物业管理合同前期物业管理的法律规定

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1、LOGO物业管理合同前期物业管理的法律规定何凤麟LOGO 物业管理法律体系物业管理法律体系法律、行政法规v宪法v民法v合同法v招投标法v劳动合同法v物权法v物业管理条例v建设工程质量管理条例v城市绿化条例LOGO部委规章、文件部委规章、文件v建设部关于印发电梯应急指南的通知(建住房20063号) v关于印发物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法的通知（国人部发200595号）v关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发200469号）v关于印发业主临时公约示范文本的通知（建住房2004156号）v关于印发前期物业服务合同示范文本的通知（建住房200

2、4155号）v关于印发物业服务收费明码标价规定的通知（发改价检20041428号）v城市供水水质管理规定（建设部令2004第132号修正）v城市房屋白蚁防治管理规定（建设部令2004第130号修正）LOGOv城市危险房屋管理规定（建设部令2004第129号修正）v物业管理企业资质管理办法（建设部令2004第125号）v评标专家和评标专家库管理暂行办法（国家发展计划委员会令2003第29号）v关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知（建住房2003130号）v关于印发业主大会规程的通知（建住房2003131号）v关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格20031864号）v住宅室内装饰

3、装修管理办法（建设部令2002第110号）v机关、团体、个业、事业单位消防安全管理规定（公安部令2001第61号）v城市异产毗连房屋管理规定（建设部令2001第94号修正）v建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物2000008号）LOGOv建设部关于转发财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知的通知（建综20003号）v房屋建筑工程质量保修办法（建设部令2000第80号）v建设部关于印发前期物业管理服务协议(示范文本)的通知(建住房1999246号) v物业管理企业财务管理规定（财基字19987号）v关于物业管理企业的

4、代收费用有关营业税问题的通知（国税发1998217号）v住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）v建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培199641号）v城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（建设部、公安部令1996第49号） v生活饮水卫生监督管理办法（建设部、卫生部令1996第53号）v关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建计1995167号）v关于加强电梯管理的暂行规定（建计1994667号） LOGO中国物业管理协会文件v关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的通知（中物协20041号）LOGO1 1、前期

5、物业管理招标投标管理、前期物业管理招标投标管理 v前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。v住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；v投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 v国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。v前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 LOGOv招标投标管辖单位v国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标

6、活动的监督管理。 v省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 v直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 LOGO招标招标 v前期物业管理招标由招标人依法组织实施。1）招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，2）不得对潜在投标人实行歧视待遇，3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 LOGO招标招标v前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 v招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告

7、。 v招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 v招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 LOGO招标招标v招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 v物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。 LOGO招标招标v招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。 v招标文件应包括以下内容： （一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； （二）

8、物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； （三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； （四）评标标准和评标方法； （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等； （六）物业服务合同的签订说明； （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 LOGO招标招标v招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案： （一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； （二）招标公告或者招标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。 房地产行政主管部门发现

9、招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。 LOGO招标招标v公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。 v实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 v资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。 v经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审

10、结果。 v在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 LOGO招标招标v招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 v招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 v招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书

11、面形式发送给所有的招标文件收受人。 LOGO招标招标v招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 v招标人设有标底的，标底必须保密。 v在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 LOGO招标招标v通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； （二）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成； （三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 LOGO投标投标 v投标人应当具有相应的物业管理企业资

12、质和招标文件要求的其他条件。 v投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 v投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 v投标文件应当包括以下内容： （一）投标函； （二）投标报价； （三）物业管理方案； （四）招标文件要求提供的其他材料。 LOGO投标投标v投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。v招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。v在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投

13、标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。 v投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 LOGO投标投标v投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 v投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 v投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 v禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋

14、取中标。LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 v开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行： 1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。 3）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v评标由招标人

15、依法组建的评标委员会负责。 v评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 v评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。 v与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。 v房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、

16、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。 1）评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。 2）评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。 v与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。 LOG

17、O开标、评标和中标开标、评标和中标v评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。v投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。 v评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。 v除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。 v评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。 v评标委员会

18、经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。 v依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 v招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中

19、标人。投标有效期应当在招标文件中载明。 v招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。 v招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 LOGO开标、评标和中标开标、评标和中标v招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 v招标人无正当理由不与中

