原阳市房地产市场调研报告2

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1、原阳房地产市场调研报告原阳房地产市场调研报告PART1PART1：原阳映像：原阳映像 地理位置地理位置原阳县隶属新乡市，位于黄河北岸，太行南麓，地处“中原城市群”核心腹地，与省会郑州“一河之隔、三桥相连一河之隔、三桥相连”。 行政区划行政区划原阳县域面积1329平方公里，辖6镇11乡，城关镇是其老城区最重要的经济、商业中心，新城区位于老城区的西北方向约10公里处，总体规划33平方公里，目前，建成区面积已达11平方公里，围绕新城区中心广场建设的行政办公区和公共服务区也已初步形成。原阳映像原阳映像 交通便捷交通便捷原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、

2、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3 3分钟分钟车程进入全国交通主干网，2020分钟分钟抵达新乡市区，2525分分钟车程抵达郑东新区，4040分钟分钟车程抵达新郑国际机场。 人口规模人口规模至2010年底，原阳县总人口达70.4870.48万人万人，城区常住人口11.511.5万万人，其中非农业户籍人口7.4万人,农业户籍人口2.0万人,非户籍常住人口2.1万人 地区生产总值地区生产总值原阳县是河南省农业大县，经济发展总量不大，但经过改革和转变经济发展思路，近几年，原阳县经济保持较快的增长，其经济总量也由2007年的52.2亿元增长到201

3、0年的80.1亿元，年均增长率达13.93%，高于全国平均水平，经济发展潜力较大。2010年，在新乡市下辖的2市6县中，原阳县的经济总排名第五位，低于辉县市、新乡县、长垣县和卫辉市，总体上处于中等偏下水平。 人均人均GDPGDP20072010年，原阳县人均GDP稳步增长，由2007年的人均7568.44元到2010年的11125元，2010年人均GDP折合1719.47美元。若按世界银行1999年的划分标准，原阳县的人均生产总量目前还处于中等收入国家水平，世界银行的数据表明，住宅需求与人均GDP有密切的联系：当一个国家或地区人均GDP在8004000美元间时，房地产业将进入高速发展期，按此标

4、准，原阳县的房地产市场正处于高速发展阶段。 产业结构产业结构原阳县是个农业大县，产业以农业为主，近年来经过不断的产业结构升级优化，三大产业结构已由原来的33：38.7：28.3调整到现在的23：50.3：26.7，第二及第三产业比重的提升为经济的发展提供了强大的动力，从原阳县“十二五“规划看，第三产业将是原阳县发展的重点，而房地产作为第三产业的中的核心产业，具有极强的带动和促进作用，因此，“十二五“期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。 社会消费品零售总额社会消费品零售总额原阳县社会消费能力逐年提高，消费总额由2007年的14亿元增长到2010年的24.5亿元，年均增长率高达20.03%，消

5、费总额占GDP的比重由2007年26.82%提高到2010年的30.59%。这说明，随着原阳经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对原阳经济产生较强的拉动作用，这些为房地产业的快速发展提供了强有力的支撑。 居民可支配收入居民可支配收入2007年，原阳县城镇居民人均可支配收入7041元，农民人均纯收入3531元，到2010年，该两项数值已达10943元和4888元，年均增长分别为18.7%和13.6%。整体上看，原阳县居民收入增长显著，生活水平不断提高，人们的消费能力随同提高，这为房地产业的进一步发展提供了很好的支撑。 城市战略定位城市战略定位借助优越的地理位置，原阳县的

6、战略定位是“新乡市域南部新兴的副中心城市，郑州都市圈核心地区的重要 组成部分，黄河北岸有水乡特色的现代化生态新区。 城市空间布局城市空间布局在“原阳县县城总体规划（20092030）”的指导下，根据原阳县地理条件、交通条件、工程地质条件等多种因素，原阳县城主要向西发展，其空间布局结构为：一个城市综合中心区、一个副中心区、一横一纵两一个城市综合中心区、一个副中心区、一横一纵两条十字型城市发展轴线、两个工业区、七个居住区。条十字型城市发展轴线、两个工业区、七个居住区。桥北区新老城区新老城区规模新老城区规模原阳县人口已达70万，根据“原阳县县城总体规划（20092030）到2030年原阳县人口控制黄

