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1、1 1黎振伟黎振伟泰盈置业集团总裁泰盈置业集团总裁 广东省房协专家委市场与营销组组长广东省房协专家委市场与营销组组长北京大学管理学院房地产特聘教授北京大学管理学院房地产特聘教授 清华大学职业经理训练中心教授会会员清华大学职业经理训练中心教授会会员 20102010年年1 1月月7 7日深圳日深圳 新时期房地产开发营销与策划创新2 1982198719821987年广州标致汽车引进、筹建年广州标致汽车引进、筹建 1987198719951995任职广州珠江实业集团房地产与发展经营部副总经理，任职广州珠江实业集团房地产与发展经营部副总经理， 1993199320042004创办珠江恒昌房地产顾问公
2、司任董事总经理创办珠江恒昌房地产顾问公司任董事总经理 2004200420072007年中任合富辉煌集团董事副总经理年中任合富辉煌集团董事副总经理 20072007年年7 7月，任职泰盈置业顾问集团总裁月，任职泰盈置业顾问集团总裁, ,同时创办泰盈房地产投资顾问有限公司任董事长。同时创办泰盈房地产投资顾问有限公司任董事长。 2008 2008年年5 5月，被聘为清华房地产总裁商会咨询顾问委员会地产项目全程策划专业主任委员。月，被聘为清华房地产总裁商会咨询顾问委员会地产项目全程策划专业主任委员。 2008 2008年年1212月，被中国房协专业机构评为九位中国房地产策划大师之一。月，被中国房协专
3、业机构评为九位中国房地产策划大师之一。 9797年开始在北京大学、清华大学、交通大学、中山大学、南开大学、浙江大学、武汉大学、西南年开始在北京大学、清华大学、交通大学、中山大学、南开大学、浙江大学、武汉大学、西南 交通大学、厦门大学为企业总裁讲授房地产市场和房地产策划课程，同时为大连万达、招商地产、交通大学、厦门大学为企业总裁讲授房地产市场和房地产策划课程，同时为大连万达、招商地产、 绿城集团、复地集团、凯德置地中国、广东恒大、中铁置业、中铁地产、大城冠通等知名企业作绿城集团、复地集团、凯德置地中国、广东恒大、中铁置业、中铁地产、大城冠通等知名企业作 内训内训. . 03-0703-07年被清
4、华大学职业经理培训中心教授会成员，年被清华大学职业经理培训中心教授会成员， 05-06 05-06年度清华大学房地产总裁实战班优秀教学奖，年度清华大学房地产总裁实战班优秀教学奖， 06 06年其课程讲座被收入年其课程讲座被收入北大讲座北大讲座，授课者从业及教学经历:3序：面对昨天、今天与明天，我们思考什么？又该做什么？ 难忘的2009年中国建国60年，开放改革30年， 世界经济危机深重与开始复苏的一年， 中国房地产跌荡升落最大的一年， 房地产企业发展最为波澜起复的一年。34近期中国的经济与房地产：n保八有望保八有望n经济仍艰经济仍艰n地王频现地王频现n楼价飙升楼价飙升n政策调整政策调整n后市待
5、变后市待变盛世危言盛世危言: 5理性看市场理性看市场20092009年：楼市已成年：楼市已成“投机市场投机市场”？n 耶鲁大学著名金融学教授罗伯特耶鲁大学著名金融学教授罗伯特希勒本月希勒本月1313日在中国的一个论坛日在中国的一个论坛上表示，中国的房地产市场已深陷上表示，中国的房地产市场已深陷“非理性繁荣非理性繁荣”的状态。他认为，投的状态。他认为，投资者并非人人都是理性和精明的，正是他们的非理性和从众行为催生了资者并非人人都是理性和精明的，正是他们的非理性和从众行为催生了投机性泡沫。那么，正在准备进入楼市的购房者们，是不是可以反思一投机性泡沫。那么，正在准备进入楼市的购房者们，是不是可以反思
