金亨利三思创未来策划41P

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1、营销策划部2010年1月18日深圳市金亨利实业有限公司目 录深圳市金亨利实业有限公司一、关于金亨利的战略思考一、关于金亨利的战略思考二、关于运营民治项目的思考二、关于运营民治项目的思考深圳市金亨利实业有限公司一、关于金亨利的战略思考一、关于金亨利的战略思考 考虑民治项目是金亨利转型的首战，站在战略的高度思考项目的运营考虑民治项目是金亨利转型的首战，站在战略的高度思考项目的运营就很显必要，我们预期，民治项目的成功运作将是金亨利华丽升级的璀璨开端。就很显必要，我们预期，民治项目的成功运作将是金亨利华丽升级的璀璨开端。 当开发企业形成一定布局后，企业的品牌和持续发展战略就越来越重要。项目品牌代表了企

2、业品牌，而项目品牌又取决于项目前期定位正所谓，决策在前端，才是未来的发展之道。 最高层次的项目定位理解为企业战略的竞争，这源于： （1）房地产市场经过十多年发展，消费者在成熟，市场在细分，广泛意义上的项目定位在市场上已没有竞争力； （2）开发企业越来越成熟，每一个项目都是其开发经营战略的一个组成部分，项目定位要从企业持续发展和财务结构出发来考量。 项目定位项目定位权衡因素权衡因素目标客户目标客户需求导向需求导向区域市场区域市场成熟度成熟度企业企业战略发展战略发展 只有把只有把“企业发展战略企业发展战略”放在每一放在每一个项目定位权衡因素中的金字塔位置，才是个项目定位权衡因素中的金字塔位置，才是

3、实现企业可持续发展之道。实现企业可持续发展之道。深圳市金亨利实业有限公司 取势、明道、优术为长江商学院的校训，把握趋势，从来都是第一位的。 做品牌是企业可持续发展的最优选择。 品牌营销是最优秀最有效的营销方式企业品牌企业品牌项目品牌项目品牌项目定位项目定位目标市场目标市场 项目成功的80%，在前端的定位阶段即已定型。 水能载舟，亦能覆舟。 不以人的意志为转移。 市场的魅力，在于当你符合规律和趋势时，她会给你丰厚的回报；反之则举步为艰。 项目的运营目标：实现现金流、实现品牌效应、实现社会价值项目的运营目标：实现现金流、实现品牌效应、实现社会价值 当一线房企在媒体报端大肆标榜自己的社会责任感时，我

4、们需要思索：当一线房企在媒体报端大肆标榜自己的社会责任感时，我们需要思索： 民治项目的运营目标是什么？民治项目的运营目标是什么？二、关于运营民治项目的思考二、关于运营民治项目的思考 房地产企业的发展趋势，有两种制胜观点： 渠道制胜和市场营销制胜，当我们没有特殊的渠道制胜时，大部分的企业只有在市场营销中加大筹码，而市场营销制胜，最主要就体现在项目前期定位上。民治项目的运营目标排序：民治项目的运营目标排序：企业品牌企业品牌 目标利润目标利润 社会价值社会价值深圳市金亨利实业有限公司一、关于制胜定位的思考一、关于制胜定位的思考二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道深圳市金亨利实业有限公

5、司一、关于制胜定位的思考一、关于制胜定位的思考 当前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认当前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认识局势掌控方向，对于投资巨大且资金回收期漫长的庞大工程，受政策市场等各识局势掌控方向，对于投资巨大且资金回收期漫长的庞大工程，受政策市场等各方面因素影响较大的房地产业来说，制胜定位至关重要！方面因素影响较大的房地产业来说，制胜定位至关重要！ 面对房地产企业越来越科学的管理之道，项目定位既是竞争之道、生存之道，更是盈利之道！ 运营前期，开发企业必须花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，最大限度地规避风险。 没有定位或定位不

6、清，就意味着没有客户方向、没有开发方向、没有设计方向、没有产品方向。 项目定位需要明确：项目定位需要明确：（1 1）项目的用途；）项目的用途；（2 2）产品的规划、设计；）产品的规划、设计；（3 3）产品的房型、面积、建筑形态；）产品的房型、面积、建筑形态；（4 4）针对的客源及其预期接受程度等。）针对的客源及其预期接受程度等。深圳市金亨利实业有限公司一、关于制胜定位的思考一、关于制胜定位的思考 马赛公寓是法国设计大师柯布西耶深受人赞誉的作品之一，其马赛公寓是法国设计大师柯布西耶深受人赞誉的作品之一，其“居住是建筑设居住是建筑设计的基本成分计的基本成分”的理念，成为后世经久不衰的探讨课题。的理

7、念，成为后世经久不衰的探讨课题。 马赛公寓1952年落成，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺现状而设计的新型密集住宅，它的成功在于紧抓预期客源的心理。 独特的底层结构支撑来自古瑞士水上住宅的启发，突破了传统承重结构的限制（1700人），便于停车和通风；第7、8层布置商业，顶层设儿童游泳池、健身房、日光浴室、屋顶花园、开放式电影院等服务设施，满足居住服务需求；随意摆放的混凝土桌椅楼梯花架等，与周围景色相得益彰，融为一体。 马赛公寓的创意和人文精神把人们从战后百废的生活中唤醒，远离枯燥乏味的工作，闲暇时的孤独，体会到社区的融合力，创造出一种与战后生活相适应的生活状态。1 1、经典案例：马赛公寓、经典案例：

8、马赛公寓深圳市金亨利实业有限公司一、关于制胜定位的思考一、关于制胜定位的思考 雕塑家园以每三层（约70 ）为户，任意组合成复式公寓，户户南向；通廊连接的两套单位互为上下，即一户卧房在上，对面一户则卧房在下；厨房设置在复式的上层在深圳属于首创。 营销噱头：复式设计满足居家和办公两用的可能性；改变厨房的传统位置，实现对家务劳动的重新分工，引导新型的生活模式。 项目2002年开盘，但叫好不叫座，销售情况不理想，项目没有得到消费者的青睐。这个在质量、设计上都看来非常良好的项目，为何在销售上栽了跟斗？（1）项目以法国马赛公司为蓝本，发挥创意，却忽略深圳市场的接受程度；（2）项目推广为“一个现实的乌托邦”

