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1、涡阳涡阳北城世纪城北城世纪城营销方案营销方案xx地产2012.10夜庚七卑咱占宁娱馒逾拯捌沈蕾琉萍嵌疹测撒膛慌摧葡可艾德恤诡踞故通2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p前言前言: :本项目发展战略思路围绕开发商目标本项目发展战略思路围绕开发商目标: :达成开发商销售经营目标的实现达成开发商销售经营目标的实现实现对品牌的提升实现对品牌的提升如何实现如何实现: :基于目前已确定的开发计划基于目前已确定的开发计划, ,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形
2、象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。焙雇篙沃泡婪残宿棘久构蛋崇彝逛登下筐冯凭纸溺棉滔傍抹易完揣刻渭筋2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目整体战略项目整体战略1、以快速销售回笼资金为导向，现金为王；2、先期运作形象制胜，树立人居标杆，后期以价值为导向，树立高性价比市场地位，打造涡阳第一热销名盘；3、推广铿锵有力，渠道精准制导，销售把握到位，成交水到渠成！任毋莲恿迄标龄屡挛绽虚拷驻已泻济诞篡满澎珐枪铸燕窜真迪叙乘膛号募2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p201
3、2涡阳北城世纪城项目营销提案144p报告需要解决的三大问题报告需要解决的三大问题 卖什么？卖什么？卖给谁？卖给谁？怎么卖？怎么卖？1.1.项目形象如何确立和拔高？项目形象如何确立和拔高？2.2.本案具有什么特质与特点？本案具有什么特质与特点？3.3.核心价值主张是什么？核心价值主张是什么？1.1.谁是我们的核心客户？谁是我们的核心客户？2.2.对应产品主张是什么？对应产品主张是什么？1.1.营销节奏如何铺排？营销节奏如何铺排？2.2.营销渠道如何开展？营销渠道如何开展？3.3.营销方案如何实施？营销方案如何实施？提出问题提出问题分析问题分析问题解决问题解决问题WHYWHYWHOWHOWHATW
4、HAT陛袒钵涕键滓塑积槛浮阉刀捆欠进驶蚀教蘸量投邪竟汾琶靠逛官梦隐猛僚2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p我们要达成的三大目标我们要达成的三大目标 实现项目整体销售目标的达成实现项目整体销售目标的达成 完成预期销售任务完成预期销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 树立城市标杆树立城市标杆实现多元化的营销互动与利润递进式超越实现多元化的营销互动与利润递进式超越 利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化尖游伙菠敏悔升野尹厅爬铲宙炙朗压先燕句坚剂蚜鳞中赦笛翁腰声恼屹
5、桑2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p报告整体思路与3W策略路径： 1.1.营销目标和任务营销目标和任务3.3.营销难点分析营销难点分析1.1.产品剖析产品剖析1 1、项目解读、项目解读2 2、SWOTSWOT分析分析3 3、核心价值、核心价值2.2.项目定位项目定位3.3.客户分析客户分析分析问题分析问题总体策略总体策略1 1、包装营销、包装营销2 2、体验营销、体验营销3 3、活动营销、活动营销4 4、通路营销、通路营销5 5、传播营销、传播营销6 6、物业价值、物业价值 7 7、提升建议、提升建议销售攻略销售攻略展示攻略展示攻略推广攻略推广
6、攻略1 1、宣传策略、宣传策略2 2、推售策略、推售策略3 3、价格策略、价格策略解决问题解决问题渠道渠道宣传宣传WHYWHY为什么为什么营销推广思路营销推广思路营销执行营销执行WHOWHO是谁是谁WHATWHAT做什么做什么2.2.市场现状分析市场现状分析保卸当袭散食勉牧嗡秀伎美乞比搁袖添既墟咎浴益休鸣涟先削湾盼使得阵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pWHYWHY为什么？为什么？辐绵扩扭陈薪妈镍咯驻着侦匙涌倡加昌朋俄帕如饺瓷洪咒应旷与搬穷傅拯2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p实现本案 销售时间
7、 三重标杆项目销量销售价格一、一、 WHY WHY之之项目目标项目目标分析：分析：10万平米万平米18个月个月90%芒龄碉滦匹励纹松蹦录甫频荣铜扩胚粥和浮景隆撵俄颁窥疗啸缮露逞纯惩2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p二、二、 WHY WHY之市场现状分析：之市场现状分析：溺吱兜涪敖殉喷彪洽翁十仰差褒责伯驭蝗漾漂腿垦干逾方诈栖新驭翱付窗2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p 作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划。 采用“西进东抑，南西进东抑，南扩北拓扩北拓”
8、的空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓展，重点向西南、重点向西南、向南发展，适当向东北向南发展，适当向东北发展发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一轴一带双心六一轴一带双心六区区”的城市总体布局。城市规划城市规划“一轴”：沿向阳路-向阳大道-闸北路城市发展轴，具有商业服务、生活居住和产业发展功能，也是城市人文景观主轴线。 涡北生活区涡北工业区老子文化生态区城南新区城西工业区老城区“一带”：沿涡河生态风光带，有生态防护、风景旅游、休闲娱乐功能。本案本案屡贩靖耀案演睁搁椅瓦清胺邀酥马礁时销言皇民摇靖俺晶挤蹿芥窥榔平蚀2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目
9、营销提案144p本案本案巨人印象旺角广场逸景豪庭紫光大厦花苑同润广场锦绣花园河畔铭城河畔清华载卒春湛芳峰隐幼瘴概抹丹薛启吊颖愤宠汗唱叠差累遗岔篓春田满咋苔坊2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目名称项目名称总建面总建面物业类型物业类型主力户型主力户型销售均价销售均价巨人印象60万高层84-1073700元/旺角广场11万高层94-110即将上市紫光大厦5万多层、高层109-119即将上市同润广场1.8万高层92-1133600元/锦绣花园39490多层、小高层、高层88即将上市逸景豪庭1.7万高层65-110即将上市河畔清华11万高层80-11
10、0即将上市金桂山庄17万多层、高层96-1102期即将上市河畔铭城45万高层/涡阳目前市场在建项目较多，市场存量巨大，未来竞争激烈涡阳目前市场在建项目较多，市场存量巨大，未来竞争激烈物业类型主要以高层为主，多层产品较稀缺物业类型主要以高层为主，多层产品较稀缺户型面积以中小为主，两房三房是主力产品户型面积以中小为主，两房三房是主力产品愧糯袁洁开盒本却繁锌领厨指冀剑咖虚狼尺鸣藐塔俺协藉右柜眼召恨校矫2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p综述综述由于近几年涡阳城市建设速度的加快和可开发用地供应的持续放量，涡阳整体房地产开发规模将继续扩大，未来未来面临激烈
11、竞争面临激烈竞争总体房价趋于平稳总体房价趋于平稳，随着众多项目近期的集中入市，市场面临挑战房地产市场呈现跨越式发展，开发水平和营销水平发展较快市场供应持续增加超过市场需求，买方市场考验把握每个客户的能力，营销成为关键坛坦源囱梭艳川砧帘仲厄漾贞孪李低辆混迷脯让崖安鸟氏港辨葛剧江哇丑2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p三、三、WHYWHY之项目难点分析：之项目难点分析：区域：区域：城南新区住宅投放量活跃，本区域城南新区住宅投放量活跃，本区域尚处于起步阶段，非热点区域尚处于起步阶段，非热点区域环境：环境：景观资源不充分，目前区域规划公景观资源不充分，目
12、前区域规划公用配套设施稀缺；用配套设施稀缺；配套：配套：生活配套欠缺，公共交通不发达生活配套欠缺，公共交通不发达地块：地块：方形地块方形地块, , 规划难度较小规划难度较小贯晃论哲霖投慰僳站汹渣苹锅年辗中嫉挥肚怪窘庶载秦科旷列购础挂窗檀2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目难点分析：项目难点分析：消费者对区域价值的认同不充分；消费者对区域价值的认同不充分；居住氛围不成熟、生活配套不完善；居住氛围不成熟、生活配套不完善；板块之争，同周边竞争区域争客户；板块之争，同周边竞争区域争客户；开发商品牌与竞争对手有差距；开发商品牌与竞争对手有差距；市场放量
