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1、本报告是严格保密的。我们的研究范围龙泉驿天鹅湖片区，南临成龙路、西靠我们的研究范围龙泉驿天鹅湖片区，南临成龙路、西靠绕城高速、东接龙泉规划中心城区，共计绕城高速、东接龙泉规划中心城区，共计38723872亩的区域亩的区域现状现状愿景愿景本报告是严格保密的。政府对本区域的目标和期望是我们工作的前提和基础政府对本区域的目标和期望是我们工作的前提和基础通过对政府相关部门以及一级开发主体国地置业的深入访谈，我们了解到各方对本区域发展目标的设想：n 以项目为基点，迅速提升龙泉驿品牌和形象，打造具有现代气息、环境优美的高品质居住区，突破城市建设瓶颈，加速与成都城区的融合。n 在创造良好宜居环境的同时带动区
2、域周边土地增值，实现环境效益和经济效益的统一和双赢。 本报告是严格保密的。本次研究内容构成本次研究内容构成2区域发展思路分析区域发展思路分析3项目发展定位项目发展定位4项目开发模式项目开发模式1区域发展背景分析区域发展背景分析项目发展意义及经济评价项目发展意义及经济评价本报告是严格保密的。放眼成都。放眼成都。本报告是严格保密的。成都成都中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期，大都市建设初现雏形增长和城市化的高速发展期，大都市建设初现雏形n 成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文
3、化名城和旅游中心城市。n经济持续稳定增长，2006年国内生产总值达到2750亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。n经济活力凸现，2002-2006连续5年经济增长速度高于全国平均水平。n2006年人均GDP超过3000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段.n成都经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心.本报告是严格保密的。作为第三个国家综合配套改革试验区，全国统筹城乡综合配作为第三个国家综合配套改革试验区，全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立对于成渝城市群的发展意义重
4、大套改革试验区的设立对于成渝城市群的发展意义重大l国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知（发改经体20071248号），明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。同时要求成都市和重庆市要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。l全国统筹城乡综合配套改革试验区的建立，对于国家西部大开发战略的实施、城乡统筹发展问题的解决和协调以及成渝都市群的
5、发展意义重大；相关优惠政策推出将极大推动城市经济快速发展，缩小城乡差距。环渤海城市群环渤海城市群环渤海城市群环渤海城市群长三角城市群长三角城市群长三角城市群长三角城市群珠三角城市群珠三角城市群珠三角城市群珠三角城市群成渝城市群成渝城市群成渝城市群成渝城市群环渤海城市群环渤海城市群天津滨海新区天津滨海新区长三角城市群长三角城市群上海浦东新区上海浦东新区珠三角城市群珠三角城市群香港香港& &深圳深圳成渝城市群成渝城市群全国统筹城乡综合配套改革试验区全国统筹城乡综合配套改革试验区 本报告是严格保密的。国际大都市发展呈现从单中心到都市群下的都国际大都市发展呈现从单中心到都市群下的都市融合发展规律（以东
6、京为例）市融合发展规律（以东京为例）l时间阶段时间阶段：20年代初l人均人均GDPGDP:约为270美元l交通方式交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接l城市发展阶段城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张l时间阶段时间阶段：50年代后期l人均人均GDP:GDP: 约为640美元l交通方式交通方式：高速铁路继续向外延伸l城市发展阶段城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐
7、渐形成单中心城市扩张单中心城市扩张多中心多中心都市群形成都市群形成主城副城副城副城副城l时间阶段时间阶段：60年代l人均人均GDP: 约为750美元l交通方式交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变l城市发展阶段城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25强。无论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的。本报告是严格保密的。成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的位于
8、包含了工业、休闲度假功能的“东部分中心东部分中心”l 成都主城区成都主城区发展展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上l 成都主城区空成都主城区空间布局：布局：“一主两次多心”的东部分中心片区片区功能定位功能定位中心城区省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城华阳主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区 新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城 双流主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送
9、、科研教育为科研教育为主主的园林式城区龙泉龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区现代制造业为主导的工业集中发展区, ,将发展休闲度假将发展休闲度假产业的城市新区产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地科研教育基地温江主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休教育科研、休闲旅游为主的城市新区闲旅游为主的城市新区本报告是严格保密的。龙泉驿城市发展愿景：龙泉驿城市发展愿景： 都市融合下的成都城市新中
10、心都市融合下的成都城市新中心高速发展中的西部经济中心、活力中心高速发展中的西部经济中心、活力中心都市融合下的多中心格局的正在形成都市融合下的多中心格局的正在形成本报告是严格保密的。立足龙泉驿。立足龙泉驿。本报告是严格保密的。龙泉驿产业发展迅猛，工业已经成为推动龙泉经济增长的龙泉驿产业发展迅猛，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要动力主要动力l龙泉驿第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的21.8：32.6：45.6 调整为05年的14.9：49：36.1。l龙泉驿的工业增加值已经从99年的7.3亿元增长到06年的39.18年亿元，发展迅猛。并已经进
11、入了平稳增长期，02-06年年平均增长率23.2%。l工业成为推动龙泉整体经济发展的主要因素，2003年以后工业增加值占到全区第二产业增加值的70%以上龙泉产业结构变化分析龙泉工业增加值与第二产业增加值占比分析三次产业经济增长贡献率对比龙泉99-06年工业增加值分析本报告是严格保密的。龙泉龙泉“一主四优一主四优”的工业产业结构初步形成，主导工业的工业产业结构初步形成，主导工业发展迅速发展迅速2006年成都郊区工业增加值及增长速度比较2007年1-5月龙泉工业主要产业增加值状况产业发展集群化，做大做强“一主四优”的优势产业集群；建成西部一流的以汽车制造为主的机械制造产业集群、优势明显的全国领先的
12、新型材料产业集群、钢铁深加工产业集群、具有规模效益的食品加工及医药产业集群以及较强综合竞争力的电子电器产业集群龙泉驿区十一五规划纲要l龙泉驿虽然工业增加值总量在成都各郊县中不高，2006年仅为39.18亿元，位居第5位。但其增长速度迅猛，2006年比上年增长了22.9%,仅次于双流，位居第二。l龙泉驿在实施“工业强区”战略指导之下，全区工业，特别是“一主四优”产业呈现快速健康的发展态势。今年15月，预计全区实现工业增加值18.85亿元，同比增长26.8%，其中“一主四优”产业增加值14.9亿元，同比增长49%，对全区经济增长的贡献率达到57.7%。本报告是严格保密的。经开区成为龙泉驿产业发展集
