打造漳州首家混合业态家居卖场

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1、 2013-10-20打造漳州首家混合业态家居卖场打造漳州首家混合业态家居卖场1目录目录1.零售商业市场发展2.业态业种发展分析3.主要商业区域4.新增商业项目分析5.建材家居市场分析6.各各业态租金建租金建议及及总收益收益7.总体定位及体定位及业态定位定位21.零售商业市场发展2.业态业种发展分析3.主要商业区域4.新增商业项目分析5.建材家居市场分析6.各业态租金建议及总收益各业态租金建议及总收益7.总体定位及业态定位总体定位及业态定位3第二商圈：沃尔玛商圈第三商圈：未来的核心商圈未来的核心商圈-龙文区龙文区漳州零售消费市场发展漳州零售消费市场发展5目前以小型购物中心、百货、大型综合超市、

2、大型专业店为代表的零售业态呈现快速发展趋势。n一批大型城市综合体如万达的开业 正在建设中的明发，上市，这将会彻底改变漳州现有的商业格局。n外资卖场如沃尔玛、大润发等企业入驻漳州，现代化、国际化的商业氛围让漳州市民逐渐从单一购物消费需求向集餐饮、娱乐、购物等复合型体验式消费转变。n嘉信茂购物广场做为漳州市场的先行者在经历了前期的市场培育及逐步熟悉漳州消费者消费习惯后，商场开始逐步调整，经营渐入佳境。n漳州百货业龙头地位一直被中闽百汇所占据，新华都百货及艾美百货相的继开业将使漳州百货更加年轻化、时尚化，这些百货店初期需经历较长的市场培育期，但最终将影响漳州百货业的格局。n目前漳州餐饮业尚不集中，n

3、大型商品交易市场转向经营类别集中、品牌多样的专业特色商品，各专业商业街逐渐形成特色，商贸物流配送中心正积极发展.城市居民消费特征城市居民消费特征n漳州城市居民总消费呈现逐年增长的态势，除食品外，其他方面的消费金额几乎连年递增；n漳州城市居民近年来，在肉禽蛋水产品、干鲜瓜果类、糕点、奶及奶制品等方面的花费逐年增长，除了部分种类价格指数有所上调外，城市居民的健康饮食意识的不断增强也起到了相当的作用；n漳州居民外出饮食消费相比有较大增幅；n随着人民生活水平的提高，漳州城市居民对衣着的要求日益提高，在服装、鞋类方面的花费逐年递增，展现了漳州人民对生活品质有了进一步要求；n家庭设备用品及服务方面在期间保

4、持稳步增长，主要因为耐用消费品支出的增长，城市消费结构正逐步转变；n教育文化娱乐服务近三年的逐年提升主要是由于文化娱乐服务及物品的花费增加，漳州城市居民开始重视文化娱乐活动。 随着漳州城市居民生活水平的提高，城市居民的消费能力也不断上涨，影响带动动了其消费结构、消费偏好的不断改变。6目录目录1.零售商业市场发展2.业态业种发展分析3.主要商业区域研究4.新增商业项目分析5.建材家居市场分析6.各业态租金建议及总收益各业态租金建议及总收益7.总体定位及业态定位总体定位及业态定位7漳州业态发展漳州业态发展 漳州是多种业态偕同发展的态势，各业态发展总体处于初级阶段，逐步走向成熟。现在漳州零售商业市场

5、将进入快速发展的阶段，前景非常可观，但同时充满挑战。n百货店发展稳步进行中。百货定位更加时尚化、年轻化；多以区域性百货品牌为主。n购物中心近几年在漳州快速发展，n大型超市发展迅猛。随着外资零售商如以沃尔玛、大润发等的进入。万达城市综合体、明发城市综合体 本地商业连锁大卖场，如吉马、新华都、芗客隆面临较大挑战；市场竞争异常激烈。n大型专业店在漳州的发展稳步发展。其中家居建材类大型专业店开始发展，如红星美凯龙，万达城市综合体，明发等，而其他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。n漳州各类便利店发展较为缓慢，24小时便利店以南丰超市为主。n漳州餐饮业发展有待提高，现有餐饮业态主要分布在住宅项目美食一条街

6、中，如天下美食街、鑫荣美食街等；漳州的各类特色小吃种类繁多，虽有小吃一条街，但发展缓慢，布局零散。n漳州娱乐业发展良好，休闲娱乐场所发展良好，目前漳州的休闲娱乐消费水平相对良好，未来发展空间较大。8 购物中心购物中心 大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。嘉信茂广场人人乐购物中心大润发购物中心n嘉信茂是漳州第一个购物中心。n经过前几年的市场培育期，商场首层于去年底调整完成，三层、四层也正在升级调整过程中，商场整体经营渐入佳境。

7、n地处新区。n漳州市民新鲜感过后商场经营每况愈下，商场位置较偏，周边新兴住宅小区尚不足以支撑该商业体量，商场首层服装、鞋帽等百货品牌大面积撤场，商场继续重新定位调整。n小型购物中心。n因其主力店大润发卖场有较强吸引力，商场人气较旺，并对区域商业氛围及消费者购物习惯起到很好的培育及引导作用。9百货店百货店百货仍为漳州市民的首选消费场所，但现有百货整体档次不高，且现有百货店品牌多为区域性品牌，未来市场发展空间较大。地域结构漳州百货主要由福建省区域品牌组成，泉州的中闽百汇取代原漳州百货 大楼，另外还有新华都百货及安溪艾美百货等。经营特点n现阶段经营情况来看，因为漳州消费者的消费习惯，人们通常选择位于

