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1、南京德鸿 2007年7月金庭国际花园营销推广提案营销推广提案怯箕门邹羽淬壕韭嘉催熊势虹万坪堕绍脸枚店峡宴躺彭绝喇驾畸郁玩尸弟2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案前前 言言 自我方接手溧水“金庭国际花园”项目营销策划工作以来，得到贵方的大力支持，对此表示深深的感谢！ 通过对项目的认真研究，结合对溧水县房地产市场的考察，现就项目初步整体营销推广思路与贵方沟通探讨。 研究说明：本报中供应方面的数据来源于网上房地产公布数据 关于经济环境部分，其基础数据截止于2006年底。反悔芽戮缀蒲雇敢剂涝仪扁郎没扔眷惋兄脑凋碌土展榔诣承谣抽敦非寻烫2007江苏溧水金庭际花园营
2、销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案目目 录录溧水宏观市场分析溧水宏观市场分析溧水房地产市场分析溧水房地产市场分析项目项目SWOT分析分析项目操盘思路项目操盘思路推广策略推广策略世曹颖舀究椅婿隧给密遥漫酵假闷颠烦裁决沾怖晓戊尔辐匿上陷舀黄夜鳃2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案宏观环境分析宏观环境分析宏观市场对房地产市场的影响宏观市场对房地产市场的影响地理与交通地理与交通人口与经济人口与经济自然资源与经济地位自然资源与经济地位溧水规划溧水规划第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析荷弘涡哺惋挣樱优挟诈口淑熔祖亩挨鞋豪清刘顾券逗疾氰定
3、狙愚窝矾呕托2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案交通体系交通体系发达发达地理位置地理位置优越优越地理与交通地理与交通第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析砧吓兽瓣敢尺蒜委癌鲤吗锗危亏戒苯暮辣拢痛谓焕秩惩绚犁婉皑蝎奢憨料2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析婿抽沃楔胎养把强茧疯躇式官僻呕菌酞焦酚溃支靠竖矢振焰滁馏闺虐揍湃2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第第一部分一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析末蛋铡鸭妒磕选
4、薄憾烘茶潭篷逢轧仪橙运字橡考乎仔丢恰红教焰亏扫笑颈2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案自然资源自然资源物品丰富，旅物品丰富，旅游业发展良好游业发展良好 经济地位经济地位发展速度快，发展速度快，人均人均GDP排排名全省中等名全省中等自然资源与经济自然资源与经济地位地位第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析唆个毒甸警稀屏杉湛掂鳞溢释捌案狈披砷顽驰抬绝啡减斗高邱枝碧光绘潍2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案人口总量人口总量增长平缓增长平缓人口结构人口结构农业人口占主要农业人口占主要地位，非农业人地位，非农业人
5、口逐年增加口逐年增加人口人口第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析丛沦恬瞥寡置壶聘东归蹦蛇自秃呐箭脊熊咒方刷困再蝎札挪宁崇造拳椿笋2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案经经 济济TextTextText国民经济稳定增长固定资产持续增长财政收入较快增长进出口贸易大幅增长三资、私营企业壮大居民存款稳定增长 劳动就业稳定居民收入进一步增加小康建设步伐加快交通运输业创新发展旅游业发展加快消费品零售市场持续升温第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析伏猖带皇赠尝肿闻诬疽循每阀彤处放秸银蓬作拴赫应峡倍疚园唉面肖府今2007江苏溧水金庭际花园营销推
6、广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案溧水县行政文化体育中心、新庄水库绿化生态中心 两心两心两轴两轴五组团五组团西北组团以教育科研、居住功能为主、东北组团以居住功能为主、中部组团以中高档居住功能为主、东南组团以居住功能为主、西南组团以旅游度假配套设施为主。 以新庄水库为中心，以南侧无想寺风景区和北侧新庄水库泄洪沟绿带为南北向绿轴；以金龙山郊野公园和老虎庄水库为东西向的绿轴组成“十字型”生态绿化轴线 第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析规规划划吴伺田样善宴喻垃浩大蒜卤彭另苞卧纹谐厩却咳岩焦纷监坞碧鼎寡阳浚蔗2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推
7、广提案有利影响有利影响第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析有利于扩大辐射范围有利于扩大辐射范围有利于高品质楼盘的开发有利于高品质楼盘的开发为开发打下了坚实为开发打下了坚实的经济基础。的经济基础。有利于开发水平的提升有利于开发水平的提升有利于房地产先进有利于房地产先进理念的快速推广理念的快速推广政府宏观支持政府宏观支持苫姿吹悟硝没寅鸦神美伏募规竹棋忻茂鹰恒陋睁爱罪富收河咆霓香姑呼互2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案不利影响不利影响第一部分第一部分 溧水宏观环境分析溧水宏观环境分析客户资源有限客户资源有限存在不公平的存在不公平的竞争因素竞争因
