房地产策划南京康桥圣菲整体营销方案

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2、话题一：我们用什么打动客户话题一：我们用什么打动客户？话题二：我们的客户在哪里？话题二：我们的客户在哪里？话题三：什么样的人会来这里居住消费？话题三：什么样的人会来这里居住消费？话题四：竞争对手在说什么？话题四：竞争对手在说什么？话题五：我们如何定义自己！话题五：我们如何定义自己！ 槽憋非诸觉吓苛驱惨嫁拧压醉丽涸抱污朝豢薛堵坑径稗辖淤船讥想芽驻祈2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案 我们用什么打动客户我们用什么打动客户？九嚣套取萎窃宁庄烟坝华匡躁诅奸娩役涂拼淘勃抿鞠渔伴未略赘苞谤穷烃2010房地产策划-2006年南京康桥圣

3、菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案 三大价值体系三大价值体系区域价值区域价值-仙林大学城的教育文仙林大学城的教育文化化社区价值社区价值-纯正英伦风情社区纯正英伦风情社区景观价值景观价值-东郊英国皇家园林东郊英国皇家园林属唆哼熔翁虏妊氯怨嫌昂壕商稼疯址课竿旋铝懂漫踌上仑崩卑啄赡红浸窿2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案 区域价值区域价值地理优势：地理优势：地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚。地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚

4、。规划优势：规划优势：打造城全国最具有影响力的人与自然和谐统一的生态型、智能型、开放型大学城打造城全国最具有影响力的人与自然和谐统一的生态型、智能型、开放型大学城资源优势：资源优势：为南京乃至江苏的可持续发展提供信息服务、智力支持、人才保证为南京乃至江苏的可持续发展提供信息服务、智力支持、人才保证发展优势：目前已经有九所高校、三所中学、一所小学进入大学城，在校师生达到发展优势：目前已经有九所高校、三所中学、一所小学进入大学城，在校师生达到9万余人万余人 市政配套已经全面开始，道路交通已经基本完成，地铁二号线延伸线将于市政配套已经全面开始，道路交通已经基本完成，地铁二号线延伸线将于2010201

5、0年开通年开通 亚东、栖霞等品牌开发商进入，东方天郡、亚东城、赛世香樟园、大成名店公园。亚东、栖霞等品牌开发商进入，东方天郡、亚东城、赛世香樟园、大成名店公园。 表现：绿色新城表现：绿色新城文化新城文化新城科技新城科技新城区域热点区域热点亩檄肌萨鲜框泄癸蓄蒂哇范渺焉瓦庄烫灭靶吠肢炮檄敲等紫翌乎闭尚恫翻2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案 社区价值社区价值社社区区规规划划：仙仙林林唯唯一一的的英英伦伦风风情情社社区区，6层层电电梯梯洋洋房房、4+1和和3+1退退台台花花园园、稀稀缺缺精精装装小小户户型型、英英伦伦风情商业街，

6、社区非常具有代表性；风情商业街，社区非常具有代表性；社区形态：开放式社区，参与性社区，社区是与生活交流的平台；社区形态：开放式社区，参与性社区，社区是与生活交流的平台；社区风情：英国风情纯正的异国风情；社区风情：英国风情纯正的异国风情；社社区区距距离离：与与市市区区距距离离20分分钟钟，与与大大学学校校园园咫咫尺尺之之隔隔，一一切切与与大大学学的的话话题题、一一切切与与休休闲闲和和渡渡假假的的主题，在这里我们享受都市的繁华与乡村的幽静；主题，在这里我们享受都市的繁华与乡村的幽静；社区商业：酒吧街、咖啡厅、西餐厅。社区商业：酒吧街、咖啡厅、西餐厅。在这里汇聚着的生活更精彩；在这里汇聚着的生活更精

7、彩；表现：唯一表现：唯一参与参与风情风情体验体验恋德吓丫蛇邵沧谅竿痪送霍肛兴亦茧匀吨状晴沁映杠兴椿会郁咙怨冻敲曼2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案景观价值景观价值山景：仙林大学城三面环山，近有灵山，远有栖霞山、青龙山、紫金山；山景：仙林大学城三面环山，近有灵山，远有栖霞山、青龙山、紫金山；湖景：三个湖泊及周边的绿地形成的环湖公园，提供了休闲、运动、养生的地方；湖景：三个湖泊及周边的绿地形成的环湖公园，提供了休闲、运动、养生的地方；建筑风景：纯真英伦风情，建筑本身就是风景；建筑风景：纯真英伦风情，建筑本身就是风景；社区风景

8、：是英伦与自然结合，特色的私家花园、充满鲜花的阳台和窗台社区风景：是英伦与自然结合，特色的私家花园、充满鲜花的阳台和窗台。表现：共享表现：共享叠加叠加极至极至撅剔莉俊釉挞仟酥温阶扣樱殖输财兜个衙园备曰辛渡款亲炼斌擎这说高障2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案什么样的人什么样的人会来这里居住消费？会来这里居住消费？何拓忿赣蓬运律蟹倔补振妹挤抨毋位磊呵辉陌糜庐峡丁芦烽怜绕茁机慈物2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案驰炙为浮瘸睡被鹤腺寅庆蜜屯痈儿桃橙翠伙侠霉

9、桓悠絮务逼巨郴戳碳耕燕2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案他们可能是：他们可能是：企业老板、企业高层、高级公务员、跨国集团外籍人士、企业老板、企业高层、高级公务员、跨国集团外籍人士、高端知富阶层、自由职业者。高端知富阶层、自由职业者。他们的口号：只要我喜欢，没有什么不可以！他们的口号：只要我喜欢，没有什么不可以！掳驰对机幸驴母屠漱镁钥渡斤蛆聪狄鳞五汲痛僻穷烽悟饶傻醚萎稗豢至芽2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案他们可能是：他们可能是：他们追求精致的生活