7、河大道在80万以内，驻镇人口和全县非农人口占比分别为40%和50%，2030年，城区常住人口给为27万人。规划人均建设用地近期为102.5平方米，远期为98.12平方米，到2030年城区用地规模将达2600公顷。目前，新城区是原阳县城市发展的重点，城区总体规划面积33平方公里，以黄河大道和农行大道交叉点为中心现已建成达11平方公里。黄河大道黄河大道农农行行大大道道新城区老城区项目位置本章小结：本章小结：一、新城区是原阳县发展的方向和重点，借助优越的区位及交通优势、随着各政府机关的一、新城区是原阳县发展的方向和重点，借助优越的区位及交通优势、随着各政府机关的进驻，新城区的中心地位已经形成并为民众

8、接受，我们项目位于新城区的中心偏北位置，进驻，新城区的中心地位已经形成并为民众接受，我们项目位于新城区的中心偏北位置，这为项目的发展提供了良好的基础。这为项目的发展提供了良好的基础。二、近年来，原阳县经济得到了良好的发展，民众的经济实力得到很大的提高，其消费意二、近年来，原阳县经济得到了良好的发展，民众的经济实力得到很大的提高，其消费意识已被开发并提升，较强的经济实力、较强的消费意识，这必将有利于项目的开发。识已被开发并提升，较强的经济实力、较强的消费意识，这必将有利于项目的开发。三、随着框架的不断扩大，城市的辐射能力也将不断提升，从而会为房地产业的发展吸引三、随着框架的不断扩大，城市的辐射能

9、力也将不断提升，从而会为房地产业的发展吸引来更多的潜在客群，我们项目正处于城市发展的方向上，具有良好的发展潜力。来更多的潜在客群，我们项目正处于城市发展的方向上，具有良好的发展潜力。PART2PART2：原阳房地产市场分：原阳房地产市场分析析 原阳县的房地产起步较晚，2004年前，住宅主要以自建房和单位房为主，基本不存在真正意义上的房地产市场。2004年开始，原阳县出现真正意义上的楼盘。由于民众的购房意识没有被开发，房地产市场发展前期，市场上出现的房地产项目销售极差，即使销售价格远在1000元/平以下，还是一度出现项目无法运行下去而不得不转手的现象。但经过多年的艰苦开发，加上民众经济实力的增强

10、及房地产投资意识的提升，到2007年，原阳县房地产市场销售才真正走入正常。自2007年至2010年底的三年间，原阳县房地产市场消化了70多万平米市场存量的约三分之二还要强。目前，市场整体存量约在60万平米左右。 一、原阳房地产总体概况一、原阳房地产总体概况在房地产市场发展的早期，原阳县的地产项目基本上在老城区，如汇宝名都小镇、丰泽园、幸福家园、，山河小区等。随着地产市场的逐步发展及新城区规划的形成，原阳房地产开发的热点转移到新城区，且主要沿黄河大道分布，如新银座华庭、天成相苑、鑫源花园、盛世佳苑等，新城区的各地产项目占地多超过200亩，一些新技术、新观念、新的操作手法等也出现并被开发商所重视。

11、目前，新城区的房地产项目均价已达2300元/平米，个别项目均价达到甚至超过2500元/平米的均价水平，房地产市场一片热水朝天的境象。可以说，原阳县房地产市场的春天已经到来并将在未来的一段时期内持续下去。原阳县各楼盘产品以多层为主，户型多是面积在120M2200 M2间的大户型，小高层及高层较难被市场接受，这些是原阳县房地产市场的显著特点。（一）区域住宅市场现状（一）区域住宅市场现状作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了90%90%以上的楼盘，其中不乏上宅公园世纪、东辉家天下等以住宅开发为主的超500亩大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白

12、热化。面对住宅市场供应充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则；随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。（二）区域商业市场现状（二）区域商业市场现状目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征：经营业态散乱分布，市场功能普遍单一；传统商业形态占

13、主导，无统一有效的经营管理；商业建筑形态滞后，有待升级：缺少核心型的商业中心对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。小结：小结：住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段。随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展发展相对落后，甚至还停留商业

