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1、商业计划书商业计划书二手房市场二手房市场 世界顶级的投资家、世界股王沃伦世界顶级的投资家、世界股王沃伦巴巴菲特说过一句名言菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值值就远远大于有形资产的价值”。当您看完。当您看完这本商业计划书，是否可以作这个断言呢？！这本商业计划书，是否可以作这个断言呢？！摘要摘要第一章：公司简介第一章：公司简介第一章：公司简介第一章：公司简介第二章：公司产品与服务第二章：公司产品与服务第二章：公司产品与服务第二章：公司产品与服务 （1 1 1 1、）主要产品
2、、）主要产品、）主要产品、）主要产品 （2 2 2 2、）实施规划、）实施规划、）实施规划、）实施规划第三章：市场营销第三章：市场营销第三章：市场营销第三章：市场营销第四章：市场与竞争分析第四章：市场与竞争分析第四章：市场与竞争分析第四章：市场与竞争分析 （1 1 1 1、）市场、）市场、）市场、）市场 （2 2 2 2、）竞争、）竞争、）竞争、）竞争 （3 3 3 3、）我们的优势、）我们的优势、）我们的优势、）我们的优势第五章：管理与经营第五章：管理与经营第五章：管理与经营第五章：管理与经营第六章：投资计划及财务预算第六章：投资计划及财务预算第六章：投资计划及财务预算第六章：投资计划及财务
3、预算第七章：公司成员及功能第七章：公司成员及功能第七章：公司成员及功能第七章：公司成员及功能第八章：资金退出第八章：资金退出第八章：资金退出第八章：资金退出第九章：风险分析第九章：风险分析第九章：风险分析第九章：风险分析第十章：盈利能力第十章：盈利能力第十章：盈利能力第十章：盈利能力第一章：公司简介第一章：公司简介 作为作为“国际化大都市国际化大都市”预备役的杭州，预备役的杭州，是全国房地产时常份额最大的浙江省的是全国房地产时常份额最大的浙江省的省会。虽然现阶段各种政策对行业略有省会。虽然现阶段各种政策对行业略有不利，但在各种经济环境以及人文环境不利，但在各种经济环境以及人文环境下，房地产的复
4、苏并慢慢走向火爆是可下，房地产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，而我们公司的商业模式和盈以预见的，而我们公司的商业模式和盈利模式又是比较先进的，因此在杭州二利模式又是比较先进的，因此在杭州二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得。手房市场这块蛋糕上我公司势在必得。1 1、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方式。直营店为主，加盟店为辅的经营方式。2 2、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润。相互辅助，为公司创造更大的利润。 1) 1) 主营业务：为多种形式多种形式多种形式
5、多主营业务：为多种形式多种形式多种形式多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅的信息通道，利种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。润来自于传统的佣金抽取制度。 2) 2) 衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等建立战略合作关公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等建立战略合作关系，围绕房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业系，围绕房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司
6、创造更多的利润。给公司创造更多的利润。第二章：公司产品与服务第二章：公司产品与服务（1 1、）主要产品、）主要产品二手房买卖二手房买卖房屋租赁房屋租赁调查安家调查安家不动产价格评估与咨询不动产价格评估与咨询涉外房屋租赁涉外房屋租赁代办房地产交易手续代办房地产交易手续搬家服务搬家服务房屋装饰房屋装饰风水顾问风水顾问（2 2、）实施规划、）实施规划1 1、在第一阶段单店经营期间，主要还是以基础业务为主，、在第一阶段单店经营期间，主要还是以基础业务为主，同时试探性开展一些市场客观存在、易让人接受的衍生服同时试探性开展一些市场客观存在、易让人接受的衍生服务务2 2、在第二阶段多店连锁经营期间，在基本业