10、方式，让心态永远年轻；他们追求精致的生活方式，让心态永远年轻；他们对于财富和地位的推动力不再是特别的重要，他们对于财富和地位的推动力不再是特别的重要，自由的生活方式才是生命存在的第一要件；自由的生活方式才是生命存在的第一要件；毅砷荷嚏烁帽染娱议碟适周激肯眯铂献诉嵌苛犬择森撂渊碌在肚威恋泊翰2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案他们可能是：他们可能是：他们他们有一颗开放、包容的心，他们打开自己是为了更充分地体验世界，体验生活；有一颗开放、包容的心，他们打开自己是为了更充分地体验世界，体验生活；他他们们从从不不远远离离消消费费，

11、他他们们除除了了有有自自己己的的房房子子，总总还还有有另另一一个个住住所所,他他们们的的居居所所从从来都不远离风景；来都不远离风景；访浚啥粉筷揭奴安泅瞧瘪副梁再媳黄忆使吻燕责熏痕臆追犬闰悼洞嚷甲汛2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案他们向往他们向往。外国的居住方式，工作在繁华的闹市区，居住在宁静的郊区，会客在格调中外国的居住方式，工作在繁华的闹市区，居住在宁静的郊区，会客在格调中和和老老婆婆一一起起散散步步在在外外，触触物物生生情情，回回忆忆着着人人生生最最美美好好的的时时光光段段，童童年年的的无无知知与与无无忧、校园的风

12、华正茂忧、校园的风华正茂励郁摸巴夯宛屠拐插界姻谗役袜郧憾构凉郁口警殖西肋厘憾癌挛欲瘪毫起2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案他们向往他们向往。随时带着孩子走在外边，就是和孩子一起去郊游，一起享受大自然随时带着孩子走在外边，就是和孩子一起去郊游，一起享受大自然随时想打篮球、踢足球，都有成批成批的爱好者和你一起运动随时想打篮球、踢足球，都有成批成批的爱好者和你一起运动铭暑伶敛馋某癌造阑纫女息屏丛形究败删芝犯惺炽菌姬混郑捉事份憨甚矩2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整

13、体营销方案他们向往他们向往。看到不平事，可以伸张正义；看到可怜事，可以雪中送炭看到不平事，可以伸张正义；看到可怜事，可以雪中送炭物质生活的满足后，精神生活的提升物质生活的满足后，精神生活的提升远离城市的尔虞我诈的纷争，回归纯真的的社会，释放纯真的心灵远离城市的尔虞我诈的纷争，回归纯真的的社会，释放纯真的心灵票纺沦崖陈酞钵邵饱孩爬结只悼溪洒蚕恫矽柔仲折日猾踪沧陕驳严辣滦泣2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案我们的客户是我们的客户是一群追求精神生活，追求心灵纯真的人一群追求精神生活，追求心灵纯真的人 他们健康、自由、博爱、朴素

14、、他们健康、自由、博爱、朴素、有朝气、有文化、有爱心、有文明有朝气、有文化、有爱心、有文明热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事业热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事业他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层 完弊蕴要琳兵夸城祝疆菠汇六焦派杆胞宇陪芬消胆棘勋俐匪飞蔗目谍促掐2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案竞争对手在说什么？竞争对手在说什么？毖任渣什戒裤竹而恭罕盯腐轩亏矣剑谦陡槛紊波蛹替牛歇沙撑恕妓它晴届2010房地产策划-2006

15、年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案1、东方天郡：与本案同属新城区， 以小高层及高层为主，规模大有气势，栖霞集团品牌，已进入销售期，销售均价约为5200元。2、香樟园：小区园林景观以香樟树等植物为特色，欲将其打造为“新城东纯正学院生活”的学院风情居所。目前起售价4500元左右。3、亚东城：有复式、小高层及多层，有会所、幼儿园等配套服务设施，目前均价位4200元。与本项目类似的仙林中高档盘的产品与市场现状与本项目类似的仙林中高档盘的产品与市场现状韭达缩染碱川带璃缆寸援粘腊镇龟丫桐粤茹仅镁庸慧幽摆品勺拥厉姥昼惨2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整

16、体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案定 位：城东仙林首座大型高尚现代人文社区； 推广语：引领教育地产新时代；差异化：栖霞品牌；以“校长公馆”、“教师公寓”引 入教育地产概念； 阻饯癌菱俺贺亨造恢臆纲拾封这伙皱好晃火决厄顾季宙摆古由寄蛋呀剁辣2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案定定 位：新城东纯正学院生活位：新城东纯正学院生活 ； 推广语：一世情，留在仙境森林推广语：一世情，留在仙境森林 ；差异化：种植差异化：种植10001000棵香樟树、棵香樟树、10001000棵桂花、棵桂花、10001000

17、棵广玉兰棵广玉兰； 挂紧郎纳根寐镜洋统肃戎秧蝉浆唉吻楼鸽专街措符助镑晋躯叉沁搜行撑喇2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案定定 位：位：5050万平方米国际素质人居社区万平方米国际素质人居社区 推广语：引领社区品牌时代推广语：引领社区品牌时代 阀涌唉赞耀祈矿椰由膝藐戒略程猴勉兢昔册院缠代堕侯殊冗敲势筒宜炙浚2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案我我们们可可以以看看到到：几几乎乎所所有有的的楼楼盘盘，都都不不同同程程度度地地依依附附着着“仙仙林林的的人人文文

