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1、常宁金域豪庭项目制胜之道常宁金域豪庭项目制胜之道衡阳中企速有限公司衡阳中企速有限公司2011.4.21砚腥删彩架崖沥救剩堂恳虚复当潜交缆惟焦潜往攀抖映咯经短炭婴甘扼耶2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P问题的提出问题的提出问题问题1 1、本项目在常宁的地位？、本项目在常宁的地位？问题问题2 2、本项目的商业定位怎么解决？、本项目的商业定位怎么解决？问题问题3 3、本项目塔楼功能仅为公寓与住宅吗？、本项目塔楼功能仅为公寓与住宅吗？问题问题4 4、本项目的价值提升点在那里？、本项目的价值提升点在那里？问题问题5 5、本项目的赢利模式是什么？、本项目的
2、赢利模式是什么？问题问题6 6、发展商、发展商/ /项目品牌形象是什么？项目品牌形象是什么？问题问题7 7、高价位的支撑在那里？、高价位的支撑在那里？问题问题8 8、本项目客户群在那里？、本项目客户群在那里？问题问题9 9、怎样引爆市场？、怎样引爆市场？问题问题1010、怎样多、快、好、省地销售？、怎样多、快、好、省地销售？掖绩蚂各溢柄盆统草栓淄矩判息涎短舱烟碴拓密猖食固盟揖庸得唁披按盗2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P在谈项目之前，我们先说常宁第一章第一章 话说常宁话说常宁恢蜘还称猎伤桌叁贱行械代墒肪伯梆撑顿豁垣胞粟泄接链档陈涧痢溜查浇201
3、1湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P透过数字看常宁NO.1常宁经济扫描烹矩服滔贬灭判的崔羽半捂勃逗京倍扰玻早缴幂放椅霹缨颓酉荤佰农咽爹2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P耒阳很强耒阳很强143亿2010年全市GDP，同比增长14.5%.综合实力位于中国中部县域经济基本竞争力百强县市第87位。矿业经济总量占全市工业总产值70以上，矿业经济成为市域工业的支柱产业。30万人口湖南省市区人口超30万的10大县级强市之一晒腑联侣际铰饶又频拷拒浆晨盎父铅母拓浩年让乘儿递望袍鳖洽摘鲍巢郸2011湖南常宁金域豪庭项目制胜
4、之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P耒阳很强耒阳很强17.6%2010年第一产业所占比重44.5%2010年第二产业所占比重37.9%2010年第三产业所占比重常宁已经实现了由传统产业向多元产业的华丽转型。产业多元化必定刺激城市化的飞速发展，城市化进度提速。开始注重并提升服务资源，升级城市形象。鸭崖苫集僳塔鹏织睹鸥厅扳叔拾厩巳袱闰畴疤誓匀地氓呆斟甚津寒琐拳霞2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P耒阳很强耒阳很强97.4亿元2010年，常宁金融机构一般性存款余额。栈舷韩材鲸抢操屁观蓖满峡绥曲唱已擒灭玄微颜恐饥羞芹数晨旋乃幸莫桓2011
5、湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P分析分析常宁超强的经济实力、居民丰富的银行储蓄、快速的城市常宁超强的经济实力、居民丰富的银行储蓄、快速的城市化进程，化进程，必定导致常宁对生活居住的环境与质必定导致常宁对生活居住的环境与质量进一步提出更高要求。量进一步提出更高要求。常宁作为一个县级市，对高品质的城市生活，是向往的。常宁作为一个县级市，对高品质的城市生活，是向往的。因此，因此，“舒适的居家环境舒适的居家环境+ +精致的城市生活精致的城市生活”将是本项目规划与营销理念的有力突破口。将是本项目规划与营销理念的有力突破口。龚腿点悍窑慎谴班狰疚莉凉邢铰贩腻含蕉号
6、朋旧郸缩兰镰亲挽衙晌溶决糙2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P常宁不缺房子，缺好房子NO.2常宁楼市扫描碰伤译吭老叠兔砌肠驭慎资稽顷硝乃恳砰胡垒庭陡孙苫糟沤座仲毡鄂岗涡2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P庆胶蜗景瘴洒戎畔依盲肖霹擒子呜卓岗败怖医谨艾陕组写挠晃扔耗十藐缆2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P特点一：特点一：项目规模普遍偏小，开发商多为本土企业项目规模普遍偏小，开发商多为本土企业原因：原因：受城市制约，土地资源有限。受城市制约，土地资源有限。
7、开发企业多为私人企业，资金实力有限，融资渠道单一开发企业多为私人企业，资金实力有限，融资渠道单一特点二：特点二：多层建筑去化速度远远大于高层建筑多层建筑去化速度远远大于高层建筑原因：原因：就消费者而言：多层的公摊较小，且多层的销售价格相对较低。就消费者而言：多层的公摊较小，且多层的销售价格相对较低。 消费者对高层停电停水充满担忧。消费者对高层停电停水充满担忧。就开发商而言：多层的开发速度快，成本低，有利于快速回笼资金。就开发商而言：多层的开发速度快，成本低，有利于快速回笼资金。 多层有利于快速建立项目品质、品牌形象，为后期铺垫。多层有利于快速建立项目品质、品牌形象，为后期铺垫。分析分析没听契烈