7、务发展稳定、在第二阶段多店连锁经营期间，在基本业务发展稳定的基础上，大力推广第一阶段开展的衍生业务，并同时对的基础上，大力推广第一阶段开展的衍生业务，并同时对其他业务进行试探性经营，去芜存菁。其他业务进行试探性经营，去芜存菁。 3 3、在第三阶段多店连锁经营与吸收加盟店期间，大力推、在第三阶段多店连锁经营与吸收加盟店期间，大力推广所有前两阶段经营证明可行的衍生业务，同时以各种各广所有前两阶段经营证明可行的衍生业务，同时以各种各色服务为基础提升我公司的品牌价值。色服务为基础提升我公司的品牌价值。第三章：市场营销第三章：市场营销 在营销大方向上我们采取的是在营销大方向上我们采取的是“精细精细营销策
8、略营销策略” 每种新产品的推出最重要的每种新产品的推出最重要的就是该产品信息的到达率，我们的服务产就是该产品信息的到达率，我们的服务产品也不例外。拟使用以下手段来推广我们品也不例外。拟使用以下手段来推广我们的服务产品，并在推广过程中做到我公司的服务产品，并在推广过程中做到我公司品牌的提升：品牌的提升： 1 1、网络手段；、网络手段； 2 2、出让单笔利润低的业务，以此来吸引买卖双方客源；、出让单笔利润低的业务，以此来吸引买卖双方客源； 3 3、定期举办免费活动以吸引客源、定期举办免费活动以吸引客源: :如免费的房产咨询、如免费的房产咨询、评估，甚至免费的房产置换。评估，甚至免费的房产置换。 4
9、 4、小区内发散传单；、小区内发散传单； 5 5、连锁加盟、连锁加盟第四章：市场与竞争分析第四章：市场与竞争分析（1、）市场、）市场根据国家统计局最新测算结果表明，根据国家统计局最新测算结果表明，“国房景气指数国房景气指数”为为106.19106.19，房地产，房地产业总体景气水平在明显上扬：业总体景气水平在明显上扬： 1 1、全年全国商品房新开工面积突破、全年全国商品房新开工面积突破5 5亿平方米，达到亿平方米，达到5.435.43亿平方米，增长亿平方米，增长28.5%28.5%，增长幅度比上年增加，增长幅度比上年增加10.910.9个百分点。个百分点。 2 2、全国房屋竣工面积达、全国房屋
10、竣工面积达3.253.25亿平方米，增长亿平方米，增长21.5%21.5%，增长幅度比上年增加，增长幅度比上年增加2.72.7个百分点。个百分点。 3 3、全国房地产到位资金累计为、全国房地产到位资金累计为1.311.31万亿元，增长万亿元，增长37.6%37.6%，增长幅度比上年，增长幅度比上年增加增加7.47.4个百分点，是个百分点，是19951995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为67826782亿元，增长亿元，增长28.6%28.6%； 4 4、全国完成土地开发面积超过、全国完成土地开发面积超过2 2亿平方米，增长亿平方米，增长20.
11、2%20.2%。完成土地购。完成土地购置面积置面积3.73.7亿平方米，增长亿平方米，增长21.5%21.5%。 5 5、全国商品房平均销售价格为、全国商品房平均销售价格为23792379元元/ /平方米，增长平方米，增长3.8%3.8%，增幅比，增幅比上年增加上年增加0.90.9个百分点。个百分点。 6 6、全国商品房销售面积达到、全国商品房销售面积达到3.223.22亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长29.1%29.1%，增速，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%94.2%。 7 7、全国商品房空置面积为、全国商品房空置面
12、积为1.281.28亿平方米，增长亿平方米，增长2.2%2.2%，比上年回落，比上年回落8.78.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为个百分点。其中，空置一年以上的面积为54255425万平方米。万平方米。 （2、）竞争、）竞争中国加入中国加入WTOWTO后，除本土房地产中介机构外，后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的还不得而知，但无论结果怎样，企业间
13、的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。更加专业、高效、诚信、优质的服务。中国的房地产中介服务行业远没有充分发中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为
14、数不多，它展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。是一个需要不断发展、不断创新的行业。（3、）我们的优势、）我们的优势 任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业任何企业投资活动的目标都是寻求未来的
