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1、房地产房地产E网网华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓之之之之项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING CO.LTD房地产房地产E网网报告内容报告内容一、项目发展背景分析一、项目发展背景分析（一）（一）“国六条国六条”影响分析影响分析.4.4（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析.7.7（三）开发条件分析（三）开发条件分析.17.17（四）项目发展方向初判（四）项目发展方向初
2、判.22.22二、豪宅市场分析二、豪宅市场分析（一）现状特征分析（一）现状特征分析.26.26（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析2929（三）市场空间分析（三）市场空间分析.37.37三、项目定位三、项目定位（一）（一）“爱丁堡爱丁堡”内涵导入内涵导入4141（二）总体定位（二）总体定位.44.44（三）客户群定位（三）客户群定位5555（四）产品定位（四）产品定位6363（五）配套设施建议（五）配套设施建议8989（六）物业管理建议（六）物业管理建议.121.121（七）设备设施建议（七）设备设施建议房地产房地产E网网一、项目发展背景分析一、项目发展背景分析（一）（一）“国六条国六条”影响
3、分析影响分析（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析（三）开发条件分析（三）开发条件分析（四）项目发展方向初判（四）项目发展方向初判房地产房地产E网网（一）（一）“国六条国六条”影响分析影响分析总体特点总体特点 调控力度明显加大调控力度明显加大意见意见中明确提出，中明确提出，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地国务院有关部门要组成联合检查组，对各地20052005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。”监察部和统计局的增加，明显注重了新政的监督执行问题监察部和统计局的增加，明显注重了新政的监督执行问题行政
4、指令干扰市场行为行政指令干扰市场行为本次调控具有行政强制性的特点，成为左右项目发展方向的最大因素本次调控具有行政强制性的特点，成为左右项目发展方向的最大因素 操作空间有待明确操作空间有待明确根据青岛市政府根据青岛市政府关于贯彻国办发（关于贯彻国办发（20062006）3737号文件调整住房供应结构号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知稳定住房价格的通知中的相应规定，本项目能否划归风景名胜区，或中的相应规定，本项目能否划归风景名胜区，或根据总量控制的原则不受根据总量控制的原则不受“7070，9090平米平米”的限制，对项目发展影响巨的限制，对项目发展影响巨大。大。房地产房地产E网网（一）（一）
5、“国六条国六条”影响分析影响分析总体影响总体影响 供应影响供应影响高档住宅供应减少，中低档住宅供应加大高档住宅供应减少，中低档住宅供应加大产品运作空间趋小，资源影响权重趋大产品运作空间趋小，资源影响权重趋大能够形成有效供应的大户型和别墅项目的短期利好能够形成有效供应的大户型和别墅项目的短期利好需求影响需求影响 短期影响短期影响u观望情绪浓重观望情绪浓重u大户型、低密度住宅需求加快释放大户型、低密度住宅需求加快释放长期影响长期影响u抑制中高档购房需求抑制中高档购房需求房地产房地产E网网（一）（一）“国六条国六条”影响分析影响分析高端住宅影响高端住宅影响受到影响的高档项目，大量会出现推迟动工的观望
6、态度，未来供应将出现断档受到影响的高档项目，大量会出现推迟动工的观望态度，未来供应将出现断档加强了存量高档住宅的稀缺性加强了存量高档住宅的稀缺性 因而，本项目必须努力争取划归因而，本项目必须努力争取划归“风景名胜区风景名胜区”，或根据总量控制原则，或根据总量控制原则，尽量减少尽量减少“国六条国六条”对项目的干扰。对项目的干扰。房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析居住脉络分析居住脉络分析项目周边尚未形成居住氛围项目周边尚未形成居住氛围一公里范围内无商品房供应，居住氛围薄弱一公里范围内无商品房供应，居住氛围薄弱西北侧张村河改造项目，对居住氛围将有所提升西北侧张村河改造项目
7、，对居住氛围将有所提升u产品可能以中档为主，可以迅速聚集区域人气产品可能以中档为主，可以迅速聚集区域人气u由于其开发进度较慢，只能对项目发展的后期有所支撑由于其开发进度较慢，只能对项目发展的后期有所支撑项目项目处于中档居住区和高档居住区的边缘处于中档居住区和高档居住区的边缘，地段属性模糊，地段属性模糊高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展，从松岭路向北逐渐减弱高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展，从松岭路向北逐渐减弱中档住宅板块由浮山后向东发展中档住宅板块由浮山后向东发展项目开发为中档或高档住宅，都具备一定的合理性项目开发为中档或高档住宅，都具备一定的合理性房地产房地产E网网（二）区域发展情
8、况分析（二）区域发展情况分析麦岛改造，产品以高麦岛改造，产品以高中档为主中档为主本地块本地块四姜一湾改造规划面积四姜一湾改造规划面积252252公顷，产品以高中档公顷，产品以高中档为主为主青岛高档海景房的集中区青岛高档海景房的集中区域域浮山后浮山后张村河改造张村河改造房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析松岭路改造松岭路改造基本情况基本情况松岭路为滨海大道北段，为双向六车道，设计行车速度为每小时松岭路为滨海大道北段，为双向六车道，设计行车速度为每小时8080公里公里该规划对本项目的影响该规划对本项目的影响加强了即墨、胶州等郊市和青岛市中心的联系。按照项目的原有定位，加强
9、了即墨、胶州等郊市和青岛市中心的联系。按照项目的原有定位，项目的位置对来自这些地方的客户的吸引力大大加强项目的位置对来自这些地方的客户的吸引力大大加强项目临松岭路一侧的展示价值大大加强，应在设计中予以考虑项目临松岭路一侧的展示价值大大加强，应在设计中予以考虑负面影响是，松岭路时速快，车流量大，有可能会为项目带来一定的噪负面影响是，松岭路时速快，车流量大，有可能会为项目带来一定的噪音影响，项目在设计时应对此加以重视并解决音影响，项目在设计时应对此加以重视并解决房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析张村河改造张村河改造开发条件对比开发条件对比本案本案张村河南岸村庄改造区张村
10、河南岸村庄改造区房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析张村河改造张村河改造开发条件对比开发条件对比内容内容张村河南岸村庄改造基本情况张村河南岸村庄改造基本情况同本项目的对比分析同本项目的对比分析地理位置地理位置紧邻本项目紧邻本项目比本案更靠近浮山后中档居住区比本案更靠近浮山后中档居住区交通交通紧邻辽阳东路、合肥路、松岭路紧邻辽阳东路、合肥路、松岭路道路通达性同于本案，但同样缺乏公道路通达性同于本案，但同样缺乏公交车等公共交通交车等公共交通景观资源景观资源午山、西山午山、西山缺乏本案拥有的高尔夫景观缺乏本案拥有的高尔夫景观项目规模项目规模总用地面积为总用地面积为16616
11、6公顷，住宅建筑面积公顷，住宅建筑面积150150万万平方米，公共建筑面积平方米，公共建筑面积20.720.7万平方米。规划万平方米。规划布局了三横、三纵，三心。布局了三横、三纵，三心。远高于本案远高于本案容积率容积率未知未知可能同本案相同或略低可能同本案相同或略低产品类型产品类型未知，可能有高层、小高层、多层未知，可能有高层、小高层、多层配套配套拥有大量配套，项目中规划有商业街，下沉拥有大量配套，项目中规划有商业街，下沉的商业中心，大型超市和卖场，老年公寓，的商业中心，大型超市和卖场，老年公寓，小学，中学等小学，中学等较本案配套完善，其商业可能同本案较本案配套完善，其商业可能同本案形成竞争形
12、成竞争房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析张村河改造张村河改造对本项目的影响对本项目的影响张村河南侧村庄目前尚未拆迁，其开发时间可能晚于本项目。在此情况张村河南侧村庄目前尚未拆迁，其开发时间可能晚于本项目。在此情况下其很可能会根据本项目的定位来做出产品档次等方面的调整下其很可能会根据本项目的定位来做出产品档次等方面的调整张村河南侧村庄改造工程的低档化倾向远强于本项目。这是因为一方面张村河南侧村庄改造工程的低档化倾向远强于本项目。这是因为一方面该项目地价很可能低于本项目，还需要解决当地回迁问题；另一方面，该项目地价很可能低于本项目，还需要解决当地回迁问题；另一方面，该项
13、目缺乏作为高档化的一些先天条件，例如出色的景观等。该项目缺乏作为高档化的一些先天条件，例如出色的景观等。这对本项这对本项目的影响是，必须坚定不移地走高档化路线，否则很可能陷入与张村河目的影响是，必须坚定不移地走高档化路线，否则很可能陷入与张村河项目的恶性竞争中项目的恶性竞争中本项目需要在产品类型与布局等方面同其形成鲜明对比，以树立高档项本项目需要在产品类型与布局等方面同其形成鲜明对比，以树立高档项目的形象目的形象房地产房地产E网网房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析青岛国际高尔夫青岛国际高尔夫稀缺的城市景观稀缺的城市景观高档、优雅的贵族运动高档、优雅的贵族运动提高提高
14、了地段的标志性了地段的标志性 市区内的高尔夫是一项稀缺资源，可以拉动沿海一线的高档氛围向本区域延伸。市区内的高尔夫是一项稀缺资源，可以拉动沿海一线的高档氛围向本区域延伸。 具体利用方式分析详见具体利用方式分析详见项目定位报告附录项目定位报告附录之之”附录一附录一 青岛国际高尔夫青岛国际高尔夫球场利用方式分析球场利用方式分析”。房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析大中院校聚集大中院校聚集科技大学、海洋大学、青岛二中等科技大学、海洋大学、青岛二中等具有较好的人文基础，提升区域的文化氛围具有较好的人文基础，提升区域的文化氛围各院校的老师在青岛属于中高收入阶层，能够对中档房形
15、成支持，但由于福利各院校的老师在青岛属于中高收入阶层，能够对中档房形成支持，但由于福利分房的存在，就近购买商品房的行为不会大量出现分房的存在，就近购买商品房的行为不会大量出现房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析商务区规划商务区规划高新区三个商务区在规划中，商务区内主要以写字楼和教育科研办公为主，未高新区三个商务区在规划中，商务区内主要以写字楼和教育科研办公为主，未来将会形成产业的聚集来将会形成产业的聚集目前尚不具备商务氛围，其规划的实施也尚需时日，短时间内该区的商务气氛目前尚不具备商务氛围，其规划的实施也尚需时日，短时间内该区的商务气氛不会有大幅度提升，对本项目的影响
