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1、郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告新联康中国长沙2010.5目录环境篇市场篇定位篇环境篇环境篇郴州市位于湖南省东南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。地理坐标为东经11213 114 14，北纬24 532650之间。东接江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、郴洲，素称湖南的南大门。东西宽194公里，南北长217公里，全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。环境篇环境篇地理位置环境篇环境篇地貌特征郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交汇处、长江水系与珠江水系分流的地带。境内地貌复杂多样，其特点以山丘为主，岗平相当，水面较少。山地丘陵面
2、积约占总面积的近四分之三。其境内总的地形地貌为东南面山系重叠，群山环抱；西部山势低矮，向北开口，中部为丘、平、岗交错。地势自东南向西北倾斜，东部是南北延伸的罗霄山脉，最高峰海拔2061.3米；南部是东西走向的南岭山脉，最高峰海拔1913.8米；西部是郴道盆地横跨，北部有醴攸盆地和茶永盆地深入，形成低平的地势，一般海拔200400米，最低处海拔70米。环境篇环境篇郴州矿产郴州矿产资源以品种繁多、储量巨大而蜚声世界。潜在价值达2600多亿元。郴州被誉为“中国有色金属之乡”“世界有色金属博物馆”。钨、铋储量在世界排名第一，锡、锌分列全国第三、第四；其它矿产也极为丰富，微晶石墨为世界稀有，储量达360
3、0多万吨；萤石储量6800多万吨，占全国伴生萤石总储量的76%。郴州永兴被誉为“中国银都”，每年可提供加工白银达2000多吨，金、银产业发展空间巨大。经过数十年的开发建设，矿产成为该市六大支枝产业之一，为中国主要的有色金属生产基地。燕尾双晶香花石水晶与黑钨立方体透明萤石环境篇环境篇国民生产总值2004-2009年郴州国民生产总值郴州近6年的GDP逐年稳步上涨，基本保持10%以上的年增长。经济发展状况良好。394.5477546.2649.4734.1821.513.0%12.7%8.3%12.3%7.0%16.0%GDP（亿元）增幅2004年2005年2006年2007年2008年2009年0
4、1002003004005006007008009000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%环境篇环境篇产业结构2009年郴州三产业郴州第二产业是其支柱性产业，包括采掘工业、制造业等。二、三产业发展也较为迅速。目前，已有香港华润、香港怡丰、香港万邦、菲律宾康达、隆平高科、广州藏龙、青岛啤酒等20多家国内外知名企业来郴投资。另外临武鸭、永兴冰糖橙、东江鱼、桂阳烟、裕湘面条、桂东玲珑茶、资兴狗脑贡茶等农副产品享誉省内外。13.3%50.1%36.6%第一产业 第二产业 第三产业环境篇环境篇人口2004-2009年郴州人口情况郴州近6年人口保持稳步
5、增长。自然增长率稳定。环境篇环境篇未来发展郴州具有良好的交通条件。京广铁路复线、107国道、106国道和京珠高速公路贯穿全市。全新开通的武广高铁使该市路网更加完善，出行更加便捷，为城市发展奠定良好基础。郴州是沿海地区资金和技术向内陆转移的理想城市。郴州与沿海地区的经济互补性很强，已成为承接沿海劳动力密集型产业梯度转移的重要基地。郴州作为一个新兴的内陆城市，近二十年获得了较快的发展，特别是工业经济、旅游经济有长足进步，良好的地方工业格局为吸纳广东等沿海地区的经济辐射奠定了坚实基础。郴州围绕“创建中国优秀旅游城市”和把郴州建设成为“粤港澳的后花园”目标，致力发展生态旅游业。环境篇环境篇固定资产投资
