易居中国：武汉融侨锦城商业项目定位和产品建议200660页

《易居中国：武汉融侨锦城商业项目定位和产品建议200660页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居中国：武汉融侨锦城商业项目定位和产品建议200660页（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、武汉融侨房地产/古田项目商业策划案目录第一部分 市场分析11.古田区总体情况分析1.1 古田区商业分布1.2 古田区商业供求状况1.3 典型商业特点及经营状况2.项目周边商业状况分析2.1 解放大道商业分布2.2 古田四路商业分析2.3 古田二路商业分析2.4 汉口春天社区商业分析3.项目周边楼盘及人口分析4.小结第二部分 消费者分析111.商圈界定2.核心商圈人口状况分析2.1 周边社区状况2.2 周边新建住宅情况3.消费者消费习惯调研3.1 调查方法及被访者特征3.1.1 调研方法3.1.2 被访者基本特征3.2 调研内容分析3.2.1 消费水平分析3.2.2 消费偏好分析3.2.3 满意

2、度分析3.2.4 对本案的心理预期4.核心商圈投资者分析5.小结第三部分 项目分析311.项目概述1.1 项目基本情况1.2 项目四至2.项目 SWOT 分析第四部分 定位与建议351.整体定位2.客源定位2.1 目标消费者市场定位2.2 目标投资者定位2.3 规划布局3.业态分布与面积分割（租赁）3.1 餐饮区3.2 休闲区3.3 娱乐区3.4 品牌区3.5 配套区4.各业态建筑要求5.各业态要求租赁年限及利润6.项目补充建议第五部分业主投资回报率测算47第六部分 销售及招商方案501.销售价格2.招商方案第七部分 该项目整体形象策划与建议521.项目整体形象包装1.1.休闲娱乐场地建议2.

3、本项目内容设置建议3.项目媒体宣传第一部分 市场分析1.古田地区总体情况分析古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积 16.81 平方公里，其地理位置位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐步落实，房地产市场发展迅速。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘

4、全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。从而使得古田片区在现阶段房地产市场上形成了两极分化。古田片区历来是汉口很不受重视的一个地区。长久以来，得到的印象是以老居民区和工业区为主的脏、乱、差平民区。现在古田片区为政府旧城改造的重点区域，开张项目向规模化发展，片区的住宅、产品区脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住

5、宅特点，产品形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰企业总部、汉口春天、汉水熙园等总建筑面积在 20 万平方米以上的大盘推出。1.1 古田区商业分布古田片区作为武汉硚口区西部门户，临近武汉市中心城区，是武汉市人口的重点导入区，现有人口 10 万，规划人口达到 20-25 万。全区现已建成多处绿化广场、公园、游园等绿化景观,辖区内现有商业网点 2 万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了“天下第一街”的美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场、汉正街建材市场、汉正街装饰装潢市场三大市场为主体的市场群落。大型超市如麦德龙、家乐福、好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路“武汉美食街”汇集国内知名餐饮

6、娱乐企业 30 余家，每个社区的体育健身中心、文化中心齐备，为广大市民提供了高品位的休闲娱乐场所。1.2 古田区商业供求状况以下为该项目周边已售及在售的商业物业项目，包括商场和社区商铺。新楼盘汉口春天东方花城汉口人家汉水熙园古田云彩博学仕府富仕雅庭地址解放大道 109 号古田路 41 号解放大道 3137 号古田四路麦德龙旁解放大道 28 号硚口区简易车站旁古田二路长升街北街 1 号供应面积 不详10003300200050001000成交面积不详余 14003002900无不售900均价（元）90007500100001300010000不详7300古田片区商业供应量很大，主要是解放大道沿线

7、的大型商业项目，在以后几年内还将有大量商场和写字楼陆续推出。1.3 典型商业特点及经营状况该区域主要分为大型商业和小型商业为主，大型商业以麦德龙、家乐福、好又多等卖场为主，小型商业目前主要集中在解放大道沿线楼盘社区商铺，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。主要面向附近的居民，档次较低，价格低廉。大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。2.项目周边商业状况分析以该案辐射 3 公里范围进行业态布置及商业分析。由于该项目南面处于汉江沿岸，所以商业业态分布较为分散，没有一个明确的市场定位，商业布局较为零乱，因此该项目以南范围不作为该案商业分析。具体路段以古田四路、古田二路、解

8、放大道、古乐路、古田路，此五条路段为主要商业路段分析。2.1 解放大道商业分布：解放大道位于该案北面，是古田区主要的陆路通道，人流量、车流量较大，调查范围位于古田二路至古田四路，长约三公里。店铺种类繁多，业态零乱，规模偏小，价格及档次较低。此路段中以古田四路与解放大道路口至古乐路与解放大道路口为主要商业地段。古田四路解放大道路口主要商业由麦德龙及“西江月度”、“紫薇花园”等成熟小区的商铺组成。通过对该路段沿线的商铺分析，主力店铺面积在 2060 平方米左右，也有规模较大的美容美发、网吧及国家事业单位，如：保险公司、电信、煤气公司等。在解放大道沿线有 2 个大型卖场，麦德龙和中百仓储。可以得出以

