上海市印象城营销工作汇报ppt

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1、印象春城2009年营销工作汇报20092009年年1 1月月主题词：挑战主题词：挑战营销前思考营销前思考第一节20082008已经成功谢幕已经成功谢幕面对形势严峻的面对形势严峻的20092009年年面对全面拉开销售大幕的印象春城面对全面拉开销售大幕的印象春城我们的营销任务是什么？我们的营销任务是什么？2009之营销挑战之营销挑战销量突破销量突破地位奠定地位奠定品牌崛起品牌崛起完成2009年的破冰之旅，最大化的去化第五街区房源。突破区域概念，奠定印象春城东上海品质大盘地位。创造印象春城首期成功大势，实现后续街区价值利润的最大化。挑战量化挑战量化5 5号楼剩余号楼剩余109109套套6 6、7 7

2、、8 8、9 9、3 3、4 4737737套套846846套套总销面积：总销面积：64379.5664379.5610855.1410855.14 75234.7 75234.7 总销金额：约总销金额：约5.35.3亿元亿元0.960.96亿元亿元6.266.26亿元亿元问题分解问题分解846套房源去化套房源去化需要至少需要至少6000组意向来人组意向来人客户在哪里？客户在哪里？客户怎么来？客户怎么来？客户为何而来？客户为何而来？2008年成交分析年成交分析开盘日期：开盘日期：2008.11.7签约：签约：139套套总销面积：总销面积：13685.38回笼资金：回笼资金：11479.6万元万

3、元实现均价：实现均价：8388元元/楼栋销售情况：楼栋销售情况：2号楼：签约号楼：签约92套套 尚余尚余30套套5号楼：签约号楼：签约47套套 尚余尚余79套套上述数据统计截止至上述数据统计截止至2008年年12月月24日日2在售在售5在售在售2008年销售概况年销售概况20-30岁的年轻客户占据半壁江山岁的年轻客户占据半壁江山截止至截止至2008年年12月月23日印象春城共接待客户日印象春城共接待客户1016组组，成交套数为，成交套数为139套套。成成交交客客户户以以20-30岁岁年年龄龄段段客客户户为为主主占占整整体体成成交交比比例例的的42%，整整体体年年龄龄段段趋趋于于年年轻轻。其其次

4、以次以40-50年龄段及年龄段及30-40年龄段的客户为主，分别占总体成交客户的年龄段的客户为主，分别占总体成交客户的26%和和19%。 1-3人的成长型家庭结构占据绝对主力人的成长型家庭结构占据绝对主力成成交交客客户户家家庭庭结结构构偏偏年年轻轻，1-2人人的的家家庭庭结结构构占占据据了了54%，3人人家家庭庭占占据据了了41%，而而三三口口之家中，之家中，40%的孩子为的孩子为10岁以下的小孩子。岁以下的小孩子。家庭处于上升期，属于价格敏感的弱购买力群体家庭处于上升期，属于价格敏感的弱购买力群体成成交交客客户户中中选选择择2-3成成最最低低首首付付比比例例的的在在43%-79%之之间间，这

5、这说说明明由由于于我我们们的的客客户户大大多多偏偏年年轻轻，首首付付来来源源为为自自身身积积累累及及父父母母资资助助，其其家家庭庭属属于于发发展展期期，没没有有较较强强的的购购买买力力或或者不愿意在住房上有更多地投入，此类客户通常对价格较为敏感。者不愿意在住房上有更多地投入，此类客户通常对价格较为敏感。首付比例统计 从从上上门门客客户户统统计计来来看看，以以南南汇汇地地区区的的来来人人居居多多，主主要要集集中中在在周周康康板板块块（541541人人，约约占占总总来来人人量量的的5454）、惠惠南南镇镇7979人人及及航航头头镇镇8383人人。其其次次以以浦浦东东地地区区客客户户居居多多占占总总

6、来来人人量量的的2222左左右右，主主要要来来人人集集中中在在三林（三林（3636人）、张江（人）、张江（3333人）、北蔡（人）、北蔡（2727人）及金桥地区（人）及金桥地区（1919人）。可见本项目客户区域性特征明显。人）。可见本项目客户区域性特征明显。 而而市市区区客客户户则则以以黄黄浦浦区区（19人人）和和杨杨浦浦区区（11人人）客客户户为为主主，由由于于这这两两个个区区域域拥拥有有的的老老式式住住宅宅较较多、动迁较多，因此本项目能吸引到一部分黄浦区和杨浦区的客户。多、动迁较多，因此本项目能吸引到一部分黄浦区和杨浦区的客户。 南汇客户占绝对主力，但浦东客户也颇为关注南汇客户占绝对主力，

7、但浦东客户也颇为关注 从从整整体体成成交交客客户户来来看看，周周康康地地区区客客户户占占居居首首位位约约占占5757左左右右（共共8080套套），新新场场（6 6套套）、惠惠南南（4 4套套）、航航头头镇镇（3 3套套）。其其次次为为浦浦东东地地区区客客户户约约占占1616，其其中中以以三三林林地地区区（9 9套套）、金金桥桥地地区区（6 6套套）及塘桥地区（及塘桥地区（4 4套）为主。外区则以黄浦（套）为主。外区则以黄浦（4 4套）、杨浦（套）、杨浦（3 3套）两区为主。套）两区为主。 对对于于这这样样一一个个4646万万方方的的大大盘盘而而言言外外区区客客户户的的导导入入至至关关重重要要，

