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1、Your trusted partner 房地产实效营销综合服务商房地产实效营销综合服务商 中国中国深圳深圳武汉武汉为您想到为您做到为您想到为您做到领秀苑营销策划方案领秀苑营销策划方案Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.棘颐丘简烟跺翔喇晌抚搽真对筹餐香碴楔躬痔侍载稼萎瞪散症判番袱瓮新2011年武汉领秀苑营销参划方案r目目录录一、解读一、解读20102010年武汉房地产研究年武汉房地产研究二、武昌核心片区房地产研究二、武昌核心片区房
2、地产研究三、领秀苑项目营销策划方案三、领秀苑项目营销策划方案四、领秀苑项目客户分析四、领秀苑项目客户分析五、领秀苑项目五、领秀苑项目SWOT分析分析六、领秀苑项目定位分析六、领秀苑项目定位分析七、领秀苑项目七、领秀苑项目定价定价分析分析八、领秀苑项目八、领秀苑项目推广思路推广思路九、领秀苑项目九、领秀苑项目营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.侍漱湛栽盆蕾恿劣消僳验庭菇蝇遇滩收责骤讽农贸腮绅肃闺媳孽藤屋陵售2011年
3、武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况解读解读20102010年武汉房地产研究年武汉房地产研究Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.钡站雷扦误崇辉良胜脸树劳雹盗罢挎礼镀熬阔车滨抽劝短制就脂型磺路贝2011年武汉领秀苑营销参划方案r 2010 年度以来，武汉市第一、二、三产业都取得不同程度增长，地方财政收入与地方一般预算收入都不断增加，经济发展速度加快。武汉市规模以上工业增加值呈上涨趋势，在一定程度上带动相关产业发展，为武
4、汉市经济起飞奠定坚实基础。2010 年前三季度武汉市人均可支配收入总值达到21106元，生活水平提高的同时，消费水平也在不断攀升，其中，居民消费价格指数上涨 3.2%。 经济快速运行对整个社会带来的利好是多样性的。2010 年，武汉市完成固定资产投资3212.72 亿元，比去年同期增长 26.6%，其中房地产开发投资 852.8 亿元，比去年同期增长36.4%。尽管 2010 年楼市陷入调控“怪圈”，越调越涨，买方市场却异常火爆。一方面，社会发展带动整个居民收入水平增加，刺激居民消费的同时，一部分闲钱流入房地产投资；另一方面，2010 年以来，通货膨胀率较为明显，物价上涨，为避免纸币贬值，更多
5、人愿意将钱投入房地产以保值增值。武汉市场经济武汉市场经济Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.穆绞郡宦染此友亢利酚屈岿婴且雹署奉垮涟维囤悉拘够场滋参纫制怕灵假2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，房价呈继续上涨趋势。从统计数据来看
6、，一季度，全市商品住房销售294.51万平方米，同比增加39.7%；销售套数28345套，同比增加41.41%；平均价格为5690.97元/平方米，环比上涨2.61%，上涨145元，同比上涨14.54，上涨705元。2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台,但调控所起效果延续周期不长。5月30日，武汉市房地产市场信息网的数据显示：当日商品房销量为148套，为2010年最低，5月的销量较4月下降35%。本次调控后，仅3个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌。但从总的趋势来看，上涨仍然占据上风，102个楼盘在
7、一次调控后出现价格上涨，而下降的仅24个盘。9月全国及重点城市显著升温，房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国限制第三套房按揭贷款等。二次调控后主城各区均有楼盘房价上涨，且所占数量均达到37%，其中东西湖区24个楼盘在售，而上涨楼盘达到19个，占比79.17%。总体来看，尽管调控政策连连加码，2010年武汉楼市却陷入越调越涨的怪圈，政策效应递减。市场政策调控市场政策调控Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Cop
8、yright2004-2011AsposePtyLtd.使害颠迅伐奎噶婆芯沥氨镶蛤韦汕似槐开拱度风虎摧杰携骗蓟俏弥液噪汝2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年，新政压力下，信贷紧缩的风声渐紧，但是即便是被砍断了几乎所有的融资渠道，最让开发商担心的仍然不是资金链的问题，而是土地。眼看着政府的“天平”将逐渐偏向保障性住房用地，此时不抓紧扩大土地储备，更待何时？着眼武汉市土地交易市场，境内外房产大鳄纷至沓来，不惜重金抢滩攒地，地块密集上市，成交量大涨，地王被刷新，楼面地价一再上涨，甚至与房价持平，土地供应增多了，房价却没降下来。2010年11月的土地供应量达到117.34公顷，绿地以总价53.
9、98亿拿下武昌车辆厂地块。汉阳两宗地块楼面地价分别达到7704与8063元/平方米，1小时内连续两次刷新单价地王记录。12月7日的土拍，武昌滨江商务区一宗地块拍出了8755元/平米的楼面地价，再创新高。2010年4月17日，国务院首次提出遏制房价过快上涨问责制。新政策土地给力新政策土地给力Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.军耍痔遁叮液予侵努竿以尝囚冗剪呐笛森旨事昨谆辆儒缀碗飘皂赃璃盐脊2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年
10、7月29日，轻轨一号线通车了；8月26日，鹦鹉洲长江大桥开工了；10月18日，武鄂高速和左段开通营运，武汉城市圈1小时快速交通网形成了；12月1日，二七长江大桥3个桥墩主塔全部施工合龙了，12月30日，全长91公里的武汉三环线全线贯通了,2010年武汉城市建设飞速发展，一方面是政府加大扶持力度，另一方面，经济的腾飞推动城市规划进一步实现。交通线路的完善以及生活配套设施的改进，促进武汉人居环境的大大改善。城市规划建设的快速发展给武汉市房地产业发展带来诸多利好。交通路网延伸之地，人流物流中转加快，买房所受区域限制减小，新的居住组团开始形成；另外，随着交通路网辐射面积的扩大，交通沿线房产地产不断升值
11、，房价将呈上升趋势。交通规划给力交通规划给力Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.奶得词确硫铭脐呛货耍躲旋秋菇屹难倾嘻贩仍讼姐墅宫潮销屑错石位附筐2011年武汉领秀苑营销参划方案r武汉市市场综述武汉市市场综述 一级市场：2010年武汉土地市场共成交地块200宗，共成交土地面积1471万平米，土地成交总金额约为779亿元，总土地出让金额全国排名第六位。二级市场：2010年，武汉商品住房累计新增供应1177.79万平方米，较上年有大幅增
12、长，涨幅为107.08%;商品住房销售面积为1159.46万平方米，同比减少7.96%成交套数为113079套，同比减少6.13%。商品住房销售均价为6184.49元/平方米，同比上涨17.44%。总的来讲：2010年，武汉住宅市场整体呈“量微缩价急升”的态势。一手房市场方面，成交均价升幅17.44%、成交面积同比下滑7.96%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.钧抉佰长画具精架谦灌姓碳塞迹吕侥聪俱扰此崇梳帐掠旬拴炽膘骇亥姬弃2
13、011年武汉领秀苑营销参划方案r宏观经济概况宏观经济概况 据省统计局按照GDP核算制度统一下算结果，2010年武汉市GDP达到5515.76亿元，比2009年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。其中第一产业增加值170.04亿元，增长2.6%;第二产业增加值2532.82亿元，增长17.8%;第三产业2812.90亿元，增长12.5%。市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%;农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。CPI为3%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.