8、老商圈的中闽百汇购物，消费者对价格也较敏感，消费行为受商场活动影响较大。n新开新华都百货因位置较偏，品牌招商并未填满原定商场营业区域，商场经营状况一般，人流稀少。n谁这城市综合体万达的开业中高端消费人群因流向厦门等市场。n新兴百货店需较长市场培育期，环宇百货定位高端，于2004年开业，但因不堪市场恶战而退市。10专业市场及专业店专业市场及专业店n漳州传统的整体消费水平使定位低端的专业批发市场仍占有一定市场份额，如闽南商业批发市场、浦东副食品批发市场等，这些主要面向漳州周边县市及郊区的消费者和经销商，以经营服饰鞋帽、床上用品、婴幼儿用品、日用品、干果品等批发等为主，经过十几年后发展趋缓。n随着漳

9、州经济的不断发展，漳州的大型专业店将逐渐规范和体现现代消费者生活价值。未来几年内，此类专业店将迎来巨大的发展空间。以吉马国际家居广场和红星美凯龙全球家居生活MALL为代表的大型专业店在漳州快速发展，满足了消费者升级耐用消费品的需求。11家居建材类大型专业店近几年发展速度较快。餐饮餐饮各类餐饮发展n漳州餐饮主要分布于社区住宅商业街，如天下美食街、鑫荣美食街等。天下广场食街n漳州小吃类餐饮较有特色，临近新华西的形成了炮仔街，集中了漳州本土有名的一些风味小吃。n漳州西式快餐发展较好，形成多个以牛排为主营的连锁品牌餐厅。n漳州市民习惯其他特色餐饮仍需较长过程，必胜客曾因经营不善退出。n海鲜类主要以当地

10、老餐饮品牌经营状况最好，闽菜则形成了当地的连锁品牌餐厅。n湘菜、川菜等在漳州均可找到，但规模不大，经营状况一般。其他类当地餐饮西式快餐中餐12漳州餐饮业在“十一五”期间保持快速增长，但总量仍旧较低，尚未形成餐饮业的航母级单店，未来餐饮业管理将从粗放走向集约型，凸显品牌竞争。目录目录1.零售商业市场发展2.业态业种发展分析3.主要商业区域4.未来新增商业项目分析5.建材家居市场分析6.各业态租金建议及总收益各业态租金建议及总收益7.总体定位及业态定位总体定位及业态定位13漳州市商圈分布图漳州市商圈分布图摩托车特色街建材特色街沃尔玛商圈文昌阁商圈瑞京路商业街大润发南昌路商业街14摩托车特色街建材特

11、色街沃尔玛商圈文昌阁商圈瑞京路商业街大润发南昌路商业街万达商万达商圈圈漳州市商圈主要商业设施漳州市商圈主要商业设施新华西商圈n主要商业设施有中闽百汇百货店（原漳州百货公司）、新华都超市、世纪广场。沃尔玛商圈n主要商业设施有嘉信茂购物广场、悦华商业广场、艾美百货（）、万嘉电子城（）。15漳州主要商圈、商业街概况漳州主要商圈、商业街概况漳州主要商圈、商业街概况2沃尔玛商圈4南昌路商业街3大润发1新华西商圈n漳州近几年新兴商圈，以嘉信茂购物中心开业为契机，形成了购物中心、大卖场、百货、大型专业店等多业态协调发展的局面。n该商圈位于老城区与新城区交界处，截留的大部分新区消费群体。该商圈正迅速发展，地位

12、日益显现。n是漳州发展最成熟的商圈，发展历史较早，本世纪初政府进行过改造升级，以中闽百汇商场带动新华西沿街商铺，人流量很大。n是漳州市民首选的消费场所，商圈正经过文昌阁沿新华西路向东扩张。n南昌路零售、餐饮店铺以两侧新兴楼盘底商为主，但南昌路为城市主干道，中间设有隔离护栏，人流较难停留，因此形成了以眼镜、3C数码、家纺等目的性消费为主的零售业态。n因其商品品种丰富、商品价格低廉、购物环境舒适，逐渐成为漳州市民主要消费场所之一。n成为城西大学园区生活的师生主要的购物、休闲场所。16 新华西商圈新华西商圈n新华西是漳州城区最早形成、人气最旺的老城区商圈。身为漳州的百年老街，新华西路、延安北路上拥有

13、漳州百货大楼、中旅大厦、商业大厦、银都大厦等早期商业地产项目。这些项目裙房多为餐饮娱业乐、家电卖场等。n主要商业集中于新华路上，以文昌阁为界分为东西两段。n以中闽百汇为起点向新华东路及延安北路延伸，零售业态多为国内大众品牌，餐饮则以快餐为主。商业形态结构较为单一，未来发展空间不大。n商圈处于“就商业论商业”的初级商圈模式，商圈仍以单元、单功能为主。1718 新华西商圈新华西商圈 新华西商圈新华西商圈( (文昌阁以西文昌阁以西) )商铺类型结构商铺类型结构19类型类型个数个数百货场所1娱乐场所12餐饮快餐店4其他餐饮食品类2衣饰类107百货类2眼镜类1珠宝类1卫生医疗类1婚纱摄影类2其他类3合计

14、136新华西商圈（文昌阁以西）新华西商圈（文昌阁以西）商铺类型结构分析商铺类型结构分析20n新华西商圈是漳州规模最大的商圈，文昌阁以西区段最先发展，沿新华西路和延安北路聚集了大量商铺。n从比例图可以看出，该区域服饰、男女鞋占有绝对份额，品牌以国内大众品牌居多，店铺多为100平方米左右。n其次，娱乐业态占比达9%，该区域集中了漳州大部分娱乐业态品牌商家。n受新华西带动，与之交叉的北京路、平等路商业也较繁荣。 新华西商圈（文昌阁以西）新华西商圈（文昌阁以西）21北京路平等路 新华西商圈新华西商圈( (文昌阁以东文昌阁以东) )商铺类型结构商铺类型结构22类型类型个数个数百货类3化妆品类2其他餐饮食