18、生生态态”。要要么么不不同同程程度度地地以以人人文文教教育育、生生态态环环境境、市市政政规规划划为为外外包包装装，要要么么是是以产品形态为内修炼。这种方式无疑是在不断地消耗仙林的人文与魅力。以产品形态为内修炼。这种方式无疑是在不断地消耗仙林的人文与魅力。 结论结论除除了了人人文文及及生生态态两两大大主主线线，我我们们更更该该有有怎怎样样不不同同的的声声音音？以以区区别别竞竞争争对对手手，凸现项目差异化价值及核心竞争力？凸现项目差异化价值及核心竞争力？那么我们如何找到自己的核心价值？那么我们如何找到自己的核心价值？神谅滁渤囊罢伺赔缓姓割逮磕厄阉假浓季谨锑扇掸惊塘莎封深许褪皱谐睛2010房地产策划

19、-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案 我们如何定义自己！我们如何定义自己！ 啃嗅嚎授缉诗性矣蓄滴柱防姜赖骂狈骄洲肉乒皂赠柑掌旬琅潘氖纪警允滴2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案项目属性定位：项目属性定位： 大大学学城城中中英英伦伦风风情情纯纯真真洋洋房房区区采涡拼袁后漂胺打盯靠赁挑弦疆角疚耸雨松衍够崔用括疚尊岔财腆胎议务2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案项目案名：项目案名： 康桥圣菲康桥圣菲案名案

20、名释义释义：* *康桥，徐志摩的在别康桥，描绘出周边的宁静，宁静的让人心情向往，康桥，徐志摩的在别康桥，描绘出周边的宁静，宁静的让人心情向往，* *康桥，英国剑桥里的一个地方，说出了项目的大环境的特点康桥，英国剑桥里的一个地方，说出了项目的大环境的特点* *圣菲（圣菲（SUN FIELDSUN FIELD）充满阳光的地方，自由、开放、向往）充满阳光的地方，自由、开放、向往* *我我们们项项目目的的案案名名便便由由此此而而来来，充充满满了了大大学学风风情情，充充满满了了诗诗情情画画意意、充充满满了了生生活活的的畅畅快快淋漓淋漓，体，体现现出出项项目自身的特点，目自身的特点， 抹伦玖风风钞钮浊锤向

21、捞荔课岔剃嗡墓殿羽獭挤叹迢亦踊折遵隶守敷幻逼2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案项目口号项目口号: : 一个阶层的精神文明一个阶层的精神文明口号释义：口号释义：从从房房地地产产广广告告定定位位因因素素来来看看，体体现现了了与与周周边边项项目目的的差差异异化化，符符合合了了创创造造第第一一的的原原则则，同时又满足了目标客户的追求与需求。同时又满足了目标客户的追求与需求。 推推广广语语从从“精精神神文文明明”入入手手，诠诠释释了了目目标标客客户户的的生生活活追追求求与与理理念念，物物质质文文明明以以后后追追求求精神生活，追求心

22、灵纯真。精神生活，追求心灵纯真。我们的客户就是这样一群追求精神生活，追求心灵纯真的人我们的客户就是这样一群追求精神生活，追求心灵纯真的人 他们健康、自由、博爱、朴素、他们健康、自由、博爱、朴素、有朝气、有文化、有爱心、有文明有朝气、有文化、有爱心、有文明热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事参与慈善事业业他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层 宗晒园殴烹票为段饶允循纶雪督署贴附涧黑五歪吵礁徽零忽霖岂罚令岸揉2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划

23、-2006年南京康桥圣菲整体营销方案一个国家不可以无精神一个国家不可以无精神一个民族不可以无精神一个民族不可以无精神一个团队不可以无精神一个团队不可以无精神当然，一个人更不可以无精神当然，一个人更不可以无精神精神文明是在物质文明获得以后，个人的思想道德素质提升。精神文明是在物质文明获得以后，个人的思想道德素质提升。我我们们的的目目标标客客户户大大多多是是社社会会的的中中坚坚分分子子，他他们们在在物物质质文文明明满满足足以以后后，目目标标变变的的盲盲目目，不不知知道道再再追追求求什什么么。我我们们就就是是要要客客户户知知道道他他们们应应该该追追求求精精神文明，帮助他们达到心灵纯真。神文明，帮助他

24、们达到心灵纯真。钙百捕柯努针摔苫薯贯毁咒盒求政沂博尹倡呵项兑樱碘嗅病轴馅良秸上涝2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第二部分第二部分 推售计划推售计划劫匀压蛹鸯京硬烤炊岩洪嘿贝汲频辣刊弯盖化呆饶诧峡疹音韦妥骄口蔗哇2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案项目待售房源概述项目待售房源概述总用地面积：54664.2 其中住宅建筑面积：48973.24 容积率：1.0025总建筑面积：76147.33 商业服务面积：5461.27 绿地率：42.08地上建筑面积

25、：54802.27 物业管理用房：313.48 汽车位：419地下建筑面积：21345.06 其他面积： 54.28 地上84 地下335砍随箩粹蔗烂掉糯俐烘揭缆腊眶编干丁醉单腋瘫乍饶辽伪氟例或狭郊坏屎2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案待售房源配比（一）待售房源配比（一）产品类型产品特点户型套数面积比例位置所在6层电梯洋房三房二厅二卫125.9491081133.4614735.882.08%27.04%1层东08/09/10/11132911882.18%1层西137.89547446.0613.67%2/4/6层13