9、下结论：在解放大道古田四路路段，1 楼商铺的租金价格在 4580 元/平方米/月，2 楼商铺的租金价格在 2030 元/平方米/月。其中以一楼可餐饮商铺的租金价格最高，基本租金价格在 7080 元/平方米/月。2.2 古田四路商业分布：本案沿古田四路至长丰大道长约 2.5 公里，在这一路段主要商业分布在古田四路与长丰大道交接口，长丰大道人流量车流量较多，周边业态丰富，主要以社区服务型行业为主，如：网吧、KTV、大药房、美容美发、干洗店、餐饮、超市为主。其中以长丰大道与古田四路交界口的“天泽一方”为例，该楼盘住宅面积约 10 万平方米，商业面积约 16000 平方米，整个商业面积分布在长丰大道及

10、古田四路两侧，销售方式为一、二楼捆绑式销售，单套面积约在 200 平方米左右。据了解，其中 7000 平方米已被客户预订，用途为大卖场。古田四路沿线业态分布零乱，没有整体商业布局，业态均以小食店、日用品、私人诊所、理发店、修车铺等为主。商铺平均面积单套在 3070 平方米左右，租金低廉。沿线居住区新旧交错，整体形象不佳，代表性楼盘有：雅丰园、弘鑫花园、东鸿小区、香港映像、紫薇花园等，据了解其中香港映像的开发商将配套建设时尚百货商场，经营面积约 2 万平方米。紫薇花园商铺无论从品牌、装修、档次来看，在整个古田四路沿线布局最为合理，主要业态有：烟草专卖、美容美体、干洗店、服装店等。2.3 古田二路

11、商业分析：本案沿古田二路至古田路范围内主要以旧住宅小区与工业厂房为主，较大型的商业设施为凯立花园度假村，内有大酒店、KTV、别墅及运动休闲设施。轻轨延长线在 2010 年通车，因此汇丰企业总部也设在本线上。将形成个以商业、度假、办公、居住为中心的综合社区。现周边住宅以省柴小区为主，内有老城区居民 18002000 户，该小区房型较老（1998 年2000 年建造），房屋外观陈旧，销售价格为 3400 元/平方米左右。沿古田二路至解放大道路口有建设银行、农业银行等金融机构，开设在轨道交通站点附近。现本区域住宅底商，以 4050 平方米为主，租金价格均在 15001800 元/月。位于解放大道以南

12、的古田二路，周边商业业态以服装为主。据调查显示，该区域店铺 50%销售女装、30%销售童装、20%销售其它商品，并在沿线有兴华中学、硚口区小学、卫生医院等社区配套设施。该区域住宅以 1990 年1995 年建造为主，销售价格为 27003000 元/平方米。店铺以面积 40 平方米为例，租赁价格为 1000 元/月，在古田路上商铺以五金建材、烟杂店、理发店、足浴等为主。2.4 汉口春天社区商业分析：地处汉口解放大道 109 号，由解放大道以北，古田二路以西，古田三路以东为合而成的三角地带，沿解放大道以东是繁华的商业街，商业布局以沿街商铺和内街商铺为主，面积在 250 平方米左右，主要业态：外街

13、-药房，产品展示,美容美发，售楼处，服装饰品等。内街-宠物商店，书店，培训学校，网吧，房产中介，干洗店等。从上可以看出，商业目前主要集中在解放大道沿线楼盘社区商铺，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近的居民，档次较低，价格低廉。大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。3.项目周边楼盘及人口分析该项目周边新楼盘如下：（其中包括今年年底前交房的在建楼盘）新楼盘汉口春天东方花城香港映象城市花园汉口人家汉水熙园古田云彩博学仕府富仕雅庭地址解放大道 109 号古田路 41 号古田四路解放大道长丰大道古田二路解放大道 3137 号古田四路麦德龙旁解放大道 28 号硚口区简

14、易车站旁古田二路长升街北街 1 号价格（元/ ）400042003900300038004500330039502800交房 户数（户）200085218161200910886115656135老楼盘：薄板小区、省柴小区、易家墩街社区、陈家墩小区等以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约 10 万人左右（不包含流动人口）。4.小结4.1 古田板块的大型商业主要是解放大道沿线及周边的大卖场如麦德龙、家乐福、好又多等，是市政府的重点规划区域，解放大道将成为本区域内的商业重点路段。4.2 古田板块目前商业供应量很大，同时在以后几年内该商圈还将有大量商场和社区商铺陆续推出。4.3 该项目周

15、边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近的居民，档次较低，价格低廉。4.4 该项目周边大型餐饮和休闲商业较少，不能满足周边居民的消费和需求。，第二部分消费者分析1.商圈界定商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。为计算该项目的商圈范围，假设一个镇或街道即为一个商业中心，设 Pa 为融侨锦城周边的人口，Pb 为古田商圈的人口，D 为融侨锦城和古田商圈之间的距离（这里指两地中心点间的距离）Da 为这两个商业中心之间的居民聚集区到商业中心的