15、品类2衣饰类74成衣类17珠宝类2卫生医疗类1婚纱摄影类1服务类2其他类1合计104 新华西商圈新华西商圈( (文昌阁以东文昌阁以东) )商铺类型结构分析商铺类型结构分析23n新华西文昌阁以东区段商铺因新华路两侧住宅开发而形成，北侧为世纪广场，南侧为漳州科技城。除沿街商铺外，内部步行街多多经营餐饮、服务等配套业态，内街人流稀少，租金报价较低。n从结构图可以看出，与文昌阁以西一样，衣饰专卖店占有很大比例，其次是私营业主自己经营的无品牌成衣店。n这些成衣店在距离文昌阁较远位置分布较多，可以明显看出新华西商圈是自动向西逐步发展的。 新华西商圈新华西商圈( (文昌阁以东）文昌阁以东）24沃尔玛商圈沃尔

16、玛商圈25n沃尔玛商圈是漳州市近年来新兴商圈，以嘉信茂购物中心为核心，周边汇集了悦华城市广场、万嘉电子城（待）等商业地产项目。n沃尔玛商圈商业设施有嘉信茂购物中心、艾美百货、国美家电、永乐家电等。n沃尔玛商圈位于新老城区交界处，吸引了大量来自龙文区的消费人群， 便捷的交通条件及舒适的购物环境使沃尔玛商圈成为漳州中高收入消费人群重要的消费场所之一。n随着商圈内各商业地产项目陆续建成，沃尔玛商圈内各项目将会产生强烈的聚合效应。沃尔玛商圈沃尔玛商圈2627类型类型个数个数百货场所1娱乐场所0餐饮快餐店10其他餐饮食品类3衣饰类48珠宝化妆品类9家纺类2电子电器用品类3卫生医疗类1服务类5其他3合计8

17、5沃尔玛商圈沃尔玛商圈商铺类型结构商铺类型结构沃尔玛商圈沃尔玛商圈商铺类型结构分析商铺类型结构分析28n沃尔玛商圈商铺类型主要以商场内部专卖店为主，业态则仍以衣饰类占较大比例，餐饮业态在该区域也占有较大比例。n嘉信茂购物广场的开张带动了周边商圈的形成，广场对面沿街商铺也形成了各业态品牌专卖店，永乐、国美等家电品牌选择在该商圈开设分店，商圈中艾美百货已进入招商阶段，万嘉电子城已开始销售，未来该商圈将成为连接新老城区的重要商圈。南昌路商业街南昌路商业街29n从延安北路至新华北路380米，南昌路延安北路形成了眼镜专卖店集聚区、另外因漳州电子城位于该区段，因此南昌路附近形成了3C数码、家电专业店等积聚

18、区的商业区段。n从新华北路到元光南路的560米则为住宅底商形式的沿街商铺，绝大多数商铺为一层加二层阁楼形式，大部分经营商户将阁楼做为仓库，降低了经营成本，同时大面积的店招也加强了品牌的宣传力度，该路段形成家纺、运动服饰集聚区的商业区段。南昌路商业街两大区段南昌路商业街南昌路商业街30南昌路商业街商铺类型结构南昌路商业街商铺类型结构31类型类型个数个数百货类8娱乐场所1餐饮快餐店11其他餐饮食品类6衣饰类53家纺7珠宝类3眼镜类9电子电器数码类20茶叶类4卫生医疗类3服务类6其他6合计157南昌路商业街商铺类型结构分析南昌路商业街商铺类型结构分析32n从上铺类型分析图可以看出，南昌路商业街没有大

19、型百货店，8家百货类经营场所皆为代理商经营多个品牌而形成，从侧面反映出漳州零售市场尚处于初级阶段。单体商铺最多为衣饰类，占比达到39%，其次电子电器数码类及餐饮快餐类占到15%和8%。n南昌路为城市快速路，路幅较宽且中间设有隔离栏，街两侧商店人流很难形成互动，商铺多为住宅底商，次区域聚集了如家纺、电器数码等目的性消费较强的零售业态，同时相应生活配套服务业店铺也占有一定比例。漳州特色商业街（漳州特色商业街（1）33丹霞路助动车一条街n助动车为漳州市民主要交通工具，漳州市民使用助动车频率远高于使用公交车，这也可以反映出漳州市民外出消费半径范围。n丹霞路助动车商业街是90年代漳州市政府统一规划，由漳

20、福路迁到此地，500米范围内汇聚了大大小小数十家助动车专卖店。漳州特色商业街（漳州特色商业街（2）34新浦路建材一条街n新浦路建材商业街距老城区较远，形成初期主要以经营家居建材为特色，现今新浦路沿线呈现大型家具建材商场、品牌专卖店等多种业态协调发展的局面。漳州特色商业街（漳州特色商业街（3）35瑞景路女人街n瑞景路位于老城区西侧，周围社区从建国后开始逐步形成，是漳州最老的大型居住社区，周边商业业态分布主要以满足社区型消费为主。随着漳州城市中心的转移，该区域商业已停滞发展，最终将逐步走向衰落。商圈比较分析商圈比较分析36商圈商圈瑞景路商圈瑞景路商圈新华西商圈新华西商圈南昌路商圈南昌路商圈沃尔玛商

21、圈沃尔玛商圈知名度知名度较高较高高高发展历史发展历史历史悠久形成早，发展较成熟2003年后快速发展新兴商圈，发展速度较快商业定位商业定位中档偏低中档偏低中档中高档主要形式主要形式以沿街商铺为主以沿街商铺为主，大型商场为辅以沿街商铺为主以大型综合性商场为主，沿街商铺为辅主要业态主要业态零售零售服饰为主服饰为主餐饮为辅综合交通条件交通条件较便利较便利便利便利消费特征消费特征购物综合休闲购物主要消费群体主要消费群体周边社区消费群体本地消费群体，年轻群体居多本地消费群体本地中高端消费群体租金水平租金水平90-100元/月300元/月 转让费6-8万230-250元/月220元/月漳州大型商业设施分布图