9、，给目标客户一种虚无缥缈的不安全感；（3）“让心灵回家安置躯体”与复式结构集办公居家为一体的设计思路混淆不清。 深圳雕塑家园位于上梅林，紧邻北环大道，项目宣称以法国马赛公寓为蓝本，深圳雕塑家园位于上梅林，紧邻北环大道，项目宣称以法国马赛公寓为蓝本，建造深圳白领新人类的建造深圳白领新人类的“居住单元盒子居住单元盒子”，引起当时业界的轰动。，引起当时业界的轰动。2 2、经典案例：雕塑家园、经典案例：雕塑家园深圳市金亨利实业有限公司1、宏观经济面貌、宏观经济面貌 随着户型、建材等其他因素的标准化，地段价值的挖掘成为项目定位中最核心随着户型、建材等其他因素的标准化，地段价值的挖掘成为项目定位中最核心的

10、部分。地段价值，通常从城市、区域、项目等方面进行综合权衡，金亨利遵照规律，的部分。地段价值，通常从城市、区域、项目等方面进行综合权衡，金亨利遵照规律，将从以下几方面着手，推理认证民治项目的核心价值。将从以下几方面着手，推理认证民治项目的核心价值。一、关于制胜定位的思考一、关于制胜定位的思考2、区域背景解析、区域背景解析3、片区市场分析、片区市场分析4、项目、项目SWOT解析解析5、项目价值定位、项目价值定位核心价值深圳市金亨利实业有限公司1 1、宏观经济面貌：发展趋势、宏观经济面貌：发展趋势二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道2010年以后年以后2009年年2008年年2007

11、年年 2007200720092009年全球的经济动向，年全球的经济动向，20092009及未来中国的经济基本面貌。及未来中国的经济基本面貌。 新年伊始，国家统计局公布：新年伊始，国家统计局公布：20092009年中国全年年中国全年GDPGDP增长增长8.68.6，中国经，中国经济实现了罕见的、平稳的较快发展，成为推动世界经济发展的中坚力量。济实现了罕见的、平稳的较快发展，成为推动世界经济发展的中坚力量。 经济学家口中，平均10年每次的经济动荡已渐行渐远，接下来，又是蓬勃发展的10年。 专家判断，2010年中国全年GDP增速将较2009年持续回升，2010年增长速度可达9.4%。 哥本哈根气候

12、大会引爆了世界对生态问题的关注，绿色、环保等字眼是未来经济发展必须考虑的重要因素。 深圳率先推出的应对金融危机的系列举措成效显著，最早呈现自主创新带来的产业底气。 世界各主要经济体通力合作，各国政府大举救市，金融危机得到控制。 美国经济在连续四季度下滑后于第三季度首次出现增长，其他国家也呈现增长趋势。 中国经济在40000亿等系列经济措施刺激下，率先走出低迷，呈现复苏状态。 金融危机不断深化，世界各主要经济体经济均大幅下滑，中国经济经受了改革开放以来最为严峻的考验和挑战。 国际环境持续恶化，自然灾害频繁发生，国内需求拐点变化导致中国经济显著调整。 深圳作为自主创新的先锋城市，最早开始抗危机保增

13、长的经济大会战。 中国宏观经济保持改革开放以来的高速增长，美国次贷危机爆发，迅速传至全球，引起世界经济实体和金融市场的动荡。 深圳作为我国工业与出口大市，最早感知美国经济衰退的冲击，各项经济数据顺势下滑。深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道 回顾历史，货币政策是房地产业的关键。面对经济形势的变化，中国展开了回顾历史，货币政策是房地产业的关键。面对经济形势的变化，中国展开了新一轮的宏观调控，在纷繁复杂的政策调控下，明年的房地产业将有如何面貌？新一轮的宏观调控，在纷繁复杂的政策调控下，明年的房地产业将有如何面貌？p 货币政策 3月，央行一季度例会提出要保持适

14、度宽松货币政策的连续性和稳定性。 6月，银监会二套房贷政策由“放松”转为“收紧”。 p 财税政策 二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，二套房贷首付比例为40，对普通住房和非普通住房区别对待，表明政策“有保有压”。p 土地政策 五部委联合发文：土地出让金分期缴纳期限原则上不超过一年；首付比例不低于全部出让款的50。这一政策标志宽松的土地政策已终止，利于土地市场降温。p 保障性住房 加大保障性住房的建设力度，加快棚户区改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上都给予优惠和保障。20092009年中国房地产政策盘点年中国房地产政策盘点 2009年12月7日，中央经济工作会议提出，为提高宏观调控

15、水平，保持经济平稳较快发展，2010年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为2010年宏观经济政策定下基调。1 1、宏观经济面貌：政策走向、宏观经济面貌：政策走向20102010年房地产市场形势展望年房地产市场形势展望p 供给 由于企业资金实力增强后加大供给成为自然，国土资源部近期加大“囤地”调查力度，住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给速度将趋于平稳，部分城市短期内可仍面临土地供给不足。p 需求 在成交量上，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易

16、量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。p 价格 全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。原因在于：宽松货币政策将至少维持到明年上半年主要城市成交量维持高位、房价往往滞后于货币政策和成交量等。20102010年中国房地产形势展望年中国房地产形势展望深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道2 2、区域背景解析：发展和定位、区域背景解析：发展和定位 历次政府层面的城市定位历次政府层面的城市定位 广东省第十次党代会明确：深圳要建成具有中国特色、中国风格、中国气派的国际化城市。 深圳第四届人大会议对深圳定位：

17、深圳的眼光不仅只在香港，而是放眼全球推广深圳独特的城市品牌。 深圳综合配套改革总体方案提出“六区四市”的城市定位：科学发展的示范区、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，和全国经济中心城市、国家创新型城市、国际化城市和中国特色社会主义示范市。 政府层面明确的片区定位政府层面明确的片区定位 20052020年深圳市中部综合组团规划确定，由龙华、观澜和坂雪岗组成的中部综合组团在全市中的功能定位为：特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。 中部组合组团中龙华的功能定位： 龙华作为深圳中心区的延伸地带和后勤基地，将成为深圳

