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1、2014.7广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告Page * 目录一、项目概况二、项目亮点三、项目不足四、经验总结项目概况项目名称时尚天河商业广场项目位置广州市天河路299号天河体育中心南门负一、负二层项目体量占地面积12万，总建筑面积22，商铺数量3000个；物业形式分二期开发，一期包括1000个商铺，2012年12月4日开业；二期包括商铺、影城、美食广场等，目前正在招商中；租金水平统一租金：320元；管理费：50元停车位3500个经营状况一般，多数商户转租时尚天河项目概况中信广场维多利广场购书中心广百百货天河城正佳广场财富广场地理位置l时尚天河商业广场位于广州天河体育中心地下，地处广州
2、市天河商圈的核心地带；l地铁1号线、3号线、APM线交汇点，周边有百余条公交线路。l南邻大型购物中心天河城、正佳广场等；西临维多利广场、购书中心；东邻财富广场、经贸大厦等大型商办楼；北邻为广州至高点中信广场、市长大厦等；l毗邻多个人流汇聚点，为其提供强大客流支撑。体育中心4项目概况整体规划时尚天河商业广场分二期开发，一期设置4个主题区；二期除了商业街之外，还设有影城、美食广场、艺术长廊等；中影影城美食广场艺术长廊二期一期5项目亮点1、丰富业态提升地下商业格局传统的地下商业业态比较单一，时尚天河商业广场融入超市、影城、美食广场以及艺术长廊等多种业态，一站满足消费者购物体验多种需求；2、精准定位潮
3、牌主场项目亮点时尚天河商业广场坚持以“时尚”“年轻”为精准定位，主要目标群体为15-35岁、追求时尚潮流的年轻消费群体，弥补天河商圈消费真空带，完善商圈整体消费格局；大众中端高端1020304050太古汇天河城正佳广场广百百货又一城周边项目主要目标群体年龄3、动线设计商业零死角项目亮点时尚天河商业广场有3000多间商铺，所有商铺统一收取320元租金，证明商场中任何一个商铺的位置跟价值基本是无差别的，要做到这一点必须靠人流动线的设计牵引；l动线最简化，不同人流过道采用不同装修风格，消费者可以通过装修风格辨认自己位置；l过道设置一定弧度，不会让消费者产生一望到底的感觉，增加消费者继续逛街购物的欲望
4、；l过道节点位设置景观，缓解消费者视觉疲劳感，延长客户驻留时间；l端点位设置精品超市等，有效引导人流，最大限度减少商业死角；精品超市景观小品过道弧度84、艺术氛围营造增强感官体验时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；项目亮点95、商业嗅觉敏锐最大化利用周边资源项目亮点时尚天河是体育中心下盖商场，体育中心每年举办数百场大型体育赛事、各种歌星演唱会，时尚天河敏锐捕抓商机，利用体育中心资源实现人流下拉；l承
5、接各种歌友会，宣传造势，吸引强大粉丝群体聚集；l与恒大球迷会强强联手，打造前所未有的恒大球迷购物主场，该项目里的所有商户都拥有一个特权，可以参加恒大六万球迷优惠活动，届时恒大球迷凭球迷证即可参与，坐享球迷带来的强大消费力；106、停车位设置排除万难引客流项目亮点在交通拥挤、人流密集、停车贵且不方便的天河商圈，时尚天河商业广场独有“广州最大停车场”，3500个车位引导客流；天河唯一2元一小时的超高性价比车位，吸引商圈强大人流在此汇聚，充足停车位的设置成为时尚天河一大竞争优势；117、客户至上细小处显功夫项目亮点时尚天河随处可见各种特色休息区，设计风格均有所差异，让消费者在购物过程中能够随时找到休
6、息的地方，最大限度缓解疲劳；从客户角度出发，为客户带来最大舒适感，获取客户的青睐和支持；121、招商不当潮流场变特价场项目不足l时尚天河前期定位为时尚潮流圣地，一期招商不当，商家品牌杂乱低端，一些区域整条通道档口前都挂出“10元清货不退换”等促销广告牌，潮流商场变成特价场；后期经过整顿，品牌情况有所改善，但与其所宣称的时尚潮牌仍有一定差距；l缺乏主力店以及适合市场需求的特色品牌组合，是导致吸客力不足的重要原因；132、追求艺术忽视安全隐患项目不足时尚天河商业广场的艺术设计是它的一大亮点，但为了艺术忽略重要安全问题的做法是不可取的；绝大多数安全出口用于涂鸦，导致安全出口被隐藏在画作中，一旦发生火
7、宅等安全事故，消费者无法第一时间识别逃生出口，存在巨大安全隐患；143、导视不完善消费者购物易迷失项目不足时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为2040平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；导视牌放置在左上角，加上灯光较炫，与背景容易混为一体，消费者难以察觉；主通道上的吊牌多数指示地铁、洗手间、停车场方向，并没有标明商场所在区域，容易让人找不清方向。15经验总结时尚天河商业广场作为广州目前最大的地下商业，在规划经营过程中，有优点也有不足，通过对项目的考察分析，对我们以后操作地下商业项目提供借鉴：l人流导入：如何引导
8、地面人群向下流动是地下商业最需要解决的问题；l丰富业态：业态上的丰富创新，推动地下商业往更高层次发展；l购物氛围打造：地下商业空间相对封闭，在整体氛围打造更具潜力，满足消费者感官享受；l商铺数量多：如何解决商铺数量多带来的系列难题；16经验总结承接地面人气引导人群向下流动案例分析：天河又一城天河又一城与时尚天河同为地下商业，两者距离极近；时尚天河在规模、整体风格打造以及品牌规格上比天河又一城更具优势，但人流量却远不如又一城；究其原因，在于天河又一城不仅直接与地铁口接驳，而且还与周边广百百货等成熟商业项目接驳，最大限度承接地面人流；引流建议：l接驳地面成熟商业项目：规划地下商业时，接驳周边地面成
9、熟商业项目，引导消费群向地下商业流动，节省市场培育期；l地上活动导人流：将活动场地定在地面上，把售票和换取礼物等放在地下商场，实现地面人流导入；l地面导视牌设置：地面导视牌更易被消费者认知，通过地面导视牌的大量设置引导人流17经验总结业态规划满足更多购物体验地下商业潜力巨大，业态上的丰富与创新，是地下商业面临的一个新课题，将为地下商业带来无限商机；地下商业可复制传统商业业态，丰富业态组合，满足市民在娱乐、餐饮、运动、购物、停车等多方面的需求，真正将地下商业空间业态提升到一个新的档次。业态18经验总结独特景观营造购物氛围地下商业作为相对封闭的商业体，在整体景观的打造上有更大空间；结合项目主题定位，利用景观小品的打造，形成整体艺术风格；消费者不仅是在购物，更是在享受艺术，可以沿街拍照、欣赏特色景观小品，增强消费者感官体验，减少购物疲劳感，延长驻留时间；19经验总结解决商铺数量多带来的系列难题数量多，后期招商保质保量难度大主力店先行，借助主力店的品牌号召力，提升其它商家进驻意向人流动线容易混乱；w动线最简化，不同人流过道采用不同装修风格，消费者可以通过装修风格确认路线；过道弧线化、节点位设置景观、端点位设置主力店；容易出现商业死角；铺位数量多引起问题解决措施20THANK YOU