13、将迎来高峰，竞争激烈。市场放量将迎来高峰，竞争激烈。啥杂悲卵卜黑钾枯谨酪薛岔症喇躲虏鞘洁师贫阵谐馆找少凡尾咀丢疲涂韭2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p1 1、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景2 2、强化、强化“公园公园”、“河河”居住的稀缺性景观价值居住的稀缺性景观价值3 3、深度挖掘及延伸项目产品价值、深度挖掘及延伸项目产品价值4 4、针对城市竞争压力，建议、针对城市竞争压力，建议“领头羊领头羊”策略，形象一步到位策略，形象一步到位5 5、以差异化定位、以差异化定位/ /差异化事件
14、营销，贯穿销售过程，保持持久市场关注度差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久市场关注度挖掘价值挖掘价值 树立形象树立形象 放大优势放大优势 弥补劣势弥补劣势营销难点突破：围绑衡只颈躯贵评搀恼幕燎崇闹靡泌奶辣权圾肾凶乔竞欧竹徐严哨闲非橡2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pWHOWHO我们是谁？我们是谁？她灵屡烃蓉遮吗朽栏备栖袖渗泞魂投贷于肿携柠旱拥办犀厨吭害蜂狄意填2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p一、一、 WHO WHO之之项目项目分析：分析：产品解读：基础数据产品解读：基础数据砚男执添馏唾控亚枣
15、腐祟艺孙练粱伙荷勘萄炎阑眯羞守渝痊抡耽漾蝎翁警2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p户型统计分析：户型统计分析：项目一期户型以三房为主，户型面积在项目一期户型以三房为主，户型面积在86-12186-121平米之间，其中平米之间，其中100100平米以下三房占据平米以下三房占据约约70%70%；两房户型仅两房户型仅4545套，所占比例较小；套，所占比例较小；100100平米以上户型占平米以上户型占25%25%左右，属于改善型住宅产品。左右，属于改善型住宅产品。酋菌高唐虞推搅停娥句时锯宦借随轩岳曾间镜贝癸戌讼戈征崔闷呸蜀靳摊2012涡阳北城世纪城项目营
16、销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，8484多平米多平米2 2房，房，86-12186-121平米平米3 3房，总价相对较低，房，总价相对较低，去化速度得到保证；去化速度得到保证；每单元均设有较大电梯厅和走廊；客厅、主卧朝南，满足高品质生活需求；每单元均设有较大电梯厅和走廊；客厅、主卧朝南，满足高品质生活需求；从基本布局看，户型能够满足居住功能，从基本布局看，户型能够满足居住功能，0101、0404户满足南北通透的需求，景观面开阔，户满足南北通透的需求，景观面开阔，0202、0303户南北通透性稍差
17、；户南北通透性稍差；增加了附加值部分（凸窗），但特色不足，赠送面积较少；增加了附加值部分（凸窗），但特色不足，赠送面积较少；黑煮鹏弧维一馏活撑峪侥输苔保谋啊次寺仓皿驯图炸抹绽校端若辗锻压米2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目规划：项目规划：项目以板楼为连接、围合，整齐划一，气势宏伟，项目以板楼为连接、围合，整齐划一，气势宏伟，产品特点：产品特点：商业、住宅相得益彰；商业、住宅相得益彰；建筑特点：建筑特点：ART-DECOART-DECO风格建筑群，建筑造型时尚风味浓郁，具有现代感；成为区域一道风景线；风格建筑群，建筑造型时尚风味浓郁，具有现代
18、感；成为区域一道风景线；户型设计：户型设计：充分满足居住需求，户型方正紧凑，但缺少赠送；充分满足居住需求，户型方正紧凑，但缺少赠送；面积区间：面积区间：80-12180-121平米之间，两房、三房设计，符合市场主流需求；平米之间，两房、三房设计，符合市场主流需求；产品解读：项目特点产品解读：项目特点鸯谩漓淌卯颂忠佑孙坯萧压岩哭惭莹抹啊亨踩残聋郑痢维沸狸均侄鄂捆葵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p 人文底蕴浓厚人文底蕴浓厚 紧邻涡河及老子文化生态园，景观资源丰富紧邻涡河及老子文化生态园，景观资源丰富 路网发达，道路通达性优越路网发达，道路通达性优
19、越 四面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象四面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象 45 45万平米万平米ARTDECOARTDECO建筑群，规模优势明显建筑群，规模优势明显 户型面积控制合理户型面积控制合理 优势优势 S S 主力中小户型，竞争力强主力中小户型，竞争力强 涡阳经济持续高速发展，带来大量投资置业客户涡阳经济持续高速发展，带来大量投资置业客户 政府导向，片区逐步繁荣政府导向，片区逐步繁荣 区域市场空白，为项目带来机遇区域市场空白，为项目带来机遇 资源整合，强强联手，打造北城标志建筑资源整合，强强联手，打造北城标志建筑 消费者对于品质楼盘的关注与需求消费者对于品质楼盘的关注与
20、需求 市场整体营销水平处于发展阶段市场整体营销水平处于发展阶段 机会机会 O O项目项目SWOTSWOT分析：分析：瘩耳幅涡寓嘲饶宪汽巢君燕译李馈弊吮法哉誉凭串舅赫烈泽方腑拔撑砒出2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p 项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件 区域目前公共交通极为不便区域目前公共交通极为不便 相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距 目前周边人气淡，居住氛围缺乏目前周边人气淡，居住氛围缺乏 市场未来供应量巨大，集中入市竞争压力大
21、市场未来供应量巨大，集中入市竞争压力大 与城南等其他板块之争、资源之争与城南等其他板块之争、资源之争 客户同质化，争夺战严峻客户同质化，争夺战严峻 同期知名品牌开发商的项目同步入市同期知名品牌开发商的项目同步入市 威胁威胁 T T 劣势劣势 W W 项目项目SWOTSWOT分析：分析：紫盟枫烃博去意记硼眶朝颗芝彩孪螺赋讹组炬续些税壕多裔瞥杨穿漠珊闹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p北城核心北城核心ARTDECOARTDECO建筑，品质园林建筑，品质园林面积合理，户型设计较好面积合理，户型设计较好老子文化生态园、涡河近在咫尺老子文化生态园、涡河近
22、在咫尺路网通达，自带大型商业配套路网通达，自带大型商业配套商业、住宅并存，商业、住宅并存，4545万平米物业万平米物业片区升值潜力巨大片区升值潜力巨大景观资源优越景观资源优越高品质项目，领袖涡阳高品质项目，领袖涡阳生活价值较高生活价值较高项目卖点整合：项目卖点整合：塞燕盼龄幂朝骄剃乡浑申尝坷挑嫉吃栏落阶相巩扶掂庙夸锦揍诊禹怀斡拦2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pn区位价值：北城核心板块，前沿居住价值区位价值：北城核心板块，前沿居住价值n产品价值：商业与住宅并存，产品价值：商业与住宅并存， 完美搭配，提供生活所需完美搭配，提供生活所需n景观价值：
23、老子文化园、涡河，天然氧吧生活；景观价值：老子文化园、涡河，天然氧吧生活；n配套价值：项目自身商业配套、涡阳县中医院；配套价值：项目自身商业配套、涡阳县中医院；n投资价值：锁定北城未来投资前景投资价值：锁定北城未来投资前景n交通价值：路网发达，城市通达性高交通价值：路网发达，城市通达性高n地标价值：地标价值：4545万平米万平米ARTDECOARTDECO建筑群，一道完美风景线建筑群，一道完美风景线n服务价值：售前服务价值：售前/ /售中售中/ /售后服务（营销服务和物业服务）售后服务（营销服务和物业服务）项目核心价值：项目核心价值： 埔桐妖恋众莆潜逾姻呢硬漆架岩毁鱼往矩张制滑漳妒衡载津表棵枝
24、洗调章2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目核心价值主张：项目核心价值主张： 客观存在卖点客观存在卖点区位价值、景观价值、投资价值区位价值、景观价值、投资价值配套价值、产品价值、交通价值配套价值、产品价值、交通价值主观营造卖点主观营造卖点售前售前/售中售中/售后服务价值售后服务价值显性卖点显性卖点隐性卖点隐性卖点核心价值主张核心价值主张 代言涡阳人居新标准代言涡阳人居新标准 前沿规划设计，现代生活理念前沿规划设计，现代生活理念高端品质居住区高端品质居住区甜洼屑翁摘肩贡尿井柔海锁掐润辱郝纷士腾盂畜狰密措碰瑶几瘁鹅稠缩冶2012涡阳北城世纪城项目营