6、一下，自己目前是否处于一个理性的状态？下，自己目前是否处于一个理性的状态？56一、近期广东企业影响中国房地产的几件事：一、近期广东企业影响中国房地产的几件事：671,1,恒大地产恒大地产1111月月5 5日香港上市成首富日香港上市成首富, ,再创地产金融的神奇再创地产金融的神奇n恒大恒大1111月月5 5日在香港上市日在香港上市 首日涨首日涨34.29%34.29%78 在变化中发展，在变化中生存，在中国：一切皆可能。在变化中发展，在变化中生存，在中国：一切皆可能。因此，在困难面前，你要善变、要坚持，挺住了就会有新因此，在困难面前，你要善变、要坚持，挺住了就会有新的机会与奇迹。的机会与奇迹。8
7、92,2,上海星河湾日售上海星河湾日售4040亿元亿元, ,创中国单盘日销冠军，这是品质与专业地产的成功创中国单盘日销冠军，这是品质与专业地产的成功910 在土地日益在土地日益匱匱缺的今天，提高品质，节约土地，是中小缺的今天，提高品质，节约土地，是中小开发企业重要的生存之路。开发企业重要的生存之路。1011雅居乐雅居乐清水湾清水湾 一半卖房、一半卖海！敢做敢卖！有价有市一半卖房、一半卖海！敢做敢卖！有价有市！3,3,雅居乐海南清水湾首期开发销售的成功雅居乐海南清水湾首期开发销售的成功, ,宣布休闲地产新时代的到来宣布休闲地产新时代的到来12 品牌、规模、特色、金融的创新与长远的目标是休闲品牌、
8、规模、特色、金融的创新与长远的目标是休闲地产成功的关键，也是未来中国房地产发展的方向。地产成功的关键，也是未来中国房地产发展的方向。12134,4,广州番禺欲建垃圾焚烧发电厂而引发的居住问题广州番禺欲建垃圾焚烧发电厂而引发的居住问题n14 房地产的发展已成为复杂的系统工程,任何简单的认识与行为,不论政府还是企业,稍之不慎,都会带来极大的影响与损失.因此,开发与营销要面对的远不止是楼盘与产品的问题.1415n启示：危与机，大难与大福，大切与大悟n观时势高瞻、政治、经济与市场n求明道认识、规律、机遇与发展n寻优术学习、方法、效率与提升n面对机会、面对未来的风险，你准备好了吗！1516二二, ,中国
9、房地产发展的趋势中国房地产发展的趋势-观大势、把方向观大势、把方向1617（一）需求的多样性与不确定性将改变房地产传统的供求方式（一）需求的多样性与不确定性将改变房地产传统的供求方式1718n广州：市区公寓贵过郊区别墅广州：市区公寓贵过郊区别墅n海南陵水。香水湾一号海南陵水。香水湾一号以特异险胜市场以特异险胜市场n北海。北部湾一号北海。北部湾一号难以理解的好销难以理解的好销n悦榕庄悦榕庄旅游休闲度假村发展的成功典范旅游休闲度假村发展的成功典范1819并非简单的旅游休闲房地产并非简单的旅游休闲房地产; ;丽江世界文化遗产论坛中心案例（丽江世界文化遗产论坛中心案例（0202年年-03-03年策划，
10、年策划，0404年公司上市，年公司上市，0909年年9 9月开业）月开业）1920（二）、城市化与产业化的进程将加快房地产的转型与提升（二）、城市化与产业化的进程将加快房地产的转型与提升21n铁路快线将带动城市发展革命性的变化铁路快线将带动城市发展革命性的变化n湖南省第二大城市湖南省第二大城市, ,是是“长株潭城市群长株潭城市群”中工业基础最强的城市中工业基础最强的城市, ,中国南方最大编中国南方最大编组站组站 株洲北站株洲北站n个案一：湖南株洲XX新城策划与招商顾问(十平方公里)2122在在xxxx新城第汇报会上的发言：（我们的新城策划观）新城第汇报会上的发言：（我们的新城策划观）n回顾过去