14、发展的最基础阶段。随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。翰林华府原阳县在售项目多位于新城区且沿黄河大道分布，各项目物业以多层为主、面积区间在100200 间，但以140160 的大面积为主、均价2300元/左右，各项目间竞争较为激烈东辉家天下上宅公园世纪福祥名都锦绣城天成相府名门世家盛世家园（三）原阳楼盘分布图（三）原阳楼盘分布图项目项目已投放量已投放量消化量消化量存量存量1010年后存量年后存量1111年拟投放量年拟投放量盛世佳苑11077090000207706077

15、040000名门世家3600021000150004500530005新银座华庭10400624041603606831908金三角花园840079804201202011600天成相苑318783028415944055638962翰林华府45000100003500011000045000阳光新城18000050000公园世纪500003500015000350000总计总计292448292448200504200504919449194483441983441924747524747520112011年原阳市场投放量消化量表年原阳市场投放量消化量表根据表数据分析，现在主要项目规划建筑面

16、积未来3-5年约100万平方米以上的投放量，对于一个70万人口的农业县来说，投放量很大。如果后续还有新规划项目，投放量会远超100万平米。n 整体市场处于逐步成熟发展阶段。主要分布在原阳新区，东新区整体形象较整体市场处于逐步成熟发展阶段。主要分布在原阳新区，东新区整体形象较 高，老城区项目较少，高，老城区项目较少，n 供应产品以中等户型中端物业为主，高品质、高形态物业供应少；供应产品以中等户型中端物业为主，高品质、高形态物业供应少；n 整体市场销售状况一般。整体市场销售状况一般。楼楼盘名称名称位置位置占地（占地（亩）开开发商商翰林翰林华府府黄河大道与陈平路交汇处125亩原阳县成功置业开发有限公

17、司福祥明都黄河大道与农行路交叉口300亩河南省地福祥实业有限公司花样年华西干道与北干道交汇处30亩新乡市华庭置业有限公司公园世纪黄河大道与富康路交汇处南300米600亩河南省上宅置业有限公司盛世佳苑黄河大道与陈平路交叉口西南260亩郑州永泰置业有限公司名门世家原阳黄河大道与陈平路交汇处东南70亩新乡百慕商贸锦绣华城黄河大道与思谦路交汇处亩河南格恩置业有限公司天成相苑原阳县黄河大道与西干道交汇处西南角80亩新乡市丰基地产发展有限公司（四）市场特征分析（四）市场特征分析物业形态及产品特征物业形态及产品特征项目名称目名称产品品类型型总建面（）建面（） 户型区型区间（）（）销售价格（元售价格（元/ /

18、）开开发商商翰林翰林华府府毛坯17万901722300原阳县成功置业开发有限公司福祥明都毛坯万901602300河南省地福祥实业有限公司花样年华毛坯4万801332300新乡市华庭置业有限公司公园世纪毛坯15万96200300河南省上宅置业有限公司盛世佳苑毛坯18万901392000郑州永泰置业有限公司名门世家毛坯7.8万901401800新乡百慕商贸锦绣华城毛坯万90130200河南格恩置业有限公司天成相苑毛坯7万901301800新乡市丰基地产发展有限公司产品以中大面积为主，迎合当地客层需求，全部是毛坯，没有精装修。产品以中大面积为主，迎合当地客层需求，全部是毛坯，没有精装修。销售特征销售

19、特征项目名称目名称产品品类型型户数（套）数（套）销售率售率翰林翰林华府府毛坯一期售罄。二期未开盘。福祥明都毛坯一期售罄，二期下半年开盘。花样年华毛坯一期开盘 60%公园世纪毛坯一期开盘 50%盛世佳苑毛坯四期已售罄0%名门世家毛坯已售罄锦绣华城毛坯90%天成相苑毛坯90%整体去化不错，规模形象和区域位置是产品去化的核心因整体去化不错，规模形象和区域位置是产品去化的核心因客户特征客户特征项目名称项目名称成交来源区域成交来源区域置业目的置业目的客户关注点客户关注点翰林华府民权市区50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套福祥明都民权市区60%.乡镇40%自住居住舒适性及周边配套花样年华民权市区50