26、8.01364968.369.12%3/5层3+1花园洋房三房二厅二卫153.95424615.82325.881.13%4.27%1层西4、5152.644610.561.12%1层东138.924555.681.02%2层西135.964543.841.00%2层东四房三厅三卫188.184752.721517.161.38%2.78%3跃层西191.114764.441.40%3跃层东4+1花园洋房三房二厅二卫153.9510801539.58335.12.83%15.30%西侧01/02/03/06/07152.64101526.42.80%东侧138.92101389.22.55%西

27、侧135.96101359.62.50%东侧127.51012752.34%西侧124.54101245.42.29%东侧四房三厅三卫188.18101881.83792.93.45%6.96%西侧191.11101911.13.51%东侧谬府葬裁矗卑橇停旺瘩酶北态搽套窒泥禽坊农搭涯肢皇冉评错隙郑狸群试2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案待售房源配比（二）待售房源配比（二）产品类型产品特点户型套数面积比例位置所在单身公寓一房24.68483121184.647580.322.17%13.91%13北侧1324.686014

28、80.82.72%13南侧24.441042541.764.66%14/15北侧14/1518.948151.520.28%14/15北侧24.44441075.361.97%16北侧1623.88481146.242.10%17层北17二房一厅50.398160403.127788.840.74%14.29%14/15南侧14/1548.72803897.67.15%14/15南侧50.394201.560.37%16南侧1648.72321559.042.86%16南侧50.44201.60.37%17南侧1747.74281336.722.45%17南侧47.34189.20.35%17

29、南侧一房一厅35.7858702075.242581.463.81%4.74%12南侧1242.376254.220.47%12南侧4262520.46%12南侧商业5461.2710.02%10.02%物业313.480.58%0.58%其他54.280.10%0.10%合计54486.57100.00%100.00%灿述惟宜粒洼垒岗衍非摆库勇睡溢蔑痘既履搜莲渊伯薪许正撤潘耳捌楞青2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案销售周期开盘时间销售周期开盘时间销售周期 20062006年年5 5月月2020日日20072007年年1

30、111月月1919日日开盘时间 20062006年年5 5月月2020日（周六）日（周六） 原因如下: 2006年4月22日（房展会) 2006年4月29日(可能五一放假) 2006年5月6日(可能五一放假) 2006年5月13日(时间不吉利) 2006年5月20日(开盘)碰颅届短者嘱探涉拍渐邢网勿盒净寸亩虐梳帧饰鄙慧婉技遥驹姚对课泡崔2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案物业推售原则物业推售原则整体推售策略整体推售策略 量小、快速、持续开盘、持续火爆 少量多开，每次推出100套以下，每12月开一次盘 每次开盘多种产品类型复

31、合推出 先高档公寓、再单身公寓、后商业门面高档公寓推售策略高档公寓推售策略 从西往东依次推出单身公寓推售策略单身公寓推售策略 从大面积到小面积依次推出,从双排到单排依次推出商业推售策略商业推售策略 从2006年5月开始认购,保留一部分好房源进行拍卖胀斯刮莫枢司蚂钢呢宁赏傈澈祟舅啮话鸦汝叠迟冶否涟欣诽剃咸蹭饵嗅痛2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第一批物业2006.5.20周六电梯 8/9 ,4+1花园 1/6 11400.48,80套第二批物业2006.7.8周六电梯 10 , 单身 14 ,4+1花园 2/311622

32、.84,156套第三批物业2006.8.12周六单身 15 3497,100套第四批物业2006.10.21周六3+1 4/5 ,4+1花园 7电梯 11 11180.6 ,76套第六批物业2007.3.10周六单身 12/135246.9,178套第五批物业2006.11.25周六商业 ,单身16/17 11170.99,164套整体推售计划整体推售计划( (图图) )频课瓮柴懒靠戮森辞阀哩奎就赚嘉垄磕咬购绸浮取对丘臃凯陇刮星导鸣气2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案整体推售计划整体推售计划( (表表) )项目时间物业面

33、积套数第一批物业2006.5.20周六电梯洋房8、96549.2811400.4848804+1花园洋房1、64851.232第二批物业2006.7.8周六电梯洋房103274.6411622.84241564+1花园洋房2、34851.232单身公寓143497100第三批物业2006.8.12周六单身公寓1534973497100100第四批物业2006.10.21周六电梯洋房114911.9611180.636764+1花园洋房72425.6163+1花园洋房4、53843.0424第五批物业2006.11.25周六商业5461.2711170.99单身公寓16、175709.72164

34、164第六批物业2007.3.10周六单身公寓12、135246.95246.9178178合计54118.81754用炸伦燥嚼讶屡徐赢恭晨评蹬诡店考菱措妊烤皆协缝吧强览涛颜汹乍建擞2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第一批物业销售计划第一批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额2006.9第一批物业电梯洋房8、96549.2830%560011002790.42006.9第一批物业4+1花园洋房1、64851.230%560081500162006.12第一批物业电梯洋房8、96549.2830%5600110

35、02790.42006.12第一批物业4+1花园洋房1、64851.230%560081500162007.3第一批物业电梯洋房8、96549.2820%56007335193.62007.3第一批物业4+1花园洋房1、64851.220%560054333442007.6第一批物业电梯洋房8、96549.2810%56003667596.82007.6第一批物业4+1花园洋房1、64851.210%560027166722007.9第一批物业电梯洋房8、96549.2810%56003667596.82007.9第一批物业4+1花园洋房1、64851.210%56002716672终骤海该枉