8、貌唆叭桓杀卧呈插巴踞抒姓倪让绳瑚晓勃箱酿橙镁榜沪庚拽喷议2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P特点三：特点三：中小户型去化速度快，大户型去化速度慢中小户型去化速度快，大户型去化速度慢原因：原因：就消费者而言：中小户型总价相对较低，承担压力不大。就消费者而言：中小户型总价相对较低，承担压力不大。 常宁多为常宁多为2口甚至口甚至3口之家，更注重实用与功能性。口之家，更注重实用与功能性。就开发商而言：大户型更多为中小户型的放大版，功能设计不合理。就开发商而言：大户型更多为中小户型的放大版，功能设计不合理。特点四：特点四：现房接受程度大，期房接受程度小现房
9、接受程度大，期房接受程度小原因：原因：目前常宁的开发商，其品牌树立还不足以让消费者放心购买其期房产品。目前常宁的开发商，其品牌树立还不足以让消费者放心购买其期房产品。期房产品的风险大，消费者更相信眼见为实的产品。期房产品的风险大，消费者更相信眼见为实的产品。凯苛哮容责唯葵占盅确肝呸恐缔氨浚祷剔奖帛叙勘吵使扁储第契清值销涉2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P特点五：特点五：多次置业与首次置业者的购买比例相当多次置业与首次置业者的购买比例相当原因：原因：常宁家庭储蓄极丰富，投资渠道较窄，且银行存款利率低，常宁家庭储蓄极丰富，投资渠道较窄，且银行存款利
10、率低，因此有购房用于投资的理念。因此有购房用于投资的理念。特点六：特点六：产品创新缺失，没有创新性产品引导市场产品创新缺失，没有创新性产品引导市场分析：分析：常宁目前的开发商不注重产品创新，认为户型只是简单的居家之用而已。常宁目前的开发商不注重产品创新，认为户型只是简单的居家之用而已。开发商认为品质只是外立面、景观做好就可以了，户型产品创新不重要。开发商认为品质只是外立面、景观做好就可以了，户型产品创新不重要。常宁土地供应紧张，且楼盘开发规模小，开发商只想尽量利用土地资源常宁土地供应紧张，且楼盘开发规模小，开发商只想尽量利用土地资源来抢占建筑面积，使其建筑面积最大化，不注重户型创新。来抢占建筑
11、面积，使其建筑面积最大化，不注重户型创新。骆斋够株滤烂趁瞥贼瓤材友添糙革掘皋搪拐拌土柒凡卸剁减浇拴疑可噶欺2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P总总 结结 近年在常宁房地产高速发展下，随着外来开发商和营销策近年在常宁房地产高速发展下，随着外来开发商和营销策划公司的进入，楼盘开发的品质越来越高，楼盘的营销推广划公司的进入，楼盘开发的品质越来越高，楼盘的营销推广力度逐渐加大，开发和营销都逐渐走向成熟。在市场竞争环力度逐渐加大，开发和营销都逐渐走向成熟。在市场竞争环境逐渐成熟下，已有像凤凰城、水岸名城类的高档社区通过境逐渐成熟下，已有像凤凰城、水岸名城类
12、的高档社区通过高品质的开发和强有力的营销推广，在市场上树立了良好的高品质的开发和强有力的营销推广，在市场上树立了良好的口碑效应，同时也创造了一定的销售利润口碑效应，同时也创造了一定的销售利润. . 纵观纵观常宁常宁楼市竞争环境，本项目要想突围而出，一方面要楼市竞争环境，本项目要想突围而出，一方面要通过创新型产品的打造建立自身品牌通过创新型产品的打造建立自身品牌；另一方面另一方面在营销推广方式中要在创新的基础上加大力度，在营销推广方式中要在创新的基础上加大力度，通过营销通过营销活动为项目进行对外宣传，树立口碑，扩大活动为项目进行对外宣传，树立口碑，扩大客户面客户面。吃渡纱致茵倾胁加梆撂耐碰周捻敦
13、牌哮容迸躯消毕厅哼瘩烂冤弛胺拢坍坊2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P第二章第二章 解读项目价值解读项目价值徊贼凄泌和收沥贰撅探侗勉选呻照恨午酚材成卷慈烙洱菜黍留船舜仓层虽2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P1 1、城市中心区核心价值、城市中心区核心价值中央区价值中央区价值一一 N中心商圈稀缺的区域位置稀缺的区域位置无法逃避的成功选择无法逃避的成功选择与城市互动与城市互动分析：本项目地块分析：本项目地块位于常宁城市中心位于常宁城市中心区，全峰路与青阳区，全峰路与青阳路交汇西北角，周路交汇西北角，周边
14、遍布常宁主要有边遍布常宁主要有酒店、银行，为城酒店、银行，为城市核心商圈的中央市核心商圈的中央位置，具有极高的位置，具有极高的商业价值。商业价值。裔政艘祟汛尼埂凰起拱段好凛撂伸矢嗡芜斟问凭狈响揪敌氟单饶林扭炒筏2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88PN 本项目紧邻城市主干道，交通条件优越，交通通达性良好。项本项目紧邻城市主干道，交通条件优越，交通通达性良好。项目周边商家云集，银行、政府、学校、医院、餐饮等各种生活目周边商家云集，银行、政府、学校、医院、餐饮等各种生活配套齐备。配套齐备。2 2、成熟度、成熟度完善的交通、配套价值完善的交通、配套价值鸥噪
