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1、银都蓝湾住宅和商业项目初步市场分析定位报告 德力邦地产咨询本项目的产品定位方向本项目的产品定位方向目标客户群定位目标客户群定位概要银都银都蓝蓝湾周边居湾周边居住环境分住环境分析析银都银都蓝蓝湾周边商湾周边商业环境分业环境分析析产品自身分析及产品自身分析及项目周边情况项目周边情况价格预期价格预期目 录l l（一）银都（一）银都 蓝湾周边住宅整体情况蓝湾周边住宅整体情况l l（二）银都（二）银都 蓝湾周边商业情况蓝湾周边商业情况l l（三）银都（三）银都 蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析l l（四）银都（四）银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位蓝湾项目定位及目标客户群定位l l（五）价格预期（五）价
2、格预期（一）银都蓝湾周边住宅整体情况l l贺兰居住市场总体情况贺兰居住市场总体情况l l自自20072007年上半年贺兰住宅市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，房地年上半年贺兰住宅市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，房地产开发频率空前活跃。产开发频率空前活跃。20072007年上半年以来，贺兰住宅项目建设呈上升趋势，年上半年以来，贺兰住宅项目建设呈上升趋势，宁夏土木基业房地产开发公司开发的一品尚都，宁夏银大房地产开发公司的宁夏土木基业房地产开发公司开发的一品尚都，宁夏银大房地产开发公司的荷兰阳光，宁夏第一市政房地产开发公司的兰亭居、长城集团开发的惠兰园荷兰阳光，宁夏第一市政房地产开发公司的
3、兰亭居、长城集团开发的惠兰园等等一些新开发的住宅项目在贺兰毅然而立；等等一些新开发的住宅项目在贺兰毅然而立；l l住宅主要供应的区域是德胜工业园以北、光明路以南、以住宅主要供应的区域是德胜工业园以北、光明路以南、以109109国道为界线东国道为界线东西两侧分布的住宅区域，其他区域供应量较少；西两侧分布的住宅区域，其他区域供应量较少；l l住宅价格有上升趋势。住宅价格有上升趋势。如：建设中的居安苑销售中的明珠花园l贺兰县区域位置地图l 贺兰109国道区域住宅楼调查表名称位置规模（平方米）建筑类型主力户型平均价格(平米)车位开发公司备注物业管理费明珠花园居安西路以南居安西路以南, ,东东靠靠109
4、109国道国道9 9万万多多层层两室两两室两厅厅19001900未未规规划划车车位数量位数量宁夏北方明珠宁夏北方明珠房地房地产产公司公司主力主力户户型型集中在集中在8090平平米米普普遍遍3角角/平平米米/月月城帮欧语居安西路以北居安西路以北,东东靠靠109国道国道1919万万多多层层 小高小高层层两室两两室两厅厅未定价未定价未未规规划划宁夏建源房地宁夏建源房地产产公司公司主力主力户户型型集中在集中在8080平米左右平米左右荷兰阳光银银河西路以北，河西路以北，光明西路以南，光明西路以南，西靠西靠109109国道国道1616万万多多层层两室两两室两厅厅20602060未透露未透露宁夏宁夏银银大房
5、地大房地产产公司公司89平米平米长城惠兰园桃林街以桃林街以东东，居安街以南居安街以南3636万万多多层层三室两三室两厅厅18901890车车位充足，位充足，平均三平均三户户就有一就有一车车位位宁夏宁夏长长城集城集团团东方嘉苑3期朔方南路朔方南路1010万万多多层层两室两两室两厅厅17801780280280宁夏石元房地宁夏石元房地产产公司公司主力主力户户型型集中在集中在8090平平米米金福苑居安西街与109国道东侧交汇处3.5万多层两室一厅1900宁夏家园房地产公司主力主力户户型型在在8090平米平米n贺兰贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况国道区域已供应住宅楼市场总体情况备注：以下住宅
6、规模和标准层面积备注：以下住宅规模和标准层面积数据为销售各部提供数据为销售各部提供l l贺兰贺兰109109国道区域住宅楼市场总体情况小结国道区域住宅楼市场总体情况小结l l区域新建住宅较多，目前供应量约为区域新建住宅较多，目前供应量约为120120万平方米，未来潜在供应会持续万平方米，未来潜在供应会持续增加（除本项目的供应量外，一些其它项目也待于开发，如：太阳城）；增加（除本项目的供应量外，一些其它项目也待于开发，如：太阳城）；l l区域住宅楼档次参差不齐，配套待完善；区域住宅楼档次参差不齐，配套待完善；l l区域住宅楼价格较低区域住宅楼价格较低l l住宅楼销售入住率较高，普遍达到住宅楼销售