18、市物流中心和交通枢纽，成为与中心区相配套的工业、商贸、仓储、房地产业协调发展的次中心区。深圳的城市定位和龙华片区的功能定位深圳的城市定位和龙华片区的功能定位深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道2 2、区域背景解析：发展和定位、区域背景解析：发展和定位 2009 2009年年3 3月月1010日，深圳市规划局公布第一批新城法定图则，由龙华二线扩展区、日，深圳市规划局公布第一批新城法定图则，由龙华二线扩展区、中央别墅区和民治片区整合而成的龙华新城，以中央别墅区和民治片区整合而成的龙华新城，以“城市副中心城市副中心”的定位，成为城市新发的定位，成为城市新发展中

19、最耀眼的明星。展中最耀眼的明星。 发展目标： 建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心； 功能定位： 以深圳北站为中心，形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心； 空间形象定位：（1）综合交通换乘枢纽（2）综合性服务新城（3）生态化的城市空间（4）充满活力的城市街道 从区位观察，龙从区位观察，龙华新城位于深圳行政华新城位于深圳行政区域的中心，金亨利区域的中心，金亨利1 1、2 2号地块位于龙华号地块位于龙华新城片区的核心。新城片区的核心。龙华新城规划法定图则1号地块2号地块深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘

20、渠道二、找准核心价值的挖掘渠道2 2、区域背景解析：规划和交通、区域背景解析：规划和交通 龙华新城规划总用地面积龙华新城规划总用地面积10311031公顷，公顷，明确的分区规划和功能定位，标识着龙华新城明确的分区规划和功能定位，标识着龙华新城势必成为深圳的势必成为深圳的CLDCLD，即中央居住区。，即中央居住区。 建设规模总量：1330万 规划人口规模：2431万人 龙华新城以深圳北站为核心，形成以区域综合交通枢纽和商业配套服务为核心，南北区为居住及生活配套，西区为基本生态控制线的规划布局。（1）居住：规划一、二类居住用地521公顷，占城市建设用地的34%。（2）商业：沿轨道交通线性布置商业空

21、间，深圳北站和红山站片区形成区域商业中心。（3）景观：以深圳北站为核心，5条视觉通廊网状交错形成视觉景观网。规划绿地202公顷，占城市建设用地 的13%。（4）配套：学校36所（高中3所、中小学11所等）；医疗15所（综合医院5所，社康中心10所）；另在文体娱乐、电邮燃气等方面都有明确配置。 1 1、2 2号地块位于号地块位于CLDCLD北区的南端，紧临北区的南端，紧临中心商业区，中心商业区，5 5条景观视觉通廊交互其间，使条景观视觉通廊交互其间，使其最限度地奢享绿色的便利的城市配套资源。其最限度地奢享绿色的便利的城市配套资源。龙华新城规划法定图则中心商业区居住生活北区居住生活南区中央别墅区1

22、号地块2号地块深圳市金亨利实业有限公司 新城规划的科学性、前瞻性，体现在对道路规划、生态绿色规划、夜景灯光工程规划的同步进行。 依托综合交通枢纽的建设带来的综合资源的投入，更高的城市形象定位，将使龙华新城成为现在的后海 +深圳湾休闲而富足的生活区。二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道2 2、区域背景解析：规划和交通、区域背景解析：规划和交通 龙华新城核心区公交网线规划密度龙华新城核心区公交网线规划密度达到达到3 3千米千米/ /平方公里，除去航空，这里将是平方公里，除去航空，这里将是深圳陆上交通最发达的区域。深圳陆上交通最发达的区域。 大规划的科学性、生态化是这一区域大规划的科

23、学性、生态化是这一区域最大的利好，与福田共建最大的利好，与福田共建1515分钟生活圈，成为分钟生活圈，成为深圳名副其实的深圳名副其实的“后花园后花园”。1 1、2 2号地块价值号地块价值将将在完美的港、深、广、珠三角交通网络下在完美的港、深、广、珠三角交通网络下最最大度地释放。大度地释放。深圳近期建设规划图则属性交通网线城市快道福龙路、布龙路、南坪快速、梅观高速等主干道龙坂大道、留仙大道、玉龙路、和平路、梅龙路等轨道交通国家高速铁路（京广深和广深港客运专线）地铁4、5号线（白石龙站、深圳北站、红山站等）1号地块2号地块深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道

24、 龙华，作为城市北扩第一区，近年受到各方面利好政策的扶持。 宝安区国民经济发展纲要中指出：宝安区将大力塑造龙华卫星新城形象。 中部综合组团规划：未来发展走产业转型之路，现有劳动密集型和产出效益低型工业逐步向先进工业转型、过渡，形成一业为主、多业发展的经济结构，提高工业技术档次和管理水平，带动第三产业需求，促进城市建设的发展。 经济结构将以以下产业为核心： （1 1）工业产业：）工业产业：形成以华为、富士康等高新技术产业为支 柱，带动发展地方性先进工业、信息业。 （2 2）物流产业：）物流产业：发挥地理区位、交通优势，加大华南物流园与和记黄埔物流园配套基础设施投入，结合深圳北站和轨道交通网络，强

25、化全市仓储物流发展，形成未来交通枢纽。 （3 3）配套产业：）配套产业：满足自身人口居住需求的同时，解决福田中心的居住缺口，强化特区配套生活居住功能。 2009年粤企百强，龙华富士康鸿富锦位列百强之首。2 2、区域背景解析：经济和人口、区域背景解析：经济和人口 受城乡二元结构的制约，中部综合组团发展呈现：城市化滞后于工业化，农业现受城乡二元结构的制约，中部综合组团发展呈现：城市化滞后于工业化，农业现代化滞后于工业现代化。现阶段正处于工业化进程、城市化进程的并行阶段。代化滞后于工业现代化。现阶段正处于工业化进程、城市化进程的并行阶段。 龙华成为全市高新技术产业带和现代物流园区龙华成为全市高新技术