20、标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。 LOGO其他规定其他规定v投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。v招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。 v住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 LOGO2.2.前期物业服务合同（示范文本）前期物业服务合同（示范文本

21、）( (二二四年四年 )v甲方： ；v法定代表人： ；v住所地： ；v邮编： 。v乙方： ；v法定代表人： ；v住所地： ；v邮编： ；v资质等级： ；v证书编号： 。 v根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。LOGO1.1物业基本情况 v物业基本情况:v物业名称 ；v物业类型 ；v座落位置 ；v建筑面积 。v物业管理区域四至：v东至 ；v南至 ；v西至 ；v北至 。v规划平面图可见附件，物业构成明细可见附件。 LOGO物业构成明细表类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多

22、层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库会 所学 校幼儿园 用房合 计备 注LOGO物业共用部位明细 v1、房屋承重结构；v2、房屋主体结构；v3、公共门厅；v4、公共走廊；v5、公共楼梯间；v6、内天井;v7、户外墙面；v8、屋面；v9、传达室；v10、 ；v11、 。LOGO1.2服务内容与质量 v在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：v1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；v2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；v3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；v4、公共绿化

23、的养护和管理；v5、车辆停放管理；v6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；v7、装饰装修管理服务；v8、物业档案资料管理。LOGOv在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：v1、 ；v2、 ；v3、 。v乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准）。v单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。LOGO普通住宅小区物业管理服务普通住宅小区物业管理服务一级一级标准标准（试行）（试行）v（一）基本要求（一）基本要求v1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。v2、 承接项目时，对住宅小区

24、共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。v3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。v4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。v5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。v6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。v7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。v8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。v9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。v10、每年至

25、少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。LOGOv（二）房屋管理（二）房屋管理v1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。v2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。v3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。v4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，

26、依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。v5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。v6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。LOGOv（三）共用设施设备维修养护（三）共用设施设备维修养护v1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。v2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施

27、设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。v3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。v4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。v5、载人电梯24小时正常运行。v6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。v7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。v8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

28、v9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。v10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 LOGOv（四）协助维护公共秩序（四）协助维护公共秩序v1、小区主出入口24小时站岗值勤。v2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。v3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。v4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。v5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。LOGOv（五）保洁服务（五）保洁服务v1、高层按层、多层

29、按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。v2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。v3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。v4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。v5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。v6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。LOGOv（六）绿化养护管理（六）绿

30、化养护管理v1、有专业人员实施绿化养护管理。v2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。v3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。v4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。v5、定期喷洒药物，预防病虫害。LOGO1.3服务费用 v物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：v1、包干制v物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：v多层住宅： 元/月.平方米；v高层住宅： 元/月.平方米；v别墅： 元/月.平方米；v办公楼： 元/月.平方米；v商业物业： 元/月.平方米；v 物业： 元/月.平方米。LOGOv物业服务费用主要用于以

31、下开支：v（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；v（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；v（3）物业管理区域清洁卫生费用；v（4）物业管理区域绿化养护费用；v（5）物业管理区域秩序维护费用；v（6）办公费用；v（7）物业管理企业固定资产折旧；v（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；v（9）法定税费；v（10）物业管理企业的利润；v（11） 。v乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。LOGOv2、酬金制v物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：v多层住宅：

32、 元/月.平方米；v高层住宅： 元/月.平方米；v别墅： 元/月.平方米；v办公楼： 元/月.平方米；v商业物业： 元/月.平方米；v 物业： 元/月.平方米。v预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。LOGOv物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：v（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；v（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；v（3）物业管理区域清洁卫生费用；v（4）物业管理区域绿化养护费用；v（5）物业管理区域秩序维护费用；v（6）办公费用；v（7）物业管理企业固定资产折旧；v（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保

33、险费用；v（9） 。LOGOv乙方采取以下第 种方式提取酬金：v（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。v（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金v %的比例提取。v物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。部分，由全体业主承担。LOGOv 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。v纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因

34、甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。v业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。交费约定，业主应及时书面告知乙方。v物业服务费用（物业服务资金）按物业服务费用（物业服务资金）按 （年（年/ /季季/ /月）交纳，业主或物月）交纳，业主或物业使用人应在业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。（每次缴费的具体时间