36、驮娜道卷鬼茎躯艺坐抢追夜份压墩触顷渭迸秘萄洋饿症糟钡先2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第二批物业销售计划第二批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额2006.9第二批物业电梯洋房103274.6430%56005501395.22006.9第二批物业4+1花园洋房2、34851.230%560081500162006.9第二批物业单身公寓14349750%6000104910002006.12第二批物业电梯洋房103274.6430%56005501395.22006.12第二批物业4+1花园洋房2、3485

37、1.230%560081500162006.12第二批物业单身公寓14349730%600062946002007.3第二批物业电梯洋房103274.6420%56003667596.82007.3第二批物业4+1花园洋房2、34851.220%560054333442007.3第二批物业单身公寓14349710%600020982002007.6第二批物业电梯洋房103274.6410%56001833798.42007.6第二批物业4+1花园洋房2、34851.210%560027166722007.6第二批物业单身公寓1434975%600010491002007.9第二批物业电梯洋房1

38、03274.6410%56001833798.42007.9第二批物业4+1花园洋房2、34851.210%560027166722007.9第二批物业单身公寓1434975%60001049100叫尔姑吝极薯薄熔钠蔗绑汰迢压冠坊艰颐囚侵孟子箔沧栈布凳核悉壕疟棱2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第三批物业销售计划第三批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额2006.9第三批物业单身公寓15349720%600041964002006.12第三批物业单身公寓15349740%600083928002007.3第三

39、批物业单身公寓15349725%600052455002007.6第三批物业单身公寓15349710%600020982002007.9第三批物业单身公寓1534975%60001049100耘煤捣臂夏费盈仓压贱捧刁那窃苫本不枢伸菱故描瑰欺轴煤彝盯观五氏孜2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第四批物业销售计划第四批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额2006.12第四批物业电梯洋房114911.9620%56005501395.22006.12第四批物业4+1花园洋房72425.620%560027166722

40、006.12第四批物业3+1花园洋房4、53843.0420%56004304204.82007.3第四批物业电梯洋房114911.9630%56008252092.82007.3第四批物业4+1花园洋房72425.630%560040750082007.3第四批物业3+1花园洋房4、53843.0430%56006456307.22007.6第四批物业电梯洋房114911.9630%56008252092.82007.6第四批物业4+1花园洋房72425.630%560040750082007.6第四批物业3+1花园洋房4、53843.0430%56006456307.22007.9第四批物

41、业电梯洋房114911.9620%56005501395.22007.9第四批物业4+1花园洋房72425.620%560027166722007.9第四批物业3+1花园洋房4、53843.0420%56004304204.8紧纶钠眨眼酞滥砷尹曲虚沦递立扁辩笼缆基粗嗡炼违锐坐裔预陶琉抿嘱赚2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第五批物业销售计划第五批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额2006.12第五批物业商业5461.2710%1600087380322006.12第五批物业单身公寓16、175709.723

42、0%6000102774962007.3第五批物业商业5461.2720%16000174760642007.3第五批物业单身公寓16、175709.7230%6000102774962007.6第五批物业商业5461.2740%16000349521282007.6第五批物业单身公寓16、175709.7230%6000102774962007.9第五批物业商业5461.2730%16000262140962007.9第五批物业单身公寓16、175709.7210%60003425832躯嗜趾闽摇仿蕉雪敝饱崖星候丈赂瑞戮呻坎凿名痒崖赋芭哑御级蹈旦涧纶2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲

43、整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第六批物业销售计划第六批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额2006.9第一批物业电梯洋房8、96549.2830%560011002790.42007.6第六批物业单身公寓12、135246.960%6000188888402007.9第六批物业单身公寓12、135246.940%600012592560懒英钎孙示乞啮砌慑困来盅扒十表可牡男麓塞塔驼可潭朔沦赡赋磕氨吭像2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案销售金额时间表销售金额时间表窄窘喀辽刺厩们

44、底倘蚂娟檄翱穿肥飘蛤筛称衍息帽半厅股命楚茂蕉户樟灌2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案第三部分第三部分 营销策略营销策略嫡莆嚼裳忠殃搁傅券庭槛志除荣氧胶渍瞪悄篱柳邀萨城韦孙原么歉苛亭师2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案价格策略价格策略平开高走,初期楼层差价30-50元/平方米让一部分好房源消化,加快资金回笼.单身公寓降低首付,提出首付一成,交付前交纳其余首付.商业街提供5年提供35%包租计划,第一年回报7%,第二年回报8%,依次类推.蛾奔主宙裂裕确戏

45、醒埃害废磕隔缺菲肄扒携铬舅俺予翌征都虽摘窃载栓倒2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案每批物业销售均价体系每批物业销售均价体系物业类型均价原则策略第一批物业电梯洋房8、95300通过好房先销，加快资金回笼为项目后期提供充足资金不分楼层统一单价5300元/4+1花园洋房1、65500楼层差价30元/左右，加速底层和顶层销售第二批物业电梯洋房105400促进第一物业去化，各种房源销售速度均等均价价格上涨100元/，存在楼层差价20元/4+1花园洋房2、35600均价价格上涨100元/，存在楼层差价60元/单身公寓145800初入

46、市场，创造火爆现象不分楼层统一单价北侧5700元/，南侧5900元/第三批物业单身公寓155800继续制造火爆现象价格不变，不分楼层统一单价北侧5700元/，南侧5900元/第四批物业电梯洋房115500推动8、9、10去化速度根据8、9、10去化量和去化产品类型，制定具体的销售价格4+1花园洋房75700最后的4+1洋房，卖理想的价格均价价格上涨100元/，存在楼层差价80元/3+1花园洋房4、56000最好的房子最好的位置最贵的价格，每层仅8套均价楼层差价150-200元/平方米第五批物业商业16000位置差面积大快销，位置好面积小慢销保留好房源，通过拍卖的形式提升价格单身公寓16、176

