立丹行古地石22坊项目前期策划

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1、古地石22坊项目前期策划研究中心2009.4开发目标Mission? 目标梳理目标梳理1、 提升区域土地价值,2 、完善周边配套3、 持续开发及良好的经济效益4 、通过项目品牌实现企业品牌建立目 录p 项目策划思路项目策划思路p 项目形象定位项目形象定位p 项目产品定位项目产品定位 p 项目招商计划项目招商计划p 项目推广计划项目推广计划p 案例分享案例分享p 项目政策问题项目政策问题一、项目策划思路1.项目属性分析2.本案策划定位的出发点3.项目发展定位1 项目背景项目背景1.1 区位环境以我司策划设计的湖边水库片区推介手册的工作经历,通过与湖边水库指挥部的多次沟通,我们充分认识到厦门东部跨

2、越式发展带来了新的经济增长点,湖边水库片区作为厦门东部明珠,在政府的精心规划,与知名企业的打造下, 初现”高尚生态居住区”的雏形；如万科金域蓝湾、上东美地等一批高端品质社区的已逐渐成型。项目区位环境未来项目区位环境未来潜力大潜力大,现状有待现状有待改善改善.1.2 项目现状1 项目背景项目背景项目为狭长型项目为狭长型,科学规划是关键科学规划是关键建议基本指标：建议基本指标：总占地总占地面积：面积：7 7 万平米万平米总建筑面积：小于总建筑面积：小于1 1万万容积率：容积率：0.140.14用地性质用地性质: :市政用地市政用地环境要求环境要求: :不得污染水源不得污染水源1.3 立地条件1 项

3、目背景项目背景SWOT水景资源丰富东部区域核心,BRT沿线交通优势明显 高尚片区正待规划开发 软件园等潜在商务客群有待挖掘 周边村落尚未拆迁完毕,区域形象较差 尚属待开发板块,缺少现成的商业辐射人群 本案地块小且狭长，规划有局限性 临时用地性质,运营有抗性厦门新一轮土地开发与建设的明星板块周边的高科技产业日益成熟具备辐射闽南的区位机会业态与规划存在未被满足的机会国内外经济形势严峻，招商有难度消费需求疲软休闲商业市场竞争激烈优势（S）劣势（W)机会（O）威胁（T）为了突破常规为了突破常规, ,实现差异化实现差异化, ,我司策划思路基于以下三点认识：我司策划思路基于以下三点认识：2 本案策划思路的

4、出发点本案策划思路的出发点u 2.1 以建筑景观风格特色带动城市名片u 2.2 以消费目的性与招商可行性的结合来考量业态组合u 2.3 在人气带动与档次保证之间寻找平衡点附表：厦门休闲商业街一览2.1 以建筑景观风格特色带动城市名片以建筑景观风格特色带动城市名片项目名称项目名称定位定位主要业态主要业态海湾公园商业定位为厦门城市会客厅；在公园中设置少量商业。中餐、外国特色餐厅，咖啡厅，酒吧（高档的餐饮占40%，中档餐饮占60%，无低档。休闲、娱乐中，高档占60%，中档占40%）滨北休闲商业一条街沿湖别墅咖啡厅/中西餐厅咖啡厅、酒吧仙岳山公园四面通透、通风效果良好的餐馆、茶馆休闲类餐厅、茶馆五缘湾

5、商业街餐饮、娱乐、旅游、购物一体中餐、国外特色餐厅、酒吧观音山商业街旅游、购物、餐饮商业街30%的面积为餐饮类，包括特色小吃、茶叶、酒类；50%为服装、鞋帽品牌折扣店；20%为旅游纪念品。乌石浦油画村街油画创作基地、交易街油画店环岛路商业旅游为主，小规模餐饮和娱乐特色海鲜餐厅、烧烤屋现有休闲商业街区建筑特色尚不突出2.1 以建筑景观风格特色带动城市名片以建筑景观风格特色带动城市名片让建筑赞美城市 让建筑成为一道风景现状休闲商业街区在建筑上缺乏表达力,我们的差异在于用建筑语言形成特定的体验氛围,让消费者流连于此.2.2 从消费目的性与招商可行性的结合来考量业态组合从消费目的性与招商可行性的结合来