8、特特别别是是毗毗邻邻本本项项目目的的浦浦东东地地区区新新客客户户导入量仍旧过少。导入量仍旧过少。因此，在项目后期销售过程中要加大对于浦东地区的宣传推广。因此，在项目后期销售过程中要加大对于浦东地区的宣传推广。周康板块是成交主力，区域性特征明显周康板块是成交主力，区域性特征明显朋友介绍是营销主力，但互联网有挖掘潜力朋友介绍是营销主力，但互联网有挖掘潜力从从目目前前本本项项目目的的成成交交客客户户信信息息来来源源看看，朋朋友友介介绍绍的的客客户户成成了了本本项项目目目目前前阶阶段段的的重重要要客客户户来来源源占占44%44%，其其次次为为路路过过客客户户，约约占占38%，由由于于本本项项目目具具有

9、有一一定定的的区区域域性性特特征征，一一般般路路过过的的客客户户熟熟悉悉本本楼盘所处的地段，认可度较高。楼盘所处的地段，认可度较高。在在媒媒体体中中互互联联网网占占5%、新新闻闻晨晨报报占占4%、时时代代报报占占3%、房房展展会会占占3%、新新民民晚晚报报占占2%，鉴鉴于于本本项项目客群整体趋于年轻互联网所起作用不可轻视。目客群整体趋于年轻互联网所起作用不可轻视。客户分析总结：客户分析总结：年轻化的成长型家庭是我们的客户主线突破南汇、主战浦东是2009年的销量支撑网络和客户将作为营销的主要渠道充分发挥客户在哪里？客户在哪里？客户怎么来？客户怎么来？建议设置市区分销点，将触角深入客户区域客户为何

10、而来？客户为何而来？核心价值点梳理核心价值点梳理升值潜力品质大盘对口产品距离迪斯尼仅距离迪斯尼仅10公里，属迪斯尼影响公里，属迪斯尼影响力板块，地铁力板块，地铁11号线规划即将落实号线规划即将落实60000平方米原生态湖景平方米原生态湖景成长型家庭生活样板成长型家庭生活样板2009年推广主题的三个方向！年推广主题的三个方向！营销目标营销目标第二节 在在2009年年1-11月份约月份约10个销售月里，个销售月里，确保完成确保完成3.8亿销售额（月均去化亿销售额（月均去化51套），套），实现整盘实现整盘60%的去化。的去化。在在2009年年1-11月份约月份约10个销售月里，力争个销售月里，力争达

11、到达到5.6亿销售额（月均去化亿销售额（月均去化77套），实套），实现整盘现整盘90%去化。去化。基础目标基础目标提升目标提升目标实现提升目标的基础实现提升目标的基础大量可售房源的保证，推盘周期需要提前营销费用的适当追加，保证首期造势的成功价格预留弹性与空间，以应变市场的变化楼市在政府相关政策引导下止跌企稳营销节奏和营销攻略营销节奏和营销攻略第三节销售总体策略销售总体策略销售总体策略销售总体策略脉冲脉冲式式爆发爆发性性销售销售利用爆发式销售手段利用爆发式销售手段通过通过4 4个销售节点引发个销售节点引发4 4个爆发点个爆发点鉴于本项目为高品质大盘，若用常规“细水长流”式的销售手段难以引爆市场亮

12、点，引发市场关注。因此，建议利用主题事件配合项目销售，在不同阶段引发销售热点，制造热销气氛，方可体现本项目大盘气势。4大阶段引发4个爆发点整体推盘节奏建议四波热推、引发亮点、多元房源、聚集人气、景观楼王、树立标杆差异营销、均衡放量、持续造势总套数：总套数：839839套套 预计销售周期：预计销售周期：1212个月个月推盘基础：依托工程进度，依次推盘推盘基础：依托工程进度，依次推盘本项目目前剩余房源为2号楼和5号楼房源，以两房为主，可售房源品种较为单一。建议年后推出带有一房的楼栋，以满足市场需求，同时以低总价维持项目跑量。 在销售中好坏搭配，以景观房树品牌、立标杆，以低价房提销量；同时，考虑到本

13、项目盘源较大，销售周期较长，持续性平稳销售难以突出亮点、炒热项目；因此在整个推盘过程中将形成四波推广高潮，进行集中放量，引爆热销场面。同时，在后期销售中把握房源放量的节奏和均衡性，以造成每一阶段都有看点和卖点，形成长期、持续的市场效应。总体推盘思路总体推盘思路第一阶段第一阶段6推盘时间：推盘时间：09年年2月中上旬推出月中上旬推出3号、号、6号楼号楼第一阶段预计去化套数：第一阶段预计去化套数：150套套 （占整体销售比（占整体销售比例例17.8%） 3号楼由于之前积聚了一部分客户，为了不号楼由于之前积聚了一部分客户，为了不使客户流失建议先开，且使客户流失建议先开，且3号楼地理位置较佳定号楼地理