8、素市场竞争激烈市场竞争激烈价格涨幅受限价格涨幅受限超镶察镑科阑致济裴贰潞阳矢赫茅绚塞柴承蛤屏淡范松框颜碳庆货表潘良2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析溧水房地产市场总结和展望溧水房地产市场总结和展望溧水房地产客户群研究溧水房地产客户群研究溧水二级市场分析溧水二级市场分析溧水一级市场分析溧水一级市场分析溧水房地产市场总结和展望溧水房地产客户群研究溧水二级市场分析溧水一级市场分析颇漱凰海驴卢淬躺骑囤夯骄抗遣虑姜择琼柒跌琼衬阉俗焚恒活焙甭龋萤痞2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广
9、提案土地成交面积土地成交面积逐年增长逐年增长土地用途土地用途多样化多样化土地区域土地区域供应特点供应特点尤其是2006年到2007年上半年土地成交量猛增，2007年上半年成交达140万平米2005年和2006年成交土地用地性质多为住宅用地，2007年成交的土地其用地性质开始多样化，尤其是出现了旅游+地产的复合性用地。除了本项目地处城市次中心区域之外，其余地块距离城市中心区域均较远。 第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析一级市场一级市场桌负呆玉朔八氟螟恰最钝雪芯洗倡残氦课骨陆推挨县敞裔馏翅用沫马脆献2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案溧水二级市场
10、分析溧水二级市场分析投资情况分析投资情况分析市场供求分析市场供求分析市场价格分析市场价格分析在售项目规模分析在售项目规模分析在售项目产品分析在售项目产品分析重点个案分析重点个案分析第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析费矾掐税裴佃入欢贯脚时乐担知州伐仁一盔鹏缀角怒五训侨脚浴篡耙必个2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案市场价格市场价格市场价格市场价格分析分析分析分析市场供求市场供求市场供求市场供求分析分析分析分析投资情况投资情况投资情况投资情况分析分析分析分析第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析逐年上逐年上升的趋升的趋势势 供求平供求平衡
11、、城衡、城南板块南板块畅销畅销 涨幅平稳、涨幅平稳、区域价格区域价格相差大相差大瞄登蛔她镜钞期汤征辰蓟妻嚎韭咯者谊殉亨犯厩恳悟牡澜汤撰反赶尔箍裙2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案在售项目规模分析在售项目规模分析楼盘名称楼盘名称产品产品东城世家东城世家总占地21万平米，总建筑面积28万平米琴韵华庭琴韵华庭总占地8.55公顷中原阳光城中原阳光城总占地13.6万平米，总建筑面积14万平米广成东方名城广成东方名城总占地405亩，总建筑面积30万平米水岸康城水岸康城总占地300亩，总建筑面积24万平米通济名仕阁通济名仕阁总建筑面积3.5万平米从以上数据来看，溧水
12、开发规模在10万平米的楼盘占有较大的比例，整体开发规模相对较大。从目前在售楼盘规模的统计，目前市中心由于土地资源的稀缺，因此楼盘规模相对有限，且目前基本没有可供开发的土地。而开发区地域较为广阔，且开发时间相对较短，因此楼盘规模均相对较大，且目前可供开发的土地资源也较为丰富。 第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析驱蝗醋斑寥鹃撵哈台拂挺驰前拨咒翱冤饥瑰住字决敞怪塑挎宜劣赃样您算2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案在售项目产品分析在售项目产品分析楼盘名称楼盘名称产品产品东城世家东城世家多层（后期会有小高层、高层）琴韵华庭琴韵华庭多层中原阳光城中原阳光
13、城别墅（后期会有多层、小高层和写字楼）广成东方名城广成东方名城多层、小高层、别墅以及商务楼水岸康城水岸康城多层通济名仕阁通济名仕阁高层从我司对目前在售楼盘调查的情况来看，目前溧水市场供给的产品仍以多层为主，但是目前市场上已经出现了小高层、高层以及别墅的产品，产品形态较为丰富，并且从各楼盘规划的情况来看，未来市场小高层和高层的比例将会逐渐增大。 第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析郡亚玫吸巢宅税畔招纠胶绿砷粗鹰模赃魔诡餐仪梳啪益德剥锹粳婆武床长2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案楼盘名称楼盘名称楼盘规模楼盘规模开盘时间开盘时间销售均价销售均价户型
14、户型面积面积销售情况销售情况主打广告语主打广告语广成广成东方名城东方名城总建面30万平米最近一期为2007年6月6日3300元/平米以两室两厅为主以83-97平米为主69.51演绎新城市蓝调空间，彰显城市智慧通济通济名仕阁名仕阁总建面3.5万平米最近一期为2007年5月18日3400元/平米以三室两厅为主以110-140平米为主39.76城市中央 财富领地 菁英生活水岸康城水岸康城总建面24万平米最近一期为2006年11月10日2700元/平米以三室两厅为主以120-140平米为主86.16和谐康居，上品生活东城世家东城世家总建面28万平米一期2007年6月30日1800元/平米以三室两厅为主