6、考量业态组合项目位于新兴城区，距离市中心较远，周边现成消费客群有限.因此项目规划定位一定要注重业态吸纳功能和人气拉动功能.目前，经济形势不景气，项目区域现状有待改善。因此项目策划定位要充分考虑目标业态意愿与商业运营的效益回报.消费目的性消费目的性:招商可行性招商可行性:2.3 人气聚集和档次定位的平衡人气聚集和档次定位的平衡 人气聚集和档次定位的平衡关系到差异化物业的持续发人气聚集和档次定位的平衡关系到差异化物业的持续发展展, , 人气聚集有助于项目启动人气聚集有助于项目启动, ,但仍需要考虑非消费客户群但仍需要考虑非消费客户群所带来的影响所带来的影响, ,吵杂集市的状态要尽量避免吵杂集市的状

7、态要尽量避免. . 二、项目形象定位1. 项目形象定位选择项目形象定位选择定位依据在综合考虑项目策划思路的三项原则上,对项目形象的定位有以下几种切入选择:产业功能(文化创意或民俗旅游)闽台题材建筑特色 厦门文化创意产业根基有限,并且给市场以杂乱浮躁的感观. 因此建议文化创意产业只作为招商业态的补充部分,而不作为形象主导.形象定位一:以产业功能有关的定位判研1、文化创意厦门旅游产业在该区域的难点在于旅游资源亮点不足和招商契合度不够.因此建议提取某些旅游元素以实现配套价值,而不作为项目形象定位主导.2、民俗旅游形象定位一:以产业功能有关的定位判研 本案以提升板块价值和实现招商为第一目标,因此闽台题

8、材在只作为功能辅助的前提下建议在以下环节实现:1、 台湾创意产业/产品展示 2 、两岸青年交流基地 3 、文化演出 4 、针对台企/台商的政策倾斜. 形象定位二:闽台题材形象定位三:建筑特色 建议以强调“欧陆风格建筑体”作为形象主导来实现以下目的:p项目中高端消费定位p用建筑体建筑体整合业态(而非传统商业街概念)p用特色建筑元素体现项目特色2. 项目形象定位项目形象定位形象定位 古地石22坊 闽台创意文化交流基地诠释:22幢具有欧陆建筑风格休闲商业综合体 面对商家量身定作,错落排列,景观最大化 餐饮/休闲/工坊/办公等多种业态组合方式 拓展闽台文化交流平台 2. 项目形象定位项目形象定位 建筑

9、是凝固的音乐建筑是凝固的音乐,城市因建筑而美丽城市因建筑而美丽,透过城市的天际线透过城市的天际线,我们可以生动的感受城市的跃动我们可以生动的感受城市的跃动 。正因为如此正因为如此,当一个新业态当一个新业态支撑的新建筑诞生前支撑的新建筑诞生前,我们一直在努力创造让城市赋予生命的我们一直在努力创造让城市赋予生命的新的音符新的音符。 因为我们始终坚信因为我们始终坚信建筑能够赞美城市建筑能够赞美城市长城脚下的公社 以现代建筑风格,即使在长城脚下,远离城区,配套不完善,也能吸引来自全球行业的关注.潘石屹:这些年来，中国进入了建筑时代，在这个建筑时代有大量的建筑作品产生出来，20年之后的面貌，也是我们留给

10、后人的这个时代的精神 三、项目产品定位1. 项目业态组合建议2. 项目功能分区与业态分布3. 建筑风格与环境塑造1. 项目业态组合建议项目业态组合建议主力招商对象辅助招商对象 招商对象描述第一类:休闲会所第二类:咖啡/酒吧第一类:创意企业第二类:工坊/展示第三类:文化艺术馆招商客户定位1. 项目业态组合建议项目业态组合建议业态组合A区商务创意街区B区文化交流街区C区休闲体验区入口景观区分区依据定位业态A区A区视野景观最佳,位临商务区,为最优质区域树立全区领头羊作用高档会所/创意商务空间/展柜街区B区B区为人流聚集区,可以带动A区 C区的人流循环 对应B区定位艺术素养馆展演舞台/儿童娱乐C区C区

11、具有交通便利性和昭示性,对应C区定位水岸咖啡/酒吧/休闲餐饮景观标志区1. 项目业态组合建议项目业态组合建议主力商家参考业态业态类型类型数量数量总面积（总面积（M2）高档会所高档会所/无明火餐饮无明火餐饮3-5 家家约约3000咖啡主力商家咖啡主力商家3 家家约约1000文化创意工坊文化创意工坊约约10家家约约3000其它创意空间其它创意空间约约6家家约约20002. 项目整体规划项目整体规划项目规划建议指标:项目总用地面积:77800建筑面积:7000-10000建筑密度10%容积率:0.14建筑限高:不超过10米退红线要求:建筑退用地红线不得少于5米ABC入口景观区景观标志区开发顺序: A