16、距离，Db 为这两个商业中心之间的居民聚集区到古田商圈的距离，由 Reilly 吸引力模型：X=Pa/PbDb/Da2=Pa/Pb(D-Da)/Da2=60%时的 Da 的值便是该项目的一级商圈范围。这里 Pa万人，Pb=10 万人，D=4 公里，当 X=60%时，Da=1 公里。即：该项目的一级商圈可认为是 1 公里，通常情况下，它 60%的销售额将从一级商圈中获得。2.核心商圈人口状况分析2.1 周边社区状况项目周边老社区规模较大，约 30 万方左右，都是老公房，大约 10-15 年房龄。人口众多，主要以当地人和动迁户为主，也有部分外地人，大多是工薪阶层，主要依靠解放大道和住宅小区的商业配

17、套，生活比较便利。2.2 周边新建住宅情况周边目前楼盘价格已经达到 3500-4000 元/平方米左右，从住宅开发量上推算，预计今年年底周边将有近 20 万建筑面积交房，近 2000 户的人口入住，届时将导入人口 6000 余新人口。预计 35 年内，项目周边共将有 160 万新建住宅开发量，人口导入将达到 5 万余。3.消费者消费习惯调研3.1 调查方法及被访者特征3.1.1 调研方法调查方法：本次消费者调研采用电话访问及向开业客户询问的方式，按照既定的调查问卷对目标消费群体进行访问。调研对象：古田周边已购房客户以及意向度很高的准客户作为我们的调研对象。调查份数：实际打出调查电话及上门询问约

18、 300 多个，接受并完成调研问卷 160 份，最终经核查得到有效问卷 129 份，有效率达 80.61%。我们将对此 129 份问卷进行详细分析，并得出其消费偏好及对本社区的心理预期。3.1.2 被访者基本特征教育程度方面，被访者已受大专、本科以上教育为多，其中接受过大专本科以上教育的占 48%。从事职业方面，专业技术人员、中高层管理人员、公务员、以及私营业主的比例为 51.3%，一般的体力劳动者、已退休不工作的人员占 48.7%。这一数据与受教育程度比例基本成正比。家庭月收入状况方面，月均家庭收入超过 5000 元的家庭占 21.2%，5000 元以下的为 78.8%。0家庭结构方面，被访

19、者均以 2 人以上的家庭占据多数，占被访者家庭的 87.6%，其 中 离 异、丧偶及单身家庭仅占总家庭数的 12.4%。3.2 调研内容分析3.2.1 消费水平分析消费金额每月人均在外就餐、娱乐消费金额6040就餐消费20娱乐消费100-300301-500501-1000 1001-2000 2000以上就餐消费娱乐消费7月平均消费金额，月均餐饮消费 563 元，月均娱乐消费 622.4 元，略超过武汉的月均餐饮、娱乐消费的水平。百分比主力消费金额在 300500 元之间，5001000 元的消费段也均超过 20%，反应出本项目目标客群的餐饮、消费属于中等的水平，消费层次分布比较均匀。餐饮、

20、娱乐在各价格段的比例值相差不大，反应出目标消费者对餐饮与娱乐存在着同样旺盛的需求。消费次数月均在外就餐及娱乐休闲次数806040200在外就餐娱乐休闲1-5次6-10次11-15次16-20次 20次以上在外就餐娱乐休闲00月平均消费次数，月均餐饮消费次数 6.25 次，月均娱乐消费次数 3.5 次。月均消费次数超过 6 次的，餐饮超过 40%，娱乐超过 37%，比例极大。被访者的月平均消费能力较强，餐饮、娱乐消费需求均很旺盛，且已经形成定期消费的频率。一旦认可新的、适合种类和档次的消费场所，有望使当地消费者形成定期前往消费的习惯。3.2.2 消费偏好分析消费场所选择偏好分析A、就餐场所选择偏

21、好消费者就餐选择场所偏好100806040200交通方便 离家近 食品安全 价格便宜 档次高 种类齐全 其他餐饮餐饮 餐饮场所选择方面，被访者最关注的是食品安全，其次是种类齐全，再次是交通方便、离家近。被访者对餐饮档次关注度不高，而更看重价格实惠，可见多数被访者对餐饮要求定位在性价比合理方面。B、娱乐场所选择偏好0消费者娱乐场所选择偏好80604020娱乐交通方便娱乐 离家近 收费便宜 档次高 设施齐全 其它 娱乐场所方面，交通便捷度是首先考虑的因素，其次对娱乐设施齐全的需求比例很高，可见被访者需要一个综合性的种类齐全的娱乐设施。选择离家近及收费便宜的也占一定比例，说明消费者对社区周边的小型娱