22、漳州大型商业设施分布图37大润发闽南商业批发市场中闽百汇新华都嘉信茂嘉信茂购物广场嘉信茂购物广场38发展商发展商：深国投商用置业有限公司与凯德商用中国投资有限公司总营业面积总营业面积：4.9万平方米 开业时间开业时间：2006年8月29日项目定位项目定位：是以沃尔玛超级市场为主力店，集品牌服装、珠宝饰品、儿童用 品、餐饮娱乐、运动休闲等为一体的社区型一站式购物广场。n在开张四年后，嘉信茂购物广场开始进行商场调整，商场首层于2011初完成调整。中岛区域引进百丽旗下多个女鞋品牌及歌莉娅、拉沙贝尔等针对年轻女性消费为主的时尚品牌，经过调整，商场首层档次有较大提升。n首层匡威专卖店140平方米，月租金

23、在三万元左右。n因其商场以沃尔玛为主力店，商场动线设计受其牵动较大，造成人流很难到达商场三层、四层。四楼原经营商户多为私营个体户，档次较低。n现商场三楼、四楼正部分拆空调整中。嘉信茂购物广场嘉信茂购物广场39大润发购物广场大润发购物广场40发展商发展商：漳州大润发商业有限公司总营业面积总营业面积：4.9万平方米 开业时间开业时间：2010年7月28日项目定位项目定位：以大卖场为主的社区型小型购物中心，业态以零售为主，餐饮为辅。n虽然大润发为零售企业，但在商场布置上可以看到大型购物中心的很多人流动线组织方式。l入口电梯直达三楼，垂直动线从上向下，消费者必经大润发卖场两个层面。l首层招商区全部为厅

24、房设计，利于品牌商展示形象。动线设计合理，没有死角，沿街店铺皆可直接通向商场。商场人气充足，经营状况较好，商场人气充足，经营状况较好，较快度过市场培育期。较快度过市场培育期。大润发购物广场大润发购物广场41中闽百汇百货中闽百汇百货42发展商发展商：泉州中闽百汇百货有限公司总营业面积总营业面积：1万平方米 开业时间开业时间：2003年11月29日n漳州百货大楼是以百货为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、办公为一体早期商业地产项目。其中中闽百汇占据六层楼面。n因其位于老商业中心区，整体经营状况良好，且临近中山公园，该区域成为漳州目前人流量最集中的商业中心。中闽百汇百货中闽百汇百货43n商场共六层，营业面积

25、达一万多平方米，单层面积较小。动线设计较混乱，商场硬件设施陈旧，表面看商场人气较足，但坪效较低。n商场内如爱格、拉沙贝尔等大众时尚品牌为代理商经营，打折活动较少，部分消费者流向厦门等周边市场。n随着城市中心的转移及商业的升级换代，中闽百汇百货未来很难吸引中青年消费主力军。各楼层经营内容楼层楼层各楼层经营内容各楼层经营内容B1F超市1F珠宝、家电、化妆品、钟表、烟酒补品2F男女鞋、箱包皮具3F男装、男女内衣4F女装、运动休闲装、家纺5F童装童鞋、婴童用品办公用品新华都百货新华都百货44发展商发展商：漳州新华都百货有限责任公司 开发商开发商：漳州天泉房地产有限公司位置位置：延安北路与腾飞路交汇处n

26、新华都百货于2011年元旦开张，商场位置远离商业区，一楼沿街店面出租给小商户，商场整体经营状况较差，仍需较长市场培育期。n从商场平面及层高设计来分析，物业应是为大卖场设计，商场动线设计较较差，家纺区为死角，动线被阻断，三层层高较低，品牌商无法做店招。n商场招商未按原定计划将所有分区填满。原计划休闲服饰区改为家纺区，原家纺区空置，尚未开出。n地下超市定位为精品超市，但从商品结构分析，精品定位仅仅停留在表面。新华都百货新华都百货45楼层楼层各楼层经各楼层经营内容营内容各楼层经营品牌各楼层经营品牌B1F电器 超市新华都超市 新华都手机家电卖场1F化妆品 珠宝 那男女鞋周大福 周大生 天王表 ZA 佰

27、草集 天美意 百丽 星期六思加图 达芙妮 奥康 森达 鳄鱼恤2F女装 内衣 家纺ONLY/VEROMODE、声雨竹、瑾而卡佳、威兰西凌致、黎姿、佩奇。米兰登、迪士尼、裘蒂、丹诗格尔、彩芝琳、EV、卡乐尔、好日子、贝加特、巴俪锦、依薇、爱奴娇、女性日记、东方巴黎、婉奈儿、LA gogo、美丽代言、拉沙贝尔安莉芳、芬狄诗、曼妮芬、可人儿、浩沙、美标、今生宝贝、三枪佳丽斯、梦洁、南方寝室。水星、黛富妮、绩雅居、保罗名莎、贝蒂、梅花伞、浪莎3F男装 童装 运动休闲装 皮具梦特娇、金利来、九牧王、利郎、雅戈尔、鳄鱼恤、富贵鸟、恒源祥、七匹狼、蓝威龙、虎都、迪安帝尼、保罗、皮尔卡丹、凯世堡、维多利保罗、五