12、区- B区 - C区中央广场水岸咖啡街高档会所艺术素养馆300030003500创意商务空间 商务创意空间A区 以空间艺术为创意手法，在结合休闲商铺和创意商务空间的功能，融入湖边水库美仑美奂的景观。 商务创意空间商务创意空间（创意工作室、艺术工坊、艺术创作空间等）3. 产品规划产品规划 商务创意空间3. 产品规划产品规划艺术素养馆3. 产品规划产品规划 文化交流中心B区作为项目规划亮点,通过广场的人气聚集,对周边高档社区儿童的乐理培养,提升项目美誉度和知名度“餐厅酒吧咖啡街”延伸了休闲环境,满足游客的配套需求； 餐厅酒吧咖啡街C区3. 产品规划产品规划案例借鉴德国BOSS工厂店 Metzing

13、en（麦辛根）小镇距离斯图加特约40分钟车程,小镇人口2万人,这里最早是BOSS工厂所在地，后来发展成德国世界名牌工厂店最集中的小镇，这里汇集了40家德国和世界各地的著名品牌商品的专卖店，是购物者的天堂。4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造4.1 欧陆风格欧陆风格德 国 BOSS工 厂 店英伦风格小镇英伦风格小镇 像散步在欧洲小镇像散步在欧洲小镇 , ,心情彻底放松心情彻底放松, ,慵懒而惬意慵懒而惬意走在小镇中，在光影的流动中我们仿佛穿越了时光，莎翁剧中的场景在移步换景中更迭，罗密欧式的露台，乔托似的教堂尖顶，台阶路蜿蜒于街头巷尾，当我们将目光越过波浪形的屋顶，内庭院已经在静谧中等待。

14、 案例借鉴泰晤士小镇4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造泰晤士小镇泰晤士小镇案例借鉴荷兰风车小镇古老风车阿姆斯特尔河上的人家 在荷兰阿姆斯特丹郊区，有一道独特的风景，看上去就像是童话世界，那就是荷兰风车村. 4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造风格:闽南风格4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造风格:北美风格4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造风格:东南亚风格4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造通过三种建筑风格的比较,建议采用欧陆风格.水岸景观的充分挖掘与利用水岸景观的充分挖掘与利用 充分利用水岸景观、湖畔风情，融入与之相适

15、的建筑风格、建筑形态、园林景观，打造成一个人景互动浑然天成的休闲商业区。4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造景观文化元素的充分挖掘与利用景观文化元素的充分挖掘与利用4. 建筑风格与环境塑造建筑风格与环境塑造4 交通组织交通组织交通流线 私家车建议：建议：尽快修通项目至吕岭路间的道路，并在吕岭路绿化带开一个口，方便从市中心方向驶来的私家车从吕岭路直接进入； 公交车族建议：建议：在BRT蔡塘站旁设置“环湖电动小火车”站点，实现无缝交通；在现有规划现状下,对以下两类客群重点考虑，一是私家车族，二是公交车族；实现交通便捷性的目标.吕岭路小火车线本案吕岭路开口4 交通组织交通组织停车场两种策略:

16、车位是否充足成为商业运营的重要因素。 重点考虑地上停车位 一是沿金边路边停靠； 二是设置立体停车场； 诠释：借助现有坡地,设置半地下停车场实现立体绿化(如右图）。立体绿化整改后做停车场 四、招商计划1. 招商整体计划招商整体计划启动区以主力餐饮店为主业态业态类型类型数量数量总面积（总面积（M2）高档会所高档会所/无明火餐饮无明火餐饮3-5 家家约约3000咖啡主力商家咖啡主力商家3 家家约约1000文化创意工坊文化创意工坊约约10家家约约3000其它创意空间其它创意空间约约6家家约约20001 1）商铺招商时机：）商铺招商时机： 整体规划展示整体规划展示, ,入口实景展示，签约入口实景展示，签

17、约1-21-2家主力大商家。家主力大商家。2 2）入市产品：）入市产品： 商业街区以一层街铺入市，二层为创意商务空间。商业街区以一层街铺入市，二层为创意商务空间。3 3）招商节奏：）招商节奏： 多次分批少量推出，力争推出即招商圆满，制造市场的需求紧多次分批少量推出，力争推出即招商圆满，制造市场的需求紧张度。张度。4 4）制造营销热点，持续举行活动：）制造营销热点，持续举行活动： 不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。造区域人气，提高社会关注度。2、招商策略、招商策略3. 招商目标及任务招商目标及任务项目预热