14、位置较佳定位为楼王，利于项目树立标杆及高品质楼盘形位为楼王，利于项目树立标杆及高品质楼盘形象；同时，象；同时，3号楼以号楼以“楼王价楼王价”给予前期已购客给予前期已购客户信心，同时以高价格差促进正在犹豫是否购户信心，同时以高价格差促进正在犹豫是否购买买2号及号及5号楼客户的购买欲望。号楼客户的购买欲望。 后推沿街后推沿街6号楼从工程进度上来看具备销售号楼从工程进度上来看具备销售条件；并且面积小总价低利于项目跑量。条件；并且面积小总价低利于项目跑量。35在售在售2在售在售幢号层数一房二房套数面积小计套数面积小计6#18363673.032629363689.3232163183662.52250

15、3689.643227.043663.822297.52363301.926号楼合计：号楼合计：5845（72套）均价：套）均价：8370元元 总销金额：约总销金额：约0.4892亿元亿元 3号楼合计：号楼合计：11076.48（144套）套） 均价：均价：8839元元总销金額：约总销金額：约0.979亿元亿元第二阶段第二阶段7推盘时间：推盘时间：09年年5月初推出月初推出7号楼号楼预计去化套数：预计去化套数：235套套 （占整体销售比例（占整体销售比例28%） 待前期房源去化待前期房源去化65%后，同时配合后，同时配合“五五一房展一房展”顺势推出顺势推出7号楼。号楼。幢号层数二房套数面积小计

16、7#18363690.953274.2727288.236350.4363691.43290.4总销面积：总销面积：12915 套数：套数：144套套均价：均价：8180元元总销金额：总销金额：1.056亿元亿元第三阶段第三阶段8推盘时间：推盘时间：7月下旬月下旬8月初推出月初推出8号、号、9号楼号楼预计去化套数：预计去化套数：268套套 （占整体销售比例（占整体销售比例32%）根据工程进度、销售需要及房源搭配推出根据工程进度、销售需要及房源搭配推出8号、号、9号楼。推出三房满足市场需求。号楼。推出三房满足市场需求。幢号层数二室户套数面积小计8#18363690.953274.2727288.

17、236350.4363691.43290.49幢号层数二室户三室户套数面积小计套数面积小计916161690.931454.8816131.742107.841616113.781820.48161691.911470.56323288.372827.84161691.681466.888 8号楼合计：号楼合计： 9 9号楼合计：号楼合计：总销面积总销面积1291512915 总销面积：总销面积：11148.4811148.48套数：套数：144144套套 套数：套数：112112套套均价：均价：82008200元元 均价：均价：81508150元元总销金额：约总销金额：约1.0591.059

18、亿元亿元 总销金额：约总销金额：约0.90860.9086亿元亿元第四阶段第四阶段推盘时间：推盘时间：09年年10月初推出月初推出4号楼号楼第四阶段预计去化套数：第四阶段预计去化套数：102套套 （占整体销售比例（占整体销售比例12.2%） 根据整体工程进度位于根据整体工程进度位于4号楼边的开关号楼边的开关站施工完毕，可避免客户误会，届时可顺势站施工完毕，可避免客户误会，届时可顺势推出。推出。 4幢号层数二室户三室户套数面积小计套数面积小计41818114.312057.5816132.082113.281891.351644.31892.11657.83488.553010.71891.88

19、1653.84总销面积：总销面积：10479.6 套数：套数：121套套均价：均价：8600元元总销金额：总销金额：0.901亿元亿元推广推广执行策略执行策略营销思路营销思路成长型家庭生活样板、60000m2原生态湖景、迪斯尼影响力板块大媒体造势、小媒体促销量、活动带人气价值提炼价值提炼（不遗余力地进行核心价值的渲染）（不遗余力地进行核心价值的渲染）媒体策略媒体策略推广通路推广通路多线联动多线联动 广拓渠道广拓渠道路线四：路线四：主动直销路线主动直销路线结合各项直销活动，如：浦东地区巡展、写字楼宣传秀等活动结合各项直销活动，如：浦东地区巡展、写字楼宣传秀等活动 主动出击寻找有主动出击寻找有效客

20、户，充分发挥业务员和已购房业主的积极性，全方位，多角度、多层次推效客户，充分发挥业务员和已购房业主的积极性，全方位，多角度、多层次推进项目销售。进项目销售。路线一：路线一：客户联络路线客户联络路线大盘的销售的成功与否，老客户在其中起到了关键性的作用。因此，一套行之大盘的销售的成功与否，老客户在其中起到了关键性的作用。因此，一套行之有效的老客户激励机制将极好的带动客户有效的老客户激励机制将极好的带动客户“老带新老带新”。通过客户联谊活动、。通过客户联谊活动、VIP客户建立、客户通讯设立将积极形成老客户的归属感。客户建立、客户通讯设立将积极形成老客户的归属感。路线二：路线二：线上线下活动线上线下活