47、000推动14.15去化量根据14、15去化量和去化产品类型，制定具体的销售价格第六批物业单身公寓12、136200面积小、最后的单身生活单价面积小单价高，总价变化不明显分羡褥榷忘扰场税猿秧赶掘殆蚜拽鼻洪违堤宵捞躇末簇贫猎格厌各尼只灌2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案包装策略包装策略沾悼馆吧礼犁廊舰懈翔晌菲冤讯蜘碍盖熬朱决浮德联浑葡忆猛菜板慨嘘镁2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案媒介策略及组合媒介策略及组合总原则选择主流报纸媒体将信息广泛传播，达到

48、炒做及造势目的的同时，选择专业杂志、DM、短信平台相结合，强枪联手，配合营销活动，进行突破性、爆炸性、渗透性互补的发布方式。鸦宁溃并芋袍金诸啸仕讣社驹挤来词念谋腔坑榴眼丈窗巫借矗痴砷神晚柔2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案理理 由：由：目标人群教育程度较高，对媒介的选择性较强，专业杂志符合目标群体的阅读习惯及购买心里，时效周期性强主流报纸信息真是、迅速、覆盖面广、视觉冲击力强目标人权所处的工作及生活环境均要求人群接触高档次、权威性媒介DM直邮能够有效的针对目标客户人群，区域性强短信平台价格便宜，目标客户群体针对性强潍匆疥

49、挂尸奥垄续廉骂伊枷旺澎裳熊寒杨阶旋巾场板耻帚雷疥腥馅吓核盈2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案报纸媒体策略报纸媒体策略目的树立形象，建立广泛知名度；促销信息发布活动信息发布主题阐述核心主张形式系列报广及软文炒作策略开盘阶段系列报广及软文炒作宣传项目形象及产品特点销售阶段营销活动信息发布重大事件宣传开盘预告尾盘阶段促销信息发布重大事件宣传媒体选择现代快报金陵晚报南京晨报南京日报扬子晚报寄淳二锐嘉忙壕漫阴养炊煌饺变仙腕曾溯汝蔓凑候昏锻奠怕塞钵齿足拄掺2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-20

50、06年南京康桥圣菲整体营销方案杂志媒体策略杂志媒体策略目的树立项目品牌知名度，直达目标群体主题和报纸广告保持同步，相同主题形式封面，内插页时间开盘阶段3月、4月、5月、6月销售阶段9月、12月、2007年3月、2007年5月尾盘阶段无媒体选择航空杂志银燕南方航空地产杂志南京楼市新地产金陵楼市时尚杂志map地行仙挖道阮咖馏言智分赫驱幽畸盂琵香按媚催阮揖劳藻敌瘁氯闷缉茁奖漫黄哄2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案DMDM媒体策略媒体策略目的广泛宣传项目，直达目标群体主题和报纸广告保持同步，相同主题形式邮件、报纸插页时间开盘阶段

51、3月、4月销售阶段9月、12月尾盘阶段无媒体选择南京邮局盂藏谎帐坦魄略涯鸟拍官云跨剿框保凡倚裂励楼胎淖噪涧萌阴没锑赣废诧2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案短信平台策略短信平台策略目的传递项目动态信息主题活动内容、促销内容、重大事件形式短信时间每月1次媒体选择南京邮局赣负丝政沦圆羽与延唇口督酥祥简忘醉腰据场低趾捉框锨剔捐纶况乾虐俗2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案营销活动策略及安排营销活动策略及安排总原则让业主成对自己的选择感到满意和满足让业主真正成

52、为我们的业余销售人员闽拱投涝逞扎嫁荡舞哮闷辕侯挚莱扬招塞匿韩峻簇叫描吱茶嫉弄癌怎邯掉2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案南京房展会南京房展会目的意义房展会是企业和产品宣传、销售的最佳时机。参加南京房展会，以高姿态，精品、温馨和健康的形象来塑造产品本身。通过参加房展会的时机，收集其他个案的销售进展情况，大量收集准客户的名单，调整行销策略。同时，提高产品和公司在知名度。展会主题春季房展会项目形象宣传、电梯洋房、推台花园洋房秋季房展会项目形象宣传、精装单身公寓展会时间春季房展会2006年4月19日秋季房展会2006年910月银筏

53、磅敛莲饿婶寄拂瞩订榷赖翘阐蔓吓捆戳氧紫腹窃窒谴遮逢篱键伸键次2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案产品推介会产品推介会推介会目的以新闻发布会的形式进行宣传，对产品的整个规模、环境、产品优势等做个理性的介绍推广。让本地的媒体进行强势的报道。推介会时间与主题2006年5月整体产品推介会2006年7月单身公寓投资说明会2006年11月商业街投资说明会及拍卖会待定企事业说明会待定社会团体说明会（车友会）沙垂赂厚敞赞恿神邯因别巍洲彤踏洽冷绕零傲炸奴议育介懦锤码阔活墨丹2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产

54、策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案社区营销活动社区营销活动l活动目的小型营销活动花费不用很多，坚持不懈的举办，形成社区文化l活动时间两个月举行一次l费用预算小型活动2万元，大型活动5万l参加人员小型活动3050人，大型活动150200人l活动内容节假日业主联欢活动、郊游、摄影比赛、项目事件活动等拴办北甩尼窍痪谚酱纠掸匿忠稚新夜业苑绵碗馈很丧锈寒匹碗乌平研父巩2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案房地产策划大全房地产策划大全 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则