18、期期间通过高级会所首先聚集人气,在外部交通环境基本实现的基础上,率先启动,容纳约100人高尚湖景餐厅.并争取在年底(12月31日前)开业.完成约1500的招商.启动期(2009.4-2009.6)3. 招商目标及任务招商目标及任务全面招商期(2009.6-2010.6)整体规划完成,实景体验和首期商家开业,奠定了全面招商的基础,展开全面招商.招商目标为创意商务空间创意商务空间、文化创意工坊、文化艺文化创意工坊、文化艺术长廊术长廊等.完成完成70%招商招商,其他部分其他部分2010年底前完成年底前完成 五、项目推广计划营销推广策略营销推广策略第一阶段:预热期 推广目标:认知品牌,建立高定位影响力

19、推广主题:乐活湖边水库-新创意生活 LOHAS 小资一族时尚之选媒体资源: 20多家立丹行已建立良好关系的媒体资源 投资方媒体资源(BRT场站/车载资源)第二阶段:招商期 推广目标:吸引投资客户及商家入驻推广主题:湖边商务创意空间 爱乐文化培训馆落地湖边水库媒体资源:厦门日报 企业网站 小鱼网 厦门联合网营销推广策略营销推广策略第三阶段:人气聚集期 推广目标:人气聚集,雅俗共赏 开业筹备推广前提:项目规划完成,实景体验区和景观休闲带完成推广主题:周末家庭派对 亲子游园活动媒体资源:厦门电视活动营销活动营销闽台文化基地闽台文化基地渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领招商热

20、潮引领招商热潮营销推广计划营销推广计划1. 渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源立丹行10年来商家资源立丹行机构作为区域影响力的一级地产策划公司,拥有10万高端闽南客户群;具备较强投资实力;成功运作本地商业项目十余个,积累1200多家商家资源; 代表项目:海湾公园、华侨海景城异域风情美食街、园博园企业战略合作伙伴,超过百家战略合作企业; 20多家立丹行已建立良好关系的媒体资源1. 渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源BRT 信息平台储备客户BRT场站具有辐射面广、知名度高等优势场站站牌、门厅、流动城市媒体等都是有效的资源平台;在项目预热期和项目招商启动期都具有良好的媒体平台;2. 活动

21、营销活动营销闽台文化创意休闲基地闽台文化创意休闲基地9.8 闽台文化创意基地第十三届投资贸易洽谈会,于2009年9月8日在会展中心举行,届时展示闽台文化创意基地成果,实现台湾文化创意商家入驻.5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月1212月月9 9月月1010月月1111月月1 15 5月月9.8投资论坛-湖边水库集中推广不断制造不断制造招商热点！招商热点！3. 营销计划表营销计划表5月项目启动新闻发布会6月主力店签约报纸软文推广/于场站项目推介12月31日开业新闻 六、公司案例分享案例1：海湾公园 “ “海景、湖景，得其一者得天下海景、湖景，得其一者得天下” ”，而同时拥有筼筜湖和厦门西海

22、域的海湾公园，位于厦门市湖滨西路西侧，而同时拥有筼筜湖和厦门西海域的海湾公园，位于厦门市湖滨西路西侧、厦门西港和筼筜湖之间。、厦门西港和筼筜湖之间。 在对项目进行深入研究后，将其商业部分定位为以餐饮、餐饮、休闲、娱乐为一体的特色商业街休闲、娱乐为一体的特色商业街； 具体业态为餐饮和娱乐各占50% 。其中餐饮部分高档餐饮占40%中档餐饮占60%。低档的餐饮考虑到与公园的景观不协调，没有考虑。休闲、娱乐中，高档消费的占60%，中档消费的占40%。案例1：海湾公园在商业体量的确定上，我们综合考虑了商业对景观的影响度；在业态组合与建筑景观设计上，综合考虑了客群行为目的与公园效用最大化，比如白天游客以家