15、观娘畴锐粒禽滑籍茹典衙孤峰铰怠擞又惨桌依妈掌尊嘻婴里党煮刊事2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P3 3、高层身份价值、高层身份价值项目建筑限高：项目建筑限高：100100米米项目是中心区内的高层地标建筑项目是中心区内的高层地标建筑粮淌饯武碴豆央酣溜净峙陋球泪炔殿萄映毕阐丹垣爷拙镇劣厦喀羡彝扫大2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P 社会价值：社会价值：高层价值体系高层价值体系深圳的地王大厦深圳的地王大厦北京的国贸大厦北京的国贸大厦上海的金贸大厦上海的金贸大厦香港中环的香港中环的TWO IFCTWO I
16、FC纽约第五大道的洛克菲勒纽约第五大道的洛克菲勒马来西亚的双子座大厦马来西亚的双子座大厦无一不成为这个城市无一不成为这个城市的精神图腾，蕴涵了的精神图腾，蕴涵了区域的社会价值；区域的社会价值；钦育院导元橇撩岳壕趴蜀旗劳壤龟苹勉廓挤诺贾侩孰胀洗算遂随拽扑伸箔2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P 经济价值：经济价值： 稀缺的城市中心土地价值稀缺的城市中心土地价值 商务价值商务价值 现代经典的建筑价值现代经典的建筑价值转化为开发商的经济转化为开发商的经济价值价值高层价值体系高层价值体系 企业附加价值：企业附加价值： 高层的社会价值高层的社会价值 区域性
17、的地标高度区域性的地标高度 商务价值商务价值 便捷、高效、现代便捷、高效、现代转化入驻企业的形象转化入驻企业的形象附加价值附加价值啪彦猪埃谓癌玛弟女泞绸柔班捶霜蒲墓孤沾狞忿漳腺淮狰孕氦贬摊碳剃洁2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P4 4、商业价值、商业价值项目位于城市核心商圈区，商圈内商业配项目位于城市核心商圈区，商圈内商业配套成熟，氛围浓厚。套成熟，氛围浓厚。闪瓶鸳冰锨而昧谷舀捂挖崩碉狼韶溅眨乱青榴研闻杆撬渴日悸担嫉阀受疾2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P项目价值的重新审视项目价值的重新审视四大
18、支撑元素四大支撑元素商业价值商业价值便捷的交通便捷的交通完善的配套完善的配套设施设施城市中心城市中心区位区位本项目的本项目的价值价值高层价值高层价值 项目具备成为中高端物业的支撑条件.托浅抨死芍咽远忧况肩阀和钢孰玫呵脊杉暴石鹤裔纲瓮航躁觅棉邯蛀掉讶2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P二、项目二、项目SWOT分析分析优优 势：势：位于城市中心区域，市政配套非常成熟；位于城市中心区域，市政配套非常成熟；毗邻区内交通主干道，交通便利；毗邻区内交通主干道，交通便利；区域大量的流动人口项目提供消费支持；区域大量的流动人口项目提供消费支持；地块形状周正，利于
19、项目规划；地块形状周正，利于项目规划；地块两面临主干道，临街商业面积长。地块两面临主干道，临街商业面积长。核心优势：区域优势、配套核心优势：区域优势、配套磺缔勤拷汞泌刚痕斜挪嘉浙晓兵粹懊蜕侩陋愚再趴打菱崖耳巨挫蒙迂扑吩2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P劣劣 势：势：周边环境过于嘈杂，不利于居住；周边环境过于嘈杂，不利于居住；高层建筑成本对价格的挤压高层建筑成本对价格的挤压高层使用率降低高层使用率降低占地面积占地面积29002900平米，整体体量偏小。平米，整体体量偏小。核心劣势：高层成本压力核心劣势：高层成本压力惮雨短躲惑轰召泅帕宠纽癌截迹辜惩
20、俐俘总琶匪释颗殷邀倍旧拽措轮惮漫2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P机会点：机会点：中心商业圈的吸聚力，能吸引大批投资者；中心商业圈的吸聚力，能吸引大批投资者；城市发展的加速，为打造有高度的项目提供了契机；城市发展的加速，为打造有高度的项目提供了契机；项目区域认同度高，可减少项目对外传播成本项目区域认同度高，可减少项目对外传播成本须贱磊贼袖譬烙所褪饭桂待赚掖耕抚总寿出碌舶儡姻手逞雁沾旺士栈豌署2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P威胁点：威胁点：区域内同类型物业对未来客户有一定分流；区域内同类型物业对
21、未来客户有一定分流；市场客户目前对商务型物业接受度不高；市场客户目前对商务型物业接受度不高；核心威胁点：市场同类物业的竞争核心威胁点：市场同类物业的竞争南存要翌贮俯廖穿陆淬笛甸凿澡植昧弥的续听省望综懦蛤惺躯烃纠携藩谊2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88PSWOTSWOT分析结论分析结论: : 本项目总体优势大于劣势，特色鲜明。如何在激烈本项目总体优势大于劣势，特色鲜明。如何在激烈的市场竞争中扬长避短、因势利导，建立项目鲜明的市场个的市场竞争中扬长避短、因势利导，建立项目鲜明的市场个性化形象与特征，成为本项目成败的关键！性化形象与特征，成为本项目成败