14、NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.淆乞乌俺祖千英景拈防煞黄抡劣胆耽蜂欲迂隙葱辰贷苑泰旁佣荚睡看段谗2011年武汉领秀苑营销参划方案r新政对市场影响新政对市场影响 2010年来，受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在一直呈高速增长，“国十条”出台后，开发投资增速开始明显回落。上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%,增幅高于全社会固定投资24.2个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。2010年16月，全市房地产开发投资增幅较12月、13月、14月、15月分别回落41
15、.9、21、14.5和7.5个百分点，增幅逐月回落。房地产开发投资占全社会固定投资的比重为27.2%，比上年同期提高了4.3个百分点。2010新新政政市市场场影影响响Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.芍影灯瑚柞腑叠貉沙绚抛碟览烘纷曹帘收茶淳汹迄氨棱芋泣盛喀柳坞从推2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年，中央宏观调控的主要目的有三个，一是调控房价一是调控房价,需要注意的是调控不是调低需要注意的是调控不是调低,而是控制房价涨幅
16、，避免房价上涨过快；二是调整结构，保障性住房建设是调整供应结而是控制房价涨幅，避免房价上涨过快；二是调整结构，保障性住房建设是调整供应结构的举措构的举措,而一系列而一系列“限购令限购令”和和“限贷令限贷令”则是直接干预需求结构。则是直接干预需求结构。从先后出台的调控手段来看，非常全面、系统、专业。就武汉楼市而言，取得了较为明显的效果。第一，首先看房价调控。尽管在调控下房价依然上涨，但今年武汉楼市的供应量并不大，而大众较为强烈的通胀预期，刺激着房地产投资与消费，市场面还是存在着阶段性的供不应求局面，可以想象，如果不是宏观调控政策的密集出台，今年的武汉房价势必大涨，而不是目前这样平稳的增幅。从这个
17、角度来说，调控政策在武汉市取得了明显的效果。第二，其次来看结构的调整，宏观调控也取得了一定的成果。中央调整楼市结构，主要是从加大保障性住房建设、加大土地供应量两方面着手。2010年，尽管保障房的有效供应依然不足，但武汉的土地供应量接近4000万平方米（建筑面积），远远超过2009年，但是这些供应需要经过1-2年的时间才能正式进入市场,短期内对目前的供求格局影响不大。从需求面来看，尽管武汉也推行了限购限贷政策，但投资者的热情并没有受到太大影响，导致投资需求没有被有效地控制，但这也说明投资者依然看好武汉楼市发展。新政对市场影响新政对市场影响Evaluationonly.CreatedwithAsp
18、ose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.迂它戒馏逞给安斩兆揖蔼灼县串翱芳影踩蒙景玲迎纤备紫以饲筷裙锋羌予2011年武汉领秀苑营销参划方案r20102010年新增情况年新增情况 2010年，武汉全市新增总建筑面积1579.88万方，其中商品住宅新增面积为1199.28万方。主城区新增总建筑面积1009.0万方，其中商品住宅新增面积801.28万方;远城区新增总建筑面积570.89万方，其中商品住宅新增面积398.00万方。2010年武汉商品住宅的新增供应总共为1199.28万方，其中主城区和远
19、城区分别为801.28万方和398.00万方，主城区商品住宅新增供应占三分之二主城区商品住宅新增供应占三分之二。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.进瘪狄托糕永革闪朋段螺韧匣卸冠漂鞋序莱刺下箭钮崎娠枫蹬秽贾拆萄黑2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方，分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比，今年主城区新增方面有两大特点
20、：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增加的同时，非商品住宅的新增更是一大亮点，其中，2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远城区同样如此，非商品住宅的新增大幅增加)。2010年新增情况年新增情况Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.村末辫章毋太架斟踏乔礼叭协蓬椿凸充翼磐万燥秩瞬锯闪颠震饭太乎斧刮2011年武汉领秀苑营销参划方案r20102010年主城区供
21、应面积年主城区供应面积2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方，分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比，今年主城区新增方面有两大特点：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增加的同时，非商品住宅的新增更是一大亮点，其中，2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远城区同样如此，非商品住宅的新增大幅增加)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Co
22、pyright2004-2011AsposePtyLtd.炙摆苇阜讳淖再蛙勿逢胆礁馁慈葛呻峭路风孕掉镜节惊拒茨蕴襟磋潮半彼2011年武汉领秀苑营销参划方案r主城区各片区住宅主城区各片区住宅新增面积和占比新增面积和占比主城区各片区住宅新增面积和占比如下表：2010年武汉市各片区商品住宅新增情况如下图：主城区：主城区：关山片(东湖高新)、汉口中心区和武昌中心区占据前三，分别为174.4万方、118.2万方和117.1万方，另外，东西湖片也在百万方以上，达110.6万方，排第四;远城区：远城区：黄陂区和江夏区继续保持前二地位，分别为137.6万方和114.9万方。Evaluationonly.Cre
23、atedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.蹭浊迪拢葬晒太增埂敝毯赢底慈淑昧姻帝慎煮藩露效丁冶闸吞碗佯徽郡颈2011年武汉领秀苑营销参划方案r20102010年武汉楼市成年武汉楼市成交概况交概况 2010年，据亿房研究亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交130595套(平均每日销售新房358套)，其中商品房成交120448套(商品住宅成交97599套、商铺和写字楼成交22849套);经济适用房和定向限价房成交10147套。在全市商品住宅成交的97599套中，主城区成交
24、66130套(另外有9346套由于07年09年延期集中备案而在月报中被剔除，特此说明)，远城区(黄陂、江夏)成交22123套。成交套数方面成交套数方面：武汉(10大主城区+江夏、黄陂两区)商品住宅成交88253套，较去年减少5034套，减幅5.40%;其中，主城区商品住宅成交套数66130套，较去年减少10.46%，远城区(江夏、黄陂两区)成交套数22123套，较去年增加13.83%。另外商铺和写字楼成交套数较去年也有所增加。成交面积方面：成交面积方面：武汉(10大主城区+江夏、黄陂两区)商品住宅成交面积947.91万方，较去年减少4.30%。其中主城区商品住宅成交692.41万方，较去年减少
25、10.25%，但商品房成交面积845.40万方，较去年有所增加，增幅3.47%，今年非住宅的成交贡献明显;远城区(江夏、黄陂两区)商品住宅成交255.50万方，较去年增加13.93%。成交金额方面：成交金额方面：武汉主城区商品住宅成交金额460.22亿，较去年增加2.63%;远城区商品住宅成交金额93.33亿，较去年增加32.01%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.讣离只豢卑扣修姬阔莆型绕妨详绕卯突耙誓敝淤种搏妆亩岛敏芥恕溶眯
26、梯2011年武汉领秀苑营销参划方案r主城区楼市成主城区楼市成交情况交情况 2010年，据亿房研究中心的统计数据显示，武汉主城区在售楼盘368个，成交均价6646.62元/平方米，较去年价格水平上涨834.09元/平方米，楼市价格涨幅14.35%;主城区共销售套数66130套，与去年相比减少7722套，减幅10.46%，平均每天销量为181套。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.烁釉呻浚除堑模涧举号憾曙栈堰纹衬泳宇干棋熏废滑罐试乎箍
27、克铅攘皱横2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉主城区楼市量跌价升。年初，继09年楼市火爆局面，武汉楼市量价齐升;受4月中旬楼市调控影响，5月-8月，武汉主城区楼市量跌价滞(受楼市调控影响，这几个月的成交量下跌也是致使全年成交量较去年有所减少的关键所在。)而随着“金九银十”的来临和通货膨胀的助推，从9月开始，主城区楼市重新量价齐升。主城区各区域成交均价与去年均价对比主城区各区域成交均价与去年均价对比汉阳中心区、武昌中心区、古田片和青山区涨幅最大，基本上在汉阳中心区、武昌中心区、古田片和青山区涨幅最大，基本上在30%以上。以上。主城区楼市成主城区楼市成交情况交情况Evaluationo
28、nly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.缘讲敌样庇怒卑旗辈状挡抵运拱械潍蚁千膝陌炭毅瞎廊撵魂庭配宠横会搭2011年武汉领秀苑营销参划方案r主城区各区域成交套数与2009成交套数对比：与与2009相比，二七后湖片区和东西湖片的成交量有所增加，而其他片区成交量都有所减少，相比，二七后湖片区和东西湖片的成交量有所增加，而其他片区成交量都有所减少，其中青山区减幅最大，达其中青山区减幅最大，达50.84%，武昌中心区减少绝对值最多，相比减少了，武昌中心区减少绝对值最
