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1、长庚产权式老年公寓市场分析报告长庚产权式老年公寓市场分析报告峰阁策划组峰阁策划组2009.72009.7引言引言引言引言 据最新统计资料显示，目前，天津市人口老龄化已经走在全国“前列”，紧随上海、北京之后，位列第三。2008年年底，全市户籍老年人有162.99万，占全市户籍人口16.82%，有关专家分析预测，到2050年老年人口将达到333万，占全市总人口比例为35.2%。养老体系的科学建立成为社会发展的需要 。 调查显示，在天津老年群体中， 老两口自住或独居的占65，空巢老年家庭逐渐增多。 一项关于“万名老人养老需求”的报告中指出，“居家养老”仍是老年人在养老模式上的第一选择，72.8%的老
2、人表示喜欢与子女一起住或子女住在附近，乐意去商业性老年公寓和社区日托的仅占1.9%和1.6%。老年人口现状老年人口现状老年人口现状老年人口现状养老模式养老模式产权式老年公寓养老式老年公寓养老小型家庭养老小型家庭养老机构养老机构养老居家养老居家养老分析思路思路思路思路提出目录目录养老模式的分类及案例分析长庚产权式老年公寓概况及现状长庚老年公寓存在问题及后期建议目录目录目录目录一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析1.1.1.1.养老模式的分类及定义养老模式的分类及定义养老模式的分类及定义养老模式的分类及定义居家养老机构养老产权式老
3、年公寓是指老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。包括养老院、养老公寓等多种情形。组织大量的老年人自愿前来入住，社区内为老年人提供所需要的各方面专门化服务。拥有房屋独立产权，并在房屋所在社区内提供专业养老服务的公寓。“物业服务+养老服务”双重服务模式。小型家庭养老利用自己的住房，把其装修成适合老年人居住的场所，一般10张床左右，雇用养护员或由原家庭成员为受养员服务。人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决。中国是奉行家庭养老的国家，“养儿防老”视为天经地义，然而，近年来，这种传统
4、与习惯已经遭遇到了巨大的挑战，因为计划生育政策和人口老龄化造成的直接且显性的影响家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，造成家庭养老供需失衡，促使其他养老模式的逐步发展。适合人群适合人群：子女工作太忙照顾不到，又不想离开家的空巢老人一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析a.a.a.a.居家养老居家养老居家养老居家养老此种养老模式包括养老院、老年公寓等，社会老龄化加剧的产物，近些年来，我国在推进机构养老的过程中，已形成了国家或集体兴办、民间资本兴办等多种投资经营模式。适应人群适应人群：喜欢过群体生活，喜欢热闹的老年人，尤
5、其是孤寡老人主要分为国办和民办两种方式，周边进行深入探访，情况如下：一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析b.b.b.b.机构养老机构养老机构养老机构养老性质：市民政局所属的国办养老单位地址：红桥区咸阳路52号规模：床位500张。入住情况：收养孤老、自费托养及日托、周托、短期托养及患有慢性疾病老人收费情况：1000-1800元/月左右（不包括用品折旧、采暖等费用）第二老年公寓天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及
6、案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析配套情况：设有多功能厅、餐厅、 老人餐厅、图书室、书画室、多功能厅、康复健身房、老年网吧、老年大学、棋牌室、球类活动室、相谈室、理容室、小型超市等，每层有阳光厅。单间单间公寓楼公寓楼主楼主楼天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析该老年公寓以天津市民政局老年病医院做支撑，并配有较完善的文娱活动场所，市场认可度高，入住率100%，仍有排号入院情况。图书馆图书馆台球
7、室台球室天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）天津市养老院（第二老年公寓）一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析性质：民办老年公寓规模：现有连锁老人院所4个，床位共计400张。地址：南开区川府花园后身（以项目周边区域-鹤童川府分院为例）入住情况：入住者大多是需长期照料的高龄或是生活不能自理的老年人，残疾人。收费情况：约1000-1500元左右/月（不包括用品折旧、采暖等费用）鹤童老年公寓鹤童老年公寓鹤童老年公寓鹤童老年公寓一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模
8、式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析鹤童老年公寓鹤童老年公寓鹤童老年公寓鹤童老年公寓鹤童养老院实拍图鹤童养老院实拍图鹤童公益基金会实拍鹤童公益基金会实拍该老年公寓配套设施一般，居住环境尚可，入住率90%。一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析小型家庭养老是许多个体为了满足社区内对养老的需求，自建的小型养老所，配套设施简单，规模一般在10床左右，遍布在住宅小区内，主要针对小区内居民及附近居民，经济实力较低，无自理能力，家中子女没时间照顾的老人。适应人群：无人看管，半自理或无自理能力的老人收费情况：一般在800-1200元左右
