朗诗虹桥绿郡营销策划报告121p

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1、缔造上海城市豪宅新坐标， 朗诗虹桥绿郡营销之路谨呈：朗诗上海区域公司2011-8-15仅仅伟伟瘦瘦殿殿卓卓性性汲汲吭吭耘耘虚虚紧紧庇庇洼洼昼昼懦懦泌泌霉霉卷卷与与钝钝撕撕押押臂臂序序谓谓坝坝厦厦短短业业沥沥似似混混2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121pPART1 项目背景解析页页播播阎阎虱虱赋赋厂厂茶茶默默歇歇锥锥符符蝎蝎出出者者经经蘸蘸祝祝里里崎崎辈辈审审钾钾憨憨阔阔叹叹肛肛坤坤若若窥窥主主升升惟惟2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策

2、策划划报报告告121p3 3区域区域属性属性项目区位项目区位雄踞大虹桥内环内核心区位，紧邻中山公雄踞大虹桥内环内核心区位，紧邻中山公园，为市中心稀缺项目园，为市中心稀缺项目西郊板块徐家汇古北虹桥机场内环线中环线外环线10Km10Kmu区位优势：区位优势：主城核心板块，位于长宁区中山西路713弄，西侧为中山西路、南侧为天山路、北侧为武夷路u配套优势：配套优势：片区居住氛围浓厚，口碑高，同时高端商业及公共配套齐全u交通优势：交通优势：紧贴内环，便利连接城市主干道（外环、中环及延安路高架）公共交通齐备u国国际际化化优优势势：毗邻静安寺、徐家汇及古北国际社区，（外籍常住人口及工作人口占全市比例近35%

3、），外籍教育机构超过20所；是上海最具国际化的区域豪宅区国际化配套佳4Km4Km项目位于中山公园板块，内环内核心区位，临近静安寺、项目位于中山公园板块，内环内核心区位，临近静安寺、徐家汇与古北，徐家汇与古北，交通便捷，区域价值高，国际化氛围浓交通便捷，区域价值高，国际化氛围浓3 3园林一品均价6万元/王子晶品均价7.6万元/静安寺中山公园4Km4Km15分钟生活圈侯侯常常竭竭匹匹察察墙墙啥啥瑶瑶妙妙芝芝粤粤寅寅烙烙沦沦鞋鞋妻妻吹吹剿剿芭芭违违桶桶刨刨辆辆汞汞贷贷理理变变恩恩汁汁褥褥耕耕郭郭2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策

4、策划划报报告告121p项目项目属性属性小体量，中高容积率社区，携都市繁华和绿色生态于一体小体量，中高容积率社区，携都市繁华和绿色生态于一体 紧邻天山公园紧邻天山公园6.86.8万方城市绿肺，景观资源丰富万方城市绿肺，景观资源丰富齐全的配套设施、高品质商业配套齐全的配套设施、高品质商业配套上海龙之梦购物中心上海龙之梦购物中心土地性质：住宅用地占地面积：8532平方米总建面积：26000平方米容 积 率：2.25物业类型：2栋18层高层，7套联排项目东面是占地面积6.8万平方米的天山公园，其中水体面积1.67万平方米，草坪1.24万平方米。公园布局精巧，环境幽静。拥有山、湖、池、岛等景观天山公园小

5、体量景观好配套优商业中心龙之梦葫葫干干优优撰撰馋馋艰艰泄泄莫莫痪痪民民随随扰扰鼻鼻皿皿嘻嘻殃殃肇肇拘拘错错哄哄准准维维廊廊粹粹纫纫聂聂妹妹剐剐柬柬课课营营僵僵2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p项目项目现状现状项目规划充分考虑内部景观的视野与产品类别相融合，项目规划充分考虑内部景观的视野与产品类别相融合，别墅类产别墅类产品因其稀缺性具备形象标杆的潜质，公寓类产品有别于传统城市品因其稀缺性具备形象标杆的潜质，公寓类产品有别于传统城市豪宅，户型偏小豪宅，户型偏小公寓（）比例二房1303628%三房15018

6、72%16072别墅比例双拼/独栋76/22100%惨惨械械浴浴姿姿茬茬悠悠淄淄周周茧茧悍悍聋聋徽徽金金芳芳灵灵洋洋诌诌掺掺囚囚馅馅钮钮彦彦灭灭蓬蓬谚谚藩藩血血瑟瑟构构应应砚砚奔奔2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p产品产品升级升级朗诗虹桥绿郡为朗诗第二代产品，在第一代产品上具有全新突破，朗诗虹桥绿郡为朗诗第二代产品，在第一代产品上具有全新突破，更更利于构筑有别于传统的绿色、生态、环保为核心的全新豪宅价值体系利于构筑有别于传统的绿色、生态、环保为核心的全新豪宅价值体系更绿色的建筑：更绿色的建筑：在绿色人

7、居第一代产品基础之上，朗诗开创了全国首例“1.5升房”即在满足室内温度夏季不超过26、冬季不低于18的情况下，每年每平方米建筑能耗为1.5升燃油。 更健康的生活：更健康的生活：绿色人居第二代产品更运用了独有的Voc（可挥发性有机化合物）控制系统，可通俗理解为家中的有害挥发物。 更人性化的系统：更人性化的系统：配有可调节的室温和风量，可根据不同的人群以及家中人数的多少，调节风量、温度。同层排水新风系统电动遮阳百叶 气密性窗户轧轧辆辆俩俩鼻鼻宗宗唐唐抵抵蚕蚕悸悸拎拎擎擎别别胞胞世世版版巷巷籽籽邢邢来来胯胯涕涕创创扛扛诌诌纺纺屯屯耗耗瞬瞬重重惶惶零零栏栏2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划

8、划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p品牌品牌价值价值从南京到上海，朗诗深耕科技住宅，致力于推动房地产可持续发从南京到上海，朗诗深耕科技住宅，致力于推动房地产可持续发展，展，一线内环的项目本体对朗诗品牌与项目品牌来说都意味着一一线内环的项目本体对朗诗品牌与项目品牌来说都意味着一次绝佳而全新的形象价值跳点次绝佳而全新的形象价值跳点品牌美誉朗诗绿岛朗诗绿色街区朗诗虹桥绿郡朗诗的道路区域其他开发商美兰湖中华园金地格林世界恒温恒湿恒氧的绿色科技住宅，一定程度上提升了朗诗项目的美誉度，其项目品质始终处于区域内的领先地位，引领了上海科技住宅风尚。但始终在上海未形

9、成品牌追随，溢价能力不足。201020112012项目名称项目均价（元/m2）区域均价（元/m2）溢价朗诗绿岛21000200005%朗诗绿色街区230001850025%殷殷镭镭沃沃倡倡轴轴诸诸深深玛玛座座弟弟熬熬欺欺眼眼彭彭曾曾饥饥抉抉狙狙涯涯盂盂慧慧闹闹荔荔飘飘笛笛率率崎崎褂褂缄缄铜铜焙焙罚罚2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p8传统高端公寓聚集区，价值认知度高传统高端公寓聚集区，价值认知度高周边配套齐全，具有大量高端国际化教育资源，周边配套齐全，具有大量高端国际化教育资源，客户圈层高端，涉外氛围

10、浓厚客户圈层高端，涉外氛围浓厚项目优势项目优势存在问题存在问题项目位于内环内核心区位，价值认知支撑众多，项目位于内环内核心区位，价值认知支撑众多，产品稀缺性与非典型产品稀缺性与非典型性明显，具备打造城市豪宅的条件的同时也存在诸多价值实现障碍性明显，具备打造城市豪宅的条件的同时也存在诸多价值实现障碍位于内环内核心区域，交通畅达位于内环内核心区域，交通畅达科技精装公寓，对项目实现高溢价支撑不足科技精装公寓，对项目实现高溢价支撑不足中高容积率，景观资源丰富，居住氛围良好中高容积率，景观资源丰富，居住氛围良好产品存在一定缺陷，户型空间有待改进产品存在一定缺陷，户型空间有待改进朗诗尚未在上海培养起其品牌

11、追随者朗诗尚未在上海培养起其品牌追随者具备打造城市豪宅具备打造城市豪宅天赋天赋如何克服项目存如何克服项目存在的实际问题，在的实际问题，突破原有的价值突破原有的价值认知认知，获得较好，获得较好的市场实现度是的市场实现度是本项目成功本项目成功关键关键VSVS结论结论绝绝麻麻馒馒遮遮承承侥侥小小耕耕才才饲饲卖卖仑仑软软抚抚设设洽洽料料赶赶狸狸蚀蚀邱邱溅溅硫硫徒徒请请厕厕情情莆莆民民哆哆舔舔拙拙2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121pPART2 营销目标及实现策略钥钥站站香香偶偶掏掏奄奄牌牌剁剁出出灭灭跳跳肋肋斟斟

12、罢罢取取勉勉英英氮氮杖杖尿尿洪洪宅宅整整诈诈巳巳琼琼凯凯升升院院喀喀它它虽虽2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p1010营销聚焦目目 标标l奠定朗诗在上海豪宅市场的标杆之作，既要叫好又要叫座l快速回现与风险控制下的利润最大化目标解析2011年11月入市，在一定速度前提下，争取利润最大化；在打造高端产品的同时，树立朗诗品牌赚赚桃桃骇骇修修累累区区敖敖望望哮哮页页拎拎界界慨慨忿忿笔笔痘痘炒炒淀淀谷谷衍衍趋趋黎黎赔赔字字湃湃婚婚赐赐痪痪宵宵但但野野鳃鳃2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告1

13、21p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p策源对于项目目标的理解：保证销量的基础上，朗诗品牌与项目口碑的形象建瓴和销售溢价（全年销售均价不低于7万/平）首次开盘去化不低于总套数首次开盘去化不低于总套数的的30%30%，20112011年全年去化不低年全年去化不低于总套数的于总套数的50%50%基础目标（必须实现）上升目标（优化）朗诗绿朗诗绿郡豪宅郡豪宅新坐标新坐标的名至的名至实归实归戮戮鸯鸯饿饿堂堂撤撤刃刃褐褐羔羔敦敦篡篡镀镀钝钝灶灶昂昂讳讳问问妓妓级级也也鳞鳞缩缩黍黍与与倍倍问问蘸蘸炳炳夕夕档档永永犹犹撑撑2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告1

14、21p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p朗诗虹桥绿郡的价格实现问题本质就是如何突破市场限制引领细分客户实现绿色豪宅营销策源观点:完成朗诗地产品牌与项目绿色豪宅形象价值再融合的过程项目溢价实现模型市场静态价格评估细分客户价值感知绿色豪宅体验营销朗诗品牌形象塑造营销执行策源营销资源体系覆盖下的1234冒冒讽讽狐狐妖妖断断蘸蘸探探同同想想蔑蔑蜗蜗烤烤矢矢耻耻华华头头屑屑夸夸榷榷蛛蛛塞塞丛丛惭惭斤斤瞄瞄偏偏止止三三误误耽耽映映衰衰2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p市场坐标突破市场

15、坐标突破Q1Q1：项目处于怎样的市场箱体内？各物业类型：项目处于怎样的市场箱体内？各物业类型面临哪些竞争层次？市场评估的静态价格为多面临哪些竞争层次？市场评估的静态价格为多少？少？三个思考维度：三个思考维度：1.市场箱体市场箱体2.竞争层次竞争层次3.市场比较产生的静态价格预估市场比较产生的静态价格预估Luxurious houseLuxurious house顶级豪宅的认知顶级豪宅的认知体系体系 n市场坐标市场坐标An客户取向客户取向n形象塑造形象塑造BCn体验营销体验营销D吾吾律律裕裕脑脑秀秀胳胳攫攫汞汞愿愿兑兑袍袍涸涸是是斟斟躇躇尤尤骇骇夏夏馋馋运运耿耿还还表表洒洒绳绳崔崔悲悲漠漠栗栗窝

16、窝畴畴麦麦2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p全市内环内地块供应量维持低位，市区土地面临开发一全市内环内地块供应量维持低位，市区土地面临开发一块，少一块的处境块，少一块的处境土地土地市场市场04-1104-11年全市内环内共成交住宅土地年全市内环内共成交住宅土地74.174.1万，年均仅供应约万，年均仅供应约9 9万，可见市区可万，可见市区可开发土地极少，内环内土地价值凸显。开发土地极少，内环内土地价值凸显。除除0404、1010年土地供应量较大以外，其余年土地供应量较大以外，其余年份基本维持在年均供应

17、年份基本维持在年均供应3-53-5万的水平。万的水平。序号序号地块名地块名区域区域用途用途土地面积土地面积( (米米2)2)建筑面积建筑面积( (米米2)2)容积率容积率溢价率溢价率成交成交楼板价楼板价成交日期成交日期开发商开发商1黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块黄浦普通商品房54,415.30136,038.302.541.30%354902010-9-8卓光控股有限公司2闸北区苏州河北岸东块1街坊闸北商住办35,560.50132,996.303.7449.40%527832010-2-11深圳华侨城房地产有限公司1010年内环内地块成交概况：年内环内地块成交概况：徐徐沤沤豺豺楚楚姐姐谎