6、2004-2009年郴州固定资产投资及房地产投资情况郴州近6年的固定资产投资及房地产投资金额逐年递增。固定资产投资基本保持年15%-20%的增长速度，2009年增长明显，基本为2008年的两倍。房地产投资增长幅度有限，基本在9-15%，所占固定资产投资比重也只有10%左右。环境篇环境篇商品房销售2004-2009年郴州商品房销售及城市人均居住面积情况郴州的商品房销售在2006年达到一个高峰，销售面积135.8万，较05年增加40.6万，增幅为42.6%。但07、08年降幅明显，08年甚至低于05年的销售水平。09年市场回暖，但也没超过06年的市场。目前人均居住面积在24平方米左右。环境篇环境篇
7、市场基础郴州的房地产市场区域性明显，市场发展虽相对稳定，但市场容量依旧有限。市场篇市场篇立地分析区域市场分析市场篇市场篇立地分析本案位于七里大道43号，新城区与老城区交界处，城南五岭广场板块。区位条件较好：周边道路四通八达，沿燕泉路北可到达市中区北湖公园、兴隆步行街，走107国道南可到武广高铁郴州站，沿环城南路东可到王仙岭广场、爱莲湖公园；各项配套齐全、成熟，一些事业单位及政府部门也聚集在此。另外该区域还拥有湘南地区最大的城市广场五岭广场，目前正在进行地下商场的建设，总面积约2万，预计10月左右开始营业。该区位日益成为郴州政治、商业、文化中心。本案七里大道一0七国道五岭大道香雪路环城南路燕泉路
8、区位概况市场篇市场篇立地分析属性界定描述诠释区域属性p交通状况七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路开阔，目前正在修路，预计十一完工，届时路况会很好。七里大道有14、29等公交线路，燕泉路上有9、15、18等公交线路，可方便到达全市各地p商业配套 华天大酒店、雄森大酒店、大江南酒楼、天一名邸酒店、沃尔玛超市、中国银行、建设银行、中国电信、中国移动等p大型公建五岭广场p人文资源市一中、北湖实验中学、郴州工业交通学校、政府规划中公立小学及幼儿园等，医院有市第一人民医院（南院）等道路开阔，出行较为便利，配套齐全。市场篇市场篇立地分析配套图片项目周边多汽配修理店，较为杂乱，小环境不佳。地块周边有一些事业
9、单位及政府部门，如市政府、北湖区政府、市公路管理局、市公安局北湖分局、中国中铁五局五公司、市建设局等，为该区域带了一定住房需求。市场篇市场篇立地分析地段关键词：城南新区城市广场商圈成熟居住区市场篇市场篇立地分析地块呈矩形，临七里大道。东西面长，南北面窄。总共分为3个部分，已经取得使用权的地块面积为17644.3，即将取得使用权的南北两个地块面积分别为：9691.2、5694.7。地块总面积：33030.2部队地块家属区地块七七里里大大道道市场篇市场篇立地分析地块现状就拿到的地块而言，中间地势高，四周地势低，高差约5米。遍布3层左右建筑物，目前还有人在此居住。高架线随处可见，为地块拆迁及建设带来
10、一定难度。化整为零利用地形市场篇市场篇区域市场分析鸿翔尚城龙凤嘉园华宁春城爱莲湖畔亿枫翠城龙泉名邸祥云国际天润天城新贵华城锦泰山水缘湘南人家芙蓉丽景丽都花园苏仙御景湾本案因郴州城区不大，项目地域差距相对较小，特例举市内15个指标个案做为市场分析对象。御景城市花园市场篇市场篇区域市场分析案名案名总建总建( (万万) )在售面积在售面积( (万万) )产品类型产品类型主力面积主力面积( () )均价均价( (元元/ /) )主力总价主力总价（万元）（万元）公开公开时间时间销售率销售率石榴湾二期湘南石榴湾二期湘南人家人家14.33.0多层、小高层、别墅130-140/四房310040-432010.