22、乐也具有较大的需求。0C、餐饮偏好消费者娱乐场所选择偏好6040餐饮20西餐 火锅 海鲜 鄂菜 杭帮 上海 东北 鲁菜 川菜 湘菜 粤菜 清真餐饮 八大菜系的选择中鄂菜、川菜、湘菜、粤菜的接受程度较高。火锅和海鲜的接受程度也比较高，适宜引入。D、娱乐偏好消费者娱乐场所选择偏好40302010娱乐0运动跳舞K歌泡吧喝茶 看电影 逛公园 打游戏 洗浴娱乐 运动健身的需求最为迫切，跳舞的需求同样旺盛，都占到 34.1%。洗浴以及喝茶的娱乐需求处于第二位，占 26.4%，同样比较旺盛。看电影及泡吧的需求是比较少的，对被访者的吸引力不大。场所选择方面，被访者对一个种类丰富、设施齐备的餐饮与娱乐场所的喜好

23、是占首位的，吸引力最大。另外，被访者餐饮方面更偏好湘菜、川菜、火锅及海鲜，娱乐方面对健身中心以及浴场的需求非常迫切。3.2.3 满意度分析被访者对娱乐方面的满意程度最低，总体来说在购物、餐饮、娱乐方面都需要一个种类丰富、设施齐全的商业，需要更多的选择。对各自不满意的方面如下表所示，分析如下：购物方面认为环境不好以及距离太远是最不满意的方面，需要一个离家近的环境良好的购物场所；餐饮方面对卫生条件及就餐环境的满意度最低，其次认为餐饮的品种太少。娱乐方面最不满意的是娱乐设施太少，占到了 51.7%，可见被访者对大型的，设施齐全的娱乐场所需求旺盛。购物餐饮娱乐不满意因素档次不高东西不齐距离远规模小环境

24、不太好比例20.0%20.0%30.0%6.7%36.7%不满意因素卫生条件差菜式不好服务质量差环境不好交通不便档次差停车少比例37.5%3.1%28.0%6.3%6.3%6.3%6.3%不满意因素比较乱设施较少服务差价格太贵交通不便节目不好档次较低比例10.3%51.7%6.9%3.5%7.0%10.0%17.24%价格高种类少3.1%15.6%3.2.4 对本案的心理预期对该区域商业定位的认知6040区域认知200区域认知高档 中高档 中档中低档 低档 其他被访者对本项目的档次预期在中高档，占到 51.6%，另有 24.6%的人选择了中档定位，只有3.6%的人认为应建设中低档或低档。被访者

25、对高档认知主要体现在环境好、质量好、种类丰富及品牌好方面，属于比较浅层次的档次认识。对服务，特色等对档次的贡献认可度不大。消费者对高档商业的认知比例806040200品牌好 质量好 环境好 品类丰 有特色 班车接 其它认知比例4核心商圈投资者分析2005 年整个中国房地产市场经历了一个宏观调控年，投资倾向得到有效抑制。住宅产品价格调整，成交量放缓的同时商业产品却受到市场追棒，表现出稳健的成长性。进入 2006 年，投资客对于各地的投资市场仍然持乐观的态度。根据资源商办事业部 2006 年五一期间房产会上市场调研发现，在投资房产的各种因素构成中，“看好市场上涨”因素成为首选投资原因（29.0%）

26、。在有投资意愿的客户中，选择一年内投资者的比例高达 76.7%，证明人们依然看好房产市场。图表：投资房产最看重因素投资原因为 手 上 现 金 看重保值与 看好市场上涨为儿女储 增加养老保寻找方向稳定收益备财产险金比例25.12%9.77%29.30%16.74%19.07%选择投资住宅和商铺两类物业的比例相对平均，分别为 39.93%和 33.70%。商铺投资开始日益受到重视。由于投资写字楼需要具备专业技能和知识，投资门槛也相对较高，因此写字楼投资客的规模还较小。图表：投资物业类型选择投资类型百分比写字楼24.54%商铺33.70%住宅39.93%其他1.83%40.00%39.93%33.7

27、0%24.54%20.00%1.83%0.00%写字楼商铺住宅其他在商铺购买者中，55%购买商铺的目的是为了投资和转租，35%是自营，10%是买卖商铺。35%自营55%买卖投资与转租10%根据易铺网中国商业地产观察（2004-2005），在对各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商铺的投资意向分别为：20%5%3%办公楼20%24%28%其他沿街商铺社区商铺专业市场商铺商厦购物中心商铺经过调查发现，小面积、低总价的物业成为投资者的最爱。67.9%的调查者表示可接受的投资额为 100 万元以下。在面积选择上，写字楼投资面积比例显示，高达 75%的客户选择了 50 平米以下的小面积物业，而在商铺投

28、资中，选择面积在 150 平米以下一楼商铺的客户甚至达到了 82%的比例，足可见投资者对小面积物业的钟情。可以预计，今后较长一段时间内，该类型物业可能仍然是市场成交宠儿。图表：客户选择的投资额度构成比例投资额度100 万元以下101300 万元301600 万元6011000 万元图：投资写字楼面积选择百分比67.90%27.10%3.10%1.90%累计百分比67.90%95.00%98.10%100%4%21%小户型（50以下)中等面积(150-500)大面积(500以上)75%图：投资商铺面积选择2%16%一楼店铺(0-150)多层店铺(0-500)大面积独立店铺(100-600以上)8