7、入住率较高，普遍达到85%85%。小结l l单从调研的楼盘来看各开发商推出的两室一厅、两室两厅的大众户型比较单从调研的楼盘来看各开发商推出的两室一厅、两室两厅的大众户型比较受欢迎，销售情况较好。受欢迎，销售情况较好。l l此区域为非传统居住区域，因此本区域的住宅楼前些年发展缓慢，数量少；此区域为非传统居住区域，因此本区域的住宅楼前些年发展缓慢，数量少；l l随着政府部门的大力支持，交通的快速发展，该区域住宅楼正在逐渐被人随着政府部门的大力支持，交通的快速发展，该区域住宅楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，也逐步形成良好的的配套基础，居住看好，此区域地理、交通优势明显，也逐步形成良好的
8、的配套基础，居住需求正在逐步上升，因此本区域住宅楼存在发展空间。需求正在逐步上升，因此本区域住宅楼存在发展空间。目 录l l（一）银都（一）银都 蓝湾周边写字楼整体情况蓝湾周边写字楼整体情况l l（二）银都（二）银都 蓝湾周边商业情况蓝湾周边商业情况l l（三）银都（三）银都 蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析l l（四）银都（四）银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位蓝湾项目定位及目标客户群定位l l（五）价格定位（五）价格定位n贺兰贺兰109国道区域商业情况国道区域商业情况备注：以下商业面积规模数据为各销售部备注：以下商业面积规模数据为各销售部提供提供贺兰贺兰109109国道区域商业调查简表国道
9、区域商业调查简表名称名称规模（平方米）规模（平方米）类型类型备注备注租用形式租用形式荷兰阳光荷兰阳光109109金金街街40404040万连带商务万连带商务万连带商务万连带商务公寓公寓公寓公寓北欧风情，美北欧风情，美北欧风情，美北欧风情，美食、购物、娱食、购物、娱食、购物、娱食、购物、娱乐乐乐乐租租租租/ / / /售售售售商业街底商商业街底商商业街底商商业街底商长城惠兰园长城惠兰园今年下半年开今年下半年开今年下半年开今年下半年开工未定工未定工未定工未定美食、购物、美食、购物、美食、购物、美食、购物、娱乐娱乐娱乐娱乐租租租租/ / / /售售售售独立商业独立商业独立商业独立商业明珠花园明珠花园
10、与周边商业可与周边商业可与周边商业可与周边商业可以形成规模以形成规模以形成规模以形成规模欧洲风情欧洲风情欧洲风情欧洲风情租租租租/ / / /售售售售住宅底商住宅底商住宅底商住宅底商名居华庭名居华庭4 4 4 4万万万万美食、购物、美食、购物、美食、购物、美食、购物、娱乐娱乐娱乐娱乐租租租租/ / / /售售售售独立商业独立商业独立商业独立商业l贺兰109国道区域商业情况小结l l区域商业建成后类型以餐饮、购物、俱乐部娱乐为主；区域商业建成后类型以餐饮、购物、俱乐部娱乐为主；l l目前区域商业供给面积不足，整体商业还未形成规模，根据此区域周边小目前区域商业供给面积不足，整体商业还未形成规模，根
11、据此区域周边小区整体人口规模，此区域商业供给存在发展空间，但户型结构和面积上要做区整体人口规模，此区域商业供给存在发展空间，但户型结构和面积上要做到科学合理化；到科学合理化；l l未来要建成大型综合市场，商业氛围一般；未来要建成大型综合市场，商业氛围一般；l l商业多为租用形式；商业多为租用形式；l l底商一连二形式较多，但据售楼人员介绍单一层相对好卖；底商一连二形式较多，但据售楼人员介绍单一层相对好卖；小结l l此区域商业氛围正在逐步形成，开发商也在培养市场氛此区域商业氛围正在逐步形成，开发商也在培养市场氛围；围；l l该区域为成熟的大规模社区，住满后存在大量消费人群；该区域为成熟的大规模社
12、区，住满后存在大量消费人群；l l社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。或投资购买。目 录l l（一）银都（一）银都 蓝湾周边写字楼整体情况蓝湾周边写字楼整体情况l l（二）银都（二）银都 蓝湾周边商业情况蓝湾周边商业情况l l（三）银都（三）银都 蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析l l（四）银都（四）银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位蓝湾项目定位及目标客户群定位l l（五）价格定位（五）价格定位（二）银都蓝湾项目产品分析银都银都蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑
13、产品分析SWOT分分析析（二）银都蓝湾项目产品分析地理位置建设中的收费站主题公园本案（二）银都蓝湾项目产品分析银都银都蓝湾蓝湾项目产品分析项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析（二）银都蓝湾项目产品分析交通环境l l区域道路网主要由区域道路网主要由三条主干道组成三条主干道组成（光明路、环城高（光明路、环城高速、速、109109国道）；国道）；l l道路通行能力较强，道路通行能力较强，路况较好；路况较好；l l交通系统相对发达。交通系统相对发达。未来银都蓝湾北街将会向西打通直接与银川相连的环城高速，交通会更加便利。本案（二）银都蓝湾项