13、中地，近几年发展快速，汽经开区成为龙泉驿产业发展集中地，近几年发展快速，汽车机械制造业已经成为成都汽车制造业的龙头车机械制造业已经成为成都汽车制造业的龙头2006年经济开发区经济贡献分析l成都经济开发区2000年正式被批准为国家级经济技术开发区以来发展快速，2006年去年实现地区生产总值87.84亿元，比上年增长21.78%；工业增加值实现36.13亿元，比上年增长22.3%。l全区在推进工业规模集中的策略之下，经济开发区已经成为龙泉经济增长的主要推动因素。2006年经开区的工业增加值占龙泉驿的92%。l2005年龙泉驿工业总产值1422728万元，占全市机械工业总产值的38%。机械工业（主要
14、是汽车工业）在成都占据主导地位。04-06年经开区生产总值增长状况05年龙泉驿机械工业总产值占全市的比重注：龙泉驿数据来源于龙泉驿年鉴2006；成都数据来源于成都统计年鉴2006，为全部国有和年销售收入在500万元以上的非国有企业统计值。本报告是严格保密的。从城市以及自身规划定位来看，发展成为成都乃至西部地区的现代制从城市以及自身规划定位来看，发展成为成都乃至西部地区的现代制造业基地、最终形成新兴产业新城是龙泉发展的目标造业基地、最终形成新兴产业新城是龙泉发展的目标主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工现代制造业为主导的工业集中发展区业集中发展区,将发展休闲度假产业
15、的城市新区.重点发展职能：大型制造业、居住、山地型休闲旅游、特色农业。大型制造业、居住、山地型休闲旅游、特色农业。空间发展策略：近中期重点建设区域，承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。成都总体规划全市划分为服务业优化发展区、新型工业重点发展区、特色产业发展区、生态保护区等4个主体功能区。龙泉驿属于新型工业重点发展新型工业重点发展区区。形成电子信息和生物医药（高新技术产业开发区、郫县）、冶金建材（青白江、龙泉）、石油化工（彭州、新都、青白江）、汽）、汽车（经济技术开发区、新都）、车（经济技术开发区、新都）、家具（新都、崇州）、光电产业和临空经济（双流）
16、、医药（温江、双流）、食品（温江、郫县、新都）等产业集群。 成都十一五规划以国家级经济技术开发区为重点，以体制创新、自主创新为动力，大力发展以汽车制造为主的机械制造业，壮大新型材大力发展以汽车制造为主的机械制造业，壮大新型材料、钢铁深加工、食品加工及医药、电子电器料、钢铁深加工、食品加工及医药、电子电器等四大优势产业集群，形成“一主四优一主四优”的产业发展格局，逐步建成产业错位、产业链完整、产业集中度高的现代制造业基地现代制造业基地。“ 龙泉驿十一五规划本报告是严格保密的。龙泉出让土地空间分布分散，单幅土地出让规模普遍较小，龙泉出让土地空间分布分散，单幅土地出让规模普遍较小，造成了区域城市建设
17、及房地产开发四处开花的现象造成了区域城市建设及房地产开发四处开花的现象l土地供土地供应规模都模都较小，缺乏小，缺乏连贯性。性。04年，土地供应分布在大面、龙泉驿镇区、洛带和洪安镇，属于四四处开花型开花型。面积都不大，平均只有56亩（最大规模：172.139亩）05年土地供应主要集中在龙泉泉驿镇区区，占总供应面积的77.7%，平均规模为80亩。06年，土地供应主要集中在大面大面镇，占总供应面积的56.4%，平均规模130亩，最大的一块地199亩。龙泉驿镇区也有两块较大面积的的土地出让，分别为398、322亩。07年截至到7月份土地供应主要集中在大面大面镇成成龙路以南路以南，三块地平均规模149亩
18、。200620052007108451.37301722620044214126990137671398115504095945614322159151199544919919554以前龙泉区没有完善的城市规划，区域土地出让随意性很大，造成了现在整个房地产开发及城市建设都比较分散龙泉驿区建设局本报告是严格保密的。在土地供应的直接影响之下，区域房地产市场在售项目规在土地供应的直接影响之下，区域房地产市场在售项目规模普遍较小，具有影响力的项目乏善可陈模普遍较小，具有影响力的项目乏善可陈l楼盘整体品质一般，缺乏有影响力的项目。l房地产开发普遍规模偏小，平均总建筑面积在20万平米左右。除了东山国际规模
19、较大，配有学校、商业等设施外，其余项目内都没有配套设施。项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积龙城龙城1 1号号42万平米万平米御源大湖御源大湖45万平米万平米艺锦湾艺锦湾33万平米万平米东麓驿境东麓驿境24万平米万平米春秋名邸春秋名邸8万平米万平米锦上城锦上城33万平米万平米观景上东观景上东5万平米万平米尚成东锦尚成东锦6.2万平米万平米怡水居怡水居7.4万平米万平米丽水芳林丽水芳林3.5万平米万平米龙泉房地产市场分为三个板块，其一是东山国际、蓝色理想板块，因为离龙泉城区较远，只能靠自身建设配套，生活不方便，客户以成都市区人为多。东山国际10年的开发期，新城建设时间拖得太长。其二是龙泉区中心板
20、块，配套成熟，依托老城区优势，主要吸引龙泉本地人置业。其三是艺锦湾、大湖区板块，也是缺乏配套。 锦上城销售代表没听说过龙城1号，东山国际听过，是个大盘，但是据说品质一般。颐和园销售代表御源大湖怡水居丽水江南上东阳光本报告是严格保密的。开发水平的落后使得区域房地产市场呈现开发水平的落后使得区域房地产市场呈现走量不走价走量不走价 的整的整体特征，区域商品房价格低于双流、温江以及郫县体特征，区域商品房价格低于双流、温江以及郫县l 龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；l 但是投资额和销售价格却
21、相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。本报告是严格保密的。伴随成都城市化进程的不断推进，龙泉驿凭借区域房地产价格优势发伴随成都城市化进程的不断推进，龙泉驿凭借区域房地产价格优势发展成为吸引成都市中低收入人群的集中置业区域展成为吸引成都市中低收入人群的集中置业区域n城市化进程加快：城市化进程加快：随着成都城区的开发，中心地区用地逐渐减少，城市骨架在快速城市化进程中被拉大，居民住房住房改善需求的持续存在以及政策对城市建改善需求的持续存在以及政策对城市建设的影响设的影响导致东部就业人群的置业需求向城外蔓延。n东郊老厂
22、拆迁东郊老厂拆迁：成飞，五冶，784等东郊老厂的旧改引发了大规模的客户迁移，这一刚性需求在东部得到了一定释放。n龙泉驿较低的房价：龙泉驿较低的房价：龙泉驿承接成都客户的区域主要集中在驿都大道沿线以及东山国际。其房屋均价在房屋均价在35003500元左右元左右n 城市东部蔓延人群城市东部蔓延人群n 拆迁迁移客户拆迁迁移客户n 潜在养老客户潜在养老客户n 绿带家庭客户绿带家庭客户城市东部蔓延人群城市东部蔓延人群拆迁迁移客户拆迁迁移客户潜在养老客户潜在养老客户绿带家庭客户绿带家庭客户价格价格有明显的总价上限（约40-50万）对价格极其敏感，购买住房总价30-40万左右总价40万左右支付能力强，购买住
23、房总价60-80万关注点关注点总价、通勤便利、生活配套、大盘的居住环境总价、通勤便利、生活配套总价、生活配套、交通便利、升值前景舒适性、大盘良好的居住环境、交通便利、具有升值前景本报告是严格保密的。房地产市场房地产市场“洼地洼地”现象造成区域土地市场缺乏大型知现象造成区域土地市场缺乏大型知名开发企业的介入，区域土地成交价格水平偏低名开发企业的介入，区域土地成交价格水平偏低l 2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。l 2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等近郊区。l与温江、双流以及郫县相比，区域房地产开发企业缺乏大型知名企业的介入，区域土地市
24、场相对较冷行政区域行政区域知名开发企业介入状况知名开发企业介入状况温江万科朗润园；置信芙蓉古城、香颐丽都；珠江珠江国际花园；仁和仁和春天大道；和记黄埔、中铁二局双流/华阳华润凤凰城；中海中海蘭庭；和记黄埔南城都会；雅居乐雅居乐项目；万华置业麓山国际郫县中海中海国际社区；中信集团本报告是严格保密的。工业发展对于区域城市化进程推动作用有限，区域人口工业发展对于区域城市化进程推动作用有限，区域人口构成以低素质的农业人口和普通工人为主构成以低素质的农业人口和普通工人为主l2006年龙泉驿区的第一产业增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二为位。l2006年龙泉驿农业人口34.65万人，占总人口的6