11、回顾过去2020年中国新城的发展经验：年中国新城的发展经验：1 1）自发成长；）自发成长；2 2）长官意见；）长官意见；3 3）简单模仿。）简单模仿。xxxx新城可否在更合理、新城可否在更合理、更科学的基础上打造一座株洲新城？更科学的基础上打造一座株洲新城？nxxxx新城应该有自身特质，可引领株洲甚至长株潭城市圈发展的，又必须是组合众多优势的，同时也是可新城应该有自身特质，可引领株洲甚至长株潭城市圈发展的，又必须是组合众多优势的，同时也是可实现并有经验可寻的（新加坡模式）。实现并有经验可寻的（新加坡模式）。n对于一个十平方公里的新城，对于一个十平方公里的新城，xxxx新城是不能一日而就的。他的
12、定位、基础投入与建设、环境的美化、新新城是不能一日而就的。他的定位、基础投入与建设、环境的美化、新城的优势、投资者的认识等都是需要时间与精力的筹划与实施，关键思路要开拓，目标方法要正确，实城的优势、投资者的认识等都是需要时间与精力的筹划与实施，关键思路要开拓，目标方法要正确，实施要有力，企业要优异，投资要适当。施要有力，企业要优异，投资要适当。n问题：问题：n1 1、尽管项目可整合很多的资源与优势，但株洲毕竟是一个四级城市，同时，目前株洲还有多个新城及、尽管项目可整合很多的资源与优势，但株洲毕竟是一个四级城市，同时，目前株洲还有多个新城及大项区域的开发，土地供给量大，市场容量有限，人口增长有限
13、都会给投资者带来一定的担心。项目定大项区域的开发，土地供给量大，市场容量有限，人口增长有限都会给投资者带来一定的担心。项目定位更要在城市总的定位、分工中找到差异，适度发展。位更要在城市总的定位、分工中找到差异，适度发展。n2 2、前期进入的投资者，在市场不明显时，更多的是看重土地低成本、投资额不高。本项目在招商与效、前期进入的投资者，在市场不明显时，更多的是看重土地低成本、投资额不高。本项目在招商与效益在短期内是矛盾的。益在短期内是矛盾的。n3 3、新城规划与实施是一个十分系统的工程。、新城规划与实施是一个十分系统的工程。、2223n昆明金源世纪城与亚体城改变昆明城市、房地产与市场n兰州鸿运,
14、润园日本集成技术应用的典范24（三）（三）, , 土地资源的获取方式将直接影响并决定开发方式的改变土地资源的获取方式将直接影响并决定开发方式的改变25n碧桂园、雅居乐疯狂竞碧桂园、雅居乐疯狂竞拍拍 43.4143.41亿广州地王亿广州地王n 10月29日，广州科学城KXCF81地块历经101轮举牌，长达5小时，成交总价高达43.41亿，最终被雅居乐拿下!主要竞买人包括碧桂园、保利、中信华南、雅居乐等房企巨头。此次拍地楼面成交地价7074元，溢价152.3%，也创下两项纪录：中国史上土地拍卖时间最长和广州土地出让总价最高纪录。n 此次拍卖活动的最后阶段是保利、碧桂园、雅居乐三家的较量，拍卖到了晚
15、上1919点点1414分，分，保利的人终于顶不住了，他们终于先走了！但是碧桂园与雅居乐都是猛龙过江，死不相让，大家你争我夺，好像武侠小说里面高手过招大战到晚上1919点点5252分，第分，第101101轮，轮，43.4143.41亿，雅居乐最终夺标亿，雅居乐最终夺标! !n 真是精彩！本次拍卖地块标的巨大、位置潜力优越，竞拍者实力雄厚，强龙与地头真是精彩！本次拍卖地块标的巨大、位置潜力优越，竞拍者实力雄厚，强龙与地头蛇互不相让，斗智斗勇，已经不是蛇互不相让，斗智斗勇，已经不是“疯狂疯狂”拍地形容那么简单！拍地形容那么简单！n此次拍卖同时意味两个郊区大盘开发代表性企业在开发、发展模式上的重大改变