23、庭出游形式较多，而夜间KTV、酒吧等娱乐休闲成分较大，据此安排不同的业态以满足其需求。另外，我们通过前期与各商家的沟通，预估各业态的招商可行性，在此基础上使得后期招商顺利，从而完成了百分之百的招商业绩。案例1：海湾公园在景观规划上，我们把公园分为印象厦门、魅力厦门和动感厦门三大主题, 以蓝色的海洋为载体，把大海的力量、神秘、温情、热情与包容等极富人性化的理念运用到具体的景观元素之中，打造一幅海天一色、人文温情的城市公园形态。公园里主要景点和配套有星光大道、雕塑广场、湿地公园、特色山丘、休闲健身设施及700个停车位。商业部分设计成防风防潮的现代简约建筑风格。建筑设计时尚独特，本身就是一道风景，与

24、公园和海相得益彰。华侨海景城位于厦门思北CBD，商业合计约3万平米；在对周边市场调查与研究的基础上，将其定位为“世界风情美世界风情美世界风情美世界风情美食街食街食街食街”，以特色高端餐饮为主，休闲健身为辅。案例2： 华侨海景城整个项目招商过程，在制定了周密的招商计划与优惠措施（如低租金/免租金装修期/广告宣传等）后，通过重点引入金象湾（泰国美食）、东南海金象湾（泰国美食）、东南海鲜酒楼、鹭发美食庄园鲜酒楼、鹭发美食庄园等著名商家主力店后，借其领头示范作用下，完满成功的完成了餐饮的招商工作。案例3： 园博苑商业招商我司在接到竞标邀请后，即刻组成项目组展开相关市场调查工作，并组织人员到昆明园博园、

25、沈阳园博园等项目实地考察，在此基础上对园区的12个商业项目进行科学定位，将其定为集餐饮、旅游产品精品街、江南特色、集餐饮、旅游产品精品街、江南特色、闽台特色旅游、购物、休闲等多业态多功能的闽南金三闽台特色旅游、购物、休闲等多业态多功能的闽南金三角复合式旅游景点角复合式旅游景点。采取向社会公开招标竞标的招商方式，提前2个月百分百地完成商业部分的招商指标。从推广到招商完成，前后仅用了短短的3个月时间。入住的主力商家有：KFC汽车穿梭餐厅、豪佳香餐饮、广州逸臣咖啡、宝山茶叶、宁波旅游餐饮、厦门国宾陶艺、舒心酒家、奥里瓦餐厅等。后续运营中由于缺乏专业运营管理团队的管理,政策支持力度不够,门票收费过高等

26、因素,导致了商家经营困难.因此后续的政策扶持与成功的运营显得十分关键.金域蓝弯是万科集团在厦门的第一个项目，位于厦门岛内东部板块的几何中心，与湖边水库仅一路之隔。随着周边五缘湾、观音山CBD、软件园、光电园等的建设，随着片区市政设施及环境景观的进一步完善以及一些高端项目的建设，片区未来的高端形象已经显现。案例4： 金域蓝湾-香堤坊项目商业部分分为底层商业和独立商业，面积约8000平方米；其中底层商业全部临街开放，整合商业成为小区与外界形成友好互动沟通的一个融合带。商业部分的招商工作，在基于前期数月对厦门商业市场（特别是东部片区商业市场）调研的基础上，提出“香堤坊”主题商业定位，集多种高档餐饮、

27、商务茶楼、咖啡厅、24小时便利店、健身休闲会所等社区型商业模式。案例4： 金域蓝湾-香堤坊目前已确定主力商家有：KFC、Pizza Hub（必胜客）、豪佳香、金象湾、倍顺24小时便利店、悦士24小时便利店、古道茶馆、真锅咖啡等。项目外观效果图：THE END附件1:市场概况市场概况市场概况:海湾公园100-250元/部分商家请求降低租金西堤别墅80-120元/观音山商业街50-60元/从目前的休闲商业的经营现状考虑,成熟地块能够承受较高的租金,但目前仍然面临着经营困难,20%转让,约一半商家要求降低租金.观音山商业街50-60元/湖边水库40-55元/市场依据市场依据:西堤厦门左岸西堤别墅休闲

28、商业西堤别墅休闲商业商家名称楼层设置经营方式经营面积租金（元/月）租金水平（元/月）营业额雅子咖啡馆吉祥花园沿湖店面3层租赁约250平米，一楼约100平200008030005000元/天Halo halo咖啡店沿湖西堤别墅共3层租赁约300平米35000117约4000元/天卡伦比咖啡西堤别墅共3层租赁300平米3600012080009000元/天丰尚典雅咖啡西堤别墅3-7号共3层租赁约300平米40000133约3000元/天西堤别墅休闲商业经营状况西堤别墅休闲商业经营状况海湾公园海湾公园城市会客厅城市会客厅海湾公园海湾公园表二:海湾休闲商业经营状况业态店名面积()租金 （元/月）租金水