21、动建立印象春城网站，与搜房、焦点等专业房产网站建立链接，扩大印象春城的建立印象春城网站，与搜房、焦点等专业房产网站建立链接，扩大印象春城的推广面。同时，有效利用搜房、焦点等网站看房团的号召力，适时推行线上与推广面。同时，有效利用搜房、焦点等网站看房团的号召力，适时推行线上与线下活动互动，为项目拓展客户渠道。线下活动互动，为项目拓展客户渠道。路线三：路线三：大众媒体大众媒体除了上述四条线路外，常规宣传手段亦必不可少，在项目销售过程中仍将广泛除了上述四条线路外，常规宣传手段亦必不可少，在项目销售过程中仍将广泛利用大众媒体进行宣传炒作为项目提升知名度、积累客户。同时，参加各大房利用大众媒体进行宣传炒

22、作为项目提升知名度、积累客户。同时，参加各大房展会为项目积累有效客户极为重要。展会为项目积累有效客户极为重要。1、成立、成立“春城会春城会” 俱乐部俱乐部组织老客户成立“春城会”VIP俱乐部，建立系统的老客户激励机制、定期举办老客户联系活动。目的：社团成立，精神纲领建立，储客目的：社团成立，精神纲领建立，储客路线一：客户联络路线路线一：客户联络路线2、设立长期有效的老客户激励机制、设立长期有效的老客户激励机制激励措施一：激励措施一：针对老客户：每介绍一套给予针对老客户：每介绍一套给予500500元斯马特卡奖励元斯马特卡奖励针对新客户：凡由老客户带来的新客户在售楼处原针对新客户：凡由老客户带来的

23、新客户在售楼处原有促销基础上，给予有促销基础上，给予2020元每平方米优惠。元每平方米优惠。激励措施二：激励措施二：“幸运春城幸运春城”抽奖活动抽奖活动每逢节假每逢节假日或大型活动均可邀请老客户参加大型抽奖活动。日或大型活动均可邀请老客户参加大型抽奖活动。3、客户联谊活动、客户联谊活动客户联谊活动时机：节假日及大型景观落成典礼客户联谊活动时机：节假日及大型景观落成典礼活动形式：活动形式：1 1、乐队演出、魔术表演等文艺性观赏演出、乐队演出、魔术表演等文艺性观赏演出2 2、抽奖、互动游戏、抽奖、互动游戏目的：增强客户的归属感，使客户更为了解本项目的：增强客户的归属感，使客户更为了解本项目，通过一

24、系列活动的参与增强客户的参与性。目，通过一系列活动的参与增强客户的参与性。路线二：线上线下活动路线二：线上线下活动1、建立印象春城网站、建立印象春城网站为扩大项目宣传面，更为全面的在大众面前显示项目整体形象，建议设立项目的专属网站。网站内容：春城印象（项目介绍）企业天地（介绍中华企业、瀛浦置业）印象快讯（介绍项目销售、工程近况）春城论坛（设立客户论坛）春城大事记所有宣传资料、户外广告所有宣传资料、户外广告内均出现网站地址，方便客户浏览2、建立、建立BAIDU / GOOGLE搜索链接搜索链接与BAIDU、GOOGLE两大搜索网站建立网站链接，方便客户搜索、浏览；通过最为便捷的途径了解到本项目的

25、具体情况。3、与专业房地产网站建立网页链接、与专业房地产网站建立网页链接A、与专业网站做地址链接为扩大宣传面，将项目网站与搜房、焦点等专业网站做链接广告方便网民浏览，了解项目。B、利用专业网站组织线下看房活动利用搜房、焦点等网站资源，组织看房团活动，利于项目宣传，为项目积累有效客户。1、各大房展宣传、各大房展宣传利用项目高品质优质房源、配套规划、小上海成熟配套利用项目高品质优质房源、配套规划、小上海成熟配套等优势迅速积累客户量，扩大目标客户源。等优势迅速积累客户量，扩大目标客户源。鉴于本项目的推盘计划考虑，可参加鉴于本项目的推盘计划考虑，可参加0909年年3 3月的月的“上海之上海之春春”房展

26、会。房展会。同时，根据实际销售情况而定参加同时，根据实际销售情况而定参加0909年年5 5月的月的“假日房展假日房展会会”。路线三：大众媒体推广路线三：大众媒体推广2、报纸、电视宣传、报纸、电视宣传在利用各大媒体时，要尽量做到新闻事件、行业评论、软性文章、平面广告的多种形在利用各大媒体时，要尽量做到新闻事件、行业评论、软性文章、平面广告的多种形式的结合，经常制造新闻热点，引起市场关注。式的结合，经常制造新闻热点，引起市场关注。新闻晨报新闻晨报、I I时代报时代报为主打媒体为主打媒体根据以往的操盘经验及近阶段投放报广情况来看根据以往的操盘经验及近阶段投放报广情况来看新闻晨报新闻晨报、I I时代报