16、！同此次拍卖同时意味两个郊区大盘开发代表性企业在开发、发展模式上的重大改变！同时警示土地紧缺时代的到来时警示土地紧缺时代的到来, ,2526广州雅居乐广州雅居乐 与与 碧桂园凤凰城开发模式的特点与变化碧桂园凤凰城开发模式的特点与变化27n广州三大地块全部以底价成交广州三大地块全部以底价成交 业内质疑业内质疑“内定内定”n核心提示：拍卖条件门槛，高业内质疑“内定”，土地交易登记中心新闻发言人称只有一家竞标。n广州日报广州日报1010月月3030日报道日报道 拍卖条件门槛高，业内质疑“内定”，土地交易登记中心新闻发言人称只有一家竞标。n昨天（29日）下午，广州四大重点建设区的白云新城地块首次推地，
17、然而广州国土房管局土地交易拍卖大厅却大门紧闭，由于只有唯一的公司竞标，大连万达商业地产有限公司以底价11.22亿元竞得。然而，之前保利兵不血刃夺得琶洲城中村地块，中石油洛阳公司底价获得广氮地块，广州已经接连三次重要地块被唯一公司底价获得，业内惊呼其“内定”嫌疑重大，广州招拍挂地块似乎成为“走过场”？n昨天，白云新城的四个地块被大连万达以底价昨天，白云新城的四个地块被大连万达以底价11.2211.22亿元获得，总面积超过亿元获得，总面积超过12.612.6万万m2m2，建筑面积超过，建筑面积超过2828万万m2m2，楼面地价，楼面地价40064006元元/m2/m2。该地块是旧机场的跑道，今后将
18、建设成商贸城，酒店、写字楼、商场、住宅一应俱全。n央企及万达以模式及条件的优势进入中国房地产最为成熟广州市场！央企及万达以模式及条件的优势进入中国房地产最为成熟广州市场！2728中国中国 广州花都广州花都 九龙湖九龙湖20072007年年1 1月月9 9日日个案二：一个成功的一个案二：一个成功的一,二级大型土地开发案例二级大型土地开发案例:291.地块地块 罕见城市大型景观罕见城市大型景观Golf土地资源土地资源302.交通交通 便捷交通令项目四通八达便捷交通令项目四通八达313.区域区域 广州北优战略令区域倍受关注广州北优战略令区域倍受关注32各大房地产发展商看好花都前景，阵容鼎盛各大房地产
19、发展商看好花都前景，阵容鼎盛新鸿基、恒大、碧桂园、万科、合生创展、中房、富力、祈福、雅居乐、合景、新鸿基、恒大、碧桂园、万科、合生创展、中房、富力、祈福、雅居乐、合景、合和。合和。334.市场市场 广州近年市场走势为高端物业发展提供有力支持广州近年市场走势为高端物业发展提供有力支持34商品房需求旺盛，市场供不应求商品房需求旺盛，市场供不应求资料来源：广州市国土房管局资料来源：广州市国土房管局6广州市十区广州市十区20012006年商品房供求关系走势图年商品房供求关系走势图35一手成交价格上升势头明显一手成交价格上升势头明显资料来源：广州市国土房管局资料来源：广州市国土房管局7437元元/200
20、6年年12月：阳光家缘实时签约数据显示月：阳光家缘实时签约数据显示广州十区一手住宅成交量旺价升，成交均价再涨广州十区一手住宅成交量旺价升，成交均价再涨406元元/平方米，达到平方米，达到7437元元/平方米，涨幅比平方米，涨幅比11月份明显扩大月份明显扩大 36广州房地产市场需求稳步增长广州房地产市场需求稳步增长备注：由于政府数据尚未公布，本报告中备注：由于政府数据尚未公布，本报告中20062006年的成交总量是在年的成交总量是在1-121-12月的统计基础上，结合我司对市场的持续监测，所得的预测值。月的统计基础上，结合我司对市场的持续监测，所得的预测值。2006年年1-11月，广州住宅成交量