15、发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略
16、扩张意义的商业运营模、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式式特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络络2、建立企业门户网站，接入、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子，实现房地产中介服务的电子商务商务3、完整、便捷、阳光操作的业务模式、完整、便捷、阳光操作的业务模式4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务看房服务 第五章：管理与经营第五章：管理与经营 本项目采取金字塔式的管理与等级模式管理制度并行的
17、策略。本项目采取金字塔式的管理与等级模式管理制度并行的策略。 在开业初期金字塔管理模式保证了单店经营的执行力、公司运行在开业初期金字塔管理模式保证了单店经营的执行力、公司运行效率以及成本的控制。效率以及成本的控制。 而当进入第二阶段时，金字塔的管理模式而当进入第二阶段时，金字塔的管理模式将不足以应付到来的多店连锁经营，这就需要等级管理模式对原将不足以应付到来的多店连锁经营，这就需要等级管理模式对原有金字塔管理模式进行补充，在各个分店设置店经理，而店经理有金字塔管理模式进行补充，在各个分店设置店经理，而店经理又直接向区域经理负责。又直接向区域经理负责。 这样的管理模式即保证了公司的运营效这样的管
18、理模式即保证了公司的运营效率，也能有效避免管理制度不当产生的冗余。率，也能有效避免管理制度不当产生的冗余。 第六章：投资计划及财务预算第六章：投资计划及财务预算第七章：公司成员及功能第七章：公司成员及功能黄灵意：有良好的交流沟通能力，善于宣传和推广，以及公司员工黄灵意：有良好的交流沟通能力，善于宣传和推广，以及公司员工的分配的管理的分配的管理孙欣：有丰富的专业知识对房地产项目进行很好的分析，以及财务孙欣：有丰富的专业知识对房地产项目进行很好的分析，以及财务管理管理胡巧玲：善于构建模型和较强的计算机处理能力胡巧玲：善于构建模型和较强的计算机处理能力1 1、岗位工资制度。主要、岗位工资制度。主要特
19、点是对岗不对人。特点是对岗不对人。岗位工资制按照一定岗位工资制按照一定程序，严格划分岗位，程序，严格划分岗位，按岗位确定工资。按岗位确定工资。2 2、绩效工资制度。工资与绩效直接挂钩，强调以目标达成为主要的评价依据，、绩效工资制度。工资与绩效直接挂钩，强调以目标达成为主要的评价依据，注重结果，认为绩效的差异反映了个人在能力和工作态度上的差异。绩效工注重结果，认为绩效的差异反映了个人在能力和工作态度上的差异。绩效工资通过调节绩优与绩劣员工的收入，影响员工的心理行为，以刺激员工，从资通过调节绩优与绩劣员工的收入，影响员工的心理行为，以刺激员工，从而达到发挥其潜力的目的。而达到发挥其潜力的目的。 年
20、薪制。年薪制一般作为高层管理人员使用的薪资方式，是一种年薪制。年薪制一般作为高层管理人员使用的薪资方式，是一种“完全责任完全责任制制”薪资。从人力资源的角度看，年薪制是一种有效的激励措施，对提升绩薪资。从人力资源的角度看，年薪制是一种有效的激励措施，对提升绩效有很大作用。年薪制突破了薪资机构的常规，对高层管理人员来说，年薪效有很大作用。年薪制突破了薪资机构的常规，对高层管理人员来说，年薪制代表身份和地位，能够促进人才的建设，也可以提高年薪者的积极性。制代表身份和地位，能够促进人才的建设，也可以提高年薪者的积极性。第八章：资金退出第八章：资金退出1 1、企业用作一定规模后，通过股份稀释的、企业用
21、作一定规模后，通过股份稀释的方法把原始积累的一定资金进行，合理释方法把原始积累的一定资金进行，合理释放，使得资金回流。放，使得资金回流。 2 2、根据国家政策或者行业趋势，遇到不、根据国家政策或者行业趋势，遇到不可抗力的因素后，选择对外企业被收购，可抗力的因素后，选择对外企业被收购，或者进行资金部分稀释。或者进行资金部分稀释。3 3 、通过公司上市的方式，使风险投资商、通过公司上市的方式，使风险投资商卖出投资股份。卖出投资股份。第九章：风险分析第九章：风险分析1 1宏观环境风险宏观环境风险 政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政
22、治事件给项目开发带来的可能经济损失。经济环境风险，经济环境指一个国家或地开发带来的可能经济损失。经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。房地产市场萧条。. 2. 2土地风险土地风险 土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性; ;征地拆迁风险。取得征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社土地使用权之