27、时代报投放效果投放效果较佳，因此建议在后期推广过程中将该两项媒体作为主打媒体。较佳，因此建议在后期推广过程中将该两项媒体作为主打媒体。上海楼市上海楼市、租赁情报租赁情报为专业辅助媒体为专业辅助媒体上海楼市上海楼市和和租赁情报租赁情报为专业房产杂志，具有一定权威性，且在业界有一定影为专业房产杂志，具有一定权威性，且在业界有一定影响力，将有助于提高本项目的知名度。响力，将有助于提高本项目的知名度。关键节点投放电视广告关键节点投放电视广告在开盘、样板段落成等项目关键节点可适当加入电视媒体的投放，通过电视媒体的传在开盘、样板段落成等项目关键节点可适当加入电视媒体的投放，通过电视媒体的传播以提升项目的知

28、名度。播以提升项目的知名度。地点：浦东八佰伴/陆家嘴高档写字楼目的：提高项目知名度 吸纳市区客户，扩大在浦东地区的宣传范围，抬高项目知名度。内容形式：项目沙盘演示、周边地区派单、诚意客户登记 ，附带班车看房。1、市区巡展、市区巡展路线四：主动直销路线路线四：主动直销路线2、周边地区定点巡展、周边地区定点巡展地点：地点：周浦大润发小上海步行街航头农工商恒大建材市场花木、上南路易初莲花内容形式：可借机适当结合部分大型卖场的周年庆活动，进行模型展示、销售接待、文艺演出可随时带看目的：吸引区域性客户，扩大项目在周康地区的知名度。3、写字楼宣传秀、写字楼宣传秀派单地点：派单地点：陆家嘴地区各大写字楼 陆

29、家嘴软件园 期货大厦 江苏大厦 国家开发银行大厦 华夏银行大厦张江工业园区张江集电港金桥进出口工业园区浦东南路沿线写字楼4、直效性媒体宣传、直效性媒体宣传A A、短信群发、短信群发锁定具体投放区域，具有针对性的进行投放，将短时间内有效将信息传达到接收人群，锁定具体投放区域，具有针对性的进行投放，将短时间内有效将信息传达到接收人群，且投放金额较低，媒体性价比较高。且投放金额较低，媒体性价比较高。B B、直邮、直邮选定具体投放区域，将项目信息通过选定具体投放区域，将项目信息通过DMDM邮寄的形式发送到具体定点区域。邮寄的形式发送到具体定点区域。利用重大节点造势，形成脉冲效应利用重大节点造势，形成脉

30、冲效应推广推广执行执行脉冲性爆发式营销策略脉冲性爆发式营销策略抓住四大节点，形成三波营销助推抓住四大节点，形成三波营销助推集中放量，持续去化集中放量，持续去化第三阶段第三阶段主推主推8、9号号第一阶段第一阶段主推：主推：3、6号楼号楼第二阶段第二阶段主推：主推：7号楼号楼第一波大事件：第一波大事件：3月独家展销会月独家展销会第二波大事件：第二波大事件：“五一房展五一房展”第三波大事件：第三波大事件：9月全市巡展月全市巡展样板段展示活动样板段展示活动 大型客户联谊活动大型客户联谊活动异地推介活动异地推介活动第第一一波波第第二二波波第第三三波波第四阶段第四阶段主推主推4号楼号楼/收官收官营销执行大

31、纲营销执行大纲20092009年年第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段工程工程项目项目销售销售现场现场媒体媒体外场外场4#4#楼边开关站开工建设楼边开关站开工建设元宵节客户联谊活动元宵节客户联谊活动报纸报纸/ /网络网络/PR/PR事件事件/ /口口碑碑/ /短信短信/ /独家展销会等独家展销会等4 4月月3030日年家浜路沿街景观绿化日年家浜路沿街景观绿化完成完成5 5月月3030日河道景观完成日河道景观完成5 5月月3131日建筑落架日建筑落架箱变及配套建设箱变及配套建设8 8月月3131日小区主入口完工日小区主入口完工1010月月3131日出交付使用证日出交付使用证报纸报纸/

32、 /网络网络/ /杂志杂志/ /口碑口碑/ /活动活动/ /巡展等巡展等五一房展会五一房展会异地推介活动异地推介活动客户联谊活动客户联谊活动十一房展会十一房展会第四阶段第四阶段1212月月3131日出大产证日出大产证7 7月底月底8 8月初推出月初推出8 8号、号、9 9号楼号楼1010月初推出月初推出4 4号楼号楼大型酬宾答谢活动大型酬宾答谢活动项目巡展项目巡展123456789101112目标目标计划计划整盘去化整盘去化17.8%17.8%，推广费用预计，推广费用预计占到整体推广费用的占到整体推广费用的37.8%37.8%。整盘去化整盘去化65%65%，推广费用预计，推广费用预计占到整体推

33、广费用的占到整体推广费用的30.97%30.97%。整盘去化整盘去化32%32%，推广费用预，推广费用预计占到整体推广费用的计占到整体推广费用的20%20%。2 2、5 5号剩余房源销售号剩余房源销售2 2月中上旬新推月中上旬新推3 3、6 6号号楼楼5 5月初配合房展推出月初配合房展推出7 7号楼号楼样板段开放仪式暨样板段开放仪式暨业主联谊活动业主联谊活动项目独家展销会项目独家展销会报纸报纸/ /网络网络/PR/PR事件事件/ /口口碑碑/ /短信短信/ /房展会等房展会等整盘去化整盘去化12.2%12.2%，推广费用，推广费用预计占到整体推广费用的预计占到整体推广费用的7%7%。报纸报纸/