26、产业带和现代物流园区的重中之重，使其在深圳经济比重中的份额逐年加大。的重中之重，使其在深圳经济比重中的份额逐年加大。1 1、2 2号地块借势产业升级，在经济结构上、消费能力上号地块借势产业升级，在经济结构上、消费能力上均无后顾之忧。均无后顾之忧。1、2号地块中部综合组团布局结构规划图深圳市金亨利实业有限公司统计口径统计口径户籍人口户籍人口（万）外来人口外来人口（万）人口总量人口总量（万）外来人口占比外来人口占比2002年末2.819.822.687.62003年末3.322.826.187.32004上半年2.334.336.693.72009年末2.2534.5336.7893.8截至201

27、0年末规划控制人口总量45截至2020年末规划控制人口总量55二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道2 2、区域背景解析：经济和人口、区域背景解析：经济和人口 根据中部综合组团规划确定：规划区（龙华、观澜、坂雪岗）2020年合理人口规模控制为125万，其中户籍人口57万人，非户籍人口68万人。经济发展将继续带动人口的膨胀。 巨大的非农业外来人口和福田中心区巨大的非农业外来人口和福田中心区22.822.8万人的居住缺口，所释放的刚性需万人的居住缺口，所释放的刚性需求，正刺激着区域房地产业的开发建设。求，正刺激着区域房地产业的开发建设。 庞大的人口基数正为庞大的人口基数正为1 1、2

28、 2号地块的开发运营提供强劲的消费动力。号地块的开发运营提供强劲的消费动力。 城市化和工业化进程并驾齐驱，使中部综合组团人口急剧增长，暂住人口超城市化和工业化进程并驾齐驱，使中部综合组团人口急剧增长，暂住人口超过人口总量的过人口总量的9090，外来劳务人口成为主要的社会劳动者和文化主体，在对区域公共，外来劳务人口成为主要的社会劳动者和文化主体，在对区域公共服务市政设施提出更高要求的同时，为推动地域经济发展作出了巨大贡献。服务市政设施提出更高要求的同时，为推动地域经济发展作出了巨大贡献。龙华历年统计人口图表深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道 根据新城规划

29、，片区对交通、环境、医疗、教育、文娱、体育等片区规划近乎完美，根据新城规划，片区对交通、环境、医疗、教育、文娱、体育等片区规划近乎完美，片区目前的经济发展的变化正在印证该区域城市化进程和工业化升级的速度和成效。片区目前的经济发展的变化正在印证该区域城市化进程和工业化升级的速度和成效。 龙华新城目前聚集了香港、深圳和北京等地房地产商，包括香港地铁、莱蒙国际、华来利、鸿荣源、花样年、万科、城投、中航、合正等等。 正在开发建设的众多中高档项目包括圣莫丽斯、星河丹堤、水榭山、水榭春天、龙1号、梅陇镇、上塘道、华府、第五园等。 目前深圳已罕有一个区域能做到3公里范围内有百万平方米的商业规划，龙华新城交通

30、枢纽区百万平方米的商业规划便成为惟一的盛宴，据悉，港铁莱蒙、花样年占据了此商业的大部分体量。 龙华新城居住生活区将建有大量的高层、超高层住宅，莱蒙国际的建筑体量就高达50万 。3 3、片区市场分析：房地产市场概况、片区市场分析：房地产市场概况 龙华新城规划约龙华新城规划约5050万人口下的商业、生活，万人口下的商业、生活，发展机遇令人动容，地产大腕纷纷云聚于此，集中造发展机遇令人动容，地产大腕纷纷云聚于此，集中造城。城。1 1、2 2号地块一方面可享区域越来越成熟的房地产号地块一方面可享区域越来越成熟的房地产市场带来的机遇，另一方面又增加了竞争高度。市场带来的机遇，另一方面又增加了竞争高度。项

31、目定位项目定位权衡因素权衡因素目标客户目标客户需求导向需求导向企业企业发展战略发展战略区域市场区域市场成熟度成熟度深圳市金亨利实业有限公司属性属性类别类别比重比重备注备注置业目的改善型居住需求65看好片区发展，以居住需求为主群体私营业主38、企业高管3573公务员和个体户有少量占比年龄3040岁之间9040岁以下人群占7成学历大专及本科以上63本科学历占2/3，人群素质较高家庭两代同室的三口之家73两代同室的中学生之家比重最大客源龙华40、福田3979另南山有20的客源，罗湖少量二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道3 3、片区市场分析：客户群体特征、片区市场分析：客户群体特征

32、据房产交易公示数据显示，龙华新城片区据房产交易公示数据显示，龙华新城片区20092009年入市项目基本达到年入市项目基本达到8989的销的销售率售率。由品牌代理公司分析数据显示，龙华新城片区销售情况呈现如下特点：由品牌代理公司分析数据显示，龙华新城片区销售情况呈现如下特点： 销售主力户型为70110 的两房三房，户型讲究舒适实用，赠送面积多，朝向好。 龙华片区：90 以上的三房需求更旺；梅林关片区：90 以下的二房需求更旺。 据一手客户信息统计，片区当前消费主力为接受过中高等教育的3040岁之间的中高等收入人群，客源主要来自于本区域和福田中心区。 随着规划建筑物形象的不断呈现，消费者将对片区前

33、景产生更加强劲的信心，随着规划建筑物形象的不断呈现，消费者将对片区前景产生更加强劲的信心，如此将吸引更多更广泛的群体在区域内置业消费。如此将吸引更多更广泛的群体在区域内置业消费。 1 1、2 2号地块的目标客户将具有哪些特征？我们继续探寻号地块的目标客户将具有哪些特征？我们继续探寻深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道 区位优劣区位优劣 （1）万科华府位于龙华新区大道与金龙路交汇处，是未来大型交通枢纽的连结点。 （2）项目西南面紧临城市主次干道，东北面衔接农民房片区，除城市和远山景观外，不具备其他自然资源，短期噪音大、灰尘污染较严重。 规划特色规划特色 （