29、平（元/月）人流量（人/日）人流高峰期（人/日）客户群营业额（元/日）酒吧Me&You2 Bar约2005万25040-8011065%外国人 35%中国人约1.8万白浪酒吧约2005万25040-8011075%外国人 25%中国人周末约2.5万/天金樽慢摇吧200多平米 约2501%外国人 99%中国人观音山商业街观音山商业街名称经营业态店面面积目前租金水平经营状况（含营业收入）主要客户各时段人流开业时间沙驰国际品牌服饰两栋两层店面：约1000平米一年免租（此后预计50-60元/月平米）预计低于10万/年外地旅游客户、本地休闲市民举办活动时人较多，但购物意愿较低，其它时段基本没人08.5.

30、1茶博士家茶叶一栋两层：500-600平米一年免租（此后预计50-60元/月平米）预计低于10万/年外地旅游客户为主举办活动时人较多，平时人少 08.5.1观音山商业经营状况观音山商业经营状况市场总结市场总结: :湖边水库周边社区商业海湾公园西堤别墅观音山区位特征湖边水库新建社区成熟市区成熟商务区新区目标客户群社区居民周边市民及家庭外籍/白领商务人士外籍人士旅游观光,政府接待消费目的性强强强弱招商可行性一般好好一般人气一般高高低 租金水平 40-55110-25080-13050-60;1年免租经营情况未完全开业租金受危机影响,普遍反映较高,目前在调整阶段理想较差,人气不足租金价格比较经过市场

31、同类型休闲商业的调研,选择海湾公园/西堤别墅/观音山商业街/金域蓝湾社区商业作为租金定价依据.权重本案海湾公园西堤别墅观音山商业金域蓝湾自然景观6%1001101009070项目区位16%1001301358090商务气氛14%1001351409095交通情况12%10012013095100周边配套15%1001301309590项目规模8%100130120105100物业服务10%1001009080110项目档次8%1001201309095附加价值6%10012012510590开发商实力5%1001006090110项目海湾公园西堤别墅观音山商业金域蓝湾综合指数1.2241.21

32、80.90850.949目前租金120-25060-12050-6040-55对比价格98-20449-9855-6642-57平均租金151736050权重10%10%40%40%分值15.17.32420项目租金预测66.4项目租金水平预测:60-66元/.附件2:政策问题目前政策现状政策可行性根据目前贵司已提供的信息，该项目的运作方式不外有两种：1 1、自建方式、自建方式：即贵司取得项目土地的使用权和项目开发权，以项目主体身份，直接投资开发建设。1)划拨用地：如划拨取得土地使用权，根据土地管理法、城市规划法，开发方应当按照土地使用性质、用途、划拨土地使用年限，对土地进行开发建设；另外，城

33、市房地产管理法第55条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。2)临时用地：如土地为临时用地性质，按照土地管理法57条规定“土地使用期限一般不超过二年”。城市规划法第23条规定“禁止在临时用地上修建永久性建筑”。福建省临时用地管理办法第6条规定“临时用地实行许可证制度”。因此，项目开发建设面临较大的不确定性与短期风险。目前政策现状政策可行性二、代建模式：代建模式： 代建模式：即贵司与项目的投资人，即该项目的土地所有权人（国家）或土地使用权人，以合同的方式约定，由贵司作为项目代建人，代为开发、建设、管理本项目，以建立起了有

34、效的政府投资项目约束机制，实现项目管理队伍的专业化、建设过程的规范化，政府投资主管部门的利益最大化。 在代建模式中，代建人开发建设的依据是：代建人与项目投资人的代建管理合同，以及相关法律法规。所承担的合同责任为：依据代建合同，按照土地使用用途、性质，在法律许可范围内，合法建设、开发、管理，以实现双方合同目的。所承担的法律风险为：合同风险、建设、经营风险。目前政策现状政策争取由于项目用地性质为政府划拨用地, 因此用地性质决定了未来入驻商家的消防/营业证件的办理需要一定的政策支持.经营期限有限制,因此和商家的沟通显得尤为重要,政策上的扶持和免租期优惠将有利于招商.项目的运营方式决定了该项目土地的性质，以及项目的开发模式附件3:顾问团队成员顾问执委会顾问执委会顾问团队成员顾问团队成员待定