11、100%芙蓉丽景芙蓉丽景6.80.2多层73/96/二房/三房240017.5二房/23三房2010.520%亿枫亿枫翠城翠城172.05高层94/二房未定未定2010.7月底0%苏仙苏仙御景湾御景湾108.6多层、小高层105-111/124-130/三房未定未定2010.7月左右（多层）2010年年底（小高层）0%远志远志丽都花园丽都花园4.92.7小高层140-155/四房280039-432010.150%御璟城市花园四御璟城市花园四期水郡期水郡261.8多层、小高层、别墅139/四房3600502010.100%祥云国际祥云国际10.93.0高层128/三房350044.82009年
12、年初（1号栋）2009.5（2号栋）2009.7（3号栋）60%爱莲湖畔爱莲湖畔170.8小高层141/三房3600502010.590%天润天城天润天城172.6高层135/三房360048.62008.490%锦泰锦泰山水缘山水缘二期二期20商铺0.4、住宅9小高层高层，别墅142/三房3600512009.1195%新贵华城新贵华城452.5小高层121/三房3550432010.189%龙泉名邸二期龙泉名邸二期402.4小高层、高层130/三房3400442009.892%华宁春城华宁春城285多层、小高层、高层145/三房3200462009.197%鸿翔鸿翔尚城尚城112.3小高层
13、131/三房3700482010.493%龙凤嘉园一期龙凤嘉园一期13.33.1多层、小高层、高层125/三房300037.52009.10100%项目概况市场篇市场篇区域市场分析总建分析案名10万以下10-20万20-30万30-40万40-50万50-60万60万以上石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家芙蓉丽景芙蓉丽景亿枫亿枫翠城翠城苏仙苏仙御景湾御景湾远志远志丽都花园丽都花园御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡祥云国际祥云国际爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期新贵华城新贵华城龙泉名邸二期龙泉名邸二期华宁春城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园个案规模集中
14、在10-20万，以大型社区为主。市场篇市场篇区域市场分析建筑形态分析案名多层小高层高层石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家芙蓉丽景芙蓉丽景亿枫亿枫翠城翠城苏仙苏仙御景湾御景湾远志远志丽都花园丽都花园御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡祥云国际祥云国际爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期新贵华城新贵华城龙泉名邸二期龙泉名邸二期华宁春城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园建筑类型以小高层为主，大多采用混合形态。高层产品日益普遍。市场篇市场篇区域市场分析主力面积分析案名 户型面积(平方米) 60以下 60-8080-9090-100 100-110 110-120 1
15、20-140 140-160 160以上石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家芙蓉丽景芙蓉丽景亿枫亿枫翠城翠城苏仙苏仙御景湾御景湾远志远志丽都花园丽都花园御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡祥云国际祥云国际爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期新贵华城新贵华城龙泉名邸二期龙泉名邸二期华宁春城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园单间单间二房二房三房三房四房四房除芙蓉丽景和亿枫翠城以两房为主外，其余基本以120-140的舒适三房为主力。同质化竞争激烈。市场篇市场篇区域市场分析户型分析项目项目石榴湾二期石榴湾二期湘南人家湘南人家芙蓉丽景芙蓉丽景亿枫亿枫翠城翠城苏仙苏仙御景