29、多，相比减少了3500多套多套主城区楼市成主城区楼市成交情况交情况Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.紊挥俏啊暑捻饺线表盛轧快煮祝巷英袱樟最癣霞歹佩窟重商豹蚤蓖氢凝疙2011年武汉领秀苑营销参划方案r20112011年武汉楼市走势年武汉楼市走势从政策层面来看，宏观调控松动的可能性不大，2011年还会有新政陆续出台，比如房产税、交易税等;从城市发展层面来看，对武汉而言，2012年是一个关键点，武汉大道等一批重大城建工程将在2012年
30、完工，武汉的城市价值将迅速提高，甚至有可能成为中部地区的首个一线城市，不要以为武汉永远都只是一个二线城市。在此背景下，2011年武汉的购房需求不会明显减弱。从供应层面来看，一是要看保障房明年有多大规模入市，二是要看商品住房市场上，开发商何时不再犹豫，积极开盘销售。预计，2011年上半年的供求基本平稳，但是下半年会出现供大于求的局面，4月份将会成为市场的分界点。如果供应大增，则房价涨幅将趋缓，甚至略有下降。开发商应该及时调整策略。从市场结构层面来看，一、二环内的项目将随着城市改造进度而增多，房价会进一步上涨，二环外则较为平稳，甚至略降，市场将呈两极分化趋势。从产品层面来看，2011年的豪宅将增多
31、，中心城区200平方米以上的户型会大量增加，商铺、可售型写字楼这三类产品将会大受欢迎。20112011年武汉楼市走势年武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.障燃檬税州杠椅憾镁膊飞砖当夹划捻辰证穿芬晕呐雍哉嘎赋裕尚难督挡宇2011年武汉领秀苑营销参划方案r2011年年2月武汉主城区月武汉主城区商品住宅成交走势分析商品住宅成交走势分析2011年二月份(2月1号-2月28号)，据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交519
32、3套，其中商品房成交4678套(商品住宅成交3470套、商铺和写字楼成交1208套);经济适用房成交515套。在全市商品住宅成交的3470套中，主城区成交2536套，远城区(黄陂、江夏)成交934套。2011年年2月武汉主城区商品住宅成交走势分析月武汉主城区商品住宅成交走势分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.灯浦亩雌丛汇召格虹鉴站豫仕刨贼垮青何汤秉鬼趁枉泅唤逼愈宇眯应搜枚2011年武汉领秀苑营销参划方案r住宅价格走势住宅价格走
33、势二月份(2月1号-2月28号)，据亿房研究中心的统计数据显示，目前武汉主城区在售楼盘348个，成交均价7289.13元/平方米，较上月价格水平上涨124.15元/平方米，楼市价格涨幅1.73%，与去年同期相比增幅15.52%。本月主城区销售套数2536套，较上月减少4123套，减幅61.92%，平均每天销量为91套;与去年同期相比增加55.77%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.墩锤藉跌炭爽褂肩役价引演鲜状笼讳今覆欣浦丢嗽洪
34、躯腐阀格勘烫迈枉娩2011年武汉领秀苑营销参划方案r二月份武汉主城区楼市量跌价升。二月份武汉主城区楼市量跌价升。2月，主城区成交量较上月大幅下滑。除开春节因素影响，月，主城区成交量较上月大幅下滑。除开春节因素影响，新新“国八条国八条”、限购令、取消优惠利率等楼市调控政策措施的影响力也在逐渐显现，造成很多投、限购令、取消优惠利率等楼市调控政策措施的影响力也在逐渐显现，造成很多投资投机需求离场和很多刚性需求日益观望或被迫无法购买，从而导致成交量大幅减少资投机需求离场和很多刚性需求日益观望或被迫无法购买，从而导致成交量大幅减少;另一方面，另一方面，受春节和政策因素影响，开发商开盘放量也出现明显减少，
35、这也是导致成交量大幅减少的主要原受春节和政策因素影响，开发商开盘放量也出现明显减少，这也是导致成交量大幅减少的主要原因之一。而成交价格方面，本月在售楼盘项目大多仍维持在春节前的价格水平，成交均价仍有所因之一。而成交价格方面，本月在售楼盘项目大多仍维持在春节前的价格水平，成交均价仍有所惯性上涨，但涨幅较前几个月有所减小，目前武汉主城区楼市并未出现新的实质性打折优惠、价惯性上涨，但涨幅较前几个月有所减小，目前武汉主城区楼市并未出现新的实质性打折优惠、价格明显下调情形。格明显下调情形。住宅价格走势住宅价格走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET
36、3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.颤夏将沼插络患浚眩盎洗耐茫昧舆逊赛没状嫂皋拔儡尤成蹭缘震戮蛹韶逝2011年武汉领秀苑营销参划方案r二月份武汉市主城区二月份武汉市主城区每周楼市走势分析每周楼市走势分析二月，主城区楼市周成交量一路走低，前两周成交量仅二月，主城区楼市周成交量一路走低，前两周成交量仅1200套左右，不及一月第四周成交量水平，套左右，不及一月第四周成交量水平，在第三周成交量下滑至在第三周成交量下滑至800套以下之后，第四周成交量跌至低谷，仅套以下之后，第四周成交量跌至低谷，仅550套左右，跌至去年三月份以来周
37、套左右，跌至去年三月份以来周成交量的最低水平成交量的最低水平;周成交均价方面，二月前两周成交价格较一月仍继续微幅上涨，但从第三周开始，成周成交均价方面，二月前两周成交价格较一月仍继续微幅上涨，但从第三周开始，成交均价涨幅明显减小，上涨势头明显减缓。交均价涨幅明显减小，上涨势头明显减缓。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，
38、周走势图仅作参考。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.哟悼烯避盔伯涪仇郸菏全脚鞭羞剂鳞鬃浅谜叁咳近惦商功底酱侮溢画荒激2011年武汉领秀苑营销参划方案r武汉片区商品住宅成交均价及武汉片区商品住宅成交均价及销量情况销量情况(单位：元单位：元/平方米平方米套套)二月，武汉十大主城区成交均价较上月都有所上涨，其中东西湖片和二七后湖片环比涨幅二月，武汉十大主城区成交均价较上月都有所上涨，其中东西湖片和二七后湖片环比涨幅最大，分别达最大，分
39、别达2.57%和和1.86%，不过各个片区涨幅与上月相比均有所减小，尤其汉阳中心区、，不过各个片区涨幅与上月相比均有所减小，尤其汉阳中心区、青山区、汉口中心区和古田片等片区本月成交均价涨幅均在青山区、汉口中心区和古田片等片区本月成交均价涨幅均在1%以下以下;各大片区在售项目价格上各大片区在售项目价格上调方面大大减少，大多项目基本维持新调方面大大减少，大多项目基本维持新“国八条国八条”和春节前的价格水平，但同时也未出现实质和春节前的价格水平，但同时也未出现实质性优惠打折、价格下调情形。与去年同期相比，汉阳中心区、古田片区、二七后湖片区、沌口性优惠打折、价格下调情形。与去年同期相比，汉阳中心区、古
40、田片区、二七后湖片区、沌口片和关山片的成交均价涨幅都在片和关山片的成交均价涨幅都在20%以上，区域内部分新项目对区域价格拉升效应明显。以上，区域内部分新项目对区域价格拉升效应明显。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.檬地荔咀梁渤下垢傲凉夫魂秧兼晃挞唇免丧甭讨掸蹲孜模带咋掩堵挖欺基2011年武汉领秀苑营销参划方案r二月，主城区十大片区成交量环比上月均有所减少，除古田片区和青山区成交量减幅低于20%外，其他各大片区成交量减幅均在47%
41、以上，其中沌口片、二七后湖片区环比上月减幅在八成以上，汉阳中心区、关山片和南湖片成交量也环比大幅减少六成以上。成交量的大幅减少，一方面跟本月上市项目较上月大幅减少有直接关系(如沌口、二七后湖片区);另一方面，一直以来供应、成交均占主角的关山片、东西湖片、汉口中心区和武昌中心区成交量均出现下滑近五成之多的事实，说明了近期的楼市政策已开始影响购房者的心理预期和购房步伐，从而导致成交量减少。但与去年同期相比，除沌口片、汉阳中心区和关山片成交量有所减少外，其他主城区的成交量较去年同期均有较大幅度增加，今年春节当月主城区整体成交量好于去年。武汉片区商品住宅成交均价及武汉片区商品住宅成交均价及销量情况销量
42、情况(单位：元单位：元/平方米平方米套套)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.皮澄矣赛绩栖潭珊徐腹块偿卖呕既熄捍默醚庶喇锐么峪臀戌坤脐芝包拙属2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况武昌核心片区房地产研究武昌核心片区房地产研究Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011Aspose
43、PtyLtd.晃狙萄霞斗讯兜聘鬃祁趣硕慑渡绵专洛脾雅复搜前防孺拈茁勿桓协育韭形2011年武汉领秀苑营销参划方案r区域划分区域划分中南路片区的范围南起武珞路，北到洪山广场，武珞路西起武珞路五巷，东到中南大酒店。该区域的核心部分为武珞路、中南路沿线两侧、贯通丁字桥延线交汇雄楚大道。中南路商圈是武昌几个重要商圈之一，它占据了武昌主要干道武珞路和中南路，区域内拥有省政府和武汉铁路局等政府和事业单位，是武昌重要的政治、金融、商业中心。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-20
44、11AsposePtyLtd.鸿紊捎抠苛氮裂苯慈珍粟架辆镐亩依太允遣雏颗灼瘫谢醋御哩陷连拙坚嘲2011年武汉领秀苑营销参划方案r区域商业环境区域商业环境武昌核心片区占据城市内环线的核心地段，这个片区内有两大商场中南商场、亚贸广场、银泰百货；两大家电卖场苏宁和国美。中南丁字桥片区是武昌商业中心作为改革开放后兴起的第一波商圈，曾是时尚用品的集散地，先天地理位置优越。另外销售服装、食品、通讯产品的小店铺不计其数。这一条街的娱乐设施也比较完善，有KTV，有西餐厅，还有演艺场。近年来这段路上又兴建了中建广场、鹏程广场，而中南写字楼也在不断升级，配套越来越完善。门类齐全，品种丰富，商业氛围可见一斑。Eva
45、luationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.渺靠蓉眺见浇甚栈镍萨决盂脊咨搁殊豁挣衔市饮韧托霸枫心舶凶蚤奥呛淘2011年武汉领秀苑营销参划方案r区域市政配套区域市政配套医医疗疗区域内分布中南医院、人民医院、市七医院、华夏医院、省直门诊、市职业病防治院等。教教育育武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小学、十五中、二十五中等。购物场所购物场所中南商业大楼、银泰百货、世纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等金
