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1、LOGO企业纳税筹划企业纳税筹划 QIYE NASHUI CHOUHUA第七章第七章 土地增值税和资源税纳税筹土地增值税和资源税纳税筹划划土地增值税纳税筹划资源纳税筹划知识导图第七章第七章 土地增值税和资源税纳税筹土地增值税和资源税纳税筹划划学学习目目标通过本章的学习，学生应了解土地增值税和资源税的课税对象、计税方法、应纳税额的计算；应掌握土地增值税中房地产转让收入环节的纳税筹划、扣除项目的纳税筹划、减免税优惠政策的利用，资源税中分别核算矿产品的节税方法、折算比纳税筹划以及税收优惠政策的合理运用。第七章第七章 土地增值税和资源税纳税筹土地增值税和资源税纳税筹划划土地增值税是指对有偿转让国有土地
2、使用权及地上的建筑物和其他附着物，并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的计税依据是土地增值额。土地增值额由房地产转让收入减去允许扣除项目金额得出。所以，从计税依据角度进行筹划的关键就是如何降低房地产转让收入和增加必要的扣除项目。由于土地增值税实行累进税率，计税依据越低，适用税率级次越低，所以计税依据筹划是纳税人考虑的关键点。在讲解以下纳税筹划内容时，需要考虑的房地产转让环节的增值税税率为3%5%，城市维护建设税和教育费附加的征收率分别为7%和3%，所得税税率为25%。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划 房地产转让收入环节的纳税筹划 一、 （一）（一） 税法规定土地增值
3、税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(以下简称土地增值税暂行条例实施细则)对房地产开发费用中利息费用的
4、计算方法做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行纳税筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。如果房地产企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，就可计算应分摊的利息并
5、提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，就不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，有利于实现企业价值最大化。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”营业税改征增值税试点实施办法第三十五条规定：“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。”第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【案例案例7-17-1】 （二）（二） 纳税筹划
6、案例分析(1)分立不动产销售合同，分散不动产销售收入，降低土地增值额。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【案例案例7-27-2】(2)增加中间销售环节，分散不动产销售收入，降低土地增值额。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路筹划思路
7、】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划方案筹划方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划方案筹划方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划方案筹划方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划 转让房地产扣除项目的纳税筹划 二二、 （一）（一） 税法规定土地增值税的扣除项目有以下几种：（1）取得土地使用权时所支付的金额。（2）开发土地和新建房及其配套设施(房地产开发)的成本。（3）开发土地和新建房及其配套设施(房地产开发)的费用。（4）旧房及建筑物的评估价格。（5）与转让房地产有关的税金。（6）财政部规定的其他扣除项目。从事
8、房地产开发的纳税人可以按照上述第（1）、（2）项金额之和加计扣除20%的扣除额。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划 （二）（二） 纳税筹划案例分析根据我国土地增值税法规，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的免征土地增值税。按照这一规定，纳税人建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担关系，避免增值额略高于起征点而造成税负大幅度增加。因此，企业可计算享受起征点税收优惠的转让收入的临界值，进行起征点的定价筹划。确定纳税起征点及定价确定纳税起征点及定价1.第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划企业应先预
9、计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。所以，增加费用扣除筹划的重要内容是测算利息支出平衡点。土地增值税暂行条例实施细则对房地产开发企业中作为财务费用的利息支出有如下两种不同的列支方式：（1）凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实扣除。相关计算公式如下：允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）5%增加费用扣除项目金额增加费用扣除项目金额2.第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划（2）凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用的
10、计算公式如下：允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）10%假设第一种方式的可扣除比率为q，第二种方式的可扣除比率为w，则利息支出平衡点为(wq）(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)。当预计利息支出大于利息支出平衡点时，采用第一种方式有利；当预计利息支出小于利息支出平衡点时，第二种方式有利；当两者相等时，两种方式均可。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【案例案例7-37-3】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划通常情况下，企业判断是否提供