28、星苹果、艾梵保罗嗒滴嗒、麻希玛柔、迪斯尼、丽婴房、皇家宝贝、红孩儿、艾艾屋、小木马、英式、卡酷德、野豹、 巴布豆、小毛虫、可贝鲁、世纪星、迪迪鹿阿迪达斯、蓝狼、高尔普、匡威、李宁、骆驼、耐克360、耐克运动、匹克英国博牌、英国保罗、意大利老人头“八闽商业第一城八闽商业第一城”闽南商业批发市场闽南商业批发市场46建成时间建成时间：1997年 市场规模市场规模：占地148亩建筑面积10万平方米，营业面积达4万平方米目前有1300个商家n涉及服装鞋帽、针纺织品、日用百货、五金电器、副食品、保健品、化妆品等10多大类上万种商品零、批售，分为东西南北及平房5个区，行业有服装、百货、布类及副食品等。商品销

29、售范围较广，漳州市九县一区及临近地区的该行业的商品大都在此批发。经营范围及服务对象47“八闽商业第一城八闽商业第一城”闽南商业批发市场闽南商业批发市场n市场为三层住宅楼，每户总面积80平方米，店铺面积24平方米。n南区于2001年建成，有个别男女鞋服装品牌经营，整体档次高于北区，南北区中间区域也按同样物业形式建造。n北区次通道每户三层租金约为6-7万元/年。漳州商铺租金市场漳州商铺租金市场主要商圈平均租金主要商圈平均租金48商业区域商业区域租金水平租金水平新华西商圈文昌阁到中山公园路段租金平均水平为300元/平方米/月文昌阁至远光南路租金水平为270元/平方米/月沃尔玛商圈沿街店铺价格230-

30、250元/平方米/月嘉信茂购物中心首层租金220元/平方米/月南昌路商业街南昌路平均租金水平为250元/平方米/月备注：漳州大部分沿街商部均带有阁楼，阁楼以使用面积1/3记租。未来漳州核心商圈圈龙文区是近年来及今后漳州城市重点发展区域之一，是漳州城市发展重点方向。近年来，随着城市配套和基础设施的日趋完善，龙文区房地产业开始发力：众多实力房地产商纷纷进驻，新建楼盘成交量、成交价格大幅上扬，楼盘品质明显提升。作为未来漳州市政治、文化、经贸中心，将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为一体，有效地增强中心城市的辐射作用和带动功能目录目录1.零售商业市场发展2.业态业种发展分析3.主要商业区域研究4.

31、未来新增商业项目分析5.建材家居市场分析6.各业态租金建议及总收益各业态租金建议及总收益7.总体定位及业态定位总体定位及业态定位50漳州碧湖万达广场漳州碧湖万达广场51n总规划用地面积约216亩，规划总建筑面积约87万平方米，项目总投资约为60亿元。开发商开发商：漳州万达广场有限公司位置位置：漳州市九龙大道东侧、建元东路南侧建筑规模项目规划n漳州碧湖万达广场由大型商业中心、高级商务酒店、商业步行街、甲级写字楼及高级住宅组成，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体。 n项目填补漳州市大型城市综合体的空白，并将带动城市商业的升级。漳州明发商业广场漳州明发商业广场52n漳州明发商业广场

32、占地356亩，总建筑面积达68万平米，由26栋现代欧式建筑组成，规划为购物中心、写字楼、SOHO公寓和住宅等物业形态.开发商开发商：明发集团（漳州）房地产开发有限公司 位置位置：福建省漳州市龙文区龙江路以东、水仙大 街以北、六号路以西、新浦路以南建筑规模项目规划n项目定位为欢乐主题体验式购物，集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化、居住、商务、运动等九大功能于一体，建成后将成为区域购物、休闲、游乐胜地，同时也为漳州及闽西南周边人群提供了最先进、最舒适、最便利的商业服务。5家居建材市场发展情况家居建材市场发展情况吉马博美家家世界沿街商铺工厂自营红星漳州家具建材卖场主要构成状况A、目前市场地位：市场

33、排名第一B、红星美凯龙：广场面积11万平方米,是一家集家具、建材灯具、陶瓷、卫浴、地板、移门木门、成品楼梯、布艺、窗帘于一体超大型家居用品买场 C、经营状况：经营情况稳定， 建材，红木较为强势 D、代理商对商场信心度和忠诚度：代理商对商场依赖度较高，代理商对商场的信心和忠诚度良好 E、经营年限：2年 F、所属商圈：G、经营方式：租赁H、缺点：业态太过单一，经销商各自为战56红星美凯龙全球家居生活广场红星美凯龙全球家居生活广场发展商发展商：上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司开发商开发商：漳州盛达房地产开发有限公司位置位置：漳州市城西胜利西路与金峰北路交汇处建筑规模占地面积23307，总建筑

34、面积111874项目规划商场规划成为漳州城西的时尚家居品牌卖场，可辐射漳州全市以及龙岩、厦门部分地区。项目规划地下一层，地面四层。采用 “双中庭”景观设计，卖场集合了家装、门业、陶瓷、卫浴、国内外精品家具等上万种品牌家具、建材商品。预计2011年6月底开业。红星美凯龙全球家居生活广场红星美凯龙全球家居生活广场57红星经营状况红星经营状况：总销售：4.85亿总投入：3580万媒体投入：1500万商户活动：165场新闻发布会：13场客流：314778人异业活动：77场大型活动3011万平方米二次调整缘于吉马自持5年物业家居建材城项目由于多种原因没有经营好,通过优化业态，可能的情况下补充其它业态-，

35、在项目调整过去，且加大业态比例，做二次调整，实现家居建材广场的项目。吉马经营及营销情况地理位置偏僻、周围无形成一定规模的商圈，在漳州是除红星之外唯一的大型、集中、统一的建材家居卖场，经营一直不理想主要在五一、国庆等节假日期间进行商场营销活动，其余其他活动均为商户自发组织吉马基础信息经营面积：6万平方米经营年限：5年物业管理费：10公摊系数：25%质保金/押金：一个月租金品类商户数租金单价1F卫浴、石材、地板15202F沙发、软床床垫18153F实木、板式、欧美、红木2015优惠政策：一年免6个月或者3个月，08年-10年的商户没有租金，只收管理费10元博美家建材城经营面积：0.6万平方米经营年