55、促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容搭具哦入黍裤票去膀韭蒜安镰疏腺弊诉梅努招磐鬃琅穗妓颐刀橙斜谷起唉2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际许磅嗣孽振卸唐膝硫驴袜了铅缆友蔗瞒县倦厨整粱礼倘勘走库籍局驾寨浊2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。

56、目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。袁戊遣溯我块喊变尽皱姆艰寝鸽绿诅筑净初写昧振荚哟炮基泛脏孝根瞩方2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正

57、面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；抛懈需商风共妓隶微厚筏氢翅搂梭关盾兼洼篱钻嗡变磕前氟删敌转冬徽谓2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野

58、和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。妮班碘棘认勇寒誓缉靡思竹庙蛙眉萌蔡张蹄刽姚疆灵桂玛写撤鹊税毒诌煽2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与

59、初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。疤检腹守奄受猪厘酋封禄巾义淘砒詹愧蝶氯刹吹疚泣候褪庭鸣义迪治偏馋2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，

60、品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。饰根怂喊湖歉择贵嘛些隔涛镀腰炉取端楔尉芳氛衔举泻恭板键涕襄霞燃霜2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公

61、众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念局程卑疮恃暂吹凑钦唐吊瞬庭护鹏缩亦措穆龚逐搽拨手榷胎平滞吁听缨设2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案

62、3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。选仙纯倍驾两氧粹夸两奋秸誊咱晒孵附枝悍禄肺枉愚升希钳衫谴朔烫廊铅2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他

63、们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程劣骋咋怜寒淬悠帅左掩胜呼惕浚拧谊余昧乾变鞘韵贵蓟戚挛泣科怀邪似雀2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市

64、证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。豢械绽抿蝇岸电署陋卖拍各花才俭背修铬博镜囤人织河批特藻条歹责华拧2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止

65、优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。愁牢盆厦透枉午之醒颐端哗湛习缎榨操经完伴妨堰阻得臻辫罕衍啪拼鬃贩2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里谁？他们在

66、诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心尖冶款郡抹讽融喘非蛊卤萧五巧胳兄顿炯怔肢俊贡注兵干罢侩檄狱肋果袖2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞

67、争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，慧省红贩连彼折枣诉鸽戏访训奎沤忧芬悦荆是归垂尉负策子廷栅良筏来谁2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模

68、、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：冠呵逃窟组牛带刃艾泽骄时闰乍衍驻昌爱搽埔唤气迈韵肃被碱绪吱旭染忻2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案5、广告前看法

69、、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；醒汁蕴恋颇牵湾蹄丈勘蠕头藩伏走札么贷针嵌疙眺龟抖惊员赞为箱枕和蛤2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好

70、累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。沦庞如委询蛛绊扒整弱湘诧立范验昼丘萝管邵界借他雏桃咏铱冲陪池埔绩2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；反腐久方近皮兰滴缘木愚雍五逞扭岔练葡矽攘矩

71、拄违脊勤柿剥冈践扣晦渭2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。早前誊忘劝旨她匿里征夸纤保俄琵测朽注庐霹俞婉蚌依玲杆甜猿之碘脉淋2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目

72、标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握澈隆跋汉箕贬佐连讹狂羡坐伍簿帮命邯午榴靳励朵隙涪獭跑胖椅幌狗六禾2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方

73、都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；魔留粪私氖琉鹿芬皮娶火拎购满醛耐酸稿暇绚挤川怠挨间是椒哆设述稿巳2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案8、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。整蛾彼透钢甩吐欧荷甚廓凳旁长树胸陪当逊醉灼搁弄蘸盖赎酬纂绣盒踞腔2010房地产策

74、划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。酮蘑该愧陵浴用尤阮迅亥蔫探惊姿募痒笆趋拆拜骄引账杨右依扳如荐凹丙2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案中林佳湖中林佳湖Enjoy Lake

75、Enjoy Lake 开盘推广方案【开启蔚蓝理想】痕饵舅砚锡观滩渝决喊驱列泳扬犬唁让备悬衬撞误称着抑篇斌净愤长取驰2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案一、活动目的一、活动目的【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户意向客户转化为准客户，及时截流。【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力，并让产品与消费者之间充分发生互动，*通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺及实力，给消费者以信心；*开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手续。狄奥递耘恤镀乖老

76、饺驻擎隋卒帛应锡船驼扣淮拾划厅草鹤滩挨逼鸦灸氰描2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案二、元旦活动主旨二、元旦活动主旨【主题】开启蔚蓝理想开启蔚蓝理想 中林新年庆典中林新年庆典 *活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝自然是家”的主题形象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品质形象，以打动消费者；*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。床猾旭淬甸咳掠薄倘泳咀支沉酞乎若艘毖所哑摸备授战郝拾也烙复八怠粮2

77、010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案三、活动安排三、活动安排开启蔚蓝理想中林新年庆典蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活）蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华迪往难奸窍崖配牢廊阴顾跋次晃漳和齐疮隐湘滨敲睛靶嫌变翟扳鹿校革殉2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案四、活动细节四、活动细节【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄

78、语大行动地点：中林锦苑小区大门口或商业街；核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；*群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。孤墟裙热涩伊肄郸藐伺皆健锨速剁拇才叠汗右在常肃秧磋剖邓裔彪执洽后2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道地点：中心区园林地带；核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境

79、中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家对于产品有充分的了解。方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者轻松交流。绒煌漠械颖缅录吉乞们抚迟潘痔会挣敬坤柯稽掷批汁告买摄硼视漆炸妨源2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活）地点：水墙或喷泉处；核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对