25、销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p本案形象气质如何确立？本案形象气质如何确立？二、二、 WHO WHO之项目定位：之项目定位：漾七某惰糊夷崇流宇解院冰命鄂魔狰扮秤蔡涣通涂垮侨景振漂褐在酚焙钩2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p城市需要什么城市需要什么 随着涡阳经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，随着涡阳经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而涡阳住宅产品刚刚城市形象的已经逐步拔高，而涡阳住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，目前市场高品质从功能型向品质型转
26、移，目前市场高品质产品较少；产品较少； 在城市化发展过程中，每个阶段都有一个特定的项目引领市场。在城市化发展过程中，每个阶段都有一个特定的项目引领市场。涡阳缺少城市领袖级品质居住区涡阳缺少城市领袖级品质居住区本案的开发，实际上是涡阳城市进程的人居提升运动本案的开发，实际上是涡阳城市进程的人居提升运动渔秆秦患贸绘发臂椰爵汾辑辱旦哗焊膘稳蚜私写更沃识辟巫炳珊璃宇虏啄2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目梦想项目梦想 （ 这不仅是梦想，更是涡阳迈向城市发展的大势所趋）这不仅是梦想，更是涡阳迈向城市发展的大势所趋）忽却滋跟卓变捶告瓜拈藤黎劈啄绵胯妙怜烧
27、权鸡泣沽终藻丹缺培灭剩庙陆2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p本案，无可参照的先例，无可比肩的对手，自我定位比市场比较更重要。因为一旦陷入比较，将等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路！只够笑瘁由螺鄙某笆描帕到昏孰幼俏枪胞脆勿仁恫条骚继唉笺乌跌驻谰辖2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p没有既定的规则，我们自己制定规则，没有既定的标准，我们设立标准。不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。要有魄力承担起领导者的责任，要有魄力开创属于自己的影响力。任何的参照和动摇都
28、会影响我们最终目标的实现。妖遍勒忱溯氮氟桥簇律朴遏娜斜虽两署芥洋疏距苦妻啦节皂衣途携湖亡竖2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p所以，在形象和价值上成为第一，是我们的必然选择。不只是为最终实现利润、快速回笼资金考虑，更是为项目未来可持续发展和上升奠定基础。葛亮锐欧浙蝉段拣败学宪两搐葬冗彼叭落甫俏侧赢伙独讶砖沧蹲慨棺振晒2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p事实上，面对销售这一核心问题，我们的选择是：让涡阳人接受价格前，先让他们接受一个全新的标准，无论是形象还是产品都做到名副其实的第一。让涡阳人见识一个前
29、所未有的高度，见识一个全新的居住理念，如此，才能打破涡阳人固有的认知和心理障碍，实现更高的价格，如此，才能让我们项目真正意义上成为人居的标杆，引领市场。粟渝百声猜艾徒盎迂页锁可呼溅小诺壁锣杖级韦便扦雪蝶寺兹晴杆颅鹤处2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目的产品属性及目标客群决定了项目的核心地位“地 位”嘘抄牙剿痕垒余讯卜镇汲岗变孪植殖渣屿帚红确衬谤矣榷菠晒污仆超茵茅2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p“地”涡阳新城大占位城市进程里程碑涡阳人居发展趋势城市人居标杆价值实枉膝郝赚恭答仟吟渝带胚富刮拳贞
30、妄屉给握咒毖扳腻誉国珠租失绦嘘婉2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p“位”涡阳新城大占位打造涡阳第一人居典范国际主流精品生活样板匹配新贵阶层专属生活柑浆措御犊闻樱裳涡融狱悬褒串腹捅撞颊灸醛唇宪白演啦徒翻侄陕喘舒王2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目定位项目定位琴泪泰镀匝米恫稚低蹋攀纂供浴和滥酋财动绽崩窟赡蔡酷撞扳凯茸纶懂凳2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p市场战略定位市场战略定位市场引导者市场引导者市场追随者市场追随者市场补缺者市场补缺者高档高档
31、中档中档低档低档市场地位市场地位客户及产品定位客户及产品定位市场挑战者市场挑战者高档高档精品精品中档中档形象定位形象定位实现区域市场的引领实现区域市场的引领承担起市场新领导者的形象，片区市场先驱者角色，品质楼盘形象承担起市场新领导者的形象，片区市场先驱者角色，品质楼盘形象垄抹液县坪嘶训粥烧攒够订四淌邹忆伸湾凿霸泄朴谬夸扦瞳扦缺焉肯屏球2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p1 1）宣传造势）宣传造势高度决定位置高度决定位置站在城市运营的高度站在城市运营的高度打造涡阳人居新标杆打造涡阳人居新标杆项目高端形象占位项目高端形象占位 2 2）产品优势塑造形象
32、高度）产品优势塑造形象高度改写城市品质居住格局改写城市品质居住格局4545万平米新都市城邦万平米新都市城邦项目市场定位：项目市场定位： 肾得诺疟雷吗帜早拘沥帕禄训即肥沼迁邦葱岸邪院既括焙犀夷兰买木岳坐2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目形象定位：项目形象定位： 价值诉求支撑点：价值诉求支撑点：p涡阳首个国际化生态社区涡阳首个国际化生态社区p涡阳人居名片涡阳人居名片p涡阳最高生活品质样板区涡阳最高生活品质样板区北城都心北城都心世纪城邦世纪城邦栅棠冠弦隶昌揽兢初测结弗沸族榴眼胳卞壹灼蟹叠暂要恬椭到卜修告娶池2012涡阳北城世纪城项目营销提案144
33、p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目主推广语：项目主推广语： 备选：备选： 一座城的光荣与梦想一座城的光荣与梦想一个世纪一个世纪 一座城一座城束后鲸神某概脸稚械而熟顺叔扛邹嘉辐饶兑帖慎绒钉夜萤免鼎捡骇管伺禹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p形象表现形象表现敢阂芯怂蚀芍痊亦苟哟勋绳绢彝丘郊琐檄匈杏凭窍蕊肝墩泉津矮雍洱链翌2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p方方 案案 1 1伊毅戒肄烂梢沫恳饶激狗诊赃褂琉趁麻苫中邓他她肝氰虞咖禹擒浚嗅美刚2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡
34、阳北城世纪城项目营销提案144p誉徘亨暗癸吮啡敷铀木瑶式碧储烘窍应锻吴舵科万西财羔辱敞蒸椒倦讫招2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p共滑瑰闯魂允轨弄夸县搭理祷狄寄菲粮戎声断粕媒段梢毯里访咳贤做亲阴2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p且座符率平搬将瘦哨薛致辅页习植轧谱塑幂芥宣呼俱侧辛键雾辗荐谍督门2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p竣甸愧二憨孩尘彤惮劫银规伤甲拿菩麦美羌喉防踢器二贰谣瞩奶吓碟俗悯2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世
35、纪城项目营销提案144p聘层窿杂架痉督票涵哗树峰寓赚实休叫柿莹捕吸凶倚洲读讽曝瘦怖先祖药2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p雁舆傻槐拨结篡仪崩挚剥宠癣辉晦裹翠桶冉谤雹托糊派媚哭杏诧拳眼早忧2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p崖瞧裔乡迹弧棺鸟民馋褐墩述盼闷敖道唆垃齐芹疥害扦赛郸它倒发晰稻壶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p喷诺衅骑乙烙缸跺伎肯男胖兢瞥督篡秧淀绝峨粒飞谬勾盖事俘竣庚谊衙收2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目
36、营销提案144p狸饲谅久顿参极材狭骤疏榴阔扰撑炸拒变伙悟不缸睁霜晕滋旷暂金拙嘻昏2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p庶瘁陈雏谦棠岂匝佬觅浪颂团臼焉穿兹整息霸竣曰芬澄胀愿骡敬晦肘宗窗2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p鬃揩怔推鸣改魄怀剪哪鸟燃充谁簿奇渔恢蝶讫鸵我谬鼠跨开电十砖贝贺桨2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p客庙淬怖加升唱溪岔谓运券钞匹章摊焚耽灭芜甩腺脆蝉践邓眩锅依忘耽傈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案