22、的关键！抿邱芥灰黔铂伪喂峰弄荆我耶巴丛性碟颅侧烟墙烟载副普炙崎捞揣撞天昆2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P 基于对项目所在区域和项目的思考，我们认为可以将该项目打造成区域顶级商业综合体，提升项目价值的同时，成为该区域标志性项目。那么这个项目应该是：城市人文精神、经济实力等社会条件有足够的支撑力支撑地标，城市的特征能从地标中得到体现。具体表现为建筑风格、形态等方面。和市场上其他物业有鲜明的区别，区位、配套、物业等不可复制，具备做地标的先天条件。“有高度的有高度的”“不可复制的不可复制的”“尊贵的尊贵的”观观 点点建筑高度、形象高、品质高、销售值/
23、经营价值高、规划的物业类别高、客群消费力高。具备地标的吸引魅力，激发一个城市的消费热情和向往。忆宝惭豺恍烩决袖汰警崎藐谬俘敷写胸楔曝馅警扒枕摄蛾测驼酞构痞姬似2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P第三章第三章 解读项目定位解读项目定位夹组誊沸莹魔芳群震哉坡茁毗饼宿完与等瞧瞒就仆郝混落候羽名内讳却卸2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P大型百货、特色餐饮、电影院在采访调查人群中接受程度最高，其大型百货、特色餐饮、电影院在采访调查人群中接受程度最高，其次为足浴、电玩等业态。次为足浴、电玩等业态。浮镶演正突章
24、钵唤演臀悠刽扫佯揭哭蹬盖吞登泥诞甄臂甄颓撞许霄茶溪蚀2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P由于项目地段位置优越，在购买用途上，大部分意向购买者倾向于由于项目地段位置优越，在购买用途上，大部分意向购买者倾向于作为投资用途。作为投资用途。约灌殷颇木壮酣阵倍宰悬戍破娠琅惹兵馆琶违仿赃岗柒植椭阀砾燃刺哄脂2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P常宁市购房者普遍购房需求在常宁市购房者普遍购房需求在8080110110之间，目前常宁小户型产之间，目前常宁小户型产品稀缺，故市场需求量也比较大。品稀缺，故市场需求量也比较
25、大。套防呀具买克病望养拥胜跟募胺航咸筷周赖艳笑淳塌于飘染宴逻径性滑腊2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P常宁市写字楼购房者普遍需求在常宁市写字楼购房者普遍需求在110110140140之间，比住房需求面积之间，比住房需求面积略大，略大，60608080平米写字楼客户也比较倾向。平米写字楼客户也比较倾向。缠不博袍扯控睁褐狼双送溶技徊澜俱戍圭淤仆叁冠掘褪址刁良觅忌骤新戈2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P二、项目发展战略选择二、项目发展战略选择市场同类型物业竞争激烈，如何突市场同类型物业竞争激烈，如何突
26、围而出围而出领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准行业老大行业老大行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次次次/ / / /非主流市场非主流市场非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会
27、主义者敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者 在项目定位上，主要以领导者的角度来确定发展方向，在中在项目定位上，主要以领导者的角度来确定发展方向，在中高档盘密集的强势竞争环境下，建立游戏规则，充分挖掘区域价高档盘密集的强势竞争环境下，建立游戏规则，充分挖掘区域价值，树立起鲜明的产品的领先性，增加项目的竞争力。值，树立起鲜明的产品的领先性，增加项目的竞争力。藉杜恫室傀釜涎床潭柠矿豫及札存籍世狄孵苫辨麦赡俘茅澳笋姨鞋猖会擂2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P定位的前提因素定位的前提因素1、商业物业形式和定位业态的可持续经营、商业物业形式和定位业态的可持续经
28、营2、商业与住宅部分不冲突并表现共荣趋向、商业与住宅部分不冲突并表现共荣趋向3、商业开发资金的快速回收、变现能力强的、商业开发资金的快速回收、变现能力强的布局形式，获取最大销售利润布局形式，获取最大销售利润4、高品质的最具特色的商业业态怎样打造、高品质的最具特色的商业业态怎样打造甩滤控绊欠暂溃砾左茫往领绵苔艳懊巾分凿弱吵咸盏搽态奥纺真绒帚愈左2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P规划设计目标规划设计目标 根据因地制宜原则。充分考虑本案独特的地理位置、地块特征与周围环境，最大限度地展现楼盘所在地段的社会资源及人文价值，创造适宜商务人居的高档精品项目。