14、目产品分析银都银都蓝湾蓝湾项目产品分析项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析（二）银都蓝湾项目产品分析周边配套l l此区域正在建设大规模居住区，届时将此区域正在建设大规模居住区，届时将存在大量居住人口，本项目周边也存在存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生活配套设施；大量生活配套设施；l l主题公园、幼儿园、商业街、汽车客运主题公园、幼儿园、商业街、汽车客运站等将随着各大社区的建成而逐步完善站等将随着各大社区的建成而逐步完善（二）银都蓝湾项目产品分析银都银都蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周
15、边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析（二）银都蓝湾项目产品分析建筑产品分析l l总平面图l l项目经济技术指标项目经济技术指标l l用地面积：用地面积：225533225533平方米平方米l l总建筑面积：总建筑面积：350200350200平方米平方米l l小高层：小高层：49*2300=11270049*2300=112700平方米平方米 多层：多层：155*1300=201500155*1300=201500平方米平方米l l商业会所幼托：商业会所幼托：3600036000平方米平方米l l结构：砖混结构：砖混l l容积率：容积率：1.551.55l l绿化率：绿化率：35.5
16、%35.5%l l建筑密度：建筑密度：22%22%l l车位：车位： 600600个个l项目建筑未来街景（二）银都蓝湾项目产品分析银都银都蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析本项目住宅部分现状SWOT分析优势优势（StrengthStrengthStrengthStrength）劣劣劣劣势势（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness） 紧邻紧邻109109国道且在国道且在环环城高速附近城高速附近 区位交通便捷，到区位交通便捷，到银银川和川和银银北地区方便北地区方便 十字路口黄金角，十字路
17、口黄金角，项项目建成后将是地目建成后将是地标标性性建筑建筑 车车位数量相位数量相对对充足充足 社区社区规规模相模相对较对较大大 临临近近109109国道、石中高速、国道、石中高速、环环城高速，城高速，交通便利的同交通便利的同时时存在着存在着长时间长时间噪音噪音污污染染 项项目目处处于待施工状于待施工状态态，近期急于，近期急于购购房房者将被附近楼者将被附近楼盘盘分流分流 社区未成型前配套不便社区未成型前配套不便机遇（机遇（机遇（机遇（OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity）威威威威胁胁（ThreatThreatThreatThreat） 近两年住
18、宅市近两年住宅市场场供需两旺供需两旺 区域住宅面区域住宅面积积正在逐正在逐渐扩渐扩大大 项项目居住区广目居住区广阔阔配套完善，有高档居住氛配套完善，有高档居住氛围围l l外地众多开外地众多开发发商商进进入本地市入本地市场场，原有，原有市市场场格局将被打破格局将被打破l l周周边边建成建成项项目的威目的威胁胁本项目商业部分现状SWOT分析优势优势（StrengthStrengthStrengthStrength）劣劣劣劣势势（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness） 紧邻紧邻109109国道且在国道且在环环城高速附近城高速附近 区位交通便捷，到区位交通便捷，到银银川和川
19、和银银北地区方北地区方便便 十字路口黄金角，十字路口黄金角，项项目建成后将是地目建成后将是地标标性建筑性建筑 车车位数量相位数量相对对充足充足 商商业业面面积积形状形状较为规较为规整整 存在多存在多层层商商业业，不易分割，不易分割 临临近近109109国道、石中高速、国道、石中高速、环环城高速等城高速等人流停留人流停留时间时间短短机遇（机遇（机遇（机遇（OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity）威威威威胁胁（ThreatThreatThreatThreat） 区域商区域商业业氛氛围较浓围较浓，有大量的人口，有大量的人口规规模支持模支持 区域商区域
20、商业业市市场场将会将会渐渐渐渐形成，有形成，有较稳较稳定的客群定的客群l l周周边边商商业业的威的威胁胁l l周周边边同等同等业态业态的威的威胁胁小结l l通过通过SWOTSWOT分析本项目住宅周边配套环境分析本项目住宅周边配套环境较好，优势较为明显，商业部分虽然存较好，优势较为明显，商业部分虽然存在劣势，但是通过结合周边情况以及周在劣势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还是有弱化劣势的可能性。边的商势，还是有弱化劣势的可能性。目 录l l（一）银都（一）银都 蓝湾周边写字楼整体情况蓝湾周边写字楼整体情况l l（二）银都（二）银都 蓝湾周边商业情况蓝湾周边商业情况l l（三）银都（三）银都