16、有限不会有大幅度提升，对本项目的影响有限本地块本地块商务二区商务二区商务三区商务三区商务一区商务一区房地产房地产E网网（二）区域发展情况分析（二）区域发展情况分析高新产业拓展区规划高新产业拓展区规划产业的形成，将更加促进区域的繁荣产业的形成，将更加促进区域的繁荣产业用地的规划对地缘客户的增加影响有限：产业区内高管人员一般在市内居产业用地的规划对地缘客户的增加影响有限：产业区内高管人员一般在市内居住，而普通员工住宿多通过工厂内职工宿舍解决住，而普通员工住宿多通过工厂内职工宿舍解决 本项目所在本项目所在规划的高新区产业拓展区沿规划的高新区产业拓展区沿株洲路至滨海大道分布株洲路至滨海大道分布房地产房
17、地产E网网（三）开发条件分析（三）开发条件分析交通条件分析交通条件分析开车快速方便，但公共交通现状严重不足开车快速方便，但公共交通现状严重不足 是发展中档住宅的瓶颈是发展中档住宅的瓶颈市中心市中心本地块本地块辽阳东路辽阳东路银川西路、东路银川西路、东路香港路香港路滨海路滨海路滨海大道滨海大道房地产房地产E网网（三）开发条件分析（三）开发条件分析景观条件分析景观条件分析午山和西山午山和西山高尔夫球场高尔夫球场 虽然缺乏海景，但景观特点鲜明并也具有一定的稀缺性，有利于项目向高档化虽然缺乏海景，但景观特点鲜明并也具有一定的稀缺性，有利于项目向高档化发展。发展。房地产房地产E网网（三）开发条件分析（三
18、）开发条件分析配套水平分析配套水平分析现状生活配套严重不足现状生活配套严重不足未来将得到改善未来将得到改善张村河改造项目张村河改造项目20.720.7万平米公建万平米公建直升机场附近将建设大型超市直升机场附近将建设大型超市 对于发展中档住宅会有负面影响，而相比之下，高端项目对于配套的关注度较对于发展中档住宅会有负面影响，而相比之下，高端项目对于配套的关注度较小。小。房地产房地产E网网（三）开发条件分析（三）开发条件分析地块条件分析地块条件分析南北长增加了对高尔夫的观景面，对本项目的景南北长增加了对高尔夫的观景面，对本项目的景观规划有利，可加强本项目对周边景观资源的利观规划有利，可加强本项目对周
19、边景观资源的利用用 地块内部地势有高差，易于营造丰富的建筑空间地块内部地势有高差，易于营造丰富的建筑空间形态，同时对微地形的景观营造提供了有利条件形态，同时对微地形的景观营造提供了有利条件 以上两点有利于增加项目的档次感。以上两点有利于增加项目的档次感。东西向较短，为了满足所有建筑的采光、观景要东西向较短，为了满足所有建筑的采光、观景要求，产品的整体布局存在一定难度求，产品的整体布局存在一定难度房地产房地产E网网（三）开发条件分析（三）开发条件分析规划条件分析规划条件分析容积率容积率容积率容积率1.61.6，属于高密度项目，开发高档项目的难度较大，属于高密度项目，开发高档项目的难度较大规划中有
20、市政道路东西向穿过地块规划中有市政道路东西向穿过地块增加了项目的展示面增加了项目的展示面项目整体感不强，需要考虑项目统一氛围的营造项目整体感不强，需要考虑项目统一氛围的营造南北地块对共同配套的使用问题南北地块对共同配套的使用问题房地产房地产E网网（四）项目发展方向初判（四）项目发展方向初判不考虑市场竞争因素下的发展方向比较不考虑市场竞争因素下的发展方向比较项目自身发展条件项目自身发展条件高档化发展高档化发展非高档化发展非高档化发展区域发展背景区域发展背景区域板块区域板块高尔夫球场高尔夫球场青岛二中、青岛科技大学青岛二中、青岛科技大学规划商务区规划商务区高新产业拓展区高新产业拓展区地段价值解析地
21、段价值解析交通条件交通条件景观条件景观条件配套设施配套设施用地条件用地条件观景面长、地形有起伏观景面长、地形有起伏东西向短东西向短容积率容积率房地产房地产E网网（四）项目发展方向初判（四）项目发展方向初判考虑市场竞争因素下的发展方向比较考虑市场竞争因素下的发展方向比较发展方向发展方向当前市场竞争状况评价当前市场竞争状况评价竞争点竞争点比较优势比较优势/ /提升空间提升空间高档化发展高档化发展现有供应和潜在供应均现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈较大，竞争激烈优势景观优势景观比较优势明显比较优势明显私人交通可达性私人交通可达性比较优势明显比较优势明显生活升级配套完备程度生活升级配套完备程度提升空
22、间较大提升空间较大产品品质差异化产品品质差异化提升空间较大提升空间较大非高档化发展非高档化发展现有供应和潜在供应均现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈较大，竞争激烈地段与城市中心的距离地段与城市中心的距离比较优势较小比较优势较小公共交通可达性公共交通可达性处于劣势处于劣势生活必需配套完备程度生活必需配套完备程度处于劣势处于劣势性价比性价比提升空间较小提升空间较小在项目土地成本具有刚性的情况下，高档化发展显然更加可取。在项目土地成本具有刚性的情况下，高档化发展显然更加可取。主要竞争点房地产房地产E网网（四）项目发展方向初判（四）项目发展方向初判初步发展方向结论初步发展方向结论必须坚定不移地走高档化
23、路线必须坚定不移地走高档化路线具备发展高档住宅的可能，但不具备发展中低档住宅的条件具备发展高档住宅的可能，但不具备发展中低档住宅的条件新政出台后，中低档住宅的竞争会进一步加剧，但高档住宅具有一定稀新政出台后，中低档住宅的竞争会进一步加剧，但高档住宅具有一定稀缺性缺性需要解决发展高端住宅的一些不利条件需要解决发展高端住宅的一些不利条件缺乏海景资源缺乏海景资源地段属性相对模糊地段属性相对模糊高层产品认知度有待提高高层产品认知度有待提高房地产房地产E网网二、豪宅市场分析二、豪宅市场分析（一）现状特征分析（一）现状特征分析（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析（三）市场空间分析（三）市场空间分析房地产房
24、地产E网网（一）现状特征分析（一）现状特征分析青岛的高端住宅的核心特征青岛的高端住宅的核心特征“海景房豪宅海景房豪宅”高档住宅沿海岸线分布，在非海景区分布很少高档住宅沿海岸线分布，在非海景区分布很少未来这样的趋势将进一步加剧未来这样的趋势将进一步加剧u青岛市政府青岛市政府关于贯彻国办发（关于贯彻国办发（20062006）3737号文件调整住房供号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知应结构稳定住房价格的通知规定，规定，“风景名胜区及沿海一风景名胜区及沿海一线山丘、滩涂等有景观要求的用地线山丘、滩涂等有景观要求的用地”可以继续供应可以继续供应“低层、低层、低密度、大套型住房土地供应低密度、大套型
25、住房土地供应” 本项目将成为仅有几个非海景区的高档楼盘之一，而且将面临麦岛、四姜一湾本项目将成为仅有几个非海景区的高档楼盘之一，而且将面临麦岛、四姜一湾等项目的竞争。等项目的竞争。本部分详细分析见本部分详细分析见项目定位报告附录项目定位报告附录之之“附录二附录二 高端住宅市场分析高端住宅市场分析”房地产房地产E网网（一）现状特征分析（一）现状特征分析高端住宅的发展趋势高端住宅的发展趋势早期：海景资源的占有早期：海景资源的占有早期形成的市南区板块，产品品质普遍较差早期形成的市南区板块，产品品质普遍较差中期：品质的提升中期：品质的提升20002000年发展至今的石老人板块，产品品质普遍提升年发展至
26、今的石老人板块，产品品质普遍提升银都景园、弄海园作为品质豪宅时代的标志银都景园、弄海园作为品质豪宅时代的标志玺景园玺景园首个缺乏资源而以品质取胜的项目首个缺乏资源而以品质取胜的项目近期：理念的提升近期：理念的提升“买的不仅仅房子，更是一种全新的生活买的不仅仅房子，更是一种全新的生活”南岭风情南岭风情“爬山别墅爬山别墅”的概念的概念琴岛星的出现，已经明显带有了理念的提升琴岛星的出现，已经明显带有了理念的提升u公建化的外观公建化的外观u开放的社区开放的社区u极致的私密性和安全性极致的私密性和安全性 随着海景用地开发的减少，品质和理念将成为高档住宅的发展趋势。但随着海景用地开发的减少，品质和理念将成
27、为高档住宅的发展趋势。但“国六国六条条”的出台，使海景几乎成为高档住宅必要条件，使这一趋势大大减缓。的出台，使海景几乎成为高档住宅必要条件，使这一趋势大大减缓。房地产房地产E网网（一）现状特征分析（一）现状特征分析总体需求特征总体需求特征来源与身份来源与身份以大青岛范围内为主以大青岛范围内为主社会身份以私营业主为主社会身份以私营业主为主诉求点归纳诉求点归纳海景情结海景情结u只占高端住宅客户群的一部分，对于已购海景房的客户，或只占高端住宅客户群的一部分，对于已购海景房的客户，或来自即墨、胶州的客户，来自即墨、胶州的客户，没有强烈的海景情结，是本项目的没有强烈的海景情结，是本项目的机会所在机会所在
28、身份彰显身份彰显u本项目必须起到标志身份的作用本项目必须起到标志身份的作用保值保值& &投资投资u本项目需要加强产品的稀缺性本项目需要加强产品的稀缺性房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析麦岛麦岛基本情况基本情况分为回迁区与商品房开发区两个部分分为回迁区与商品房开发区两个部分其中商品房开发区总建筑面积其中商品房开发区总建筑面积82.2482.24万平方米，其中住宅万平方米，其中住宅69.3469.34万平方米，万平方米，酒店公寓酒店公寓2.52.5万平方米，商业及公寓万平方米，商业及公寓10.410.4万平方米，包括高层、小高层、万平方米，包括高层、小高层、多层和少量别墅，住宅
29、设计总数达多层和少量别墅，住宅设计总数达43344334户户外立面以现代建筑风格为基调，建筑设计标准不低于外立面以现代建筑风格为基调，建筑设计标准不低于国家康居示范工国家康居示范工程等级程等级和和国家级住宅小区智能化示范工程等级国家级住宅小区智能化示范工程等级的标准，建成国家的标准，建成国家级康居示范工程和国家级住宅小区智能化示范工程级康居示范工程和国家级住宅小区智能化示范工程 配套：配套：2424班中学、小学各一处，幼儿园班中学、小学各一处，幼儿园3 3所，居民健身场地所，居民健身场地5 5处，海游路处，海游路大型商业风情街，麦岛路特色海鲜餐饮街，香港路沿街商务区，海口路大型商业风情街，麦岛
30、路特色海鲜餐饮街，香港路沿街商务区，海口路生活服务配套区生活服务配套区房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析麦岛麦岛特征对比特征对比内容内容麦岛改造基本情况麦岛改造基本情况同本项目的对比分析同本项目的对比分析地理位置地理位置背山面海，靠近市中心背山面海，靠近市中心区位优于本案区位优于本案交通交通紧邻香港东路、东海路，有多条公交线路通紧邻香港东路、东海路，有多条公交线路通过过交通条件比本案成熟交通条件比本案成熟景观资源景观资源背山面海，景观较好背山面海，景观较好海景资源市场认可度高海景资源市场认可度高项目规模项目规模商品房开发区总建筑面积商品房开发区总建筑面积82.2482.24