46、融证券金融证券工商银行2、华夏银行、交通银行3、中国银行3、建设银行3、招商银行、农业银行等饮食酒店饮食酒店白玫瑰大酒店、洪山宾馆、湖北饭店、五月花大酒店、新大地酒店、京汉大酒店、中南大酒店、巴山夜雨、亢龙太子酒轩等娱乐休闲娱乐休闲洪山广场、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.驾绊郑模韩撑蝗禹顾盒趾森傲住戮宰骇订贸票鸽贷橙幌映串按趣绑雄毕迄2011年武汉领秀苑营销参划方案r
47、区域交通环境区域交通环境武昌核心片区出行极为便利，30多条公交线路，通达武汉三镇。区域内包括了中南路、武珞路、中山路等城市主要干道，公交站点中南路站、中南路后站汇集了电1、电6、电8、72、411、520、540、576、581、586、583、587、601、702、709、729、723等多条线路，雄楚大道拥有529、571、556、590、777、903、613等多条公交线路遍布武汉三镇及远郊近城，可谓四通八达。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011A
48、sposePtyLtd.沸档闺讥莹集哆必残春歌匹颅糙窥点贡巫沪供应葫邮勇讯埔考蜕诈潍蹄树2011年武汉领秀苑营销参划方案r区域轨道交通区域轨道交通武汉轨道2号线设计为地下轨道，一期工程从汉口马池路到武昌鲁巷，线路走向为：从马池路到常青花园为地面轨道，过张公堤后“入地”，下穿汉口火车站常青路航空路，向东拐至中山公园循礼门中山大道，再向南经江汉路，下穿长江；江南经三层楼和平大道积玉桥螃蟹甲中山北路，经洪山广场中南路武珞路珞喻路，终点到鲁巷。全程约27公里，沿线共设21座车站。轨道交通4号线一期工程起自武昌火车站，经紫阳东路-中南路-中北路-岳家嘴-中北路延长线至武汉火车站，在岳家嘴设车辆段。线路全
49、长17km，共设13个车站。两条线路均在2012年建成通车。到时，此区域的交通体系更加发达。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.召拯蕴肌海刊内叮逛习累靳量沙棘勘坷敖啮聊栽毫宰绽珍隐招慕糊抛蝎谁2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年区域房地产分析年区域房地产分析供应量供应量成交量成交量价格分析价格分析从供应量上看，武昌区全年供应量为91.23万方，其中12月份供应量最大，达到16.71万方。从成交量上看，武昌区全年共成交109
50、68套，8月份成交量最大，达到1881套。从成交均价上看，武昌区9月份成交均价最低，11月份达到最高，为10735元/平米。2010年1-2月份，随着福星惠誉国际城，水岸星城，分别以1万/平米和1.1万/平米开盘，武昌中心区楼市集体均价“破万”大幕渐渐开启，此后，包括金地国际花园等在内的积玉桥等多家楼盘价格相继“破万”。目前，在武昌中心区，除了传统的高端住区积玉桥片区之外，包括徐东、中南、中北、沙湖等在内的武昌中心区众楼盘基本上价格均已过万。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyrig
51、ht2004-2011AsposePtyLtd.实伟邱睦磺桂君瘪烤贺耗刽袖币抉旗椰酸虚通赣萄亨占轴费要雍烛襟玄秩2011年武汉领秀苑营销参划方案r三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势 2011年三月第一周三月第一周(2月月24号号-3月月2号号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新房共成交1284套，其中商品房成交1205套(商品住宅成交969套、商铺和写字楼等非住宅成交236套)，经济适用房成交79套。在全市商品住宅成交的969套中，主城区成交690套，远城区(黄陂、江夏)成交279套。一、武一、武汉汉主城区商品住宅成交情况主城区商品住宅成交情况目前全市主城区在售楼盘347个，成交均价732
52、8.61元/平方米，较前一周价格水平上涨20.13元/平方米，楼市价格涨幅0.28%，与去年同期相比增幅16.72%。本周主城区销售套数690套，较上周增加137套，增幅24.77%，平均每天销量为99套，与去年同期相比减少26.75%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.沂锥宦臂票裤叔僧湘漆胜砧谷帖礼旱墙暑酸百收锗瘫雀勾敞篮晚玫榜骚搞2011年武汉领秀苑营销参划方案r主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅销售量比
53、较图三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.园德岔俩忘鲍澈拨刑偷伪辖起酵睡肿径卧惫啡牺臼管潭儿脖烬真撅械谬雷2011年武汉领秀苑营销参划方案r市场综述市场综述1、主城区商品住宅成交情况、主城区商品住宅成交情况本周主城区销售套数本周主城区销售套数690套，较上周增加套，较上周增加137套，增幅套，增幅24.77%，平均每，平均每天销量为天销量为99套。套。2、主城区不同价格区间商品住宅销售情况、主城区不同
54、价格区间商品住宅销售情况本两周主城区楼盘成交均价主要集中在本两周主城区楼盘成交均价主要集中在8000-10000元元/平方米，占到平方米，占到了整体成交量的了整体成交量的44.64%，较上周增加，较上周增加3.77%;其次是其次是6000-8000元元/平方米，平方米，占总成交量的占总成交量的28.12%，较上周减少，较上周减少3.17%;10000元元/平方米以上，占总成平方米以上，占总成交量的交量的8.55%，较上周减少，较上周减少1.58%;5000-6000元元/平方米，占总成交量的平方米，占总成交量的14.06%，较上周增加，较上周增加2.67%;5000元元/平方米以下占总成交量的
55、平方米以下占总成交量的4.64%，较，较上周减少上周减少1.69%。三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.八悟男霸痪麻新谗氮兼酬姑唬反曼贞顷离羽踢昭樱虐浴昔撑诉枚概俏届尘2011年武汉领秀苑营销参划方案r 2011年三月第二周年三月第二周(3月月3号号-3月月9号号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新房共成交1558套，其中商品房成交1440套(商品住宅成交1087套、商铺和写字楼等非住宅成交3
56、53套)，经济适用房成交118套。在全市商品住宅成交的1087套中，主城区成交855套，远城区(黄陂、江夏)成交232套。一、武汉主城区商品住宅成交情况目前全市主城区在售楼盘347个，成交均价7338.65元/平方米，较前一周价格水平上涨10.04元/平方米，楼市价格涨幅0.14%，与去年同期相比增幅16.64%。本周主城区销售套数855套，较上周增加165套，增幅23.91%，平均每天销量为122套，与去年同期相比增加39.71%。三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2
57、.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.酷筏蘸被枯凶哟熏窗林釉戴怀莆悍浆雷绅罪蚕秧挨阴健仆堪狙琉呛玩苏碍2011年武汉领秀苑营销参划方案r主城区十大片区商品住宅均价比主城区十大片区商品住宅均价比较图较图五、主城区十大片区商品住宅五、主城区十大片区商品住宅销销售量比售量比较图较图三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.尖毒掐档躇艇脓财抑针冶析惦轰道霞向桶廷琳蒋踩下佳噶迎榷涵
58、崭堕腿宠2011年武汉领秀苑营销参划方案r市场综述市场综述1、主城区商品住宅成交情况、主城区商品住宅成交情况本周主城区销售套数本周主城区销售套数855套，较上周增加套，较上周增加165套，增幅套，增幅23.91%，平均每天销量为，平均每天销量为122套。套。2、主城区不同价格区间商品住宅销售情况、主城区不同价格区间商品住宅销售情况本两周主城区楼盘成交均价主要集中在本两周主城区楼盘成交均价主要集中在6000-8000元元/平方米，占到了整体成交量平方米，占到了整体成交量的的46.20%，较上周增加，较上周增加18.08%;其次是其次是8000-10000元元/平方米，占总成交量的平方米，占总成交
59、量的24.68%，较上周减少，较上周减少19.96%;10000元元/平方米以上，占总成交量的平方米以上，占总成交量的11.23%，较上周增加，较上周增加2.68%;5000-6000元元/平方米，占总成交量的平方米，占总成交量的13.10%，较上周减少，较上周减少0.96%;5000元元/平方平方米以下占总成交量的米以下占总成交量的4.80%，较上周增加，较上周增加0.16%。三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011Aspos
60、ePtyLtd.凳秽锦署的裸蠢措苗碾锣手秦刮艳仰辰郝耻毒摔追握百的稽曰纪毋崇时拔2011年武汉领秀苑营销参划方案r2011年三月第三周年三月第三周(3月月10号号-3月月16号号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新房共成交1689套，其中商品房成交1553套(商品住宅成交1081套、商铺和写字楼等非住宅成交472套)，经济适用房成交136套。在全市商品住宅成交的1081套中，主城区成交816套，远城区(黄陂、江夏)成交265套。目前全市主城区在售楼盘346个，成交均价7348.13元/平方米，较前一周价格水平上涨9.48元/平方米，楼市价格涨幅0.13%，与去年同期相比增幅16.24%。
61、本周主城区销售套数816套，较上周减少39套，减幅4.56%，平均每天销量为117套，与去年同期相比增加2.38%。武汉主城区商品住宅成交情况三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.旁身茶恬浅慈巳肖欺教狂诅阻敲粕裳毙檀盏排嗜冷孵下预伐延瘁骑泄堵集2011年武汉领秀苑营销参划方案r主城区十大片区商品住宅均价比主城区十大片区商品住宅均价比较图较图主城区十大片区商品住宅主城区十大片区商品住宅销销售量比售量比较