35、）履行交纳义务。v物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。v对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：v1、 ；v2、 。LOGO物业服务收费明码标价规定物业服务收费明码标价规定 v根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和关于商品和服务实行明码标价的规定，制定本规定。 v物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。 v物业管理企业实行明码标价

36、，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。 v政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。 LOGOv物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。 v物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。 v实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。 v物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收

37、费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。 v物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。 LOGOv物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。 v实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。 v物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收

38、取任何未予标明的费用。 v对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定、禁止价格欺诈行为的规定进行处罚。 LOGO物业服务收费管理办法20032003 v根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，制定本办法。 v物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 v国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价

39、格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 v国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 v县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 LOGOv物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 v物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 v物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准

40、价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 v实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 v物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 LOGOv业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 v包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 v酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给

41、物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 v建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 LOGOv实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 v实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 v物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： v1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； v2、物业共用部位、共用设施设备的日常

42、运行、维护费用； v3、物业管理区域清洁卫生费用； v4、物业管理区域绿化养护费用； v5、物业管理区域秩序维护费用； v6、办公费用； v7、物业管理企业固定资产折旧； v8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； v9、经业主同意的其它费用。 v物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 LOGOv实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 v物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不

43、少于一次公布物业服务资金的收支情况。 v业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 LOGOv物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 v物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 v业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管

44、理企业可以依法追缴。 v业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 v物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 LOGOv纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 v物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 v利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主

45、、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 v物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 LOGOv物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。 v政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。 v各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产

46、行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。 v本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。 LOGO1.4物业的经营与管理 v停车场收费分别采取以下方式：v1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。v乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。v2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。v乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提

47、取停车管理服务费。v3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。LOGOv乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。v本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。v会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：v1、 ；v2、 。v本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：v1、 ；v2、 。LOGO 1.5物业的承接验收 v乙方承接物业时，

48、甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：v1、 ；v2、 ；v3、 。v第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：v1、 ；v2、 ；v3、 。v甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：v1、 ；v2、 ；v3、 。v对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。LOGOv乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：v1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；v2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料

49、；v3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；v4、 。v甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。LOGO1.6物业的使用与维护 v业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。v乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。v乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。v乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲

50、方、业主和物业使用人的监督。LOGOv因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。v临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。v乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。v甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。v物业管理用房建筑面积 平方米，

51、其中：v1.办公用房 平方米，位于 ；v2.住宿用房 平方米，位于 ；v3. 用房 平方米，位于 。v物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。LOGO1.7专项维修资金 v专项维修资金的缴存 。v专项维修资金的管理 。v专项维修资金的使用 。v专项维修资金的续筹 。LOGO1.8违约责任 v甲方违反 约定，致使乙方的管理服务无法达到合同 约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。v除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到合同 约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。v甲方、业主或物业使用人违反合同 的约定，未能

52、按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按v 的标准向乙方支付违约金。v乙方违反本合同 的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 LOGOv甲方违反本合同 的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。v以下情况乙方不承担责任：v1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；v2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；v3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备

53、使用等造成损失的；v4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；v5、 。LOGO1.9其他事项 v 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。v本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。v本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。v甲方与物业买受人

54、签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。v业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。LOGOv合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。v本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。v本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：v1、向 仲裁委员会申请仲裁；v2、向人民法院提起诉讼。v本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。LOGOv甲方（签章） 乙方（签章）v法定代表人 法定代

55、表人v 年 月 日LOGO3 3城市供水水质管理规定城市供水水质管理规定 v根据中华人民共和国产品质量法和城市供水条例制定本规定。v城市供水水质，是指城市公共供水、自建设施供水及进行深度净化处理水的水质。v城市公共供水和自建设施供水中包括原水和二次供水。v原水是指由水源地取来的原料水。v二次供水是指单位或者个人使用储存、加压等设施，将城市公共供水或者自建设施供水经储存、加压后再供用户的形式。v深度净化处理水是指利用活性碳、反渗透、膜等技术对城市自来水或者其他原水作进一步处理后，通过管道或者以其他形式直接供给城市居民饮用的水。v从事城市供水工作和进行城市供水水质管理的单位和个人，必须遵守本规定。