29、2%当前投资者在投资物业时，开发商负责统一经营或开发商承诺提供租金回报最受投资者欢迎，说明当前投资者对在投资中对风险采取了尽量规避的态度，体现了一种求稳心态，投资选择非常保守。图表：临街商铺投资模式临街商铺模式委托发展商统一经营管理带租约购买自行出租可以自行经营总计百分比22%41%24%13%100%累计百分比22%63%87%100%5.小结项目核心商圈在周边 1KM 范围内，大致包括融侨锦城居民及部分周边小区住户，60%以上的消费者由此获得。被访者的月平均消费能力强，餐饮、娱乐消费需求均很旺盛，且已经形成定期消费的频率。一旦认可新的、适合种类和档次的消费场所，有望使当地消费者形成定期前往

30、消费的习惯。场所选择方面，被访者对一个种类丰富、设施齐备的餐饮与娱乐场所的喜好是占首位的，吸引力最大。被访者餐饮方面更偏好本帮菜、川菜、火锅及海鲜，娱乐方面对健身中心以及浴场的需求非常迫切。被访者对本案的档次预期在中高档，但其对档次认识的程度较浅。1项目概述第三部分项目篇11 项目基本情况本次策划商铺位于武汉市汉口区古田区域的中心，解放大道南侧。古田三路及古田二路的位置为住宅的底商。商铺的位置如下图标注所示。12 项目四至本次策划商铺分为两大块，独立商业与裙房商铺。独立商业南临融侨锦城住宅小区，东靠古田三路，西靠中百仓储大型超市，北临解放大道（建造中的轨道交通线路）裙房商铺位于本小区住宅底商，

31、有少量的内街商业用房。2项目 SWOT 分析项目优势：1、本项目商业部分北临主干道和中百仓储，交通方便，标志性建筑醒目，人流量大；2、商业街部分临近轨道交通线（2010 年开通），对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来更大的人流量；3、商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣、食、住、行各方面满足各消费层次的需求；4、商铺以单套小面积的方式出售，投资总量低，也方便投资的出租；项目劣势：1、 本地块上有保留建筑物（老居民房及消防局），影响了本商业项目包括本楼盘的整体形象；2、 周边各楼盘商业用地体量过大，也会导致投资人选择性过多；3、 周边市场的商铺租赁价格过低，投资回报率不能和投资价值成

32、正比；项目机会：1、本案的商业业态最终以齐全为主打，是周边楼盘所没有的，这样可以吸引多方面的投资者前来置业 ；2、市政府对古田区域的改造将能更好地体现出本案的商业价值，未来的前景看好；3、轨道交通的开通也是一个商铺升值的信号，连接了武昌汉阳汉口三地的来往；项目威胁：1、周边商业的零乱，不能对本案进行良好的支撑；2、附近各楼盘的商业面积过大，而且都以社区类为主，不能形成一个商业气氛很浓郁的氛围；3、周边商业的现租赁价格偏低，导致了本商铺的现租赁价格的偏低，不能很好体现投资回报率；1 整体定位第四部分定位与建议项目整体定位在“美食休闲乐园”。融侨锦城总商业面积约 2，小区固定停车面积约 15000

33、-16000 m2（为地下停车场）。另有地面临时停车位。由于商业面积的体量较大，单为社区配套，难以支持。在停车及其它设施能够确保的前提下，把本项目规划成古田片区最大，最好的集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的一站式服务的商业休闲广场。本案要做的是以“新、齐、全”的概念来吸引消费群体。本项目是以“放松身心”为主题的，能够给人带来精神放松的，全方位感官享受的，令人从忙碌生活中解放的“泛社区商铺”。“精神放松的”指能够放松神经的，给人带来精神愉悦的心灵成长的；“全方位感官享受的”指本项目内可一站式视听、娱乐、美食等全方位感受的；“令人从忙碌生活中解放的”指本项目是一方休闲的乐土，阻挡于忙碌的生活之外的乐

34、园；“泛社区商铺”指本项目是主要面向汉口古田区域居住区居民并辐射周边社区居民的大社区型的商铺。2 客源定位21目标消费者市场定位根据第二部分商圈界定与消费者分析，可以发现本项目 消费者特征如下：核心客源：融侨锦城内的居民，主要消费诉求是日常生活购物、餐饮的需求，辐射范围在 1KM 左 右 。次级客源：古田地区内常驻居民，主要消费诉求是受到本项目特色商业的吸引，辐射范围 3KM 左 右 。详细的消费者特征与消费偏好分析见第二部分中的客源分析。22目标投资者定位根据本项目社区商铺的定位及目前商铺市场上投资者情况分析，本项目投资者主要特征如下：核心投资者：融侨锦城及周边住宅区的住户，其购买目的是自己