62、图较图三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.曝勘特绰雏喧潞醛岸卵关讼溃嫂炕附锤蹲内删疹烛童辜稿葫雨渣怎吾闸朱2011年武汉领秀苑营销参划方案r目前全市主城区在售楼盘目前全市主城区在售楼盘346个，成交均价个，成交均价7348.13元元/平方米，较前一周价格水平上涨平方米，较前一周价格水平上涨9.48元元/平方米，楼市价格涨幅平方米，楼市价格涨幅0.13%，与去年同期相比增幅，与去年同期相比增幅16.2
63、4%。本周主城区销售套数。本周主城区销售套数816套，较上周套，较上周减少减少39套，减幅套，减幅4.56%，平均每天销量为，平均每天销量为117套，与去年同期相比增加套，与去年同期相比增加2.38%。本周武汉主城区楼市，成交均价方面，主城区整体成交均价保持平稳，部分片区成交均价出现小幅本周武汉主城区楼市，成交均价方面，主城区整体成交均价保持平稳，部分片区成交均价出现小幅回落回落(南湖片成交均价下跌幅度较大，达南湖片成交均价下跌幅度较大，达0.8%，不过其主要是由于宝安阳光花园香樟里这个项目的，不过其主要是由于宝安阳光花园香樟里这个项目的成交均价低于整个片区均价而拉低了区域均价的结果，并非出现
64、实质性价格下跌。成交均价低于整个片区均价而拉低了区域均价的结果，并非出现实质性价格下跌。)，但各片区成，但各片区成交均价基本上仍未出现实质性下跌交均价基本上仍未出现实质性下跌;成交量方面，在部分项目的推盘作用下，本周成交量较上周继成交量方面，在部分项目的推盘作用下，本周成交量较上周继续有所增加，其中武昌中心区、南湖片、东西湖片、青山区和汉口中心区的成交量基本上在百套以续有所增加，其中武昌中心区、南湖片、东西湖片、青山区和汉口中心区的成交量基本上在百套以上，尤其南湖片和青山区增幅明显，不过整体主城区周成交量仍低于今年一月的平均周成交量水平，上，尤其南湖片和青山区增幅明显，不过整体主城区周成交量仍
65、低于今年一月的平均周成交量水平，大多数项目成交量仍然较低。大多数项目成交量仍然较低。本周武汉远城区楼市，成交均价方面也保持平稳，成交量方面仍延续二月份的市场低迷状况，本周武汉远城区楼市，成交均价方面也保持平稳，成交量方面仍延续二月份的市场低迷状况，成交量环比上周继续有所减少。成交量环比上周继续有所减少。三月武汉楼市走势三月武汉楼市走势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.托汛搐桥钱侨软胃下疫惫览奖粟邀诀野炊迹恫凋捐肝京狄迂导衔诚淫君
66、欺2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况领秀苑项目营销策划方案领秀苑项目营销策划方案项目研究项目研究Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.线潘擞砧丰虐暂凋凶戮查巫枯殿斗寻肩籽睁蕾乾捞乌撬君撮姆拧欲播阔曲2011年武汉领秀苑营销参划方案r领秀苑是由湖北华亚投资有限公司兴建，项目位于武汉市武昌中南核心区域雄楚大道与丁字桥路旁,整个项目占地2.9万平方米.主要户型有3室二厅二卫，2室二厅二卫，一室一厅一卫符合90、7
67、0政策。项目研究项目研究Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.颐爷守征夫贴揪虚侧虏处扫伏甥崖肺潘绕紊祥渤禽馁勺都租是央剃肘整愁2011年武汉领秀苑营销参划方案r项目周边配套：项目周边配套：道路交通：道路交通：本项目位于主干道雄楚大道边，与武昌火车站、长途客运站、长江一桥距离较近，出行武汉三镇，非常便捷，周边有武珞路、中南路、丁字桥等重要城市干道，项目对外交通较为便利。规划轨道交通二、四号线途经该区域。拥有几十条公交线路直达武汉三镇。
68、周边商业配套设施：周边商业配套设施：中南商业大楼、银泰百货、亚贸广场、世纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等教育配套设施：教育配套设施：武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小学、十五中、二十五中等晒湖小学等。医疗卫生配套设施医疗卫生配套设施：区域内分布中南医院、人民医院、市七医院、广州军区总医院，华夏医院、省直门诊、市职业病防治院等。休闲景观配套设施休闲景观配套设施：洪山广场、施洋公园、长春观、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等项目研究项目研究Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfo
69、r.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.硕励倘佰余跌隆瀑涧性舅循软她篓雪撮只枫渔幻腰货姐嘎倔狄露阑减停俄2011年武汉领秀苑营销参划方案r区域内居住氛围、商业氛围、商务环境差异较大，楼盘开发物业类型、产品差异较大。以中南路为核心轴的范围内，形成中商为核心的商业区，商业氛围浓厚，商务环境较好，但居住环境较为嘈杂，以开发写字楼、商业物业为主。随着中南路核心商圈的不断发展壮大，区域内各种形态的物业均受到一定程度的市场偏好，销售状况比较良好。目前在推但尚未开盘的项目有中南国际城D座、华润置地公馆等项目。位于中南路向洪山区域
70、现正在开发及在售项目也相对较少，现阶段主要在推的有滨湖名邸D三期及百瑞景项目，而往武汉华师方面主要以商业为主，现阶段在建项有水务地产开发的未来公馆。由于今年新政刚刚出台，中南核心片区在售及在建项目较少，供需较少，领秀苑项目的推出无疑将给中南片区注入一道清泉，而中南核心片区房地产面市价从9000左右到13000左右。滨湖名邸滨湖名邸3期期百端景百端景中南国际城中南国际城华润置地公馆华润置地公馆亚贸亚贸SOHO项目所在地项目所在地项目研究项目研究Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyrig
71、ht2004-2011AsposePtyLtd.窑锈埠垒法湖锐忆命潍旺肇煎遇魁案袱捶齿戍帚帅禾仍霖黎氦初扯靠肯勾2011年武汉领秀苑营销参划方案r目前办理优惠申领单可优惠减免5000元现金待定40-156平方米毛坯平层高层总共300户4月底开盘武昌中南路街武珞路442号（中南商场附近）中南国际城D座目前认筹2万开盘享受95折待定目前推51-115平方米精装平层，85.8平方米精装复式栋多层7楼，一栋小高层11，一栋高层33楼420未开盘武昌中南街民主路624号（洪山广场附近）华润置地公馆在售7-9层2010-1248.5、51、52、60、72.7平米高层7-19层10500洪山武珞路628号
72、(亚贸楼上)亚贸SOHO90-167在售2010-1190-167平方高层213411000武昌武珞路586号(原武汉锅炉厂内)百瑞景95最后1套2009-11-2882的两房、95的两房高层总共854户当期352户武昌武珞路586号(原武汉锅炉厂内)滨湖名邸3期销售状态开盘时间主力户型建筑类型总套数销售均价地址楼盘名称主要在售楼盘信息表（10月）9300在售楼盘分析在售楼盘分析静安上城三期武昌区静安路8号91009893栋18层 3栋24层 1栋20层135-136三室两厅 2室2厅 4室2厅2010-9-1一期 2期已售完 三期只有复式楼在售Evaluationonly.Createdwi
73、thAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.尝献挖娠碱盯后金蠢渺聘装侄恶豪盘峦锥衰蓄肿潦应鹊佑甫笆娠壁刃麻驱2011年武汉领秀苑营销参划方案r滨湖名邸3期物业地址武昌武珞路武昌武珞路586号(原武汉锅炉厂内)开盘时间2009-11-28入住时间2011-11-18装修状况毛坯毛坯容积率2.20绿化率43.10%户数总共总共854户当期352户物业费1.60元/平方米月开发商湖北滨湖房地产开发有限湖北滨湖房地产开发有限公司物业公司武汉江天物业管理有限公司武汉江天物业管理有限公司售楼地址武
74、珞路武珞路586号江天大厦一楼（亚贸附近）滨湖名邸三期堂朝房价均价均价9300元元/平方米在售面积为82,95平方.其中95平方房源仅剩一套顶楼优惠为贷款99折,一次性98折.项目优势项目优势:地理位置佳地理位置佳,周边配套齐全周边配套齐全.户型面积适中户型面积适中.价格适中价格适中.售楼部位置明显售楼部位置明显.项目劣势项目劣势:剩余房源均为剩余房源均为82平方平方2房房,选择性较小选择性较小.82平方不是南平方不是南北朝向北朝向.客户分析客户分析:首套购房者首套购房者,改善性住房改善性住房,周边拆迁人群周边拆迁人群,少量投资型少量投资型.客户分布客户分布:洪山区附近洪山区附近,南湖区域南湖
75、区域,以及少量外来务工者以及少量外来务工者.在售楼盘分析在售楼盘分析滨湖名邸滨湖名邸3期期Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.衡旗萤鼎倪妖性霍腮咒次拢邪甫谰静咨恫捻巾警爬沁拔煎友序谊挂揍营纱2011年武汉领秀苑营销参划方案r百瑞景物业地址武昌武珞路武昌武珞路586号(原武汉锅炉厂内)开盘时间2010-11入住时间2012-06装修状况毛坯毛坯容积率2.10绿化率35%项目共105万方户数总共总共2134户物业费2.00元/平方米月
76、开发商中铁大桥局集团武汉地产有限公司中铁大桥局集团武汉地产有限公司物业公司武汉万嘉弘泰物业服务公司武汉万嘉弘泰物业服务公司百瑞景中央生活区房价均价均价11000元元/平方米在售面积为90-167平方.优惠为:贷款99折,一次性98折.二期东区预计5月份开盘,均价预计13000元/平方米,面积为89-92左右的两房.二期现在入大桥会,则可减免5000元现金.认筹和开盘还有其他优惠.项目优势项目优势:地理位置佳地理位置佳,自身配套全自身配套全.房型较多房型较多,选择性广选择性广.售楼部功能性强售楼部功能性强.项目劣势项目劣势:售楼部位置不够显眼售楼部位置不够显眼,交房日期靠后交房日期靠后.在同等区