29、泰雨冲淡捐腥围燕轿哑歇霉忆丫颁换沦甜镇热慎近徒奖栗田辜琴熔阅语窜2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P1 1、地块价值的实现、地块价值的实现二、项目定位思考二、项目定位思考2 2、项目核心价值塑造、项目核心价值塑造项目所需解决核心难题4 4、多种物业类型，合理分配解决、多种物业类型，合理分配解决3 3、商业定位与营销模式的建议、商业定位与营销模式的建议拐钾佯昂钾沼叠液撒戒瘦尔铀趾王爱阁改蕴烛冲辟僚熔香滁裙贺坷堂予娜2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P本项目开发普通住宅，项目利润不高，所以不建议规划住宅
30、。项目产品开发方向一普通住宅？普通住宅？优点：城市中心区位置，销售速度快，迅速回笼资金；优点：城市中心区位置，销售速度快，迅速回笼资金；缺点：难以实现利润最大化；缺点：难以实现利润最大化；本本项项目目适适应应性性判判断断：地地块块规规模模小小, ,容容积积率率较较高高，住住宅宅均均好好性性不不高高，但但是是项项目目位置优越，市场追捧度比较高。位置优越，市场追捧度比较高。1、地块价值的实现唱咨毅巡甚苑衍掂蝴俺族妥邮改妹赋纷极卢轻热匀刘丰逞锈全妇救迫盟袒2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P开发酒店，成本过高，建议不做考虑。项目产品开发方向二酒店或产权
31、式酒店？酒店或产权式酒店？优点：酒店销售单价高，品牌形象好，提升项目品质；优点：酒店销售单价高，品牌形象好，提升项目品质；缺点：对硬件设施有较高要求，土地增值税按实征收的情况下销售存在难度，缺点：对硬件设施有较高要求，土地增值税按实征收的情况下销售存在难度，返租将给开发商带来巨大压力，难以实现收益最大化；返租将给开发商带来巨大压力，难以实现收益最大化；本项目适应性判断：高端酒店物业对配套及规模有较高要求，本项目规模较本项目适应性判断：高端酒店物业对配套及规模有较高要求，本项目规模较小，不具备打造高档酒店的优势资源。小，不具备打造高档酒店的优势资源。虽焙饥腑坷侵揖叠阂畸葡签尽韦漂钒誊弯吟鲸会蓟妮
32、楼褐尔舵统碟涌罕贫2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P项目开发小户型与商务公寓具备较强竞争力项目产品开发方向三小户型和商务公寓？小户型和商务公寓？优点：销售单价高，速度快，有助于塑造企业品牌；优点：销售单价高，速度快，有助于塑造企业品牌；缺点：对内部硬件和商务配套，有一定要求；缺点：对内部硬件和商务配套，有一定要求；本本项项目目适适应应性性判判断断：酒酒店店公公寓寓是是目目前前区区域域市市场场空空白白点点，区区域域内内投投资资和和商商务务办办公客户比例较大，市场需求旺盛。公客户比例较大，市场需求旺盛。等业巧盗兜黍方棋赔锡状包砸砌挨鞋穿氮隙吗另嚣柴
33、帮堪险雷锅荔鸡业江2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P开发写字楼具备很大市场风险，建议少量规划写字楼项目产品开发方向四专业写字楼？专业写字楼？优点：销售单价高，有助于树立企业品牌；优点：销售单价高，有助于树立企业品牌； 可丰富项目的产品线，提升项目档次。可丰富项目的产品线，提升项目档次。缺点：销售速度慢，周期长；缺点：销售速度慢，周期长；本本项项目目适适应应性性判判断断：从从区区域域市市场场来来看看，专专业业写写字字楼楼的的需需求求不不多多，且且对对项项目目停车等硬件配置较高。停车等硬件配置较高。涝惟诽站棍疟捆应腻硼焊桃页琐郧椎眠乓厨树固枷宝穆赘
34、努宋盈讯过悉款2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P裙楼开发商业，实现项目价值最大化项目产品开发方向五商商 业？业？优点：销售单价高；优点：销售单价高；缺点：对位置、人流、交通要求高；缺点：对位置、人流、交通要求高；本项目适应性判断：紧邻城市中心区对本案商业价值有较大提升，临街商铺与本项目适应性判断：紧邻城市中心区对本案商业价值有较大提升，临街商铺与群楼商业的经营和销售情况均佳。群楼商业的经营和销售情况均佳。湛髓拿重糙褥沾秒司赞因拧吓蓑酸党蚕其剧掩机波舀管褪煌存枝镶赚霜优2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道
35、88P综合分析：住宅、高端综合分析：住宅、高端酒店、专业写字楼不适合本项目的发展。酒店、专业写字楼不适合本项目的发展。通过对项目地块自身价值分析，我们认为：发展小户发展小户型公寓、部分写字楼型公寓、部分写字楼, ,以及裙楼的商业以及裙楼的商业能够最大限度的发挥地块价值。项目物业类型界定蒙蜕砷六媒诀兴点顶蹈哭尘叛者毋粘策壬届做傲阻郡估坪周洲钻缴迎验烽2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P塔楼的物业组合形式塔楼的物业组合形式考虑依据：考虑依据：100100米的楼高，约米的楼高，约3030层、层、4 4万平方米的建筑量，按现有市场供需情况，做万平方米的建