20、%.乡镇50%，自住居住舒适性及周边配套公园世纪民权市区80%.乡镇20%自住居住舒适性及周边配套盛世佳苑民权市区50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套名门世家民权市区50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套锦绣华城民权市区50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套天成相苑民权市区20%.乡镇80%自住居住舒适性及周边配套各盘主力客户为城区和乡镇为主，启动期以县城为主各盘主力客户为城区和乡镇为主，启动期以县城为主客户置业目的以居住为主，投资客户一片空白，有待开发。客户置业目的以居住为主，投资客户一片空白，有待开发。旺销产品特征旺销产品特征项目名称目名称产品类型产品类型户型型户型面型面积（

21、）（）户型特色型特色总价区价区间（万（万/套）套）翰林翰林华府府毛坯三房.四房100170户型方正.全明2140福祥明都毛坯三房129177双阳台，人性化设计空间3041花样年华毛坯三房98133大开间.短进深.通透性好2027公园世纪毛坯三房 别墅130147户型方正，可利用空间大3340盛世佳苑毛坯三房120145南北通透，270度观景阳台2430名门世家毛坯三房90140南北通透，动静分区2028锦绣华城毛坯三房110140全明设计，可使用率高2230天成相苑毛坯三房130140南北通透，户户采光2227目前旺销产品目前旺销产品130150130150项目项目开发商开发商产品特点产品特点

22、均价均价推广主推广主题销售情况销售情况新银座华庭新乡市华庭置业有限公司多层，部分小高层住宅2300元/ M2商铺未定居住新高度 财富聚宝盆当期约270套房源，去化约60%天成相苑新乡丰基地产发展有限公司综合商业，多层往宅2300元/ M2商业6000元/ M2城市核心高端社区基本销售完毕中安京奥苑中安置业有限公司多层，小部分小高层住宅1800元/ M2商业4000元/ M2成熟社区 名流居所去化约70%锦绣华城河南省格恩置业有限公司多层2300元/ M2新城中央 领袖生活基本清盘翰林华府原阳县成功置业开发有限公司多层电梯住宅2500元/ M2商铺未定肓在四方 筑在中央去化约40%名门世家郑州汉

23、博商贸+新乡百慕商贸多层预计2300元/ M2原阳首席文化主题社区前三期售馨，四期未开盘盛世佳苑郑州永泰置业有限公司多层预计2300元/ M2领秀赢家 上品生活前三期售馨，四期未开盘上宅公园世纪河南省上宅置业有发公司多层住宅3200元/ M2县级城市首席品质城邦销售较差，去化约20%东辉家天下河南东辉置业有限公司多层原阳五星级榜样生活现排号中综合价值对比竞争分析综合价值对比竞争分析项目项目形象定位形象定位核心卖点核心卖点项目亮点项目亮点景观风格（建筑风景观风格（建筑风格）格）景观亮点景观亮点翰林华府翰林华府中端品牌配套设施齐全、环境优美.交通便利小区内部有会所，健身中心现代简约福祥明都中端品牌

24、紧临黄河大道，距县政府、京港澳高速更近，交通更便捷配套齐全，商业，酒店地中海风情城邦独具特色的园林景观花样年华中端品牌项目处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善.地段优势；原阳门户，未来中心地中海风情城邦主题式园林景观公园世纪高端地标楼盘.配套设施齐全、环境优美.交通便利规模最大、规划最全、园林最美、配套最齐、户型最优现代简约18万平米地中海园林盛世佳苑中端交通便利 楼间距宽；项目成熟 生活配套相对完善超宽楼间距简约名门世家中底端配套设施齐全、交通便利舒适的人居空间简约锦绣华城中端交通便利，层高3.3米，品质较好；社区入住率高，较成熟层高3.3米，品质较好现代简约天成相苑中低端

25、处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善舒适空间.完善的配套简欧（五）原阳竞争楼盘分析（五）原阳竞争楼盘分析项目案名项目案名翰林华府翰林华府项目地址项目地址黄河大道与陈平路交汇处物业性质物业性质住宅+商业开发商开发商原阳县成功置业开发有限公司销售公司销售公司原阳县成功置业售楼电话售楼电话0373-7511222 7511999建筑设计建筑设计景观及规划景观及规划特点特点现代简约物管公司物管公司翰林华府物管收费物管收费待定总占地面积总占地面积125亩总建筑面积总建筑面积17万容容 积积 率率得房率得房率物业特征物业特征一大四房为主力户型。工程进度工程进度一期4栋多层已封顶，二期在开