36、限：7年物业管理费：1元每平方工商税务定额税380-400月质保金/押金：一个月租金优惠方式：12个月装修期商户数：65租金单价：55主营：卫浴、陶瓷、门业、壁纸、石材等建材家世界经营面积：0.7万平方米经营年限：7年物业管理费：2元每平方工商税务：定额税250-350/月公摊系数：20%优惠方式：无商户数50家租金单价52元主营卫浴、石材、油漆、沙发、软床、套房63沿街商铺沿街经营类别租赁单价质保金/押金公摊工商税务 付款方式 优惠方式新浦路建材80-120一个月无营业税季付/半年无水仙大街建材80-110一个月无营业税季付/半年无上街红木、独立店面30-50不固定无营业税季付/半年付/年付

37、无64n漳州商业市场正迅速发展。未来漳州商业市场将由现今分散的、单一的商业结构走向集中式、复合型的商业环境。n房地产市场在漳州快速发展，带动相关建材装修零售市场飞速发展，吸引了红星美凯龙广场等一批体验式、一站式大型专业店的入驻。n如万达广场由大型商业，明发商业广场n几个新开张的社区型购物中心让漳州市民体会到一站式购物中心的便捷与舒适，将消费者传统的目的性购物消费升级为一场心情愉悦的休闲活动。n漳州市民的消费习惯、消费观念正在开始转变，逐步注重品牌，注重消费过程的感受。n未来漳州陆续将有几个城市综合体建成，这将推动漳州商业市场向更高的台阶迈进。总结65团队人员配备超市项目招商经理1人 休闲娱乐招

38、商经理1人餐饮项目招商经理：2人 项目招商企划主管：1人家居建材主力店经理5人 次主力店招商经理：2我们的团队人员来之红星美凯龙5-6人，万达2人，厦门喜盈门2人六大问题六大问题 项目如何定位项目如何定位 、项目如何规划、业种业态比例、项目如何规划、业种业态比例 招商租金定价、招商租金定价、 项目如何招商、综合效益测算项目如何招商、综合效益测算市场报告核心问题市场报告核心问题 本项目我司认为能做什么？本项目我司认为能做什么？寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的大发展趋寻找项目适宜的市场模式，以满足市场需求的大发展趋势。势。精准定位，以期项目招商成功及收到较高收益和可持续精准定位，以期项目招

39、商成功及收到较高收益和可持续发展、发展、物业增值的空间。物业增值的空间。打造首家混合业态家居卖场我们的观点我们的观点1：首先项目的业态经营定位，需要突破性、：首先项目的业态经营定位，需要突破性、扩容性、提升性的思维，引起市场的足够重视扩容性、提升性的思维，引起市场的足够重视目前，项目自身条件不适宜全部做家居建材城定位的业态规划的发展空间不足。即便，定位于相关的业态经营模式，建议从区域差异化竞争优势打造为切入点，定位混合业态家居卖场品质型专业市场（混合业态家居卖场），最好做具有生活消费为主题的休闲购物中心生活MALL我们所选择的业态组合都是根据顾客购物所需来制定的本项目我司认为能做什么？本项目我

40、司认为能做什么？我们的观点我们的观点2：其次，利用城市商业发展的大趋势，以及：其次，利用城市商业发展的大趋势，以及未来龙文区大发展未来龙文区大发展后商业经营场所普遍调整的后商业经营场所普遍调整的商商机，以更机，以更大格局、更突破性的思维，打造未来大格局、更突破性的思维，打造未来“市中央市中央”的综合型、的综合型、都市化的商业平台！都市化的商业平台！结合城市发展战略，利用项目的区位优势，前瞻性的打造一站式购物休闲生活MALL。借此，让项目能整合成为商业投资价值更高、业态包容性更强、后市发展空间更大、综合收益前景更加的，都市化的商业综合体我们的观点我们的观点3：再其次，：再其次，未来龙文区是漳州的

41、合心商圈周未来龙文区是漳州的合心商圈周边有：天地人合商业，建发商业，特房商业，恒丰商业广边有：天地人合商业，建发商业，特房商业，恒丰商业广场，明发，等等，场，明发，等等，市场聚集的人气和市气为基础，借势运市场聚集的人气和市气为基础，借势运势、借力打力，从提升商圈业态层次和价值的角度，打造势、借力打力，从提升商圈业态层次和价值的角度，打造区域内的精品商业亮点。区域内的精品商业亮点。项目区域内未来形成了一定的商业规模，以及市民集中消费的习惯，具有本项目依托和借势的条件，如能形成鼎立、借势、互动、共荣的态势，那对本项目来说是一劳永逸的。东新生活商圈经过3-5年以上的市场培养，人气旺、商业模式受到肯定

42、，总体商品和物业服务层次高，能满足市场日益增长的品质消费的要求，这正是我们难得的机遇。总体定位及业态定位总体定位及业态定位6总体定位及业态定位总体定位及业态定位一层区域划分吉马购物广场区域划分家具建材中庭特价促销区主题餐厅家具建材区精品汽配区家具建材区家具建材二层区域划分吉马购物广场区域划分家具、主材区中庭休息活动区家具主材区大型超市大型超市主题餐饮主题餐饮家具主材区家具主材区三层区域划分吉马购物广场区域划分家具、主材区中庭休息活动区家具主材区特色购物区特色购物区主题餐饮主题餐饮市场定位规划前的思考市场定位规划前的思考问题一：项目定位如何与现在的西部红星美凯龙进行错位竞争如何立足于未来的东商圈