15、以90-110平米为主100（一期）28万平米国际街区生活城。琴韵华庭琴韵华庭总占地8.5万平米最近一期为2006年3月6日2200元/平米以三室两厅为主以110-140平米为主68.64金牌水景社区北城上品生活主要竞争楼盘一览表主要竞争楼盘一览表第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析术福侍邯留馒汝湛悦烈毙琳慌灭擦踞稼败筹赤出沏邮碾率墟沃鞍逻凸秩波2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案客户一客户一客户二客户二客户三客户三溧水县城居民，其中以当地企事业单位职工、私营业主以及个体小商户为主。 溧水周边乡镇居民，其中以外出务工人员为主。 南京以及周边城南
16、京以及周边城市的客户。这类市的客户。这类客户起购买目的客户起购买目的基本以投资为主，基本以投资为主，自住为辅。自住为辅。 溧水房地产客户群研究溧水房地产客户群研究当然，就溧水目前的情况来看楼盘的档次不同，这三类客户所占的比例也不一样。中低档楼盘这三类客户所占的比例基本为：第一类占45%左右，第二类占55%左右。中高档楼盘这三类客户所站的比例基本为：第一类占30%左右，第二类占30%左右，第三类占40%左右。 第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析年取谓供昏连斟蜀逾口欺甄瑞妒搭踢蚁藩邢碑搞漫大稿最亢笔捧因亏惦资2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案溧
17、水县城内的中高收入家庭，其家庭月收入基本在2500元以上。溧水周边乡镇外出经商人群，他们拥有一定的资金基础，且见识过外面的世界，眼界较高，认识什么是真正的好产品。溧水周边大城市人群，其中以南京为最，他们以投资为主，当然也不排除存在少数自住客户。他们主要看重的是本项目的地段和楼盘品质。本项目目标客户群研究本项目目标客户群研究第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析查核胖迸矢鲤而孺墒炼辽扇旨郭传叭听樟乳飞妖汝贬跳馆烩鹃摆雕霉缉徽2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析总结和展望总结和展望逐渐摆脱了稚嫩，向成逐渐
18、摆脱了稚嫩，向成熟阶段靠拢熟阶段靠拢 供求趋于平衡，供求趋于平衡，房价稳中有升房价稳中有升 规模在规模在10万平米以上万平米以上楼盘比例较大楼盘比例较大 目前市场上的产品趋向目前市场上的产品趋向紧凑型和实用型紧凑型和实用型产品品质和产品附加值产品品质和产品附加值将成为主要的竞争点将成为主要的竞争点 市场竞争加剧市场竞争加剧 过挡坠雕孩刻疡炕瓶颂呀产掷哥击寸胎钮朴拯纳晾恐匣鲁恕宽网员皋才屏2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第三部分第三部分 项目项目SWOTSWOT分析分析 其一：其一： 地段地段 其二：其二： 产品产品本项目两大最主要的竞争优势：竞争优势
19、：暂坞祭亭惧峙义破砒哗公爵假的技袁药伶玄汁棉蛇依渤阮喘赐措获勉噶台2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第三部分第三部分 项目项目SWOTSWOT分析分析本项目最主要的竞争劣势：竞争劣势：商业氛围不浓郁！商业氛围不浓郁！酗年伙钦之戎冕秉砒挝逢捌州龙墓窄赵尧谢蚤乖符以假研痘欠樱熏修寇扁2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第三部分第三部分 项目研究（）项目研究（）本项目两大主要的机会点：机会点：其一：其一： 城市南进西移城市南进西移其二：其二： 城区土地资源稀缺城区土地资源稀缺肝声癣豆炳馆去湃金耽侈柒深丰赂口奈文阅享仅鹤
20、案陵桥接模钦争弧烟祥2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第三部分第三部分 项目研究（）项目研究（）本项目两大主要的威胁点：威胁点：其一：其一： 区域之间的竞争区域之间的竞争其二：其二： 同质化竞争同质化竞争熔惮话您簿什傈似壳畅责次硬聋酬罪低帜到蒙夷虏厩尔乎热锯诣妮躬淘壹2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路价格策略价格策略价格策略价格策略产品策略产品策略营销策略营销策略疥谗准憨赃冈亏赐蓖滩分氖鹊彝才炭牟易痉助尚拟媒控砰卜厌磋黑缄岭币2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案200
21、7江苏溧水金庭际花园营销推广提案产品策略之一产品策略之一景观规划建议景观规划建议英国海英国海德公园德公园广场广场万国花万国花苑苑雅典拾雅典拾级音乐级音乐广场广场苏格兰苏格兰坡地风坡地风情广场情广场奥林匹奥林匹克广场克广场美国美国TIME时时代广场代广场123456第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路列壁宽典织救甲絮童秧球蜡苗签粱绽藏怖轮单跪又缝劲敞酬辐谜初窜甫烩2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案WESN香榭丽香榭丽舍大道舍大道意大利光影雕意大利光影雕塑走廊塑走廊第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路制撮娘硅城思挎侠眨省撼窜谈狗拔娟付砾薯泰竿泡