34、 /网络网络/ /口碑口碑/ /活动活动/ /房展会房展会/ /短信等短信等第第一一波波营营销销助助推推第第二二波波营营销销助助推推第第三三波波营营销销助助推推成成功功收收官官第一波营销助推第一波营销助推20092009年年第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段工程工程项目项目销售销售现场现场媒体媒体外场外场第四阶段第四阶段123456789101112目标目标计划计划整盘去化整盘去化17.8%17.8%，推广费用预计，推广费用预计占到整体推广费用的占到整体推广费用的37.8%37.8%。4#4#楼边开关站开工建设楼边开关站开工建设元宵节客户联谊活动元宵节客户联谊活动报纸报纸/ /网

35、络网络/PR/PR事件事件/ /口口碑碑/ /短信短信/ /独家展销会等独家展销会等2 2、5 5号剩余房源销售号剩余房源销售2 2月中上旬新推月中上旬新推3 3、6 6号号楼楼项目独家展销会项目独家展销会密集型营销售手段密集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售第一波营销手段第一波营销手段一场浦东独家展销会二场客户联谊活动多轮大众媒体轰炸全方位直效媒体覆盖目标去化150套顺利拓展浦东区域市场第一波开盘热推活动第一波第一波营销手段营销手段大事件一：36楼开盘热推热推形式：1月29日-2月13日对外发售价值5000元的VIP贵宾卡进行蓄水促销优惠：认购62-73观景一房可获取每套10888元

36、特惠认购87-91宜居两房可获取每套15888元特惠认购114豪华两房可获取每套18888元特惠时间：2009年2月14日配合活动：1、情人节玫瑰发放2、海南双飞海南双飞5日游甜蜜之旅抽奖活动日游甜蜜之旅抽奖活动 密集型营销售手段密集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售第一波第一波营销手段营销手段大事件二：印象春城浦东巡礼备选地点： 浦东八佰伴/陆家嘴高档写字楼/塘桥巴黎春天/塘桥沃尔玛/证大广场目的：提高项目知名度 吸纳市区客户，扩大在浦东地区的宣传范围，抬高项目知名度。时间：2009年3月中上旬内容：项目沙盘演示、诚意客户登记 主题：主题： 印象春城印象春城46万方艺术景观大盘万方艺

37、术景观大盘 燃情浦东燃情浦东 优雅巡礼优雅巡礼密集型营销售手段密集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售第一波第一波营销手段营销手段SP1：印象春城元宵节客户联谊会活动地点：印象春城售楼处目的：现场聚集人气，时间：2009年2月8日周日内容：1、猜灯谜，夺大奖2、舞龙舞狮闹元宵 3、包元宵大赛 4、春城会正式成立春城会正式成立主题：主题： 印象春城印象春城 “喜庆元宵喜庆元宵 欢乐春城欢乐春城”客户联谊会客户联谊会密集型营销售手段密集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售第一波第一波营销手段营销手段SP2：印象春城植树节活动活动地点：印象春城绿地时间：2009年3月14日周六内容：1、

38、结合植树节活动，业主报名参加植树并在树上挂上家庭成员姓名，使小树成为家庭一员。2、参加活动的小朋友可获赠“神秘种子”一棵。3、邀请园林公司在小区内举办盆景展示丰富活动。（开设养花草讲座）主题：主题： 印象春城印象春城 美化家园，植树大行动美化家园，植树大行动密集型营销售手段密集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售第一波第一波营销手段营销手段报广主题：拜年稿投放时间：2009年1月26日主题：主题：印象春城印象春城 恭祝大家恭祝大家“牛年福临门牛年福临门 岁岁皆如意！岁岁皆如意！” 3、6#楼观景一房、宜居两房即将热推，敬请关注！楼观景一房、宜居两房即将热推，敬请关注！ 密集型营销售手段密

39、集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售配合媒体：新民晚报每周广播电视报上海上海印象春城第一波第一波营销手段营销手段报广主题：36开盘投放时间：2009年2月13日主题：主题：印象春城印象春城 甜蜜情人节甜蜜情人节 启航新生活启航新生活 3、6#楼观景一房、宜居两房楼观景一房、宜居两房2月月14日甜蜜热推日甜蜜热推 密集型营销售手段密集型营销售手段 引爆式公开发售引爆式公开发售配合媒体：新闻晨报时代报其他报广其他报广印象春城空中花园丽景生活优雅呈现切入时机：主打空中花园特色切入时机：主打空中花园特色印象春城印象春城 空中花园丽景生活优雅呈现空中花园丽景生活优雅呈现85-9085-90空中花