21、 蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析l l（四）银都（四）银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位蓝湾项目定位及目标客户群定位l l（五）价格定位（五）价格定位（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位周边住宅楼、商业市场情况本项目产品分析本项目区域环境本项目SWOT分析寻找市场机会市场定位（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位l l住宅楼市场定位l l住宅楼目标客户群定位l l商业经营业态定位n住宅楼基本客观因素的支持度住宅楼档住宅楼档住宅楼档住宅楼档次次次次区域位区域位区域位区域位置置置置交通状交通状交通状交通状况况况况商业配商业配商业配商业配套套套套市政设施市政设施市政设施市政设施楼宇全面楼宇全面楼
22、宇全面楼宇全面智能化智能化智能化智能化物业管理物业管理物业管理物业管理高档高档高档高档一般一般一般一般不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持不支持中高档或中高档或中高档或中高档或中档中档中档中档很支持很支持很支持很支持很支持很支持很支持很支持比较支比较支比较支比较支持持持持支持支持支持支持一般一般一般一般支持支持支持支持低档低档低档低档支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持支持不支持不支持不支持不支持支持支持支持支持本项目各方面符合中、低档住宅楼的客观因素支持度住宅楼档次定位高 档 定 位低 档
23、定 位中中 档或中高档档或中高档 定定 位位市场风险高区域不具备相应的很好的住宅市场环境以及硬件条件近几年低档楼盘逐渐淡出人们视线 无法形成市场认同及大规模认购区域内正建设的大多为中档住宅楼，区域内正建设的大多为中档住宅楼，通过市场走访此类型住宅有市场需求通过市场走访此类型住宅有市场需求与周边项目形成差异化与周边项目形成差异化可选（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑到项目的实际销售情况，到项目的实际销售情况，本案适合做中高或中档住宅楼本案适合做中高或中档住宅楼。区别于周边住宅楼建筑风格及品质；区别于周边住宅楼
24、建筑风格及品质；高、低档住宅楼在此区域很难形成市场高、低档住宅楼在此区域很难形成市场（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位l l住宅楼市场定位l l住宅楼目标客户群定位l l商业经营业态定位（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位通过对目前市场情况及竞争项目客户情况的分析通过对目前市场情况及竞争项目客户情况的分析本案的客户定位为本案的客户定位为在银川工作的贺兰人群、贺兰本地人群及银北地区住宅需求群体。（三）银都蓝湾项目定位及目标客户群定位l l住宅楼市场定位l l住宅楼目标客户群定位l l商业经营业态定位l住宅楼沿街底商定位方向商业氛围会逐渐形成周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套居住人口
25、规模大，消费潜力大相关生活服务配套中档餐饮娱乐一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空作为一层的配套办公空间。间。一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅等；局、电信营业厅等；n住宅沿街底商定位方向1、方案一：一层单独销、方案一：一层单独销售，二层餐饮。售，二层餐饮。2、方案二：一层、二层、方案二：一层、二层整体销售整体销售须注意二层厨房的处理须注意二层厨房的处理。3、方案二：一层、二层、方案二：一层、二层单独或分开销售单独或分开销售考虑上述销售或租赁对考虑上述销售或租赁对象的同时也可部分日用象的同时也可部分日用百货、餐