31、万平方米万平方米规模大于本案，开发灵活性高规模大于本案，开发灵活性高容积率容积率容积率容积率1.621.62，绿化率，绿化率51.251.2容积率与本案基本接近容积率与本案基本接近产品类型产品类型高层、小高层、多层、别墅高层、小高层、多层、别墅产品梯次更加丰富产品梯次更加丰富配套配套规划有小学、中学、幼儿园、医疗、会所、规划有小学、中学、幼儿园、医疗、会所、商业街、美食街等商业街、美食街等配套条件优于本案配套条件优于本案房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析麦岛麦岛竞争分析竞争分析麦岛地段条件优越、住宅规模庞大，产品形式丰富、配套设施完善，将麦岛地段条件优越、住宅规模庞大，产品
32、形式丰富、配套设施完善，将成为未来海景豪宅的领军项目成为未来海景豪宅的领军项目在地段、交通、景观、规模等基础条件的比较中，本项目不具备足够的在地段、交通、景观、规模等基础条件的比较中，本项目不具备足够的竞争力，因此必须在项目内部硬件与软件方面进行强力拉动，以期在品竞争力，因此必须在项目内部硬件与软件方面进行强力拉动，以期在品质和居住理念方面，与麦岛形成差异化的竞争，成为豪宅市场的有益补质和居住理念方面，与麦岛形成差异化的竞争，成为豪宅市场的有益补充充房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析四姜一湾四姜一湾石湾公馆石湾公馆占地，占地， 1313余万平方米余万平方米139139栋别墅
33、栋别墅产品类型：独栋、联排产品类型：独栋、联排户型面积：独栋户型面积：独栋300300400400平米、联排平米、联排200200平米平米销售价格：联排销售价格：联排1500015000元元/ /平米，独栋平米，独栋10000100002000020000元元/ /平米，位置不同价平米，位置不同价格不同格不同房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析四姜一湾四姜一湾颐和星苑颐和星苑总占地总占地9090余万平方米，建筑面积约余万平方米，建筑面积约8080万平米万平米 产品类型：一期独栋、双拼、多层、小高层产品类型：一期独栋、双拼、多层、小高层户型面积：一期别墅约户型面积：一期别墅约2
34、30500230500平米、多层小高层平米、多层小高层7015070150平米平米房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析潜在供应潜在供应四姜一湾四姜一湾颐和星苑颐和星苑u6 6个原乡欧洲小镇组团个原乡欧洲小镇组团l欧罗巴别墅依云红筑（欧罗巴别墅依云红筑（Euro-VillasEuro-Villas），别墅），别墅l法兰西小镇朗香溪谷法兰西小镇朗香溪谷( (FrenFren-Town) -Town) ，多层、小高层，多层、小高层l西班牙小镇地中海岸西班牙小镇地中海岸(Span-Town) (Span-Town) ，别墅、小高层，别墅、小高层l苏格兰小镇格兰艺堡苏格兰小镇格兰艺堡(
35、Scot-Town) (Scot-Town) ，小高层、商业，小高层、商业l德意志小镇水畔魏玛德意志小镇水畔魏玛(Germ-Town) (Germ-Town) ，小高层、商业，小高层、商业l意大利小镇卡纳山墅意大利小镇卡纳山墅(Ital-Town) (Ital-Town) ，别墅、多层，别墅、多层房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析潜在供应潜在供应特征对比特征对比 “四姜一湾四姜一湾”基本条件同本项目基本相同，其唯一优势就是拥有海景资源。基本条件同本项目基本相同，其唯一优势就是拥有海景资源。 内容内容“四姜一湾四姜一湾”改造基本情况改造基本情况同本项目的对比分析同本项目的对比
36、分析地理位置地理位置沙子口四姜一湾处沙子口四姜一湾处与市中心的距离同本案相当，与市中心的距离同本案相当，但心理认知较远但心理认知较远交通交通紧邻崂山路，有三条公交线路通过紧邻崂山路，有三条公交线路通过道路通达性与本案类似道路通达性与本案类似景观资源景观资源背山面海，景观较好背山面海，景观较好海景资源市场认可度高海景资源市场认可度高项目规模项目规模总用地面积总用地面积251.9251.9公顷，住宅区建成公顷，住宅区建成面积面积163.64163.64万平方米万平方米规模远大于本项目规模远大于本项目容积率容积率容积率容积率0.40.41.51.5，绿化率，绿化率30304040容积率较本项目低，产
37、品类容积率较本项目低，产品类型有较大差异型有较大差异产品类型产品类型小高层、多层、联排、别墅小高层、多层、联排、别墅低密度产品比例较高低密度产品比例较高配套配套规划有商业中心和旅游服务中心规划有商业中心和旅游服务中心配套齐全，优于本案配套齐全，优于本案房地产房地产E网网（二）未来竞争分析（二）未来竞争分析潜在供应潜在供应竞争分析竞争分析该项目整体规模大，部分拆迁尚未完成，推出时间可能滞后于本项目该项目整体规模大，部分拆迁尚未完成，推出时间可能滞后于本项目与城市中心距离较远，更适合作为第二居所，因而只要避开客户群的与城市中心距离较远，更适合作为第二居所，因而只要避开客户群的“海景情结海景情结”，
38、就不会形成很强的竞争关系，就不会形成很强的竞争关系房地产房地产E网网（三）市场空间分析（三）市场空间分析市场存在着一定的产品升级空间市场存在着一定的产品升级空间大多项目仍停留在对海景资源与低密度两类基础条件的挖掘阶段大多项目仍停留在对海景资源与低密度两类基础条件的挖掘阶段对于追求居住品质的更高层次的需求关注度不够对于追求居住品质的更高层次的需求关注度不够项目必须差异化，但不是盲目差异化项目必须差异化，但不是盲目差异化需要针对客户群的心理特征进行细分，而不能象恒基新天地那样盲目地差异化需要针对客户群的心理特征进行细分，而不能象恒基新天地那样盲目地差异化充分挖掘自身高尔夫景观资源优势、在风情、景观
39、、生活品质等方面寻求突破充分挖掘自身高尔夫景观资源优势、在风情、景观、生活品质等方面寻求突破提升项目开发理念，定义本项目与现有豪宅完全不同的居住价值提升项目开发理念，定义本项目与现有豪宅完全不同的居住价值房地产房地产E网网（三）市场空间分析（三）市场空间分析本项目不是海景住宅的直接竞争，而是海景住宅的有益补充本项目不是海景住宅的直接竞争，而是海景住宅的有益补充本项目是和海景住宅并列的高档住宅，性价比不是本项目的竞争手段本项目是和海景住宅并列的高档住宅，性价比不是本项目的竞争手段没有强烈的没有强烈的“海景情结海景情结”的高端客户，是购买本项目的主力购买群体的高端客户，是购买本项目的主力购买群体品
40、质和理念是本项目的突破空间品质和理念是本项目的突破空间“虽然不在海边，一样彰显身份虽然不在海边，一样彰显身份”放大高尔夫带来的尊贵感放大高尔夫带来的尊贵感“不但彰显身份，还是舒适的居所不但彰显身份，还是舒适的居所”注重产品的舒适性设计注重产品的舒适性设计“买的不仅仅是房子，更是高尚的生活方式买的不仅仅是房子，更是高尚的生活方式”放大高尔夫带来的高放大高尔夫带来的高尚感尚感 这样，本项目是这样，本项目是 “ “国六条国六条”以后，罕有的既能彰显身份，又具有高舒适性的以后，罕有的既能彰显身份，又具有高舒适性的高档住宅，是项目的发展方向所在。高档住宅，是项目的发展方向所在。房地产房地产E网网（三）市
41、场空间分析（三）市场空间分析本项目需要解决的问题：本项目需要解决的问题：（分析过程详见（分析过程详见项目定位报告附录项目定位报告附录之之”附录三附录三 借鉴性案例分析借鉴性案例分析”）如何回避地段属性模糊问题？如何回避地段属性模糊问题？以产品品质突破以产品品质突破高尔夫球场资源意味着什么？高尔夫球场资源意味着什么？稀缺的城市景观稀缺的城市景观高尚生活的暗示高尚生活的暗示如何解决高层产品的接受度问题？如何解决高层产品的接受度问题？“真正的城市公寓，而不是普通住宅真正的城市公寓，而不是普通住宅”强化高层产品的城市感，颠覆人们的强化高层产品的城市感，颠覆人们的偏见偏见u形象力形象力u景观景观u会所会
42、所u服务服务房地产房地产E网网三、项目定位三、项目定位（一）（一）“爱丁堡爱丁堡”内涵导入内涵导入（二）总体定位（二）总体定位（三）客户群定位（三）客户群定位（四）产品定位（四）产品定位（五）配套设施建议（五）配套设施建议（六）物业管理建议（六）物业管理建议（七）设备设施建议（七）设备设施建议房地产房地产E网网（一）（一）“爱丁堡爱丁堡”内涵导入内涵导入世界最早的富人区之一世界最早的富人区之一房地产房地产E网网（一）（一）“爱丁堡爱丁堡”内涵导入内涵导入高尔夫球运动的圣地高尔夫球运动的圣地现代高尔夫运现代高尔夫运动的起源地动的起源地随处可见的随处可见的高尔夫球场高尔夫球场世界上最古老世界上最古
43、老的高尔夫球场的高尔夫球场世界上第一家的世界上第一家的高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部房地产房地产E网网（一）（一）“爱丁堡爱丁堡”内涵导入内涵导入文化与艺术文化与艺术房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位英伦高尚生活区无处不在的尊贵感无处不在的尊贵感“买的不仅仅是房子，更是尊贵的城市生活买的不仅仅是房子，更是尊贵的城市生活”园林、建筑、户型、会所、服务，充分地从使用者的角度追求品质和细园林、建筑、户型、会所、服务，充分地从使用者的角度追求品质和细节，体现对业主无微不至的尊重节，体现对业主无微不至的尊重无处不在的高尚感无处不在的高尚感“买的不仅仅是房子，更是英伦的生活方式买的不仅仅是房子，更是
44、英伦的生活方式”以英伦绅士的生活状态为蓝本，在产品和服务理念上树立高尚生活的全以英伦绅士的生活状态为蓝本，在产品和服务理念上树立高尚生活的全新标准，缔造全新的富人生活状态新标准，缔造全新的富人生活状态房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位无处不在的尊贵感无处不在的尊贵感户型设计中的体现户型设计中的体现 居住的尊贵感必须在居住的尊贵感必须在户型设计中体系化地予以实户型设计中体系化地予以实现，右表为高层住宅中尊贵现，右表为高层住宅中尊贵感的设计原则和表现手法建感的设计原则和表现手法建议。议。设计原则设计原则建议设计手法建议设计手法尊贵的入户尊贵的入户方式方式电梯电梯私家电梯；观景电梯间私家
45、电梯；观景电梯间 入口入口双流线设计；玄关设计；空中花园双流线设计；玄关设计；空中花园（穿庭入户）（穿庭入户）主人优先主人优先双流线设计双流线设计主卧区概念明确：休息区、休闲活动区、卫主卧区概念明确：休息区、休闲活动区、卫生间、步入式衣帽间生间、步入式衣帽间双主卧设计双主卧设计空间的多重空间的多重变换变换多功能间多功能间平面布局的巧妙构思，导致空间多样化平面布局的巧妙构思，导致空间多样化阳台景观设计阳台景观设计其他其他大户型厨房中、西厨分设大户型厨房中、西厨分设 细部设计精细周到（如空调机室外机位）细部设计精细周到（如空调机室外机位）空中别墅（顶层别墅）空中别墅（顶层别墅）房地产房地产E网网从