40、园雅致两房现正热销空中花园雅致两房现正热销配合内容：针对滞销房源推出相应促销信息以及巡配合内容：针对滞销房源推出相应促销信息以及巡展信息。展信息。日期：日期：3 3月中旬月中旬宣传片投放宣传片投放鉴于本项目为期房，尚不能在公众面前完整展示项目形象。因此，为了更为直观的体现项目形象，目前正在制作一部项目宣传片。完成时间：2009年2月在春节期间预先投放一部30秒广告在第一地产电视节目进行播放印象春城网站建立完毕印象春城网站建立完毕设立印象春城网站，作为印象春城另外一个对外设立印象春城网站，作为印象春城另外一个对外的窗口，及时播报印象春城的项目动向。的窗口，及时播报印象春城的项目动向。完成时间：完

41、成时间：20092009年年2 2月月写字楼地点：写字楼地点：陆家嘴软件园（地址：陆家嘴软件园地）浦发大厦（地址：浦东南路588号）江苏大厦（地址：东方路778号）良友大厦（地址：商城618号）期货大厦（地址：浦电路500号）巡展期：整个3月（配合浦东展销会）浦东写字楼巡展浦东写字楼巡展第二波营销助推第二波营销助推20092009年年第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段工程工程项目项目销售销售现场现场媒体媒体外场外场第四阶段第四阶段123456789101112目标目标计划计划4 4月月3030日年家浜路沿街景观绿化日年家浜路沿街景观绿化完成完成5 5月月3030日河道景观完成日河

42、道景观完成5 5月月3131日建筑落架日建筑落架五一房展会五一房展会异地推介活动异地推介活动整盘去化整盘去化65%65%，推广费用预计，推广费用预计占到整体推广费用的占到整体推广费用的30.97%30.97%。5 5月初配合房展推出月初配合房展推出7 7号楼号楼样板段开放仪式暨样板段开放仪式暨业主联谊活动业主联谊活动报纸报纸/ /网络网络/PR/PR事件事件/ /口口碑碑/ /短信短信/ /房展会等房展会等资源整合奠定基础资源整合奠定基础 巩固市场稳固局面巩固市场稳固局面第二波营销手段第二波营销手段一系列异地推介活动样板段展示月活动大众媒体持续炒作全方位锁定网络客群目标去化235套稳固外区市场

43、达到持续热销第二波开盘热推第二波第二波营销手段营销手段大事件一：印象春城异地推介活动推介活动地点：温州推介活动形式：1、当地房展会2、自行开展推介会3、组织看房团时间：2009年6月配合活动：温州晚报、温州日报资源整合奠定基础资源整合奠定基础 巩固市场稳固局面巩固市场稳固局面第二波第二波营销手段营销手段大事件二：印象春城样板段展示月资源整合奠定基础资源整合奠定基础 巩固市场稳固局面巩固市场稳固局面目的：以样板段开放作为营销节点，吸引客户上门； 通过活动针对项目推广积累客户进行诚意筛选，同时加强销售人员与客户之间的交流互动及情感沟通。时间：2008年6月中旬主题：香草河畔的闻香生活主题：香草河畔

44、的闻香生活样板段开放活动样板段开放活动第二波第二波营销手段营销手段SP：印象春城大型酬宾联谊活动资源整合奠定基础资源整合奠定基础 巩固市场稳固局面巩固市场稳固局面活动主题：活动主题：“春城春城”印象之旅印象之旅暨印象春城老客户联谊活动暨印象春城老客户联谊活动活动内容：活动内容：1 1、邀请一家画廊将售楼处布置成、邀请一家画廊将售楼处布置成画廊，展示各个时期印象派代表画画廊，展示各个时期印象派代表画作，邀请专家讲解印象派画作。作，邀请专家讲解印象派画作。2 2、开展、开展“跟随梵高法国印象游跟随梵高法国印象游”大型答谢抽奖活动，设置一等奖大型答谢抽奖活动，设置一等奖2 2位可获得法国游的机会。位

45、可获得法国游的机会。活动日期：活动日期：4 4月中旬月中旬第二波第二波营销手段营销手段报广主题：样板段落成资源整合奠定基础资源整合奠定基础 巩固市场稳固局面巩固市场稳固局面设计示意稿设计示意稿印象春城印象春城 临水而居 闻香而动 香草河样板段全面落成，敬请鉴赏报广主题：报广主题：印象春城印象春城 临水而居临水而居 闻香而动闻香而动香草河样板段全面落成，敬请鉴赏香草河样板段全面落成，敬请鉴赏配合内容：主打销售房源及样板段开放活动配合内容：主打销售房源及样板段开放活动印象春城印象春城 临水而居临水而居 闻香而动闻香而动报广主题报广主题印象春城印象游报广主题：报广主题：印象春城印象春城 空间改变生活

46、空间改变生活85-9085-90空中花园景致两房，空中花园景致两房，优雅开启全新景观生活空间优雅开启全新景观生活空间配合内容：五一房展会配合内容：五一房展会印象春城印象春城 空间改变生活配合内容：大型酬宾联谊活动配合内容：大型酬宾联谊活动楼市信息稿楼市信息稿印象春城印象派生活印象派生活 领秀东上海领秀东上海主题：主题：4646万方艺术景观大盘实景揭幕优雅生活万方艺术景观大盘实景揭幕优雅生活 内容：配合印象春城样板段开发，整体介绍印象春城投放媒体：上海楼市、租赁情报印象春城印象春城46464646万方艺术景观大盘万方艺术景观大盘万方艺术景观大盘万方艺术景观大盘实景揭幕优雅生活实景揭幕优雅生活实景