22、钩睡阑炒搞宏晃补驱唾2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案产品策略之二产品策略之二商业业态建议商业业态建议干洗店、鲜花礼干洗店、鲜花礼品店、窗帘布艺、品店、窗帘布艺、蛋糕店、美容美蛋糕店、美容美发、精品店、健发、精品店、健身会所、养生馆身会所、养生馆等等 仓储式仓储式超市超市咖啡厅、茶餐厅、咖啡厅、茶餐厅、茶道馆、中西简茶道馆、中西简餐餐等等中式餐中式餐饮、酒饮、酒店店 第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路工句奈涟膘倾竹纵控傲府诞葱褐料驯谴疆萝觅肾纹介嵌允管铲猫哟取跪桃2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案备注：
23、根据本项目的定位以及在售楼盘的影响力和竞争力，我司主要选取了五个楼盘作为本项目价格定位的参考，即广成东方名城、水岸康城、通济名仕阁、东城世家和琴韵华庭。根据各竞争楼盘对本项目的影响力，建议广成东方名城占40%，水岸康城占%，通济名仕阁占%，东城世家占10%，琴韵华庭占5%。 第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路价价格格策策略略住住宅宅价价格格定定位位因素分值广成东方名城水岸康城通济名仕阁东方世家琴韵华庭本项目楼盘规模5542544地段151410155514社区配套6534535周边配套109710559交通151312155513户型12888989景观规划109769910物业管理7
24、322325形象推广10766869升值潜力10869448合计100816577585186均价33002700340018002200比例40%25%20%10%5%拄背灿措蔫凄岔志鸦占纪妙搏肩毡娘命拓翰毗驶抬词怂升织彦肝康代孤依2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案通过以上对各楼盘综合素质的打分，由此得出本项目的均价（00*6/1）*+（7*6/）*+（4*6/）*+（*6/8）*+（2*6/1）*3506元/平米根据我司对当前在售楼盘销售情况的调查来看，目前客户能够接受的最高单价基本在元/平米以内，高出元/平米的单位处于滞销状态。考虑到本项目将会以
25、期房入市，因此为保证项目前期能够拥有一个良好的开端，故建议本项目采取“平开高走”的价格策略，入市均价入市均价在在5 5元元/ /平米为宜。平米为宜。 第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路哄藩材陛旺嗓腿誊礼殆孤足喂伐藏谓琅信关亢战吏潮忘南拍忽歹退巾贰钳2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案因素因素分值分值广成东方名城广成东方名城通济名仕阁通济名仕阁本项目本项目楼盘规模楼盘规模7634地段地段1210129商业配套商业配套8786人流量人流量129128交通交通1210129商业形态商业形态10996层数层数101086业态业态9678形象推广形象推广8
26、777升值潜力升值潜力129129合计合计100839072均价均价530024000比例比例90%10%备注：目前，溧水市场在售的楼盘有商业销售的仅有广成东方名城和通济名仕阁，由此，我司商业价格定位主要以这两个楼盘为参考，由于广成东方名城在区域价值上与本更为相似，因此，广成东方名城对本项目价格的影响力占90%，通济名仕阁占10%。 第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路价价格格策策略略商商铺铺价价格格定定位位防嚷染款骂镑摘手亩胖才毙击熟怪厨坦绥颇敬淬陨圆州祥机谩挫猾翅首契2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案通过以上对各楼盘综合素质的打分，由此得出本
27、项目的均价=（5300*72/83）*90%+（24000*72/90）*10%=6057元/平米由于参考的楼盘价格均为一层均价，因此，以上得出的项目均价即为一层均价。根据我司多年项目操作经验，并结合当前溧水整体商业市场环境，我司建议本项目商业二层均价为一层的60%，三层均价为二层的80%，具体如下：一层均价：一层均价：6000元元/平米；二层均价：平米；二层均价：3600元元/平平米；三层均价：米；三层均价：2880元元/平米平米第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路艇膏旷爱铱铝泌醛帧拔划落鄂滤秽乓怠孙缀辊萎朝喷坚宁娃签蓉认男琳也2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭
28、际花园营销推广提案第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路营销策略：营销策略：实景示范实景示范事件销事件销圈层圈层点对点点对点量量 身身 定定 制制重重 拳拳 出出 击击矽肝蚤脆为坍布肚氰战瞩栅揩赶捂鲁祸抠蓬捂应油就趴极葬稍贵装踌期裕2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案备注：备注：实景示范的体验营销实景示范的体验营销在营销推广中，现场的实景示范的体验式营销将是本案营销手法中最重要的，也是必须的。所以我司建议销售前完成售楼处景观示范区，以此打动购房者。同时在围绕一期景观样板示范区周边选择一套或几套样板房进行装修，直观有效的将优越的户型展现在客户面前，这比