46、阳台入户，绿荫就随着阳光悄悄地蔓延进了室内，人们亲近自然的愿望得到实现。从阳台入户，绿荫就随着阳光悄悄地蔓延进了室内，人们亲近自然的愿望得到实现。（二）总体定位（二）总体定位尊贵的入户方式尊贵的入户方式空中花园（穿庭入户）空中花园（穿庭入户）房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位整面玻璃墙使人身处主卧室内，却仿佛始终同自然进行着最直接的对话，呼吸自然、整面玻璃墙使人身处主卧室内，却仿佛始终同自然进行着最直接的对话，呼吸自然、清新的空气，享受心灵的宁静。清新的空气，享受心灵的宁静。主人优先主人优先豪华主卧豪华主卧房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位传统的住宅阳台在这里成了清水浅
47、塘，阳台的栏板稍稍高起，并沿其栽上绿色植物，传统的住宅阳台在这里成了清水浅塘，阳台的栏板稍稍高起，并沿其栽上绿色植物，身处其中，只见波光绿影，这是主人独享的私密空间，尽显豪华本质。身处其中，只见波光绿影，这是主人独享的私密空间，尽显豪华本质。主人优先主人优先主人独享的景观阳台主人独享的景观阳台房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位无处不在的尊贵感无处不在的尊贵感国际化的生活氛围国际化的生活氛围 国际化的生活氛围对增加社区国际化的生活氛围对增加社区的尊贵感非常重要，可通过建筑形的尊贵感非常重要，可通过建筑形象和内部设施意义表现。象和内部设施意义表现。房地产房地产E网网房地产房地产E网网（
48、二）总体定位（二）总体定位无处不在的尊贵感无处不在的尊贵感注重细节，彰显品质注重细节，彰显品质房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位无处不在的尊贵感无处不在的尊贵感注重细节，彰显品质注重细节，彰显品质房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位无处不在的高尚感无处不在的高尚感倡导高尚的生活理念倡导高尚的生活理念 国外的知名的富人区早已不是简单的财国外的知名的富人区早已不是简单的财富聚集，更是有着高尚生活理念的高度认同。富聚集，更是有着高尚生活理念的高度认同。 高尚的生活理念不仅需要从宣传上，更高尚的生活理念不仅需要从宣传上，更需要从产品上予以实现。需要从产品上予以实现。 保持边界与城
49、市的友善关系保持边界与城市的友善关系加强会所的开放性和档次感加强会所的开放性和档次感倡导健康、阳光的生活理念倡导健康、阳光的生活理念田园调布宪章田园调布宪章 为了继承我们祖先优良的传统和文化，使我们能够更加贤明地应对时代的变化，使我们的城市充满绿色和阳光，使我们的大众享受和平和安定，使我们的城市充满文化的芬芳，在本地居民总章的基础上特制定本宪章。 1.爱护我们的街道，爱护我们的城市 2.知晓创立者涩泽荣一老先生创立田园调布的精神和理想，继承自治、合作的传统 3.我们的房子、庭院等都是这个公园化城市的组成部分，在新建、改造房屋的时候，对城市的组成部分要爱护，努力创建常绿、美丽的城市。 4.城市中
50、的公园、树木、道路是我们的公共财产，要加以重视，并认真打扫。 5.创建互助化的城市，维持和平、宁静的环境 6.对意外的灾害积极防备，出现灾害时互相帮助 7.邻居之间的交流非常重要，要开展丰富多彩的文化活动。 昭和57年5月19日制定本宪章房地产房地产E网网（二）总体定位（二）总体定位无处不在的高尚感无处不在的高尚感体现社区的文化艺术品味体现社区的文化艺术品味 景观节点加以部分的雕塑展示，能景观节点加以部分的雕塑展示，能够有效表现社区的文化品味。够有效表现社区的文化品味。房地产房地产E网网无处不在的高尚感无处不在的高尚感体现社区的文化艺术品味体现社区的文化艺术品味 赏心悦目的景观处理，本身就能够
51、充分体现社区的品味。赏心悦目的景观处理，本身就能够充分体现社区的品味。 （二）总体定位（二）总体定位房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位客户群定位客户群定位主力客户群主力客户群青岛市及即墨、胶州等青岛市及即墨、胶州等周边郊县的私营业主周边郊县的私营业主亚客户群亚客户群来自青岛和淄博、潍坊等周边经济腹地以及山西的私营业主来自青岛和淄博、潍坊等周边经济腹地以及山西的私营业主以青岛为主，以及以青岛为主，以及淄博、潍坊等淄博、潍坊等周边经济腹地和少量来自北周边经济腹地和少量来自北京、上海等大城市的领导干部及经理人员京、上海等大城市的领导干部及经理人员房地产房地产E网网（三）客户群定位（三
52、）客户群定位不同客户群的地域分布不同客户群的地域分布客户群客户群私营企业主私营企业主领导干部领导干部经理人员经理人员青岛青岛即墨、胶州等郊市即墨、胶州等郊市淄博、潍坊、济南等经济腹地淄博、潍坊、济南等经济腹地北京、上海等大城省外大城市北京、上海等大城省外大城市大同大同房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位私营企业主私营企业主领导干部和经领导干部和经理人员理人员客客户户群群比比例例时间时间 私营企业主占客户群总体比例中的绝对多数，是实现项目利润的主要客户群；私营企业主占客户群总体比例中的绝对多数，是实现项目利润的主要客户群；但领导干部和经理人员对项目起到了重要的前期带动作用。但领导干
53、部和经理人员对项目起到了重要的前期带动作用。客户群比例客户群比例房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位客户群特征描述客户群特征描述客户群的共同特征客户群的共同特征没有强烈的没有强烈的“海景情结海景情结”u已经购买了海景房的客户的再次置业行为已经购买了海景房的客户的再次置业行为u来自即墨、胶州等海滨城市的客户来自即墨、胶州等海滨城市的客户相当强的经济实力相当强的经济实力多次置业者为主多次置业者为主作为生活主居所，或作为生活主居所之一作为生活主居所，或作为生活主居所之一房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位客户群特征描述客户群特征描述主力客户群的特征主力客户群的特征职业特征
54、职业特征u青岛和部分周边城市外贸、工业优势的民营、合资企业业主，和青岛和部分周边城市外贸、工业优势的民营、合资企业业主，和到达一定资产规模并雇佣他人的个体经营者，出身阶层较为广泛，到达一定资产规模并雇佣他人的个体经营者，出身阶层较为广泛，文化素质整体较低文化素质整体较低 年龄特征年龄特征u一般在一般在3030岁以上，处于育龄岁以上，处于育龄可支配收入特征可支配收入特征u暴富特征明显，对于某些资源型企业业主可支配收入很高，对于暴富特征明显，对于某些资源型企业业主可支配收入很高，对于生产型企业则资金流动性强，但总体经济实力强。生产型企业则资金流动性强，但总体经济实力强。居住居住& &工作特征工作特
55、征u因业务往来经常青岛，有多个主居所和工作地；或在青岛周边城因业务往来经常青岛，有多个主居所和工作地；或在青岛周边城市工作，但同样倾向在青岛置业，作为度假居所，以及以后转化市工作，但同样倾向在青岛置业，作为度假居所，以及以后转化为主居所为主居所房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位客户群特征描述客户群特征描述主力客户群的特征主力客户群的特征消费特征消费特征u时间支配性强时间支配性强u张扬和标榜张扬和标榜l倾向于就近高消费，有意识模仿其他富人阶层的消费方式倾向于就近高消费，有意识模仿其他富人阶层的消费方式价值取向价值取向u“城市城市”情结情结l非城市出身普遍，对城市生活非常向往非城市
56、出身普遍，对城市生活非常向往u暴富心态暴富心态l已经进入富人阶层，但生活方式没有脱离原有阶层，迫切已经进入富人阶层，但生活方式没有脱离原有阶层，迫切希望接受新的生活方式进行标榜希望接受新的生活方式进行标榜u商人心态商人心态l精明而偏重实惠，过度的浪费不为接受精明而偏重实惠，过度的浪费不为接受房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位客户群特征描述客户群特征描述附属客户群的特征附属客户群的特征职业特征职业特征u青岛及周边的外贸人员、高级公务员和企业高管青岛及周边的外贸人员、高级公务员和企业高管年龄特征年龄特征u有年轻化的趋势，整体年龄跨度大，有年轻化的趋势，整体年龄跨度大，2540254
57、0岁左右岁左右可支配收入特征可支配收入特征u持续、稳定的高收入特征持续、稳定的高收入特征居住居住& &工作特征工作特征u多在青岛市内工作；少数在周边工作，退休后迁居青岛多在青岛市内工作；少数在周边工作，退休后迁居青岛房地产房地产E网网（三）客户群定位（三）客户群定位客户群特征描述客户群特征描述附属客户群的特征附属客户群的特征消费特征消费特征u生活规律，消费时段集中生活规律，消费时段集中u理性、成熟，消费具有路径性理性、成熟，消费具有路径性u接受能力强，鉴别能力强接受能力强，鉴别能力强价值取向价值取向u居住的舒适性居住的舒适性u项目带来的项目带来的“心理心理”感受感受房地产房地产E网网（四）产品
58、定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择以容积率以容积率1.61.6进行探测进行探测建议选择方向一建议选择方向一市场空间市场空间必须增多多层必须增多多层/ /低层这类低密度产品：高档住宅中多层及低低层这类低密度产品：高档住宅中多层及低层接受程度高于高层和小高层，方向一低密度产品可选择数量较多，能够层接受程度高于高层和小高层，方向一低密度产品可选择数量较多，能够提高市场冲击力提高市场冲击力景观环境景观环境增大内部景观面积：方向二建筑密度要高于方向一，根据本增大内部景观面积：方向二建筑密度要高于方向一，根据本项目用地条件，方向二更加不利于景观营造项目用地条件，方向二更加不利于景观营造产
59、品品组合合高高层小高小高层多多层低低层方向一方向一 可以任意可以任意选择这几种几种产品品类型型方向二方向二 房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择以容积率以容积率1.61.6进行探测进行探测在方向一中建议不选择小高层在方向一中建议不选择小高层市场空间较小市场空间较小接受程度低于多层和低层接受程度低于多层和低层对品质提升作用小对品质提升作用小品质与高层相差无几品质与高层相差无几在方向一中建议选择多层和低层在方向一中建议选择多层和低层提升产品品质提升产品品质产品形式多样化产品形式多样化因此，最终选择的产品类型为高层、多层、低层。因此，最终选择的产品类型为高
60、层、多层、低层。房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择低层低层 独栋独栋/ /双拼双拼购买该类产品的客户一般属于顶级客户，对社区的纯粹性、私密性要求购买该类产品的客户一般属于顶级客户，对社区的纯粹性、私密性要求高，而本项目人口密度较大，地块形状狭长，难以形成别墅社区氛围高，而本项目人口密度较大，地块形状狭长，难以形成别墅社区氛围联排联排能够直接有效的提高项目的档次感，如银都景园在临路处建设联排，营能够直接有效的提高项目的档次感，如银都景园在临路处建设联排，营造别墅社区感觉，地块内部则为多层住宅造别墅社区感觉，地块内部则为多层住宅目前市场供应较少，主要分