21、已达月，广州住宅成交量已达76391套。套。37单位：元单位：元/平方米平方米2003年年2005年年2006年年2004年年高端物业市场状况：高端物业市场状况：项目作为高端物业，不受一般市场波动的影响。项目作为高端物业，不受一般市场波动的影响。38高端物业：汇景新城成交价格高端物业：汇景新城成交价格15000元元/m239高端物业：中信君庭成交价格高端物业：中信君庭成交价格资料来源：广州市国土房管局资料来源：广州市国土房管局17000元元/m213500元元/m212000元元/m240中高端物业：南海万科四季花城价格走势中高端物业：南海万科四季花城价格走势8500元元/m27000元元/m
22、25500元元/m241花都：雅居乐花都：雅居乐雍逸豪廷雍逸豪廷独立别墅均价独立别墅均价1000010000元元/m/m2 2，最高价近，最高价近1500015000元元/m/m2 2洋房起价洋房起价40004000元元/m/m2 2，均价，均价55005500元元/m/m2 2市场表现市场表现42商住用地商住用地商业用地商业用地2005年年2006年年楼面地价楼面地价10037元元/20052005年年年年6 6月，白云种鸡场地块：月，白云种鸡场地块：月，白云种鸡场地块：月，白云种鸡场地块：吸引了合生、恒大、保利等吸引了合生、恒大、保利等14家公司竞拍，中鼎集团以家公司竞拍，中鼎集团以5亿元
23、竞得，高出底价亿元竞得，高出底价2.9亿元，楼面地价达亿元，楼面地价达3300元元/平方米；平方米；20062006年年年年1212月月月月，琶琶琶琶洲洲洲洲 PZB1301PZB1301：以以7.42亿亿元元被被来来自自香香港港的的南南港港投投资资有有限限公公司司夺夺得得，高高出出底底价价2.2倍倍，琶琶洲洲商商业业地地块每平方米地价也因此从最高块每平方米地价也因此从最高3000元跳升至元跳升至10037元，是有史以来的元，是有史以来的“疯狂的天价疯狂的天价”。 2006年土地竞争更激烈，地价再创新高年土地竞争更激烈，地价再创新高 43政策层面：政策层面：“二禁一控二禁一控”，大型高尔夫别墅
24、供应极具稀缺性，大型高尔夫别墅供应极具稀缺性“二禁二禁”禁止别墅类禁止别墅类项目土地供应 禁止高尔夫禁止高尔夫用地供应“一控一控”控制大型地块控制大型地块出让、开发44 如何认识与理解开发商：如何认识与理解开发商： 资本价值的提升者资本价值的提升者 城市价值的发现者城市价值的发现者 生活价值的创造者生活价值的创造者 生命价值的体现者生命价值的体现者 社会财富的实现者社会财富的实现者4445n个案三：一位睿智而目标长远的温州企业家土地开发创业的历程454646XXXX集团房地产项目发展的集团房地产项目发展的 初步认识与建议初步认识与建议泰盈顾问2008,10,232008,10,2347n一、项
25、目特点：大大规模规模n 绿绿生态生态n 特特差异差异n 长长系统、可持续系统、可持续474848小结：小结：郊区大盘，非传统市区项目，有较长的目标，复合程度高，客户层面广，郊区大盘，非传统市区项目，有较长的目标，复合程度高，客户层面广，开发周期长，强调可持续发展，对管理经营有较高的要求，与乌市目前的开发有本开发周期长，强调可持续发展，对管理经营有较高的要求，与乌市目前的开发有本质的区别。具有领先性、超前性、特殊性、复合性和规模性。质的区别。具有领先性、超前性、特殊性、复合性和规模性。4949二、乌市城市与房地产特征二、乌市城市与房地产特征1、经济增长较快的城市：、经济增长较快的城市：2008年
26、年GDP为为970亿，比上年增长亿，比上年增长15。2007年年GDP为为782亿，比上年增长亿，比上年增长15.2。2、产业基础相对薄弱的城市的城市：、产业基础相对薄弱的城市的城市：3、人口基数相对不高的城市：、人口基数相对不高的城市：2006年财税收入年财税收入44.81亿。亿。2007年实际利用外资年实际利用外资6000万美元，比上年增长万美元，比上年增长15。2006年统计的常住人口为年统计的常住人口为201.84万，比上年增长万，比上年增长3.96。5050二、乌市城市与房地产特征二、乌市城市与房地产特征4、房地产起步晚，机会多，后期提速快，但市场容量有限，难以长期快速放量，并随着、
