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1、项目借鉴城市运营案例研究项目借鉴城市运营案例研究华侨城保利公园.198麓山国际社区欢乐谷主题公园后期住宅开发用地纯水岸项目概况：项目概况：成都华侨城占地3000亩，由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成，其中1500亩的地产项目由东区、西区两个板块构成，先期开发西区成都华侨城纯水岸。成都华侨城纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相的项目，占地面积约600亩，容积率1.80，以占地5万平方米的人工湖为主要景观和中心。项目建成后，将成为成都主城区内不可多得的低容积率、超大规模亲水住宅项目。（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城项目配套：项目配套：有“多功能会
2、所”、“水岸商业”、“幼儿园”、“小学”等。多功能会所，面朝5万平米湖畔，拥有健身房、网球场、室内恒温泳池、室外景观泳池等设施，给人至高无上的居住生活体验，商业也将引入多类型的品牌商家进入，提供餐饮、娱乐、休闲和特色零售等商业形态，为居住者打造一个完善的生活城区。 交通状况：交通状况：44路、64路、88路、73路、503A路等多条公交路线建筑风格：建筑风格：建筑外立面采用北欧现代主义建筑风格，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式。（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城总用地总用地( (亩亩) )建筑面积建筑面积( (万万) )住宅住宅建面建面( (万万)
3、 )商业建商业建面面( (万万) )总栋总栋数数总户数总户数层数层数容积率容积率绿化率绿化率% %162亩16.1万/1511994F、5F、18F、25F1.47（一期）39%工程分期工程分期车位车位( (个个) )车位车位说明说明辖区辖区环域环域方位方位首次开盘时首次开盘时间间/ / /纯水岸共分三期机动车位1100地下停车金牛羊西线3环外城西预计08年8月16日/物业管理物业管理建筑施工建筑施工景观景观设计设计建筑设建筑设计计策划策划公司公司营销代营销代理理售楼电话号售楼电话号码码/ / / 正合正合86868888/（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城一期产品概况：一期产品概况：成
4、都华侨城纯水岸一期整体容积率仅1.47，产品以4层、5+1层及9层的“亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由18层、25层的电梯公寓构成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近5万平米人工内湖所环绕，采用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，户型面积区间约在150355平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点式围合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在88155平米 （一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城8.16开盘推出户型配比开盘推出户型配比开盘当天情况开盘当天情况：开盘推出364套房源，当天开盘销售95%。开盘前期约2000位客户办理会员卡，累计摇号
5、867为客户，当天当场参加选房客户约600余组，优惠措施：优惠措施：1.开盘当天会员卡1%优惠；2.一次性付款1%优惠；3.开盘当天成功认购客户，在优惠后总价在100万以下：赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年物管费；在优惠后总价100万（含100万）以上赠送3张成都欢乐谷终身卡或一年物管；（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城8.16日开盘价格列举日开盘价格列举（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城开盘情况：开盘情况：开盘推出房源369套，当天成交322套房源。均价5400元/平米；开盘当天累计摇号831组客户，当天当场参加选房客户约500余组优惠措施：1.开盘当天会员卡1%优惠；2.一次性付