16、御景湾湾远志远志丽都丽都花园花园御璟城市花御璟城市花园四期水郡园四期水郡祥云国际祥云国际典型户型面积147.3三房两厅二卫73二房二厅一卫93三房二厅一卫94二房二厅一卫111三房两厅一卫155四房二厅二卫139四房两厅两卫128三房两厅两卫户型评价（优点）户型方正，干湿分区，动静分离。客厅大景观阳台，两个卧室朝南。户型方正，客厅和主卧朝南，采光好。户型方正，南北通透，两个卧室朝南。户户朝南，动静分区、干湿分离，270度弧形6米高观景大露台。15.5平米宽阔入户花园，可改为一房。户户朝南，全明通透，卧室270度大露台。户型方正，南北通透。功能分区合理。厨房自带生活阳台，带入户花园。户型方正，南
17、北通透，超大入户花园，270度景观飘窗。客卫干湿分离。南北通透，大面积入户花园，可改一房，赠送面积约8。户型评价（缺点）客厅过道浪费面积。有一间卧房及客厅朝北，光线较差。餐厅稳定面少，利用率不高。过道也较为浪费面积。户型设计稍嫌紧凑，客厅面积过小。客厅过道浪费面积。客厅在北面，无采光。卫生间不到3，不好利用。进深长，面宽短，通透性较差。客厅及两卧室朝北，采光不好。过道较为浪费面积。主卧朝北，舒适度不高。客厅过道浪费面积。进深长，户型不通透。客厅设置在北面，采光不好。市场篇市场篇区域市场分析户型分析项目项目爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城锦泰锦泰山水山水缘缘新贵华城新贵华城龙泉名邸龙泉名邸华宁春
18、城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园典型户型面积141三房两厅两卫142三房两厅两卫142三房两厅两卫130.34三房两厅两卫140三房两厅两卫145三房两厅两卫131三房两厅两卫125三房两厅两卫户型评价（优点）南北通透，户型方正，带转角入户花园，主卧带转角飘窗南北通透，户型方正，南北景观阳台，开阔视野，两卧室朝南，采光好。南北通透，户型方正，南向大面积弧形阳台。两卧室及客厅阳台朝南，采光好。南北通透，户型方正，带入户花园、飘窗户型方正、南北通透。开间大，动静分离。主卧带独立衣帽间、卫生间。朝南户型，方正通透，跃层设计，空间感强。主卧、客厅餐厅均朝南，采光好。南北通透，带入户花园，南北
19、阳台、飘窗。主卧南北通透，带独立衣帽间及卫生间。南北通透，户型方正，带转角入户花园、飘窗。主卧带转角阳台。户型评价（缺点）主卧朝北，不利于采光，餐厅客厅间过道较为浪费面积。客厅及一阳台朝北，不利于采光。厨房无采光。客厅及餐厅过渡部分浪费面积。户型设置动静不合理。客厅、主卧及一客卧均朝北，采光不好，居住舒适度不高。客厅朝北。过道较为浪费面积。两个卧室朝北，采光不好。南向阳台面积不大，不好利用。户型不方正，客厅餐厅间的过渡面积太大，浪费面积。两间卧室朝北，不利于采光。过道浪费面积。在户型设计上，飘窗和入户花园等赠送面积的方法已十分普遍。在几个新开个案，如苏仙御景湾、祥云国际等已经开始大面积赠送，赠
20、送比例达到6-9%。市场篇市场篇区域市场分析单价分析案名3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家芙蓉丽景芙蓉丽景远志远志丽都花园丽都花园御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡祥云国际祥云国际爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期新贵华城新贵华城龙泉名邸二期龙泉名邸二期华宁春城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园单位：元/由于城区不大，个案价格差别并不是很大。五岭广场周边的住宅价格行情在3400-3600元/。价格最高的是鸿翔尚城。一是由于该案距离五岭广场最近，有地段优势；二是