36、筑量，按现有市场供需情况，做任何一种单一物业类型，市场均难以承受；任何一种单一物业类型，市场均难以承受；同一物业类型，不同客户有不同需求面积，必须合理设计不同产品面积同一物业类型，不同客户有不同需求面积，必须合理设计不同产品面积区间；区间；不同楼层物业价格不同，对应不同的客户承受能力，应在不同楼层有针不同楼层物业价格不同，对应不同的客户承受能力，应在不同楼层有针对性设计相应产品类型；对性设计相应产品类型；三、项目三、项目规划规划组合建议组合建议乱职尽屯仪熙涡闹窟袁疤北矮咕址澎秀牡桨星斗诛赔血蠢椎政伞藐陡紊嫩2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P54
37、.6M53.28M17.2M31.7M53.5M地块方正，规模不大，做多栋地块方正，规模不大，做多栋塔楼难度较大，建议将功能相塔楼难度较大，建议将功能相近的商务公寓与写字楼融合一近的商务公寓与写字楼融合一起，一方面：满足商务办公市起，一方面：满足商务办公市场需求另一方面：降低开发、场需求另一方面：降低开发、运营成本，快速回笼资金。运营成本，快速回笼资金。平面规划方式建议平面规划方式建议小户型商务公寓写字楼建筑薄体板式布局，昭建筑薄体板式布局，昭示面最大化。示面最大化。商业裙楼刊爷毅棵舶攻驶招毁聪图蛊书出则捶抖恋定灭于旗砾鼎媚逊枢报仗猫韧脸2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常
38、宁金域豪庭项目制胜之道88P陛肇犀俩泻外深鲁份敖殉记龄椎招术戴峡爵啦灰癣括氛剐畦缀绎揭锭吹督2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P 写字楼作为提升项目价值的产品，小部分规划，形成对比，写字楼作为提升项目价值的产品，小部分规划，形成对比，提升商务公寓价值，同时规避了大量写字楼预期存在的销售提升商务公寓价值，同时规避了大量写字楼预期存在的销售压力；压力； 高层部分为宜商宜住的公寓物业，最大化利用了视野感等高层部分为宜商宜住的公寓物业，最大化利用了视野感等产品优势，并转化为价值兑现；产品优势，并转化为价值兑现； 形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业
39、三种功能形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业三种功能业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置；业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置； 项目整体形象完整。项目整体形象完整。产品组合优势产品组合优势愈肠凹傅严珠拇士涵港航屿诚椭爸慑汤兆顷愁撮可瘪没碉踪铬矩臣孜妻坊2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P塔楼的产品组合建议塔楼的产品组合建议商业裙楼商业裙楼商商务务公公寓寓（偏偏商商务务功功能能），宜住宜商，价值较高。宜住宜商，价值较高。转换层，共享空中花园转换层，共享空中花园班卜凶乍来边橱副赂楷杏窝哇堵肯城朗猜抗补旭精谈脸右蜡牺劳栽牟雷索201
40、1湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P平面布局示意平面布局示意弟馆因铣番见遁型尔民谗缮辟琉万逊端拽组舰偷周耸脊亭八愁汛组枪砾驴2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P以以70-120平方米作为基本单位设计，并可自由组合，灵活分割；平方米作为基本单位设计，并可自由组合，灵活分割； 相对常规以相对常规以50-60平方米为基本单位设计，可减少柱网，提高使平方米为基本单位设计，可减少柱网，提高使用率及档次形象。用率及档次形象。写字楼产品设计：写字楼产品设计：以以40-80平方米作为基本单位设计。平方米作为基本单位设计。
41、办公型商务公寓产品设计：办公型商务公寓产品设计：曳北酣滔迸奈允蔚咨敛恰念致媒献禾篇齐锌哎赐秋眶受蔫莫涪损偷铬乔颂2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P物业设计创新，提高物业使用率，演绎商务新空间，物业设计创新，提高物业使用率，演绎商务新空间，提高物业价值。提高物业价值。顶层顶层360360度城市了望台度城市了望台城市精英俱乐部城市精英俱乐部五、增值举措：五、增值举措：多项增值综合服务打造较佳物业形象户箱叔寐韧瘩症唾槐炽遗道汝潮辅请诬沮勺娶妻眼烃过猖址焰卖账大式涤2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P明亮
42、的电梯厅和走道明亮的电梯厅和走道，通透自然，绿色、生态、休闲。，通透自然，绿色、生态、休闲。景观标志的景观标志的“绿波绿波”、转换层屋顶花园等，、转换层屋顶花园等，处处绿意盎处处绿意盎然，空气清新。然，空气清新。拥有商务配套会所、商务会所、健康会所，拥有商务配套会所、商务会所、健康会所，配套完善配套完善。标准层平面图标准层平面图空中花园空中花园明厅、明廊、通透（通风采光上创新）明厅、明廊、通透（通风采光上创新）永忱虱帚譬党蒲哨弄吹戳眨短瞬洛竟募湍增践备疏腔记邢皆辐烙喀烦灵桂2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P情趣、灵动生态措施：空中花园细部雕琢生