25、1.4%，城市化率低于温江、郫县以及双流；整体人口构成主要低素质的农业人口为主l产业园区的高素质人群主要来自城区，而从事普通加工制造环节的职工则主要来自龙泉城区，人均月收入较低2006年成都郊区第一产业增加值比较2006年成都郊区城市化率比较开发区有产业人口10万左右，普通职工占到7080左右，管理人员占到20%左右，一般职工的月收入在1000-1500元之间，管理人员3000元左右。工业园的技术人员占的比例不高，大多是外聘，不在本地找。普通职工主要来自龙泉驿城区居民 开发区管委会建设规划局本报告是严格保密的。同时，城市及开发区高档次城市配套缺失，进一步削弱对同时，城市及开发区高档次城市配套缺
26、失，进一步削弱对高素质人口就业高素质人口就业/ /置业的吸引力置业的吸引力位置位置星级星级客房客房价格价格四川航天宾馆 成渝高速边2星150成都龙府饭店 龙泉湖畔3星155标间230博瑞花园酒店 阳光城标间150天伦国际大酒店 龙泉驿区龙都北路 准4星标间318；还有豪华别墅4580雅苑宾馆龙泉雅生路33号准3星130洛带镇添智客栈 洛带古镇26150龙泉驿的现状酒店数量较少，且高档酒店数量缺乏，酒店的总体经营状况较好。多数酒店都建在旅游区，为旅游服务。工业园目前产业结构仍然是以加工制造为主。从目前工业园配套来看，缺乏配套设施，企业职工也都反映缺乏吃住行的设施；目前入住企业职工住宿只有倒班房，
27、不能建专家楼和商品房开发区管委会建设规划局开发区配套设施缺乏开发区配套设施缺乏经开区是按照工业园的标准规划，全部都是工业用地，配套设施用地不超过7，只允许建工人的倒班宿舍。l龙泉驿娱乐设施缺乏，主要是农家乐、KTV、酒吧，档次都比较低。l龙泉商场主要包括龙泉百货大楼、成都百货大楼龙泉店、万家乐超市、龙泉驿区新驿家私商场。档次较低，属于县级商业配套设施。龙泉酒吧一条街桃花仙子广场龙泉商场公共活动空间本报告是严格保密的。城市建设及房地产开发水平的落后，对龙泉吸引高素质人群就业及居城市建设及房地产开发水平的落后，对龙泉吸引高素质人群就业及居住形成制约，进而影响龙泉整体产业的升级和可持续发展住形成制约
28、，进而影响龙泉整体产业的升级和可持续发展产业产业“持续发展持续发展”问题。问题。区域工业发展势头迅猛，但是对于区域城市化进程带动作用有限；城市配套的缺失及房地产开发水平的落后，对产业园区引进国际知名企业、引入高素质专业技术人才已经形成障碍，龙泉主导产业的升级及可持续发展将会受到负面影响房地产房地产“零散开发零散开发”问题。问题。土地出让无序零散造成房地产市场在售项目规模普遍较小，具有影响力的项目乏善可陈；房地产市场整体呈现走量不走价的特点，成为成都市区中低收入人群置业的洼地，对于区域土地增值形成负面影响城市配套城市配套“档次及规模档次及规模”问题。问题。区域房地产开发及城市建设遍地开花，城市高
29、端配套设施缺乏，而配套的缺乏又进一步影响区域房地产及城市生活的品质，削弱对高素质人口就业的吸引力世联城市研究模型本报告是严格保密的。本次研究内容构成本次研究内容构成2区域发展思路分析区域发展思路分析3项目发展定位项目发展定位4项目开发模式项目开发模式1区域发展背景分析区域发展背景分析项目发展意义及经济评价项目发展意义及经济评价本报告是严格保密的。先进区域发展经验表明先进区域发展经验表明“城优业盛城优业盛”是在城市发展过程中是在城市发展过程中创新的发展理念创新的发展理念l 城市基础设施、商业、休闲、生活配套发展先行l优质社区建设为重点设施打造设施打造l 优质社区以及丰富的城市功能吸引大量高素质人
30、口l城市人口结构升级人口结构优人口结构优化化l 人口优化与产业升级形成良性循环l 城市建设促进产业，产业带动城市健康均衡发展城市均城市均衡发展衡发展l高端产业聚集具备良好的人力资源基础l 宜 居 的 生活 环 境 成 为CEO迁址办公物业的首选高端产业高端产业发展发展l 城市以加工制造等低层次的产业为核心。低端产业低端产业发展发展l 低端产业发展吸引低素质人口进入人口低素人口低素质增长质增长l城市规化以产业发展为绝对导向l财富外溢，部分区域逐步走向衰落。城市发展城市发展“先业后城先业后城”“城优业盛城优业盛”城市发展的初级阶段城市发展的高级阶段本报告是严格保密的。城优业盛发展理念的典型案例：深
31、圳城优业盛发展理念的典型案例：深圳本报告是严格保密的。深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城先业后城”和和“城优业盛城优业盛”的两种不同的发展理念的两种不同的发展理念1979-1984年出口加工区综合性经济特区区域中心城市现代化的国际性城市1989-19991999-1984-1989“先业后城先业后城”“城优业盛城优业盛”城市发展的初级阶段：城市发展的初级阶段：n城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。n以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设
32、，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。n“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。城市发展的高级阶段：城市发展的高级阶段：n在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设n城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。本报告是严格保密的。出口加工区阶段完成了深圳发展道路上的原始积累出口加工区阶段完成了深圳发展道路上的原始积累l1979年的深圳，是一个城区面积不足3平方公里的小镇。全市只有224家小工厂，年工业总产值仅7092万元。l1980年，在国家
33、确定经济特区后，深圳大力吸引简单劳动密集型的“三业一补”企业，“三资企业”和“内联”企业。同时，大力拓展对外贸易特别是对港贸易，初步解决了发展道路上的原始积累问题。l1984年，实现国内生产总值23.4亿元，工业总产值17.2亿元，人均GDP约3000元人民币。1979-1984深圳人口增长深圳人口增长318219791984年均增长率：年均增长率：22此阶段的人口增长主要此阶段的人口增长主要为加工企业的中低端从为加工企业的中低端从业人员。业人员。1979-1984深圳工业产值增长（亿元）深圳工业产值增长（亿元）此阶段的经济规模相当此阶段的经济规模相当于目前国内一般开发区于目前国内一般开发区的
34、经济总量。的经济总量。0.7117.219791984年均增长率年均增长率约约8989本报告是严格保密的。综合性经济特区阶段完成了产业初步的升级综合性经济特区阶段完成了产业初步的升级l1984年深圳基本完成初创阶段，开始转入开拓外向型的新时期，城市功能开始增强，1986年完成深圳总体规划，确定了深圳以“工业为主，工贸并举”的综合性合性经济特区特区的城市性质。l城市发展建立了带状多中心状多中心组团式布局式布局结构。l1989年，深圳人均GDP为6038.6元人民币。1984-1989深圳人口增长深圳人口增长82191.6019791984年均增长率：年均增长率：18.51984-1989深圳深圳
35、GDP增长（亿元）增长（亿元）23.4115.719841989年均增长率年均增长率约约3737此阶段的人口增长主要此阶段的人口增长主要来自于加工企业的中低来自于加工企业的中低端从业人员及贸易人员。端从业人员及贸易人员。经济高速增长得益于特经济高速增长得益于特区所具有的优惠政策优区所具有的优惠政策优势和比邻香港的地理区势和比邻香港的地理区位优势。位优势。本报告是严格保密的。在城市经济高速发展中，城市规划的失误带来了不可挽回在城市经济高速发展中，城市规划的失误带来了不可挽回的损失的损失l在经济发展的初期，经济发展速度成为城市发展压倒性的指标，80年代的深圳城市建设在繁荣的背后也带来许多遗憾，造成
36、诸多不可挽回的损失。罗湖火车站的罗湖火车站的“水泥森林水泥森林”罗湖衰败的缩影罗湖衰败的缩影罗湖火车站片区在2平方公里的范围内，规划居住11万人口，人口密度达5.5万人/平方公里，建设200多幢高层建筑，面积超过300万平米。整体片区的局促、挤迫感强烈，与港九的“水泥森林”相比，无优势可言。此片区只是罗湖区的缩影，由于罗湖是深圳最早开发的行政区，高强度的开发导致居住环境相对恶化，罗湖目前的发展已相对衰落，罗湖目前的发展已相对衰落，财富人群外移，城市向西发展，中心区定位于福田区财富人群外移，城市向西发展，中心区定位于福田区。市政道路让市政道路让500500年的树木一去不复返年的树木一去不复返华强