35、经营或者取得商铺的出租收益。次级投资者：古田区域内有商铺投资能力的居民及武汉地区的商户，其购买目的是取得商铺的经营收益。外围投资者：市场上有长期投资计划的投资客，其购买目的是看好本项目的商业价值和升值潜力。规划布局餐饮区：独立商业的西北地块安排餐饮区，规划各类档次的餐饮。面积 7000-9000 平方米休闲区：在靠近餐饮区域部分安排休闲区，规划休闲商业或金融区。面积 6000 平方米娱乐区：独立商业的东北地块安排娱乐区，规划迪厅及各类娱乐设施。面积 2000-5000 平方米购物区：为内街商铺的地理位置安排购物区，规划以品牌服装为主的各类品牌店。面积 1300 平方米配套区：在各部分的住宅底商

36、区域，规划日常生活配套类商业。面积 3500 平方米业态分布与面积分割（租赁）各规划区域的业态分布与面积分割如下图所示，下图只表示大致的位置与排列，区域大小不代表实际的面积比例。1 餐饮区编号总面积（平方米）5000-8000600-800500500业态中餐快餐西餐咖啡+茶坊家数1-24-511-2面积分割（平方米）3000-5000150-200500250-300层数1-211-21-2餐饮区为 1#、2#、3#、4#、5#、25#、26#，总建筑面积为 8793.19 m2，引进 2 家大型餐饮（海鲜城、川菜馆、火锅城等）选择一：1#+26#选择二：3#+4#选择三：5#面积 3522

37、.48 m2，或 1#+2#面积为 2842.08 m2面积 2170 m2面积 2183.82 m2引进 4-6 家小型餐饮（快餐、简餐、西餐等）选择 2# 面积为 873.6 m21#+26#面积 3522.48 m2注：咖啡、茶坊可根据面积进行调度商家品牌建议中式餐饮建议引进大型海鲜城、川菜馆、火锅城方便快捷餐饮建议引进当地快餐类食品西式餐饮建议引进一家较有特色的符合中高档居民消费水平的商家咖啡茶坊建议引进当地连锁企业的品牌32 休闲区编号123总面积（平方米）100010001500业态健身+SPA足浴银行+证券家数1-21-21-2面积分割（平方米）500-1000500-10001

38、500层数221-2休闲区 24#（2130.95 m2）、 23#（2351.19 m2）总面积为 2商家品牌建议健身 SPA 引进的品牌为给人以温馨为主题有家的感觉的商家足浴希望能引进全国连锁品牌如“千子莲”“ 良子”等银行和证券公司能更好的方便与服务居民，建议引进“工商银行”“ 农业银行”等33 娱乐区3编号12总面积（平方米）300020001000-1500业态迪厅KTV网吧+游艺厅家数111-2面积分割（平方米）300020001000-1500层数1-21-21-2娱乐区为 6#（1087.2 m2）+7#（1106.2 m2）总面积为 2商家品牌建议迪厅是能带动本商业项目晚上人

39、气的产业，能更好地带动周边地区晚上的消费KTV 比较适合当地年轻人的消费，并能弥补本项目在娱乐设施上的不足网吧和游艺厅适合的年龄层次是青少年，也能带动一定量的服装业消费34 品牌区编号 总面积（平方米）业态家数面积分割（平方米）层数11300各类品牌店10-1580-1001购物区 20#+21#+22#底层商铺总面积 1273.88 m2引进品牌专卖等零售行业理由：以酒店式公寓和主要入口，加上餐饮的人气为依托。商家品牌建议品牌街的引进能更好地吸引大量的周边地区居民前来消费,需引进知名品牌35 配套区编号12345678910111213总面积（平方米）500-800400-500200400

40、500-6001300200150400-500200200-300100-150750业态药房美容美发干洗家居家饰五金电器油漆书店+儿童教育音像制品文具店服装服饰照相彩扩邮局眼镜汽车美容家数1-22-32-35-65-8222-37-82112-3面积分割（平方米）300-400100-20010080-10050-100500-8001005050-80100200-300100-150250-400层数11-21111-21111-21-211商家品牌建议本项目配套区的设置是为了本小区居民及附近居民生活所需而设定的，要符合大众需求，切合实际才能更好地提升本小区的档次构上4各业态建筑要求建

41、筑类型综合性大型超市建筑结构拱顶无柱架构或框架结层高不低于 6米柱间距柱间距不小于 7.0 米层数23 层配套设施须考虑架设无阶梯斜坡自动扶梯的位置，电力配置每 100 平停车场是占地面积的一半方米 15 千瓦或三分之一大型百货、大型书店、无框或框架式架构4.2 米 以上柱间距不小于 8 米35 层配备 2 吨货梯，电力配备每 100平方米 20 千瓦，满足中央空调需要配置停车场家居用品、电脑通讯和建材市场用电餐饮、美容美发、棋牌室不可有剪力墙或承重墙挡住门和橱米开间或柱间距最好在 4.5 米以餐饮通常开在 1、2、3楼，少数可须有自来水供应、油烟气排放通道，电力设备每 100 平方米1020