21、该案户型设计较多赠送面积，实际折算下来和周边个案价格也相差不多。市场篇市场篇区域市场分析总价分析单位：万元案名30以下30-4040-5050-6060-7070万以上石榴湾二期湘南人家石榴湾二期湘南人家芙蓉丽景芙蓉丽景远志远志丽都花园丽都花园御璟城市花园四期水郡御璟城市花园四期水郡祥云国际祥云国际爱莲湖畔爱莲湖畔天润天城天润天城锦泰锦泰山水缘二期山水缘二期新贵华城新贵华城龙泉名邸二期龙泉名邸二期华宁春城华宁春城鸿翔鸿翔尚城尚城龙凤嘉园龙凤嘉园单间单间二房二房三房三房四房四房两房总价在20万以下。三房价格由于个案主力面积、单价都相差不大，因此普遍集中在40-50万元。四房由于面积设置和三房相差
22、不多，总价也在40-50万元。市场篇市场篇区域市场分析立面分析案名案名外立面外立面示意图示意图石榴湾二期湘南人家徽派风格外墙砖+涂料+天然石材芙蓉丽景现代简欧面砖+涂料亿枫翠城东南沿海风格面砖+涂料苏仙御景湾现代简约风格面砖+涂料案名案名外立面外立面示意图示意图远志丽都花园现代简约风格面砖+涂料御璟城市花园四期水郡现代简欧风格面砖+涂料祥云国际现代简约风格面砖+涂料爱莲湖畔徽派风格白色涂料市场篇市场篇区域市场分析立面分析案名案名外立面外立面示意图示意图天润天城现代风格面砖锦泰山水缘现代风格面砖+白色涂料新贵华城现代风格面砖龙泉名邸现代风格白色面砖案名案名外立面外立面示意图示意图华宁春城坡地海派
23、建筑红色面砖鸿翔尚城现代风格面砖龙凤嘉园现代风格白色面砖在售个案的外立面风格较为单一，大多为现代简约风格。材质而言，使用面砖居多。市场篇市场篇区域市场分析产品力分析案名会所公共建材景观园林生活机能配套石榴湾二期湘南人家泛会所：包括健身器材、乒乓球室、棋牌室、桌球室、老年活动中心等外立面：高级涂料及外墙砖，局部天然石材，大堂：地面铺高级石材、墙身配天然石材及木饰面板、设艺术造型天花、配豪华灯饰电梯：奥的斯电梯，门窗：塑钢窗，防盗门徽派风格：设计亭、榭、舫、台，结合地形的营造，使各景点高低错落、呼应有致。周边：市第二医院、市第一职中、东塔公园、石榴湾公园，小区内：超市、篮球场、8000幼儿园芙蓉丽
24、景无外立面：黄色面砖、涂料，现代风格：设1000平米休闲广场周边：北湖市场、第五人民医院、第七完小，小区内：1000平米休闲广场（配简易运动器材、老年人休息区）亿枫翠城 会所及泛会所：包括棋牌室、老年人休息区等外立面：浅黄色面砖、涂料东南沿海风格：设中央水景周边：市九中、沃尔玛超市，小区内：12220平米商业、游泳池、网球场苏仙御景湾泛会所：包括健身中心、娱乐文化中心、儿童游乐园、中老年人活动中心外立面：深色面砖、涂料现代风格：以绿地为主，设凉亭、花架周边：市三中、湘南学院附属小学、市第四人民医院，小区内：5000公园街、休闲广场、凉亭远志丽都花园无外立面：蓝色面砖、涂料现代风格：以灌木为主周
25、边：第三人民医院、启明小学、五中，小区内：中心广场、健身器材御璟城市花园四期水郡三期会所：包括篮球场、乒乓球室、棋牌室等外立面：深黄色面砖、涂料简约中式古典风格：中央7000平方米的湖泊周边：王仙岭生态公园，小区内：中央7000平方米的湖泊、五星级酒店（配网球场）祥云国际泛会所：包括健身房、台球室、乒乓球室、SPA馆、棋牌室、阅览室、老年人活动中心、儿童活动中心外立面：面砖、涂料，大堂：星级大堂新加坡风格：以水景为主，设小型喷泉周边：市五中、东风完小（幼儿园+小学），小区内：绿化迷宫、健身器材、游泳池爱莲湖畔未定外立面：白色涂料，电梯：上海富士达电梯，门窗：中空双层玻璃江南苏州水景园林：以原生
26、态水景园林为主周边：爱莲湖公园，小区内：幼儿园天润天城泛会所：包括咖啡厅、健身器材外立面：面砖，电梯：快易电梯，门窗：双层中空玻璃门中式园林绿化周边：沃尔玛超市，北湖区实验小学、中学，小区内：大型商业配套市场篇市场篇区域市场分析产品力分析案名会所公共建材景观园林生活机能配套锦泰山水缘双层3000会所：具体未定外立面：白色涂料、面砖，电梯：日立电梯，门窗：双层中空玻璃“福”文化主题广场，以原生态水景园林为主周边：樟树岭公园，伍岭广场，小区内：商铺、游泳池、篮球场、网球场、幼儿园新贵华城3000平米园林泛会所外立面：面砖，电梯：永大电梯，门窗：美新门、双层中空玻璃以原生态水景园林为主周边：五岭广场
27、、北湖实验中学，小区内：风情商业街、儿童欢乐谷龙泉名邸泛会所：具体未定外立面：白色面砖，电梯：富士达电梯巴离岛风情水景园林，以原生态园林为主周边：图书馆、名校环绕-市三完小、五小、北湖实验中学，小区内：篮球场、羽毛球场、游泳池华宁春城售楼部为以后会所，具体未定外立面：红色面砖，电梯：日立电梯，门窗：盼盼门、双层中空玻璃3万原生态坡地景观，以原生态园林为主周边：背靠樟树岭10万平米原山坡地、一完小分校区、八中，小区内：幼儿园、3层室内运动沙龙鸿翔尚城泛会所：架空层规划为儿童老人休闲区外立面：面砖，电梯：日立电梯三重台地澳洲风情园林，以原生态园林为主周边：五岭广场、沃尔玛超市，小区内：大型商业配套