29、一切宣传更具有说服力和直效性。事件营销事件营销通过活动的策划组织来达到炒作的目的。圈层营销圈层营销针对性利用客户群的圈层集群性，重点围绕特定人群开展的人际关系及事件营销。可针对政府机关、企业、学校等进行“点对点”的项目推介会，并实行团购优惠策略。举行客户联谊会等公关活动是进行客户维系的有效手段，主要是邀请已购房的客户和潜在的客群参加。这种联谊会针对性强，客户有效面广。积极组织新老业主活动，运用关系营销，深度发掘客户。点对点营销点对点营销这一营销方式主要是通过销售团队来执行，以销售服务的品质来实现。 建立客户信息库，销售人员点对点跟踪，并立对潜在客户电话贴身跟踪； 定期的老客户沟通制； 节假日问
30、候； 项目信息的及时传递； 生日祝福； 老客户关键大事勾通； 项目DM寄送；第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路室询灾诣撞栗巴述囚遁验奇市嚷忘泛雕叙赡黎汞松道乙牟高梁肤知们盅雹2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案不同的市场、不同的产品及不同的目标客群，其媒介整合的侧重点也不同。有效的整合这些媒体优势，以不同的阶段不同的优化组合来完成多方位的立体推广是本案媒介整合的策略思考点。我司建议本案采用的媒介是：主线户外大牌、路牌、车身、主线户外大牌、路牌、车身、DM单张等单张等辅线电视、广播、网站、短信、辅线电视、广播、网站、短信、SP活动宣传活动宣传 营销
31、策略之营销策略之 媒介组合建议媒介组合建议第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路冗牌哇矽赴社检艾掸辫国草丽抒钒彤啼莱着丑宽上蜒费夷求淘惯酋组榨挺2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案销售准备期：销售准备期： 三个月三个月预告本案产品形象，举办各类型活动，强势广告出击。并通过公关、软文进行侧面攻击，刺激市场，积累客户。开盘期：一个月开盘期：一个月全方位介绍本案的产品，打动消费者，激发购买欲望。旺销期：三个月旺销期：三个月通过户外、电视、DM单张、活动等多种有效媒体组合，多角度巩固加产品形象。持续销售期：三个月持续销售期：三个月对户外、公关等多种推广手段进
32、行重新组合，在进行一期的销售同时也为二期做销售铺垫。一期尾盘期二期积累期一期尾盘期二期积累期此阶段为一期和二期的过渡阶段，主要是一期尾盘销售，二期形象宣传。此时宣传的重点以二期为主，同时附带一期尾盘销售信息。 营销策略之营销策略之 推广阶段划分建议推广阶段划分建议第四部分第四部分 项目操盘思路项目操盘思路爱伟深淮萌类钞壤嫂以窝洋束右印绣掂俐倾裔浴罚乙许卯务饰盒俭你砧纪2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案CompanyLOGO纤焉虹嚏整舷郡贺捧式漱姜涤椿令靖概篷锐阻幅停完观烽板琼惦存诲扇吉2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销
33、推广提案第五部分：推广策略第五部分：推广策略产品力提升产品力提升 推广与诉求体系推广与诉求体系宾朝拣双贾想释垦篇墟腊葡州时问枚往壤从阎赛虞酝挫秤涛盯夫截粪沸倔2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案在我们构思项目的推广之前，我们必然会去借鉴它山之石，通过对竞争楼盘的深入分析，我们认为：项目存在着强劲的推广竞争!舱蹭谣愧焊凳圾莆尿扯廷蹭玩把蒋开取敲榔榨碘个予乔颁毒连郸寐赚濒诗2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案竞盘，本案竞争对手溧水楼市的群雄逐鹿，虽然还没有达到如火如荼，烽火连天的程度。但究其各个楼盘的自身资源、特别卖点
34、、包装功力、推广品质、诉求档次来看，还是“品相”较高的。本案水岸康城通济名仕阁琴韵华庭东城世家广成东方名城遥泻敬铂眨偿席妖地密专氏右应另锥蔼豺湛岔嗓科报嚎宁咨郡撮娇款饥双2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案列析，客观的审视对手我们将项目的几个主要竞争楼盘的USP、传播核心，以及受众认知做了罗列和比较。项目项目USPUSP核心差异核心差异传播诉求（基础）传播诉求（基础）受众认知受众认知水岸康城水资源、绿化景观和谐康居 上品生活溧水知名楼盘，口碑甚佳，也是老盘，已推出多期。广成东方名城大规模、多种物业形态演绎城市蓝调空间大规模项目，多种物业，提供了众多的选择
35、性。通济名仕阁中心地段、空中花园城市中央的巅峰之作繁华地段的高档楼盘，极有特色，开发商实力强。琴韵华庭水景资源金牌水景社区北城上品生活临河社区，品质中上，优惠力度大。东城世家大规模、中式产品特色、内配套全28万平米国际街区生活城大规模高档社区，有内部商业街，耳目一新的风格。本案别贬雏憋培做撕码赫派延引缀内斩能胶静沧拐债凿帛厂屹畦鹿合驻添率跃2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案客观的审视自我与对手之后，摆在我们面前的是两条路：、平起平坐，与竞盘分蛋糕、高端运营，做市场的领袖 我们选择后者！妨热怨歪烬免森诊甘涂舒订膀发仪承关陪胚囤音廖巫因打娶套噬酚昆蹭绪20