27、房地产起步晚，机会多，后期提速快，但市场容量有限，难以长期快速放量，并随着外来房地产企业的增多，竞争会加剧外来房地产企业的增多，竞争会加剧乌市楼市创两个第一：乌市楼市创两个第一： 08年年17月房地产开发累计完成投资额月房地产开发累计完成投资额31.08 亿，同比增长亿，同比增长89.5%； 9月房价同比增幅月房价同比增幅21.1%。51515 5、政府对市场的调控将加强，房价的快速上升会有所控制、政府对市场的调控将加强，房价的快速上升会有所控制小结：小结：经济与城市发展属三线地区，市场起步晚，不成熟，变化快，容量有限，我们地块在非中经济与城市发展属三线地区，市场起步晚，不成熟，变化快，容量有
28、限，我们地块在非中心城区，地块大，周期长，之间的矛盾需要平衡与解决。心城区，地块大，周期长，之间的矛盾需要平衡与解决。5252XX地产企业特征地产企业特征眼高手高：有较高的眼光与开发理念，与众不同眼高手高：有较高的眼光与开发理念，与众不同先地后房：有较长远的发展目标与基础先地后房：有较长远的发展目标与基础厚积薄发厚积薄发: 房地产开发还有待积累更多的经验房地产开发还有待积累更多的经验绿色环保：符合国家与居住未来发展需求绿色环保：符合国家与居住未来发展需求以人为本以人为本: 关注人的需求，作特作细关注人的需求，作特作细5353四、发展建议四、发展建议2.战略为先，战术第二，不谋全局，不可谋一役战
29、略为先，战术第二，不谋全局，不可谋一役3.企业决策由高到低、由远到近、先广后准；项目运作，由小到大，由近到远，由快到慢企业决策由高到低、由远到近、先广后准；项目运作，由小到大，由近到远，由快到慢4.立足本地、放眼国内外，借鉴成熟经验，避免少走弯路，系统思考谋划，简单操作推动立足本地、放眼国内外，借鉴成熟经验，避免少走弯路，系统思考谋划，简单操作推动1.需要处理好三个关系：需要处理好三个关系：城市、经济与房地产行业的关系；城市、经济与房地产行业的关系；行业与企业的关系，行业与企业的关系，企业与项目的关系企业与项目的关系54三，房地产策划营销创新的实践与认识三，房地产策划营销创新的实践与认识求其道
30、、优其术求其道、优其术5455n菲利普论营销菲利普论营销n 市场营销是这样的一种企业职能：它识别顾客的需求和欲望，确定企业所能市场营销是这样的一种企业职能：它识别顾客的需求和欲望，确定企业所能提供最佳服务的目标市场，并且设计恰当的产品、服务和项目以满足这些市场提供最佳服务的目标市场，并且设计恰当的产品、服务和项目以满足这些市场的需求。的需求。n 然而，市场营销远非只是一项孤立的企业职能然而，市场营销远非只是一项孤立的企业职能它是指导整个组织的一种它是指导整个组织的一种理念。理念。5556营销的创新首先回归营销的本原营销的创新首先回归营销的本原n营销是什么：目的与方法营销是什么：目的与方法一是做
31、合适的事情：n营销的本质是理解消费者,从而为客户实现价值n在适当的时间，适当的地方、以适当的价格，适当的信息沟通和促销手段向适当的买家提供适当的产品和服务，并比对手做的更好、更有效。二是回归基本层面：n产品、渠道、消费者、广告三是行动：n营销本身是行动而非概念5657n（一）营在销中，销在营中；营在前，销在后（一）营在销中，销在营中；营在前，销在后57案例：案例：XX小城项目营销策划工作案例小城项目营销策划工作案例58房地产营销工作的关键房地产营销工作的关键n把握好所推广物业的市场特质、企业特质、产品特质与目标客户的特质把握好所推广物业的市场特质、企业特质、产品特质与目标客户的特质把握本质把握