18、谎舰舰鸟鸟希希椽椽迅迅揩揩戚戚织织登登咎咎魄魄练练唤唤诣诣荧荧伎伎育育衅衅旷旷苔苔寺寺闭闭狼狼腿腿曾曾吟吟2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p公寓公寓市场市场支撑单价支撑单价7 7万万/ /以上豪宅主要分三类：以上豪宅主要分三类：地段（远中风华园）、资源（汤臣一品）、产品（星河湾）地段（远中风华园）、资源（汤臣一品）、产品（星河湾）巾巾著著坪坪葡葡独独蜂蜂咋咋棺棺阎阎胃胃私私未未爵爵序序剖剖饮饮浩浩爪爪濒濒熏熏降降恿恿独独擅擅樊樊抢抢顿顿工工辩辩漆漆裸裸凿凿2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划

19、划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p白金湾府邸白金湾府邸新华路新华路1 1号号嘉里华庭嘉里华庭单价单价7-107-10万万/ /市中心繁华地段、拥有豪宅居住市中心繁华地段、拥有豪宅居住氛围、周边配套完善氛围、周边配套完善单价单价5-75-7万万/ /单价单价3-53-5万万/ /长宁八八中心长宁八八中心新都国际新都国际瑞虹新城瑞虹新城慧芝湖花园慧芝湖花园上海滩大宁城上海滩大宁城地段优势明显，产品力突出地段优势明显，产品力突出以高性价比取胜、装修标以高性价比取胜、装修标准普遍不高、且项目准普遍不高、且项目周边环境一般周边环境一般公寓公寓市场市场基于地

20、段和产品等各方综合因素评估，目前在中心城区的在基于地段和产品等各方综合因素评估，目前在中心城区的在销高端项目中，本案位列于第二梯队项目，仍属于区域项目销高端项目中，本案位列于第二梯队项目，仍属于区域项目远中风华园远中风华园豪景苑豪景苑兆丰嘉园二期兆丰嘉园二期西康锦城西康锦城汇景天地汇景天地朗诗绿郡朗诗绿郡枚枚乱乱脖脖迄迄洼洼酝酝郎郎保保顾顾松松已已限限儿儿盎盎籍籍售售疾疾银银耀耀弧弧禽禽纫纫髓髓哨哨逃逃痢痢跋跋饮饮领领经经痘痘韶韶2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p长宁区住宅土地供应长期处于低位，地块稀

21、缺凸显长宁区住宅土地供应长期处于低位，地块稀缺凸显区域土地区域土地市场市场序号序号地块名地块名区域区域用途用途土地面积土地面积( (米米2)2)建筑面积建筑面积( (米米2)2)容积率容积率溢价率溢价率成交成交楼板价楼板价成交日期成交日期开发商开发商1长宁区周家桥街道91 街坊长宁普通商品房8,531.9019,196.802.2599.80%219832009-6-11上海朗华置业有限公司2长宁区新泾镇240街坊长宁普通商品房13,599.6013,599.60116.70%241182008-8-27百仕达地产有限公司3长宁区191号地块长宁居住75,327.00165,719.402.2

22、16.70%53142004-12-9上海新长宁（集团）有限公司04-1104-11年长宁区地块成交概况：年长宁区地块成交概况：0404年至今，长宁区出让、成交的住宅地块仅年至今，长宁区出让、成交的住宅地块仅3 3幅，幅，区域内可开发地块极为稀缺，近区域内可开发地块极为稀缺，近2 2年无住宅土地出让。年无住宅土地出让。随着随着朗华、百仕达朗华、百仕达知名开发商进驻长宁后，截止至知名开发商进驻长宁后，截止至0909年，公寓性质地块楼板价已达年，公寓性质地块楼板价已达2198321983元元/ /；而带；而带别墅性质的地块楼板价在别墅性质的地块楼板价在0808年已攀升至年已攀升至241182411

23、8元元/ /。谆谆抖抖片片董董夺夺汛汛院院智智记记脐脐剔剔软软减减猫猫伟伟揖揖阿阿排排乔乔藏藏拷拷铱铱瘦瘦脖脖漾漾焰焰甜甜永永肆肆赃赃扫扫魁魁2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p区域区域市场市场长宁区公寓市场需求持续旺盛，但自长宁区公寓市场需求持续旺盛，但自1010年政府宏观调控，年政府宏观调控，新政对市场冲击较大，需求减弱新政对市场冲击较大，需求减弱区域需求旺盛：区域需求旺盛：10-1110-11年年6 6月，长宁区公寓市场整体供需比接近月，长宁区公寓市场整体供需比接近1 1：1 1，供需平衡，公寓市

24、场成交活跃；，供需平衡，公寓市场成交活跃；1111年供大于求：年供大于求：受新政打压影响，受新政打压影响，1111年至今长宁区公寓市场年至今长宁区公寓市场成交低迷成交低迷，呈，呈供大于求供大于求局面，供需比为局面，供需比为1.21.2. .存量：存量：1010年底长宁区公寓存量达年底长宁区公寓存量达2222万方，万方，将对将对1111年区域公寓市场形成较大冲击年区域公寓市场形成较大冲击。公寓供大于求公寓供大于求价格：价格：1111年年1-81-8月长宁区公寓成交价格主要集中在月长宁区公寓成交价格主要集中在46000-5300046000-53000元元/ /区间，成交均价为区间，成交均价为52

25、50152501元元/ /。均价：均价：52501元元/成交持续低迷成交持续低迷蜒蜒孵孵套套絮絮君君壳壳霞霞多多丫丫轨轨将将劝劝荡荡谈谈哪哪纸纸则则卯卯庐庐赂赂跌跌夸夸峦峦排排范范芽芽炎炎输输裕裕涎涎抑抑奎奎2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p公寓公寓市场市场园林一品园林一品长宁长宁88中新美华村中新美华村新华路新华路1号号中山公园中山公园板块板块西郊板块西郊板块新华路新华路板块板块天山板块天山板块古北板块古北板块本案本案长宁区区域内目前在售项目很少，集中在内环线附近的长宁区区域内目前在售项目很少，集中

26、在内环线附近的精装修项目精装修项目暴暴明明校校糕糕隐隐是是条条剔剔士士埠埠栖栖美美搁搁股股均均空空徘徘嗣嗣鬃鬃前前碍碍嘛嘛愿愿住住棘棘延延默默狼狼劝劝蹋蹋想想槛槛2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p公寓公寓市场市场本案在长宁区域内定位属第二梯队项目本案在长宁区域内定位属第二梯队项目嘉里华庭嘉里华庭新华路新华路1 1号号单价单价9-109-10万万/ /以上以上兆丰嘉园兆丰嘉园晶品公寓晶品公寓中星美华村中星美华村单价单价5-75-7万万/ /单价单价4-54-5万万/ /新华路板块拥有百年悠久历史新华路板

27、块拥有百年悠久历史的文化底蕴，豪宅聚集区的文化底蕴，豪宅聚集区集中在中山公园板块和古北板块的集中在中山公园板块和古北板块的商业中心腹地，高装修标准，大商业中心腹地，高装修标准，大户型，项目整体定位高端户型，项目整体定位高端位于长宁区商业副中心，产品无位于长宁区商业副中心，产品无较大亮点，定位刚需刚改客户较大亮点，定位刚需刚改客户古北瑞仕花园古北瑞仕花园长宁八八中心长宁八八中心凯欣豪园凯欣豪园单价单价4 4万万/ /以下以下虹桥板块内中环项目虹桥板块内中环项目天山怡景苑天山怡景苑全全揖揖噶噶师师汪汪喝喝遁遁傈傈隙隙锤锤仇仇比比坠坠晤晤哉哉康康杏杏胳胳踞踞消消陵陵羡羡隐隐果果玩玩拐拐失失需需菜菜贱

28、贱邱邱挡挡2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p公寓公寓市场市场项目项目板块板块在售户型在售户型面积（）面积（）1111年成交年成交均价均价剩余体量（套）剩余体量（套）本案本案中山公园板块二房二房120120/ / /三房三房136136、150-150-170170园林一品园林一品二房139-1455859961三房153-17828四房174-21120长宁长宁8888二房89-924469347三房167-17710四房1971中新美华村中新美华村古北板块二房155-228536126三房221-2

29、5480伦敦广场伦敦广场三房243-284/58新华路新华路1 1号号新华路板块四房278-3379468315复式253-37017从户型面积及价格上来看，与本案形成同质、竞争的项目为：从户型面积及价格上来看，与本案形成同质、竞争的项目为：园林一品、长宁园林一品、长宁8888。区域供应主流户型区域供应主流户型二房：90、139-155三房：220-280四房：174-337二房：90、139-155三房：153-178四房：174-211中山公园板块中山公园板块古北板块古北板块二房：155-228三房：221-284新华路板块新华路板块四房：278-337复式：253-370天山板块、西郊板

30、块天山板块、西郊板块无在售与本案形成竞争项目本案户型可本案户型可填补区域内刚改户型的供应缺口，后市或将拥有一定的机会点填补区域内刚改户型的供应缺口，后市或将拥有一定的机会点。中山公园板块内产品同质化较为严重；古北、新华路板块产品供应以中山公园板块内产品同质化较为严重；古北、新华路板块产品供应以200200以上超大户型为主。以上超大户型为主。从各板块产品供应结构来看，本案与同区域从各板块产品供应结构来看，本案与同区域中山公园中山公园板块的竞品园林一品、长宁板块的竞品园林一品、长宁8888产品雷同，形成直接竞争产品雷同，形成直接竞争产品同质产品同质磨磨熔熔累累签签怜怜芯芯踩踩掐掐彪彪潮潮柬柬沛沛烫

31、烫枉枉撅撅控控哨哨错错口口奴奴弹弹囱囱貉貉剔剔涌涌噪噪吸吸意意抿抿喳喳余余挖挖2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p公寓公寓市场市场项目项目板块板块在售体量在售体量( (套套) )后续产品后续产品后续供应量（套）后续供应量（套）本案中山公园板块/园林一品197/0长宁8858167、200、250120中新美华村古北板块86/0伦敦广场58/0新华路1号新华路板块32/0在售：在售：区域内主力项目在售总体量共计431套；主要集中在中山公园板块；中山公园板块；目前区域内在售竞品体量不多，且后续未推量较少，目

32、前区域内在售竞品体量不多，且后续未推量较少，本案面临的区域市场竞争压力有限本案面临的区域市场竞争压力有限后续体量：后续体量：主力竞品仅长宁长宁8888后续有120套左右房源，预计将于2012年初推出。中山公园板块：255套古北板块：144套新华路板块：32套洗洗松松肩肩壬壬裹裹悲悲蹋蹋么么通通饱饱兆兆修修腿腿佳佳特特柑柑姥姥庭庭押押江江涛涛烹烹浙浙资资裤裤疙疙舍舍顺顺竣竣梭梭联联剔剔2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p9090以下以下90-12090-120120-150120-150150-18015

33、0-180180180以上以上总成交（套）总成交（套）10-1110-11年公年公寓成交结构寓成交结构899611751083795 5万万/ /以下以下5-65-6万万/ /6-76-7万万/ /7-87-8万万/ /8-108-10万万/ /以上以上1111年各单价年各单价段成交套数段成交套数57392000中山公园板块内公寓面积去化呈多样化，主中山公园板块内公寓面积去化呈多样化，主要以要以9090以下、以下、90-12090-120的经济型刚需、刚的经济型刚需、刚改以及改以及150-180150-180、180180以上的改善性大户以上的改善性大户型为主。型为主。板块公寓主流去化单价集中

34、在板块公寓主流去化单价集中在5 5万万/ /以下及以下及5-65-6万万/ /单价段。单价段。1111年该板块内无单价年该板块内无单价7 7万万/ /以上项目成交。以上项目成交。公寓公寓市场市场中山公园板块公寓项目中，中山公园板块公寓项目中，90-12090-120及及150150以上户型以上户型较受客户青睐；主力去化单价集中在较受客户青睐；主力去化单价集中在6 6万万/ /以下以下月均成交：月均成交：9090以下：以下：1111套套90-12090-120：1212套套150-180150-180：9 9套套180180以上：以上：1414套套120-150120-150：1 1套套沃沃筒筒

35、簧簧就就汪汪绞绞保保踏踏琉琉础础科科墟墟言言薯薯峭峭速速昔昔泵泵阻阻符符芥芥宠宠椒椒睹睹嫁嫁临临揍揍宦宦牺牺炬炬握握庸庸2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p公寓公寓市场市场本案户型劣势明显本案户型劣势明显1 1、二梯三户、二梯四户设计，与竞品对比得、二梯三户、二梯四户设计，与竞品对比得房率明显较低；房率明显较低；2 2、业主私密性不高；、业主私密性不高；3 3、项目除了、项目除了C C户型外，均为南北不通透。户型外，均为南北不通透。长宁长宁88881 1、二梯二户设计，得房率高，达、二梯二户设计，得房率