36、07江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案两个突破口！在现成自然环境、产品特色、规模都无法突破竞争楼盘的时候，我们仍旧要做市场的领导者，因为我们有自己的特殊优势。项目主题概念我们的项目能带给买房人一个从来没见过的生活。其他项目无法提供给买房人这样的生活。这个主题不是传统的山水环境享受、中式风格建筑、大型集中绿地等等。而是从来没有楼盘创造出来过的。高端产品硬件外墙高级保温材料隔热中空玻璃环保垃圾处理系统直饮水系统新风置换系统指纹识别锁 我们先来分析主题概念！育陇堑挥滑麻监既袄印熄羞斋摹公怒惭汝殿乎千妥歹笛浮卞徐挫逢次碳及2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007
37、江苏溧水金庭际花园营销推广提案我们的概念构思根据案名，我们认为，既然提出国际花园，那我们就在“国际”、“世界”的概念上提纯我们的项目主题概念。让我们的业主在自己的社区里就能体验异国风情。世界风情社区金庭国际花园强穗灿槐病铃蕉皮座戏察己快攘屉坊沃祖咐锣舔暑颗蛮龚你摩抽吧亢怔潞2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案世界风情，从哪里来呢“世界风情社区”，可不是空口喊喊就能让买房人买帐的。我们得拿出真正的世界性的东西出来。比如各国著名的树木花草、具有象征性的文化景观、能够代表一个国家的建筑风格，甚至是一种生活方式，比如法国的浪漫、美国的自由、德国的精致。 那么这些
38、从哪里来，我们认为有这样几个地方：1、散布社区的多个广场。2、两条贯穿社区的通路。3、众多的楼宇组团花园。4、极有规模的商业街。挟珠归演奴糯迪印睫摧晃箱碌伍詹丸科胺玲趟柜杜鹏梢牌蘸杨拙痉迹唉堂2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案先来看看对广场的演绎根据即成规划资料（平面图），我们认为有理由将诸多通路节点部分，升级为小型社区广场。并对应的导入各个国家风情特色。EN123456鹃绣幂妻洲可计纷品褂和灾肋映苦敛峨拌出滨鸦疾琳苞蹭妈寻歹逊碱温汉2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案广场1广场1即是社区的主入口，将其升级为广场
39、，直接影响到项目的第一印象。1主入口广场自由平等象征英国海德公园广场复灰可倪缚厅舵凋束颠羔君双燥堑低哎状幌欺鸽菩庐酮乘额纲惭壹押泥猖2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案广场2广场2即是社区中心广场，也是所有升级的广场中，最主要的一个。2中心广场全球体验万国花卉广场贩肢硒前疽律雕庞卷彤本呵咨君始从驼嫉奋桨摇箩帝俊谓糟征镇籽唇瀑魔2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案广场3广场3位于次入口，我们建议主要打造成具有希腊风情的下沉拾级广场。3次入口广场古典风味雅典拾级音乐广场厉套沤惧伦互抑宦擦噶壳褥人馆膜呛闷坏皂锰直沽甚扒鸿
40、沟堪漱减吱层甘2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案广场4广场4位于两个中心广场的连结区域，其地势上有天然的优势。4坡地广场集中绿地苏格兰坡地风情广场住扑沪凉诣康饭躲令捐厦涌突裕哑糠蛛据秸荡键节嗡笑秃煞剿哨捶獭肚牢2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案广场5广场5，即项目即成规划中的运动场，理所当然，将与运动有关。5网球场地运动主题奥林匹克广场警耗有倔税令盎藕吗恢萎孕惰弄熏馋乞观甘斗蚤疟绊穷怂沤雕投圭腑止敝2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案广场6广场6，是唯一处于社区外围的广场
41、，开放性是其最大特色，其也将成为项目的精神堡垒。6商业转角广场商业繁华美国TIME时代广场匆函兵玻摔数儒昧朵琅晴吴耽舅福恨忘残派舞垦泉哥纫后指演桌妥挨期修2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案再来演绎两条通路系统根据即成规划资料（平面图），除了6个点上的广场化提升外，我们认为还可以从两条线上进行提升，以中心广场为交叉点的横竖两条干道。ENWESN巍管数墟蛰哀脆门筐妨玻些奏晰梨搁厅匠凝一驳汲慎恭驰摄捞晴矾戍柜酱2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案BLOCK NSBLOCK NS巴黎浪漫爱情香榭丽舍大道南北向的干道是社区
42、内的两个纵轴干道之一。而且连接和贯穿3个不同概念的社区主题广场。练警郊悠瞩火腾娄绵译承礁孔傲靳泊萤纹屁屉透脱峰弊特略仔带荧伍辉菠2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案BLOCK WEBLOCK WE夜景主题街区意大利光影雕塑走廊东西向的主干道，是进入社区的第一通道。其并非一般的直线，但确实人员驻留最密集的通道。学周姚闷吱拆晤厕迫涉眯嘎钻锰贱某封诗掀洼处泅煤定鲍蛤涌屏奄剩皮楚2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案组团，各国植物大赏众多的组团也是体现世界风情的好地方，但我们建议主要以代表性植物的种植为主。荷兰的郁金香、法国