47、揭幕优雅生活实景揭幕优雅生活中华企业倾情钜献中华企业倾情钜献中华企业倾情钜献中华企业倾情钜献投放网络广告，组织看房活动投放网络广告，组织看房活动投放网站：搜房、焦点内容形式：投放首页广告，同时附上项目情况播报。组织看房团到项目实地进行参观、认购。宣传期：4月第三波营销助推第三波营销助推20092009年年第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段工程工程项目项目销售销售现场现场媒体媒体外场外场第四阶段第四阶段123456789101112目标目标计划计划整盘去化整盘去化32%32%，推广费用预，推广费用预计占到整体推广费用的计占到整体推广费用的20%20%。箱变及配套建设箱变及配套建设8

48、 8月月3131日小区主入口完工日小区主入口完工1010月月3131日出交付使用证日出交付使用证报纸报纸/ /网络网络/ /杂志杂志/ /口碑口碑/ /活动活动/ /巡展等巡展等7 7月底月底8 8月初推出月初推出8 8号、号、9 9号楼号楼大型酬宾答谢活动大型酬宾答谢活动项目全市巡展项目全市巡展大盘形象树立标杆大盘形象树立标杆 打响品牌持续造势打响品牌持续造势第三波营销手段第三波营销手段一系列全市巡展活动一场大型酬宾答谢活动大众媒体持续宣传品牌形象目标去化268套立足市场再创新高第三波开盘热推第三波第三波营销手段营销手段大事件一：印象春城全市巡展活动巡展地点：浦东：八佰伴浦西：汇金商厦推介活

49、动形式：1、沙盘模型展示2、看房班车随行3、品牌宣传展示时间：2009年9月配合媒体：全市各大主流媒体大盘形象树立标杆大盘形象树立标杆 打响品牌持续造势打响品牌持续造势第三波第三波营销手段营销手段大事件二：印象春城主入口落成仪式大盘形象树立标杆大盘形象树立标杆 打响品牌持续造势打响品牌持续造势目的：展示印象春城高端品牌形象；时间：2009年8月31日形式：通过隆重正规的落成仪式，同时邀请政府官员参加以展现印象春城大盘形象。 邀请人员： 邀请当地政府、沪上各大媒体及印象春城新、老业主第三波第三波营销手段营销手段SP：印象春城89开盘活动大盘形象树立标杆大盘形象树立标杆 打响品牌持续造势打响品牌持

50、续造势活动日期：活动日期：7 7月底月底8 8月初月初活动形式：活动形式：1 1、爵士乐队、魔术表演营造氛围、爵士乐队、魔术表演营造氛围2 2、电子抽奖活跃气氛、电子抽奖活跃气氛3 3、歌舞表演活跃气氛、歌舞表演活跃气氛目的：配合目的：配合7 7月底月底8 8月初月初8 8号楼、号楼、9 9号楼的推出号楼的推出第三波第三波营销手段营销手段大盘形象树立标杆大盘形象树立标杆 打响品牌持续造势打响品牌持续造势切入时机：切入时机：9 9月底预告月底预告4 4号楼开盘号楼开盘报广主题：报广主题：印象春城印象春城 河畔生活倾城登场河畔生活倾城登场4 4号楼临水景观座即将热推号楼临水景观座即将热推配合内容：

51、促销房源信息及房展会信息配合内容：促销房源信息及房展会信息印象春城 河畔生活倾城登场印象春城印象春城河畔生活倾城登场河畔生活倾城登场4号楼临水景观座即将公开印象春城组织看房活动组织看房活动投放网站：搜房、焦点内容形式：投放首页广告，同时附上项目情况播报。组织看房团到项目实地进行参观、认购。目的：加强8号楼、9号楼的推广组织时间：2009年8月中旬收官收官20092009年年第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段第一阶段工程工程项目项目销售销售现场现场媒体媒体外场外场第四阶段第四阶段123456789101112目标目标计划计划整盘去化整盘去化12.2%12.2%，推广费用，推广费用预计占到整体推广费用的预计占到整体推广费用的7%7%。客户联谊活动客户联谊活动十一房展会十一房展会1212月月3131日出大产证日出大产证1010月初推出月初推出4 4号楼号楼报纸报纸/ /口碑口碑/ /活动活动/ /房展房展会会/ /短信等短信等活动：老客户酒会活动：老客户酒会地点：印象春城售楼处目的：聚集所有第五街区老客户及意向客户为四街区房源推出展开推介活动。时间：2009年10月底内容：结合冷餐会、文艺演出、客户抽奖、老客户激励措施实施及项目推介于一体，在老客户及意向客户间充分介绍四街区。具体推广计划及预算另行提交！具体推广计划及预算另行提交！谢谢审阅！谢谢审阅！