37、路南端原有一片近4hm的自然林，仅乔木就有24种之多，有的树龄长达500年，是白鹤自然栖息的地方。1984年修路时，顷刻间将其推去一半，白鹤自此一去不返，给尤其缺乏历史积淀的深圳城市建设造成无法挽回的遗憾。本报告是严格保密的。深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城先业后城”和和“城优业盛城优业盛”的两种不同的发展理念的两种不同的发展理念1979-1984年出口加工区综合性经济特区区域中心城市现代化的国际性城市1989-19991999-1984-1989“先业后城先业后城”“城优业盛城优业盛”城市发展的初级阶段：城市发展的
38、初级阶段：n城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。n以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。n“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。城市发展的高级阶段：城市发展的高级阶段：n在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设n城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。本报告是严格保密的。大规模的城市建设吸引高素质人口的涌入，带来高
39、科技产业大规模的城市建设吸引高素质人口的涌入，带来高科技产业及高端服务业的迅速发展，形成区域中心城市及高端服务业的迅速发展，形成区域中心城市l90年代的前五年，深圳从建设一个开发的区域角色转变为了一个城市，年均国内生产总值增速达到33。同时，进行了大规模的城市建设，开发区和特区中的的城市功能得到弥补，第三产业发展，科教文卫事业同步建设，使深圳真正具备了适合人们居住、工作的环境。l90年代后期，特区原有的优惠政策逐步消失。这一时期，深圳主要发展高科技产业及高端服务业，如金融、咨询、审计等。l1999年深圳完成GDP1436亿元人民币。工业总产值突破2000亿元，其中高新技术产业比例超过40。19
40、89-1999深圳人口增长深圳人口增长191.603951989-1999深圳深圳GDP增长（亿元）增长（亿元）115.7143619891999年均增长率年均增长率约约28.628.6年均增长率：年均增长率：7.5这一时期，人口增长明显放这一时期，人口增长明显放缓，主要原因是劳动密集型缓，主要原因是劳动密集型产业萎缩，各类高素质人口产业萎缩，各类高素质人口涌入。涌入。三次产业比例为三次产业比例为1.2：50.6：48.2。第三产业比重不断。第三产业比重不断提升，且第二产业中高新技提升，且第二产业中高新技术比例持续提高。术比例持续提高。本报告是严格保密的。深圳城市规划注重对自然生态的保护和建设
41、，实现城市的深圳城市规划注重对自然生态的保护和建设，实现城市的可持续发展可持续发展l深圳总体规划构筑了自然生态和人工生态两个层次的空间构架：一是城市建设发展用地，呈“W”字型；二是保护与保护型发展用地，以山体、水系、植被和组团分隔用地为因素联成系统，呈“M”字型。这样做的优点是既结合了深圳的自然条件，又顺应了市场条件下的城市开发模式，而且保证了城市具有良好的生态环境效果，最终实现可持续发展目标。规划提出了以特区为中心，东、中、西三条轴线放射发展，3个圈层梯度推进，3级城市中心带动9个功能组团，形成轴带结全、整体推进的城市空间结构。本报告是严格保密的。高标准的城市建设在吸引高素质人口进入的同时，
42、也促进高标准的城市建设在吸引高素质人口进入的同时，也促进了国际知名企业的入驻，产业升级和人口优化形成良性互了国际知名企业的入驻，产业升级和人口优化形成良性互动动F深圳在考察并吸取国际先进城市建设经验之后，扩大城市绿化带，在所有主干道两侧尚未建起的房屋一律从红线后退30m，留出绿化地带，F尤其是深南大道深南大道上海宾馆至深大电话公司一线以西留出800m宽的绿化带，这在国内城市中实属罕见。这一绿色开敞空间已成为深圳一道亮丽的风景，在引导新鲜空气进入市区的同时，还增加了城市的田园情趣。F深圳华侨城华侨城堪称国内生态化城区的典范，其开发建设的第一件事，是用年薪11万美元聘请新加坡孟大强先生为规划顾问，
43、进行花园式规划，规划采取了一系列与从不同的举措，如创办的第一个企业是负责绿化设计、建设和管理的园林公司；在寸土寸金的土地上，用于绿化的面积占到43；在东西干道两侧不是建密不透风的商店，而是建绿带，商业街为绿带让步等等。F正是因为有了良好的环境，才吸引沃尔玛、康柏等国际著名企业落户。同时，华侨城也是深圳房价最高的片区之一。良好的生态环境是华侨城社会经济发展的基础。F深圳城市规划呈多中心组团式结构。在深圳北部群山绵延的绿化大背景下，南部沿海精心保护了300公顷的红树林与之呼应，各组团间嵌入若干绿化隔离带，城为城市的“肺叶”，把大自然的新鲜空气注入到城市的家家户户。隔离带间用干道两侧10-30m绿带
44、串联起来，其中镶嵌着22个总面积6平方公里的城市公园城市公园，这样的绿化系统，加上梧桐山风景保护区，东部大鹏半岛的常绿群岭和海滨沙滩，形成山、水、海、陆相得益彰的绿色景观。本报告是严格保密的。高标准城市建设为经济发展奠定了良好的基础，深圳在未来高标准城市建设为经济发展奠定了良好的基础，深圳在未来1010年内成为具有国际水平的科技、物流及金融中心城市年内成为具有国际水平的科技、物流及金融中心城市高科技城高科技城l 深圳发展高新技术设施完善、信息网络发达，人居环境优美。政府并为发展高科技产业制定诸多如税收、土地、金融等优惠政策。深圳已吸引了一些著名跨国集团R&D机构、国内外一流研究机构、世界级科技
45、人才争相进入特区，使深圳成为我国现有科技开发力量与国际科技前沿的接轨区，成为国内外著名大学和研究院的密集区。l 同时，深圳目前聚集了华为、中兴等国内知名的高科技企业，以此类企业为核心，又吸引了众多小企业，形成完整地产业链。物流及金融中心城市物流及金融中心城市l 物流物流：深圳是与香港连体的内地城市，具有成为香港扩充物流产业发展空间的有利条件，深圳目前和将来的具备的交通、通讯、及其他区域的基础设施，可直接为香港扩展其已包括的各种功能服务，且城市环境及比较成本方面，深圳更具备竞争优势，成为国际性的物流中心城市。l 金融金融：深圳目前除了国家的银行的分行外，还有4家区域性股份制银行、1家证券交易所及
46、50余家外资金融机构。针对香港高成本的运营，深圳可以创造条件吸引香港金融业务的作业转移到深圳、引进大金融机构设立分支机构，使深圳成为区域性金融中心。本报告是严格保密的。深圳四大支柱产业对深圳四大支柱产业对GDPGDP的贡献率达到的贡献率达到7070以上，以软件业为代表以上，以软件业为代表的高科技产业增长迅速，成为低端产业之后名副其实的支柱业之的高科技产业增长迅速，成为低端产业之后名副其实的支柱业之一一l高科技产业、金融业、物流及文化产业是深圳目前的四大支柱产业。根据2004年的统计数据，全市实现国内生产总值为4282亿元人民币，其中上述四大产业对GDP的贡献率分别为50、7.5、9及4.8，总
47、计达到71.3。100507.594.8总计总计高科技高科技金融业金融业物流业物流业文化文化产业产业深圳四大支柱产业对GDP贡献率（%）l深圳高科技业中，其中软件产业占电子信息产业比例为34。从业人员由2001年的4.3万人增加到2005年的14万人。l根据深圳软件业规划，至2010年，产值目标为1800亿元，年均增长27，从业人口达到30万人。深圳软件业从业人口变化（万人）深圳软件业产值规划（亿元）200120054.314302010560180020052010年均增长年均增长率率27本报告是严格保密的。F环境及基础设施配套因素；F人力资源供给因素；F政策优惠因素；F成本因素。世界500
48、强企业选址一般考虑因素：F在企业选址因素中，环境及人力资源供给因素与“城优”直接相关，高层次的企业必然要求高素质的人口及高标准的环境与配套。以低层次的产业以低层次的产业为主导为主导打造环境及配套吸引打造环境及配套吸引高附加值产业的进入高附加值产业的进入产业更换升级的历程产业更换升级的历程以传统的加工制造业等低层次的产业作为城市发展的核心。打造优美的环境，并提供齐备的生活配套、高品质的住宅产品吸引高素质人口的进入，从而促进产业的升级。高高层次产业层次产业聚集效应聚集效应高层次产业吸纳高素质人口，产业升级与人口优化形成良性互动，引导了高层次产业的聚集。环境的优化，相关配环境的优化，相关配套丰富化、
49、档次化套丰富化、档次化高层次产业所带来的高素质人口的大量聚集导致区域内环境进一步优化、休闲配套和基础设施配套不断丰富化、多元化、档次化。世界顶级企业世界顶级企业的入驻的入驻优美的环境和齐备、一流的配套、高素质的人口吸引了世界顶级企业的入驻，从而促使产业及城市整体升级。产业的升级换代是一个循序渐进的过程，而良好环境及完善配产业的升级换代是一个循序渐进的过程，而良好环境及完善配套设施是吸引世界顶级企业入驻，促进产业持续健康的发展的套设施是吸引世界顶级企业入驻，促进产业持续健康的发展的前提前提本报告是严格保密的。本次研究内容构成本次研究内容构成2区域发展思路分析区域发展思路分析3项目发展定位项目发展