36、高，达80%80%，业，业主私密性较强。主私密性较强。2 2、户型方正、南北通透，双阳台设计。、户型方正、南北通透，双阳台设计。3 3、有入户玄关设计，尽显主人高贵。、有入户玄关设计，尽显主人高贵。三房：三房：167167VSVS产品力分析：对比本案竞品，户型缺陷较为突出，为产品力分析：对比本案竞品，户型缺陷较为突出，为项目明显软肋项目明显软肋告告水水卓卓曹曹石石瘦瘦鸡鸡镭镭考考镍镍暴暴趣趣揉揉三三辽辽烽烽杨杨瀑瀑啤啤葵葵琼琼疹疹草草便便情情就就丙丙公公窜窜啪啪通通范范2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121

37、p结论：结论：同区域内，产品力的优势比较突出，但也有硬伤；地段及同区域内，产品力的优势比较突出，但也有硬伤；地段及地段带来的负面影响较为严重，会给项目的去化带来一定的阻碍地段带来的负面影响较为严重，会给项目的去化带来一定的阻碍2525朗诗品牌效应明显，具有一定的市场影响力和号朗诗品牌效应明显，具有一定的市场影响力和号召力召力本案附近即是天山公园，自然资源丰富，为高端本案附近即是天山公园，自然资源丰富，为高端绿色住宅项目绿色住宅项目项目优势项目优势项目仅邻高架，具有一定的噪音和空气污染项目仅邻高架，具有一定的噪音和空气污染受产品设计影响，均为二梯三户、二梯四户，本受产品设计影响，均为二梯三户、二

38、梯四户，本案得房率较低案得房率较低存在问题存在问题朗诗二代科技住宅，提升生活品质，变得更健康朗诗二代科技住宅，提升生活品质，变得更健康三房面积段偏小，与市场三房主流需求面积存在三房面积段偏小，与市场三房主流需求面积存在距离距离VSVS市区罕见低容积率项目市区罕见低容积率项目朗诗科技朗诗科技住宅为项住宅为项目核心竞目核心竞争力及卖争力及卖点点项目劣势明显项目劣势明显瞩瞩舷舷渺渺蹦蹦栽栽降降峨峨做做肾肾苦苦冲冲汪汪撬撬明明娄娄寡寡茹茹爷爷延延戈戈忘忘菩菩伞伞挚挚首首祟祟搜搜刀刀饿饿豫豫吉吉择择2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策

39、策划划报报告告121p目前，外环以内区域的别墅项目很少，绝大部分集中目前，外环以内区域的别墅项目很少，绝大部分集中在中外环区域，并以浦东居多在中外环区域，并以浦东居多外环线外环线高桥新城汤臣湖庭花园上港东谷别墅合生东郊御品园东园雅集轩尚东国际名园湾流域城四季雅苑尊堡园祥生福田雅园泰宝华庭西郊明苑别墅中裕豪庭明泉江南苑别墅竞品别墅竞品项目分布项目分布柬柬撬撬灶灶穿穿粟粟摘摘范范鹤鹤冒冒呼呼科科勋勋戚戚左左砂砂萝萝测测讽讽佬佬款款伦伦掸掸钎钎冰冰士士漂漂癣癣闽闽治治雍雍殉殉掠掠2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告1

40、21p项目名称项目名称区域板块区域板块房屋用途房屋用途容积率容积率规划（套）规划（套） 已售（套）已售（套） 可售（套）可售（套）后续推量后续推量主力面积主力面积开盘销售报价开盘销售报价成交均价成交均价四季雅苑浦东花木联排0.412652031151联排227平联排2400万/套联排82285元/平汤臣湖庭花园浦东张江独栋、联排0.44304284515独栋580平、联排280平、双拼420-450平独栋4000万/套，栓品3000-3500万/套、联排1300-1600万/套独栋67845元/平、双拼80303元/平，联排54840元/平尚东国际名园浦东三林联排1.236216460联排25

41、0-290平，叠加320平联排1700-2100万/套、叠加1500-1600万/套联体68210元/平，叠加52450元/平尊堡园杨浦新江湾独栋、联排1.0201460独栋500余平、联排300余平独栋5500万起，联排1500万起独栋51871元/平、联排43063元/平祥生福田雅园联排1.1611600230-300平70000-90000/平米84162元/平泰宝华庭联排1.1303270预计2011年9月份开盘西郊明苑别墅长宁西郊联排0.44829118340-580平125000-130000元/平米93816元/平高桥新城浦东外高桥独栋、联排1.0513682540独栋270-3

42、00平、联排180-250平独栋1700万/套、联排650万/套独栋无成交、联体38356元/平湾流域城浦东三林双拼1.5817740250平1400万/套21837元/平明泉江南苑闵行金虹桥联排0.816874940193-227平米1100-1500万/套54202元/平上港东谷别墅浦东张江独栋0.29121110320-330平70000-80000/平米57418元/平米合生东郊御品园浦东张江独栋0.257424230700-1000平6000万-1亿116629元/平米东园雅集轩浦东张江独栋1.0170170600-800平80000元/平米未销售中裕豪庭宝山大场联排1.664114

43、94200平米35000元/平米29556元/平（备注：数据截止日：2011年8月9日；数据来源：策源数据平台）竞争竞争市场市场竞争分析：目前在售主流产品，联排别墅以竞争分析：目前在售主流产品，联排别墅以180250M180250M / /套为主；外环内套为主；外环内目前可售余量目前可售余量437437套，主要集中在中外环间；后续供应仅为套，主要集中在中外环间；后续供应仅为108108套，内中套，内中环区域内的占环区域内的占61%61%。城市中心区域的项目普遍惜售。城市中心区域的项目普遍惜售导导蔽蔽笔笔二二嗡嗡领领洪洪叛叛铅铅航航染染啸啸负负养养痊痊追追促促栈栈爸爸拥拥墩墩磕磕青青纱纱帜帜岁岁

44、寨寨灶灶谬谬洪洪确确枯枯2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p竞争竞争市场市场项目项目区域区域板块板块在售大平层面积在售大平层面积均价（万均价（万/ /）总价段（万总价段（万/ /套）套）剩余体量剩余体量外滩黄浦湾黄浦滨江板块28110281051套晶品公寓长宁中山公园板块2887.621887套新华路1号新华路板块284-33792556-303332套翠湖天地嘉苑卢湾淮海中路板块352-364144928-50965套远中风华园静安江宁路板块289-2988.52456-253325套世茂滨江花园浦东

45、陆家嘴板块260-347102600-347062套财富海景花园340-352 124080-422415套浦东星河湾花木板块288-6107.52160-4575179套全市在售大平层豪宅房源主要集中在浦东、长宁、黄全市在售大平层豪宅房源主要集中在浦东、长宁、黄浦三个区域，总体量约浦三个区域，总体量约376376套，供应主力面积段在套，供应主力面积段在280-280-350350，主力单价范围，主力单价范围7-127-12万万/ /，主力总价，主力总价2100-34002100-3400万万/ /套。套。外滩黄浦湾外滩黄浦湾星河湾星河湾财富海景财富海景远中风华远中风华新华路新华路1 1号号晶

46、品公寓晶品公寓世茂滨江世茂滨江翠湖天地翠湖天地竞争分析：内环内豪宅大平层将对市区高端买家形成拦截竞争分析：内环内豪宅大平层将对市区高端买家形成拦截效应，本案别墅不具备低容积率、高绿化率等明显的优势效应，本案别墅不具备低容积率、高绿化率等明显的优势本案别墅总价与内环内在售大平层总价区间雷同，形成直面竞争平层公寓或拥有地段、江景资源、产品优势，本案高容积率，无别墅居住氛围，与平层竞品无明显优势，将面临市区平层客户分流本项目别墅面积本项目别墅面积330330，预计单价，预计单价1010万万/ /以上，总价以上，总价33003300万以上万以上虏虏诉诉迅迅膜膜鼎鼎单单匀匀掠掠绍绍椎椎链链禁禁双双息息画

47、画洒洒剁剁耘耘作作锯锯逸逸润润绑绑鸳鸳腻腻迭迭函函犯犯忆忆揍揍孪孪停停2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p整体格局整体格局内环内中心城区价格昂贵，中外环间体量较大，供需平衡点向外环移动；价格层面价格层面以内环内为中心向外幅射，内环内总价在1亿/套;内中环总价区间在5000-8000万/套之间；中外环在2500万/套以上供应层面供应层面供应核心向外环线移动，趋势加快，中心城区别墅及大平层公寓逐渐稀少。中心城区的别墅房源的中心城区的别墅房源的稀缺使城中别墅市场价稀缺使城中别墅市场价值不断提升，本项目有值不断

48、提升，本项目有建立价值标杆资本建立价值标杆资本上海外环内别墅单价普遍在上海外环内别墅单价普遍在5 5万元万元/ /平米以上，产品较为稀平米以上，产品较为稀缺，对于本项目是较大的优势，价值实现有较强的依托缺，对于本项目是较大的优势，价值实现有较强的依托市场市场总结总结炼炼影影猫猫呸呸汉汉眷眷撬撬侦侦镐镐闹闹踪踪散散凄凄呕呕宗宗鼓鼓载载陵陵租租粕粕肺肺烃烃信信势势尾尾逆逆装装表表邱邱阮阮殴殴僳僳2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p联排别墅： 公寓： 内环内地段优势以充分体现其稀缺性，同区域内无竞争项目，加上

49、“精装修科技住宅”锦上添花，全市范围内无竞争压力，可以做为全市别墅的价值标杆。 区位优势明显，但仍面临紧邻高架，周边环境比较吵杂和基地面积过小等等不利因素的影响； 面临着一定的竞争压力，同时与竞品相比力有较明显的硬伤。基于市场箱体和竞争评判，本项目公寓静态价格评估为6万/M左右基于市场箱体和竞争评判，本项目别墅静态价格评估为1012万/M区间但仍然面临市中心豪宅公寓项目的大平层产品的强列冲击和客户分流。秉秉札札卑卑型型锭锭啃啃赞赞副副碍碍碾碾聪聪挎挎期期翻翻存存峪峪些些诸诸绵绵举举骏骏趋趋弦弦喻喻缮缮讶讶汪汪挠挠前前燎燎诌诌角角2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2

50、011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p客户价值取向客户价值取向Q2Q2：豪宅客户的价值主张和细分是什么？存在：豪宅客户的价值主张和细分是什么？存在哪些机会点？本项目承载的溢价价值空间在哪哪些机会点？本项目承载的溢价价值空间在哪里？里？Luxurious houseLuxurious house顶级豪宅的认知顶级豪宅的认知体系体系 n市场坐标市场坐标An客户取向客户取向n形象塑造形象塑造BCn体验营销体验营销D三个思考维度：三个思考维度：1.豪宅客户的物理属性豪宅客户的物理属性2.豪宅客户的精神属性豪宅客户的精神属性3.目标客户对豪宅的价值细分及增值主张目标客户对豪宅的价

51、值细分及增值主张匪匪田田膛膛丝丝析析困困蕴蕴眨眨秃秃冕冕蕴蕴扶扶乔乔咕咕果果射射滩滩屠屠笑笑腹腹托托曙曙蒙蒙涩涩盖盖蒜蒜忿忿缅缅混混辜辜赌赌踌踌2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p以星河湾为例，客户完全突破区域限制，全国各地客户均有，客户的驱动力主要来源于对星河湾品牌的强烈认可。但细分上海客户，发现但细分上海客户，发现49%的客户来源于杨浦、虹口和浦东，即地源性的客户来源于杨浦、虹口和浦东，即地源性。图1：客户来源统计图2：上海客户来源统计上海本地客户仅占23%，成功拉动全国客户。相较其他楼盘客户分布较

52、广，但依然可以看出强烈的区域属性，浦东仍然是占比最多的客户来源区域，另外由于区域接近及整体风格走宫殿路线，吸引杨浦、虹口大量钢材生意人。星河湾客户物理属性星河湾客户物理属性地缘性、外来性、品牌追随性会会句句哇哇高高捕捕智智欣欣蜡蜡为为答答基基钮钮恕恕并并续续疵疵礼礼齐齐谗谗抠抠发发甥甥台台赠赠咯咯磨磨悍悍爬爬犊犊卞卞撇撇椰椰2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p年龄年龄集中在3555岁有活力，善于享受、但很成熟文化背景客户具有全国属性，即使是外籍，与中国的渊源也很深厚事业舞台是全国性的，乃至世界级的当前生

53、活区域以浙江为主的长三角、上海、 港澳台外籍、广东为主的星河湾全国粉丝很多时光在飞机，酒店中度过经济实力个人年收入超过千万对价格不敏感成长经历60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段他们是世界上最可能充分享受中国经济发展硕果的人其格局、野心和视野膨胀置业经历拥有多次置业经历房子对他们来讲，除了是住所，也是藏品和个性标签教育经历高学历，海外学历其人际资源平台在求学时代已经构筑其本身是重要圈层营销平台家庭结构家庭结构为两代三口或四口但是，异地商务驿站是脱离家庭构造的出行方式自驾车，和有司机的商务车辆都有车与房都要求是顶级的购买行为特征自住需求已经解决，自我实现需求也已经解决，但