26、发中。销售价格销售价格均价：2300元/平米销售现状销售现状一期基本售罄。优劣势分析优劣势分析紧邻主干道，交通便捷，周边教育配套设施齐全，位于原阳新区核心位置，将来升值潜力巨大，小区内部有会所，将身中心，超高的绿化率也很大程度上提高了小区的形象，目前正在开发建设阶段，小区各种配套尚未完善。1 1、翰林华府、翰林华府2 2、福祥明都、福祥明都项目案名项目案名福祥明都项目地址项目地址黄河大道与农行路交叉口物业性质物业性质住宅+商业开发商开发商河南省地福祥实业有限公司销售公司销售公司郑州同胜代理公司售楼电话售楼电话0373-7328888 7328999建筑设计建筑设计景观及规划景观及规划特点特点地

27、中海风情城邦物管公司物管公司地福祥实业物管收费物管收费待定总占地面积总占地面积400亩总建筑面积总建筑面积物业特征物业特征6层电梯多层、花园洋房、别墅、高层住宅、酒店、商务写字楼工程进度工程进度一期封底，二期正开发中。住宅情况住宅情况销售价格销售价格均价：2300元/平米销售现状销售现状一期售罄，二期下半年开盘。优劣势分析优劣势分析紧临黄河大道，距县政府、京港澳高速更近，交通更便捷。小区内i配有会所，幼儿园，底商，周边生活配套较少。项目案名项目案名花样年华项目地址项目地址西干道与北干道交汇处物业性质物业性质住宅+商业开发商开发商新乡市华庭置业有限公司销售公司销售公司正合营销售楼电话售楼电话03

28、73-5911555 5911666建筑设计建筑设计景观及规划景观及规划特点特点物管公司物管公司物管收费物管收费待定总占地面积总占地面积30亩总建筑面积总建筑面积4万平米容容 积积 率率得房率得房率物业特征物业特征 工程进度工程进度一期建到七层住宅情况住宅情况以90两房和133三房为主销售价格销售价格均价：2300元/平米汽车库汽车库销售现状销售现状以开盘 正在销售中优劣势分析优劣势分析项目处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善紧邻西干道，周边环境差，居住舒适度低；小区无大面积绿化3 3、花样年华、花样年华项目地址项目地址 黄河大道与富康路交汇处南300米开发商开发商河南省上宅

29、置业有限公司建筑类型建筑类型别墅 多层 小高层占地面积占地面积600亩总建面积总建面积价格价格住宅3200元/M2建筑结构建筑结构框架结构建筑风格建筑风格简欧风格销售情况销售情况现第一期约300套房源，约去化20%周边配套周边配套市政广场、政府机构、学校、医院；自身商业及幼儿园；园林景观主力户型主力户型户型面积在120 M2180 M2间，部分复式面积200 M2以上，主力户型约160 M2的三室两厅推广语推广语县级城市首席品质城邦项目描述项目描述该项目区位优势明显，项目自身配有大型会所、商业街、幼儿园和休闲广场等；园林景观设计较好；整个项目品质较好，但因价格定位太高，发展受到较大的阻力4 4

30、、公园上宅世、公园上宅世纪纪项目地址项目地址黄河大道与西干道交汇处开发商开发商新乡市丰基地产发展有限公司建筑类型建筑类型多层 一二层全部分商业占地面积占地面积52670 M2总建筑面积总建筑面积70840 M2价格价格住宅2300元/M2，商铺6000元/ M2建筑结构建筑结构砖混结构建筑风格建筑风格现代简欧风格销售情况销售情况住宅仅余三五套,还有少量商铺周边配套周边配套新老城交汇处，交通便利,周边生活配套齐全主力户型主力户型70%为三房,余下为两房,主力户型约140 M2三室推广语推广语城市核心 高端社区项目描述项目描述该项目位于新老城交汇处，地段优势明显；交通便利；户型合理，开发潜力大5