50、定位4项目开发理念项目开发理念1区域发展背景分析区域发展背景分析项目发展意义及经济评价项目发展意义及经济评价本报告是严格保密的。从龙泉驿城区规划来看，项目位于城区规划中以工业和科研教育从龙泉驿城区规划来看，项目位于城区规划中以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向l龙泉驿城区功能结构规划为“两心、两心、五片五片”。l两心：两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心l五片五片l龙泉泉镇：以商：以商业服服务、行政、行政办公、工公、工业、文化、文化娱乐、配套居住、配套居住为等等为一体的一体的多功能多功能综合片区合片区l大面
51、：大面：以工业和科研教育为主要特色的片区l平安：平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主l兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主l柏合：柏合：以工业为主。l未来城区主要发展方向将向西和南西和南北方向北方向延伸平安平安龙泉镇龙泉镇兴龙兴龙柏合柏合大面大面本报告是严格保密的。项目所处的天鹅湖区域是龙泉十一五期间发展中高项目所处的天鹅湖区域是龙泉十一五期间发展中高档住宅的重点区域档住宅的重点区域n抓住成都市东大街东延线即将贯通和成渝高速公路收费站即将东移的机遇，依托自然资源，在城郊干道沿线、西河、同安街道区域、龙泉山麓、东风渠、驿马河、芦溪河、天鹅湖、龙泉湖以及各水库周边进行规模化、生态化的
52、中高档住宅开发，努力优化人居环境。n积极推广以开发建设大型精品住宅项目为基点的城市社区构建模式，提升城市整体形象。n引入开发商开发星级国际酒店、高档休闲会所等项目发展旅游房地产龙泉驿区十一五规划纲要天鹅湖天鹅湖本案本案本报告是严格保密的。项目所在区域无重工业污染，自然环境良好；地块规模大，地势稍有项目所在区域无重工业污染，自然环境良好；地块规模大，地势稍有起伏，具有很强的环境可塑性，是打造宜居环境的最佳之地起伏，具有很强的环境可塑性，是打造宜居环境的最佳之地l地块现状为村庄及农田，自然环境优良。l地块地势地势稍有起伏，地上附着物较少，资源环境可塑性很强，便于进行资源再造。l项目具有的优越资源条
53、件以及约4000亩的超大规模，使其成为龙泉区打造秀美宜居环境的最佳之地。本报告是严格保密的。项目区域内路网发达，对内对外均能实现便捷联系，使区域项目区域内路网发达，对内对外均能实现便捷联系，使区域具有极强的辐射力具有极强的辐射力l项目南临成龙路，老成渝路从中部横穿将基地分成两块，西侧紧邻绕城高速公路。驱车仅分钟即可到达市中心。l项目北部的成渝高速公路，也能够实现本区域与其他地市的便捷联系。项目地块项目地块成渝高速成渝高速老成渝路老成渝路成龙路成龙路绕城高速路绕城高速路成都市中心成都市中心至龙泉驿至龙泉驿至重庆至重庆至重庆至重庆本报告是严格保密的。金旗路项目地块项目地块成渝高速成渝高速老成渝路老
54、成渝路成龙路成龙路绕城高速路绕城高速路成都市中心成都市中心结合区位优势以及资源禀赋，确定本项目的发展定位结合区位优势以及资源禀赋，确定本项目的发展定位以“城优业盛”新型城市发展理念为指导以优美生态环境、高品质产品及完备高档次国际化配套为特色引领龙泉城市开发变革的成都东部国际品质生活示范区成都东部国际品质生活示范区生态的生态的生态的生态的 高品质的高品质的高品质的高品质的 开放的开放的开放的开放的 融合的融合的融合的融合的本报告是严格保密的。东湖湾东湖湾成都新东部计划成都新东部计划 别墅别墅别墅别墅湿地湿地湿地湿地高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫酒店酒店酒店酒店国际学校国际学校国际学校国际学校一个因地制
55、宜的一个因地制宜的规划理念规划理念一种健康高雅的一种健康高雅的生活方式生活方式一个完善的高标准生一个完善的高标准生活配套组合活配套组合一系列国际化社一系列国际化社区产品体系区产品体系本报告是严格保密的。一个因地制宜的规划理念：一个因地制宜的规划理念：应对区域发展问题，落实项目发展定位；应对区域发展问题，落实项目发展定位；改善区域发展现状，谋划区域发展未来改善区域发展现状，谋划区域发展未来龙泉驿区域现状问题：龙泉驿区域现状问题：产品素质较低/区域高标准配套缺失/环境优势没有突出定位：成都东部国际品质生活示范区定位：成都东部国际品质生活示范区定位：成都东部国际品质生活示范区定位：成都东部国际品质生
56、活示范区项目规划理念：项目规划理念：规划设计旨在创造一个尽可能自然亲近怡人的环境，体现成都都市特点，以可持续发展的战略来谋划龙泉驿发展未来。本报告是严格保密的。一种健康自然的生活方式一种健康自然的生活方式：高尔夫球场、湿地公园、生态：高尔夫球场、湿地公园、生态水系水系健康高雅生活方式引导财富阶层生活方式的转变健康高雅生活方式引导财富阶层生活方式的转变高尔夫球场高尔夫球场湿地公园湿地公园生态水系生态水系健康高雅健康高雅生活方式生活方式日常居住日常居住身份感身份感投资投资其他功能其他功能社区品质社区品质狭义居所狭义居所居住体验居住体验文化体验文化体验社交体验社交体验投资体验投资体验休闲体验休闲体验
57、广义居所广义居所本报告是严格保密的。1818栋高尔夫球场的建设不仅满足成都日益激增的高雅消费需求，栋高尔夫球场的建设不仅满足成都日益激增的高雅消费需求，而且有助于重塑区域品质，大大提升龙泉驿的知名度与美誉度而且有助于重塑区域品质，大大提升龙泉驿的知名度与美誉度由于标准高尔夫球场的数量不足导致成都高尔夫球场预定时间超过3天成都高尔夫运动注册会员从事高尔夫球运动的人数高尔夫球场每天接待人数400010000500 牧马山高尔夫球场每个月要承接3500-3800场球，一年算下来就有4万多场。虽然牧马山高尔夫球场的会员不过600人，但是其中有部分人是每天都要打一场球，几乎把打高尔夫球当成了自己的工作。
58、周末和节假日是打球的高峰期，就算是会员也必须要提前预约。 牧马山高尔夫球场工作人员访谈18洞标准高尔夫球场，不同难度的球道和练习场可以满足不同水平的人群需求，即有挑战性又达到了休闲的目的球场建成举办国际赛事，大大提升龙泉驿的知名度本报告是严格保密的。湿地公园湿地公园+ +水系的结合使生态开发的思想贯穿在项目内水系的结合使生态开发的思想贯穿在项目内外，生态环境的保护为龙泉驿创造了天然的绿色氧吧外，生态环境的保护为龙泉驿创造了天然的绿色氧吧项目内的生态开发项目内的生态开发项目外的生态保护项目外的生态保护 因地制宜,依据地势自身的起伏变化,设置涓涓细流或者宽阔的水面甚至景观瀑布等.同时各居住组团中均
59、有大小各异的观景水池与宽度在3-10米的小溪相连通，整个地区内部的景观水系统是一个独立的能自我调节自我净化的系统l近300亩的湿地公园的设计借鉴国外成功案例，力求对自然生态环境的最大程度地保护与还原，在营造最佳风光的同时将人类对环境的影响减少到最低。l与此同时在附近合适的地方配备了适量的公共服务设施，使得附近居民能够在自由的亲近拥抱大自然的同时充分享受到各项便利到位的星级服务品质。采用纯天然材料建造木栈道和石板步行道贯穿公园各处，让人们最大限度的亲近自然。本报告是严格保密的。一个完善的高标准生活配套组合：一个完善的高标准生活配套组合：超五星国际度假酒店、超五星国际度假酒店、大型综合医院、国际化
60、教育体系、城市级商业商务中心，大型综合医院、国际化教育体系、城市级商业商务中心，成为吸引高素质人口进入及驻留的亮点成为吸引高素质人口进入及驻留的亮点大型综合医院大型综合医院一个完善的高标一个完善的高标准生活配套组合准生活配套组合超五星国际度超五星国际度假酒店假酒店城市级商业城市级商业商务中心商务中心国际化教国际化教育体系育体系l龙泉驿娱乐设施缺乏，主要是农家乐、KTV、酒吧，档次都比较低。l龙泉商场主要包括龙泉百货大楼、成都百货大楼龙泉店、万家乐超市、龙泉驿区新驿家私商场。档次较低，属于县级商业配套设施。龙泉酒吧一条街龙泉酒吧一条街桃花仙子广场桃花仙子广场龙泉商场龙泉商场公共活动空间公共活动空
61、间龙泉驿配套现状龙泉驿配套现状项目配套计划项目配套计划本报告是严格保密的。3 3万平米超五星国际度假酒店的建设全面提升龙泉驿酒万平米超五星国际度假酒店的建设全面提升龙泉驿酒店市场水平，同时跻身成都酒店市场前列，成为东部休店市场水平，同时跻身成都酒店市场前列，成为东部休闲度假市场发展的里程碑闲度假市场发展的里程碑龙泉酒店龙泉酒店位置位置星级星级客房客房价格价格天伦国际大酒店 龙泉驿区龙都北路 准标间318；还有豪华别墅4580雅苑宾馆龙泉雅生路33号准130成都龙府饭店 龙泉湖畔155标间230四川航天宾馆 成渝高速边150另有大部分为农家小院式旅游住所如“东山别院东山别院”规模仅有四个房间l在