26、饮、超市及生百货、餐饮、超市及生活配套主力店活配套主力店l底商定位方向该区域居住人口规模大周边商业配套现存在缺口居住区底商要定位为与居居住区底商要定位为与居民生活息息相关的业态民生活息息相关的业态结合产品自身特点及周边结合产品自身特点及周边情况考虑商业经营业态情况考虑商业经营业态小结 针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅、商业态针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅、商业态势，本项目的住宅以及商业均定位为势，本项目的住宅以及商业均定位为中高或中等档次中高或中等档次，这，这样能满足市场空缺，弱化劣势，规避风险。样能满足市场空缺，弱化劣势，规避风险。 商业定位的核心是定位为商业定位的核心是定位为
27、社区生活配套商业社区生活配套商业，此类商，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小，这些业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小，这些商铺将均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其商铺将均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合经营内容及风格很容易与客户需求相吻合。目 录l l（一）银都（一）银都 蓝湾周边写字楼整体情况蓝湾周边写字楼整体情况l l（二）银都（二）银都 蓝湾周边商业情况蓝湾周边商业情况l l（三）银都（三）银都 蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析l l（四）银都（四）银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位蓝湾项目定位及目标客户群
28、定位l l（五）价格定位（五）价格定位住宅筛选可比楼盘与确定权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称选择因素选择因素选择因素选择因素平均价格平均价格平均价格平均价格权重权重权重权重明珠花园明珠花园同区异类型同客户异期同区异类型同客户异期1900190025%25%荷兰阳光荷兰阳光同区同类型同客户异期同区同类型同客户异期2060206030%30%长城惠兰园长城惠兰园异区异类型同客户同期异区异类型同客户同期1890189015%15%金福苑金福苑同区异类型同客户异期同区异类型同客户异期1900190015%15%东方嘉苑东方嘉苑3 3期期异区同类型同客户异期异区同类型同客户异期1780178015%
29、15%住宅打分-确定比准价格在不考虑项目溢价因子的情况下，银都在不考虑项目溢价因子的情况下，银都蓝湾住宅的比准价格为：蓝湾住宅的比准价格为：1926.51926.51926.51926.5元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米注：层差价和具体房价资料齐全后制定注：层差价和具体房价资料齐全后制定注：层差价和具体房价资料齐全后制定注：层差价和具体房价资料齐全后制定项目名称项目名称平均价格平均价格比准系数比准系数比准价格比准价格权重权重权重均价权重均价明珠花园明珠花园190019001.011.011919 1919 25%25%479.75479.75荷兰阳光荷兰阳光206020601.0
30、361.0362134.162134.1630%30%640.2640.2长城惠兰园长城惠兰园189018901.0141.0141767176715%15%287.4287.4金福苑金福苑190019000.930.931729172915%15%259.35259.35东方嘉苑东方嘉苑3 3期期178017800.9730.9731731.941731.9415%15%259.79259.79核心均价核心均价1926.51926.5商业部分价格预期由于该区域商业项目均处于计划起步或初步规划施工阶段，因此各开发商均未明确定价，通过走访市场只了解到明珠花园和金福苑商业平均价格。楼盘名称楼盘名称
31、选择因素选择因素平均价格平均价格权重权重明珠花园明珠花园同区异类型同同区异类型同客户异期客户异期4680/4680/55%55%金福苑金福苑同区异类型同同区异类型同客户异期客户异期5000/5000/45%45%商业打分-确定比准价格在不考虑项目溢价因子的情况下，银都在不考虑项目溢价因子的情况下，银都蓝湾商业的比准价格为：蓝湾商业的比准价格为：4692.244692.244692.244692.24元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米注：具体房价待资料齐全后制定注：具体房价待资料齐全后制定注：具体房价待资料齐全后制定注：具体房价待资料齐全后制定项目名称项目名称平均价格平均价格比准系数比准系数比准价格比准价格权重权重权重均价权重均价明珠花园明珠花园4680/4680/1.011.014726.8 4726.8 55%55%2599.742599.74金福苑金福苑5000/ 5000/ 0.930.934650465045%45%2092.52092.5核心均价核心均价4692.244692.24 谢谢 谢谢！以上资料由德力邦地产咨询策划部撰写