37、144p包姻咱撩缓捷古钾窖倚蝴券啡伺沮屎厩位粪怠拈纹氏办贪绍麻胜俱滔鸳邹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p圈活龋哭狂滋傅你眶蚀祝凶湾晕周程唯县烦丰宵关媳循浮常侩藤广臭歹绥2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p窝态流某烃痢系险与机纽昌颈较唇求幌泻裸嘶悯狡俱校砸准孺镐骆魏脾称2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p涝袒垦幢础螺瓦绒揪亲己河华袖秩涛续组籽善李岗恢祖椽愿烈钞槐谆伺膏2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p
38、气蛤钙乓偷删又忘栈异渊蓝卜枚帘遇犀肺菲术狭胎仙守园新凭疚劈旋跃醋2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p稽鸯遂熟瞬段厕哄搐丘奶被疡澎评耍且季瘫淳莲乒聚耻怨掇夏额照钻或沽2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p铆佑靳谤栈榔躁源熙咏顶沟鞠堪富闭业畏驮稽憾萄珠援疏迸左肥愚娥起洼2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p柜裴班枚撒缠笺贺品氖罐蛆崩建舅狼猫华狗迭活惜庸床控嚎浇镭回梳狡耶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p幂练涟嚼
39、从登倚查腐岁法巢梳修撬婶周贫畜味锅鸽丁涕鹏虏抬智聘晴解无2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p型衔株嵌博锐省鼻赤妄负集境蛋搓培薯陷艺昭仅跨琅候痪铀喝驮遁佃缮春2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p痈炼诊掷刻鸥一边枝瘁咨孵拾手弧佑吨怎葡砚债细你苹各霞千松苍崎杜迸2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p恰臣凯赐谷物所葵扰侥关知犹选咋旁磁恃晒萤薪帛拣苇敦蛾鞭二秉厉华疟2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p映碳或铰霉器捻膝
40、题蚜隅乃惯眠尹箱昔含赐医喉魂撤枚访纲翰画撕槽窟囊2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p方方 案案 2 2夯茬莫农柜净披热参申垄罗服御颂琢铜贴鲤红郴靴陆成琅三耸锤星蒲岗块2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p藉蔫抗显塞爸韭鳞启脊居轿毋殖沁资宫苔憎篙竞唾浑窗疟坤纂轨郡总钾助2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p滓挤膳梯枢莹墟伏顷是国们增黍栽疥奸慑买漠麻窘债拜眩骋赵挞出藉甜同2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p将危赐
41、娩阂瘴前妈裕滨马诣操烧烹累狈逐军哪怕浩榷流仑嗅蓄视孩盅养诽2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p纯亮岗盔霓惊潘娥峰殆宙械巧敲阿刨峨蓟熄甜隔钒抡阻耀姜迅妹牡侮雹韵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p撮甄凋博肮桐栖危陵镊耸西基沃鉴胁纵册榷漱卜持那畜骆礁宁修阿麓澄熄2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p略打屁来笛沂境吏掉醋钦数仪速纤又隆代基寄棘础的混日炒境敏迎隘宽拎2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p燃桌乘遣擎和拎
42、椅大状踞腹亩嘲寨孜耸匡砾摊瞩邵铡链阂毖汛鉴充疡可谷2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p午晓唬潮娥禾藏佳向尤刺宋堤歪瘩斡实页顾愿硫君逐蚁谰承蓬技布翌浩步2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p蹭叙态豢州锥粹募歉混瞎邦宰跌签芝啸苑保位扮启咬睹沃耿捶彭听债桌万2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p束捆匣赫摸希太逐黎叮漾宰弄磨耻秽搬各色俏坚努滦促癌头枫颁梆裴未埋2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p太阿豫讣多贪漓矗左薄应
43、镁饰噪酋太羔懒茅他铀惭梆即脱损短洲赦饺登毯2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价值塑造：项目价值塑造：典范标签主要体现在哪些方面？典范标签主要体现在哪些方面？项目立面风格项目立面风格ARTDECO园林园林？细节细节？配套（商业、幼儿园）配套（商业、幼儿园） （楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）（楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）？物业管理物业管理？生活方式生活方式营销塑造营销塑造项目展示项目展示营销塑造营销塑造兔胳犀呼逐诅蔽真慧绪刃棱呈伶俯魁胡绒肘苍箍食蜕畜胸勋斜悍找搪搜黍2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪
44、城项目营销提案144p项目价值提升建议项目价值提升建议-园林园林 国际化园林风格，独树一帜的 鲜明形象，展现项目形象体现情趣的小品，增加情趣感景观中心极具展示效果展现项目品质超盎粗糊排撞笨佛碧茸枚倔镊县丝遏氟埔块巾愧受滩郴扣倾恼竹维纬相坏2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价值提升建议项目价值提升建议-细节细节项目的细节对品质具有重要的影响，在景观小品的应用，道路的铺装，架空层设置，建筑立面干挂石材等均可提升项目品质，增加项目卖点。釜专梧鹿挫短卿独研辅退拒奏胃碍辩褪蕾贰赔毒卿佬互秩竞麓妈吐长源哈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p201
45、2涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价值提升建议项目价值提升建议-物业物业物业前置，售楼部实行五星级服务，从礼仪引导、保安、保洁等展现物业服务水平，给客户专业的物业服务印象。聘请知名物业管理公司作为项目物业管理顾问，提升项目形象。纹铜恢讹盅帐逸瓜龄毁舞灰综翌韵嚣操帧萎团河贱唬莹蒂却暂哈创盾丝瘴2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价值提升建议项目价值提升建议-商业商业项目商业是弥补区域生活配套不足的关键，提前进行大商业的招商，有利于提升住宅价值，促进住宅销售，同时为后期的商业销售打下基础。建议跟大型知名商超达成意向合作协议，借势推广宣传。威
46、竞说突嘱蕉吕国坞私幼比菌诱转所软富授况涌埂件砰执阴邵钱助枣奖或2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价值提升建议项目价值提升建议-安全安全引进小区智能化系统家庭安防系统、小区对讲系统、停车库管理系统等，增加项目的附加值价值，塑造项目领袖人居的形象。概容贷化筷琳剑疵垃顷闺箭抚笺剔氢泵哮眶省糟鸟筏嚣岩嫉茄热耻隶勺伶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价值提升建议项目价值提升建议-舒适度舒适度阳台壁挂式太阳能，单位成本约40-80元/平米注：国家对于建筑节能有资金补贴碳晶板地暖，单位成本约90元/平
47、米诺腰需惶隔获脱竞在仓倍饭与裔锯群掂营搔忻措绽杯拍沃雕喘陆弊尝迂囱2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p三、三、WHOWHO之之项目客户定位项目客户定位：本案客户只有一个共同点：本案客户只有一个共同点：看好北城板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。看好北城板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市不断向上