62、成都目前具有一定规模的酒店中，龙泉驿区所占比例非常薄，且高档酒店数量缺乏。尽管目前现有酒店的总体经营状况较好。但是多数酒店都建在旅游区，为旅游服务并以规模小、档次底的农家乐为主。成都市区中高档酒店分布图成都市区中高档酒店分布图l3万平米超五星级度假酒店坐落于湿地公园的北面，充分利用天鹅湖的美丽景色，同时紧邻奥林匹克体育公园。建成后将成为成都唯一的集休闲运动度假于一体的水岸度假酒店。l酒店将为宾客营造一个无比舒适的居住环境，使宾客居住其中乐而忘返。本报告是严格保密的。5.25.2万平米大型综合甲级医院弥补了龙泉驿医疗机构相对万平米大型综合甲级医院弥补了龙泉驿医疗机构相对落后的不足，为成都东部居民
63、提供更为优质的医疗服务落后的不足，为成都东部居民提供更为优质的医疗服务序序号号医院名称医院名称位置位置规模规模1成都市龙泉驿区第一人民医院成都市龙泉驿区驿都东路43号 国家二级甲等综合医院，开放床位305张。现有在岗职工465人，各类专业技术人员446人 。2成都市龙泉驿区中医医院成都市龙泉驿区龙泉镇建设路68号 国家二级甲等中医医院，医院现有职工168人，医院占地编制床位120张，门诊部2个，社区医疗服务站1个3成都市龙泉驿区第二人民医院 龙泉驿区洛带古镇上街105号 二级综合性医院。职工140人，床位100张 4大面公立卫生院 大面镇中街23号 公立卫生院 ，床位设置35张，现有专业技术人
64、员36名 5还有7所卫生院规模同“大面公立卫生院 ”基本相当目前龙泉驿尚无一家专门的国际化综合医院，一定程度上影响了龙泉驿对于公众的吸引力目前龙泉驿尚无一家专门的国际化综合医院，一定程度上影响了龙泉驿对于公众的吸引力规划规划.2.2万平方米的综合甲级医院将座落在老成渝路口，交通便利。建万平方米的综合甲级医院将座落在老成渝路口，交通便利。建成后不仅能满足本区域居住人口的就医需求而且能够为龙泉驿区乃至成成后不仅能满足本区域居住人口的就医需求而且能够为龙泉驿区乃至成都市人口提供医疗服务。都市人口提供医疗服务。本报告是严格保密的。1010万平米国际化学校为龙泉驿提供了完善的国际化精英万平米国际化学校为
65、龙泉驿提供了完善的国际化精英教育体系，全面提升了龙泉驿教育水平并辐射成都东部教育体系，全面提升了龙泉驿教育水平并辐射成都东部区域区域2006年度龙泉与其他成都近郊区学校数量比较(个)学校名称学校名称学校概况学校概况龙泉驿区实验小学 学校拥有两所分校和一所附属幼儿园，校本部占地3万余平方米，建筑面积为2万余平方米，有教职工200多人，学生3000多人 成都市龙泉驿区航天小学 学校占地21045平方米，建筑面积8135平方米，绿化面积达40%。学校现有49个教学班，2595名学生，114名教职 成都航天中学概况学校目前设有初中部和高中部，现有教学班62个，在校学生3582人，现有在岗教职工228人
66、，平均年龄38.4岁，各类专业技术人员213人。其中：中学高级教师77人，中学一级教师72人 龙泉区目前部分重点学校情况一览l目前龙泉驿区人口数已经达到56.46万人在近郊区中处于中等水平，但目前龙泉驿地区在教育配套方面，同成都其他近郊区相比存在数量偏少规模偏小的问题。l从学校的教育方式上来看,教育硬件水平一般，且目前尚无一所能够提供含盖从幼稚园到高级中学的全面双语教学的国际化学校。l国际学校将包括高标准的校舍和学生公寓，完备齐全的生活设施和体育活动设施，以及优美的环境。l国际化精英教育体系含盖从幼稚园到高级中学的全面教育配套,为居民提供一流的硬件设施和教育服务。本报告是严格保密的。13.21
67、3.2万平米的区域级商业商务区将扭转龙泉驿低水平生万平米的区域级商业商务区将扭转龙泉驿低水平生活配套的现状，成为龙泉驿的活力财富双中心活配套的现状，成为龙泉驿的活力财富双中心l龙泉驿娱乐设施缺乏，主要是农家乐、KTV、酒吧，档次都比较低。l龙泉商场主要包括龙泉百货大楼、成都百货大楼龙泉店、万家乐超市、龙泉驿区新驿家私商场。档次较低，属于县级商业配套设施。龙泉酒吧一条街龙泉酒吧一条街龙泉商场龙泉商场l在地区一级商业中心，在地区一级商业中心，将拥有沃尔玛、家乐福等大型超市，大型高档百货商场，大型连锁家电卖场，各种中西式休闲餐厅、快餐厅、茶坊 、品牌服饰专卖店、数码影院等成为一个现代气息浓郁的大型购
68、物休闲娱乐中心。 l在各居住组团内，在各居住组团内，将结合会所或住宅底层设置零售商业，打造成尺度怡人休闲温馨的步行街。l局部的高层商务办公楼将依靠繁荣的商业氛围和临近的开发区逐渐吸引高层次人才和公司来本地区驻扎和投资，进一步推动地区的经济发展本报告是严格保密的。一系列国际化社区产品体系一系列国际化社区产品体系: :锁定成都中高端目标客户，锁定成都中高端目标客户，提供至尊独栋、中式联排、风情洋房、动感高层等丰富提供至尊独栋、中式联排、风情洋房、动感高层等丰富的国际化产品体系的国际化产品体系1234至尊独栋至尊独栋中式联排中式联排风情洋房风情洋房动感高层动感高层丰富的国际化丰富的国际化产品体系产品
69、体系本报告是严格保密的。至尊独栋：国际化、品质化，为财富人群和上至尊独栋：国际化、品质化，为财富人群和上层中产提供的高端居住产品层中产提供的高端居住产品l上层中产：成都市区的私营业主、中级公务员、大型企事业单位及外资企业的中层管理人员、高校教授l财富人群：四川省内其它市县的私营业主、高级公务员、企事业高层管理 利用基地内风景最佳的区域建造独立庭院式住宅，与生态湿地公园相邻，碧水蓝天大树和建筑物构成生态和谐的顶级人居环境。 建筑形式上采用现代风格，以创建充满时尚气息的高尚生活品质的住宅产品。 西侧贴邻奥林匹克公园的区域也布置了独立庭院式住宅，充分的利用地势，在家中就可俯瞰美景。客户定位：客户定位
70、：客户关注点：客户关注点：l居住形式和生活方式升级l增值/保值潜力l产品品质及社区环境本报告是严格保密的。中式联排：传统化、成都化，风格鲜明、特色中式联排：传统化、成都化，风格鲜明、特色突出的高尚低密度产品突出的高尚低密度产品联排式庭院住宅，也分布在风景最佳的地区，形成强烈具有中国文化特点风情的低层高尚居住区l成都情节人群：四川省内其它市县的私营业主、政府中层公务员以及企事业单位的中层管理人员l绿带中产：中青年人、35-45岁、事业鼎盛期，从事高收入职业，成都中产阶层客户定位：客户定位：客户关注点：客户关注点：l居住环境l产品品质l项目区位本报告是严格保密的。风情洋房：灵活多变的创新产品赋予洋
71、房更多风情洋房：灵活多变的创新产品赋予洋房更多风情，加强对绿带中产的吸引力风情，加强对绿带中产的吸引力 露台、入户花园、阳光落地窗花园洋房让人最大程度地捕获阳光、清风，让人在安静、私密、优美的环境中，享受身体和精神的放松。 多层风情花园洋房采用灵活多变的建筑形式，根据不同的地貌地形设置四至六层的多层住宅，形成活泼的建筑外观。而顺势形成的洋房社区能够促成温馨活泼的人际关系。l成都情节人群：四川省内其它市县的私营业主、政府中层公务员以及企事业单位的中层管理人员l绿带中产：中青年人、35-45岁、事业鼎盛期，从事高收入职业，成都中产阶层客户定位：客户定位：客户关注点：客户关注点：l居住环境l产品舒适
72、性l大盘良好的居住环境本报告是严格保密的。动感高层动感高层/ /小高层：高层小高层：高层/ /小高层是住宅产品中的主力军，小高层是住宅产品中的主力军，在大幅提高土地利用率的同时，让更多人享受到高品质环在大幅提高土地利用率的同时，让更多人享受到高品质环境和生活境和生活 挺拔秀丽的高层和充满动感的小高层将是住宅产品中的主力军，在大幅提高土地利用率的同时，让更多人享受到高品质环境和生活。群聚的高层建筑所带来的地标作用将东湖湾的形象强烈凸显，临水的高层建筑群也具有非常鲜明的现代大都市特点。l城市白领：中青年、30岁以下，单身或者即将结婚，参加工作不久，一般在政府、高等学校、大型企业以及外资企业工作l投
73、资团：来上海、深圳以及北京等东部发达城市或者区域l成都渊源项目：30岁以上，成都或者四川其它市县出生并且成长，但在外省工作客户定位：客户定位：客户关注点：客户关注点：l居住环境，产品品质l区域发展前景l大盘良好的生活配套本报告是严格保密的。本次研究内容构成本次研究内容构成2区域发展思路分析区域发展思路分析3项目发展定位项目发展定位4项目开发模式项目开发模式1区域发展背景分析区域发展背景分析项目发展意义及经济评价项目发展意义及经济评价本报告是严格保密的。合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标的保证，是项目成功开发的关键前提的保证，是项目成功开