6、款1%优惠；3.开盘当天成功认购客户，在优惠后总价在60万以下：赠送1张成都欢乐谷终身卡或一年物管费；在优惠后总价60万（含60万）以上赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年物管,其剩余房源多为1号楼和三号楼临规划道路和三环路的房源。优惠后均价5346元/9月月20日推出情况日推出情况（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城9月月20日开盘价格列举日开盘价格列举（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城畅销户型：洋房171-174平米入户花园进深3.3米预留可变空间6米挑高户错景观阳台阳光餐厅连接阳台储存室转角阳台（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城畅销户型：洋房169-175平米入户花园入户花园储
7、存室客厅开间5.1米（一）案例分析（一）案例分析华侨城华侨城品牌效应：品牌效应：由深圳欢乐谷在地产界一举奠定旅游地产领导地位的华侨城，直接将深圳华侨城复制到成都，进行品牌嫁接。同时华侨城拥有丰富的客户资源，客户积累渠道多样化配套完善：配套完善：“多功能会所”、“水岸商业”、“幼儿园”、“小学”，拥有健身房、网球场、室内恒温泳池、室外景观泳池等设施，商业也将引入多类型的品牌商家进入，提供餐饮、娱乐、休闲和特色零售等商业形态，为居住者打造一个完善的生活城区超大规模社区：超大规模社区：总占地3000亩，形成欢乐谷主题公园和华侨城住宅两大部分，规模化社区核心竞争力：旅游地产、丰富资源、核心竞争力：旅游
8、地产、丰富资源、9层电梯多层洋房层电梯多层洋房华侨城洋房产品分析华侨城洋房产品分析产品户型设计：产品户型设计：9层电梯景观多层洋房，首次把层电梯景观多层洋房，首次把9层纳入多层范畴内：层纳入多层范畴内：不论是经济实用的中小户型还是阔绰大气的亲水豪宅都精心布局，融入了入户花园，两层高阳台，阳光房，双主卧、储藏室、退台等丰富多变 1.半岛多层洋房带电梯，同时对产品进行升级，创先引进“9层多层洋房”理念2.10米面宽，户户均带入户花园，最打3.3米进深超大入户花园，中西餐厅结合，局部挑高3.6米挑高错景阳台产品布局设计产品布局设计 ：住宅分组团布置，其中洋房和叠墅享受最好的资源（沿湖岸布置多层洋房，
9、叠加别墅位于中心湖绿岛）达到每户均有很好的视觉效果华侨城洋房产品分析华侨城洋房产品分析项目借鉴城市运营案例研究项目借鉴城市运营案例研究华侨城保利公园.198麓山国际社区项目概况：项目概况：保利公园198位处成都北三环外蜀龙大道西侧，15平方公里北郊风景区核心区与“198生态走廊”交汇处。总占地面积约3000亩，总建筑面积超过100万平米，绿化用地高达75%。规划有五星级酒店、约2200亩超大型生态山景公园等。成都熊猫生态公园（大熊猫研究基地）、成都植物园、银杏园、泥巴坨风景区等众多公园环侍四周。内庭院别墅、宽景电梯洋房等优质产品深入公园，“家在公园中”的生活理念得以充分体现。保利公园198将重
10、新定义蜀龙路片区高尚生态住宅标准，铸就城市公园地产典范！目前项目配套合计为约53800平米，一期入住人数4万人（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198项目区位：项目区位：主干道有：三环路、外环路、川陕路（蓉都大道）、成绵高速公路、蜀龙大道，以及熊猫大道，较远一点还有：北新干线、成彭高速、成青快速通道以及成南高速等。可直接辐射成都城北、城东北和新都，甚至可以辐射青白江、金堂、广汉、广元、南充以及绵阳（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198项目配套：项目配套：40000平方米五星级酒店5000平米社区超市1500平米冷餐饮（现为项目销售中心）3000平米临街底商2500平米幼儿
11、园1800平米配套设施交通状况：交通状况：临近地铁3号线；蜀龙路三期直接通三环路，2009年打通；规划中四期直接连接二环路建设北路建筑风格：建筑风格：项目整体建筑风格为现代简约风格，立面简洁温馨，韵律感极强 （二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198项目规划：项目规划：项目规划用地约5700亩，建筑面积逾百万平方米，包括高端别墅区、电梯洋房区、大型商业配套、超五星级国际酒店、18洞标准高尔夫球场、网球中心、幼儿国际学校以及2250亩超大型郁金香休闲主题公园等。 整体规划由国际知名的澳大利亚柏涛建筑设计事务所担纲设计，项目的规划将大型公园引入社区，形成高档住宅、主题公园休闲景观、高尔夫网
12、球等高尚运动配套、大型社区商业等相互融合的新型都市社区。 园林设计：园林设计：项目园林景观由泛亚国际担纲设计，园林景观细腻精致，结合地势的起伏，融合了高尔夫果岭景观、保利国宝级艺术藏品、壮观的叠水景观等景观元素，以及郁金香、银杏等高贵花卉植物。 （二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198物业现状:总建筑面积:2000000平方米容积率：洋房3.0；别墅1.55总数：4113个 比例：85:4113车位：地上：85个，地下：4028个停车位:别墅1：2开发周期:8年 开工时间:2008-3-26总户数:一期3645户（其中叠拼别墅占7%）物业管理附加信息:电梯1.5元/平方米月，别墅3元