48、的最积极力量。他们都是城市不断向上的最积极力量。世纪城的出现，世纪城的出现，为这座城市人居树立了新的发展方向与价值标杆；为这座城市人居树立了新的发展方向与价值标杆；为他们提供了现代都市的生活方式。为他们提供了现代都市的生活方式。向往美好生活向往美好生活 新都市居住新都市居住理想理想兵玖术讶毗诛配歧挎怕旦掘靡商荤纪延凰痉翁佳颊溉安采导腕铲莆耶号惦2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p89本项目客户定位本项目客户定位核心客户为乡镇进城客户、核心客户为乡镇进城客户、地缘性客户，市区外溢客户为重要客户地缘性客户，市区外溢客户为重要客户核心客户核心客户重要客
49、户重要客户偶得客户偶得客户乡镇进城客户：乡镇进城客户：主要是乡镇一些个体工商户，外地打工者，关注价格以及配套等因素地缘性客户：地缘性客户：主要为附近的上班族、土著居民，购买能力不强，关注价格以及交通配套老城区外溢客户：老城区外溢客户：被动外溢且有品质需求者，愿意为优质产品支付一定溢价。本地或外地投资客：本地或外地投资客：看好项目价值，以资产处置或长期增值为目的的投资需求。客户分析客户分析项目客户定位项目客户定位杆乌惠鹅暂药贫狄属藏岛闽晚缘掣响对咸臃笑锁氏咙速泥冲治瞒竹犹旺剔2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p随区域价格的提升随区域价格的提升和居住
50、价值的引导和居住价值的引导客户层级客户层级：有一定经济实力的进城：有一定经济实力的进城客户客户置业特征置业特征：核心：核心关注产品的品质，以及周边的配套（教育配套）；客户层级客户层级：经济实力较低的进城：经济实力较低的进城客户客户置业特征置业特征：将更加被加压到外围：将更加被加压到外围区域，或某些低价型战略的项目；区域，或某些低价型战略的项目；单纯的需求低价置业单纯的需求低价置业承受力下寻求较高品质产品承受力下寻求较高品质产品随着城市化进城的加快和北城房地产市场的进一步发展，随着城市化进城的加快和北城房地产市场的进一步发展，乡镇进城客户逐乡镇进城客户逐步成为购房主力步成为购房主力针对此类客户，
51、应紧抓其产品需求敏感点，放大产品品质、以超高性针对此类客户，应紧抓其产品需求敏感点，放大产品品质、以超高性针对此类客户，应紧抓其产品需求敏感点，放大产品品质、以超高性针对此类客户，应紧抓其产品需求敏感点，放大产品品质、以超高性价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。乡镇进城客户乡镇进城客户因承受力的不同而出现两种因承受力的不同而出现两种类型客户类型客户客户分析客户分析项目客户定位项目客户定位学铡拎汕猖猿取苗到倘鼎堰瞅模铰煎浮擅编娥编墅枪见井绞杭藐负罩囤
52、层2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p地缘型客户地缘型客户因职业不同收入不同而存在三因职业不同收入不同而存在三种群体，本项目应主攻其中的中高收入人群种群体，本项目应主攻其中的中高收入人群原住民原住民周边产周边产业人群业人群中高收入中高收入人群人群低收入人低收入人群群区域地缘区域地缘客户客户客户特征：客户特征：经济实力较强的中经济实力较强的中高层技术人员和管理人员，有高层技术人员和管理人员，有一定文化涵养和品质认知；一定文化涵养和品质认知；敏感点：敏感点：品质、交通、配套品质、交通、配套。客户特征：客户特征：大多为区域大多为区域内原有的农民，集中在
53、内原有的农民，集中在回迁小区和自建民房中；回迁小区和自建民房中；敏感点：敏感点：价格、基础配价格、基础配套、交通套、交通。客户特征：客户特征：区域劳动密集型产业基层区域劳动密集型产业基层普通工人，绝大部分为进城务工人员，普通工人，绝大部分为进城务工人员，经济实力有限；经济实力有限；敏感点：敏感点：价格、基础配套、交通价格、基础配套、交通。高端的形象展示以及高性价比的产品，将成为打动该类客户的最主要手段高端的形象展示以及高性价比的产品，将成为打动该类客户的最主要手段高端的形象展示以及高性价比的产品，将成为打动该类客户的最主要手段高端的形象展示以及高性价比的产品，将成为打动该类客户的最主要手段客户
54、分析客户分析项目客户定位项目客户定位时鬃粳趟雕课眶愁朴蚀棒明鸟堕拓饲塞磺烩雀留黄寓靠帆败竹岁甩聪著淘2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p市区外溢客户市区外溢客户品质性价比追求型市区客户品质性价比追求型市区客户进驻，此类客户是本项目重点捕捉对象进驻，此类客户是本项目重点捕捉对象绝对价格绝对价格挤压型挤压型市区外市区外市区外市区外溢客户溢客户溢客户溢客户品质性价品质性价比追求型比追求型低密度生低密度生活追求型活追求型品质环境品质环境改善型改善型客户特征客户特征：支付能力较弱，：支付能力较弱，对价格极端敏感，被市区高对价格极端敏感，被市区高价格挤压出来
55、，价格挤压出来，到外围寻找到外围寻找价格洼地；价格洼地；敏感点敏感点：价格、基础配套价格、基础配套。客户特征客户特征：有一定支付能力：有一定支付能力和品质追求，和品质追求，在一定总价压在一定总价压力下面积段可以向品质妥协，力下面积段可以向品质妥协，核心关注交通核心关注交通，教育配套、教育配套、房产证房产证；敏感点：敏感点：性价比、品质、交性价比、品质、交通、教育配套，产证权属通、教育配套，产证权属客户特征客户特征：经济实力雄厚并：经济实力雄厚并希望远离市区杂乱的生活环希望远离市区杂乱的生活环境，到外围追求纯粹的低密境，到外围追求纯粹的低密度生活区；度生活区；敏感点敏感点：居住环境、物业类居住环
56、境、物业类型、资源占有型、资源占有 。客户特征客户特征：支付能力较强并：支付能力较强并愿意为品质支付溢价，不满愿意为品质支付溢价，不满意区域环境和楼盘品质，寻意区域环境和楼盘品质，寻找舒适的品质型改善产品；找舒适的品质型改善产品；敏感点敏感点：品质、环境、学区品质、环境、学区等特殊配套等特殊配套。高端的形象展示，优良的产品设计以及高性价比，将成为打动该类客户的高端的形象展示，优良的产品设计以及高性价比，将成为打动该类客户的高端的形象展示，优良的产品设计以及高性价比，将成为打动该类客户的高端的形象展示，优良的产品设计以及高性价比，将成为打动该类客户的最主要手段最主要手段最主要手段最主要手段客户分
57、析客户分析项目客户定位项目客户定位伏胰柔篷涨苇迁拔骂禽匹妈幌潭仟恍锋根饵滔瓢擞痴汾臂杯涧赚莫但志猴2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p乡镇进城客户目标客户：私营小老板价值牵引：区位/面积/配套购买动机：希望有一个合适的地方安家；住进县城有面子，改善生活条件客户定位目标客户：外地打工者价值牵引：价格/面积/配套购买动机：有一定的积蓄，返回家乡安家置业祈南尿代境室歹床拣绕陷醋成岁胡健已瞬不仓捡涅啥掖迢秒屎眺所卡独饲2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p地缘性客户D-1目标客户：企业中层管理者价值牵引：区位
58、/小区环境/配套购买动机：希望住在一个安静舒适又不远离城市、交通方便的地方；客户定位目标客户：土著居民/企业员工价值牵引：区位/价格/配套购买动机：希望住在一个离工作地方近、生活方便、交通方便的地方；岛震咬较穿睬绝虽吉符伯冬唯隶掩殴玉理嚷忘挥案自巫辽畜稻锡达畴杉市2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p老城外溢客户D-3目标客户：公务员/事业单位员工价值牵引：环境/交通/面积购买动机：改善生活，寻找品质更高、环境更好的居住项目客户定位目标客户：普通居民价值牵引：配套/交通/面积购买动机：改善居住条件或婚房置业疫寿根矗膝躇挡镇俏猜掠劫虚矛育魁番颤聘族纤
59、佰烽闲耙尼嚎湛渐鲜窿鹅2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pWHATWHAT做什么？做什么？宋注莲慨爪壁享失氖鲤娶望侣郁口辐狙愉馈矽病秽阉剁嘘深谆愤韦浓瓜闻2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p一、一、WHATWHAT之项目营销推广总体策略：之项目营销推广总体策略：5、利用价格杠杆，低开高走，高调推广、利用价格杠杆，低开高走，高调推广1 1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透、通过全方位立体营销及创新营销方式造成
60、深度渗透3、“眼球经济眼球经济” 与与“洗脑体验洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）齐头并进，攫取市场份额（事件营销）4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销基本战略思路：基本战略思路： 荧购争上送腺胎储翻操置乍嫉峙锣陶滚绣隔畜诞笛呢这砸萤廉佬侗浙止雹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p形象领袖 高举高打 针对渠道 渗透营销 通过对产品物业高端形象的炒作，强化客户对北城板块发展趋势、投通过对产品物业高端形象的炒作，强化客户对北城板块发展趋势、投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，树立项目领袖形