42、 千瓦大型餐饮需要充足的停车位窗，以框架式结构为主开设在 4 楼以上和自行车位零售行业框架 结 构 、砖混 结 构 、框架结构均不 低 于2.8 米门面宽度不可 小于3.3 米 ，进 深需要有仓储功能，无剪力墙或承重墙挡住门和橱窗位置，配置水、电、电话即可可1215 米茶坊、酒吧、咖啡吧无特殊要求不 低 于2.8 米开间不低于 3.6 米电力配置按每 100 平方米 10 千瓦网吧、电玩城食品商店、大型药店框架结构以一楼邻街为主，框架层高不低于 3.2 米层高大于3米柱间距不小于 5 米框距大于 5米，进深大配套设施为每 100 平方米 8 千瓦配套设施每 100 平方米 10 千瓦，门前不可

43、有全封闭交通隔不需要配置停车位结构于8米离栏和高于 1.2 米的绿化遮拦橱窗名品城框架结构层 高 框距 6 米以通道宽度需要 2.5 米以上米以上上，单间开间 4 米以上银行、金银饰品框架架构大 于 米框距大于 5米，进深大形状方正可安装技防装置，除正面通道外，其他通道不可与于8米居民、消费人流来往，门前不可有全封闭交通隔离栏和高于1.2 米的绿化遮拦橱窗根据以上各商业业态的要求,现提出以下条件:4.1.餐饮业 1#+26# 需要用电量为 200-250 千瓦（380V）此电量可使用霓虹灯。煤气为 100 立方/小时层高不低于 4 米隔油池配比 1 立方米/1000 m2上下水进水 2 寸出水

44、 1 寸排烟 60cm*60cm餐饮业 3#和 2#相同要求煤气 60m3/小时电量 60-80 千瓦上下水进水 1 寸出水6分隔油池配比 1 m3/1000 m2餐饮业 4#需要用煤气 60m3/小时电量 80-100 千瓦上下水进水 1 寸出水6分隔油池配比 1 m3/1000 m24.2.娱乐业：电量要求每 1000m3 配比 60-80 千瓦煤气可配 16 m3/小时层高不低于 4.5 米4.3.休闲业：电量要求每 500m2 配比 40-50 千瓦煤气可配 6 m3/小时层高不低于 3.5 米5. 各业态要求租赁年限及利润5.1.餐饮业：中餐：40-45%，年限为 6-8 年，每 3

45、 年递增 5%-8%快餐：50-55%，年限为 3-5 年，每 3 年递增 5%咖啡+茶坊 60%，年限为 2-5 年，每 2 年递增 5%5.2.娱乐业：高于 60%，年限为 5-8 年，每 2 年递增 3%-5%5.3.休闲业：高于 80%，年限为 3-5 年，每 3 年递增 5%-10%5.4.服务业：高于 100%，年限为 2-3 年，无递增。6.项目补充建议休闲区域及餐饮区域配置水、电、煤及其他必备管道，管道的容量要尽量满足商家的需求。为提高出售商铺的灵活性，建议管道以每户进户为基本；在大型商业的引进下，要安排足够的使用方便的停车位，满足大流量商业的需求；建议在商业招商后的阶段，安排

46、专车接送来往于武汉各地，吸引大量的人流量，提升本商业广场的知名度；第五部分业主投资回报率测算本项目建筑形式主要分两大类。一类是单体商业形式，即以单体建筑的形式经营商业内容，特点是一般单层面积较大，进深和层高可以适合绝大多数商业业态需求，卖场通透，使用率高。另一类是住宅底层商业形式，即住宅以及建筑综合体一、二层的商铺，面积较小，以分割铺面形式对外租售，主力铺位面积在 50-200平方米之间。住宅底商处于住宅小区沿街或小区内主要干道，消费群体相对固定，一般作为小区生活配套，以为小区居民服务为主。国际上专业的理财公司评估一处商用物业的投资价值的简单方法。衡量一处商用物业价格合理与否的基本公式为： 如

47、果该物业的年收益15 年房产购买价，则认为该物业物有所值，也就是投资回报率在 6.66%左右。这仅仅是一个测算，没有考虑其他影响投资收益的因素，投资人在实际投资过程中必须把那些因素计入成本。商铺投资回报率计算方法，除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，还必须考虑到商铺一定的空置期，现根据本项目的商铺基本定价来测算投资回报率，商铺的初步定价为 10000-12000 元/平方（中间价为 11000/平方），租赁价为 40-80 元/平方/月（中间价为 60 元/平方/月），租赁税为 17%，物业管理费按 2 元/平方/月，按 100 平方的商铺测算

48、：1.一次性购买：（税后月租金每月物业管理费）12/（购买房屋总价+契税+印花税等）即（）12/（11000100+33000+1210）通过以上方式可以得出该 100 平方商铺的投资回报率约为 5.06%2.按揭贷款：（税后月租金按揭月供款-每月物业管理费）12/（首期房款+契税+印花税等+保险费）因按揭贷款年限的不同，按揭月供款不同，在这里就不测算了。通过以上的测算分析，可以得出本项目的投资回报率已低于国际专业理财公司的基本回报率。1.2.3.4.任何商业形式的商铺投资回报都和以下四个基本要素有关：周边消费要具备持续支撑力项目规模与消费人数匹配布局应能构成人流交织定位专业水平决定收益通过对