28、龙凤嘉园四层超大国际泛会所：具体未定外立面：白色面砖，电梯：全透明圆形全景观光电梯托斯卡纳风情园林为主，以主题公园为主周边：人民医院南院、北湖区实验中学，小区内：聚谊广场、盛花广场、老年人户外活动园由于目前郴州市场的发展方向为主城区外围的东北部、西南部，这些区域配套尚不成熟，因此大多数个案的内部配套都较为完善，特别是会所、幼儿园和商业配套。园林景观方面，大多利用地形地貌，风格多样化，如中式风格、新加坡风格、巴厘岛风格等等。市场篇市场篇区域市场分析其他案名智能化&安防物业管理装修标准车位石榴湾二期湘南人家24小时保安监控 、闭路电视监控系统、入户可视对讲、刷卡入户系统自营，1.2-1.5元/月（
29、参考）毛坯地下停车位：大约610个（1：0.8）芙蓉丽景24小时保安闭路监视系统、小区周边安防及电子巡更系统、一卡通门禁系统、可视对讲系统代理（公司未定），0.5元/月毛坯未定亿枫翠城金牌物管，24小时酒店式服务沿海知名物业顾问，1.2-1.5元/月毛坯地上地下停车位：共841个苏仙御景湾社区采用一卡通模式自营，1.2-1.5元/月毛坯地下停车位：共400多个远志丽都花园全封闭式物业管理、出入口24小时保安门卫、24小时保安巡更、全天候电子监控未定，约1.2元/月毛坯地下停车场（两层）：共200多个（1：0.5）御璟城市花园四期水郡全封闭式小区管理、高智能化立体安防系统、小区出入口全天候站岗执
30、勤、24小时巡逻、监控、小区车辆实行证卡管理自营，1.2或1.3元/月毛坯未定祥云国际双循环供水系统、社区周界报警系统、电子监控系统、24小时保安巡逻、门禁防盗系统、车辆出入管理自营，1.2或1.3元/月毛坯地下停车位：共405个（地上：42，地下：353）爱莲湖畔未定中珠物业管理服务公司，1.6元/月毛坯地下停车位：共598个（1：0.65）天润天城未定香雪物业管理有限公司，1.5/月毛坯地下停车位：共300个（1 ；0.4）锦泰山水缘电子监控系统，24小时保安巡逻安麒物业管理有限公司，1.2元/月毛坯地下停车位：共1000个（1：1.07）新贵华城未定未定毛坯地下停车位：（1：0.5）龙泉
31、名邸闭路电视监控系统，周界防卫系统，巡更系统，消防报警系统。香雪物业管理有限公司，1.2/月毛坯一期189个/二期5万双层车位华宁春城九鼎数字化影像监控郴州市湘达物业公司，1.5元/月毛坯地下停车位：共1060个（1：0.8）鸿翔尚城未定DTZ戴德梁行物业管理有限公司，价格未定毛坯地下停车位：共520个（1 ：0.7）龙凤嘉园消防自动报警系统、可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、24小时闭路电视监控系统未定毛坯地下停车位：共849个（1：0.8）安防智能化无太大亮点。物业多引进沿海、港式模式，收费标准1.2-1.6元/月。市场篇市场篇区域市场
32、分析去化分析郴州大部分楼盘的年去化量集中在3-5万。120-140的三房是其主力供应，也是去化量最大的面积段。但从去化速度上而言，110左右的小三房户型十分受欢迎，而有这类产品的项目不多，是市场上供小于需的产品。余量多为160以上大面积户型及一些位置较差、楼层不好的房源。市场篇市场篇区域市场分析客源分析郴州购房者以改善型自住客为主，其身份大概分为以下三类：本市公务员，收入稳定且有一定积蓄；以矿老板为代表的私营业主；沿海城市，特别是广州来郴做生意的外地客。市场篇市场篇区域市场分析未来推案案名案名总建（万总建（万M M2 2) )已推体量（万已推体量（万M M2 2）未推体量未推体量( (万万M
33、M2 2）预计公开时间预计公开时间未来主推产品未来主推产品御水湾1.5（住宅、商业）1.1250.375未定77二房、117-138三房和152四房爱莲湖畔17 （住宅）892011年中旬170四房天润天城17（住宅、商业、公寓）2.6未定未定未定锦泰山水缘20（住宅、商业、综合楼） 商业0.4、住宅910.6未定130-180三房-四房新贵华城12（住宅、商业）84未定未定龙泉名邸40（住宅）2.45.52010.8（15号栋）121-138三房华宁春城28（住宅、商业）56（15-23栋）2010.11135-200三房-五房鸿翔.尚城9.8（住宅）2.432010.9121-131二房-