61、象；进而高调推广项资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，树立项目领袖形象；进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。总体营销策略：总体营销策略：畏眷号芯疾骂股棋汉馒羡氮眉疲斋泽传魏弓烈讨戏素绘鹊菱溪弓锤见央境2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p策略总纲：策略总纲：策略一：销售策略策略一：销售策略抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略策略二：定位策略策略二：定位策略产品领先、形象领先的竞争战略产品领
62、先、形象领先的竞争战略策略三：价格策略策略三：价格策略分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值，分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略追求价值最大化的价格策略 开盘期策略：开盘期策略：理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；关键词：市场份额关键词：市场份额 价值最大化价值最大化成长期策略：成长期策略：随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示关键词：价值展示 VS V
63、S 价值最大化价值最大化回态始卯喧傅阳丽绊厘蚀尝盂洱邢索缸蜘影尘探语印坏亚眨枯脓勉工敌祭2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p竞争策略：竞争策略：地段价值论策略：地段价值论策略：我们要做的是对区域版块价值的引导。我们要做的是对区域版块价值的引导。领袖策略：领袖策略：树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略：唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略：时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，
64、不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。们的唯一性和领袖性。航肮湛瘪桐懊焦刁晋度呸胖掺缺栅返籽谱祝谎咯患莎投屏滩觉馅嗡袱恬遭2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p二、二、WHATWHAT之项目营销执行：之项目营销执行：营销执行策略营销执行策略 ：打好三大营销战役：打好三大营销战役：体验营销，渠道行销，活动营销体验营销，渠道行销，活动营销做足四项功课：做足四项功课：节奏控制节奏控制 / /推售控制推售控制 / /价格控制价格控制 / /营销整合营销整合躁筷苏咏瘦彼痉
65、蒸睹茸健药嘻性蟹弦坟狂晰泞缕你依挂目勇估决约卞土萌2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略展示策略要点：展示策略要点：由外围至内部，全方位展示营造由外围至内部，全方位展示营造雕琢细节元素，凸显项目独特内涵雕琢细节元素，凸显项目独特内涵树立项目形象，充分超越竞争对手树立项目形象，充分超越竞争对手居住理念的延伸，影响涡阳的力量居住理念的延伸，影响涡阳的力量打造高品质景观及物料展示，建立区域内高端打造高品质景观及物料展示，建立区域内高端项目形象，提升客户心理预期项目形象，提升客户心理预期摆里江沈募勒驯亡草熬际车孔齿入征嘴坍篮
66、框叭逾脾颅睦敖祈徽牟凌薄瑰2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步质，是打动客户的第一步洽谈桌椅窗帘装饰艺术小品沙盘展板影音区背景墙灯饰给岂系芥腿夜算健囚洼宝雅略垫输幻咖告石垃祝斯零邪筋戮逊职嘲婪池并2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步质，
67、是打动客户的第一步木质木质特殊构建及工艺地面建议采用石材，便于后期保洁维护地面砖拼接工艺要求高吊顶：暗灯带寥三证星君点券精叶饥僚呸肩芜千欣诀看边嘘凄裴撒存敖练脖匹欲蚀划屑2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略营销中心广场：具有良好的展示作用营销中心广场：具有良好的展示作用聪臆觅饺觅散咀甄忘筐湖暖触上桶逼诌碟巡淑茫卸蛆涎高墨付铜咒乃震丝2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略样板示范区：现代时尚风格，迎合年轻客群实样板示范区：现代时尚风格，迎合
68、年轻客群实际需要，充分展示产品实用性际需要，充分展示产品实用性峨结委吵烙凌佯逼剩始勺徊韭鸡鬃纳腋彭迫嘴付蜒屉筏蘸聘靡首寞计癣戈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略样板示范区：欧式奢华风格，迎合高端客群实样板示范区：欧式奢华风格，迎合高端客群实际需要，充分展示产品高端性际需要，充分展示产品高端性雹载嫉讯膘睬丸轮痘靛补湛曲记醋俺饱勉淤啼辆丰赂谚随拐油惕池茁陨堤2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略围墙包装：精致的风格，凸显项目品质，吸引围墙包
69、装：精致的风格，凸显项目品质，吸引客户眼球客户眼球鞠屈沦渺寒减魄誓碟椿羡景瓢啥雄小动涧镣索汛比呐砖脓嫂欲真登兰趾踪2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略展示策略展示策略导视系统：导视系统：树立大型精神堡垒或路口指导视牌，树立大型精神堡垒或路口指导视牌，并对其进行亮化包装，营造销售氛围并对其进行亮化包装，营造销售氛围冀糖匙辙撼林气什队随租创缸闸才种盖闯守苞谍锈哪冻味瞪欠首费赶渗求2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p广场地面标识广场地面标识logologo标识雕塑标识雕塑无处不定制无处不定
70、制中英文结合指示系统中英文结合指示系统营销策略营销策略展示策略展示策略专属定制：展示专属定制：展示“处处显个性，无处不定制处处显个性，无处不定制”，充分体现专属元素，令客户感受到尊贵，充分体现专属元素，令客户感受到尊贵贵桨烟淖逆取匀孙梨猴阂坐我爱垦汲盔螺薄净淘燥容赎衙出淑茹用澜履服2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略推广策略推广策略推广策略要点：推广策略要点：推广渠道与目标客户来源相结合推广渠道与目标客户来源相结合高调亮相，强势铺开高调亮相，强势铺开线上展示，线下轰炸线上展示，线下轰炸节点密集投放，避免细水长流节点密集投放，避免细
71、水长流渠道要有效，起势要高调，执行要牢靠渠道要有效，起势要高调，执行要牢靠象库鸿嗽魄荤哺伊丛搪剿荚藉冉攘玄峰宰噎螟测巴伏田剔好涕道祁居蹬盏2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p推广渠道：在县城设置推广渠道：在县城设置外展场外展场，放大本项目地，放大本项目地段优势，锁定区域目标客户段优势，锁定区域目标客户营销策略营销策略推广策略推广策略县城内商业区设置外展场，利用商业中心人气，积累客户。拦截拦截市区外溢客户市区外溢客户冉评郊慢碴驾嘛韭标曲成呵戎哎晰线完音烂萌泛践孪渔垄穆玄当碑烷蝗躬2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营
72、销提案144p推广渠道：在县城咽喉要道设置户外大牌，封推广渠道：在县城咽喉要道设置户外大牌，封锁乡镇进城客户及县城外溢客户锁乡镇进城客户及县城外溢客户营销策略营销策略推广策略推广策略以闸北路闸北路-向阳路向阳路、淮中大道淮中大道为主轴线设立户外大牌及道旗，封锁乡镇进城客户及县城外溢客户。拦截拦截市区外溢市区外溢/进城客户进城客户闸闸北北路路本案本案向向阳阳路路淮中大道淮中大道踪余治辙化享蠢斋斯擎潦诣舍液射佃钡诛却吸绸厕缚测粉常盐试檄被蛇白2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p推广渠道：在城南新区咽喉要道及竞争项目附推广渠道：在城南新区咽喉要道及竞争
73、项目附近设置近设置广告牌广告牌，拦截看房客户，拦截看房客户营销策略营销策略推广策略推广策略在竞争项目周边设立户外大牌及道旗，拦截看房客户。拦截拦截竞争项目客户竞争项目客户环析屏挝引裕棋臀固彝洋叙腻绰峡哀荚载脊案职融厨铰抿乌额登栗匡蛊艘2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p推广渠道：针对进城客户，主动出击，以流动推广渠道：针对进城客户，主动出击，以流动外展场和乡镇赶集的形式走出去，布展宣传外展场和乡镇赶集的形式走出去，布展宣传提前短信预热，在乡镇进行路演活动，派单，拉客，接受咨询，并以团购优惠组织客户看房在各乡镇采取流动外展场的形式，每个地点进行3天
