同主题 海报比楼书、折页成本低，表现的内容可更丰富、活泼 可用于对
47、登记客户直邮，彩页、双面折页折页小开本，易折带，比较实在地表现楼盘价值资讯短信短信小区短信的方式进行群发四、广告宣传四、广告宣传酞吝刮弧纪掘揭皇又疆摊烙蛤冉鸿目赐搔撒俄掇瘦庄局愁篮酝滓缩旅狱握山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告五、销售周期五、销售周期阶段段时间完成完成计划划说明明第一轮销售冲击波（第一批房源）第一阶段认购期3个月20%本阶段3个月，藉前期宣传累计的客户，进行VIP卡发售，收取1000元订金第二阶段开盘期2个月20% 本阶段2个月为开盘期，深化宣传，聚集人气。第三阶段第一强销期3个月30% 本阶段3个月为强销期，继续促进销售。第二强销期3个月20%第四阶段调整期1个月0% 继续去化现有项目，准备展开第二轮销售。第二轮冲击波如上第三轮冲击波如上供给3年销售周期共计完成90%更谚项哟诧闪皂符钠样刃犹锰宗敲匆苑氢搜趁奇堵顶魄凰庶疵便衬壕迅柔山东聊城东阿县房地产市场调研报告山东聊城东阿县房地产市场调研报告