43、与传统老市场竞争？问题二：项目的建筑主题已经存在，如何规划才能实现家居建材和各业态业种的搭配比合理规划和布置？问题三：项目硬伤东部的发展要3-5年问题如何解决？问题四：如何通过规划解决1、2、3、4楼建筑的招商和后期运营拉动客流的？问题五：如何拉动项目整体的客流？问题六：各业态业种的搭配比例及布置，实现空间的合理利用，功能的合理使用，客流的有效拉动，租金收益的最大化？项目总体定位表述项目总体定位表述项目总体定位项目总体定位打造漳州首家混合业态家居卖场，集吃、喝、玩、乐、购打造漳州首家混合业态家居卖场，集吃、喝、玩、乐、购于一体。于一体。“我们希望把商场打造成为漳州首家最我们希望把商场打造成为漳

44、州首家最 潮潮 的家的家居购物地。但同时，它又不仅仅只是个购物区，我们希望居购物地。但同时，它又不仅仅只是个购物区，我们希望它能成为漳州首家最热门、最具时尚化气息的家居潮人聚它能成为漳州首家最热门、最具时尚化气息的家居潮人聚集地。集地。体现出产品的独特之处。与一般的大型家居卖场体现出产品的独特之处。与一般的大型家居卖场“单一专单一专业性业性”非常不同，商场除了家具建材这一核心特色外，还非常不同，商场除了家具建材这一核心特色外，还混合了其他各类配套业态，包括大型电器连锁、美食城、混合了其他各类配套业态，包括大型电器连锁、美食城、大型超市，以及面向家装设计师的原创家具馆、灯具馆、大型超市，以及面向

45、家装设计师的原创家具馆、灯具馆、饰品馆、健康休闲中心等等。饰品馆、健康休闲中心等等。项目项目项目的业态定位项目的业态定位经营档次定位经营档次定位一、陶瓷洁具一、陶瓷洁具二、二、 灯具灯饰灯具灯饰三、三、 门业、地板、楼梯、橱柜木装市场门业、地板、楼梯、橱柜木装市场 四、四、 家具、家居市场家具、家居市场 家装市场家装市场五、五、 家纺布艺市场家纺布艺市场 五金、电料市场五金、电料市场 六、六、 健康休闲中心健康休闲中心七、七、 电器连锁、车超市、汽车美容等一切以汽车有关的服务电器连锁、车超市、汽车美容等一切以汽车有关的服务八、八、 大型超市大型超市九、九、 其它业态如银行、美食广场、其它业态如

46、银行、美食广场、一层布局图A区：为电器超市，集合了大、中、小型所有电器，包括数码类产品；B区：为名品建材，汇集了各个品类特色建材品牌C区：为大型的汽车超市，汇集了高端的汽车配件，汽车音响及汽车里的所有配件，汽车美容等一切以汽车有关的服务；（目前漳州还没有一家大型的、完善汽车超市）二层三层业态分布图区：为家居购物广场，汇集各类大型建材品牌（并同时推出家装顾问及产品预订这个概念）；E区：为大型的生活超市；F区：初步定为高端养生会所（附近竞争最大的是明发广场，明发里 影院、电玩城、夜总会、KTV等一系类完整的娱乐设施，所有F区暂不考虑娱乐设计，且侧重点在高档的，奢华的，富有特色的VIP制养生会所，即

47、使这里做不了最大的养生会所，也必须做到最高端、最具特色、限客流量的养生会所）；G区：特色餐饮休息区：在购物之余有个可以歇脚的地方，吸引一些特色美食入住，带动间接性消费群体招商工作计划11月7日前，由招商筹备小组召开招商方案制定研讨会议，确定招商筹备小组的构成、组织架构、工作职能、执行计划。 11月11日前，招商筹备小组制定出完整的招商政策和方案并依据实际情况讨论，同时对各招商方案进行完善。11月15日前，完善招商方案并上报公司领导批示。11月20日前，各招商小组根据批准后的招商方案及招商政策开展招商意向洽谈工作并收集反馈信息。 11月20日，招商筹备小组召开首次新闻发布会，邀请媒体、商户代表参

48、加，公开，招商业态、招商政策、优惠政策及开业计划。 11月25日起，各招商小组开始全面进入实质性招商工作招商进度要求1个月为招商准备期（熟悉项目及考察市场、市场调查、积累商户资源准备招商资料、确认招商条件）2013年12月正式招商2014年4月主力店超市招商结束主力店超市商户进场装修图纸审核2014年4月主力店超市进场装修图纸审核结束2014年4月主力店进场装修2014年8月装修结束2013年12月正式招商2014年12月招商结束70%招商阶段主力店招商进度第一阶段：2013年11月20日2014年4月1日为尽快实现第一阶段招商目标要确认招商条件合作方式：以租赁经营为主规划位置： 层规划面积：

49、待定（以实测面积为准）保底租金标准： 元/m2/月签约保证金：万元签约时间：2006年12月31日签约年限：1520年租金递增：3年递增5%。 优惠政策：免租个月次主力店、主题店、品牌店招商政策。7各业态租金建议及总收益各业态租金建议及总收益业态平面布局规划业态平面布局规划一层（1F）：建材，陶瓷、卫浴类，汽车超市，大型超市大型超市，均价35元/平方米 浮动范围：3540元/平米租赁面积约25000平方米预计月收益：35元/平方米25000元/平方米约875000二层（2F）灯具灯饰，橱柜，门业，家纺布艺均价30元/平方米 浮动范围：3035元/平方米预计月收益：25000元/平方米30元/平

50、方米约750000元三层（3F）：家居广场，均价28元/平方米 浮动范围：28-32元/平方米预计月收益：28元/平方米25000元/平方米约700000业态平面布局规划业态平面布局规划四层（4F）：养生会所，特色餐饮休，均价28元/平方米 浮动范围：28-30元/平方米预计月收益：28元/平方米17000/平方米约476000项目租金定位原则项目租金定位原则根据市场比较法，租金对比参考根据市场比较法，租金对比参考红星美红星美凯龙凯龙家居广场和家居广场和周边周边本年度租本年度租金情况作为基础，租金设定既保证新开项目在租金上优惠入市策略，金情况作为基础，租金设定既保证新开项目在租金上优惠入市策略