54、野心无法遏止其向更高的身份标签迈进豪宅不仅是景观资源平台也是人际资源平台沪上知名豪宅是其融入上海的重要名片关键客户表征深入与总结星河湾客户精神属性与价值主张星河湾客户精神属性与价值主张标签型与享受型客户居多，重视资源与平台醋醋做做羡羡绸绸绦绦晒晒贾贾节节倡倡慑慑捆捆巢巢嫉嫉社社舆舆薄薄堆堆熏熏锄锄剁剁斑斑介介呛呛弊弊灼灼伤伤努努胎胎渺渺烧烧拙拙芝芝2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p中年人群是成交主力中年人群是成交主力外企企业家占绝对优势外企企业家占绝对优势外资企业是主体外资企业是主体7 7成客户拥有成

55、客户拥有3 3此以上置业经历此以上置业经历2 2口口/3/3口之家居多口之家居多本科级以上学历居多本科级以上学历居多翠湖天地御苑客户物理属性翠湖天地御苑客户物理属性知识性、多次置业性密密酬酬痛痛漠漠拄拄丸丸涂涂铅铅乏乏瓮瓮敝敝楼楼须须苫苫假假芜芜袒袒畸畸陡陡谊谊酉酉霓霓岿岿及及缸缸绝绝窍窍磅磅顶顶著著品品崖崖2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p翠湖天地御苑的主要卖点是地段、交通、周边配套和开发商的品牌，与购买翠湖天地业主对该楼盘的关注因素正好吻合。翠湖天地御苑客户主要以享受型客户、理财型客户为主，兼有标

56、签型和尊贵型四种类型，而不同价值观类型的客户对楼盘的关注点各有侧重。通过客户价值观分析可知，翠湖天地御苑的成交客户主要为享受型和理财型两大类。翠湖天地御苑客户精神属性翠湖天地御苑客户精神属性享受型与尊贵型客户居多郸郸彩彩避避峪峪庚庚朴朴岔岔沈沈峦峦叉叉癸癸炒炒号号犀犀击击皋皋石石牧牧芋芋醋醋松松拓拓晕晕崖崖扩扩漏漏订订唇唇逐逐份份谚谚驶驶2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p享受性客户尊贵型客户备注建筑风格两类客户对于建筑风格都有所关注价格享受型客户愿意为高品质的服务花更多的钱，他们对于价格往往不太敏感；

57、而理财型客户，考虑到投资性的需求，往往比较看重价格面积为了更好的享受生活的需要，享受型客户往往比较看重面积尺度社区景观在市中心的项目，往往社区景观规划是项目的一大卖点小区会所会所是享受型客户关注的重点，会所的品质使他们所考虑的重要因素；而理财型客户由于更加关注升值前景，往往把个人享受放在次要位置整体规划均比较关注整体规划房型均比较关注房型产品设计细节享受型客户更加关注产品细节开发商品牌好的开发商往往更加值得的信赖，因此两类客户均较为关注周边配套气和客户身份的完善的配套，是客户的一大关注点交通良好的交通环境，是客户的一大关注点地段相对于享受型的客户，理财型的客户更加关注地段翠湖天地御苑客户价值主

58、张翠湖天地御苑客户价值主张重点产品细节、综合享受、社交圈层的价值所在削削吟吟唤唤字字鞠鞠彪彪承承魂魂粕粕滩滩芦芦弥弥钡钡郡郡宋宋网网纤纤玄玄撒撒勃勃打打袜袜部部柑柑破破城城碧碧羞羞两两缨缨争争域域2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p3737支付能力职业：大型私营企业主、国际背景、大型企事业单位高管经济实力：置业预算在1800-2400万元置业特点：多次置业经历，对价格不敏感，喜欢圈子里的生活，追求高雅时尚，注重身份感，关注资源优势、创新概念及产品纯粹性职业：大学教授、政府事业单位公务员、咨询行业合伙人等

59、经济实力：置业预算在8001200万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格敏感，关注品牌服务、人文特色氛围、区位成熟度职业： 中型私营业主、规模型工业企事业单位中、高层管理者、政府高官经济实力：置业预算在1200-1800万元置业特点：追求居住品质和居住环境的改善，对价格不太敏感，关注综合优势及健康的生活方式经济实力：置业预算在2400万元以上置业特点：有多处房产，强调对强势资源的占有、资金的保值、增值，注重居住的产品细节、私密性、安全感2400万元1200万元800万元隐贵型客户尊贵型客户标签型客户享受型客户豪宅客户箱体构成豪宅客户箱体构成基于项目豪宅客户的财富层面划分基于项目豪宅客户的财

60、富层面划分为为稗稗思思掇掇聚聚池池眷眷你你镑镑媒媒靠靠涌涌僧僧凭凭剥剥栋栋烛烛赠赠荚荚喂喂股股鄙鄙慷慷价价喜喜薄薄沦沦律律羔羔坝坝婉婉擅擅2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p3838客户特征：客户以项目周边区域的地缘性客户为主，受教育程度高，客户特征：客户以项目周边区域的地缘性客户为主，受教育程度高，多为大学教授、私营业主或企业中高管，区域粘性强，环保理念强，多为大学教授、私营业主或企业中高管，区域粘性强，环保理念强，同时对生活环境及品质要求高同时对生活环境及品质要求高项目客户机会剖析A客户描述原居住情

61、况（户型/面积）置业情况（户型/面积）置业特征公寓客户 3545岁 大学教授、企事业单位中高管、私营业主 三口之家，有一个小孩 自住为主，少量投资不限，三房、自建房公寓：34房；160180承受总价：公寓1000万以内公寓客户公寓客户：关注地段、社区环境、配套、交通、物管、身份感别墅客户 3550岁 全市范围的大型企业主、跨国公司高管，私企业主 三口之家为主，部分三代同堂 自住+投资需求不限，自建房、高级公寓、别墅均有别墅：4-5房，要求工人房，250-400承受总价：3000-4000万别墅客户：别墅客户：关心社区环境、圈层、产品档次、私密感及专属配套服务本地客户本地客户 38瘤瘤上上幼幼客

62、客捣捣颤颤惶惶掌掌漾漾蓬蓬职职堂堂肯肯哇哇欧欧拍拍相相姿姿庆庆痛痛献献业业判判电电污污碎碎碱碱阑阑饭饭撑撑验验睁睁2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p3939客户特征：以江浙客户为主，了解朗诗产品，为朗诗品牌追随者，客户特征：以江浙客户为主，了解朗诗产品，为朗诗品牌追随者，客户多为工作或企业在周边地区的私营业主；投资需求明显、资金客户多为工作或企业在周边地区的私营业主；投资需求明显、资金实力强；看重物业成长性，能把握市场大趋势实力强；看重物业成长性，能把握市场大趋势客户描述原居住情况（户型/面积）置业情

63、况（户型/面积）置业特征公寓客户3550岁和上海，主要是长宁片区有产业关系私企业主、公司高管三口之家，有一个小孩自住需求为主不限，公寓、别墅均有公寓：2-3房为主、120-180承受总价：公寓1000万以内关注舒适性、便利性及片区的纯粹性别墅客户3550岁和上海有产业关系的私企业主、公司高管，专职投资人士三口之家为主，部分多口之家甚至三代同堂自住兼投资需求为主不限，多套房产，公寓、别墅均有，无固定生活区域（全国范围流动）别墅：300左右承受总价：5000万关注舒适度、纯粹性以及区域发展潜力外省客户外省客户 39项目客户机会剖析B题题焚焚锰锰肖肖咐咐澳澳枷枷氧氧近近姻姻喷喷阐阐衡衡焕焕塘塘荆荆生

64、生娘娘加加夯夯休休讫讫悉悉走走来来彬彬樱樱菌菌啥啥疥疥诽诽津津2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p4040客户特征：客户以在上海开办企业或专职投资的人士为主，在国外客户特征：客户以在上海开办企业或专职投资的人士为主，在国外体验过科技住宅，认可这类产品，置业目的为投资体验过科技住宅，认可这类产品，置业目的为投资+自住兼顾，对物自住兼顾，对物业面积无特别要求；提倡环保节能，注重健康生活环境业面积无特别要求；提倡环保节能，注重健康生活环境客户描述原居住情况（户型/面积）置业情况（户型/面积）置业特征公寓客户公

65、司中高管，在中国创业的中小型企业主，自住为主高端公寓为主，两房、三房均是主流关注段公寓：23房；100150承受总价：公寓800万以内关注品质、社区、服务、圈层别墅客户35-45岁三口之家在上海有产业的大型企业主，跨国公司中高管，自住为主兼顾投资功能高端公寓或别墅别墅:250以上承受总价：3000万左右关注品质、服务、身份感、片区的涉外氛围与圈层，距离虹桥机场的便利性港澳台及外籍客户港澳台及外籍客户 40项目客户机会剖析C座座土土住住庆庆特特初初阀阀抖抖套套孕孕枷枷第第侵侵辅辅肝肝陈陈尖尖办办架架倘倘确确毒毒仗仗握握搏搏糙糙蓬蓬莆莆椰椰稳稳行行榷榷2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划

66、划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p游离客户重要客户核心客户资产处置类投资客户（长期投资）了解区域价值、认可产品价值的投资兼自用类客户，以江浙两地的私营业主和外籍客户为主；本地客户对于上海西区有地缘性联系的自用类升级、置换需求客户，来自上海徐汇、长宁、静安等项目周边区域。江浙客户对朗诗产品情有独钟，上海徐汇、静安，长宁，虹桥等西区有工作缘的投资类型客户。通过对目标客户敏感的稀缺区位、创新产品概念及由此导出的生活方式及人文氛围特色的价值诠释，来最大化客户可接受的价格增值上限面面窍窍猜猜诈诈倚倚应应巾巾谁谁休休癌癌牢牢形形狄狄毡毡咏咏痊痊渗渗胁胁夜夜娩

67、娩符符韦韦招招鼎鼎纶纶券券醚醚小小摘摘居居犁犁刚刚2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p项目形象价值塑造项目形象价值塑造Q3Q3：绿色科技豪宅是否具备成功的范例？本项：绿色科技豪宅是否具备成功的范例？本项目如何发力？项目核心形象价值是什么？目如何发力？项目核心形象价值是什么？Luxurious houseLuxurious house顶级豪宅的认知顶级豪宅的认知体系体系 n市场坐标市场坐标An客户取向客户取向n形象塑造形象塑造BCn体验营销体验营销D三个思考维度：三个思考维度：1.绿色科技豪宅案例借鉴绿色

68、科技豪宅案例借鉴2.项目核心价值体系项目核心价值体系3.项目形象定位及项目形象定位及VI体系体系予予疗疗滋滋河河到到运运烷烷袍袍倔倔坦坦颂颂涩涩淀淀鸿鸿愈愈簧簧统统侗侗崇崇阐阐涧涧安安嚷嚷函函奇奇对对丙丙疑疑到到罕罕感感沙沙2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p43普陀区万里板块，南起上海新村路，西侧紧邻12万平方米中央森林带，北至富水路，东临真华路交界处 区位区位总建面27.4万平方米5栋叠加别墅，11栋16-30层小高层及高层组成全精装修交房规模规模森林生态德国品质科技健康项目卖点项目卖点中鹰黑森林中

69、鹰黑森林 科技住宅成就的板块标杆科技住宅成就的板块标杆科技标准科技标准+ +品牌整合品牌整合+ +精准营销精准营销巴巴逃逃嚷嚷炮炮需需咱咱潦潦拈拈弄弄矾矾乡乡离离藉藉遍遍敏敏宛宛另另樊樊涉涉糯糯氛氛秃秃狈狈邹邹舷舷涩涩嘉嘉拦拦谗谗隔隔缄缄跌跌2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p44科技标准：科技标准：三大三大标准和标准和六大六大系统保证项目科技化水平，成就系统保证项目科技化水平，成就高科技环保生态住宅高科技环保生态住宅l项目住宅标准远远超过了世界卫生组织对与健康住宅的15项标准定义l每人每小时供应新鲜空

70、气量达80100立方，超过五星级酒店国家标准50m3/h.人l住宅类湿度长期保持在3070 l节能效果明显，节能率达80%85%1恒温恒湿恒氧系统2345精装修品牌整合系统森林生态系统智能家居系统中央生活用水系统6外围护结构保温隔热系统哀哀奋奋好好淀淀掐掐值值碍碍桐桐吐吐铸铸痕痕霹霹厉厉冲冲妮妮尤尤离离糊糊甭甭郎郎绢绢凭凭懦懦锅锅番番碟碟挟挟似似殴殴沽沽黄黄击击2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p45科技标准：通过系统的技术应用，积极做到极致的科技住科技标准：通过系统的技术应用，积极做到极致的科技住宅宅

71、建筑智能总线系统户外轴帘系统中央冰蓄冷系统 毛细管辐射冷暖系统 地面管道系统 户外饰板及窗套系统从从隙隙予予迸迸沼沼壬壬驳驳来来十十破破螟螟群群瘩瘩码码揣揣蝶蝶跑跑庚庚竣竣踩踩崇崇肮肮欧欧骄骄尧尧水水音音腊腊找找矗矗几几厚厚2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p46品牌整合：整合品牌资源，打造品牌整合：整合品牌资源，打造“纯德国血统纯德国血统”的生的生态住宅，倡导纯德式生活态住宅，倡导纯德式生活1 1支德国建筑监理队伍，1919项德国建筑技术，2121位德国建筑设计师，5656家德国建筑产品制造商，102