56、v城市供水水质管理实行企业自检、行业监测和行政监督相结合的制度。LOGOv国务院建设行政主管部门负责全国城市供水水质管理工作。v省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的城市供水水质管理工作。v城市人民政府城市建设行政主管部门负责本行政区域内城市供水水质管理工作。v城市供水水质管理行业监测体系由国家和地方两级城市供水水质监测网络组成。v国家城市供水水质监测网，由国家城市供水水质监测管理中心（以下简称国家水质中心）和直辖市、省会城市及计划单列市经过国家技术监督部门认证的城市供水水质监测站（以下简称国家站）组成，业务上接受国务院建设行政主管部门指导。v地方城市供水水质监测网（以下简称地方

57、网），由设在直辖市、省会城市、计划单列市的国家站和经过省级以上技术监督部门认证的城市供水水质监测站（以下简称地方站）组成，业务上接受省、自治区、直辖市建设行政主管部门指导。v直辖市、省会城市的国家站为地方网中心站。LOGOv国家水质中心根据国务院建设行政主管部门的委托，行使全国城市供水水质监督检查职能。城市供水水质监测站业务上接受地方人民政府城市建设行政主管部门指导，并接受城市建设行政主管部门的委托，实施该城市行政区域内供水水质的监测工作。v城市建设行政主管部门应当对城市供水企业定期报送的城市供水水质检测数据报表进行审核，并报送地方网中心站汇总。地方网中心站应当将汇总后的报表送省、自治区、直辖

58、市建设行政主管部门审核后，于每年年底前报送国家水质中心，由国家水质中心汇总报送国务院建设行政主管部门。 LOGOv国家水质中心应当定期或者随机抽检国家站所在城市的供水水质，并将结果报送国务院建设行政主管部门。v国家站应当定期或者随机抽检地方站所在城市的供水水质，并将结果报送省、自治区、直辖市建设行政主管部门。v地方站应当定期或者随机抽检本辖区内各城市的供水水质，并将结果报送地方站所在城市的城市建设行政主管部门。v定期或者随机抽检每年不得少于二次。LOGOv国务院建设行政主管部门应当每月公布一次国家站所在城市的供水水质。v省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门应当定期公布地方站所在城市的供水

59、水质。地方站所在城市供水水质公布的期限，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。v城市供水水源应当按照国家有关规定分级划分水源保护区，设立明显的范围标志和严禁事项告示牌。保护区内严禁修建任何可能危害水源水质的设施及其他有碍水源水质的行为。v城市供水水源水质不得低于地面水环境质量三类标准并应当符合生活饮用水水源水质标准。v城市供水水质必须符合国家有关标准的规定。LOGOv城市供水企业应当做好水源防护、水源水质检测工作。发生突发性的水源污染时，应当及时报告当地城市建设、环保和卫生行政主管部门。当出厂水质难以达到标准需要采取临时停水措施的，必须报经城市人民政府批准。v城市供水企业制水所用的

60、各类净水剂及各种与制水有关的材料等，在使用前应当按照国家有关质量标准进行检验；未经检验或者检验不合格的，不得投入使用。v用于城市供水的新设备、新管网投产前或者旧设备、旧管网改造后，必须严格进行清洗消毒，并经技术监督部门认证的水质检测机构检验合格后，方可投入使用。v城市供水企业应当建立健全水质检测机构和检测制度，按照国家规定的检测项目、检测频率和有关标准、方法定期检测水源水、出厂水、管网水的水质，做好各项检测分析资料和水质报表存档、上报工作。v城市供水企业的自检能力达不到国家规定且不能自检的项目，应当委托当地国家站或者地方站进行检测。 LOGOv城市供水企业上报的水质检测数据，必须是经技术监督部

61、门认证的水质检测机构检测的数据。城市供水企业的检测机构没有经过技术监督部门认证的，其上报的数据必须委托当地国家站或者地方站进行检测。v城市供水水质检测人员必须经专业培训合格，实行持证上岗制度。v城市二次供水设施产权单位或者其委托的管理单位，应当建立水质管理制度，配备专（兼）职人员，加强水质管理，定期进行常规检测并对各类储水设施清洗消毒（每半年不得少于一次）。不能进行常规检测的，应当定期将水样送至当地国家站或者地方站检测。v从事城市二次供水设施清洗消毒的单位，必须取得城市人民政府卫生行政主管部门的许可，方可从事清洗消毒工作。从事城市二次供水设施清洗消毒的单位应当在取得许可后15日内，将许可证明复