61、布在郊区，本项目与之相比具有交通优势目前市场供应较少，主要分布在郊区，本项目与之相比具有交通优势选择联排有利于形成产品的连续性，高层选择联排有利于形成产品的连续性，高层- -花园洋房花园洋房- -联排联排因此，建议选择联排别墅。因此，建议选择联排别墅。房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择多层多层普通六层普通六层市场供应较多，同质化竞争激烈，如本项目建设此类产品，容易与海景市场供应较多，同质化竞争激烈，如本项目建设此类产品，容易与海景房形成直接的正面竞争，就难以显示出优势房形成直接的正面竞争，就难以显示出优势叠拼叠拼市场上有部分叠拼产品，如海逸翠庭、恒
62、基新天地等，但目前市场接受市场上有部分叠拼产品，如海逸翠庭、恒基新天地等，但目前市场接受程度不明朗，并且多层产品将是本项目前期开拓市场的重要产品形式，程度不明朗，并且多层产品将是本项目前期开拓市场的重要产品形式，建议尽量规避风险建议尽量规避风险花园洋房花园洋房能够充分展示风情能够充分展示风情市场空间较大市场空间较大 因而，建议选择花园洋房。因而，建议选择花园洋房。房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择高层高层情景豪宅情景豪宅重新定义高档住宅重新定义高档住宅大面宽设计，视野开阔大面宽设计，视野开阔主人优先，彰显身份主人优先，彰显身份私家花园，超值感受私家
63、花园，超值感受房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位大落地观景窗，饱览窗外美景，充分发挥高尔夫景观优势大落地观景窗，饱览窗外美景，充分发挥高尔夫景观优势房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择高层高层空中别墅空中别墅空中别墅定义空中别墅定义u空中别墅的英文为空中别墅的英文为“Penthouse”Penthouse”。发源于美国，以。发源于美国，以“第一居第一居所所”和和“稀缺性的城市黄金地段稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。其优势和品位在于独特的单元市生活推向极致的建筑类型。其优势和品位在
64、于独特的单元设计，给人一种高高在上、饱览城市风景的感觉设计，给人一种高高在上、饱览城市风景的感觉空中别墅的特征空中别墅的特征u最高的位置：位于高层建筑的顶层，俯看城市风光最高的位置：位于高层建筑的顶层，俯看城市风光u稀缺性：供应量很少，往往一幢楼只有一个稀缺性：供应量很少，往往一幢楼只有一个u私密感：对私密性十分强调。一般为一梯一户私密感：对私密性十分强调。一般为一梯一户u最高的价格：最高总价，最高单价最高的价格：最高总价，最高单价房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位 360360度全方位景观升级，空中楼王演绎出了主人的尊贵度全方位景观升级，空中楼王演绎出了主人的尊贵房地产房地产E网
65、网（四）产品定位（四）产品定位 空中别墅的起居室，高高在上，把美景一览无余，将生活推向极致空中别墅的起居室，高高在上，把美景一览无余，将生活推向极致房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位 从二层往下看，通透的视线，空间之从二层往下看，通透的视线，空间之间是连续的，有衔接的。间是连续的，有衔接的。房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择产品布局方向一产品布局方向一多层及低层成组团，多层及低层成组团，高层在周边形成围高层在周边形成围合合北京上元北京上元房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择产品布局方向一产品布
66、局方向一多层及低层成组团，高层在周边形成围合多层及低层成组团，高层在周边形成围合武汉水岸星城武汉水岸星城物业类型物业类型TownhouseTownhouse、叠、叠拼、花园洋房、高层拼、花园洋房、高层 房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择产品布局方向二产品布局方向二借鉴国外居住借鉴国外居住综合体，高层综合体，高层与低层与低层/ /多层的多层的组团式布局组团式布局澳大利亚墨尔本的居住综合体澳大利亚墨尔本的居住综合体房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位1 1、产品类型选择、产品类型选择产品布局方向二产品布局方向二借鉴国外居住借鉴国外居住综合体，
67、高层综合体，高层与低层与低层/ /多层的多层的组团式布局组团式布局西班牙巴塞罗那的居住综合体西班牙巴塞罗那的居住综合体房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位2 2、主力户型及价格建议、主力户型及价格建议高层高层市场供应市场供应高层高档住宅主要以高层高档住宅主要以140-160140-160平米三居为主，价格区间为平米三居为主，价格区间为9000-150009000-15000元元/ /平米平米本项目策略本项目策略满足市场基本需求：三居室是满足生活功能的基本要求满足市场基本需求：三居室是满足生活功能的基本要求体现尊贵感和身份感，按照体现尊贵感和身份感，按照“情景豪宅情景豪宅”标准打造高舒
68、适性产品标准打造高舒适性产品本项目规模较大，起价应选取市场高档产品中偏低价格，逐步拉升本项目规模较大，起价应选取市场高档产品中偏低价格，逐步拉升主力户型及总价控制主力户型及总价控制主力户型应为三居，面积范围应在主力户型应为三居，面积范围应在150-170150-170平米之间，起价在平米之间，起价在1000010000元元/ /平平米左右米左右房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位2 2、主力户型及价格建议、主力户型及价格建议花园洋房花园洋房市场供应市场供应由于市场供应较少，参照一般六层高档住宅，以三居为主，户型面积为由于市场供应较少，参照一般六层高档住宅，以三居为主，户型面积为130
69、-160130-160平米，价格区间主要为平米，价格区间主要为12000-1600012000-16000元元/ /平米平米本项目策略本项目策略也应是满足家庭对生活的基本需求，以三居室为主也应是满足家庭对生活的基本需求，以三居室为主遵循项目内部逻辑，产品舒适度高于高层产品遵循项目内部逻辑，产品舒适度高于高层产品价格应低于市场上叠拼产品价格，与市场上多层高档住宅相当价格应低于市场上叠拼产品价格，与市场上多层高档住宅相当主力户型及价格主力户型及价格主力户型为三居，面积主力户型为三居，面积160-180160-180平米，起价平米，起价1300013000元元/ /平米左右平米左右房地产房地产E网网
70、（四）产品定位（四）产品定位2 2、主力户型及价格建议、主力户型及价格建议联排联排市场供应市场供应市区主力户型市区主力户型260-290260-290平米，总价平米，总价400-580400-580万万/ /套套郊区主力户型郊区主力户型180-230180-230平米，总价平米，总价100-150100-150万万/ /套套本项目策略本项目策略户型面积参照成熟市场产品，如北京市场最成熟的地段上最为成熟的产户型面积参照成熟市场产品，如北京市场最成熟的地段上最为成熟的产品，亚运新新家园联排，主力户型品，亚运新新家园联排，主力户型230-280230-280平米（不含地下室）平米（不含地下室）由于与
71、郊区联排相比具有明显的距离优势，因此与郊区别墅的竞争性较由于与郊区联排相比具有明显的距离优势，因此与郊区别墅的竞争性较小，而与海边联排相比本项目应有明显价格优势才具有生存空间小，而与海边联排相比本项目应有明显价格优势才具有生存空间主力户型及价格主力户型及价格主力户型应为主力户型应为230-260230-260平米（不含地下室），起价平米（不含地下室），起价1500015000元元/ /平米平米房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位2 2、主力户型及价格建议、主力户型及价格建议产品品类型型主力主力户型（面型（面积）起价（元起价（元/ /平米）平米）总价（万元）价（万元）高高层150-17
72、0150-1701000010000150-170150-170花园洋房花园洋房160-180160-1801300013000200-240200-240联排排230-260230-2601500015000340-390340-房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位3 3、户型比例建议、户型比例建议市场情况市场情况项目项目一居一居二居二居三居三居四居四居复式复式面积面积（m m2 2) )所占所占比例比例面积面积（m m2 2) )所占所占比例比例面积（面积（m m2 2) )所占所占比例比例面积（面积（m m2 2) )所占所占比例比例金光都市名家金光都市名家1371371481
73、4875%75%16316325%25%领世华府领世华府14614617917971%71%21221224324329%29%玺景园玺景园142142、147147100%100%多层中有顶层多层中有顶层和首层复式和首层复式亚麦山城亚麦山城10810816%16%14014016016084%84%江山帝景江山帝景114114、12312350%50%16816850%50%恒基新天地恒基新天地15815829%29%21221257%57%33033014%14%多层中有两栋多层中有两栋复式楼复式楼贵合新园贵合新园606013%13%11111111611620%20%1211211531
74、5367%67%三居、四居是主力户型，三居面积三居、四居是主力户型，三居面积在在120120200200平米，其中三居在各项平米，其中三居在各项目中基本占目中基本占7070以上以上二居较少，且均为大两居面积在二居较少，且均为大两居面积在100100160160平米，主要集中在档次偏低的楼盘平米，主要集中在档次偏低的楼盘一居很少，仅在档次偏低的一居很少，仅在档次偏低的贵合新园中出现贵合新园中出现房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位3 3、户型比例建议、户型比例建议高层户型建议高层户型建议高档市场供应特征高档市场供应特征 从市场特点可以看出，以三居为主是目前高档项目的共同特点，反从市场特
75、点可以看出，以三居为主是目前高档项目的共同特点，反映了现有高端客户的需求主要为三居；二居则多出现在档次稍微偏低或映了现有高端客户的需求主要为三居；二居则多出现在档次稍微偏低或者规模较大产品较丰富的楼盘中；一居很少有仅限于档次较低的楼盘中。者规模较大产品较丰富的楼盘中；一居很少有仅限于档次较低的楼盘中。 现有高端产品中三居面积以现有高端产品中三居面积以140140170170平米的为主，四居多在平米的为主，四居多在200200平米平米以上，二居则面积较大多在以上，二居则面积较大多在120120平米左右，均为同类户型稍微偏大。平米左右，均为同类户型稍微偏大。 “ “国六条国六条”后，大户型产品具有