13、/平方米月 开发商:保利（成都）实业有限公司 物管理公司:保利广州物业管理公司 建筑单位:富利建筑安装工程有限公司 景观设计单位:泛亚国际 项目基本指标项目基本指标注：联排别墅为2期产品（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198叠拼别墅243套双拼别墅8套项目一期用地总平图项目一期用地总平图项目一期别墅总平图项目一期别墅总平图（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198产品：产品：项目首期住宅部分别墅产品面积区间约在222338平方米，分为双拼别墅和“品”字形叠拼别墅。别墅依公园而建，与超五星级酒店相临，并配有观光电梯、地热系统、新风系统等配套设施。电梯洋房产品面积区间约在801
14、89平方米，其中主力户型为130平方米左右的宽景电梯洋房。电梯洋房为一梯两户，两梯四户，底层挑空，南北通透，并赠送了大量面积的花园露台和可变空间。（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园19810.5开盘情况开盘情况开盘推出：开盘推出：1、2、5、7号楼（其中1.2号楼为11层小高层；5.7号楼为18层高层）共电梯350套，双拼别墅8套，叠拼别墅243套，户型面积区间：户型面积区间：电梯80-189，双拼别墅均为368，叠拼别墅234-375，开盘表面均价：开盘表面均价：电梯4529元/，别墅价格区间6900-9000元/。销售：销售：开盘当天售出电梯201套、别墅124套。优惠：电梯交2
15、.5万诚意金抵4.5万房款，别墅交5万诚意金抵10万房款，一次性优惠3%，按揭优惠2%。（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198一期户型配比一期户型配比（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198畅销产品（一）：叠拼1.2楼住户234平米地下一层地下夹层优点:1.地下室客厅局部挑高形成夹层2.独立私家车位，直接入户表示全赠送表示半赠送（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198一层二层花池挑高表示全赠送表示半赠送卫生间卫生间错错层层主卧大露台庭院挑高入户花园入户花园次卧大露台畅销产品（一）叠拼1.2楼住户234平米（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198畅销产品
16、（二）叠拼3.4楼297平米套四挑高客厅挑高客厅赠送入户赠送入户花园露台花园露台挑空赠送双露台赠送双露台豪华主卧带阳台，卫生衣帽间，书房挑空主卧玄关天井挑空天井表示全赠送表示半赠送（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198优点：1.内庭院，天井双采光。地下室采光效果好2.赠送入户花园，阳台以及160平米屋顶花园，总赠送面积240平米3客厅挑高，彰显大气顶层赠送160平米屋顶花园畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四（二）案例分析（二）案例分析保利公园保利公园198品牌效应：品牌效应：保利作为大型中央企业，品牌号召力强和政府支撑给客户强势保障。背景项目打造力图展现保利“公园地产品牌”，
17、整个规划布局借助地势差呈现坡园公园生态居住区，别墅区域三面临近公园，给别墅最好的资源叠拼产品联排化叠拼产品联排化对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为4或5联排别墅， 单独叠拼别墅呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高5米形成层次感，放大视线。规划配套完善规划配套完善：别墅依公园而建，与超五星级酒店相临，并配有观光电梯、地热系统、新风系统等配套设施产品设计：产品设计：突出特点:大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。1.2楼设计门牌是别墅的基本标志之一，3.4楼住户单独设计私家走廊，户户入户均独立化，私有化，以弥补3.4楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。核
18、心竞争力核心竞争力保利公园保利公园198叠拼产品分析叠拼产品分析区位，资源优势。区位，资源优势。项目位于三环与绕城高速之间，从距离来看其实属于市区项目范畴，也是绕城以内最大的地产项目，通过规模优势、生态环境和高端配套(如高尔夫）吸引了众多不愿远离成都置业的优质客户；高性价比：高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45-93平米；3-.4楼屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在200万元左右。实得价仅5000元/平米左右；启动示范区彰显大气：启动示范区彰显大气：售楼部与样板间示范区跨度较大，且电梯与别墅分别设立示范区，以达到区别
