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1、泰山路商业项目定位分析报告2第一部分：项目分析第一部分：项目分析u项目地址：江苏常熟新区项目地址：江苏常熟新区u建筑面积：建筑面积：3500035000平方米平方米u项目构成：项目构成：1 1幢幢3 3层、层、1 1幢幢4 4层层u项目性质：商业用地项目性质：商业用地u东临新世纪大道东临新世纪大道u南临闽江路南临闽江路u西临泰山路西临泰山路u北临昭文路北临昭文路项目概况项目概况本案本案城市区位：地理位置优越，交通便捷，对外来客户导入具有较大优势。区域交通：区域出行道路便捷，与上海、苏州等城市连接方便。项目区位项目区位A：本案区位图：本案区位图常熟市内服务配套设施发展迅速，且主要配套、商业设常熟
2、市内服务配套设施发展迅速，且主要配套、商业设施均分布施均分布区域发展区域发展71863251 1：本案：本案2 2：欧尚超市：欧尚超市3 3：世贸：世贸7575号公馆号公馆4 4：绿地项目：绿地项目5 5：佳禾广场：佳禾广场6 6：汇丰：汇丰. .时代广场时代广场7 7：乐购：乐购8 8：印象城：印象城/ /沃尔玛沃尔玛45世贸新天地世贸新天地欧尚超市欧尚超市珠江路商业街珠江路商业街印象城印象城SWOT分析分析SWOT单因素分析优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁1. 全新区域，便于业态定位；2. 城市副中心，地理位置优越；3.产权现房，布局灵活，自由组合。1.发展中区域，政府支持，机遇较多；2.
3、可依托世贸新天地、欧尚等现有商业；3.住宅项目众多，未来人流量必定较大。1.商业氛围不够成熟；2.目前人气不旺，短时间内商家较难盈利；3.项目周边道路不够宽阔，主次入口难 划分。1.附近商业业态层次不齐，引进高档 业态难度较高；2.世贸商业较知名，容易掩盖本案主题 ；3.商业项目较多，容易产生竞争 。11第二部分：定位基础分析第二部分：定位基础分析（1）常熟市位于长江下游南岸沿江开发带，东倚上海海，南连苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。（2）常熟发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一。（3）控制高耗能、高污染产业，发展高科技产业和第三产业是未来一段时期常熟产业结构
4、调整的主攻方向和战略任务。 （4）截止2010年 常熟市常住人口达150万，家庭户44万户，每年持续并有上升趋势。（5）商业目前存在散、乱、差的特点，多为街区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。（6）商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。（7）高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯。 常熟宏观经济概述地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯宏观经济分析宏观经济分析商业发展机遇餐饮、休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。城市微观市场分析城市微观市场分析商业物业总
5、结商业物业总结现有传统百货面临转型，专业店、专卖店面临新兴业态的激烈竞争，社区商业发展空间有限大卖场、现代时尚百货、大型连锁专业店是第一个发展机遇。但大卖场已被大型商业企业抢占，后进入者面临较大竞争压力。高档餐饮、高档休闲娱乐、以及培训行业是一个尚未成熟的市场空白，也是该项目的商业发展机遇。第三部分：项目定位研究第三部分：项目定位研究项目整体发展战略项目整体发展战略物业类型组合模式物业类型组合模式 商业综合体发展模式分析城市商业市场分析地块解析及SWOT分析区域商业市场分析城市宏观市场及规划分析 城市发展的大机遇与总体方向 区域商业市场的发展机会与竞争格局本项目所在区位条件适合发展的客户类型
6、城市商业市场各物业类型的发展机遇 商业综合体的物业组合类型本项目物业类型组合模式整体定位整体定位结合街区商业配套结合街区商业配套商业产品：商业产品：通过富有风情的产品打造形成项目商业特色。建议引入精品购物店、高端餐饮、高端休闲娱乐通过富有风情的产品打造形成项目商业特色。建议引入精品购物店、高端餐饮、高端休闲娱乐、培、培训训等商家。等商家。楼层楼层业态定位业态定位楼层面积楼层面积备注备注一楼服装+简餐+银行5000平二楼品牌服装+餐饮5000平三楼高端餐饮5000平2-3家整体定位之整体定位之产品定位产品定位1号楼楼层楼层业态定位业态定位楼层面积楼层面积备注备注一楼餐饮5000平二楼餐饮5000
7、平三楼培训，教育，KTV5000平四楼健身3500平2号楼1号楼号楼1层层整体定位之整体定位之产品定位产品定位黄金、珠宝、名表黄金、珠宝、名表1号楼号楼2层层整体定位之整体定位之产品定位产品定位数码、数码、DVDV1号楼号楼3层层 大型餐饮大型餐饮整体定位之整体定位之产品定位产品定位121222号楼一层号楼一层整体定位之整体定位之产品定位产品定位2号楼二层号楼二层整体定位之整体定位之产品定位产品定位2号楼三层培训教育号楼三层培训教育+娱乐娱乐整体定位之整体定位之产品定位产品定位1232号楼四层号楼四层 健身房健身房整体定位之整体定位之产品定位产品定位第四部分：品牌合作伙伴第四部分：品牌合作伙伴25合作伙伴合作伙伴我们的优势我们的优势26合作伙伴合作伙伴我们的优势我们的优势27合作伙伴合作伙伴我们的优势我们的优势第五部分：财务分析（简）第五部分：财务分析（简）商铺租金随着自身运营平开高走。商铺租金随着自身运营平开高走。 出租出租 商铺持有出租，满足区域商业消费需求，培养商业氛围，树立市场地位，获 得长期稳定的现金流。楼层楼层租赁价格租赁价格核算价格核算价格整体定位之整体定位之价格定位价格定位定价定价结论根据市场比较法，得出本项目目前的市场价格为：功能分区功能分区规模规模年租金年租金附件：案例参考附件：案例参考32案例研究案例研究ThanksThanks！