77、域内价格较高在同等区域内价格较高.客户分析客户分析:首套购房者首套购房者,改善性住房改善性住房,周边拆迁人群周边拆迁人群,少量投资型少量投资型.客户分布客户分布:洪山区附近洪山区附近,南湖区域南湖区域,以及少量外来务工者以及少量外来务工者.在售楼盘分析在售楼盘分析百瑞景百瑞景Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.歼琢精侩券禁宅怜靛外鲤凯桥正奄展牧兵兽创惊赃啮勋愁钳均纤获晓镀帧2011年武汉领秀苑营销参划方案r静安上城三期物业地址:洪
78、山南湖静安路8号(晒湖旁)开盘时间2008-04-26入住时间2009-05-31装修状况毛坯毛坯容积率2.61绿化率35%户数总共989户物业费1.70元/平方米月开发商尚文房地产有限公司物业公司港联物业（武汉）有限公司售楼地址武汉市洪山区南湖静安路8号(晒湖旁)静安上城三期房价均价9500元/平方米一期2期已售完三期只有复式楼在售项目优势项目优势:地理位置佳地理位置佳,周边配套齐全周边配套齐全.价格适中价格适中.售楼部位置明售楼部位置明显显.项目劣势项目劣势:三期平层已售完，复式楼在售三期平层已售完，复式楼在售,选择余地较小。选择余地较小。客户分析客户分析:首套购房者首套购房者,改善性住房
79、改善性住房,周边拆迁人群周边拆迁人群,少量投资型少量投资型.客户分布客户分布:洪山区附近洪山区附近,南湖区域南湖区域,以及少量外来务工者以及少量外来务工者.静安上城三期Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.辅临承梦纫骄珍揉棚誉伴宰曝身蝇柄吊潦赂弊姜棚韧闹公吕柠兹否毕疫认2011年武汉领秀苑营销参划方案r凯旋名邸物业地址:洪山乡井岗山村武昌火车站附近（城市公园对面）开盘时间2009年11月28日入住时间2011年4月30日装修状况毛坯
80、毛坯容积率3.0绿化率45%户数总共1500户物业费1.50元/平方米月开发商武汉戎和房地产开发有限公司物业公司港联物业（武汉）有限公司售楼地址武昌静安路与南安街交汇口凯旋名邸房价均价9000元/平方米项目优势项目优势:地理位置佳地理位置佳,周边配套齐全周边配套齐全.价格适中价格适中.售楼部位置明售楼部位置明显显.项目劣势项目劣势:一期已卖完，二期还剩尾盘一期已卖完，二期还剩尾盘,选择余地较小。选择余地较小。客户分析客户分析:首套购房者首套购房者,改善性住房改善性住房,周边拆迁人群周边拆迁人群,少量投资型少量投资型.客户分布客户分布:洪山区附近洪山区附近,南湖区域南湖区域,以及少量外来务工者以
81、及少量外来务工者.凯旋名邸Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.门伐罕芳薪述恭专厂崎输涟誉黑赣锑磨降惶户园懦缉斧欲漓愁虚闸痘载彻2011年武汉领秀苑营销参划方案r亚贸SOHO物业地址洪山武珞路洪山武珞路628号(亚贸楼上)开盘时间2010-12入住时间2011-09装修状况精装修精装修容积率1.20物业费3.50元/平方米月开发商武汉市亚洲贸易广场股份有限公司武汉市亚洲贸易广场股份有限公司物业公司武汉亚贸物业管理公司武汉亚贸物业管理
82、公司亚贸SOHO房价均价均价10500元元/平方米在售楼层7-17楼目前推7-9楼,在售面积为48.5、51、52、60、72.7平方米优惠为95折项目优势项目优势:不限购不限购,.地理位置佳地理位置佳,周边配套广周边配套广.小户型适小户型适合投资型客户合投资型客户.也可以做写字楼也可以做写字楼.项目劣势项目劣势:产权只剩下产权只剩下32年年.买来自住的话买来自住的话,晒衣服的地晒衣服的地方为最大的问题方为最大的问题.公摊较大为公摊较大为35%.客户分析客户分析:投资者投资者,买来做写字楼者买来做写字楼者.在限购范围内的人在限购范围内的人群群.客户分布客户分布:洪山区洪山区,外来务工者外来务工
83、者,限购范围内的人群限购范围内的人群.在售楼盘分析在售楼盘分析亚贸亚贸SOHOEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.屈辣惕羡蜗倚犯翼委透傣青缸换饥犊澈攘摔楷峨辟志轻独蔫绎掂垮之眯肩2011年武汉领秀苑营销参划方案r华润置地公馆物业地址武昌中南街民主路武昌中南街民主路624号（洪山广场附近）开盘时间2011-04入住时间2012-12容积率3.00绿化率37%户数总共总共412户物业费3.45元/平方米月开发商华润置地武汉（有限）公司
84、华润置地武汉（有限）公司物业公司华润置地（武汉）物业管理有限公司华润置地（武汉）物业管理有限公司售楼地址武昌区民主路武昌区民主路624号（粗茶淡饭酒店旁）总建筑面积约4万平米，共3栋囊括高层、小高层和多层三种物业形态，一栋多层7楼，一栋小高层11楼，一栋高层33楼。占地面积:13743平方米建筑面积:40000平方米开工时间:2010-01-01竣工时间:2011-09-01代理商:壹城行置业壹城行置业景观设计单位:上海天华建筑设计有限公司上海天华建筑设计有限公司整合推广公司:培根广告培根广告目前认筹2万开盘享受95折目前推51-115平方米精装平层，85.8平方米精装复式。预计4月9日开盘项
85、目优势项目优势:地理位置佳地理位置佳,周边配套广周边配套广.项目本身也有一些配套项目本身也有一些配套,绿化率高绿化率高,户户型较多选择性高型较多选择性高,小户型适合投资型客户小户型适合投资型客户.项目劣势项目劣势:精装修对于有些客户来说超出了理想范围精装修对于有些客户来说超出了理想范围.客户分析客户分析:投资者投资者,买来做写字楼者买来做写字楼者.首次购房者首次购房者,改善型住房改善型住房.客户分布客户分布:洪山区洪山区,外来务工者外来务工者.在售楼盘分析在售楼盘分析华润置地公馆华润置地公馆Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Cli
86、entProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.接瘤裳垫钨晨育迢渍迭那路戴蛀撤蛇没喝余陛搁追晤星哎鄂苛锅巢箱瓢室2011年武汉领秀苑营销参划方案r中南国际城D座物业地址武昌中南路街武珞路武昌中南路街武珞路442号（中南商场附近）开盘时间2011-04入住时间2012-06容积率5.53绿化率30%户数总共总共300户物业费1.80元/平方米月开发商武汉市铭源投资有限公司武汉市铭源投资有限公司物业公司湖北新世纪物业管理有限公司湖北新世纪物业管理有限公司售楼地址武珞路武珞路456号新时代商务中心一楼大厅西南向（纽宾凯新时代国际酒店附近）目前推40-
87、156平方米毛坯平层，预计4月中旬开盘目前办理优惠申领单可优惠减免5000元现金.地上32层，地下2层地下停车位地下停车位125个占地面积:10000平方米建筑面积:56700平方米投资商:武汉市铭源投资有限公司武汉市铭源投资有限公司建筑单位:中建三局工程有限公司中建三局工程有限公司代理商:武汉市武汉市易居投资有限公司建筑设计单位:中信集团武汉市建筑设计院中信集团武汉市建筑设计院整合推广公司:武汉市铭源投资有限公司武汉市铭源投资有限公司项目优势项目优势:地理位置佳地理位置佳,周边配套广周边配套广,户型较多选择性高户型较多选择性高,小户型适合投资型客户小户型适合投资型客户.也可以做写字楼也可以做
88、写字楼.项目劣势项目劣势:建筑密度高建筑密度高,楼间距密楼间距密.客户分析客户分析:投资者投资者,买来做写字楼者买来做写字楼者.首次购房者首次购房者,改善型住房改善型住房.客户分布客户分布:洪山区洪山区,外来务工者外来务工者.在售楼盘分析在售楼盘分析中南国际城中南国际城D座座Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.秩沿碳熬盼五来眉丛栅虫画绷姐涌偿刺涣壮虽憋锦茄尿滔洽岗恋点颇站炼2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状
89、况领秀苑项目客户分析领秀苑项目客户分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.冷鳃援荐叶案磕乓淹澳苔行抱腹士香楷皿哉照丰二炔需叮磐鸡牧营振咋挂2011年武汉领秀苑营销参划方案r客户构成 ？领秀苑客户分析客户分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.两一余然攀袱宇责故齿辖苛犬
90、阻醛涩凛沤皆酉抗阵淹搂俯任众彤匝舒祟噬2011年武汉领秀苑营销参划方案r客户分析:首套购房者,改善性住房,周边拆迁人群,少量投资型.客户分布:洪山区附近,南湖区域,以及少量外来务工者.客户分析:首套购房者,改善性住房,周边拆迁人群,少量投资型.客户分布:洪山区附近,南湖区域,以及少量外来务工者.客户分析:投资者,买来做写字楼者.不在限购范围内的人群.客户分布:洪山区,外来务工者,限购范围内的人群.客户分析:投资者,买来做写字楼者.首次购房者,改善型住房.客户分布:洪山区,外来务工者.客户分析:投资者,买来做写字楼者.首次购房者,改善型住房.客户分布:洪山区,外来务工者.滨湖名邸3期百瑞景亚贸S
91、OHO华润置地公馆中南国际城D座分析总结：分析总结：通过我们市场的以上各项目的结论得出中南片区的客户群体主要是以洪山片区，及南湖区域客为主，少量的投资通过我们市场的以上各项目的结论得出中南片区的客户群体主要是以洪山片区，及南湖区域客为主，少量的投资户及外来务工人员。户及外来务工人员。客户群体分析客户群体分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.些歉回拟瀑寡狙卯索扔卯讹悠理赢凶刃茶哟腺器月径吓把遍斧诌甄倔封猩2011年武汉领秀苑营销参
92、划方案r首次置业者，以价格是首要考虑因素；二次置业者： 、为改变居住环境及条件而购买，对产品档次及品位要求高：如开发商的实力、建筑规划、园林、户型、交通、生活配套、教育等。 、为子女购买，购买面积相对较小，对产品要求高； 、以投资为目的，要求产品品质高且有增值空间的物业。武昌区客户武昌区客户武汉市客户武汉市客户一家3-4口人，喜欢在武昌区域购置教育资源好的中、大户型；购房目的有三： 、为子女教育，选择教育资源好的项目， 、为投资，偏好未来升值潜力大的物业； 、为面子：希望能在中心城区生活 外来客户外来客户一家3-4口人，主要在武昌区域打工者购置中、小户型；购房目的：主要是寻求价格洼地，寻求投资
93、增值潜力的物业投资。客户分析客户分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.线择洛和叠终轨逻娶厦长疚破熏姻荔聪柒鉴占褐啥杜连烩罕允界忌沪赢榷2011年武汉领秀苑营销参划方案r 核心客户重点客户 游离客户 偶得客户其他区域购房客及投资客武昌区域企事业单位工作人员及来汉打工做生意的外来客户，小孩教育需求而购房客户政府企事业单位的高管中南核心区域高级公务员、武昌区域高等院校教师及个体经营户在项目周边的个体经营户、私营企业主本项目客户定位，在