9、/月c.c.c.c.小型家庭养老小型家庭养老小型家庭养老小型家庭养老一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析 “产权式老年公寓”属新兴地产模式，它不同于一般的地产开发项目，具有周期长，回报率低，公益性较强的特点。相应成功案例较少，北京太阳城国际老年公寓，率先开发了这种老年住宅产业模式，管理追求硬件设施的优质，更注重在养老理念、模式、服务方式等方面的创新。 仅仅太阳城一个项目，北京太阳城房地产公司开发历经了十年的开发周期，建立了一个全方位，示范性，智能化的养老社区。以下京太阳城国际老年公寓项目的情况介绍和相关产品和市场分析。一、养老
10、模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析d.d.d.d.产权式老年公寓产权式老年公寓产权式老年公寓产权式老年公寓地址：北京市昌平区小汤山东三旗马坊桥东物业类型：公寓开发商：北京太阳城房地产开发公司占地面积：42万平方米总建筑面积：34万平方米总户数：3800户容积率：0.8物业费：2.5元/平米绿化率：51%均价：8100元/平米配套：毛坯，5层板楼，50-70平米一居，24小时电梯，无燃气，酒店公寓式厨房，首层为配套餐厅北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）一、养老模式分
11、类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析交通情况：交通情况： 老年公寓位于小汤山疗养区，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里，643、803快车、949、984、985等公交车及规划轻轨在此路过。小区内配套：小区内配套： 北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆等公建设施，配套齐全。北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例
12、分析北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）北京太阳城（国际老年公寓）一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析一、养老模式分类及案例分析该项目是一个历经较长开发周期，从项目基础做起为老年人量身定做的产权式老年公寓，底层低密度，且相应配套完善，属公益性地产范畴，前期所做的配套具有针对性，因此能够充分适应老年人需求。适合人群适合人群：有一定经济实力，崇尚文化品质的自助型老人。天房峰阁配套公寓楼自2007年底由长易投资有限公司接收，以产权式老年公寓的形式出售-即“长庚产权式老年公寓”，协议价格为7600元/平米，并约定款清后
13、，由天房发展直接与各购房业主签订买卖合同。据销售人员介绍，长庚老年公寓是天津长易投资有限公司与天津老年基金会共同筹建的专为老年人定制的住房产品。若市场运作顺利，将成为天津首家产权式老年公寓，入住者对该住房拥有独立产权（双证合一的房地产权证）。 该老年公寓承诺为入住者提供医疗保健、营养膳食、文化教育、娱乐休闲及其他综合配套服务。二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状1.1.1.1.项目背景项目背景项目背景项目背景. . . .项目概况项目概况项目概况项目概况南南 开开 区区 “天房峰阁”座落于天津市发祥之地南开区的核心位置，雄踞长
14、江道居住板块之中，毗邻五金、汽车商业聚集地。 长庚老年公寓位于峰阁小区内，享受相应绿化、配套设施。宜宾道 长江道 咸阳路中环线二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状. . . .项目概况项目概况项目概况项目概况区域环境区域环境交通交通区域内有多条道路可通项目，已开通的宜宾道西至密云路，东达咸阳路。有冶金区域内有多条道路可通项目，已开通的宜宾道西至密云路，东达咸阳路。有冶金区域内有多条道路可通项目，已开通的宜宾道西至密云路，东达咸阳路。有冶金区域内有多条道路可通项目，已开通的宜宾道西至密云路，东达咸阳路。有冶金路（待改造）、向阳路
15、、红日南路等可向北到达长江道。路（待改造）、向阳路、红日南路等可向北到达长江道。路（待改造）、向阳路、红日南路等可向北到达长江道。路（待改造）、向阳路、红日南路等可向北到达长江道。长江道入口长江道入口密云路入口咸阳路入口二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状天房峰阁公寓座落于南开区宜宾西道4号，为天房峰阁社区的配套商业体酒店式公寓。共13层，楼体入口在峰阁社区内部，配有两层商业。. . . .项目概况项目概况项目概况项目概况楼层楼层13层层公寓建筑面积7168平米总户数198户产权40年首层接待室119平米二层用餐区646平米标
16、准层2梯18户车位地下可用54个户型面积31-64平米层高 楼道2.2m；室内2.9m二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状标准层平面户型户型以33-36平米居多，每层18户，其中17户为1室，另有1套1室一厅。010203040506070809101112131415161718N N房间号房间号面积区间面积区间户型户型套内面积套内面积出房率出房率每层套数每层套数02-09，12-1831-36平米一室21-24平米88-89%16套0141平米一室27平米87%1套1164平米一室一厅43平米78%1套. . . .项目概
17、况项目概况项目概况项目概况二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状3-11层公寓1-2层商业p商业：综合超市，4066平米，1-2层，商铺：共1760平米，面积区间55-725平米，7套；p公寓：7168平米，3-13层，共198套，精装修，2梯18户。项目集公寓与配套商业于一体，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。. . . .项目概况项目概况项目概况项目概况项目业态组成二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状产品每层