34、1）小区以车行中轴景观线分割成南北两区围合式立体园林，呈东高西低轮廓，高低落差5米，将西面山景最大限度纳入小区视野。3 3、片区市场分析：典型案例、片区市场分析：典型案例金域华府，以万科系作品的独特气质，实现区域内的高价快销。金域华府，以万科系作品的独特气质，实现区域内的高价快销。 （2）幼儿园规划在西北角，外形和立面与别墅相似，保持小区整体统一。南区打造的立体水景瀑布和巴厘岛风情泳池，呈现楼王气质。 （3）多层和高层之间以景观墙、长梯等实现分隔而治，相对独立，便于管理。 （4）立面色系上，高层以经典的灰白为主色，多层则以灰色为主，两者从体量上达到相协统一。 （5）每栋之间配备小园林组团，大量

35、采用天然原石和竹报平安元素体现居者人文气息。 （6）一层地下车库加南侧地上车位，整体车位比为1：0.9，其中别墅每户配备了2个以上的车位。北万科华府规划效果图深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道 产品特色（一期）产品特色（一期） （1 1）TOWNHOUSETOWNHOUSE：2525套，户型面积套，户型面积250250340340，占比，占比2.42.4，毛坯销售，毛坯销售 每7户围成合院别墅（七合院），合院组成中庭花园，栽种名贵古树，配置游乐休闲设施，不同的入户方式保障每户较好的朝向和相对独立性，整体刻画现代简约风格和中式庭院元素。 户型设计上保证每

36、户都拥有独立的前、中、后日光通透庭院，赠送院落加露台多达400，户内直达地下室私家电梯，提高垂直交通效率，部分单位预留泳池位。 （2 2）LOFTLOFT公寓：公寓：5757套，户型面积套，户型面积 87 87 的两房，层高的两房，层高5.65.6米，占比米，占比5.35.3，毛坯销售，毛坯销售 LOFT公寓整体形成回形挑高中庭，回形外廊道6米层高，采光与视觉观感强。复式空间设计，4.5米大尺度开间，层高5.6米，附设大露台，强烈的大空间意，没有束缚随心创意。 LOFT可以改为三房甚至是四房两厅两卫，小跃式入户、入户花池、玄观设计，显露生活情致。在挑高露台一侧上方，已为业主加建房预留出门位。

37、（3 3）高层：）高层：992992套，户型包括套，户型包括84 84 和和88 88 的两房，占比的两房，占比92.392.3，精装销售，精装销售 高层2.75米层高，赠送挑高中庭，入户花园，大面积阳台，两房可改三房；配置新风系统、隔音玻璃、户户精装修、15人大轿箱快递电梯。3 3、片区市场分析：典型案例、片区市场分析：典型案例 万科华府产品线丰富，前后推出三大类产品，分别是万科华府产品线丰富，前后推出三大类产品，分别是TOWNHOUSETOWNHOUSE、LOFTLOFT公寓、高公寓、高层，属于复合型社区。层，属于复合型社区。深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价

38、值的挖掘渠道 营销亮点营销亮点 （1）项目紧紧抓住“城市”这个关键词，用“金域”二字标识地段优势，紧扣城市属性； （2）营销过程不做户型单张，不派发楼书，户型设计不标识赠送区域（只说明可扩充面积，如87两房可扩展至120 的三房），以品牌营销和渠道营销制胜。3 3、片区市场分析：典型案例、片区市场分析：典型案例 参考万科华府，从营销的角度看，值得让我们对以下问题细细研究：参考万科华府，从营销的角度看，值得让我们对以下问题细细研究： （一）万科是基于什么考虑，决定在这并不具备别墅所需常规条件的地块上开发（一）万科是基于什么考虑，决定在这并不具备别墅所需常规条件的地块上开发2525套，总价在套，总

39、价在60060015001500万之间的别墅产品？万之间的别墅产品？ 1、在提升项目收益和规避市场风险之间，万科决策倾向了前者。别墅可以提升项目整体档次，促进主力产品的销售，但是地块属性决定了别墅产品显而易见的市场风险。 2、第五园别墅项目的成功让万科掌握了区域详细的别墅客户资源，片区别墅产品依然存在需求，25套的小体量也体现了万科对风险的控制，从项目整体规模看也属于可承受范围。 3、别墅合院和loft公寓的产品创新，是万科对产品、对市场需求的一次实践和验证。华府的成功，说明万科对客户的研究分析更加成熟，更加专业。 （二）一期建面约（二）一期建面约1010万万 ，其中别墅为，其中别墅为6700

40、6700，公寓为，公寓为50005000，高层为，高层为8.88.8万，万，9090以下的产品占比以下的产品占比90%90%，怎样的考虑才有这样的产品组合？，怎样的考虑才有这样的产品组合？ 90/70政策后，90以上的产品一定要占到30%吗，我们时常陷入了惯性思维的漩涡。万科根据土地属性和市场需求，对项目的实际情况进行灵活的调整，做出了这样的产品组合决策。 （三）基于什么因素让万科决定千套规模的高层产品只有两种户型、两种面积（三）基于什么因素让万科决定千套规模的高层产品只有两种户型、两种面积（8484、88 88 ）？）？ 高层产品的单一体现万科在项目定位阶段对客户群体的界定非常明确和坚决，销

41、售事实也证明了对客户群体的把握是非常准确的，定位阶段的分析决策是无比正确的，是如何做到的？客户研究。深圳市金亨利实业有限公司龙华新城规划法定图则二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道4 4、项目、项目SWOTSWOT解析：解析：1 1号地块概况号地块概况用地面积：27895.37 社区配套：1100 幼儿园：2500 容积率：3.3四至：北民宝路；南向荣道；西民塘路；东红玉路。 地块相对完整，用地面积和容积率在目前的深圳尚属中等规模的优质地块。 地块西南面紧邻视觉通廊，远可观山景观（生态控制线），近可观绿带。 地块东面邻城市主干道，但有城市绿化带和另一居住地块相隔，不受噪音干扰；