94、遵循“把握区域客户主流”上深挖区域客户主流的中高端，对应项目价值及开发品牌的目标，致力于“城市中坚阶层城市中坚阶层”。客户分析客户分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.签骆归锯承匆垃桨帚寻识诌俄矿沈揩涨搔浙有秸称检讲抄床惶坡措巧客驳2011年武汉领秀苑营销参划方案r 年龄在年龄在30-4530-45岁之间，有一定人生阅历，事业有一定成岁之间，有一定人生阅历，事业有一定成就，基础较为良好，有一定经济实力。就，基础较为良好，有一定经
95、济实力。 他们有个性，他们是高质生活的追求者，他们追求时尚消费注重享受，强调心理、感官快乐 精明能干，社会活跃性高，是行业的主流代表 。科技、贸易、文教以及政府公务与事业单位等，私企业主、企业中高管、政府公务员等，作为各行业的先锋发言人，容易接受新生事物。 奋斗、拼搏是他们性格中最为显著的印记，自强不屈，是他们典型的特征。他们不屈服于挫折、苦恼，他们是坚强、 自信的人、是掌握自己命运的人，勇于直面人生，心胸宽广。客户分析客户分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-
96、2011AsposePtyLtd.础掐没垢牙歇抵铰鲁舷未形鸭债邓大抿豢沽添玉钧商冈碌殖酥迈珐冻僵茨2011年武汉领秀苑营销参划方案r1、区域主流客户来源为武昌本地及周边区域，以公务员、大中学院教师及个体私营主为主；2、外来客户在武昌及中南核心商区打工、经商的外地客户。3、客户对区域未来配套、交通及教育资源认同高，户型、价格及地段为主要考虑置业因素，性价比的打造是关键；4、本项目根据开发目标及项目发展，遵循把握区域主流基础上深挖中高端，致力于“城市中坚阶层”。客户分析总结客户分析总结客户分析客户分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5
97、ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.根群虎船命泅荫涯撑琐明拂滥诞沸蚂忘外银荷答蒜终崩龟代赖蛹歪姻狱政2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况领秀苑项目领秀苑项目SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.碾肤串寞锤休瓜逐诫郧垦垦呈直猜怒糟繁刊釜蝴询拦哺廷譬惨渠窟朽妨抽2011年武汉领秀苑营销参划方案r对于任何一个房产开发项目而言，清晰掌
98、握自身所具备的优势与劣势，威胁点和机会点，对于项目的成功推进是置关重要的。因此，结合前期市场调查的情况和对项目自身状况的分析，就项目的状况分析如下：潜力优势：潜力优势：本项目地处城市主干道雄楚大道及丁字桥路区域，受中南路沿线快速改造与中南黄金商圈大范围扩张的双重推动，其所处区域潜力十分看好；地段优势：地段优势：本项目所处区域为中南最中心地段，为中南商业与居民最为集中的地方，也是武昌商业规划最佳的地方，地段优势明显；配套优势：配套优势：本项目处于中南商业核心区域周边市政、商业、医疗、教育等各类配套极为完善；交通优势：交通优势：本项目位于主干道边，有多路公交直达。项目与长江二桥、长江一桥更是近距离
99、相离，2、4轨道交通便捷，出行武汉三镇，非常便捷；客源优势：客源优势：本项目所在区域为武昌商业中心、行政单位及各大高校聚集，中高收入人群较为集中，为本项目提供了丰富的目标客源；SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.踢鸵奸卤庆凳烁愁俱沥纤才闯箱接憎咬羚庞怔排墓刊集掐嘉豫赘抢廓卒绚2011年武汉领秀苑营销参划方案r项目高价：项目高价：本项目土地成本较高，导致本项目最终售价较高，将会面临市中心大量房源竞争；项目环境复杂：项
100、目环境复杂：项目东南面到火车站方向人居较为混杂，外地人居多，基本环境都比较破旧。噪音明显：噪音明显：项目临街而建，交通噪音十分明显；体量较小体量较小：项目体量较小，难以形成较好的社区居住。SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.佣欺辛伙挝闷枕苞榆堵谷邦巢恫答蛛仆井轻降送蜕谱缄酵该峭型告袍帆迢2011年武汉领秀苑营销参划方案r1.区域土地供应较少，远不能满足市场的住房需要，新项目的推出必将形成市场关注；2.区域购房者对住
101、宅的品质要求日趋提高，高品质住宅在区域市场的需求越来越大；3.项目区域迎合武汉市轨道交通2、4号线发展规划，未来发展不可估量。4.区域现处于供给不足。5.项目处于中南商业核心区域，客户群体丰富SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.拟烟买敬基疏俗貉夷肄少法属责跺柏晤择婉妓础侈肖陷芒雾功瑚描现中闭2011年武汉领秀苑营销参划方案r1.政府大力建设经济适用房。2.区域同等定位的其它在售楼盘，将对本项目销售产生一定威胁（如：
102、百端景、中南国际城、华润置地公馆、静安上城）；3.成本过高，导致售价过高，在同等价位下，客户选择房源面相对较广。4.新政的出台，导致大部分客户持币观忘，及限购令导致投资户较少。SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.鸳膀饲晓睬跑挠很椿经执解讫军茬内忠顽宾支硅勿跑利冒锣钓倾探尖膘战2011年武汉领秀苑营销参划方案r分析总结：分析总结：1、本项目周边商业环境较好，居住人群相对集中。配套设施完善，但是新政的出台导致市场情况不
103、太乐观。2、本项目周边私营企业、经商人仕较为集中，有大型消费购房的市场潜力。(高收入人群集中)项目应对策略项目应对策略1.突出优势，强力推广；以区域客源为重点，大力吸纳，加大周边宣传力度，做好动线封杀。2.以项目自身的地段优势,吸引区域高收入人群3.以项目自身的产品优势,吸引区域，周边区域客户及二次置业客户4.物业管理档次的提升加强物业公司的物业服务品质.以专业化、亲情化的物业管理来吸引周边客户群体。5.控制好入市时间，最大限度减小来自武汉市同类产品的竞争压力6.加强现场包装的质量和设计感现场包装的档次能够直接反映项目的品质感。项目在现场包装过程中，要体现设计感。项目围板，样板间，看房通道以及
104、营销中心内的设计，物料的设计，包括员工的服饰等都要力求新颖和质感.以体现品味。SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.喻数幸浅冀映列而破悯伙娄眨卞群笆阉遮秩尔坪撅芭旱的摧激哀鳞遍抿钎2011年武汉领秀苑营销参划方案r根据上述SWOT分析，对本项目策略作如下思考项项目目SWOT分析分析项项目商目商业业开开发发策略策略优势优势（S S）地段优势交通优势潜力优势客户优势配套优势劣劣势势（W W）周边环境差地价成本高项目体量较
105、小噪音较大机会点（机会点（O O）区域供量较少成熟商业配套交通规划潜力客户群体丰富策略一利用机会，强化优势策略二利用机会，减轻劣势威威胁胁（T T）市场竞争威胁严重房地产新政出台导致购房下降策略四发挥优势，规避威胁策略三弱化劣势以应对外来的威胁和挑战SWOT分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.禾傀普之寡舰密痹雾堑的搓馏读颗骡式圃肮手傈漓獭琼葡搬荒怎截漆儡务2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况领秀苑项
106、目定位分析领秀苑项目定位分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.避奖蚕判盯邪准踩涣误筷兰肋溉它蛾冈唯嗜通窒殴棋预寞喀音潞袱纹猾斜2011年武汉领秀苑营销参划方案r区域价值突出，前景广阔区域价值突出，前景广阔区域成熟的商业配套区域成熟的商业配套区域教育成熟区域教育成熟便捷交通配套便捷交通配套区域未来发展的潜力区域未来发展的潜力项目地段优势项目地段优势周边大规模成熟社区周边大规模成熟社区价值价值项目综合价值体系项目综合价值体系定位分析
107、定位分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.尧稚讫腕柔贼拱锑捅杂仟跃参臆世橡寺涝挝糜酪掳肿哎缉诗富如齿晶船腹2011年武汉领秀苑营销参划方案r回归项目本质找寻突破点回归项目本质找寻突破点寻找价值信息（寻找价值信息（FABFAB分析）分析）F F（Features/factFeatures/fact）: : 项目本身的特性项目本身的特性/ /属性属性A A（AdvantagesAdvantages）：相对于竞争对手项目的优势）：相对
108、于竞争对手项目的优势B B（Benefit/valueBenefit/value）：楼盘带给用户的利益）：楼盘带给用户的利益/ /价值价值我有什么我有什么我好在哪儿我好在哪儿我能给项目带来什么价值我能给项目带来什么价值定位分析定位分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.鸳隔伪怨嗣郸社较骂贾肃善无卢登阑汲乎经划菲鲤翟戳或腔修嵌另氮剃祷2011年武汉领秀苑营销参划方案rF（Features）A（Advantages）B（Benefit
109、）城中心高潜力区域便利交通、成熟度高强昭示性、阔视野教育氛围浓郁成熟生活配套价值升级地段品牌开发商品质保证产品细节打造对应客户奋斗、拼搏追求胜利的积极生活态度的阶层感对应客户追求高品质与个性生活便利人生享受生活的姿态城市中坚阶层的品质与便利生活典范城市中坚阶层的品质与便利生活典范定位分析定位分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.震嗡檬道虐考弘捍偏押协幂去抡妆疗寒蛹限荫凸屋杭州气期竹马惊咽子搅2011年武汉领秀苑营销参划方案r已售
110、项目市场定位已售项目市场定位在售项目市场定位在售项目市场定位中高端中高端中端中端中低端中低端弥补空白弥补空白, ,适应新适应新的市场趋势和需求的市场趋势和需求我们的目标我们的目标客户群？客户群？高端高端预计其他预售项目市场定位预计其他预售项目市场定位市场定位市场定位: :引领高尚名仕住宅引领高尚名仕住宅未来武昌中南区域规划未来武昌中南区域规划领秀苑领秀苑定位分析定位分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.妄矮欲栗狐耪匡究差哀深燎栓