76、稀缺性。后，大户型产品具有稀缺性。房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位3 3、户型比例建议、户型比例建议高层户型建议高层户型建议项目自身特点项目自身特点项目定位于高端：项目定位于高端：产品应符合高端客户的需求，力求给人高贵、舒适的产品应符合高端客户的需求，力求给人高贵、舒适的感觉感觉产品定位于情景豪宅产品定位于情景豪宅& &空中别墅：空中别墅：户型面积应有所扩大，从而实现其特殊户型面积应有所扩大，从而实现其特殊功能功能规模大，开发周期长：规模大，开发周期长：在保证档次的前提下应力求产品丰富，使项目开在保证档次的前提下应力求产品丰富，使项目开发具有可持续性发具有可持续性户型配比建议：户
77、型配比建议： 鉴于目前的市场特征和项目特点，建议本项目高层的户型配比为鉴于目前的市场特征和项目特点，建议本项目高层的户型配比为三居为主：约占三居为主：约占7575四居及以上：约占四居及以上：约占2020，包含部分复式产品满足更高端客户的需求，包含部分复式产品满足更高端客户的需求少量二居：拉长项目的产品线，约占少量二居：拉长项目的产品线，约占5 房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位3 3、户型比例建议、户型比例建议高层户型建议高层户型建议户型面积建议：户型面积建议：主力户型应为三居，面积范围应在主力户型应为三居，面积范围应在150-170150-170平米平米u户型面积以舒适为主，避免
78、太大，例如恒基新天地，各户型户型面积以舒适为主，避免太大，例如恒基新天地，各户型面积均偏大总价高，在户数较多的情况下其销售状况并不佳面积均偏大总价高，在户数较多的情况下其销售状况并不佳四居及以上面积范围在四居及以上面积范围在200200平米以上平米以上u符合情景豪宅和空中别墅两种产品的需要，满足更高端客户符合情景豪宅和空中别墅两种产品的需要，满足更高端客户需要需要二居面积范围在二居面积范围在100100120120平米平米u二居的面积也稍偏大，主要因为二居面向的是本项目中档次二居的面积也稍偏大，主要因为二居面向的是本项目中档次稍低的客户，在考虑其资金实力稍差的情况下大二居让其同稍低的客户，在考
79、虑其资金实力稍差的情况下大二居让其同样能享受项目的高档和舒适样能享受项目的高档和舒适房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位3 3、户型比例建议、户型比例建议全部产品配比建议全部产品配比建议联排：联排可以提升项目档次，树立项目形象，但其观景效果欠佳、销售难度联排：联排可以提升项目档次，树立项目形象，但其观景效果欠佳、销售难度较大，数量不宜过多，建议总量在较大，数量不宜过多，建议总量在2020套以内，约占总面积套以内，约占总面积3 3花园洋房：花园洋房也可以提升项目品质、销售前景相对乐观，在满足容积率花园洋房：花园洋房也可以提升项目品质、销售前景相对乐观，在满足容积率要求的前提下，建议尽量
80、提高花园洋房的比例要求的前提下，建议尽量提高花园洋房的比例高层：据经验判断，项目容积率若达到高层：据经验判断，项目容积率若达到1.61.6，高层至少应占，高层至少应占7070左右左右产品产品所占建筑所占建筑面积比面积比主力户型主力户型面积（面积（m m2 2) )比例比例高层高层70%70%三居三居15015017017075%75%四居及以上四居及以上200200以上以上20%20%二居二居1001001201205%5%花园洋房花园洋房2727主力户型面积为三居主力户型面积为三居160160180180，顶层复式，顶层复式200-220200-220联排联排3 3主力户型面积为主力户型面积
81、为房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位4 4、景观环境建议、景观环境建议总体特征总体特征具有延伸性的私属山水园林具有延伸性的私属山水园林延伸性延伸性u与外界高尔夫、山等意境的结合，边界相对柔化与外界高尔夫、山等意境的结合，边界相对柔化u与城市设计结合，成为城市景观与城市设计结合，成为城市景观房地产房地产E网网房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位4 4、景观环境建议、景观环境建议景观环境总体特征景观环境总体特征具有延伸性的私属山水园林具有延伸性的私属山水园林私属感私属感u体现一种心理感受，承载英伦生活的气质，园林的私属感体现一种心理感受，承载英伦生活的气质，园林的私属感体现了
82、主人尊贵的地位体现了主人尊贵的地位l在园林中，被景观簇拥，能够体会到私密感和尊贵感在园林中，被景观簇拥，能够体会到私密感和尊贵感l户户有景，或高尔夫、或园林，浑然一体户户有景，或高尔夫、或园林，浑然一体房地产房地产E网网（四）产品定位（四）产品定位4 4、景观环境建议、景观环境建议总体特征总体特征具有延伸性的私属山水园林具有延伸性的私属山水园林山水园林山水园林u采用多种景观元素：水、石、花、草、木采用多种景观元素：水、石、花、草、木u多层次景观设计：坡度、空间转换多层次景观设计：坡度、空间转换房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议建设高档会所的
83、目的分析建设高档会所的目的分析推动前期销售的重要手段社区的样板间推动前期销售的重要手段社区的样板间和青岛国际高尔夫球场相互补充，提高项目地段的价值认知和青岛国际高尔夫球场相互补充，提高项目地段的价值认知社区内涵的重要表现社区内涵的重要表现尊贵和高尚生活的载体尊贵和高尚生活的载体精致、尊贵的内部空间设计和装潢精致、尊贵的内部空间设计和装潢设置一些普通会所所不具有的功能设置一些普通会所所不具有的功能会所定位会所定位青岛最时尚的城市俱乐部青岛最时尚的城市俱乐部青岛上层社会的生活交流平台青岛上层社会的生活交流平台都市新贵的生活教科书都市新贵的生活教科书房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施
84、建议1 1、会所设施建议、会所设施建议会所风格建议会所风格建议 外观体现英伦风情，具有视觉冲击力。外观体现英伦风情，具有视觉冲击力。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议会所风格建议会所风格建议 内部恢弘大气，精雕细作，给客人身处异域的感觉；内部恢弘大气，精雕细作，给客人身处异域的感觉； 装潢精美，塑造无处不在装潢精美，塑造无处不在的尊贵感。的尊贵感。 房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议会所风格建议会所风格建议 在公共空间内陈设艺术收藏品，显示会所自身的高尚品味。在公共空间内陈设艺术收藏品，
85、显示会所自身的高尚品味。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议功能布置建议功能布置建议具有高档社区会所的必须设置的休闲、健身等功能具有高档社区会所的必须设置的休闲、健身等功能体现高尚生活的内涵体现高尚生活的内涵设置一些普通会所不具有的、体现社区内涵的特有业态设置一些普通会所不具有的、体现社区内涵的特有业态精品业态路线精品业态路线面积不必求大，功能不必求全，保证业态的精致化面积不必求大，功能不必求全，保证业态的精致化房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议北京高档公寓的会所功能设置北京高档公寓的会所功能设置经营品种经营品种休闲保健休
86、闲保健运动运动餐饮餐饮商务商务文化文化桑桑拿拿房房S SP PA A按按摩摩美美容容健健身身房房游游泳泳池池壁壁球球室室网网球球场场台台球球室室乒乒乓乓球球室室羽羽毛毛球球场场正餐正餐轻餐饮轻餐饮宴宴会会厅厅会会议议室室电电影影院院幼幼儿儿活活动动室室棋棋牌牌室室图图书书室室中中餐餐西西餐餐茶室茶室/ /咖咖啡厅啡厅雪雪茄茄吧吧酒酒吧吧北京北京GOLFGOLF公公寓寓 公园大道公园大道 通用时代通用时代 珠江帝景珠江帝景 朝阳园朝阳园 阳光上东阳光上东 当代万国城当代万国城新城国际新城国际棕榈泉国际棕榈泉国际公寓公寓房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议青岛高档公寓的会所功能设
87、置青岛高档公寓的会所功能设置经营品种经营品种休闲保健休闲保健运动运动餐饮餐饮商务商务文化文化桑桑拿拿房房S SP PA A按按摩摩美美容容健健身身房房游游泳泳池池壁壁球球室室网网球球场场台台球球室室乒乒乓乓球球室室羽羽毛毛球球场场正餐正餐轻餐饮轻餐饮宴宴会会厅厅会会议议室室电电影影院院幼幼儿儿活活动动室室棋棋牌牌室室图图书书室室中中餐餐西西餐餐茶茶室室/ /咖咖啡啡厅厅雪雪茄茄吧吧酒酒吧吧琴岛星琴岛星恒基恒基新新天地天地 鲁信未央鲁信未央花园花园 金光金光都都市名家市名家 领世华府领世华府房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议功能布置建议功能布
88、置建议功能功能业态业态必须设置必须设置推荐设置推荐设置休闲保健休闲保健桑拿桑拿SPASPA美容美容按摩按摩运动设施运动设施健身房健身房游泳池游泳池棋牌室棋牌室/ /台球室台球室球类运动室球类运动室餐饮餐饮正餐正餐中餐厅中餐厅西餐厅西餐厅轻餐饮轻餐饮咖啡厅咖啡厅/ /茶室茶室酒吧酒吧雪茄吧雪茄吧/ /红酒会红酒会其他其他高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部儿童天地儿童天地太太学堂太太学堂/ /园艺俱乐部园艺俱乐部/ /书友会书友会房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议休闲保健休闲保健 SPASPA房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议运动设施运动设施 游泳池、台球室虽然属于常
89、见运动设施，但可以通过异域感的的装修，专业的游泳池、台球室虽然属于常见运动设施，但可以通过异域感的的装修，专业的设施和服务体现尊贵感。设施和服务体现尊贵感。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议高档餐饮高档餐饮 会所中设置高档餐饮场所，既可满足会员的高档次就餐需要，又可作为举办各会所中设置高档餐饮场所，既可满足会员的高档次就餐需要，又可作为举办各种会议活动的宴会场所。种会议活动的宴会场所。 房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议酒吧酒吧& &茶室茶室特有的英伦生活休闲场景。特有的英伦生活休闲场景。 房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议红酒会红酒