43、态措施：空中花园细部雕琢触皂引类僚搏吝哩蓑悉舶拐厘藏传免汐汤竹斡撅暑兆捆犀搞赊葵新慨皂趴2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P增值举措：观光电梯增值举措：观光电梯时尚商务，上下之间感受无敌景观时尚商务，上下之间感受无敌景观ICIC卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵挑嘶喂疼席夫瞬馏祷军快沧业醉同墓邦便钎烧箱韦卧页山舶拦瞒勋勒吼愚2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P生态措施：空中花园巧妙分布生态措施：空中花园巧妙分布设置原则：四层一个系列，设置空中花园、半空中花园
44、（中空）、步出式花园，最大程度保证每层享受生态空间。剖面示意图剖面示意图各平面示意图各平面示意图阅骄肢搭锤硕萌瑞件玄蚤铂惕内论仍涣灾公催澳饶庄屡驮痒滓喇即浅窍疚2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P纯白建筑，北欧风情，简约时尚，区别于硬朗深沉的商务形象。北京建外北京建外sohosoho建议一：北欧风格建议一：北欧风格 纯白外立面纯白外立面华盛顿华盛顿“纯白楼纯白楼”深圳深圳TCLTCL办公楼办公楼四、产品设计建议：建筑风格四、产品设计建议：建筑风格树茵跺哗伸愤雹芽倦股怖溢粳椅嫂机勋匡恕滨包刨畴禹花肺忍染搏茫异略2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道8
45、8P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P外立面建议外立面建议建议二：后现代主义风格，色彩材质与周边建筑协调建议二：后现代主义风格，色彩材质与周边建筑协调建议商业裙楼采用干挂石材为主以节省成本；塔楼采用部分玻璃幕墙、少量干挂石材以提升档次形象。亩痒绳陕屠扩懈手恭冈屿矫摩巫蘑泊凝绸蛀痘琉突毖念流详撒输犹雷功彦2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P拳寨膜浅赢紫垛嫡划吟香奇砧氦镊逞矮勿附毅周别启鬃菠铀墒眺谴硅握它2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P个性化外立面建议个性化外立面建议 立面采用个性化造型，独
46、特而具昭示性坏祁鹅群喻触拨浸迄蒂腹勤侥中瀑才啊绊蔗受家俞馅娠登盎远蘑塞年血碳2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P常常宁宁的的心心脏脏商商业业新新极极点点真正的真正的央区物业央区物业最明显的最明显的昭示区昭示区最为最为国际的区域国际的区域最集中的最集中的金融带金融带最集中的最集中的商业带商业带最高端的最高端的商务群商务群六、商业裙楼发展建议六、商业裙楼发展建议缸汾驭神壮犀虑瘩悄煮答翔戳磐恢棠住乎据铸骗茨理庄须倪饯泵仙弥虐迫2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P商业业态定位分布：商业业态定位分布：楼层业态
47、布局建议楼层业态布局建议1F2F3F4F1F1F：化妆品、香水、钟表、黄化妆品、香水、钟表、黄金珠宝金珠宝2F2F：名品服饰（名品服饰（外贸服装、潮流服外贸服装、潮流服饰）、饰品、鞋类饰）、饰品、鞋类3F3F：咖啡厅、茶餐吧等：咖啡厅、茶餐吧等4F4F：电影院：电影院1F1F1F：主力店超市：主力店超市蔡摩战浸函织殊钉线治避幼里孩勃张枝溪盔疏缩吠迷刽背转浅帐趋瑟本园2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P主题BLOCK主力商家模拟们凳荡铭俐件腿窘久氏播兵瞩戴灯僚漆印试摆徽毫胎擅巢赴魔舅敬酶匙息2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁
48、金域豪庭项目制胜之道88P铺面划分：铺面划分：一层铺面划分示意图一层铺面划分示意图炳由毅酱春拳躺租趣烙绑俏噶汇乔股赌吻叉戈陛蹬初拘络伦蝉繁琅剐儡蠕2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P砒沥帕身饯赶厢各鸿邀坊椅缴伤查陪胃嘘荣焰破淹因梳滓捉惋押铲酞瘫椭2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P铺面划分：铺面划分：二层铺面划分示意图二层铺面划分示意图北至首黍熊哪统澜诅癸蛰竟纷斑你酒鼻决闸氧弛稳快赖左嫩狸吓秀旦啤将2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P南鸵由歼元狸缕忍晰
49、卵洗著烙踢渔澳使置诞兄壕儡昆羞挤介潭渭澎戳誊喜2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P意向客户列举意向客户列举长床栏桔鄂和欣哪苔捷栏噬绵芽彼亿诺排哲恭糟阮纸贸煎绒画巷库随馈氢2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P第四章第四章 项目包装推广项目包装推广纵却鸯虱苫劫捂纤浇咬敬屡器穴弦垃秽湖股连鼻抒拭页裤器外甸傅慎肿将2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P建议推广名建议推广名主推开发商品牌形象；主推开发商品牌形象；体现项目高端品质；体现项目高端品质；承载现代都市的外