31、5、天成相苑、天成相苑项目地址项目地址 农行大道与阳武路交汇处向东100米路南开发商开发商河南东辉置业有限公司建筑类型建筑类型 多层 小高层占地面积占地面积500亩价格价格住宅3200元/M2建筑结构建筑结构砖混结构建筑风格建筑风格欧式风格销售情况销售情况现第一期约300套房源，排号中周边配套周边配套市政广场、政府机构、学校、医院、车站；自身商业及幼儿园；园林景观主力户型主力户型113 M2152 M2三房、162 M2四房、233 M2299 M2别墅，主力户型162 M2四室两厅推广语推广语原阳五星级榜样生活项目描述项目描述该项目区位优势明显，项目自身配有大型会所、商业街、幼儿园和休闲广场

32、等；园林景观设计较好；整个项目品质较好6 6、东辉家天下、东辉家天下项目地址项目地址新城区黄河大道与陈平路交叉口东南角开发商开发商郑州瀚搏商贸+新乡百慕商贸共同开发建筑类型建筑类型多层 周边底层商铺占地面积占地面积300亩总建筑面积总建筑面积290000M2价格价格预计住宅2300元/M2，商铺4000元4500元/ M2建筑结构建筑结构砖混结构建筑风格建筑风格现代简约风格销售情况销售情况前三期销售完毕，现第四期共140套房源，排号中周边配套周边配套新城区核心地段，交通便利,周边生活配套不完善主力户型主力户型户型面积在120 M2180 M2间，主力户型约150 M2的三室两厅推广语推广语原阳

33、首席文化主题社区项目描述项目描述该项目位规划较大，规划有幼儿园，位于新城区的核心位置，前三期的顺利销售及入住为项目打下了良好的基础，发展潜力极好7 7、名门世家、名门世家 受政府大力支持，原阳新城区房地产发展迅猛，竞争较为激烈；受政府大力支持，原阳新城区房地产发展迅猛，竞争较为激烈； 原阳县房地产起步于原阳县房地产起步于20042004年，经过近几年的发展，目前呈现高速发展阶段，形年，经过近几年的发展，目前呈现高速发展阶段，形成成 了以新城区为中心的发展现象，项目多分布在黄河大道沿线。价格从了以新城区为中心的发展现象，项目多分布在黄河大道沿线。价格从20042004年不年不到到 1000100

34、0元，到现在的均价元，到现在的均价2200-24002200-2400左右；左右； 近两年来，新区楼盘的价格拉升明显，多数楼盘价格都突破了近两年来，新区楼盘的价格拉升明显，多数楼盘价格都突破了20002000元元/M2/M2，个，个别别 楼盘甚至突破了楼盘甚至突破了30003000元元/ M2/ M2； 多层产品占据了市场的大多数，面积区间也多在多层产品占据了市场的大多数，面积区间也多在120 M2160 M2120 M2160 M2，产品同质，产品同质化化 较为严重；小高层产品已有出现，但市场接受度不高；较为严重；小高层产品已有出现，但市场接受度不高； 原阳县房地产市场仍处于初级发展阶段，基

35、项目设计、产品特色、配套设施、原阳县房地产市场仍处于初级发展阶段，基项目设计、产品特色、配套设施、营营 销手法、业务人员素质都有待提高；销手法、业务人员素质都有待提高； 原阳县地产市场品缺少品质楼盘，易树立品质标杆，但需慎重制定价格。原阳县地产市场品缺少品质楼盘，易树立品质标杆，但需慎重制定价格。市场小结：市场小结：PART3PART3：原阳客群调查分析：原阳客群调查分析 客群构成客群构成通过市场调查得知，构房群体中，公务员约占30的比例，教师约占15%的比例，乡镇人员约10%，其余约45%是个体私营业主。个体私营业主是购房的主流群体，但公务员及老师的作用也不可忽视。客群来源客群来源由左图也可