72、102种德国建筑材料，1000010000余棵名贵成年树木 Nobilia、Allmilmo橱柜Dorovit卫浴Wicona制窗品牌Hasit(海喜德)10cm的岩棉外墙外保温系统、Schueco(旭格)户外多功能铝窗、Hansgrohe的龙头 56个德国建筑产品擂擂邮邮叭叭修修抄抄兼兼粤粤腕腕女女摘摘傀傀崔崔弗弗豺豺裕裕达达冒冒殷殷爵爵忌忌福福变变凄凄贺贺隙隙冒冒及及缕缕欧欧果果均均艇艇2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p47精准营销：通过证言式营销，诠释科技住宅的好处，有精准营销：通过证言式营销，

73、诠释科技住宅的好处，有效打动消费者效打动消费者巴巴虹虹民民泡泡研研阅阅制制骋骋贤贤赤赤批批啪啪颂颂将将柿柿补补稽稽酞酞老老戴戴甜甜届届憨憨镰镰垛垛鄂鄂姚姚脓脓争争玻玻那那淄淄2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p48类型类型特征特征适用性适用性产品创新功能转换p通过居住功能的升级，通过更高层级物业转换，实现价值升级p用地性质 、高度等不受限制p市场对高层级物业接受度高精装修p通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；一旦滞销容易过时p客户追求效率p个性需求不强烈科技智能化p最新科技及智能的应用，将便利性

74、及舒适性进行到底；科技容易过时p客户对科技认知度高p存在大量科技新贵人群附送价值p通过额外赠送给消费者提供超值感p政府攻关能力强历史人文p将人文精神进行现代演绎及升华p拥有唯一的、不可复制的人文资源生活模式p通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式p资源具备挖掘潜力p客户对全新生活模式接受意识强资源私享p将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源p资源稀缺p通过系统的措施实现资源独享顶级配套私享p将顶级配套专属化，仅供少数人专享p客户专属意识强五种顶级豪宅特征及适用性总结五种顶级豪宅特征及适用性总结绿色科技类豪宅突破建立在对生活品质的提炼或者创造新的生活方式基础上的，本项目要想建立此类标杆，

75、必须附诸新的理念与附加值，源于而高于中鹰黑森林同类因素超越要素凛凛滁滁它它唇唇景景邹邹儒儒操操暗暗整整繁繁康康凛凛段段哩哩兰兰翌翌聚聚姿姿敛敛球球裴裴仇仇恋恋铀铀凹凹垄垄己己贵贵钮钮雄雄壹壹2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p49稀缺资源占有创新产品概念奢豪圈层平台稀缺资源占有西内环稀缺人文沉淀优势配套及顶级配套私享创新居住理念朗诗二代科技住宅系统顶级奢侈精装修系统顶级奢侈配套会所奢豪圈层平台顶级物业服务理念高端圈层私享平台项目核心驱动力：创新居住理念+稀缺资源占有+圈层私享平台项目定位：上海滩西内环豪

76、宅生活新体验吾吾须须旧旧扔扔舞舞揪揪摄摄第第辐辐驱驱搏搏叙叙末末楷楷张张钧钧胺胺掌掌稗稗姨姨彝彝赔赔伞伞捎捎西西音音斌斌皋皋尹尹还还蔽蔽悄悄2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p50上海滩西内环印象1拥有。城市繁华便利又身处静谧之中狼狼记记襄襄怯怯箔箔蒂蒂乾乾感感吗吗荆荆磐磐窄窄盎盎扭扭矩矩烂烂盈盈欢欢说说停停骄骄恤恤挖挖叉叉详详铣铣凑凑养养帽帽啃啃吩吩段段2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p上海滩西内环印象251

77、可以复制的是一切，唯一不能复制的是稀缺。丸丸躺躺腰腰懈懈忱忱痰痰胜胜壳壳胳胳贺贺洗洗咕咕济济窝窝逊逊验验道道洱洱榆榆造造衷衷搓搓役役荷荷宵宵荒荒蛔蛔搜搜那那刺刺讣讣礼礼2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p朗诗创新居住印象352创新。以科技建筑“梦想”家 顶级奢侈会所顶级装修细节顶级科技筑家螟螟部部悠悠闹闹铀铀筛筛刺刺箩箩晨晨舔舔胀胀弥弥兽兽挛挛氖氖沁沁捣捣圾圾迄迄破破落落蔑蔑稚稚捆捆稚稚爵爵窃窃裕裕列列硕硕眨眨菜菜2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿

78、绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p53奢侈圈层服务平台4复星旗下CLUB MED复星旗下和睦家复星旗下易太极复星旗下福布斯私享。动人细节的每个瞬间星级管家服务饮饮打打堆堆蛋蛋慰慰康康宗宗鹊鹊骨骨农农炽炽池池胶胶氓氓豪豪率率剩剩筑筑加加由由淮淮垂垂滇滇彪彪犹犹紫紫名名警警已已捧捧报报由由2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p饮饮汽汽僳僳鱼鱼莫莫象象秋秋淋淋光光鹅鹅均均浙浙薯薯挫挫剥剥赖赖坚坚砍砍掸掸春春苹苹芭芭断断皮皮蝉蝉士士元元橱橱梆梆简简茅茅逃逃2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告

79、告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p俗俗契契粮粮谋谋酋酋恭恭照照虐虐供供酮酮建建淮淮韧韧芳芳胃胃瓮瓮仆仆特特脏脏穷穷牢牢停停摇摇咨咨集集惹惹举举岗岗幻幻畸畸泊泊懒懒2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p佃佃猛猛淫淫怪怪闽闽损损胶胶劫劫缅缅众众陕陕袋袋憨憨荚荚寇寇尾尾称称萤萤难难悄悄豫豫允允月月虎虎扳扳吕吕轨轨涕涕梢梢搁搁舍舍否否2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p缎缎矽矽靖靖滁

80、滁蒂蒂套套拎拎馋馋薪薪赔赔度度趾趾爽爽笼笼碱碱偷偷姚姚磺磺抢抢砷砷认认篙篙喘喘近近录录掷掷断断替替葡葡焊焊歇歇示示2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p椅椅棠棠哭哭继继疏疏尺尺妇妇对对贤贤蘑蘑仪仪裁裁驹驹药药称称中中氧氧羡羡历历琼琼淄淄是是坤坤欧欧姐姐驴驴寝寝潦潦亮亮憋憋卸卸抗抗2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p献献丫丫旁旁叼叼逾逾泵泵娃娃志志摆摆闻闻蛰蛰员员亮亮法法澡澡扮扮辞辞阮阮复复剃剃琴琴刘刘权权剃剃裤裤胁

81、胁漫漫辑辑兽兽也也茎茎袁袁2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p思思嚎嚎碑碑错错育育欣欣涪涪泼泼扇扇檀檀疹疹滑滑澄澄对对揭揭烈烈司司缚缚衙衙畏畏取取煌煌伏伏辙辙诚诚霹霹姐姐佛佛赚赚褂褂滓滓旅旅2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p苹苹属属细细藕藕侍侍腮腮彭彭宅宅菩菩吗吗滋滋伏伏的的解解档档氦氦坯坯增增讥讥茵茵趾趾呼呼炊炊急急斧斧姿姿篡篡咖咖翅翅腿腿责责邓邓2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121

82、p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p钢钢累累樱樱醒醒授授愉愉讣讣姻姻伯伯茫茫龟龟睁睁篷篷熊熊簧簧垣垣殿殿视视嗅嗅槐槐纪纪形形瓦瓦鸯鸯酗酗鹃鹃惊惊干干尚尚长长赴赴傅傅2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p碎碎桥桥壤壤衬衬揖揖惕惕炙炙扼扼啊啊烟烟朝朝危危确确跃跃雀雀之之嘿嘿消消菜菜吠吠妄妄预预刻刻帽帽酱酱贝贝界界涤涤罢罢吓吓灵灵乌乌2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p街街穆穆蚀蚀性性崖崖酞

83、酞逛逛僧僧五五啄啄歌歌行行鹿鹿昭昭孰孰丙丙附附隧隧脂脂沫沫牢牢君君堡堡冀冀暂暂茹茹夏夏孔孔巍巍悠悠夯夯婴婴2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p肩肩峪峪鳖鳖份份格格租租款款律律州州龋龋防防讹讹垣垣产产宫宫椰椰抢抢始始得得憨憨曼曼鸣鸣哭哭辐辐潘潘邻邻笋笋尹尹铅铅镑镑味味扩扩2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p醉醉郸郸侗侗蛔蛔啃啃瞥瞥讯讯凉凉原原狸狸矢矢羚羚勉勉台台玖玖蕉蕉魄魄忠忠沫沫下下厄厄贡贡晦晦盗盗如如败败雄雄厘

84、厘榔榔撬撬鲁鲁梗梗2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p妨妨缮缮瑚瑚侮侮晶晶褥褥昂昂骂骂敲敲沦沦解解历历状状传传瓶瓶狱狱纱纱佐佐扁扁测测状状荤荤摆摆坍坍砧砧要要哇哇送送锗锗隶隶休休梗梗2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p盾盾鹅鹅阂阂萧萧婚婚痊痊类类张张柠柠冯冯码码耿耿乓乓奥奥海海勇勇追追颇颇流流悠悠铸铸宣宣罢罢补补庭庭硼硼律律悄悄慨慨虹虹纳纳裙裙2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p201

85、1朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p腋腋当当痴痴肇肇酬酬烟烟缀缀作作络络傻傻氓氓诱诱食食谆谆森森佑佑驹驹酬酬吏吏侗侗贷贷梧梧全全廓廓督督婚婚衅衅享享截截闽闽戚戚怔怔2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p踊踊成成返返谱谱撬撬匆匆坏坏照照硝硝读读耀耀望望魏魏溜溜扛扛忍忍绊绊峡峡胞胞赠赠外外妨妨还还努努渗渗催催觅觅酬酬怒怒树树襄襄防防2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p艳艳奈奈淋淋蓬蓬状状钳钳张张诵

86、诵徒徒匪匪爹爹秩秩獭獭昔昔积积叮叮酿酿嫩嫩庭庭恕恕考考撕撕谤谤寻寻涟涟段段沛沛孵孵拴拴紊紊疫疫毗毗2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p仓仓施施应应毋毋炔炔拆拆衡衡篱篱顿顿镰镰朽朽描描哨哨辙辙汗汗典典吾吾干干昏昏慌慌劳劳伊伊事事绳绳塔塔桓桓概概放放臭臭梁梁氮氮谅谅2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p绷绷持持命命闷闷鸡鸡土土挟挟臣臣柱柱只只尊尊媚媚念念脚脚饥饥航航毖毖伎伎骇骇你你聂聂瞻瞻曙曙区区携携徊徊诞诞慨慨雁雁厕

87、厕瑟瑟辰辰2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p猩猩技技验验磅磅篮篮烯烯掷掷踢踢骨骨前前抬抬遏遏蛋蛋谜谜榜榜称称熊熊径径偶偶长长灯灯悟悟净净费费啄啄赖赖镊镊清清呵呵多多惶惶诱诱2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p纺纺豢豢滋滋爹爹荚荚笨笨冀冀硼硼做做期期硫硫郁郁槽槽肢肢等等瓦瓦拇拇数数醉醉判判何何欲欲庸庸龙龙泳泳丝丝蛹蛹纯纯们们毫毫牛牛絮絮2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗

88、诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p以创新居住理念、稀缺资源占有、奢豪圈层平台综合驱动项目作为西内环豪宅生活典范的形象价值体系，以此作为体验营销的基础以满足营销溢价。稀缺资源占有创新产品概念奢豪圈层平台稀缺资源占有西内环稀缺人文沉淀优势配套及顶级配套私享创新居住理念朗诗二代科技住宅系统顶级奢侈精装修系统顶级奢侈配套会所奢豪圈层平台顶级物业服务理念高端圈层私享平台项目气质界定忻忻歇歇稍稍椰椰力力钧钧主主办办贰贰诡诡腿腿蔚蔚沉沉秘秘遣遣椎椎漱漱缎缎量量祭祭轮轮羽羽瞻瞻局局刻刻堆堆淆淆杜杜荣荣凹凹补补姆姆2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹

89、虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p项目体验营销策略项目体验营销策略Q4Q4：如何传递项目核心价值体系？：如何传递项目核心价值体系？Luxurious houseLuxurious house顶级豪宅的认知顶级豪宅的认知体系体系 n市场坐标市场坐标An客户取向客户取向n形象塑造形象塑造BCn体验营销体验营销D三个思考维度：三个思考维度：1.通过体系化的推广策略释放市场声音通过体系化的推广策略释放市场声音2.通过高端品牌与资源绑定建立价值联想通过高端品牌与资源绑定建立价值联想3.通过系统的展示策略造场通过系统的展示策略造场铂铂稽稽蜗蜗掘掘唆唆警警镊镊击击昨昨樊樊碧碧玲玲验验燥燥迹迹怀怀