23、后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。会问题，孕育着风险。 3.3.工程风险工程风险 发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险合同风险和工程索赔风险; ;工程质量风险。项目管理者未按规定程序工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。管理费
24、用，提高工程成本。4 4 法律影响房地产企业的成本法律影响房地产企业的成本 如，国家宏观调控，如，国家宏观调控，20062006年国发年国发3737号号文件有文件有8 8条规定，其中有一条增加企业的成本或影响企业的成本，说条规定，其中有一条增加企业的成本或影响企业的成本，说原已在原已在20062006年年6 6月月1 1日前，已经批准的但尚未开工的建设项目都必须执日前，已经批准的但尚未开工的建设项目都必须执行行7070以上的户型或套型必须是以上的户型或套型必须是9090平方米的一个规定。如果已取得的平方米的一个规定。如果已取得的规划文件批准的建筑面积超过了这个文件规定时，那必须重新修改规规划文
25、件批准的建筑面积超过了这个文件规定时，那必须重新修改规划。原来的准备的都无效了，这重新做势必又增加了项目开发成本。划。原来的准备的都无效了，这重新做势必又增加了项目开发成本。5 5 法律规定影响企业的利润法律规定影响企业的利润 如，如，20072007年年1 1月月1 1日的已修改后的城镇国日的已修改后的城镇国有土地使用税暂行条例，这个条例是国务院有土地使用税暂行条例，这个条例是国务院20062006年年1212月月3030号修订的，号修订的，把整个城镇土地使用权征收标准整体提高了把整个城镇土地使用权征收标准整体提高了3 3倍。倍。6.6.购买力风险购买力风险由于消费者的购买力是不断发生变化的
26、，受工作环境、生活由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 房产项目开发房产项目开发成本过高，定价也随着升高，造成消费者购买力下降，影响成本过高，定价也随着升高，造成消费者购买力下降，影响销售，导致资金的回收过慢，间接地导致了开发公司的资金销售，导致资金的回收过慢，间接地导致了开发公司的资金无法快速回收而继续投资其他更高利润的项目。而定价过低无法快速回收而继续投资其他更高利润的项目。而定价过低地话，虽然消
27、费者购买力变强，开发公司的资金回收也快，地话，虽然消费者购买力变强，开发公司的资金回收也快，但是可能造成收入与支出持平或亏本现象。但是可能造成收入与支出持平或亏本现象。 经营性风险经营性风险 政治方面，如，国家政治状况和政治形势的变化，国家的政治方面，如，国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险。产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险。 由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈
28、等造成企业信誉受损而引起经营性风险抢劫、欺诈等造成企业信誉受损而引起经营性风险 房地产市场状况的变动、国内外社会经济变动、经济政房地产市场状况的变动、国内外社会经济变动、经济政策变动、金融危机等也会造成一定的经营性风险策变动、金融危机等也会造成一定的经营性风险 房地产经营管理技术风险，科学技术进步引起了建材的品房地产经营管理技术风险，科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此
29、造成经营性风险不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成经营性风险第十章：盈利能力第十章：盈利能力1.1.每股收益每股收益= =（净利润（净利润 - - 优先股股息优先股股息) / ) / 发行在外的普通股加权平均数发行在外的普通股加权平均数 5 5年之内达到每股的收益在年之内达到每股的收益在30%30%左右左右2.2. 每股净资产每股净资产= = 净资产净资产/ /总股数总股数 我公司刚上市时每股净资产大约为我公司刚上市时每股净资产大约为3 3元，元，5 5年后大约为年后大约为6 6元元大部分大部分针对在城市打工的中低收入人群在城市打工的中低收入人群拥有有专业的的辅导团队和和拥有有强大的知名度大的知名度附录附录Thank you!