11、金融机构证明，关键看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例。如果该比例超过5%，那么提供金融机构证明比较有利；如果该比例未超过5%，那么不提供金融机构证明比较有利。生地变熟地后进行交易转让，可增加可扣除项目金额。根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号），对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用和开发土地所需成本，再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【案例案例7-47-4】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土
12、地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划 利用减免税优惠政策进行纳税筹划 三三、 （一）（一） 税法规定财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税20155号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。六、企业改
13、制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业取得土地使用权所支付的金额扣除。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业取得土地使用权所支付的金额扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的
14、评估价格的，不得扣除。”据此，企业可以采用不动产股权投资方式，享受土地增值税免征政策。第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【案例案例7-57-5】 （二）（二） 纳税筹划案例分析第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划根据中华人民共和国资源税暂行条例（以下简称资源税暂行条例），资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域开采本条例规定的矿产品或者生产盐的单位和个人，就其应税资源销售额或销售数量课征的一种税。第二节
15、第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划 利用分别核算矿产品进行纳税筹划 一、 （一）（一） 税法规定资源税暂行条例第五条规定：“纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量。未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。”第八条规定：“纳税人的减税、免税项目，应当单独核算销售额或者销售数量；未单独核算或者不能准确提供销售额或者销售数量的，不予减税或者免税。”按上述规定，纳税人不仅要准确核算减免项目，还要准确区分不同税目的产品，以避免遭受不必要的税收负担。第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【案例案例7-67-6】
16、（二）（二） 纳税筹划案例分析第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划 利用按折算比纳税进行纳税筹划 二二、 （一）（一） 税法规定税法规定，纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。纳税人自产自用应税产品，因无法准确提供移送使用量而采取折算比换算课税数量办法的，具体规定如下：第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划保税制度的运行是一个包含众多环节的过程。如果进口货物最终将复运出境，其基本环节就是进口环节和出口环节。企业通过进出口环节可以寻找
17、到纳税筹划的切入点。在这两个环节中，既是进口公司又是出口公司的企业都必须向海关报关。企业填写的报关表中有“单耗计量单位”一栏。所谓“单耗计量单位”，就是生产一个单位成品耗费几个单位原料。其通常有以下几种形式：度量衡单位/自然单位，如吨/块、米/套等；自然单位/自然单位，如件/套、匹/件等；度量衡单位/度量衡单位，如吨/立方米等。度量衡单位易测量，而自然单位要具体测量则很困难，所以企业利用自然单位/自然单位的计量形式便可以进行纳税筹划。第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划（1）煤炭（2）金属和非金属矿产品原矿对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的，可按加工产品的综合回收率，将加工产品的
18、实际销量和自用量折算成原煤数量作为课税数量。对于无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量作为课税数量。第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【案例案例7-77-7】 （二）（二） 纳税筹划案例分析第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【案例案例7-87-8】第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹
19、划 利用税收优惠政策进行纳税筹划 三三、 （一）（一） 税法规定（1）开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。（2）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。（3）自2007年2月1日起，北方海盐资源税暂减按每吨15元征收，南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按每吨10元征收，液体盐资源税暂减按每吨2元征收。第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划（4）自2007年1月1日起，对地面抽采煤层气暂不征收资源税。煤层气是指储存于煤层及其围岩中与煤炭资源伴生的非常规天然气，也称煤矿瓦斯。第二节第二节 资源税纳税筹划资
20、源税纳税筹划（5）自2014年12月1日起，纳税人开采原油、天然气的，有以下情形之一的，免征或者减征资源税：油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气免征资源税。稠油、高凝油和高含硫天然气资源减征40%。三次采油资源税减征30%。对低丰度油气田资源税暂减征30%。对深水油气田资源税减征30%。国务院规定的其他减税、免税项目。第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【案例案例7-97-9】 （二）（二） 纳税筹划案例分析第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 资源税纳税筹划资源税纳税筹划 本章小本章小结第七章第七章 土地增值税和资源税纳税筹土地增值税和资源税纳税筹划划LOGOPPT模板下载： 行业PPT模板： 节日PPT模板： PPT素材下载： PPT图表下载： 优秀PPT下载： PPT教程： Word教程： Excel教程： 资料下载： PPT课件下载： 范文下载： 试卷下载： 教案下载：