18、18户，两部电梯，两部楼梯，目前为毛坯，楼道地面至管道高2.2m。装有入户门，室内无装修。室内层高约2.9m，天花板有裸露的消防管道。室内为30、40平米左右的一居室带卫生间。另每层有1户64平米两居室带卫生间。3.3.3.3.长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状天津长易投资有限公司接手后，对项目进行了包装，选取两个小户型作为精装样板间。公共部位装修标准：公寓大厅：铺设高级地砖，部分石材公寓走道：铺设高级地砖，部分石材，墙面乳胶漆，木扶手电梯：高级
19、载客电梯，专业医用电梯楼梯间：铺设高级地砖，墙面乳胶漆公寓居室装修标准：门：四防入户门、分户门窗：高档断桥铝合金窗，中空玻璃3.3.3.3.长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状卫生间：瓷砖地面和墙面，吊顶，品牌马桶、手盆，电热水器，排风扇，不锈钢扶手，开关面板卧室：复合地板，吊顶，墙面乳胶漆，开关面板灯具：节能吸顶灯，卫生间防水吸顶灯，部分点光源 智能化系统：公共区域摄像监控烟感报警、喷淋系统卫生间、居室紧急呼叫按钮电话、有线电视入户3.3.3.3
20、.长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状长庚老年公寓产品现状样板间实景图样板间实景图二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状 右图为7月6日长庚与老年时报联合搞赠戏票活动 左图为售楼处现场4.4.4.4.长庚老年公寓销售现状长庚老年公寓销售现状长庚老年公寓销售现状长庚老年公寓销售现状 目前老年公寓对外报价10000元元/平米平米左右，优惠后单价在9500元元/平米平米左右，同时入住后，每月收取每人700-1110元不等的餐饮及护理费用，其中包括350元餐费+不同程度的护理费用。 现长庚收取2万定金作为定购方式
21、，待统一签约，据了解，自07年底进驻至今销售情况并不理想。二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状二、长庚老年公寓概况及现状三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议1.1.1.1.产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研a.接受调研的老人现居住区域情况：b.愿意接受老年公寓、敬老院养老的老年人占16%，愿意在家养老，和儿女住的占84%。调查老人现居住区域, 南开区,
22、39调查老人现居住区域, 其他市内六区, 11调查老人现居住区域, 郊县, 0现现居住区域：居住区域：南开区其他市内六区郊县周边小区居民、老年公寓的调查结果：, 愿意住老年公寓的, 8周边小区居民、老年公寓的调查结果：, 不愿意住老年公寓的, 42周周边边小区居民、敬老院的小区居民、敬老院的调查结调查结果：果：愿意住老年公寓的不愿意住老年公寓的 近期对周边小区、花园、敬老院等处对老年人进行简单抽样调查，共计调研对象50 人，具体情况如下：购房养老观念调查, 愿意购房养老, 3购房养老观念调查, 不愿意购房养老, 5购购房养老房养老观观念念调查调查：愿意购房养老不愿意购房养老c.愿意接受老年公寓
23、、敬老院的8位老年人中对购房养老观念的认同者仅3人，占总调研人数的6%，却因对产品的价格不认可，对未来的管理服务缺乏信心等原因而放弃购买：d.另外对老年公寓的目标客户进行抽样调查，其购房关注点主要集中在价格，配套设施，后期管理是否到位等。1.1.1.1.产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议通过以上调查分析得出，本项目的目标客户群为较少且单一的小众群体儿女不能长期
24、在身边照顾且具有一定经济实力的“空巢老人”结论：产权式老年公寓项目的投资回报率相对较低，其客群的范畴较小，寻找并抓住每一个符合条件的客户是销售的关键。1.1.1.1.产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研产权式老年公寓的周边市场及客群调研三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议2.2.2.2.项目存在的问题项目存在的问题项目存在的问题项目存在的问题三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问
25、题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议a.销售价格过高问题b.缺乏后期服务保障针对以上存在的问题，提出以下几点建议针对以上存在的问题，提出以下几点建议 不赚产品只赚服务的宗旨，在协议价格基础上加上装修包装费用，降低销售价格，更贴近市场需求，本着后期服务为目的来销售，完善相关配套，才会让项目有卖点，加快销售速度。 关于调研中客户对未来管理服务的担心应拿出更有利的保障，建议由银行或是担保公司等切实可靠的机构做风险担保，对养老物业进行硬性承诺，自然就会建立客户的购买信心。 另外，30万元左右的总房款，加之商业贷款最多五成，销售方式的单一性使一部分客户经济无法支持，对于想改善环境的客户，建议采取多种销售方法，如房屋抵押，以旧换新等举措。3.3.3.3.项目后期建议项目后期建议项目后期建议项目后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议三、长庚老年公寓存在问题及后期建议THANKS!THANKS!2009.72009.7