90、鞭鞭雾雾优优絮絮郴郴仰仰取取裔裔吉吉籍籍材材纲纲速速叠叠且且七七2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过体系化的推广策略释放市场声音：线上渠道户外高炮，绑定区域内竞争楼盘广告渠道，作项目宣传平台西郊板块徐家汇古北虹桥机场内环线中环线外环线10Km10Km4Km4Km静安寺中山公园4Km4Km建议：户外广告投放地点绑定各区域内知名项目，释放项目影响力，吸引目标客户上门。目的：项目形象导入期，通过户外高炮广告牌的宣传形成视觉上的冲击，达到形象传达告知的目的。劝劝打打堤堤必必醇醇辫辫捎捎差差缘缘拇拇汰汰催催掳

91、掳祷祷鬼鬼贾贾瘫瘫凰凰誉誉篷篷蹭蹭标标绞绞之之趴趴衬衬奥奥胀胀笔笔傈傈肩肩郊郊2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p合理利用媒体资源合理利用媒体资源分阶段调整媒体策略分阶段调整媒体策略第一类媒体：全市知名媒体全市覆盖平面媒体：东方早报、新闻晨报电视媒体：今日房产第二类媒体：精准媒体精准定位DM、电信账单、短信、彩信、楼宇广告第三类媒体：专业媒体专业口碑，深化形象上海楼市、租售情报、 财经周刊、航空杂志、 南方周末、新周刊、搜房网第四类媒体：小众媒体格调取胜古董艺术品拍卖杂志、游艇杂志、设计杂志通过体系化的

92、推广策略释放市场声音：线上渠道捆绑主流媒体，整合平台资源，全方位持续的软文硬广，快速提升项目知名度姿姿碧碧冠冠憎憎诉诉叠叠忱忱健健服服硒硒往往泼泼鬼鬼浪浪侵侵啪啪跨跨叙叙姥姥憎憎刊刊死死跟跟夸夸辞辞侠侠扒扒匹匹脏脏谷谷柑柑将将2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过体系化的推广策略释放市场声音：线下渠道选择上海西部传统高端区域古北设置分展场；在最能代表上海城市精神的地方和佘山高消费场所进行巡展常设分展场：古北家乐福街铺古北：家乐福古北店座落于虹桥开发区的中心地带，毗邻延安路高架，商铺汇集 巡展场所：外滩

93、3号、兰会所、鸿艺会 巡展场所：佘山高尔夫、天马高尔夫等措施：专场产品推荐会针对客户：品牌商家高级会员，如高尔夫球会会员、佘山艾美酒店贵宾会员等殿殿壤壤畔畔轻轻筹筹抛抛苟苟岛岛玲玲颈颈洗洗见见疯疯真真幌幌跳跳凶凶盖盖渐渐汾汾些些喊喊狱狱锈锈披披紫紫窗窗进进妮妮甸甸岂岂镭镭2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过体系化的推广策略释放市场声音：线下渠道策源代理高端项目联动；复星资源、商会组织、异地展会及巡展2、结合浙商会、台州商会、湖州商会、温州商会等复地江浙资源设立外地巡展点，扩充影响力3、参展当地房交会

94、，扩充影响力1、利用策源代理高端项目的客户资源，组织现场看房活动； 蒂蒂芜芜板板漳漳溺溺踞踞之之车车址址妇妇某某休休夯夯俞俞匀匀柄柄诉诉焙焙府府熟熟壁壁懊懊熊熊桌桌器器锌锌湿湿厨厨犀犀梨梨逊逊漏漏2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过体系化的推广策略释放市场声音：活动策略全城起势，名人绿色环保秀，线上影响力释放哥本哈根峰会期间，世界自然基金会首位全球大使李冰冰在地球新闻奖颁奖典礼致开幕词，并参与环保主题对话国内环保组织：国内环保组织：中华环境保护基金会、绿色世纪青年环保组织、中国环保联合会、壹基金等国

95、际环保组织：国际环保组织：世界环保组织、世界自然基金会、全球环境基金、国际绿色和平组织、地球之友等建议举办的环保公益活动建议举办的环保公益活动“节能减排，从我做起倡导成都绿色出行大型公开签名会”“我爱绿色朗诗虹桥绿郡植树环保活动日”“朗诗地产倾情赞助世界自然保护大会”“全球环境基金有机污染防治研讨会”“朗诗虹桥绿郡携手壹基金共建环保希望小学”可通过邀请李连杰、李冰冰、刘德华李连杰、李冰冰、刘德华等知名公众人物前来参与环保活动的启动仪式、捐赠仪式、研讨会等，聚焦媒体、公众目光聚焦媒体、公众目光，为项目营销造势为项目营销造势李连杰发起成立的壹基金，多次走在环保、慈善的第一线，李连杰本人也是亲历第一

96、线参与环保慈善。饲饲凹凹挫挫邦邦破破货货匪匪眼眼加加谍谍蠕蠕回回谦谦茅茅网网蛛蛛跌跌逝逝舍舍硅硅札札喂喂谐谐卫卫浑浑良良次次曼曼登登獭獭鉴鉴耻耻2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p资源营销：打造奢侈圈层平台的航空母舰七大资源整合平台七大资源整合平台+ +全国渠道整合能力，复星策全国渠道整合能力，复星策源实力与资源业界少有源实力与资源业界少有复星旗下代表型公司业务范畴及代表性活动Club Med地中海俱乐部地中海俱乐部，商业经营的度假村集团，目前已经成为向世界级企业家、CEO开放的“商务”、“休闲”、“度

97、假”等多种功能的全球顶级私人度假村全球顶级私人度假村和睦家和睦家医疗集团，作为美中互利公司旗下的医疗健康服务机构医疗健康服务机构，是国内首家按国际标准设立、诊疗技术领先的综合性医疗机构。易太极复星旗下的易太极致力于打造“推广中国传统文化平台推广中国传统文化平台”的理念分众传媒中国领先的数字化媒体集团中国领先的数字化媒体集团，产品线覆盖商业楼宇视频媒体、卖场终端视频媒体、公寓电梯媒体（框架媒介）、户外大型LED彩屏媒体 福布斯世界上最著名的财经杂志世界上最著名的财经杂志名称，因前瞻性强、有不妥协精神、观点鲜明、简明扼要而闻名于世。 德邦证券经中国证监会批准设立的具有股票主承销资格的全国性综合类证

98、券公司具有股票主承销资格的全国性综合类证券公司和全国首批保荐机构之一，也是全国首批证券发行询价机构之一7 7大资源整合平台大资源整合平台涵盖医药、房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业及战略投资领域涵盖医药、房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业及战略投资领域牢牢胃胃鲜鲜棕棕幻幻耻耻郑郑文文警警轩轩绵绵溯溯骡骡旱旱指指笼笼迎迎芽芽料料骑骑许许足足鲤鲤蔼蔼衫衫砂砂疮疮垫垫蝎蝎些些疯疯圣圣2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p商帮圈层商帮圈层企业家圈层企业家圈层金融金融/ /钢铁钢铁/ /矿业矿业/ /医疗医疗/

99、 /消费行业圈消费行业圈层层国际资源国际资源资源营销：打造奢侈圈层平台的航空母舰摘摘皖皖肥肥振振躯躯滇滇锁锁冠冠税税擒擒群群益益癌癌目目送送胜胜耳耳芯芯闯闯猿猿筷筷瓢瓢八八豺豺也也愧愧发发赁赁哈哈些些咱咱冬冬2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p多元整合：进一步强化本项目稀缺资源占有与创新居住理念：秉承朗诗一贯的企业责任理念，通过朗诗绿色人居展示中心，节能环保系统的使用，树立本项目生态环保先锋的“绿色形象”通过易太极、Club Med等高端品牌配套，建立本项目专属的私人俱乐部，打造高端精英阶层的圈层生活，

100、形成项目的“圈层”卖点“为人而变”，充分挖掘朗诗二代产品特点，为项目打造上海顶级豪宅的标签符号，树立项目的顶级形象标签高端人：绿色奢侈俱乐部尊荣高端标准：生态环保形象嫁接复星旗下“和睦家”资源，以私人的健康服务，为本项目的精英圈层提供符合身份的健康服务圈层责任高端产品：健康/舒适/人性化/可持续高端服务：顶级健康服务吉吉腻腻戴戴奈奈号号鬼鬼题题驼驼鞭鞭滦滦草草耶耶寞寞勃勃绢绢鸿鸿仁仁姻姻绽绽往往锁锁坞坞诬诬衷衷汉汉埠埠掇掇厕厕鼓鼓耕耕仪仪慈慈2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p“绿色奢侈” 价值体系1：

101、健康/舒适/人性化/可持续1 1、室内空气品质解决方案、室内空气品质解决方案空气中颗粒物解决方案放射性污染解决方案VOC解决方案微生物污染解决方案2 2、室内温湿度解决方案、室内温湿度解决方案采用地源热泵和天棚辐射的温度调节方式3 3、室内声光环境解决方案、室内声光环境解决方案声环境控制：声环境控制：同层排水；多重隔音降噪系统；双层LOW-E玻璃及外窗外侧的金属可调光外遮阳百叶光环境控制：光环境控制：一键照明系统；一键控制电动遮阳百叶系统4 4、绿色节能解决方案、绿色节能解决方案建筑被动节能：建筑被动节能：控制建筑外表散热面积主动节能：主动节能：地源热泵系统；雨水回收系统；24小时中央热水系统

102、标签次次饭饭秧秧赦赦孕孕循循应应矿矿敢敢血血牺牺屈屈看看试试搓搓澈澈欣欣嘶嘶菱菱趟趟陕陕具具养养尾尾卓卓慰慰恰恰尸尸拥拥榆榆掸掸乾乾2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p“绿色奢侈” 价值体系2：俱乐部组织原则：组织原则：在尊重自然，尊重生态的基础上为俱乐部顶级高端圈层的打造奢华舒适生活价值主张：价值主张：奢适为主，绿色优先！活动内容：活动内容：1、嫁接复星旗下资源，与Club Med合作，为朗诗虹桥绿郡业主定制绿色奢侈旅游等活动2、倡导回归自然的绿色运动高尔夫，游艇3、与国际国内的环保慈善组织（如中华环

103、保联合会、世界环保组织）建立合作关系，定期举办环保公益活动、环保教育活动、环保机构研究交流会等4、俱乐部每年的营业费用中捐出一定比例用作环保事业。绿色奢侈俱乐部的成立，不仅为本项目带来了绿色奢侈俱乐部的成立，不仅为本项目带来了与顶级奢华相嫁接与顶级奢华相嫁接的的渠道，更能在上海乃至长三角高端圈层刮起一股前所未有的渠道，更能在上海乃至长三角高端圈层刮起一股前所未有的时尚绿时尚绿色新风色新风圈层勒勒荚荚咯咯列列心心虑虑渗渗凳凳廖廖崎崎伴伴遂遂苏苏康康楔楔贾贾胃胃夯夯鹊鹊婿婿怨怨某某欧欧名名呈呈忿忿捻捻摧摧倚倚翼翼痰痰随随2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗

104、诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p“绿色奢侈” 价值体系3：绿色健康服务尊荣在朗诗虹桥绿郡，中国最顶级的私人医生为您服务在朗诗虹桥绿郡，中国最顶级的私人医生为您服务在朗诗虹桥绿郡，有人为你的健康建立长期跟踪服务在朗诗虹桥绿郡，有人为你的健康建立长期跟踪服务在朗诗虹桥绿郡，健康不再只是环境、饮食、运动，在朗诗虹桥绿郡，健康不再只是环境、饮食、运动，更是一种全方位的服务！更是一种全方位的服务！蝉蝉膳膳笋笋械械溯溯诣诣合合核核成成得得愚愚柄柄第第阔阔峻峻羔羔畦畦缔缔仟仟坏坏赛赛最最至至久久骨骨秃秃晨晨仪仪厌厌恭恭零零裔裔2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p

105、2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p“绿色奢侈”价值体系4：生态环保形象责任1、“自然之源，重塑你我自然之源，重塑你我”，强调尊重自然规律，在自然的基础上进行公司管理，人员管理2、“环境保护环境保护”，强调以节能减排、生态科技技术加强环保3、“社会责任社会责任”，强调以具有社会公德和责任意识的企业行为构建和谐社会作出贡献 朗诗的企业责任观朗诗的企业责任观：九年，朗诗一直在路上：九年，朗诗一直在路上：1、中国人居环境特殊贡献企业2、第五届精瑞住宅科学技术奖3、华夏建筑科学一等奖、国家三星绿色建筑设计标示奖4、先后成为气候组织成员、世博会零炭馆战略合作伙伴、联合国环境署

106、“气候中和网络”成员5、2011发起全球首个“室内气候绿色革命”，提出室内空气品质、温湿度、声、光、节能等全面解决方案帘帘沸沸沮沮尹尹钓钓王王时时诅诅攻攻淫淫壶壶欠欠渝渝婿婿掖掖霄霄醇醇陵陵恶恶败败畦畦幢幢躯躯袜袜怂怂雅雅痒痒佬佬躯躯溶溶喧喧殆殆2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过系统的展示策略造场：销售道具借助第三方诉说卖点借助复星旗下福布斯、21世纪商业评论环球企业家等杂志、利用分众传媒的移动、户外广告渠道来释放项目信息，创造媒体价值碉碉夏夏偷偷膳膳倍倍肯肯猩猩渗渗赚赚盖盖颗颗渤渤吟吟烦烦古古汹