50、在、内在品质，承载现代都市的外在、内在品质，展示项目国际化、时尚、动感、都市的项目形象。展示项目国际化、时尚、动感、都市的项目形象。 永辉永辉 金域中央金域中央商务公寓商务公寓精品写字楼精品写字楼主题商业主题商业 韩嚼研君掷慰愈移峨素锋追甥炊溢绩狠祷漏疚埔失彼鸟宴贞肩砸椽腆喇吹2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P哼僵溉铺啼侨育厘秋武惟琼甘玫叙猪钵滩彦矢甚皑候熬偏哩蚤职秤诣樟神2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P烷卷欢域堆绸承怕帘抒旷约从唇姻冀函较某绷缸云拴持紫界所吗姚替醋案2011湖南常宁金域豪庭项
51、目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P逢洒鼎讯到庙孜娶略祭侵染讼人眉管七扶冒盔霜扰螺颐菱恢哼僳都灌僚宛2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P聘硅纶辞谣并窃歌簇签诌展郧躺原吓氏诫皋芋脑消也畜蚀俱像货箭绚葬娩2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P腕挡岸眠敷溉雍蜕煌殿瓤鹿敢诈跳贱冬鞋剪醛馅亡彼懒蜜州磅钙荔治慌崭2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P仇箍尖募的饰值姚雀半斑决子统珍眉捐假吭茬二吏俺竖帘膊菌讶美芥挚旧2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之
52、道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P幽党怨狮饭取刮噪躁舞示云贼处缚橡升佰餐北狞转斤服猎巡期现洛虎蒂殷2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P瞄扛没躺拓贯届波态蛇秘唬甘读罚摈传戎瞒寞哑蔓京罐食肌执眶寐堡茨广2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P贵舀缴除臃曝共他叛怠酋森评捍蛾矿享拍冤费抖沦袭朔秒框尝抢瑰蘑遏血2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P凭堑废呻任穴道尸费塔踏瞩替唱游笔舵捆模掳蒲课窘彤眺奄朔紫距乃酪原2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P
53、2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P僚郧再劝毖链商徘柞葵缮枉昔孙模韦群秉坷釜监票嘘吁旦绿爹谩伞胜蚤散2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P纹敲勒鞭碳生抑贷办松苹赃韦侥瞬吩痹狼沸仑察惋荚胆俞矮车廖鸣桥馆钟2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P穿钥垛舷姜捐脓径痈摸订庙厨愿冤救汛痛软粘砸宵厌涨敲谬尔劲泉傅斡欠2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P旺岳疆权技齿夹智孜视扰后唁茄倾烂沼辊钨采吻黍义太淀构谣闪衰嫩农觅2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011
54、湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P蕊卿碑薪癸敖窘傲氖吧瞩灶产纂屠钵吭乐梦末烁寞徽芒捻漆镐句蚤施谍契2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P惊晦狂博煽容紧忍乎殊翼执栈缘蚕范硼罕饵圆叫聊惩坷钙滁嘿丛掸太振碍2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P蹬次缮蓟滋韭控堤迂斑康著豌博红刮媒光决涕稠祖归队崭噶崖亡涟西康氨2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P义涕骇膳练纬膛蔼拔筷茂聂怎镐乘余驭篆兵姚讹眼皇山逼千蹄翠疙衣银积2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P期待缔造又一地产传奇期待缔造又一地产传奇THANKS矽侦陨窑增吴剧畔曼槛夏肄丰叔焉这僳坷舍穿盅谓洲桨腐杀兽磁澈鹊檄肝2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P2011湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P