34、三房龙凤嘉园13.3（住宅）3.12.52010年下半年123-131三房楼盘名称楼盘名称项目位置项目位置总建规模总建规模（万）（万）物业类型物业类型主力户型主力户型计划上市时间计划上市时间 预计均价（元预计均价（元/ /）振兴.阳光时代青年大道环保局对面5.9住宅39.05-49.36一房2010.9、103300亿森.爱莲名城郴州大道爱莲湖旁（海关对面）5.6住宅123.05-143.77三房2010.103600天一华府五岭广场五岭路2号13.3住宅（8.7万）、商业（1.3万）、办公（约3万）140-170三房/四房50-99办公2011年上半年未定预计2011年下半年将会有50万的供
35、应量。产品仍以120-140的三房为主。市场篇市场篇区域市场分析商铺&写字楼位置位置面积（）面积（）价格（元价格（元/ / /月）月）经营项目经营项目花园酒店附近20租金：75小超市花园酒店附近30租金：33.3早餐店九天宾馆附近40租金：37.5五金商店九天宾馆附近45租金：22.2杂货店九天宾馆附近45租金：38.9早餐店九天宾馆附近52租金：25五金商店九天宾馆附近15租金：25.6电脑维修店地块周边目前无临街商铺出售。在经营的店铺主要以汽车修理、美容为主，商铺形象普遍较差。写字楼部分，还没有形成商务氛围，目前没有真正意义上的写字楼，大部分都租用商住楼来办公。楼盘名称楼盘名称项目位置项目
36、位置项目说明项目说明雄森国际假日酒店群楼写字楼五岭广场日月路1号共18层，仅一层用于酒店办公，其余楼层只租不售，租金为40-50元/月，物业费：2元/月，合同期一般3年，时间长的达到10年、15年，客源以本地房地产企业与矿产企业居多。锦泰山水缘临街商铺郴州市香花南路19号一期临香雪路，共27个门面（双层），主力面积67，可租可售，租金总价45元/月（其中：一层30元/月，二层15元/月），售价66万（其中：一层均价6000元/，二层均价3800元/。生活大师临街商铺飞虹路与桔井路交汇处东南角一层门面，只售不租，面积有：90、110 、130 ，售价为： 26000-28000元/ 。非临街店铺
37、6500元/起价，最小30。五岭广场地下商场规划设计方案总平面图平面图鸟瞰图透视图建成后将会给该区域带来一定人流、物流。从区域来讲，受人口、地域限制，五岭广场的地下商城、天一名邸的商业已经能满足该区域的购买需求。市场篇市场篇市场篇市场篇区域市场分析市场小结住宅市场去化量相对有限，且未来市场供应量充足。商业市场，目前在售商铺不多，地块周边更无商铺出售。不远的五岭广场成为该区域的最大集中商业。同时由于城市自身格局不大，商圈分布又太多，且无明确定位，导致大多数商圈经营并不成功。办公市场，由于城市发展的限制，目前没有真正意义上的写字楼，大部分都租用商住楼来办公。市场关键词：住宅竞争激烈商业容量有限办公
38、需求不足定位篇定位篇定位篇定位篇地段关键词城南新区城市广场商圈成熟居住区住宅竞争激烈商业容量有限办公需求不足市场关键词设定前提定位篇定位篇结合本案地段和地块条件，如未来启动开发，建议定位城市综合体项目，成为新城市中心区的地标建筑。希望能够提前锁定商业主力店，否则未来会面临比较大的市场风险。结合市场实际情况，尽量实现体量分配合理化。南城城市综合体考虑到项目未来整体形象和容积率条件，建议本案定位为项目定位定位篇定位篇产品建议方案一住宅SOHO商业产品单层面积层数幢面积幢数总建住宅40633133988107184商业5217210434SOHO126030378003113400容积7总建231018单位：关于3幢SOHO的分类，我们建议以下几个方面来考虑：精装修小户型公寓LOFT写字楼定位篇定位篇产品建议方案二住宅SOHO商业产品单层面积层数幢面积幢数总建住宅4063313398453592商业上住宅4062811368668208商业15529462116SOHO10492829372129372容积6.5总建213288单位：我们以我们以专业、诚实、认真、负责专业、诚实、认真、负责的态度，热忱为您提供服务！的态度，热忱为您提供服务！ THE END THE END