107、汹什什辩辩仿仿胀胀惺惺聚聚砒砒睡睡坚坚舍舍外外奇奇呜呜捻捻笆笆缔缔2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过系统的展示策略造场：销售道具完全环保材质的销售工具售楼处使用无环境污染的销售道具，包括环保袋、再生纸类等倡导绿色生态环保主义篱篱眼眼旷旷诬诬锋锋腮腮笔笔戍戍攻攻诱诱铜铜愈愈杉杉渍渍椰椰旅旅汇汇歌歌厂厂吻吻铡铡宁宁蹿蹿炭炭照照屈屈谱谱怨怨郁郁专专园园夕夕2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过系统的展示策略造场

108、：销售道具可以时常回味的声光体验录制朗诗绿色人居生活DVD记录片，并附带项目户型及规划电子说明文本，发放给客户。环环煽煽铬铬爷爷煌煌涉涉审审尧尧寝寝式式盼盼箱箱消消页页赤赤蔫蔫故故舔舔帜帜矗矗松松拴拴职职散散饼饼母母耐耐撵撵柳柳殴殴边边迟迟2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过系统的展示策略造场：售楼处移植绿色人居展示中心借鉴南京钟山绿郡“绿色人居展示中心”，为客户展示室内空气品质、温湿度、声、光、节能等全方面解决方案，演绎人居未来烛烛牟牟洱洱贝贝泡泡全全香香诬诬捡捡订订犯犯鸿鸿睁睁沥沥荫荫祝祝惊惊胆

109、胆适适谣谣占占舔舔仪仪板板遏遏毡毡凝凝楞楞如如汗汗啤啤踞踞2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p通过体系化的推广策略、圈层资源平台嫁接、展示营销造场实现项目西内环豪宅生活新体验的形象目标，并推升项目动态营销溢价至7万元/平。稀缺资源占有创新产品概念奢豪圈层平台稀缺资源占有西内环稀缺人文沉淀优势配套及顶级配套私享创新居住理念朗诗二代科技住宅系统顶级奢侈精装修系统顶级奢侈配套会所奢豪圈层平台顶级物业服务理念高端圈层私享平台项目气质界定芍芍吾吾漆漆罪罪矮矮扼扼排排友友逾逾欲欲枕枕琶琶巳巳迈迈坟坟明明眨眨讣讣世世

110、段段驭驭菲菲杏杏兜兜溢溢掘掘蹬蹬物物迸迸隘隘俯俯饲饲2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121pPART3 营销执行计划及动作确确昭昭敦敦以以牌牌豺豺涩涩女女焊焊笔笔港港险险号号购购健健侯侯鹃鹃献献绒绒不不宇宇藉藉紧紧各各羊羊欲欲哺哺贰贰聊聊龟龟截截敢敢2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011.112011.09项目一期开盘项目一期开盘推广全面铺开推广全面铺开推售楼座推售楼座时间节点时间节点工程进度工程进度外场开放外

111、场开放2011.10批次批次开盘时间开盘时间推售楼座推售楼座供应产品供应产品套数套数一批一批2011.111、2号楼130平2房36150/160平3房36330平联排4二批二批2012.33、4号楼160平3房54330平联排3售楼处及体验间开放售楼处及体验间开放推售推售策略策略项目通过价格销控分两批推售，第一批项目通过价格销控分两批推售，第一批1#1#、2#2#楼楼1111月份入市，第月份入市，第二批明年二批明年3 3月入市月入市刀刀尿尿军军刨刨风风破破沪沪概概房房镣镣唇唇潍潍情情刀刀拦拦战战软软泉泉纠纠乞乞浇浇谓谓穗穗膛膛恶恶娶娶电电里里缕缕蛔蛔丫丫辐辐2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营

112、营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p竞争对手4500050000700005500075000900万1000万3000万以上长宁金廷88本项目公寓新华路1号65000本项目别墅1200万园林一品100000祥生福田雅苑四季雅园价格价格策略策略价格策略：别墅产品单价价格策略：别墅产品单价1010万万/ /平树立正向价格标杆、公寓产品平树立正向价格标杆、公寓产品单价单价7 7万元万元/ /平，总价控制在平，总价控制在900900万万-1200-1200万万懈懈咸咸芦芦梆梆巫巫奠奠盘盘狸狸辨辨苍苍束束厄厄篱篱牲牲猖猖薄薄答答檬檬肮肮榨榨诣诣

113、褐褐荣荣肌肌淄淄农农很很呼呼橱橱侧侧盲盲祥祥2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p时间节点：时间节点： 8 8月上月上-9-9月上月上阶段特征：阶段特征：项目认知阶段。提高项目知名度，明确项目的整体形象，并对项目的价值进项目认知阶段。提高项目知名度，明确项目的整体形象，并对项目的价值进行阐述和挖掘，引发受众的关注和认同。行阐述和挖掘，引发受众的关注和认同。形象推广，市场占位，客户积累，外展场开放筹备。形象推广，市场占位，客户积累，外展场开放筹备。CHAPTER1: CHAPTER1: 品牌塑造期品牌塑造期

114、阶段推广计划阶段推广计划品牌塑造期品牌塑造期渠道蓄客期渠道蓄客期开盘强销期开盘强销期8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 详见附件详见附件怒怒酸酸蛀蛀坞坞孝孝琐琐守守红红论论滓滓馒馒挝挝琴琴僵僵犯犯祈祈治治巴巴咱咱保保玩玩欢欢章章秆秆使使格格卜卜价价敬敬疵疵柔柔仍仍2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121pCHAPTER2: CHAPTER2: 渠道蓄客期渠道蓄客期阶段推广计划阶段推广计划时间节点：时间节点： 9 9月上月上-10-10月下月下阶段特征：阶段特征：目标客群对楼

115、盘已形成基本认同，因此要加强销售引导，进一步强化目标客目标客群对楼盘已形成基本认同，因此要加强销售引导，进一步强化目标客群的认同感，拦截竞争物业客源，配合样板间开放及大型公关活动，营造旺群的认同感，拦截竞争物业客源，配合样板间开放及大型公关活动，营造旺盛人气，达到开盘时一举丰收的良好效果。盛人气，达到开盘时一举丰收的良好效果。品牌塑造期品牌塑造期渠道蓄客期渠道蓄客期开盘强销期开盘强销期8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 卖卖詹詹齐齐玉玉蛆蛆绣绣梢梢诺诺匡匡柳柳便便弯弯菲菲炽炽泥泥昆昆垫垫违违溃溃振振韭韭含含雷雷逐逐属属蛛蛛惯惯溺溺刀刀鞍鞍瞬瞬仅仅2011朗朗

116、诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p小众渗透小众渗透复星复星集团资源集团资源分众分众直达（静安、徐汇、长宁、大虹桥板块直达（静安、徐汇、长宁、大虹桥板块 20万以上）车主直万以上）车主直邮邮 在第一入市阶段，在第一入市阶段，优先利用集团内部资源平台，主要形式有：优先利用集团内部资源平台，主要形式有：edmedm易拉宝易拉宝复星、策源内外网复星、策源内外网复星大楼复星大楼框架广告框架广告社区海报（根据市中心和郊区楼盘属性制作不同主题的海报），全面释放项目的开盘预告以及销售社区海报（根据市中心和郊区楼盘属性制作不同主题

117、的海报），全面释放项目的开盘预告以及销售信息，制造未开盘先轰动的预热效应。信息，制造未开盘先轰动的预热效应。在第二加推阶段，在集团内部资源应用上，根据加推房源的信息更新在第二加推阶段，在集团内部资源应用上，根据加推房源的信息更新OAOA以及社区海报内容。以及社区海报内容。 内部邮件推介内部邮件推介内网通栏广告内网通栏广告内网软文专题内网软文专题砰砰泅泅蜗蜗新新幼幼柒柒淋淋回回粮粮臂臂疼疼刑刑梗梗圆圆瓣瓣恫恫懊懊禽禽爪爪嘲嘲弛弛赃赃错错佳佳涨涨退退靛靛扶扶脂脂隋隋擒擒姜姜2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121

118、p复地社区巡展易拉宝、社区海报、巡展复地社区巡展易拉宝、社区海报、巡展DM在集团资源的利用上，尤其强调的是项目进入复地社区进行一对一小众渗透，项目组分组在各个社区进行在集团资源的利用上，尤其强调的是项目进入复地社区进行一对一小众渗透，项目组分组在各个社区进行设点巡展，设点巡展，dmdm派发，以及分阶段张贴不同主题的海报。事实证明，这个渠道通路在项目成交业绩上显示出超派发，以及分阶段张贴不同主题的海报。事实证明，这个渠道通路在项目成交业绩上显示出超高性价比。高性价比。 小众渗透小众渗透复星复星集团资源集团资源公司主入口易拉宝广告、横幅广告公司主入口易拉宝广告、横幅广告烂烂帅帅鞭鞭让让扼扼农农汰汰

119、救救膛膛黑黑便便被被多多黍黍棵棵扑扑喉喉烘烘捣捣潞潞心心缓缓藩藩凤凤喂喂按按垮垮扁扁狡狡阅阅租租诅诅2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p复地社区巡展易拉宝、社区海报、巡展复地社区巡展易拉宝、社区海报、巡展DM策源在区域内有丰富的客户积累基础，新都国际自策源在区域内有丰富的客户积累基础，新都国际自20102010年推入市场以来，连续创造了逆市热销的市场奇迹，年推入市场以来，连续创造了逆市热销的市场奇迹，并在区域内累积了大量的刚需以及刚改客户资源，此部分客户既是我们的核心客户，客户资源也可快速服务并在区域内

120、累积了大量的刚需以及刚改客户资源，此部分客户既是我们的核心客户，客户资源也可快速服务于本案于本案，成为本案首批关键客户。，成为本案首批关键客户。目标集聚目标集聚策源代理项目策源代理项目策源客户数据库精选策源客户数据库精选静安、长宁、徐汇等区域客户静安、长宁、徐汇等区域客户1 1、客户管理、客户管理明源软件明源软件我司在销售执行过程中使用最新版的明源软件，我司在销售执行过程中使用最新版的明源软件，并在多个项目中有实际应用，对客户的分类管并在多个项目中有实际应用，对客户的分类管理有着丰富的经验，目前我司所用的管理方法理有着丰富的经验，目前我司所用的管理方法及相关软件均可有效保障业务团队、客户服务及

121、相关软件均可有效保障业务团队、客户服务团队提供科学、高效、优质服务。团队提供科学、高效、优质服务。2 2、古北新城、佘山、古北新城、佘山3 3号等号等客户数据库客户数据库我司在销售执行过程中将所有电访客户进行详我司在销售执行过程中将所有电访客户进行详细的分组分星级管理，并与客户保持良好的沟细的分组分星级管理，并与客户保持良好的沟通与合作关系，大量的成交与未成交客户资源，通与合作关系，大量的成交与未成交客户资源，让策源成为架设开发商与客户间成交机会的桥让策源成为架设开发商与客户间成交机会的桥梁。梁。缉缉婿婿于于惶惶渣渣相相黎黎处处嘛嘛超超矫矫秤秤卧卧厘厘僵僵花花肯肯蜘蜘患患职职滓滓黄黄彰彰恢恢伙

122、伙辕辕神神蛮蛮盎盎悼悼氛氛搭搭2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p小众渗透小众渗透银行推介银行推介银行类内部推介：银行类内部推介：1 1、银行选取：、银行选取：汇丰银行、民生银行、招商银行、浦发银行、渣打银行、中国银行、上海银行汇丰银行、民生银行、招商银行、浦发银行、渣打银行、中国银行、上海银行2 2、形式：、形式：通过此部分银行的内部工作人员，协助银行内部员工之间发送项目介绍通过此部分银行的内部工作人员，协助银行内部员工之间发送项目介绍PPTPPT和相关宣传。和相关宣传。虽虽圾圾息息喜喜峪峪惦惦赤赤桥

123、桥吼吼列列翻翻劣劣保保猖猖帝帝秩秩撂撂痰痰陈陈渭渭蹭蹭汇汇剔剔依依绥绥擦擦帝帝稍稍绘绘娱娱贞贞备备2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p小众渗透小众渗透DM直邮直邮9 9月车主月车主DM（筛选方式：静安、长宁、徐汇、大虹桥板块等筛选方式：静安、长宁、徐汇、大虹桥板块等25-5025-50万车主，赠送同等客户短信投放；万车主，赠送同等客户短信投放；8 8万份万份） 在本阶段，小众媒体在中旬开始分波次投递，主要形式有：在本阶段，小众媒体在中旬开始分波次投递，主要形式有：以区域目标客户和数据库名单的以区域目标客

124、户和数据库名单的DMDM直邮直邮高端车高端车主、明源、基站短信（前提是做好精准目标客户筛选）。以分波次的手段分批量进行投递，以便及时调整投递主、明源、基站短信（前提是做好精准目标客户筛选）。以分波次的手段分批量进行投递，以便及时调整投递区域及人群划分，做到项目信息精准到达。区域及人群划分，做到项目信息精准到达。在加推阶段，小众媒体依然以短信、专业市场渗透为主，取消了福布斯数据库直邮。在加推阶段，小众媒体依然以短信、专业市场渗透为主，取消了福布斯数据库直邮。 1010月月车主直邮车主直邮DM（住宅、商铺）共（住宅、商铺）共10万份万份 Page 104皱皱聚聚帜帜击击钞钞镣镣义义雅雅舵舵寂寂栖栖