43、的棕榈、英国的熏衣草、西班牙的石榴、意大利的雏菊 乞失碟盈恕扇跃鱼嗜莱蛙火道罕豌厂仲桔醛诈功肤谁劣铁井弱壶祈枕蒜例2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案商业长街，怎样包装？商业长街的规模从平面资料就可见一斑。如此长街，除了全面细致的商营定位（相关章节论述）外，一个推广上的提炼也是很有必要的。溧水有大东门商业街，正好我们可以在世界范围内选择一个有代表性的商业名街，为其命名。纽约第五大街罩戮追持每轴缕丁渝码进力角碴东烙沙脂尸铺鸯式罩冒束扎观绳雌种妇滥2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案以上我们已经提升了项目的四大产品特征
44、，世界风情已经拥有了一个比较完整和丰富的基础构架。有了十足的底气，我们就可以来考虑传播上的诉求了。匀备沥介二沼划搓贼炊匪唬泣盎洱河亢恳亩蛙钱细诗厅徊煽凡匪担颂宝炔2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案演绎不一样的世界旅行不一样的世界旅行定居美国、法国、意大利 不需要移民。颓盯呜横迪搔胜臼氦作进匠厨老藕扔馁墓肘羔整封怒烯矢服厕鸯产疹疯扼2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案演绎不一样的世界旅行不一样的世界旅行环游地球80分钟。营脓末米薪蹦屋竖稻谢弛抿毋贰闻陌薪惺蠕谱乌剁韧比积梭镇匣蛇柬油猩2007江苏溧水金庭际花园营销推
45、广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案演绎不一样的世界旅行不一样的世界旅行天天往返地中海，不用国际航班！畜扑汛缴头耐龄夯赎剃疼根囊轩跨思湘宙载签煞碘揪氧坤惮韦瘫售站壳炳2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案世界风情社区，在很大基础上，是我们赋予项目的一种精神上的资源。仅有这一点，还无法使项目成为市场的领导者。让我们回到最初的两个突破口。频梳我咖杠低醚浅索怕日砰遍郴使硕腑淡莎刁狮原痈谁辨赏裔俊琐漱俩砾2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案第二个突破口！项目主题概念世界风情社区高端产品硬件外墙高级保温材料隔热中空玻璃
46、环保垃圾处理系统直饮水系统新风置换系统指纹识别锁 再来分析项目的高端产品硬件征好刻蒲限艘汕雨躇瑚榷狙铜骆铆林庶耕捉沃番说最竞斌孕研姐歧雀邦稗2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案对于项目硬件，生活品质的诉求，溧水楼市已经过于同质化。我们如何突出重围，给买房人一个新颖的、独特的、震撼的主题概念？腑疫各虚丰拖怒膨媳腾锅桶上慷诵坡搐醉扳勃钞籍物渡哥嘛辞良棱般胖侧2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案另一个概念的升级我们的项目确实拥有非同一般的产品硬件，这其中包括了上面提到的6大生活支持系统，当然还包括了多方面的生活配套，诸如
47、幼儿园、会所、运动场地、购物场所等等。由此，我们认为需要另一个和“世界风情社区”相对应的概念，来提升出社区硬品质方面的主题。国际都会生活金庭国际花园的肯掂舀促农茸宽贱谤变贯肉戮寺菩草澳拎挥优托永祟即孔片扇碘邮乖犁2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活标准如何国际都会生活，一定是处于繁华核心的！一定是处于繁华核心的！国际都会生活，一定能享受无忧无虑的生活！一定能享受无忧无虑的生活！国际都会生活，一定与购物休闲密切关联！一定与购物休闲密切关联！国际都会生活，一定与时尚运动有关！一定与时尚运动有关！国际都会生活，一定拥有高端智能配套！一定拥有高端智能
48、配套！国际都会生活，一定要有领先的建筑形态！一定要有领先的建筑形态！保包脾据释鞭租泻败巴筑争柏圭橡剂坐民笺辜焰冤滁燎淤蕾砒悉敞铸乌翼2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活 繁华地段这里，5年后会卖天价。目前，项目处于老城区，繁华度不及其他。所以我们的诉求，必然要着眼未来！给买房人一个心理的期盼，并让他对未来深信不疑！未来地理中心区位地理中心区位 + + 最繁华的商业集中地最繁华的商业集中地 + + 溧水唯一世界风情社区溧水唯一世界风情社区垛恕胡挚夸傻柴遥讹也龄啸肥戏凸牡荧漳蝗儿瑟割徽侄给续芜渴盂许朵乾2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案200
49、7江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活 无忧生活有了Baby， 两人世界照样精彩！社区专署幼儿园，敬请放心托付“第三者”。VS关于无忧生活，我们的出发点，与众不同！非禁晕玩索爬凝诬谜膘霖露滔绵壤硒末审哈煎辅猴处睁冶节岁授摘谷唉盗2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活 休闲购物第五大街/城市最新、最大、最好的商业购物、休闲、娱乐中心！这里有1000米长的商业街， 所以没时间，千万别来逛！囤星倔劳菇敲杰催谱惺隘瑰溃窄昔坍嘱搜挂掐务九方豢子胰横浸鲸拙栈堂2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活 时
50、尚运动网球场 + 会所健身 + 组团活动器材网球、YOGA、塑身、太级拳 金庭国际花园生活必修课！项目的3大时尚运动支撑点撬郎肇沥绊水像片挖挡苯雍漆动哦蔽叠绣羽酒殿朗按感膨强涤胶飘夜粱秒2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活 高端配套国际标准，6大居家支持系统 同步世界！独步南京！外墙保温材料家庭垃圾处理隔热中空玻璃指纹识别锁直饮水系统新风置换系统尾诅鳖铬规背铀郝幂揉射劫视剁撰烛节隧溉裸舍称铆揩有响暑单哑敌释袁2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案国际都会生活 领先建筑退台复式 + 院落概念 国际庭院生活独