90、会/ /雪茄吧雪茄吧& &地下酒窖地下酒窖 红酒会红酒会/ /雪茄吧彰显会员的品味和档次；设置酒窖，显示所珍藏酒类的丰富性和珍雪茄吧彰显会员的品味和档次；设置酒窖，显示所珍藏酒类的丰富性和珍贵性。贵性。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议书友会书友会/ /园艺俱乐部园艺俱乐部 小规模设置书友会小规模设置书友会/ /园艺俱乐部，以表园艺俱乐部，以表现社会生活的丰富和品味性，亦可作用小规现社会生活的丰富和品味性，亦可作用小规模聚会的场所。模聚会的场所。 房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议儿童天地儿童天地 既可作为儿童嬉戏场所，又可既可作为儿童嬉戏场所，又可举办
91、各种儿童培训，显示对业主生举办各种儿童培训，显示对业主生活的关爱。活的关爱。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部 利用小尺度空间设置高尔夫俱乐部，体现和青岛国际高尔夫球场的互动。利用小尺度空间设置高尔夫俱乐部，体现和青岛国际高尔夫球场的互动。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议会所规模建议会所规模建议市场经验市场经验会所的规模与社区的规模并没有一会所的规模与社区的规模并没有一定规律定规律会所的档次越高，规模越大，经营会所的档次越高，规模越大，经营压力也越大压力也越大青岛现有会所规模普遍偏小青岛现有会所
92、规模普遍偏小 结合本项目会所需要设置的功能，建议结合本项目会所需要设置的功能，建议规模规模3500350040004000平米，在青岛规模已经相当平米，在青岛规模已经相当领先领先。项目名称项目名称项目规模项目规模会所面积会所面积北北京京项项目目棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓2424万万1000010000新城国际新城国际3232万万1000010000公园大道公园大道2525万万80008000当代万国城当代万国城6060万万70007000朝阳园朝阳园2828万万40004000阳光上东阳光上东67.567.5万万40004000珠江帝景珠江帝景8080万万40004000北京北京GOLFGO
93、LF公寓公寓8.88.8万万30003000青青岛岛项项目目琴岛星琴岛星2 2万多万多约约90009000恒基新天地恒基新天地5 5万万27002700鲁信未央花园鲁信未央花园7.77.7万万20002000金光金光都市名家都市名家5 5万万28002800领世华府领世华府6.66.6万万10001000单位：平米单位：平米房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议会所位置原则建议会所位置原则建议展示性原则展示性原则靠近滨海大道靠近滨海大道外向性原则外向性原则和小型广场等公共空间相结合，方便人流汇聚和小型广场等公共空间相结合，方便人流汇聚便利性原则
94、便利性原则和主入口相结合和主入口相结合充分考虑社区居民从南北两个方向的可达性充分考虑社区居民从南北两个方向的可达性房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议1 1、会所设施建议、会所设施建议会所经营建议会所经营建议 会所的经营方式一般有如下几类：会所的经营方式一般有如下几类：聘请专业管理公司进行管理聘请专业管理公司进行管理需要发展商承担经营风险需要发展商承担经营风险物业公司自行管理物业公司自行管理对物业公司的招商和管理能力要求高对物业公司的招商和管理能力要求高需自行承担经营风险需自行承担经营风险整租给知名连锁型会所整租给知名连锁型会所对会所的后期经营丧失控制权对会所的后期经营丧失控
95、制权租金低廉，但发展商无需承担经营风租金低廉，但发展商无需承担经营风险险需要和相关会所进行前期接触，并定需要和相关会所进行前期接触，并定制化打造制化打造项目项目经营模式经营模式北北京京项项目目北京北京GOLFGOLF公寓公寓聘请聘请CCACCA管理管理珠江帝景珠江帝景聘请美国豪生酒店管理聘请美国豪生酒店管理棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓物业公司经营物业公司经营朝阳园朝阳园物业公司管理物业公司管理阳光上东阳光上东整租整租当代万国城当代万国城整租给亚历山大整租给亚历山大新城国际新城国际整租给亚历山大整租给亚历山大青青岛岛项项目目琴岛星琴岛星由由SPRSPR酒店集团管理酒店集团管理燕岛国际公寓燕岛国际
96、公寓拟聘会所管理公司管理拟聘会所管理公司管理金光金光都市名家都市名家拟聘英派斯健身中心管理拟聘英派斯健身中心管理玺景园玺景园物业公司管理物业公司管理北京部分楼盘会所经营方式北京部分楼盘会所经营方式建议聘请知名管理公司作为顾问，由物业公司管理，从而和物业服务进行整体包装。建议聘请知名管理公司作为顾问，由物业公司管理，从而和物业服务进行整体包装。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议2 2、配套商业建议、配套商业建议建设配套商业的目的分析建设配套商业的目的分析满足社区居民的生活便利性要求（泛会所）满足社区居民的生活便利性要求（泛会所）补充会所中所不具备的一些便利性业态补充会所中所不
97、具备的一些便利性业态增强社区商业分布的平衡性增强社区商业分布的平衡性满足周边消费需要满足周边消费需要需要对区域的消费力和配套水平进行考量需要对区域的消费力和配套水平进行考量发展商经济利益的考虑发展商经济利益的考虑随着市场情况的不同，发展商倾向于多建或少建配套商业以获取经济利随着市场情况的不同，发展商倾向于多建或少建配套商业以获取经济利益益房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议2 2、配套商业建议、配套商业建议商业类型建议商业类型建议区域消费力分析区域消费力分析区域消费人口区域消费人口就近消费类型就近消费类型备注备注生活基本消费生活基本消费高档消费高档消费本项目本项目业主业主领导
98、干部领导干部高档消费具有隐秘性高档消费具有隐秘性经理人员经理人员高档消费具有路径性高档消费具有路径性私营业主私营业主消费力强，偏好就近消费消费力强，偏好就近消费周边周边消费人口消费人口西侧村庄居民西侧村庄居民消费力低下消费力低下学生和教职员学生和教职员工工学生消费力强，但档次偏低学生消费力强，但档次偏低高尔夫球客高尔夫球客以休闲消费为主，具有路径性以休闲消费为主，具有路径性除社区居民外，周边消费力十分有限，不宜发展大体量、高档次的商业。除社区居民外，周边消费力十分有限，不宜发展大体量、高档次的商业。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议2 2、配套商业建议、配套商业建议商业类型
99、建议商业类型建议周边商业设施分析周边商业设施分析本项目本项目张村河改造20.7万平米公建现状商业现状商业规划商业规划商业 周边大中型商业设施未来供应较大，能够充分满足区域居民的消费，本周边大中型商业设施未来供应较大，能够充分满足区域居民的消费，本项目不宜建设大体量商业。项目不宜建设大体量商业。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议2 2、配套商业建议、配套商业建议商业类型建议商业类型建议商业地产市场情况商业地产市场情况 商业网点招商困难，商业开发存在较大风险。商业网点招商困难，商业开发存在较大风险。银都景园银都景园琴岛星琴岛星房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建
100、议2 2、配套商业建议、配套商业建议商业类型建议商业类型建议优势优势提高社区生活便利性提高社区生活便利性劣势劣势区域消费力有限区域消费力有限未来周边配套逐渐丰富未来周边配套逐渐丰富商业市场不景气商业市场不景气大规模商业对高档社区有一大规模商业对高档社区有一定负面影响定负面影响 立足于服务于社区居民，建设便利性商业立足于服务于社区居民，建设便利性商业泛会所，使社区配套更加平衡、便利。泛会所，使社区配套更加平衡、便利。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议2 2、配套商业建议、配套商业建议位置、规模和业态位置、规模和业态市政道路市政道路餐饮餐饮500500平米平米洗衣店洗衣店100
101、100平米平米便利店便利店100100平米平米药店药店100100平米平米美容美发美容美发/ /足疗保足疗保健健100100200200平米平米总面积总面积约约10001000平米平米30M30M绿化带绿化带独立商业用房独立商业用房房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议3 3、幼儿园建议、幼儿园建议幼儿园的建设目的分析幼儿园的建设目的分析硬性规定硬性规定城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范GB50180-93GB50180-93中规定社区达到一定规模必中规定社区达到一定规模必须建设幼儿园须建设幼儿园对高档住宅有一定价值提升作用，但经济性一般较差对高档住宅有一定价值提升作
102、用，但经济性一般较差项目项目社区规模（社区规模（m m2 2）幼儿园规模（幼儿园规模（m m2 2）北京北京GOLFGOLF公寓公寓8.88.8万万公园大道公园大道2525万万通用时代通用时代15.515.5万万棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓2424万万珠江帝景珠江帝景8080万万54005400阳光上东阳光上东67.567.5万万28782878除非当地幼儿园市场接受度高，否则建设幼儿园需要谨慎。除非当地幼儿园市场接受度高，否则建设幼儿园需要谨慎。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议3 3、幼儿园建议、幼儿园建议可行性分析可行性分析优势优势有利于提升高档社区形象有利于提升高档
103、社区形象劣势劣势经济性差经济性差用地局限性强用地局限性强 建议不考虑建设幼儿园。建议不考虑建设幼儿园。房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议项目项目车位比车位比均价均价主要停车方式主要停车方式恒基恒基新天地新天地1 1：2.02.0别墅别墅2 2万，公寓万，公寓1 1万万6 6地下地下玺景园玺景园1 1：1.81.8别墅别墅2 2万，公寓万，公寓1 1万万2 2地下地下领世华府领世华府1 1：1.31.3公寓公寓1 1万万4 4地下地下金光都市名家金光都市名家1 1：1.191.19公寓公寓1 1万万3 3地下地下燕岛国际公寓燕岛国际公寓1 1：1.181.18公寓公寓1 1万
104、万5 5地下、立体地下、立体未央花园未央花园1 1：1.11.1公寓公寓1 1万万3 3地下地下银都景园银都景园1 1：1.031.03（20022002年入住）年入住）地下地下丽都国际丽都国际1 1：0.970.97公寓公寓1 1万万地上、地下、半地下地上、地下、半地下4 4、停车设施建议、停车设施建议青岛高档住宅停车数据青岛高档住宅停车数据具有参考性的项目具有参考性的项目房地产房地产E网网房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议4 4、停车设施建议、停车设施建议车位比建议车位比建议青岛高档住宅车位设置情况青岛高档住宅车位设置情况车位比与楼盘单价基本成正比，单价越高，车位比越高