42、西北面紧临城市次干道，交通方便但不至吵闹，步行10分钟便是轨道交通站点，出入通畅无阻。 地块西北侧为已建设的大面积居住区，但正北面为农民房片区，有碍视线。 地块西面与学校，南面与核心商区都由视觉通廊相隔，西南角为城市广场，加上项目自身的幼儿园等社区配套，能提供良好的生活居住氛围。价值解析1号地块深圳市金亨利实业有限公司龙华新城规划法定图则二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道4 4、项目、项目SWOTSWOT解析：解析：2 2号地块概况号地块概况用地面积： 22121.6 社区配套：500 社康中心：2500 容积率：3.2四至：北民宝路；南向荣道；西腾龙路；东红锦路 地块西南角

43、划归政府，用途不明朗，使项目欠缺完整性，影响小区整体规划。 地块西面紧临轨道交通干线和城市干道，受噪音影响较大，客户心理影响较大。 地块西侧与学校接壤，西北角紧邻另一学校，方便就学，昼热夜静不影响居住；东南角的城市广场和项目自身的社康中心等，提供优质生活资源。 地块东面南面分布视觉通廊，观景视野好。北面和西面为可塑性强的居住区。南面与核心商业区由视觉通廊相隔，生活居住、休闲氛围未来看好。价值解析2号地块深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道4 4、项目、项目SWOTSWOT解析：解析：1 1号地块现状号地块现状东面新建筑1号地块及周边现状东北角南贤商业广场

44、北面社保信息中心、南源大厦等农民房建筑南面及东南面的民治第三工业区西南角的农民房片区、西面的花圃西面花苗圃西北角花苗圃和农民房片区 地块平整开阔，无顽石矿层，建设基础较好；地块平整开阔，无顽石矿层，建设基础较好； 北面有农民房商业大厦和居住片区，近期规划改造面貌不大；北面有农民房商业大厦和居住片区，近期规划改造面貌不大； 西面花苗圃未完全退场，西南角远景为农民房片区；西面花苗圃未完全退场，西南角远景为农民房片区； 南面民治第三工业区规划搬迁，改造成南面民治第三工业区规划搬迁，改造成LOFTLOFT创意工厂。目前园区多属劳动密集型企业，员工层次低；创意工厂。目前园区多属劳动密集型企业，员工层次低

45、； 东面为预留居住用地，现为小型休闲场所；梅龙路东侧新建农民房物业立面设计现代。东面为预留居住用地，现为小型休闲场所；梅龙路东侧新建农民房物业立面设计现代。深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道4 4、项目、项目SWOTSWOT解析：解析：2 2号地块现状号地块现状 地块正在进行平整，目前东西存在高低落差，高压线横穿地块，亟待迁移；地块正在进行平整，目前东西存在高低落差，高压线横穿地块，亟待迁移； 正南正北地块暂未开拓，远眺水榭春天、曼海宁、上塘道等项目建设正旺，未来居住区可塑性强；正南正北地块暂未开拓，远眺水榭春天、曼海宁、上塘道等项目建设正旺，未来居住

46、区可塑性强； 西面紧临地铁西面紧临地铁4 4号线，离地基准线高约号线，离地基准线高约15152020米，交通便捷，但噪声污染将是最难的突破点；米，交通便捷，但噪声污染将是最难的突破点； 西南角农民房密集，伴有大体量的工业物业，规划改造难度大；西南角农民房密集，伴有大体量的工业物业，规划改造难度大； 东南面大面积花苗圃未完全退出场地，东面规划的学校未见开工迹象，前景待描绘。东南面大面积花苗圃未完全退出场地，东面规划的学校未见开工迹象，前景待描绘。2号地块及周边现状轨道交通4号线轨道交通4号线及农民房农民房及花苗圃花苗圃花苗圃深圳市金亨利实业有限公司自然山水资源欠缺，城市规划景观不足以支撑运营高端

47、豪宅项目，自造山水成本过大，运营风险增加。2号地块受轨道交通干扰较大，客户心理接受程度差。临近的工业厂房和农民房密集破旧，改造时限拉长，加大预期入市难度。市场成熟度的提升，使项目运营必须具备更强大的抗压能力，历练团队，经营品牌。区域庞大的人口基数和居住缺口，将使刚性需求在未来几年集中释放。两块地块相近，利于自家运作产品差异化。绿色环保成为发展主流，生态节能型的产品在营销上可赢得更多好彩头。二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道4 4、项目、项目SWOTSWOT解析：优势、劣势、机会、威胁分析解析：优势、劣势、机会、威胁分析 Weaknesses劣劣势政策层面将压制房价过快增长，未

48、来增长幅度趋缓，房地产业发展平稳。大规划描绘的美好蓝图需要足够长的实现年限，推出项目的合理节点不够明朗。大量房企的集中进驻，将使区域市场竞争更加激烈，产品突破难度加大。区域工业产业、农业产业的改造难度大，将影响客户对未来前景憧憬。 Opportunities机会机会 Strengths 优势Threats威威胁宏观经济摆脱金融危机影响，经济面貌长远向好，目前正处于下一轮大发展的蓬勃期。城市发展方向明确，片区定位清晰，在政府政策引导下，区域发展潜力当前最强。龙华新城对未来发展规划的科学性、前瞻性成为该区域最大的发展亮点。地产名企的集中登陆，使区域房地产业趋于成熟，利于产业的动向发展。地块区位核心

49、，景观规划良好，交通网线发达，配套齐全，闹中取静，价值突显。S W O TS W O T深圳市金亨利实业有限公司挖掘优势资源核心价值点挖掘优势资源核心价值点规避劣势，实现价值最大化规避劣势，实现价值最大化核心价值核心价值在经济发展环境良好的大背景下，项目所在区域正是城市下阶段的发展核心；区域产业由工农业转型至高新技术和物流园区产业，人口素质迅速升级；区域工农业人口刚性居住需求和福田区居住缺口在高关注度下集中释放；交通规划的前瞻性和现代化，为此区域发展提供强大路网支持；分区分块状的居住和商业规划，精确地塑造了CLD属性，引发共鸣；区域开发体量巨大，地产名企云集，市场成熟，更大范围吸引人群；项目地