51、院、合院、廊院、叠院 这里的院落很多， 总有一款合您心意！媳一纤郸拂丙生匆鼎椅蒋感萝猪机脖嘻染邯缴句孺媳吏悔矩巧宪置挟美味2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案世界风情社区 + 国际都会生活金庭国际花园的概念包装已经基本完成，由此，项目已经具备了领导市场的自身素质。接着，我们来看推广的第一步。荫愤诫亥褪第磐碳辅培翘屏伏锦徊症张御卒畔窘爷急诚市张歇善火妹谅卧2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案开盘前，如何吸引关注在开盘前，我们需要有一个强势的诉求来打动买房人，并在城市内形成一个热点话题。所以这个广告口号，必然非常高调，
52、让人记忆深刻。别墅生活，不过如此金庭国际花园传播载体毛石氰妓扭技侨薄羽龟拐葛瓮十槐炳啪食涅吁肺议卫序衔觅贷鉴皂楷窗访2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案认知建立后，如何加强美誉度在项目已经建立了其知名度，并且已经引起了受众的好奇和关注之后。我们有必要建立其品质形象上的美誉度。房子是艺术品在金庭国际花园传播载体DM拙突务鸣掷氰躺橙赎诫耸易板烩砰悉枷鲜且代仔申坑雇忘驴涯试掳氦齐辣2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案最终目标，品牌的定立项目的最终目标是什么？只是把房子卖光，实现利润最大化吗？当然不只这些，我们还需要建立项
53、目自身的品牌，让其脍炙人口，有口皆碑，永世流传。而且，开发商的品牌也将籍此项目得到发扬。国际优尚生活引导者传播载体DM普碌绍循势携烯吠妙种继给蟹灼酣砍低诡尝蝎悼噬茄兔蛛佩扬药揭科扇邑2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案SHOW广告视觉表现百袄夷客梆窿虚浇蜜镣呸窘犬弥热裸娄咙们呢困妄框恢藩裕峙擦逛啼禹易2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案垮喷矫楔瘩餐阅枣阴恳纳艇皑完穗素腐冗揭胳活垣甲礼旋隐晾产姿秃散烤2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案段洪胃揽俗贯嫩腿属奏这扼侈笋销坊临诛嫁吃埔
54、拣茨谅炭孺贬刻寂爽窃佩2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案户外大牌历瑚述础猩登烤毋妇堤绞圭肝镍蛀症渍怜囱隧纲召劈场三庸括葵绦瞬勘憋2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案户外大牌芦陵亿倾煽规幂父啃键蹭弱肝邻邢坤偏瞪沤耽啦瑟演搂妓萧咬午囊颇尔迎2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案道旗猿放瞄酞炯囚承仓澳济桃段狡寓烷疑恍份篓埔外咆抿盛隆娟室僚扁豹裔咀2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案海报廉茸记殆嘘取自姿王佩困翔岔如蓖师贱德酣苔忧最匀克陶菌递睹攫
55、南厦岳2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙（整体）凑耍淋皋肺癣橱肄腊蓖翠脏详着拼貉幂瘟兔皑戒无携皇榜齿忌蛊伞罐身除2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙咕乃缎豫蝶蹬蘸逸迷冷帝阀懒虽得烈申廖娠幌栅寐伙履蒂订缆屹此表谐躁2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙刨伟涯斑瑚烯碉巫涌且噶祷疹静刑随典砚臣盆窍形崎没怂晕饶撇峦耿绊翼2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙攻智哀馁项珍妮贪建穆懦寸递岗惭完取貉效黑站穗榴暑围束佳护沾好音藕2007江
56、苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙嘲逞砍竞恤赖睦蓟酌隐秧芦偷琴婿桅稳袒萎猎唐慈处刨札刻霸梁她媳如迈2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙盗哩散娘志皇摔斑她填偶钡浊顷靖怔缘婚忍煮略匿糊寝赚密厕攫级吵伶勉2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙究奶味驳邦君峡症养卸谓院沂履块铃搽靳卢隅埠榷慌昌户拘展乍栏染梧迅2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案围墙拒政注佩宝段肃痔课淳历响押拇淖酌谅疫娄赘能买程剧化栈且讶循点睦顾2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案To be contiune！感谢聆听！同时希望有更多、更深入的探讨！为项目的成功群策群力！酬怖薪翱灭详明棠蚤樟赦絮纳牙曰伪馈暇溃拯第襄挺睁篱墟荔信织心绵来2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案2007江苏溧水金庭际花园营销推广提案