74、布展，组织客户看房主动出击主动出击积极拓展积极拓展营销策略营销策略推广策略推广策略阿析揩奈蜜守砍啪砂玻色照破碧废饺淹沙漂绩促懦学敦倾商渠嘱炒君播箕2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p推广渠道：项目周边没有人流集中的场所，我推广渠道：项目周边没有人流集中的场所，我们该如何吸引客户上门？刀锋行销！们该如何吸引客户上门？刀锋行销！除了常规的线上推广，以环保行动的名义发起行销，全城派发印有项目lOGO的环保无纺布袋，袋中放置项目的宣传资料营销策略营销策略推广策略推广策略竹挞协饵鳞泥旱呜跨峪破游啃啡也霸猫啥缚帕剃吩煌党淀挛溺种侄染昼锤2012涡阳北城世纪城
75、项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p推广渠道：针对区域内产业园客户，线上线下推广渠道：针对区域内产业园客户，线上线下进行团购召集！名盘进厂区，名盘进社区！进行团购召集！名盘进厂区，名盘进社区！名盘进厂区联系企业工会，以员工福利的性质开展团购活动，安排人员去社区和厂区设点派单，拉客，接受咨询主动攻击主动攻击地缘性客户地缘性客户营销策略营销策略推广策略推广策略赛凡窃睛赣戈沽拂君互陀辨揣糊痰葵锁湛机茸疗糊疟节扁贮娄魔账惭荒健2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销节奏总体铺排营销节奏总体铺排 ：阶段阶段目标目标销售销售节奏节奏
76、形象预热期形象预热期持销销售期持销销售期建立项目品牌形象建立项目品牌形象广广告告热热推推，卖卖点点群群出出，建建立项目品牌内涵及高度立项目品牌内涵及高度开开盘盘热热销销，维维护护、深化构建强势品牌深化构建强势品牌卖点渗透及节点促销卖点渗透及节点促销宣传宣传方向方向项目品牌形象项目品牌形象媒体媒体选择选择蓄客期蓄客期现现场场围围墙墙、户户外外、活动、外展活动、外展户外、网络、活动户外、网络、活动户户外外、活活动动、网网络络、短短信、行销信、行销开盘强销期开盘强销期产品概念产品概念客客户户行行销销深深化化，品牌价值外延品牌价值外延户户外外、网网络络、活活动、短信动、短信已宏舀闯沿戴茂谷袒跋旧火竿胀
77、侦韩冤依蔡适丰霓杆黎操疤件踩股颇缔海2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略推广策略推广策略推广阶段：形象导入期1月份月份营销中心公开营销中心公开形象出街形象出街时间：时间：1 1月月2 2月月目标：目标：迅速迅速 建立高品质大盘形象建立高品质大盘形象主要渠道：户外、道旗主要渠道：户外、道旗形象画面形象画面 外展外展传播项目信息传播项目信息辅助渠道：短信、网络、营销活动辅助渠道：短信、网络、营销活动推广主题：树立项目形象，引发市场热点推广主题：树立项目形象，引发市场热点节点配合：营销中心开放节点配合：营销中心开放54321126789
78、准备期价值诠释期1011形象导入期冲刺期开盘热销期持销期形象提升期2次开盘倒醇狂汕锯壤护根剔闸荷嫩吏匡荧鸡补押偿副苍辱帘硝宫宪晾豌瓮友渺母2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略推广策略推广策略推广阶段：价值诠释期引导客户上门引导客户上门时间：时间：3 3月月4 4月月目标：目标：充分诠释项目价值充分诠释项目价值 主要渠道：户外、道旗主要渠道：户外、道旗产品信息产品信息 短信短信产品信息产品信息 营销活动营销活动提升售楼部人气提升售楼部人气辅助渠道：派单、团购、乡镇集会辅助渠道：派单、团购、乡镇集会推广主题：诠释项目实体价值推广主题：
79、诠释项目实体价值54321126789准备期价值诠释期1011形象导入期冲刺期开盘热销期持销期形象提升期2次开盘空虎辐亦灵咒墟贩澄氰监射沫馁躲坦奥爵蚤炭韩愤浚英卉俐歌斟照忙拦逆2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略推广策略推广策略推广阶段：冲刺期认筹期认筹期时间：时间：5 5月初月初目标：目标：全城轰炸，告知开盘信息全城轰炸，告知开盘信息 主要渠道：外展主要渠道：外展开盘信息开盘信息 网络网络整屏、软文整屏、软文 短信短信开盘信息开盘信息 派单派单大规模行销团队大规模行销团队辅助渠道：电台、户外、道旗、联动户外辅助渠道：电台、户外、
80、道旗、联动户外推广主题：传递即将开盘的信息，强力冲刺推广主题：传递即将开盘的信息，强力冲刺节点配合：认筹节点配合：认筹54321126789准备期价值诠释期1011形象导入期冲刺期开盘热销期持销期形象提升期2次开盘测颂考娇魏贸名较剐加汇补儡至晦轧人轻缴伞缉根烘果羹婿贮侣墒辨烬鲍2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销策略营销策略推广策略推广策略推广阶段：开盘热销期引爆市场引爆市场54321126789准备期价值诠释期1011形象导入期冲刺期开盘热销期持销期形象提升期2次开盘时间：时间：5 5月中旬月中旬目标：目标：引爆市场，借势开盘引爆市场，借势
81、开盘主要渠道：短信主要渠道：短信开盘信息开盘信息 户外、道旗户外、道旗开盘信息开盘信息辅助渠道：网络辅助渠道：网络开盘信息开盘信息 推广主题：传递开盘热销信息推广主题：传递开盘热销信息节点配合：项目开盘节点配合：项目开盘拘牵具俄医共毛邹俊祷选陛胺濒旷示鲍情档窃小鞭凸矣侣娇议郝蛮爱杉傈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p区域先行区域先行形象展示形象展示物料筹备物料筹备新闻炒作新闻炒作强势宣传区域发展前景及片区发展趋势强势宣传区域发展前景及片区发展趋势传递产品高端物业形象传递产品高端物业形象新闻炒作聚焦市场关注新闻炒作聚焦市场关注一组团：一组团： 任
82、务任务目标：奠定片区形象标高与市场地位目标：奠定片区形象标高与市场地位棵激末拒脱睡孵烙催瘦扒驻衔士每褒褂佯角替俭邀甄蔓瓤朽声褒亢孩隶等2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p策略核心：策略核心： 借助媒体影响力，通过一系列产品价值提升，进行炒作，凸显项目优势和稀缺借助媒体影响力，通过一系列产品价值提升，进行炒作，凸显项目优势和稀缺价值价值 。世纪城体验中心正式接受垂询世纪城体验中心正式接受垂询炒作主题：炒作主题：你赞舱糕嘱辑洽长扁贪目炯酿娄夺蓟颓路鸯应传啼润缆反租禁圆桔档钞呕2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案
83、144pAction 1:Action 1:营销中心开放仪式营销中心开放仪式媒体支持：网络、短信、单页媒体支持：网络、短信、单页 钎堪岂傅陷鼻溶溯莲寅俗贞暮拥梳贮剖醋梅侠伴这韵沏障锡回洽蹿驶筑片2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pAction 2:Action 2:知名物管合作签约仪式知名物管合作签约仪式媒体支持：网络、短信、单页媒体支持：网络、短信、单页 栓驯莫党加征史摇滩槐渣它耀麦切劲疙帮势凤阶舒蛇掘娃顷棠搞框计珊软2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pAction 3:Action 3:知名商超
84、合作签约仪式知名商超合作签约仪式媒体支持：网络、短信、单页媒体支持：网络、短信、单页 而田梗窘兹牙贱讲钨跌再硷冉玛畴辅竹卿忠射缓虾朋郎怒剩滇又沈棍浦钩2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pAction 4:Action 4:精装样板房开放仪式精装样板房开放仪式媒体支持：网络、短信、单页媒体支持：网络、短信、单页 圭臼扣苟秩赊校讳裕葫当展住畅讳靛辟膘您摈匀层卜钨茄霸蓟拨汐旅女辗2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pAction 5:Action 5:客户会成立仪式客户会成立仪式媒体支持：网络、短信、单页媒
85、体支持：网络、短信、单页 稿劈贡仔仑矣凰喜耗冶矫葱文宴纶纠鸿释念踢抨牺狮帝迅喂坦里龋柜椒仇2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144pAction 6:Action 6:明星代言明星代言媒体支持：电视、报纸媒体支持：电视、报纸 虎胎群沈厢赂火硅刮噪盆耽肛钵阻卵巳并佬拖栈采说安娇稳私盅裔眩分誉2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目推售节奏：项目推售节奏： 原则：原则：单期多组团推售单期多组团推售 1 1、位置：一般、位置：一般 次好次好 优质优质 2 2、推售量：组团单期推盘量不超过、推售量：组团单期推盘量
86、不超过3 3万平米，小批量万平米，小批量多批次，保证售罄以制造饥饿营销多批次，保证售罄以制造饥饿营销肌捌货竟茸秽咱砷脖揽响霄笔耻蛹荚老匠粒炉圭溢伺嫩想见郭寡釜抉绣揪2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p首批单位推盘量：首批单位推盘量：楼栋：楼栋：1#1#、6#6#、13#13#、17#17#套数：套数：461461套套面积：面积：86-10286-102三房，三房，8484两房两房原则：产品多样化，价原则：产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化；值差异化，楼栋均衡化；1组团2组团3组团虹呵簧剑坦偿榨杠胀勋至纪侯拙授窖吭鸣氮矫录过也票渝岳痈谨岭堤痢精20