49、该项目的周边调查及商铺布局分析，发现在以上四要素中的前三个基本要素都不具备，只能依靠第四个要素来逐步提高前三要素,这样才能达到该项目预期的投资回报。第六部分销售及招商方案1.根据市场分析，本项目的销售方式可以以直接销售兼代租代管的方式进行销售：销售均价：12000-13000 元/m2建议销售方式为带回报（5%）出售1.1.方案一：5 年回报在房款中一次性抵扣（买断经营权 5 年）例，以 13000 元/ m2 销售，年固定回报 5%，共 5 年5%年回报，每月每平方米租金为 55 元。合同价为：13000-（55*12*5）=9700 元/ m25 年租金保守测算为 1800 元，平均月租金

50、为 30 元/ m2/月实际回收资金为 9700+1800=11500 元/ m2优点：减少土地增值率部分税收，按目前规定增值率未超过 50%税收为 30%；增值率为 50%-100%税收为 40%；增值率为 100-200%税收为 50%缺点：回收资金时间较长1.2.方案二：每 3 个月或半年给投资客固定回报例，以 13000 元/ m2，每 3 个月按 55 元/月/ m2 的回报率返回投资客。优点：回笼资金速度快；缺点：对于投资回报率后几年相对过低，会对销售有一定抗性。2.不管是直接销售还是代租代管进行招商，贵司都必须积极地吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位，因此建议采取一些主动

51、出击的招商方式，可以更好地吸引经营户。具体操作如下：2.1.“客户领袖”奖励计划可以通过放宽免租期，零租金或低租金的方式，吸引品牌客户入驻，增强投资者经营者的信心，有效地消化本项目。2.2.先进行招商（销售之前）通过投递宣传资料，与大量品牌商家进行前期接洽，让整个商业广场得到有效地预热。2.3.与合作公司在推广前期达成合作意向A、 有否公司愿意包租B、 双方合作利益及风险共同承担2.4.放弃一定量的商业面积，吸引一线品牌入驻。第七部分该项目整体形象策划与建议1项目整体形象包装本项目立足于区域型中高档商用物业，因此面积庞大、内容丰富的商业休闲娱乐场所是必不可少的。在本项目的竞争区域内，目前正在销

52、售和租赁的住宅小区不论规模大小，都只配备了相当质量的住宅底商。从投资者的购买意图来看，住宅底商的经营业态有局限性，大型的商业用房能更好地弥补住宅底商所不能引进的业态。从消费者心理来看，社区型休闲娱乐场所的存在不仅是完善业主居住生活的重要手段之一，更是购房者在置业后尊容心理的体现。11休闲娱乐场地建议目前本项目的规划面积在 25000 平方米左右，其中商业广场的面积为 20000 平方米，住宅底商的面积为 5000 平方米，其现在的规模已经大大地超过了周边在建和建成的商业用房。在面积既定的情况下 ，我们认为本项目应走“齐全、享受、服务”的包装路线，在丰富生活配套的内容前提下，以“一站式商业服务”

53、赢得市场。目前 25000 平方米的商业休闲娱乐服务场所用地见第四章详细分析。2本项目内容设置建议本项目周边是武汉市古田板块的中心，周边基本无集中的休闲娱乐设施，这些都有利于本项目的推广。本项目的商业休闲场所的设计内容尽量不要与周边娱乐设施相冲撞，要以“新、齐、全”的概念吸引周边的消费群体，这些内容在一般的社区、甚至是在一般市区的娱乐休闲场所内都难觅踪迹。从休闲娱乐的经营角度上考虑，由于专业程度高、经营难度较大，建议引进有执业经验的商家进行经营管理，可以与物业管理联合管理，也可以独立于物业管理之外。3项目媒体宣传本项目的推广思路要推陈出新，与众不同，将文化与商业有效地结合在一起，体现出一个不同

54、的商业氛围，并且我们认为本案定位的着眼点不能只局限于地段。由于本项目地理位置的偏差和轨道交通未开通，社区居民的消费能力有待提高，因此在媒体宣传上应着重表现产品的内涵，除了地段外，还包括楼盘、交通、商圈、消费群等产品自身品质的深层挖掘，主要以全面、高档、服务、超前作为本项目媒体宣传的主线。1、 由于楼盘优势明显，本案的企划思路上将侧重于对楼盘（商业氛围、整体概念、升值潜力、现代时尚）的描述，以楼盘的内涵和未来的趋势支撑整个价格走势。2、 本项目社区面积体量大，在广告设计上、房型设计上均走精品化思路。以上两者着重突出精品性、均好性。3、 本项目建议包装成为该地区最具特色的、品种最齐全的、娱乐最丰富的、商业休闲消费场所，在项目包装设计上体现产品的全面性。