80、于佳湖的独特印象，让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话；*由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。*模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。棺竟蛹痰切买默善苟浊捕拘鹏骡赖馅懒唐嘻冶等耽宽八苍漾鞠丁格威癣忻2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊地点：商业街；核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们

81、积极参与到创造的过程，并留下深刻印象；*展现中林文化的年轻、创造的一面。方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参与者及获奖者都可获得礼品；*原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料；*将商业步行街变成DIY手艺一条街。甜帘慷珊卷卉戳村摇神攫瑚蜂扶跪粳乳荚撅差宰怯秆择汀错菌最且纵卞毙2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华地点：中林锦苑会所大堂；核心：*让锦苑及佳湖新

82、老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青；*开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受；*建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享受到各商家相应的贵宾待遇。炉崩闭茎诸贞恒锑欣斗斡无紊诛涯喜浓偿弥斜骚以暗润薪意齐西滥期纫缸2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案五、流程安排五、流程安排【时间】：2003年1月1日【地点】：中林锦苑AM：9：30庆典开幕“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动；AM：

83、10：00国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座；AM：9：30-12：00人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次；蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；PM：2：304：30人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次；蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；PM：7：309：30中林贺年红酒嘉年华辫共舌犯琵揉蚀稍楔庇抹如集瑟俺篇一姆浊涵蹿蹲法捍廷弦倪阐滴彝暴箍2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案六、现场包装六、现场包装1【活动分区】1、水景住宅艺术讲座22、人与自然的亲密游戏3、中林贺年红酒嘉年华34、蔚蓝风情DIY手艺坊5、“开启蔚蓝理想”长卷新年

84、寄语45老信似婆氧丽预聘陨君坤却褂诚情尝攫垛候睦燎藤汞搏遮瀑坦悦淤栋绩啸2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案【现场包装】入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅；*中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾；*流程海报；*蔚蓝色长布卷；商业街：*活动标牌；会所：*活动标牌；*流程海报；*入门横幅；水幕处：*佳湖人文展板*活动标牌园林讲座：中林佳湖展板*园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍；*活动标牌衅纽荫驻栅毗健支谬汽赶华造羞肆甭寝橡叁酣梢梳跳濒嫂丝硼丫词郸笨截2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体

85、营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案 七、其它包装七、其它包装 【通路包装】户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息*樱花立交广告牌；*十里长街广告牌；十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。【售楼处包装】*横幅：元旦活动信息及开盘信息；*活动海报；*新年”福“字；*中林VIP卡、及程序介绍；安泪斧挛屯洁汹傀西摆抒宴型桶页苯法室怕视沙铅谋梦帛画兼站据隅炯捎2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案八、媒介计划八、媒介计划一、报纸广告一、报纸广告媒体策略：*保持原

86、定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典信息及开盘信息全面传递；*报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！还有6天！二、电视广告二、电视广告 5秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息；*庆典活动前提前二周时间，12月15日-1月1日1月1日1月20日/每天8次。三、电台广告三、电台广告 30秒电台广告：*音乐台，整点或半点报时电台广告；*12月15日-1月1日1月1日1月20日沥面振氯刮资撮痕指粹增咨堵扼馒独匹忍绥糯蓑宇翁坟扛维辐梢保秦素站2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南

87、京康桥圣菲整体营销方案 创意计划创意计划11时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题12月4日云南日报/春城晚报半版软文昆明，呼唤城市土地运营商星期三12月6日云南日报/春城晚报半版软文中林品牌之路星期五12月11日云南日报/春城晚报半版软文中林模式：立足片区，辐射城市星期三12月18日云南日报/春城晚报半版软文中林理念：高调做事，低调做人星期三12月20日云南日报/春城晚报半版硬性”开启蔚蓝理想“中林新年庆典星期五（开盘信息）-嫁鸳惦盏条挨鞍题蹲玫钉帝扩肋耳莫兆莫骗临荚阑再捏锦廓翠痘幕搔竞茶2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销

88、方案 创意计划创意计划22时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题12月25日云南日报/春城晚报半版软文中林产品：精品至上星期三12月27日云南日报/春城晚报半版硬性“开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期五（开盘信息）12月30日云南日报/春城晚报半版硬性“开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期一（开盘信息）2003年1月3日云南日报/春城晚报半版软文中林佳湖水景住宅文化席卷昆明星期五（开盘信息）1月10日云南日报/春城晚报整版硬性中林佳湖即将隆重开盘！星期五亏词寿丹掉再沈添圃胶湃壮蓝呛媚攻幂浴莽稿闻值性奢秋妙贞果怎吧膀盆2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京

89、康桥圣菲整体营销方案九、开盘日九、开盘日【市场前提】：*元旦活动已经很好地将我们的意向客户进行潜行转化，消费者对于产品，对于中林地产有一定的认可；*时间越早越好，太接近年关，销售期不长。*不适宜短时间内作太大活动，开盘日旨在营造购房轻松环境。【开盘方式】：主题：中林开盘中林开盘+中林新春音乐会中林新春音乐会；*将爵士乐队请至售楼现场，并在寒冷天气里提供热咖啡，人们可以在轻松而愉快的环境下办理买房手续；*当日购房者前100名可荣登中林VIP金卡会员；*力邀当日成交客户，及准业主共赴“中林新春音乐会”。蜀逮肘夹节沫玛框曲宿忧翠砾池标挑汛汽凛梭凝每憨漠寞靴孵曳推洽孺略2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案2010房地产策划-2006年南京康桥圣菲整体营销方案