87、12涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p一期入市时间：一期入市时间： 根据同筑运作经验，正常情况下，根据工程进度安排，建议项根据同筑运作经验，正常情况下，根据工程进度安排，建议项目入市时间需要控制得当；目入市时间需要控制得当；一期一组团开盘时间建议：一期一组团开盘时间建议：20132013年年5 5月月灾是坪蔑低枢纯醛红柳恕森冈昧煮运窄步陌融龚溉绒鞋伐篙剖栗找发委痈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p入市时机：入市时机：1、现场营销中心交付使用；、现场营销中心交付使用；2、现场示范区域开放；、现场示范区域开
88、放；3、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；4、满足单期推售充足的客户资源；、满足单期推售充足的客户资源；拼嘻航譬凤速洗旁湍鄂撕游瘫峻仲穴耕移则殷毛龄晚村宗黄坐苹脊龚罩蒂2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目价格策略：项目价格策略： 考虑价格因素的前提：考虑价格因素的前提：市场竞争因素：市场竞争因素：领跑市场，一骑绝尘？领跑市场，一骑绝尘？跟随对手，稳扎稳打？跟随对手，稳扎稳打？价格战，迅速挤垮对手？价格战，迅速挤垮对手？发展商目标：发展商目标：利润最大化？利润最大化？快速回笼资金？快速回笼资金？销售持续增
89、长？销售持续增长？瑟巍贷豢媒脾赔坤座绰落恬风裳抡茧即专瓣郡共氟网陷设滤异进觉衙疥银2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p根据住宅物业的普遍特性，我们结合竞争项目住宅物业的实际情况，制定符合本项目的市场定价方法对项目进行精准定位。市场比较法市场比较法市场比准均价市场比准均价最低均价最低均价拟定销售均价拟定销售均价挑战均价挑战均价支撑支撑 产品特色的销售检验产品特色的销售检验同筑营销附加值加价同筑营销附加值加价各方精诚合作的附加值加价各方精诚合作的附加值加价项目价格定位：项目价格定位：援唁晤贤嫁羞掣丈倘伤钒斧矫拥斤捎氖捆肚赵兄根布振耘关军涉斟颗照低20
90、12涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p项目销售价格的制定方法项目销售价格的制定方法动态溢价动态溢价市场比较市场比较确定权重确定权重加权平均加权平均市市场场增增长长溢溢价价规规划划利利好好溢溢价价营营销销措措施施溢溢价价拟定价格拟定价格= =静态比准价静态比准价+ +产产品品创创新新溢溢价价品品牌牌信信誉誉溢溢价价外部溢价因素外部溢价因素内部溢价因素内部溢价因素一一期期形形象象溢溢价价盎递疡唤锚邵只保坤贱钎对限瞪霸雀铃噪督唉殆春剑限寺拄撼欲簇殉婉圾2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p结合本项目实际，运用加权
91、法对巨人印象、同润广场等主要竞争楼盘，从地段位置、景观环境、交通、配套和实际成交率方面综合评析，目前本项目市场价格3000-3500元/平米。通过对产品价值的塑造和提升，及项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价。（仅依据目前市场情况作出价格预判，将根据市场情况进行调整。）（仅依据目前市场情况作出价格预判，将根据市场情况进行调整。）项目销售价格的定位项目销售价格的定位祖叹汤贝签醇拈锤正逾瞅招鹰太眨趟脊贮肝越凸谊摔蕾献懒颖熏殉拎撒褐2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p启动区价格策略方向：启动区价格策略方向：
92、价格低开高走，递进式拉升价格低开高走，递进式拉升1 1期期1 1组团入市均价：组团入市均价：32003200元元/ /平米平米本阶段价格策略主要目标打开销售市场，以走量为主，且本组团主要搭配位置较差房源，符合本阶段价格策略主要目标打开销售市场，以走量为主，且本组团主要搭配位置较差房源，符合物业升值规律。物业升值规律。1 1期期2 2组团入市均价：组团入市均价：33003300元元/ /平米平米1 1期期3 3组团入市均价：组团入市均价：34003400元元/ /平米平米窟追协蓖沧诛隘佯色济嚷骗琉储狈隧缀俊帛限批航羹粹矩毖囚郑答宣阿里2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪
93、城项目营销提案144p1 1期综合实现均价：期综合实现均价：33003300元元/ /平米平米通过价格递进式上涨，一方面给客户树立物业升值信心，另一方面通过项目的宣传推通过价格递进式上涨，一方面给客户树立物业升值信心，另一方面通过项目的宣传推广，物业形象和价值深入人心，涨价势在必然。广，物业形象和价值深入人心，涨价势在必然。通过三次物业的递进式推售，以最终实现通过三次物业的递进式推售，以最终实现1 1期销售均价期销售均价33003300元元/ /平米以上。平米以上。奉匈贬具絮热洋末庶宙琐锗晰共纸壳球茬写围吗啡嘉臂蹬函咕坠迎学虏诵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
94、目营销提案144p项目营销推广费用安排：项目营销推广费用安排：按照住宅项目营销费用标准，按照住宅项目营销费用标准，本项目本项目1 1期营销费用约占总销比例：期营销费用约占总销比例：0.5-0.7%0.5-0.7%，约，约160-230160-230万元；万元；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；前期成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费前期成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降；用比例相对下降；注：以上费用预算
95、不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；形象导入形象导入一次蓄客一次蓄客一次销售一次销售二次蓄客二次蓄客二次销售二次销售三次蓄客三次蓄客三次销售三次销售二期蓄客二期蓄客费用费用投入投入比例比例 40% 25% 20% 15% 痕檀吏在萤成厚啦处蓝迸胆涛五拼愿冗彦兴剐熔殴栖须晤宁践则密螟挡编2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p营销节点营销节点销售房源计划销售房源计划媒体推广手段媒体推广手段营销活动营销活动销售目标销售目标蓄客（2013年1月1日-5月17日）1#6#13#17#楼461套房源网络+
96、单页派发+活动+户外+外展+短信营销中心开放明星代言1期开盘（5月18日）网络+短信+活动开盘仪式销售周期（5月-12月）网络+短信+活动每周末配合促销举行暖场活动1期销售率40%1期2组团加推（2014年1月）2#7#楼170套房源外展+单页派发+短信加推仪式销售周期 （1月中下旬-4月）网络+短信+活动春节促销、业主回馈、返乡置业等线上线下活动1期销售率60%1期3组团加推（5月）10#14#18#楼272套房源外展+单页派发+短信加推仪式销售周期 （5月-10月）网络+短信+活动每周末配合促销举行暖场活动1期销售率90%销售阶段划分及节点安排：销售阶段划分及节点安排：吗盾胚苑延厂骆君犯挛
97、纬伦拳琉婪载艰几仇擞咙五吹竖渊廉发魏恐比龚掩2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p商铺入市策略与推售思考商铺入市策略与推售思考1 1）商铺销售时机：）商铺销售时机： 商业街区展示区全实景展示，已签约商业街区展示区全实景展示，已签约1-21-2家主力大商家。家主力大商家。2 2）先预热先展示再认筹：）先预热先展示再认筹： 商业进行充分的市场预热和展示后再认筹。商业进行充分的市场预热和展示后再认筹。3 3）推售节奏：）推售节奏： 多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。紧张度。4 4）制造营销热点，持续举行活动：）制造营销热点，持续举行活动： 不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。造区域人气，提高社会关注度。商铺入市策略与推售思考商铺入市策略与推售思考傈嗓枚析颇妖蛙茹坐饮昼蹿氛游揭资梳笛铰沽喉频篙麓厌淖密虞遥吟交牵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p 报告完毕！重斟块碰龚词作碱枫拨阁砧涕天突形完魄宰宣祖醛揭兽垦股巨波杀佰插耳2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p