19、产品品质，从师范区突出别墅区域的尊贵私属感项目的推广力度大：项目的推广力度大：在9月份较短的时间内连续投放了大量的报广，在户外、公交站牌等其他媒介上也斥重资密集投放；保利的圆明园国宝展也发挥了一定的作用，避免了常规性活动策略给客户带来的重复刺激，为吸引关注度和聚集潜在客户提供了重要的途径；保利公园保利公园198叠拼产品分析叠拼产品分析项目借鉴城市运营案例研究项目借鉴城市运营案例研究华侨城保利公园.198麓山国际社区项目介绍：项目介绍：在麓山国际社区，麓镇拉佩维尔叠拼别墅是唯一的。叠拼别墅共320套，它位处社区的腹地，既拥有绝佳的高尔夫视野又与麓镇商业小镇相邻，畅享便利生活，麓山国际社区的天时地
20、利，它皆占之。叠拼别墅户型建筑面积约为215-238平米，带入户花园及前后露台，并赠送半地下阔绰私家车位；拥有8.35米罕有面宽，局部挑高约6米；内有精心打造的超大规模水溪园林，仿若是把家安在了公园里。麓镇拉佩维尔叠拼别墅延续了麓山别墅无可挑剔的高品质，“美式乡村风格”与现代风格相结合，形成了富有特色的建筑风格，让您尊享别墅级生活品质。叠拼别墅介绍叠拼别墅介绍（三）案例分析（三）案例分析麓山国际社区麓山国际社区项目配套：项目配套：高尔夫球场和练习场、完全学校、光亚学校、康体中心、SPA会馆、超市、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、老幼活动中心、会议中心、花园度假酒店、菜市、中西餐厅、红酒雪茄吧
21、、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房交通状况：交通状况：地铁一号线、人民南路南延线、红星路南延线、站华路、元华路、新成仁路、成仁快速路、麓山大道建筑风格：建筑风格：巴洛克风格圆顶型建筑、西班牙式绿色城堡、美式风格、南加州风格，风格多异（三）案例分析（三）案例分析麓山国际社区麓山国际社区（三）案例分析（三）案例分析麓山国际社区麓山国际社区3 3期二批次拉佩维尔开盘情况说明：期二批次拉佩维尔开盘情况说明：推出量推出量：麓镇拉佩维尔一批次推出73-82栋（没有74栋）9栋共60套叠拼别墅，面积区间为：面积区间为：216-240，售价：售价：包括车库后销售均价为12380元/，价格区间为9898-16
22、628/，其中75、76栋由于临球道，单价为15000-16628/ 销售情况说明：销售情况说明：开盘当天推出60套叠拼别墅当天销售41套，销售率达70%。从销售情况来看，1跃2户型销售20套，3跃4跃5户型销售21套，基本持平。2008.8.16叠拼别墅开盘情况叠拼别墅开盘情况（三）案例分析（三）案例分析麓山国际社区麓山国际社区畅销产品（一)叠拼1.2楼216平米套三楼道入户花园入户入户花园露台露天花园，设置壁炉，烧烤台储藏室优点：1.双入户方式，且可直接从地上平层进入地下室，不影响室内空间2.每个卧室均享受一个卫生间，层层退台超大面积主卧，功能齐全（三）案例分析（三）案例分析麓山国际社区麓
23、山国际社区畅销产品（二）叠拼3.4楼234平米3室4厅入户花园餐厅外接露台露台连接餐厅、客厅会客厅会客厅私私家家厅厅主卧同时享受双露台，配置独立卫生间，衣帽间景观露台景观露台优点：1.入户层前庭后院设置，顶层赠送露台，增加性价比2.私家厅与会客厅分离，同时客厅露台直接连接餐厅，一台双用（三）案例分析（三）案例分析麓山国际社区麓山国际社区品牌效应：品牌效应：项目最先从别墅品牌做起，在到项目产品品牌钻石，打造定做黑山钻石等产品线丰富产品线丰富: :多种产品（独栋，叠拼，叠墅，电梯），多种风格（巴洛克，西班牙，美式风格、南加州风格），多重享受。对产品进行升级。对产品进行升级。叠拼联排化，注重入户门庭
24、打造，每户入户口均有较强可识别性叠拼规划布局：叠拼规划布局：处于麓山国际社区中部，三面分别被广阔的高尔夫草坪景观、湖泊和溪流环绕，拥有麓山优美的自然环境。 产品设计特点：产品设计特点：1)面宽达约8.35米，空间尺度大，与大面积玻璃窗的设计让整个户型充满阳光，2)3.3米的建筑层高、挑高6米多的入户花园，五件套主卫等设计尽显别墅级品质。 核心竞争力核心竞争力-18洞国际标准高尔夫球场、美国及欧洲设计团队，成都顶级别墅洞国际标准高尔夫球场、美国及欧洲设计团队，成都顶级别墅麓山国际社区产品销售分析麓山国际社区产品销售分析3)层层退台设计，每层花园露台将景观引入户内每户赠送数十平方米的花园露台，有天有地，壁炉、烧烤台和储藏空间设计开启您的别墅生活。 4)豪华赠送赠送每户2-3个生态半地下停车位，半地下阳光停车位，可直接通入户。 配套完善：配套完善：高尔夫，完全学校、康体中心、SPA水疗会馆、社区超市、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、会议中心、花园度假酒店、中西餐厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房。 高性价比：高性价比：叠拼别墅面积区间为：215-238，单价：9000-16000元/平米，均价13000元/平米，赠送每户2-3个生态半地下停车位，几十平米花园，露台。麓山国际社区产品销售分析总结麓山国际社区产品销售分析总结结束！谢谢结束！谢谢