74、发的关键前提大规模区域开发模式分类大规模区域开发模式分类批零开发批零开发批零开发批零开发集成开发集成开发集成开发集成开发本报告是严格保密的。集成开发是由一个开发主体按照既定规划，有步骤有计划的集成开发是由一个开发主体按照既定规划，有步骤有计划的安排市政基础设施、公共设施与配套，商业、办公、住宅等安排市政基础设施、公共设施与配套，商业、办公、住宅等物业的开发建设物业的开发建设责责权权利利政府政府政府政府监督规划权土地出让权税收收益/土地收益开发商开发商开发商开发商拆迁项目开发市政基础设施建设生活配套设施融资权项目开发权开发投资收益模式特点模式特点权责利关系权责利关系l 高效贯彻政府目标，保证相关
75、产业政策的实施l 便于政府掌控全局，统一管理l 操作简单，涉及的利益主体单一 l 有利于整体规划实现l 避免政府在市政及公共设施方面的重复投入和反复建设l 避免区域无序发展和恶性市场竞争l 开发企业资金实力雄厚l 开发企业开发管理经验丰富本报告是严格保密的。案例：崇文门外大街案例：崇文门外大街1.31.3平方公里改造工程由新世界集团集成开平方公里改造工程由新世界集团集成开发，实现了巨大的社会效益和经济效益发，实现了巨大的社会效益和经济效益l道路交通状况：广安门大街、崇文门外大街、地铁五号线l区域开发：新世界中心、新世界商场、正仁大厦、泰华公寓、新景家园、新世界家园、新裕家园、新怡家园l开发现状
76、：区域开发成功、新世界商圈的规模聚集效应已经形成本报告是严格保密的。 19931993年年与崇文区签订全面合作协议和旧城改造项目（1.3平方公里）合同投资12.9亿崇外大街大市政改造和扩建工程开工19941994年年新世界中心一期开工19981998年年新世界中心一期20万平方米建成并投入使用20002000年年出资5.8亿进行广安大街瓷器口大市政拆迁；11月新世界中心二期4.4万平方米商业开业正仁大厦投入使用；新世界中心二期服务式公寓泰华公寓开始推售 ；新景家园一期、新世界家园一期入住新景家园居民回迁、新裕家园3、4号楼入住20052005年年新怡家园一期12万平方米、新世界家园二期入住 崇
77、文门外大街新世界工程的发展遵循崇文门外大街新世界工程的发展遵循“先市政、后开发先市政、后开发”的理的理念，实现滚动开发，完成了区域升级和改造目的念，实现滚动开发，完成了区域升级和改造目的合同签订合同签订一期开发一期开发二期开发二期开发市政设施建设市政设施建设地产开发地产开发市政设施建设市政设施建设地产开发地产开发拆迁拆迁崇外大街拆迁启动拆迁拆迁广安门外大街拆迁启动本报告是严格保密的。新世界集团在整个开发过程中承担了政府和开发商新世界集团在整个开发过程中承担了政府和开发商两种角色，大大减轻了政府的投入两种角色，大大减轻了政府的投入责责责责权权权权利利利利政府政府政府政府监督土地出让权税收收益/土
78、地收益开发商开发商开发商开发商拆迁开发进程管理市政生活配套设施规划权融资权定价权投资开发收益权责利关系权责利关系开发评价开发评价政府目标政府目标政府实现有效监督拆迁与重新开发统一实现开发过程保持良好进程，区域实现快速发展城市形象极大提升，形成投资热点市民利益市民利益拆迁利益得到保障周边配套完备生活方式得以延续区域价值区域价值物业类型丰富，区域价值提升，新世界商圈形成开发统一进行，放量有序，避免恶性竞争影响区域形象开发物业类型均衡，商服业发展良好，城市功能升级市政配套投入先行，城市区域的整体协调发展良好本报告是严格保密的。案例：占地案例：占地450450公顷的华侨城工程由华侨城集团统一公顷的华侨
79、城工程由华侨城集团统一开发，实现了巨大的社会效益和经济效益开发，实现了巨大的社会效益和经济效益n历史沿革:1985年，根据深圳特区的发展需要，国务院侨办批准在华侨城地区建设一个开发区，由中旅集团来做。为此，中旅集团成立了华侨城集团公司，进行华侨城开发区的开发、建设和管理n区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾n交通：东西向的沙河西路、侨城西、侨城东路和南北向的侨城北、深南大道、滨海大道构成华侨的主要道路骨架n规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷n开发现状:现已建成四大主题公园，成为以主题
80、公园为主体集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。本报告是严格保密的。华侨城的发展遵循华侨城的发展遵循“在花园中建城市在花园中建城市”的开发目标的开发目标 ，通过统，通过统一开发使华侨成实现了由一开发使华侨成实现了由“业强业强”到到“城优业盛城优业盛”的转变的转变启动期（启动期（1996年以前）年以前）发展期（发展期（96-2000年）年）成熟期（成熟期（20002000年至今）年至今）住宅+配套生活配套为主生活配套为主+少量为旅游少量为旅游产业服务的设施产业服务的设施华侨城菜市场邮电局华侨城中学华侨城医院海景酒店开发物业开发物业设施类型设施类型配套作用配套作用弥补地区生活配套不足，
81、满足住宅区基本生活配套要求开发策略开发策略住宅与相关生活配套同时进行建设，满足中高素质人群生活基本需求发展结果发展结果中高素质人群开始进入区域，区域旅游产业进一步发展住宅+配套+产业设施区域级配套区域级配套+部分产业配套部分产业配套沃尔玛OCT广场汉唐大厦威尼斯皇冠假日酒店食街、特色酒吧街欢乐谷在建区域树立城市形象，产业配套丰富产业功能，区域特色形象开始树立区域级城市配套改变区域形象，产业配套投入优化区域城市产业结构中高素质人群持续进入区域，区域产业结构得以优化住宅+特色配套特色配套特色配套燕栖湖燕晗山波托菲诺特色滨水商业街欢乐谷主题公园开放改善区域自然环境，特色商业街提升区域品味区域环境改善
82、与品味提升高素质人群取之若骛，区域新型生活方式成功建立，城优业盛最终实现本报告是严格保密的。在周边资源的推动下土地持续增值在周边资源的推动下土地持续增值, ,提升了区域的整体价提升了区域的整体价值值代表楼盘配套建设及环境营造价格变化198919991995中国民俗文化村暨华夏艺术中心开幕锦绣中华开业锦绣中华、民俗村两景区正式合并；世界最大的“水上舞台”在深圳欢乐谷落成200519971991199320012003世界之窗建成开幕世界之窗环球舞台正式投入使用欢乐谷二期建成开放欢乐谷主题公园建成开业欢乐谷三期开放波托菲诺天鹅堡一期9000博林贡院8250锦绣花园一期海景花园60006800中旅广
83、场7800新浩城6000锦绣花园二期7250波托菲诺纯水岸11000假日湾华庭8600碧海云天二期8600波托菲诺天鹅堡二期10080波托菲诺天鹅堡二期25000元/平方米12000100008000600040002000海景花园3000本报告是严格保密的。华侨城集团在整个开发过程中，承担了城市运营商的责任，为区域协调发展华侨城集团在整个开发过程中，承担了城市运营商的责任，为区域协调发展做出了巨大的贡献做出了巨大的贡献责责责责权权权权利利利利政府政府政府政府监督土地出让权税收收益/土地收益开发商开发商开发商开发商开发进程管理市政生活配套设施规划权融资权定价权投资开发收益权责利关系权责利关系开
84、发评价开发评价政府目标政府目标政府实现有效监督开发过程保持良好进程，区域实现快速发展城市形象极大提升，形成投资热点市民利益市民利益周边配套完备生活质量得到保证区域价值区域价值旅游、地产、媒介相结合，推动区域发展,物业类型丰富，区域价值提升开发统一进行，放量有序，避免恶性竞争影响区域形象开发物业类型均衡，商服业发展良好，城市功能升级城市产业功能介入，成为深圳创意产业的策源地本报告是严格保密的。批零开发的实质就是政府对土地进行完全市场化操作，把区域土批零开发的实质就是政府对土地进行完全市场化操作，把区域土地通过不同方式出让给不同的开发商地通过不同方式出让给不同的开发商责责权权利利政府政府政府政府拆
85、迁/市政生活配套规划实现土地出让权规划权税收收益/土地收益开发商（多个）开发商（多个）开发商（多个）开发商（多个）物业开发小区配套土地转让权融资权定价权开发收益模式特点模式特点权责利关系权责利关系l 涉及的利益主体复杂l 政府管理难度增大l 不利于整体规划实现l 政府投入大l 区域开发节奏容易失控，形成恶性市场供应l 不利于区域资源整合，造成小区配套重复建设和市政配套缺乏的矛盾l 有利于促进不同开发企业的竞争l 对于开发商的资金要求和经验要求偏低本报告是严格保密的。案例：广东华南板块开创了中国房地产开发的大盘时代，但是批案例：广东华南板块开创了中国房地产开发的大盘时代，但是批零开发的模式引发了
86、种种城市功能的缺失零开发的模式引发了种种城市功能的缺失l区位：华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名l范围：主要包括祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐8个占地千亩以上的住宅大盘l总占地：2万余亩l总规划建筑面积：1500多万平方米。 本报告是严格保密的。华南板块住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，经历了华南板块住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期从火爆转向平稳发展的过渡期启动期启动期快速发展期快速发展期火爆期火爆期回落期回落期1991199119981998200120012002