111、遭腥影郧约候拓霓军荐劣托井苹眺炮另变诧2011年武汉领秀苑营销参划方案r项目定位项目定位通过客群形象塑造，确立中高端定位通过客群形象塑造，确立中高端定位本项目交通便捷，道路四通八达本项目地处中南核心区域，周边商业、教育、医疗、生活等配套成熟。本项目由于客户群体独特性，属于武昌等区域成功人仕。 故定位为故定位为大城新都大城新都V派先锋派先锋定位分析定位分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.疵牲炸泊城琵绿抽誓志卞擒塔无柳澎且愈核容涟
112、帛湾璃倪哆舞夏息基狡委2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况领秀苑项目领秀苑项目定价定价分析分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.益砾钱某尉殷噬狱裴甸悟差托陡愤讥旷箕夹媚饵邮遇塘唇垒骸俊俗俯止蔼2011年武汉领秀苑营销参划方案r根据多方调查，武昌区域购房消费心理价格比较保守，显示八成多的消费者可接受区域心理价位是8500-9500元/平方米左右（住宅），有较少部分高收入人群可接受10000以上心理价位。故在
113、对项目定价时，我们采用两种方式来对项目进行初步定价：A、项目住宅基础定价（均价）建议、项目住宅基础定价（均价）建议(市场均价公式法市场均价公式法)基础定价（均价）=（项目地块市场行情价权值+消费心理价位上限权值）附加值系数加速资金回笼系数权值+平均分析价格权值=（85000.6+85000.4）1.150.90.6+85000.4=9967.1(元/平方米)由上述公式推出均价在：由上述公式推出均价在：9967.1元元/平方米平方米定价分析定价分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyr
114、ight2004-2011AsposePtyLtd.钻描吊胜歌入众枕项刁哼掀幕兼黄吏朱隶六范擅料抠报善划淡牙报候趋挽2011年武汉领秀苑营销参划方案rB、项目住宅对比法、项目住宅对比法-项目定价推算模式项目定价推算模式性能评分比重百端景中南国际城D座滨湖名邸凯旋名邸静安上城三期位置地段25%66.5666周边配套15%7786.56出行交通15%6766.56.5建筑形象12%7.5776.57楼宇配套13%87.5766.5户型5%77666园林绿化5%765.877物业管理5%55.55.56.56.5附加值5%655.555项目性能得分8.17.426.666项目修正均价（毛坯成交价）1
115、3000均价11000均价9300均价9000均价复式楼9100元/；平层10000元/，成交均价为：9104.43元/定价分析定价分析领领秀苑秀苑7787776666.510500均价均价Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.惧驯肤筐甚滚富蚌憾初垂雾知奥丝慑容递务隅笆姆曾磋擦嚷叙拴祝抚樱督2011年武汉领秀苑营销参划方案r定价理由：定价理由：价格定位采取市场客观比较法，然后通过顾客感受价格检验修正；建议：低开高走入市建议：低开高走
116、入市市场客观比较法得出本项目均价10500元/平方米入市价格确定入市价格确定以上经过客观比较法，并经过顾客感受价格检验，客观的市场研判价格应为：9800元/平米-10000元/平方米入市。定价分析定价分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.貉蛔的灯铰舆托预锥涣碳蚤咋叔深引淮酌捎赦返疤证酵窗齿晚躯妊扫倘托2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况领秀苑项目领秀苑项目推广思路推广思路推广思路推广思路Evaluatio
117、nonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.悯坑囊刻蓉断皇霄滩任蔚雇龋犀栽祖卵支熟兆污悲施税体疽瞎位术孕秃僻2011年武汉领秀苑营销参划方案r从从“V V”派主题出发的展示路线派主题出发的展示路线推广思路推广思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.让拌洛滚工汰珐幸桔辣匪壮吴黎铀严阐偶谗烃盟荤欺
118、持撑冬夷盈宽伴嘉半2011年武汉领秀苑营销参划方案r推广思路推广思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.复捕埔虑匀体斗十邱诵讳赦材怨曾塔廖帕乞霸甄杆石篆厄端醒奈颇侗瘸摸2011年武汉领秀苑营销参划方案r推广思路推广思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.豌坚私擎循埔牟
119、蚌块处味扶爪伪田真旱帖壹榴皇揉正峙痉橡呈瓜呐誊徘薄2011年武汉领秀苑营销参划方案r样板房装修样板房装修精致、完美、芭堤雅精致、完美、芭堤雅风情风情贵族气息贵族气息推广思路推广思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.凤杭搂勃几尉妊筑撑烟博深状撂琼俭蕾锚锑约丰酿树印楞女钦肢匪几少男2011年武汉领秀苑营销参划方案r看楼通道包装看楼通道包装走中高档路线，体现品质感，创意走中高档路线，体现品质感，创意传达尊贵、大气、芭堤雅风情传达尊贵、
120、大气、芭堤雅风情示意图推广思路推广思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.挣寓彬磺糜幻齐鼎缴斌槐火擅怨巨守盯澡榜终垃圣回牌还猿栖硅圈窟郑岔2011年武汉领秀苑营销参划方案r2010年武汉市场基本状况领秀苑项目领秀苑项目营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd
121、.逾吩优蔽挛炉母匹行知翁痹习尔媒绕拆敦傀捧溉通阀好每阉产睬瘦武龚鞍2011年武汉领秀苑营销参划方案r营销手法营销手法关键词：客户会、事件关键词：客户会、事件 、情景、情景、 体验体验通过以建立“领秀苑客户会”契机，通过一次大型的客户回馈活动，以全新的品牌形象亮相武汉，并借机为领秀苑做客户推介，吸引客户的眼球，抢占市场高度。随后根据各个营销周期，利用客户会、户外广告、情景营造、活动营销等一系列的强势营销手段，组成强大的营销攻击力！阶段划分阶段划分营销周期营销周期攻略核心攻略核心2011年6月2009年8月市场预热期概念营销、事件营销2011年9月 2011年10月开盘强销期(销售65%)社区营销
122、、生活营销2011年11月2012年12月持续销售期(销售85%)2012年1月2012年2月尾盘冲刺期(销售95%)营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.应侈除暑爪永旺句噪炉炉浆乡早鬼十乐脯渍谎盛漫插虽互兴瑞啼帖永蝉前2011年武汉领秀苑营销参划方案r体验式营销体验式营销提升品质和档次提升品质和档次提升品质和档次提升品质和档次亲情式营销亲情式营销提升美誉度提升美誉度提升美誉度提升美誉度 活动事件营销活动事件营销活动
123、事件营销活动事件营销提升形象和知名度提升形象和知名度提升形象和知名度提升形象和知名度定向式营销定向式营销定向式营销定向式营销销售进度、价格实现销售进度、价格实现销售进度、价格实现销售进度、价格实现营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.梨园透涂柠檬肆播渤虏暗胖彝溃铁麻谰抢醒证嘉蛰竞甭灶厚疗挡妨己雁日2011年武汉领秀苑营销参划方案r体验就是通过视觉、听觉和亲身感染等方式，制造气氛，凸显项目品质和发展商品牌，以达到吸引消
124、费者眼球，形成口碑效应的目的，从而促成销售。体验式营销中心、样板房体验式营销中心、样板房 现场完美的产品包装和现场形象现场完美的产品包装和现场形象 体验式营销体验式营销营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.匿懊武乖故右货缸隶呆素舰肚堤糕汾幽弟亨瘸倾绳袍约靛殃卿吟傀嘎崎接2011年武汉领秀苑营销参划方案r也可理解为“客户体系”营销。依托公司原有开发项目成熟客户群，与他们建立良好的沟通和用亲情教化意义的活动，达到情融于水
125、的目的。让他们成为项目优秀的推销员。 社区兴趣小组社区兴趣小组 社区文化节社区文化节 亲情式营销亲情式营销营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.构属巫肩流积掷迷灭轿胰卑牡构赂阮京喂症耪括竭吏芝霓义榴祟瓜坑溅淮2011年武汉领秀苑营销参划方案r活动活动+ +事件营销事件营销 即利用社会舆论和公关式的活动为营销造势，建立项目独特的话语方式。推出公益活动，以具有社会效应的活动，树立项目良好的社会形象和美誉度，提升品牌效应，
126、以大我带动小我。 V V派生活模式活动派生活模式活动以全城皆知的以全城皆知的V V派活动模式进行项目理念的派活动模式进行项目理念的悬念引导，通过好奇感与个性化实现高参悬念引导，通过好奇感与个性化实现高参与性。与性。营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.煌润嵌峭奸抽趁蛙撼雾旷啃砾巴绳孤协均酣煤撑肋硝腕顽涵惶衅倡螺斧丫2011年武汉领秀苑营销参划方案r定向式营销定向式营销 定向是指锁定目标，进行有的放矢的营销，所以在资源
127、整合和利用上，成立客户会对领秀苑进行全新的整合，必须发挥发展现有资源和代理公司及合作单位的客户资源系统。 启动华亚公司及本公司代理的项目联动模式启动华亚公司及本公司代理的项目联动模式启动老客户营销体系启动老客户营销体系 启动开发商原有开发项目及代理公司现在销启动开发商原有开发项目及代理公司现在销售项目的客户资源系统售项目的客户资源系统营销思路营销思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.配助办静涛汀娩萄矾王泰怖见耶蕊颤篇处针寅咯漓晚悦窥力岿撬受丧盏企2011年武汉领秀苑营销参划方案rTHANKS!Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.篱履寝瞧魂能矢认毕袜俊勤泥拷额隘挠葵驹捂兢腺历锨碍八悯们凤吟夯固2011年武汉领秀苑营销参划方案r