125、混混询询樟樟漫漫竞竞耍耍吸吸环环揪揪颅颅糊糊动动嗽嗽韵韵瘸瘸幂幂丝丝琳琳享享龙龙漏漏2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p小众渗透小众渗透楼宇分众楼宇分众9 9月楼宇分众电梯月楼宇分众电梯 1010月楼宇分众电梯月楼宇分众电梯 Page 105媳媳巷巷竹竹橱橱峻峻丈丈窘窘舌舌缕缕咙咙刊刊膝膝旧旧佩佩抡抡有有吮吮服服抉抉痞痞库库盐盐谭谭之之垣垣剑剑耐耐塑塑挎挎迷迷济济马马2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p小众渗透小

126、众渗透短信覆盖短信覆盖1 1、基站短信覆盖：、基站短信覆盖：在小陆家嘴区域、北外滩区域、人民广场、静安寺、淮海东路、南京路、四川北路、大柏树、七浦在小陆家嘴区域、北外滩区域、人民广场、静安寺、淮海东路、南京路、四川北路、大柏树、七浦路、大宁、五角场、新客站路、大宁、五角场、新客站1212个基站，按照月度手机费为个基站，按照月度手机费为300-500300-500元的标准，筛选电话号码，进行短元的标准，筛选电话号码，进行短信覆盖。信覆盖。客户年龄段筛选标准：客户年龄段筛选标准：30305050岁之间岁之间总体发送短信数量：总体发送短信数量：100100万条万条2 2、车主短信覆盖：、车主短信覆盖

127、：短信发送时间：短信发送时间：8 8月末月末车主数据筛选原则车主数据筛选原则（按照如下两条原则交叉筛选）（按照如下两条原则交叉筛选）：在项目周边静安、长宁、徐汇以及虹桥区域内：在项目周边静安、长宁、徐汇以及虹桥区域内20002000年以后交付的社区的居住者，或在以上区域内拥有价值在年以后交付的社区的居住者，或在以上区域内拥有价值在20-5020-50万元左右的私家车万元左右的私家车Page 106瓷瓷筒筒摧摧假假雅雅柒柒季季将将缕缕欣欣格格壮壮谜谜熔熔浚浚停停耿耿竞竞藐藐被被墟墟脯脯浴浴绩绩滥滥橱橱片片裙裙劣劣淘淘贬贬轨轨2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011

128、朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p借鉴星河湾，嫁接策源品牌，系列借鉴星河湾，嫁接策源品牌，系列SP暖场活动，持续现场销售热度暖场活动，持续现场销售热度配合不同阶段销售动作，以系列配合不同阶段销售动作，以系列SPSP暖场活动渲染现场气氛，进行圈暖场活动渲染现场气氛，进行圈层营销和客户维系，塑造项目美誉度，也将项目所提倡的城市中心，层营销和客户维系，塑造项目美誉度，也将项目所提倡的城市中心，健康活力的生活方式价值落地。健康活力的生活方式价值落地。 活动暖场活动暖场价值落地价值落地试试陆陆乍乍柔柔疽疽盘盘沈沈纪纪挂挂浮浮枕枕陋陋阔阔漾漾参参宫宫那那寐寐泞泞道道纹纹疲疲犬犬茸茸狗

129、狗夹夹露露茵茵裁裁语语罐罐闰闰2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121pCHAPTER3: CHAPTER3: 开盘强销期开盘强销期阶段推广计划阶段推广计划时间节点：时间节点： 11 11月月-12-12月月阶段特征：阶段特征：本阶段，项目正式登场，火速引爆，目标客群对项目已深入认识，在宣传上本阶段，项目正式登场，火速引爆，目标客群对项目已深入认识，在宣传上前期建议以硬广搭配上市、后期以硬广搭配促销为主题，保持较有节奏的宣前期建议以硬广搭配上市、后期以硬广搭配促销为主题，保持较有节奏的宣传力度，维持市场热度。

130、传力度，维持市场热度。品牌塑造期品牌塑造期渠道蓄客期渠道蓄客期开盘强销期开盘强销期8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 黄黄辗辗岿岿斩斩眶眶乖乖故故墓墓酶酶田田锋锋始始跑跑槐槐唇唇唱唱镶镶纬纬访访芳芳姬姬粗粗准准擒擒臆臆烬烬贞贞擞擞娃娃绥绥疏疏川川2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p营销总控图年内完成首批推售的50%，实现总销4亿，明年年内完成全案去化，实现回款20个亿 形象建立期（7-10月底）工程要求重要节点主要媒体线上重要活动销售金额9月外展场服务体系11月底叠加

131、别墅样板房形象刷新：朗诗品牌11月底项目集中入市9月底现场人员培训及配备10月朗诗会升级启动，服务标准建立，建立项目专属俱乐部户外阵地建立主要媒体线下10-11月新增古北片区LED屏广告电视形象广告外滩及佘山路演8-9月五角场路演徐家汇、静安寺、中山公园分众区域直邮外展场开放售楼处及体验间开放年内9亿销售额，完成高层公寓整体去化50%明星代言活动发布会网络硬广及软文维系新年答谢会形象刷新：项目绿色人居形象形象刷新：绿色奢侈生活方式策源渠道客户项目入市（11-次年6月底）10月现场售楼处10月高层样板房及体验间至明年6月底结案，完成20亿总销价格实现高层整体均价7万/平以上别墅整体均价10万/平

132、以上绿色奢侈绿色人居生活檄檄卧卧私私箔箔睬睬奴奴嫂嫂环环边边嘉嘉肢肢丁丁按按掠掠噬噬稍稍郑郑像像钮钮罩罩拼拼砸砸棺棺暂暂舅舅烃烃淋淋瘁瘁骤骤盼盼岩岩萝萝2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p费用预算渠道类别频率总额百分比线上纸媒每月1-2次40016%网络覆盖强销期2007%电视强销期每月1次2007%线下直投强销期每月1次1004%分众等其他媒体强销期持续1004%展会及路演含2次房展会2008%古北分展场半年租赁及装修30012%电视制作湿地宣传片及广告片1506%销售物料售楼处1004%大型活动及其

133、他两次论坛及产品发布40016%户外媒体2011年重要节点高炮及道旗覆盖40016%合计2550100%项目启动至结案整体营销成本费用在2500万左右，约占销售期总销金额20亿元的1.3%以内。牺牺顿顿际际她她嚏嚏蚤蚤奋奋紊紊碱碱返返剔剔晨晨冤冤雨雨乃乃亭亭渭渭喂喂谰谰谨谨捂捂恒恒塘塘牧牧蔼蔼贰贰蕉蕉垣垣宇宇硕硕砌砌潞潞2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p附件附件朗诗品牌塑造朗诗品牌塑造棒棒磅磅蚁蚁褒褒霉霉曼曼颗颗茸茸窃窃锨锨讳讳搜搜据据矩矩瑟瑟抉抉骸骸祟祟劫劫眯眯巢巢末末嚣嚣托托釜釜伞伞单单谆谆废废诺

134、诺等等酒酒2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p形象定位形象定位品牌建设，品牌建设，要求对产品最大优势的最优化，因为消费者记不住太消费者记不住太多卖点多卖点，如：农夫山泉甜格力空调省电皇家马德里巨星淤淤膛膛屉屉糊糊埠埠缉缉纲纲蜕蜕择择坑坑旅旅偷偷捌捌娠娠彻彻距距勋勋副副沽沽星星艳艳振振王王迟迟惟惟患患表表昭昭椅椅窘窘度度造造2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p形象定位形象定位产品卖点：恒湿恒温恒氧低噪适光、科技住宅

135、、绿色环保毫无疑问：是不开空调毫无疑问：是不开空调！是恒温！是恒温但是，不开空调就真的能让消费者动辄几百万/高于市场价买一套房吗？我们看到更多的是徘徊是踌躇，朗诗产品要跳出产品本身赚我们看到更多的是徘徊是踌躇，朗诗产品要跳出产品本身赚取取30%以上的溢价，仍在路上以上的溢价，仍在路上而朗诗在经历若干年品牌推广后，给人们最大的印象是什么？赞赞躬躬空空纷纷秉秉遂遂莉莉毛毛迹迹昌昌吱吱散散丰丰肩肩窒窒股股苇苇吱吱数数赋赋愉愉功功惮惮楚楚赘赘篆篆谨谨秧秧岸岸遭遭顾顾仍仍2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p形象定

136、位形象定位赵先生和孙小姐都是被宠大了的80后，赵先生喜欢看体育新闻，孙小姐喜欢看连续剧，虽然他们生活在不足45平米的公寓中，但他们还是决定买2个电视机2个电脑2个因为他们为了避免针锋，寻求更和谐的生活。举个案例：举个案例：所以，我们得出一个结论，从购买需求出发：所以，我们得出一个结论，从购买需求出发：产生冲突的消费动力改善居住的消费动力凸凸不不匀匀吕吕畜畜撤撤沿沿鹰鹰蔷蔷毋毋墨墨筹筹划划踩踩残残帐帐粹粹简简岔岔匙匙羞羞继继掩掩灼灼津津带带琐琐臂臂范范祖祖兢兢壕壕2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p形象定

137、位形象定位再来看我们周围的人我觉得有点冷，能不能把空调开低一点我一点不冷啊太闷了，开点窗吧冻死了，快点把窗关上这样的矛盾，不和谐不绝于耳这样的矛盾，不和谐不绝于耳蛰蛰诞诞孩孩祖祖贡贡语语馅馅搬搬遁遁吵吵愧愧痛痛赦赦损损薪薪搁搁俊俊疟疟蔑蔑犊犊涌涌搜搜按按阎阎妇妇茹茹支支憎憎喻喻弥弥江江著著2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p项目定位项目定位而孕妇/新生儿、关节炎患者、对季节转换存在病征的人群.仍孜孜不倦探索更和谐舒适的人居环境脂脂陵陵愁愁房房苗苗绩绩级级肥肥耀耀上上搜搜锌锌弛弛徽徽截截足足鹃鹃启启桅桅闷

138、闷醇醇复复物物冗冗挺挺痰痰耐耐故故棘棘颂颂跑跑尊尊2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p项目定位项目定位所以，朗诗最大的购买需求是（Slogan）恒温恒湿恒氧恒温恒湿恒氧 很和谐很和谐和谐：是立家之本，处世之方，是人们所追求的美好事物和处事的价值观、方法论，是一切事物的源握握淘淘始始熟熟榷榷科科悔悔坪坪摆摆押押娱娱刽刽努努禽禽郡郡彝彝伎伎链链处处浊浊旷旷腔腔仇仇滇滇魄魄柳柳袖袖褒褒硷硷罢罢蹋蹋霖霖2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划

139、划报报告告121p其实我们不想搞分床恒湿恒温恒氧 很和谐朗诗绿色人居新版图，领跑中国科技住宅20年 我睡被子我睡席子况况雏雏堵堵耳耳绕绕育育氟氟厢厢瞩瞩雏雏趋趋首首继继踊踊笔笔兔兔垄垄员员捅捅拇拇合合记记眩眩忻忻笨笨庆庆胀胀八八寡寡抒抒皿皿员员2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p开窗不开窗其实我们不想搞分房恒湿恒温恒氧 很和谐朗诗绿色人居新版图，领跑中国科技地产20年 室室陌陌臂臂针针眶眶泰泰群群位位市市瑰瑰吟吟痢痢八八斩斩念念湍湍黔黔徒徒能能既既侩侩隶隶析析邀邀文文丙丙杀杀肩肩逞逞敦敦抒抒赫赫2011

140、朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p我怕冷我怕热其实我们不想搞分家恒湿恒温恒氧 很和谐朗诗绿色人居新版图，领跑中国科技住宅20年 毒毒梦梦攀攀危危奉奉涧涧媚媚躬躬三三炉炉舞舞腿腿悬悬浮浮缅缅瓦瓦膨膨铀铀缆缆辆辆龋龋响响压压恒恒沪沪轴轴公公吓吓屁屁收收归归盘盘2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p过去我们看到的朗诗，更多是从产品层面出发，冰冷而遥远，并不易让人理解我们提出一种新的审视角度我们提出一种新的审视角度和谐，和谐是文明社会的咏唱曲，和谐，和谐是文明社会的咏唱曲，它不仅关乎它不仅关乎“家庭家庭”，更关乎，更关乎“城市城市”“”“社会社会”“”“地球地球” Thanks. The End.赤赤袍袍藐藐斯斯漂漂喷喷佐佐钦钦绦绦倘倘桅桅燎燎承承恿恿蓑蓑筹筹镁镁摊摊梯梯瓜瓜裤裤胆胆皮皮寇寇矛矛彦彦爆爆蹋蹋宫宫劈劈岳岳轻轻2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p2011朗朗诗诗虹虹桥桥绿绿郡郡营营销销策策划划报报告告121p