32、本质n建立推广物业的形象建立推广物业的形象吸引人、打动人吸引人、打动人n寻找独特的生活方式或经营方式寻找独特的生活方式或经营方式跳出产品推广产品跳出产品推广产品n策划必须与有力的执行和高效的团队相结合策划必须与有力的执行和高效的团队相结合有效实施有效实施59（二）系统整合，策划营销工作链的扩展（二）系统整合，策划营销工作链的扩展n案例：案例：01090109年珠海华发新城成就华发实业的成长与辉煌年珠海华发新城成就华发实业的成长与辉煌 策划关键：如何在需求不足的市场中寻找机会，策划关键：如何在需求不足的市场中寻找机会， 提升市场与需求提升市场与需求 资源资源+ +主题主题+ +专业专业+ +产品
33、产品+ +企业品牌的充分整合企业品牌的充分整合5960珠海南屏珠海南屏珠海南屏珠海南屏45454545万万万万m m m m2 2 2 2占地华发新城占地华发新城占地华发新城占地华发新城(2001-)(2001-)(2001-)(2001-)61项目项目顾问顾问4545公公顷顷项项目目发发展展策策划划企业现状企业现状分析城市经济及社会人文分析城市经济及社会人文状况状况房地产市场房地产市场项项目目发发展展定定位位企业企业顾问顾问企业资源整合企业资源整合企业品牌策略企业品牌策略产产品品实实现现营营销销推推广广62华发新城发展策划报告华发新城发展策划报告目目 录录市场机会市场机会项目优势项目优势项目
34、定位项目定位发展模式发展模式产品规划产品规划财务评价财务评价营销策略营销策略63项目开发与营销策划点评：项目开发与营销策划点评：n认识市场，突破市场认识市场，突破市场n把握资源，寻把握资源，寻找找模式模式n准确定位，系统整合准确定位，系统整合n创新品牌，创新品牌，延延续发展续发展64 每块土地都有其自身的价值。策划的作用是寻找并挖掘其价值，规划建筑设计的任务则是提升并将其价值表现出来策划与设计的关系与作用策划与设计的关系与作用65（四（四) )科学决策科学决策, ,让成功的开发营销为必然让成功的开发营销为必然6566四四, ,房地产营销创新的再认识房地产营销创新的再认识6667n策划营销创新的
35、关键：品质、品牌与推广策划营销创新的关键：品质、品牌与推广n策划营销创新的源泉：学习、实践与总结策划营销创新的源泉：学习、实践与总结n策划营销创新的持续：系统、整合与团队策划营销创新的持续：系统、整合与团队676868观时势市场求明道企业寻优术项目洞洞析房地产发展的趋势析房地产发展的趋势把握市场需求与竞争的变化把握市场需求与竞争的变化企业核心竞争力的认识与建立企业核心竞争力的认识与建立企业发展的经验与借企业发展的经验与借鉴鉴项目理性的开发时机与可行性项目理性的开发时机与可行性的把握的把握项目发展定位的准确判断与分析项目发展定位的准确判断与分析、69结语：对房地产发展经营之新认识结语：对房地产发展经营之新认识n 以知识和信息及全球化为主要特征的新经济，对房地产同样带来极大的影响，市场变化之快，没有一个企业能逃过这样的结果：因为对迅速变化反映不当，而惨遭失败或重创。失败的企业或项目，不论规模大小，都有一个共同点：对目前正促使经济转型、可预测并具结构性的变化，知之甚少。没有对策，凭主观、凭传统经验，不能创新优势，把握市场，这些企业和项目是难以成功的。同样，我们如果能够提升认识、更新观念、创新优势，在新的市场环境下，我们将有更广阔的空间，去把握未来。6970谢谢！70