50、块是龙华新城区域核心，临界于商业区和居住区之间，亦商宜居；地块临近轨道交通和城市干道，由公建配套相隔，缩短各区距离，亦动亦静；景观长廊交互地块四周，网状布局，充沛的绿色视野提升物业价值；两地块相近，便于实现产品差异化竞争，塑造同质属性，利于经营品牌；区位价值区位价值项目硬件项目硬件人口基数人口基数项目软件项目软件经济基础经济基础二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖掘渠道4 4、项目、项目SWOTSWOT解析：核心价值解析：核心价值核心价值没有穷尽，只待您深入研究，继续挖掘核心价值没有穷尽，只待您深入研究，继续挖掘.深圳市金亨利实业有限公司二、找准核心价值的挖掘渠道二、找准核心价值的挖

51、掘渠道5 5、项目价值定位、项目价值定位SWOT WeaknessesWeaknesses劣势劣势 OpportunitiesOpportunities机会机会 Strengths Strengths 优势优势ThreatsThreats威胁威胁核心价值区位价值区位价值项目硬件项目硬件人口基数人口基数项目软件项目软件经济基础经济基础价值定位优越的区位条件优越的区位条件美好的规划蓝图美好的规划蓝图强大的消费需求强大的消费需求宜居的核心位置宜居的核心位置彰显品位、享受生活、彰显品位、享受生活、拼弃奢侈、倡导绿色生拼弃奢侈、倡导绿色生态的文化宜居之地态的文化宜居之地进则自然，出则繁华进则自然，出则繁

52、华新城核心区尚品豪宅新城核心区尚品豪宅深圳市金亨利实业有限公司一、城市属性和人文特征一、城市属性和人文特征二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议深圳市金亨利实业有限公司一、城市属性和人文特征一、城市属性和人文特征 房地产区域营销的特征，使前期定位在研究交通、人口、房地产区域营销的特征，使前期定位在研究交通、人口、GDPGDP等可量化的指标等可量化的指标外，更需要关注城市的人文精神、价值取向、审美情趣等不可量化的内涵特性。后者往外，更需要关注城市的人文精神、价值取向、审美情趣等不可量化的内涵特性。后者往往对消费者的购买行为影响更加深刻。往对消费者的购买行为影响更加深刻。 海悦华城位于皇岗口

53、岸渔农村，由两栋35层高共520户组成，2001年，以比周边楼盘高出约2000元/ 的价值销售，最高价售至11000元/ ，不到两个月的时间内售出九成。 海悦华城的成功在于明确定位的市场冲击力，以项目所处的渔农村，当时的深圳人不会考虑，所以目标客户十分明确有且仅有香港人。因此，发展商为香港人度身设计：（1）钻石形的布局结构迎合了香港人的贵族梦；（2）紧凑实用的户型即使地处渔村也让香港人爱不释手；（3）客厅中1米宽的阳台和有机玻璃栏杆，是香港富人才可能享用（4）样板房精装修标准交楼，符合香港人交楼习惯；（5）标识所有洁具、厨具和电器的厂商资质证书1 1、引言、引言 经典案例：海悦华城经典案例：海

54、悦华城 海悦华城堪称深入研究人文属性，为目标客户海悦华城堪称深入研究人文属性，为目标客户度身订造的典范。度身订造的典范。 发展商系列性的诚实细致的设计、包装和服务，都渗透了对目标客户的人文精发展商系列性的诚实细致的设计、包装和服务，都渗透了对目标客户的人文精神、价值取向、审美情趣的研究，抓住客户心理，便是成功的焦点所在。神、价值取向、审美情趣的研究，抓住客户心理，便是成功的焦点所在。深圳市金亨利实业有限公司一、城市属性和人文特征一、城市属性和人文特征深圳城市属性：年轻、活跃、消费能力足，喜欢新鲜事物；深圳城市属性：年轻、活跃、消费能力足，喜欢新鲜事物；区域人文特征：工业人口和私营商业人口基数庞

55、大，除去工作更想生活。区域人文特征：工业人口和私营商业人口基数庞大，除去工作更想生活。我们的目标客户，有哪些特征我们的目标客户，有哪些特征 ？ 工业和高新技术产业中高级管理人员：高学历、懂技术、理科出身，有知识，没“文化”，2540岁，组建家庭不久，置业不久 私营业主和高端商业人口：较早从商，做着不大不小的事业，学管理，讲道法，是中产阶级的典型，3045岁，上有老下有小，有车有房有家。 尽快有个“家”。 有家但不够舒适不够有文化。我们能为客户，解决什么问题我们能为客户，解决什么问题 ？ 富力青年的艺术情结。 财富人士的文化情结。针对客户心理，我们能满足什么针对客户心理，我们能满足什么 ？ 有情

56、调、有品位、出则繁华进则自然的栖居之家。 有品质、有文化、在事业之外能安享静谧的诗居之家。我们能为目标客户，提供什么我们能为目标客户，提供什么 ？项目定位项目定位权衡因素权衡因素目标客户目标客户需求导向需求导向区域市场区域市场成熟度成熟度企业企业发展战略发展战略2 2、解构、解构深圳市金亨利实业有限公司二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议 案名，已从早期的标识，变成了居住品位和气质的象征。优雅的案名，改造的是我案名，已从早期的标识，变成了居住品位和气质的象征。优雅的案名，改造的是我们的居住方式、审美情趣、流行意念以及城市细节，所以，每个名字的背后必定有一套成熟们的居住方式、审美情趣、流

57、行意念以及城市细节，所以，每个名字的背后必定有一套成熟的营销推广思路为支撑。的营销推广思路为支撑。据香港岭南大学研究，楼盘名与城市的文化性格之隐秘关联，并呈现如下特征：香港: 山水皇帝梦 、上海: 西洋腔调浓、北京: 古谙漫幽幽、台北: 仁义道德重深圳楼盘的命名特征是香港加北京的结合，体现了这个城市对物质和精神双重追求的性格代表了这个城市的属性。移民城市又催生了对家的梦想，对根基的渴望。如幸福家园、金色家园、梦想家园、温馨家园、馨园等。山寨香港山寨香港哈欧哈美哈欧哈美国际化国际化家园梦家园梦自然资源自然资源 早年仿香港以“豪”字为代表，满足人们的富贵梦和君王情结。豪庭、豪园、豪苑、君、龙、御、