87、20021991年，祈福新村面世，但是由于交通等条件的限制，区域一直没有实现快速发展1998年，华南快速干线接通，地区进入全面开发状态，多个大型开发商取得地块，大规模开发开始区域大盘全面上市，其中包括：祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐住宅开发过度，配套严重不足，区域销售速度下滑；火爆不再介介介介入入入入的的的的开开开开发发发发企企企企业业业业20032003调整期调整期政府全面介入，大规模改善区域交通状况，增加配套设施供给楼市热点，各楼市热点，各个档次齐备个档次齐备遭遇交通与配遭遇交通与配套发展瓶颈套发展瓶颈政府介入，瓶颈政府介入，瓶颈打破倒
88、计时打破倒计时区域热点形成区域热点形成区域起步区域起步开开开开发发发发阶阶阶阶段段段段祈福集团碧桂园物业发展有限公司广州市宏宇企业集团广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司香江集团番禺广地房地产开发有限公司祈福集团广州合生创展集团有限公司广州雅居乐房地产开发有限公司本报告是严格保密的。政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，后期加大政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，后期加大投入改善设施；开发商各自为政，造成区域开发节奏失衡投入改善设施；开发商各自为政，造成区域开发节奏失衡责责责责权权权权利利利利政府政府政府政府拆迁市政生活配套设施土地出让权规划权税收收益/土地收益开发商开发商
89、开发商开发商项目开发小区配套融资权定价权开发收益权责利关系权责利关系开发评价开发评价 政府目标政府目标 丧失区域控制权，区域调整难度加大 后续基础设施投入改善区域条件 开发过程失控，“先住宅后配套”现象严重市民利益市民利益商业配套不足公共交通体系落后居住成本显著增加区域价值区域价值土地盲目出让，政府的统一区域规划缺失区域功能严重单一，卧城效应显现市政配套严重滞后，社区设施重复建设与区域公共配套缺失的矛盾楼盘独立成城的楼盘扼杀多样化的城市生活，形成“盘内设施完备，盘外荒郊野外”的情景各个开发商无序开发，供应调节失衡，短期供求失衡，区域价格受到负面影响本报告是严格保密的。研究表明：集成开发模式最有
90、利于实现政府目标、市民利益和研究表明：集成开发模式最有利于实现政府目标、市民利益和区域价值区域价值评价指标评价指标评价指标评价指标集成开发集成开发集成开发集成开发批零开发批零开发批零开发批零开发区域价值区域价值区域价值区域价值区域规划实现市政配套完善物业供应放量均衡政府目标政府目标政府目标政府目标政府有效监督和管理区域发展控制城市形象合理政府投入市民利益市民利益市民利益市民利益生活配套完善捷运交通系统生活成本合理？本报告是严格保密的。l公司简介公司简介l开发经验开发经验物业名称物业名称项目位置项目位置物业类型物业类型建筑规模建筑规模项目状态项目状态大地新光华广场 青羊区光华大道上 商住楼商铺、
91、小户型 万平方米除少量商住楼外均已销售完成大地锦园 青羊光华大道（西南财大南大门对面）普通住宅？大地城市脉搏锦江 盐市口大业路16号商业/住宅？大地东润枫景二环路外东100米，地处成龙路与美丽新沙河交汇处？ 四川大地房地产开发有限责任公司（以下简称大地房产）主要从事房地产开发和经营，系二级房地产开发资质企业，注册资本5000万元人民币，现有总资产近6亿元人民币，净资产约4亿元人民币，年开发能力达15万平方米以上。经过几年来的发展，大地房产的规模和实力以及经济效益等都得到了大幅度提高，公司迅速跃升为四川省房地产界的知名企业，获得了房地产界及社会的一致好评。 集成开发要求开发主体具备雄厚的资金实力
92、、开发实力、丰集成开发要求开发主体具备雄厚的资金实力、开发实力、丰富的区域开发经验及非常强的资源整合能力，富的区域开发经验及非常强的资源整合能力，作为开发主体，国地集团具备了区域集成开发的一系列要求，作为开发主体，国地集团具备了区域集成开发的一系列要求，雄厚的资金实力和极强的资源整合能力保障项目成功实施雄厚的资金实力和极强的资源整合能力保障项目成功实施本报告是严格保密的。本次研究内容构成本次研究内容构成2区域发展思路分析区域发展思路分析3项目发展定位项目发展定位4项目开发模式项目开发模式1区域发展背景分析区域发展背景分析项目发展意义及经济评价项目发展意义及经济评价本报告是严格保密的。东湖湾作为
93、龙泉驿的明星大盘项目，将极大提升龙泉房东湖湾作为龙泉驿的明星大盘项目，将极大提升龙泉房地产的水平，带动区域土地整体升值地产的水平，带动区域土地整体升值根据世联的案例研究，在大根据世联的案例研究，在大盘开发的盘开发的5-85-8年内，其对周年内，其对周边地价的带动增长幅度为初边地价的带动增长幅度为初始地价的始地价的3-43-4倍，并且增长倍，并且增长幅度高于房价的增长幅度。幅度高于房价的增长幅度。大大梅梅沙沙片片区区郑郑东东新新区区东东丽丽湖湖片片区区万科东丽湖位于天津市区与泰达开发区之间，占地4095亩，是万科近年最大的土地储备。当时区域不成熟，周边以农田为主。伴随着物业的开发，东丽湖区域土地
94、价值巨幅增大。19951995年每亩土地不足万元，年每亩土地不足万元，20052005年已达年已达3030万元。万元。郑州顺驰第一大街位于郑州规划新区，距离市区中心15公里，区域完全陌生。顺驰项目的开发带动了其他一线开发品牌，使得地价由最初最初的的6060万万/ /亩，升至亩，升至260260万万/ /亩亩；郑东成为郑州的城市名片。深圳大梅沙，区域陌生，距离市区20公里；原来无房地产开发，土地价值极低，无人问津。万科强势进入，使之原本价值较低的土地楼面价20002000元元/ /平平，大梅沙片区土地在2001年之后基本出让完毕，且个别地价最终升至最终升至40004000元元/ /平方米平方米。
95、130万300400万东湖湾项目距城市中心区车行东湖湾项目距城市中心区车行3030分钟之内，占地分钟之内，占地40004000亩，具有造价亩，具有造价2 2个亿的个亿的1818洞洞golfgolf、 湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心。这些条件足以让其成为湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心。这些条件足以让其成为龙泉驿的明星大盘龙泉驿的明星大盘案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。打造成为配套完善的高品质国际社区，为产业园提供打造成为配套完善的高品质国际社区，为产业园提供高品质配套，引入高素质人口，加速产业升级高品质配套，引入高素质人口，加速产业升级促进园区产业促进园区产业升级升级
96、高端服务业高端服务业引入引入/ /高素质高素质人口进一步人口进一步聚集聚集配套设施配套设施进一步完进一步完善善/ /区域区域美誉度进美誉度进一步提高一步提高高品质的社区吸引高素质人高品质的社区吸引高素质人口入住口入住/打造园区招商名片打造园区招商名片本报告是严格保密的。统一开发的模式统一开发的模式将为城市带来多种巨大的经济效益将为城市带来多种巨大的经济效益拉动投资拉动投资增加税收增加税收增加就业增加就业居住区的建设可直接加快龙泉驿城市化进程。根据国际国内惯例，城市城市城市化水平每提高城市化水平每提高1%1%，城市就业人员就可以增加，城市就业人员就可以增加6-7%6-7%；东湖湾内规划的18.8
97、518.85万平米的商业，万平米的商业，将为区域内部带来大量的就业机会。湿地公园、市民广场等公共设施的建设将拉动区域投资，按国际国内惯例，1 1个单位的公共设施建投资能够带来个单位的公共设施建投资能够带来3-43-4个单位的投资增加个单位的投资增加；国地东湖湾总规划住宅建筑面积336万平米，区域的不断开发将吸引开发商大量进入，带来大量投资。东湖湾住宅总面积接近336万平米，商业总面积18.85万平米，商品房销售将创造大量税收；按国家零售行业平均水平计算，每年每平米商业创税12001500元，东湖湾规划的18.85万商业每年预计将利税每年预计将利税2.32.3- -2.82.8亿元亿元。本报告是严格保密的。提升城市配套、改善城市面貌，示范城优业盛发展理念，推提升城市配套、改善城市面貌，示范城优业盛发展理念，推动龙泉向成都东部新中心迈进动龙泉向成都东部新中心迈进 先业后城先业后城 城优业盛城优业盛 城市郊县城市郊县 城市东部新区城市东部新区