62、印件报城市建设行政主管部门备案。 LOGOv以城市自来水或者其他原水为水源，从事城市供水深度净化处理的企业，其生产的深度净化处理水的水质，必须符合国家或者地方有关标准的规定，并应当定期对出厂水进行自检。没有自检手段或者检测手段不完善的，应当定期将出厂水水样送至当地国家站或者地方站进行检测。v违反本规定，有下列行为之一的，由城市建设行政主管部门或者其委托单位给予警告，并可处以1000元以上30000元以下的罚款： v（一）城市供水企业的供水水质达不到国家或者地方有关标准规定的； v（二）城市供水企业未按规定进行水质检测或者委托检测的； v（三）供水企业未按规定上报水质报表的； v（四）城市二次供

63、水设施的产权单位或者其委托的管理单位，未按规定对各类储水设施进行清洗消毒的； v（五）不具备自检能力的城市二次供水产权单位或者其委托的单位，以及从事城市供水深度净化处理的企业，未按规定将水样定期送检的； v（六）违反本规定，有危害城市供水水质安全的其他行为的。LOGO4 4城市房屋白蚁防治管理规定城市房屋白蚁防治管理规定 v白蚁危害地区的确定由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责。 v国务院建设行政主管部门负责全国城市房屋白蚁防治的监督管理工作。v省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市房屋白蚁防治的监督管理工作。v直辖市、市、县人民政府房地产

64、行政主管部门负责本行政区域内城市房屋白蚁防治的监督管理工作。v设立白蚁防治单位，应当具备以下条件：v（一）有自己的名称和组织机构；v（二）有固定的办公地点及场所；v（三）有30万元以上的注册资本；v（四）有生物、药物检测和建筑工程等专业的专职技术人员。LOGOv建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算。v建设项目开工前，建设单位应当与白蚁防治单位签订白蚁预防合同。白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。v白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限自工程交付使用之日起计算。v白蚁防治单位应当建立健全白蚁

65、防治质量保证体系，严格按照国家和地方有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。LOGOv城市房屋白蚁防治应当使用经国家有关部门批准生产的药剂。白蚁防治单位应当建立药剂进出领料制度。药剂必须专仓储存、专人管理。v房地产开发企业在进行商品房销（预）售时，应当向购房人出具该项目的白蚁预防合同或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的住宅质量保证书中必须包括白蚁预防质量保证的内容。v建设单位在办理房屋产权登记手续时，应当向房地产行政主管部门出具按照本规定实施房屋白蚁预防的证明文件。v原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭

66、治。v房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。LOGO5城市危险房屋管理规定 v危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。v建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。v县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。 LOGO鉴定鉴定 v市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。v房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。v鉴定

67、机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。v鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：v（一）受理申请；v（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；v（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；v（四）检测验算，整理技术资料；v（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；v（六）签发鉴定文书。 LOGOv对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：v（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。v（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。v（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。v（四）

68、整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。v进行安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。LOGOv房屋安全鉴定应使用统一术语，填写鉴定文书，提出处理意见。v经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。v房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。鉴定费的收取标准，可根据当地情况，由鉴定机构提出，经市、县人民政府房地产行政主管部门会同物价部门批准后执行。v房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所

69、有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。v受理涉及危险房屋纠纷案件的仲裁或审判机关，可指定纠纷案件的当事人申请房屋安全鉴定；必要时，亦可直接提出房屋安全鉴定的要求。v鉴定危险房屋执行部颁危险房屋鉴定标准（CJ86）。对工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑等的鉴定，还应参照有关专业技术标准、规范和规程进行。 LOGOv房屋完损等级评定标准v房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类： v 完好房： v 基本完好房； v 一般损坏房； v 严重损坏房； v 危险房。LOGO治理治理 v房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节

70、，房屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。v房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。v房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。LOGOv房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。v治理私有危险房屋，房屋所有人确有经济困难无力治理时，其所在单位

71、可给予借贷；如系出租房屋，可以和承租人合资治理，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。v经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。v异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。拒不承担责任的，由房屋所在地房地产行政主管部门调处；当事人不服的，可向当地人民法院起诉。LOGO法律责任法律责任 v因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：v（一）有险不查或损坏不修；v（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。v因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：v（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；v（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；v（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。v有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：v（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；v（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；v（三）因拖延鉴定时间而发生事故。