105、车位比与楼盘单价基本成正比，单价越高，车位比越高综合考虑本项目在高档楼盘中的高端定位（单价、户型等）、客户群定综合考虑本项目在高档楼盘中的高端定位（单价、户型等）、客户群定位等，本项目车位建议位等，本项目车位建议1 1：1.21.2停车方式建议停车方式建议主要停车方式主要停车方式地下停车地下停车是青岛高档住宅的普遍的停车方式是青岛高档住宅的普遍的停车方式辅助停车方式辅助停车方式半地下停车半地下停车项目地块地形有起伏，设置半地下停车能减少土方量，降低成本，主要项目地块地形有起伏，设置半地下停车能减少土方量，降低成本，主要在联排别墅及花园洋房中采用在联排别墅及花园洋房中采用房地产房地产E网网（五）
106、配套设施建议（五）配套设施建议4 4、停车设施建议、停车设施建议停车方式建议停车方式建议尊贵感的体现尊贵感的体现生态停车生态停车将园林景观引入地下车库，体现景观环境无处不在的观念以及对驾乘者将园林景观引入地下车库，体现景观环境无处不在的观念以及对驾乘者的高度人文关怀，体现项目的档次感的高度人文关怀，体现项目的档次感u地下停车：地下车库间开设洞口，环境交融。且洞口之下并地下停车：地下车库间开设洞口，环境交融。且洞口之下并不布置停车位，而是园林绿化，这种手法也可称为地下车库不布置停车位，而是园林绿化，这种手法也可称为地下车库的类地面处理的类地面处理u半地下停车：打造阳光车库，结合下沉式景观，达到地
107、面停半地下停车：打造阳光车库，结合下沉式景观，达到地面停车的效果车的效果房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议地下停车地下停车广州保利鸟语山庄广州保利鸟语山庄房地产房地产E网网（五）配套设施建议（五）配套设施建议半地下停车半地下停车广州星河湾景观停车广州星河湾景观停车库库房地产房地产E网网（六）物业管理建议（六）物业管理建议服务内容建议服务内容建议“英式管家英式管家”服务服务高度人性化的管理理念高度人性化的管理理念u传统的物业管理以物业的保传统的物业管理以物业的保值增值为目的，英式管家服值增值为目的，英式管家服务则以对家庭无微不至的关务则以对家庭无微不至的关爱为核心爱为核心u强
108、调强调“一对一一对一”的管理模式，的管理模式，每个业主都有专门的每个业主都有专门的“管家管家”提供服务提供服务u提供传统物业管理所不能提提供传统物业管理所不能提供的人性化的服务内容：接供的人性化的服务内容：接送业主子女等送业主子女等与业主的和谐关系与业主的和谐关系u“住在家庭之外的家人住在家庭之外的家人” 管家与业主的关系不再管家与业主的关系不再是传统物业管理中服务与被是传统物业管理中服务与被服务的关系，而是利益共同服务的关系，而是利益共同体；管家不是被动解决问题，体；管家不是被动解决问题，而是主动提供服务。而是主动提供服务。房地产房地产E网网（六）物业管理建议（六）物业管理建议管理方式建议管
109、理方式建议市场情况市场情况项目项目物业公司物业公司管理方式管理方式金光都市名家金光都市名家宝青物业发展有限公司宝青物业发展有限公司引入本地管理公司引入本地管理公司亚麦山城亚麦山城海信物业海信物业引入本地管理公司引入本地管理公司贵合新园贵合新园诚基物业诚基物业引入本地管理公司引入本地管理公司领世华府领世华府香港新昌物业管理公司香港新昌物业管理公司引入外地知名管理公司引入外地知名管理公司玺景园玺景园深圳金地物管深圳金地物管引入外地知名管理公司引入外地知名管理公司江山帝景江山帝景永大物业永大物业引入外地管理公司引入外地管理公司檀香湾檀香湾第一太平戴维斯第一太平戴维斯 引入国际知名管理公司引入国际知名
110、管理公司银都景园银都景园银都物业银都物业自建品牌物业管理公司自建品牌物业管理公司恒基新天地恒基新天地第一太平戴维斯第一太平戴维斯自建物业管理公司，引入国际知名公司作为顾问自建物业管理公司，引入国际知名公司作为顾问房地产房地产E网网（六）物业管理建议（六）物业管理建议管理方式建议管理方式建议由发展商牵头组建管理班子提供由发展商牵头组建管理班子提供“英式管家英式管家”服务服务公司品牌与长期发展的战略考虑公司品牌与长期发展的战略考虑能够对服务内容和质量进行把控能够对服务内容和质量进行把控目前国内缺乏能够提供成熟的管家服务的物业公司目前国内缺乏能够提供成熟的管家服务的物业公司聘请国外专业机构或资深管家
111、担任顾问，进行整体包装聘请国外专业机构或资深管家担任顾问，进行整体包装英国专业管家协会英国专业管家协会(Guild of Professional English Butlers) (Guild of Professional English Butlers) 罗伯特罗伯特沃森沃森( (RobertWatsonRobertWatson) ) ，资深英国管家，首都旅游集团顾问，提，资深英国管家，首都旅游集团顾问，提供专业管家培训供专业管家培训房地产房地产E网网房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议安保设施建议安保设施建议市场情况市场情况心理级别心理级别琴岛星琴岛星二十四小时门禁二
112、十四小时门禁二十四小时保安二十四小时保安密码识别系统密码识别系统指纹识别系统指纹识别系统装甲保全门装甲保全门安全房安全房安全级别安全级别玺景园玺景园一卡通系统一卡通系统电视监控系统电视监控系统周界防翻越系统周界防翻越系统电子巡更系统电子巡更系统家庭安防系统家庭安防系统访客彩视对讲访客彩视对讲普通级别普通级别燕岛国际公寓燕岛国际公寓地上可视对讲系统地上可视对讲系统车库入口对讲系统车库入口对讲系统丽都国际丽都国际家庭紧急按钮家庭紧急按钮110110家居安防社区家居安防社区级级 别别成成 本本房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议安防原则安防原则技术上以安全级别为主技术上以安全级别为
113、主一卡通系统为主的安防系统，无论是从安防效果，还是成本投入上看，一卡通系统为主的安防系统，无论是从安防效果，还是成本投入上看，都能够比较好地符合高档住宅的要求都能够比较好地符合高档住宅的要求理念上达到心理级别的效果理念上达到心理级别的效果作为高档住宅，本项目的安保系统应当具有体现高尚生活的内涵，而不作为高档住宅，本项目的安保系统应当具有体现高尚生活的内涵，而不只是简简单单的防护作用只是简简单单的防护作用然而，由于客户群的不同，和成本的考虑，本项目的安保系统绝不能简然而，由于客户群的不同，和成本的考虑，本项目的安保系统绝不能简单复制琴岛心，而是指单复制琴岛心，而是指实际使用效果上体现高尚生活的内
114、涵，满足客户实际使用效果上体现高尚生活的内涵，满足客户群追求高尚生活的心理需求群追求高尚生活的心理需求房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议安防理念建议安防理念建议“绝对的安全与相对的开放绝对的安全与相对的开放”u社区的安全与保安的数量与分布密度密切相关。然而，作为社区的安全与保安的数量与分布密度密切相关。然而，作为高档社区，社区内出现大量的保安容易对居民生活形成心理高档社区，社区内出现大量的保安容易对居民生活形成心理上的干扰。因而，社区安全重点是实现上的干扰。因而，社区安全重点是实现: :l“无盲点无盲点”电子监控电子监控 通过监控摄像头实现社区公共部分通过监控摄像头实现社区
115、公共部分的的“无盲点无盲点”监控，一旦出现情况能监控，一旦出现情况能够立刻进行人员反应。够立刻进行人员反应。房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议安防理念建议安防理念建议“绝对的安全与相对的开放绝对的安全与相对的开放”u在确保安全的基础上，还应考虑本项目客户对安全、私密以在确保安全的基础上，还应考虑本项目客户对安全、私密以及尊贵感的心理需求特征，在小区外围防护上遵循及尊贵感的心理需求特征，在小区外围防护上遵循“无界无界”与与“有戒有戒”相结合：相结合：l无界：在小区的展示面边界相对柔化，不设过于排斥无界：在小区的展示面边界相对柔化，不设过于排斥性过强的有形围挡；性过强的有形围挡
116、；l有戒：不做有形边界并不等于不设戒备，通过技术手有戒：不做有形边界并不等于不设戒备，通过技术手段实现对小区边界的动态监控防护段实现对小区边界的动态监控防护 社区安全不会割裂社区与城市的社区安全不会割裂社区与城市的关系，这种开放的态度是高尚生活的关系，这种开放的态度是高尚生活的内涵。内涵。房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议安防设施建议安防设施建议小区安保系统小区安保系统u一卡通系统一卡通系统、入口及车库彩色可视对讲系统、巡更系统、入口及车库彩色可视对讲系统、巡更系统u周界防翻越系统和入口闭路电视监视系统，以实现对出入边周界防翻越系统和入口闭路电视监视系统，以实现对出入边界的
117、自动报警和监控界的自动报警和监控家庭安保系统家庭安保系统u以下系统作为所有住户都有的标准配置以下系统作为所有住户都有的标准配置l红外线探测器、煤气泄漏探测器、烟感探测器红外线探测器、煤气泄漏探测器、烟感探测器l门磁系统、紧急按钮门磁系统、紧急按钮l报警中心处理器，直接连接小区警控中心或报警中心处理器，直接连接小区警控中心或110110u对于联排、花园洋房以及高层楼房的低层住户，还应增设窗对于联排、花园洋房以及高层楼房的低层住户，还应增设窗磁控制系统磁控制系统房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议住宅科技建议住宅科技建议科技项目选择原则科技项目选择原则本项目的设备设施除了考虑一般
118、的应用要求外，还应当加入一些体现健本项目的设备设施除了考虑一般的应用要求外，还应当加入一些体现健康生态、代表高档生活方式的科技设备设施，选取主要参考以下三个原康生态、代表高档生活方式的科技设备设施，选取主要参考以下三个原则：则：u能够体现对生活质量的关爱能够体现对生活质量的关爱u能够提升社区的高档性能够提升社区的高档性u结合经济性的考察结合经济性的考察 青岛购房者目前对住宅科技的经济敏感度较高，避免引青岛购房者目前对住宅科技的经济敏感度较高，避免引入投资大、回收期长的项目。入投资大、回收期长的项目。房地产房地产E网网（七）设备设施建议（七）设备设施建议住宅科技建议住宅科技建议中水系统：中水系统
119、：室内淋浴、盥洗等优质杂排水收集后经生化法处理，用作卫生间冲洗水、室内淋浴、盥洗等优质杂排水收集后经生化法处理，用作卫生间冲洗水、洗车用水及绿化用水。洗车用水及绿化用水。目前在青岛的住宅社区中普及度不高，能够体现社区的科技含量目前在青岛的住宅社区中普及度不高，能够体现社区的科技含量经济性较优经济性较优直饮水系统直饮水系统高尚生活的必需品高尚生活的必需品经济性较优经济性较优u若不向用户收取系统初装费用，按市场纯净水价格出售，约若不向用户收取系统初装费用，按市场纯净水价格出售，约2-32-3年收回成本年收回成本u推荐品牌：昆山兴麟、哈尔滨天源、北京韩宇、北京东方纪推荐品牌：昆山兴麟、哈尔滨天源、北京韩宇、北京东方纪元、广州天一元、广州天一130