58、玺等帝王色彩的字眼层出不穷。舶来主义盛行的代表就是直接取用欧美地名，描述意念中的精神家园。典型代表为波托菲诺、圣莫丽斯、万科17英里、十二橡树庄园等。新移民文化使深圳人乐于标榜自己的国际性、现代化。一批世纪、国际、广场、公馆等应运而生。近年依托海、岸、山、林、谷等自身资源和地段优势命名成为趋势。如依云伴山、兰溪谷、十五峯、花语岸、花半里、棠樾等。标榜文化标榜文化深圳发展的自信在楼盘命名上，表现为由山寨到原创的变化过程。深圳发展的自信在楼盘命名上，表现为由山寨到原创的变化过程。时下，深圳楼盘命名出现对文化层次表意的积极成份。如清林径、上河坊、岸芷汀兰等文谙幽长的楼盘成为命名趋势。1 1、项目案名

59、、项目案名深圳市金亨利实业有限公司二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议上德若谷，出自老子上德若谷，出自老子最高尚的道德犹如川谷，上仗大山之豪气，下涌潺潺之流水兼具刚与柔，重与轻之两脉。故而有川谷，才有山水，才有天下，才有襟怀和情操。川谷总是具有诗性，是人间一条真情的溪流。目标群体的需求目标群体的需求有情调、有品位、出则繁华进则自然的栖居之家。有品质、有文化、在事业之外能安享静谧的诗居之家。金亨利金亨利尚德苑尚德苑金亨利金亨利汇溪谷汇溪谷取名，需考虑的要素取名，需考虑的要素符合市场需求、符合城市的时代属性给人带来的居住体验的联想， 便于口头传播对公共空间可能带来的地标式建筑的影响折射出建

60、筑物的品位和发展商的价值观念金亨利民治项目案名演绎金亨利民治项目案名演绎1 1、项目案名、项目案名深圳市金亨利实业有限公司二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议 尚德苑、汇溪谷两地块相邻，整合规划中的绿地和学园于一体，相对、相协、又相尚德苑、汇溪谷两地块相邻，整合规划中的绿地和学园于一体，相对、相协、又相生，适合于前后期交互运作。生，适合于前后期交互运作。尚德苑和汇溪谷两地块占地面积不大，整体交互运营，利于统一管理规划，降低时间成本，减少囤地风险。 1 1、2 2号地块，阴阳相对，和谐统一。号地块，阴阳相对，和谐统一。阴阳生太极，太极图是哲学范畴内空间与阴阳生太极，太极图是哲学范畴内空间

61、与 时间的平面模式，是中华民族的智慧结晶。时间的平面模式，是中华民族的智慧结晶。2 2、规划运营、规划运营汇溪谷地块面积较小，地段价值相对较低，先行开发可增强企业抗风险能力，历练团队，将产品做细，服务做足，在片区赢取口碑。尚德苑地块资源优质，后期运作可拉长开发周期，实现产品溢价，且可借势2号地块的管理经验和传播口碑，将产品做到更加精细化，从而实现金亨利开山大作的成功。深圳市金亨利实业有限公司汇溪谷住宅户型配比建议汇溪谷住宅户型配比建议户型标准户型标准面积面积占比占比分配分配小两房657510全平层大两房708025平层15、复式10小三房758525平层15、复式10大三房85952090以下

62、和以上各10四房9012015平层10、复式5复式五房1101405全复式主力户型两房占35，三房占45（复式占30）90/706590占70，90140占30客户比重企业高管 私营业主 公务员 其他尚德苑住宅户型配比建议尚德苑住宅户型配比建议户型标准户型标准面积面积占比占比分配分配两房75855全平层三房801003090以下占10小四房9012020平层15、复式5两户拼合大四房11014020平层15、复式5五房14018020平层15、复式5复式六房1802005全复式主力户型三房30，四房占40（复式占20）90/7090以下实际占15，拼合后占75客户比重私营业主 企业高管 公务员

63、 其他二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议 基于总体定位和目标客户特征，对户型作如下配比和评价：基于总体定位和目标客户特征，对户型作如下配比和评价：3 3、户型配比、户型配比 汇溪谷（汇溪谷（2 2号地块）号地块）配比原则：以90 以下精品小户型为主，小面积低总价，利于资金快速回笼，实现下一战略目标。户型评价：讲究实用合理，较多赠送面积，具备较强改造性，较多创意设计体现空间艺术感，体现居者独特的个性，满足富力青年的艺术情结。 尚德苑（尚德苑（ 1 1号地块）号地块） 配比原则：以90 以上臻美大户型为主，更开阔的舒适空间，提升产品气质，实现利润最大化。户型评价：注重舒适度，空间开阔，功

64、能分区明确，设计细节体现人性，讲究空间艺术情趣， 体现居者的生活品位，满足财富人士的文化情结。深圳市金亨利实业有限公司二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议塑造尚德苑、汇溪谷的精品豪宅气质，从首期围墙广告开始入手。塑造尚德苑、汇溪谷的精品豪宅气质，从首期围墙广告开始入手。 工地围墙：建筑细节精细化 广告案例：中国水墨文化之大成4 4、首期推广、首期推广深圳市金亨利实业有限公司二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议山水墨迹的俏皮随意，让栖居更诗意山水墨迹的俏皮随意，让栖居更诗意4 4、首期推广、首期推广深圳市金亨利实业有限公司二、策划定位的细部建议二、策划定位的细部建议 户型、园林、开发周期、营销节点，更多思想酝酿中，户型、园林、开发周期、营销节点，更多思想酝酿中，期待您更多的参与和指教。期待您更多的参与和指教。5 5、其他、其他营销策划部2010年1月28日