51、，保持与竞品项目有一定差距，但合理将收益最大化。因此我司建议现保持与竞品项目有一定差距，但合理将收益最大化。因此我司建议现实租金为实租金为3030月月元计（分割出租），总可使用面积约为元计（分割出租），总可使用面积约为100000100000平方米，平方米，按照利用率按照利用率7070% %计算，可出租商用面积计算，可出租商用面积7000070000平方米。平方米。出租面积均价建议出租面积均价建议：3030元元/ /平方米平方米/ /月月预计租赁回款预计租赁回款：3030元元/ /平方米平方米100000100000平方米平方米（7 70%0%）7000070000平方米平方米30301212

52、= =25202520万万2年租赁租金总额25202520万万2年= =50405040万万项目租金收益预测项目租金收益预测项目租金整体收益：项目租金整体收益： 7000070000平方米使用面积计算平方米使用面积计算 每年租金收益：每年租金收益： 7000070000 3030X X1212= =25202520万万元元 两年租金收益：两年租金收益：50405040万万项目招商攻略项目招商攻略招商基本思路：招商基本思路：“先做人气、再做生意、快速旺场、长期发展先做人气、再做生意、快速旺场、长期发展具体操作：具体操作：有效地搭配好行业店、合理地导入品牌店（大商家），有效地搭配好行业店、合理地导

53、入品牌店（大商家），建材、家居、五金，土杂，灯饰，家装，窗帘布艺，办公家具，建材、家居、五金，土杂，灯饰，家装，窗帘布艺，办公家具，超市超市组合实力商户组合实力商户项目招商前期必须引进大型实力商户项目招商前期必须引进大型实力商户项目一期必须营造好商业氛围，吸纳住人流。项目一期必须营造好商业氛围，吸纳住人流。经营价值物业持有者社会口碑和实力每年的经营回报经营利润风险性每年盈利是多少？经营风险多大？【客户心中的顾虑】【经营价值的表现形式】经营者租铺关注点经营者租铺关注点：通过对项目经营环境勾画、未来商业前景的分析，使商户感知本项目的价值。通过对项目经营环境勾画、未来商业前景的分析，使商户感知本项目

54、的价值。项目经营者租铺关注点分析项目经营者租铺关注点分析整体商业环境如何？从开发商角度从开发商角度: :开发商对于本项目的招商，最终看重的是如何更快地使所投入资金迅速回笼，以及持续经营所带来的长期利润增长从承租人角度：从承租人角度：承租人比较关注的则是本项目是否能够吸引大量的人流与客流，具备良好的商业发展前景，从而为其带来可观、持续的利润收益。项目招商策略项目招商策略锁定大型实力商户：锁定大型实力商户：锁定易得市场，把握行业发展动态； 一个中档次，多业态的专业交易市场； 专业市场带来的客源扩展业态效应； 专业市场的一条龙配套服务； 合理的租价与租期； 整栋整层招租，减低经营压力，较易旺场整栋整

55、层招租，减低经营压力，较易旺场 二层空间多业态市场，提高招商，引进行业知名企业、品牌，提高聚拢效应 利用各种方式在其他场挖掘客户，招商方式登门拜访、网络招商、电话联系、 面对面沟通、行业协会、政府机构、各地商会项目招商策略项目招商策略整合社会资源整合社会资源制定招商炒作方案使参与招商的各方面人员都能从中获益前期目标前期目标前期炒铺前期炒铺招商策略招商策略增强公众信心，树立企业形象增强公众信心，树立企业形象工程形象：工程形象：通过项目的工程改造展示项目的优越性增强经营信心：营造项目现场营造项目现场通过标语、横幅加强公众对项目质量和工期的信心；招商中心形象：招商中心形象：设定包装，业态透明化，让客

56、户更多地了解并参与项目的建设过程中，增强对客户的吸引力；增强招商人员的接待能力。媒体宣传：媒体宣传：主力媒体选择DM、电视广告。对道旗、高炮，报纸、短信群发和公交车体进行重新分析评估，选择投入；招商说明会会招商说明会会组织产品说明会、请市政相关领导及主力品牌商家负责人参加会议； “统一管理，分散经营统一管理，分散经营”的管理模式的管理模式 运营管理模式运营管理模式管理原则管理原则 统一的招商管理统一审核商家管理 统一完善的租约管理 统一的营销管理统一的服务监督统一的物业管理运营管理方向运营管理方向统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理运营管理形式运营管

57、理形式运营管理内容营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广制定管理规则制定促销方案计划打造漳州首家混合业态家居卖场第一家混合业态的家居卖打造漳州首家混合业态家居卖场第一家混合业态的家居卖场，集吃、喝、玩、乐、购于一体。场，集吃、喝、玩、乐、购于一体。总体项目从体量上所面对的市场，对城市区域商圈是一种贡献，对企业是一种全新的挑战。以市场为先导，注重各环节的把握，尤其是以大客户招商为龙头，以品牌商家进驻和营销推广为基础，以招商执行为保障，依托专业的商业地产营销及商业招商管理运营公司的优势，就一定能实现项目顺利启，实现利润的最大化！项目愿景项目愿景强占先机，顺势而为，立足市场，长远规划，强占先机，顺势而为，立足市场，长远规划，长短结合，迎接市场品牌时代到来长短结合，迎接市场品牌时代到来基本原则基本原则项目愿景项目愿景2013 10 5打造漳州首家混合业态家居卖场打造漳州首家混合业态家居卖场99