36、以明显看出，客群主要还是以城镇人员为主，乡镇人员占比较少，但乡镇人员的购房需求一旦被激发也不可小觑。付款情况付款情况由调查得知，多数购房者都会选择按揭方式付款，该一比例 达到50%，由于县域房屋总价不是很高，也有高达45%的购房者选择一次性付款，只有极小部分约5%的购房者会选择分期付款。户型选择户型选择通过市场调查得知，明确选择三房四房的购房者占37%，处于相对多数，无明确意向听业务员推荐的占比达35%，这说明大户型面积的产品有较大的市场。 楼层选择楼层选择通过市场调查得知，明确选择低楼层的购房者占比达40%，无明确意各听从业务推荐的占比达39%。这说明购房者多数顷向于选择低楼层，但如果高楼层

37、是复式且会免费送一定面积，愿意选高楼层的也较多。一、购房者多数顷向于选择低楼层的大户型房间一、购房者多数顷向于选择低楼层的大户型房间二、虽有约二、虽有约50%50%的购房者选择按揭付房款，但也有高达的购房者选择按揭付房款，但也有高达45%45%的购房者选择一次性付款的购房者选择一次性付款三、个体私营业主、公务员是购房群体的主流，项目推广宣传时要有一点的针对性三、个体私营业主、公务员是购房群体的主流，项目推广宣传时要有一点的针对性本章小结：本章小结：PART4PART4：本案基地环境及：本案基地环境及SWOTSWOT分析分析 地块区位地块区位项目地块位于新城区黄河大道与农行大道交会处，占地约为5

38、00亩。离县政府约三分钟路程，东西和南北交通都极为便利，项目周边规划有政府各机关家属院、县一高等机构。未来发展潜力极大。 地块状况地块状况本项目为新农村建设用地，目前还没有清理完毕，地面青苗等附属物。但整体而言，项目地块面积大、地势平坦且地形规整，利于规划布局 地块四至地块四至目前，项目四至基本为农田，基地内部有极小部分沟渠，这对项目有一定的不良影响 周边配套周边配套目前周边配套很不完善，除交通极为便利外，基本无医疗、金融、商业等配套；但项目地处城市规划发展方向上，随着政府投入的进一步加大，周边配套会逐步完善，未来发展潜力巨大（一）本地块分析（一）本地块分析县政府县一高财政局本地块本地块黄河大

39、道黄河大道农农行行大大道道SWOTSWOT分析分析优势：优势： 地块夫整，且为大盘规模，利于整体规划和品质 塑造； 交通便利，且在城市规划发展方向的核心地段 上，可以分享到各项配套； 项目为新农村建设，会得到政策的大力支持； 项目南边已有成熟社区，区位优势已为民众所认 可和接受； 劣势：劣势： 项目周边多为农田，这对项目有一定 的不良影响； 周边基本无各项生活配套，其他市政配 套也不成熟完善； 基地内部有小部分沟渠及部分树林，这 会增加平整成本；机会：机会： 项目地处城市规划发展方向上，离新政府大楼 不远，属于开发热点地段； 周边住宅项目不断崛起，且均为中大型项目， 这有利于推动区域市场的成熟

40、壮大，从而吸引 更多的市场关注； 原阳县房地产发展已步入快车道，未来需求依 然强劲，潜在购房群体较大；威胁：威胁： 政策的不稳定性会对项目造成一定和威胁 未来区域市场供应量大，直接竞争项目多，加之自身规划较大，这必将加剧市场竞争态势项目基地综合评价：项目基地综合评价：内容内容优优良良一般一般较差较差差差土地级别土地级别自然景观自然景观交通情况交通情况环境污染环境污染生活配套生活配套学区情况学区情况增值价值增值价值区位形象区位形象结论：项目地处城市规划发展方向上，是房地产开发建设的热点区域，虽然目前生活配套尚不完结论：项目地处城市规划发展方向上，是房地产开发建设的热点区域，虽然目前生活配套尚不完善，但交通便利，靠近新市政中心，未来发展空间较大，发展潜力巨大，适宜规划为中高端社区善，但交通便利，靠近新市政中心，未来发展空间较大，发展潜力巨大，适宜规划为中高端社区住宅项目，同时走差别化路，避免同质同质化。住宅项目，同时走差别化路，避免同质同质化。附件：经过我司去原阳和原阳县政府、房管所、招商局沟通，现在原阳县对房地产无任何优惠政策，和其他县市开发政策一样，只对工业等项目有一定的优惠。原阳招商局孙局长（孙红安）：13598632669房管所聂所长（聂红昌）：13569885148