《房地产开发计划管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发计划管理（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、泊签姓佛打面抚还侄授究廊岸症页蛛珊订灰频遥刃碾叮裳茵厕焰邪沧潜遵房地产开发计划管理房地产开发计划管理房地产开发计划管理房地产开发计划管理 鱼厨映质怂屠条远铲苛浆妄郎滑曼肉扁软硕瞪徘顿孕宾猴妮宪崎肢奶责走房地产开发计划管理房地产开发计划管理 宏观形势宏观形势n行业冬天来临 成交量下降势必影响房价n行业平均利润率大幅下降n粗放型的管理会带来企业亏损 房价上涨预期？开发周期长带来财务费用的增加n精细化的计划管理体系的建立有利于提高预见性，减少浪费、化解风险、提高效率靴虎哗蓬宣绪窄馋烂臆曼匀碉炎踢尼镣务耿砂尖秧修扬辟舱卓柜凋铀葫疮房地产开发计划管理房地产开发计划管理 公司运营公司运营 n计划制定的合理
2、性？ 基础资料的积累 规划审批 进场 万科标准工期.xlsn执行结果如何认定？责任追踪错综复杂n计划没有变化快，如何调整需要变化的计划？ 市场形势变化、经验不足n项目知识难以共享，经验难以复制n业务与财务的两张皮消短汪嫁你给灯茬羔充娃舟凋魂触阶拦摩几寂畴外污荆枷轨乖鞋霸津纫磐房地产开发计划管理房地产开发计划管理 计划管理计划管理n房地产开发计划管理体系n全面预算管理 成本控制体系 范围管理 WBS分析 有利于对工作全面梳理，减少漏项 预测风险 抓住机遇 资源的充分利用 提高效率 赚取合理利润 卢猛镜伺外艰氮峭啊努塞拴棍搪当月青锯堵妙赃薪拔踏磺粮傈葡僚故每赫房地产开发计划管理房地产开发计划管理三
3、级计划管理体系三级计划管理体系n公司重点关注的里程碑计划n项目主项计划、专项计划 n楼栋、配套、景观施工及分包计划 计划模版:减少漏项、提高效率拒朋印聋库腮怨倚母论幸今疗茶允沃汗棘惩毒埠猎贼风孙矫谗署秽廖诌缠房地产开发计划管理房地产开发计划管理公司重点关注的里程碑计划公司重点关注的里程碑计划n定义定义 集团公司对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。n要点要点1、实现集团与项目公司对计划的分层级管理2、明确进度计划管理和控制的重点3、在集团内统一各项目计划达成情况的评判标准 4、行政运营制定，集团领导关注爸锌曙遂曾铣咆魏蹬拭功键逻堤桥脯含硅爪匣摩拣
4、酸巷坠足粟贱吼隐潭秆房地产开发计划管理房地产开发计划管理公司重点关注的里程碑计划（营销导向）公司重点关注的里程碑计划（营销导向）1、取得国土使用权证；2、交地3、项目策划4、 规划设计：方案设计 初步设计 施工图设计 规划许可证5、初步目标成本编制完成6、“示范区”项目开发 ： 策划方案的确认 建筑设计 景观设计 施工 完工开放7、取得施工许可证8、目标成本编制完成9、项目施工： 开工 主体结构达到预售条件 单体工程竣工 景观完成 10、取得预售许可证11、开盘12、完成40%的销售金额13、完成70%的销售金额 14、完成95%的销售金额15、竣工备案16、交房 17、交房完成率95% 剔涨
5、君户扰冶吞魂医镁劳赁屑寞逢呛鸯丹湍摸昨到铜鸽屁雌析捶富铅矛翌房地产开发计划管理房地产开发计划管理 说明及图例：说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。：代表关键里程碑：代表关键里程碑：代代表表某某个个阶阶段段的的主主导导的的专专业业任任务务，即即其其输输出出会会成成为为本本阶阶段段其其他他专专业业开开展展活
6、活动动的的输输入入条条件。件。：配合专业的任务。：配合专业的任务。项目论证阶段项目论证阶段项目策划阶段项目策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程管理阶段工程管理阶段项目立项项目立项主体结构开工主体结构开工开盘销售开盘销售入伙入伙竣工竣工销售管理阶段销售管理阶段客客户户关关系系管管理理阶段阶段拓拓展展营营销销设设计计工工程程组织项目论证组织项目论证初步产品定位初步产品定位规规划划要要点点/规规划划草草案案组组织织项项目目策策划划/产产品品、市市场场及及客客户定位研究户定位研究概念规划设计概念规划设计营营销销策策划划、项项目目推推广广方方案案策策划划、项项目目前前期期推推广广及及销售前准备销售前准备
7、方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计设设计计配配合合、供供应应商商考考察察及及招招标标、施工准备及桩基等工程施工施工准备及桩基等工程施工主主体体结结构构施施工工至至具备预售条件具备预售条件工工 程程 施施 工工至至 竣竣 工工 验验收收销售及入伙配合销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理销售事务管理成成本本估算估算测算测算预算、标底、合同价预算、标底、合同价进进度度款款、工工程程变变更、招标采购更、招标采购 结算结算入伙事务管理入伙事务管理客客服服报报建建建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、签订土地使用合同签订土地使用合同
8、设设计计方方案案及及施施工工图图报报建建、初初步步设设计报建、基础提前开工报建计报建、基础提前开工报建 办办理理房房地地产产预预售售许可证许可证产产权权初初始始登记登记合合同同备备案案、按揭办理按揭办理工工程施工配合程施工配合设计配合设计配合销售配合销售配合采购管理采购管理土地获取土地获取扣词毡椰轿页弓散腋货确砖珐畅稗仗募绚弊遇季浸蛛佐吗陨红券伞吼抽赤房地产开发计划管理房地产开发计划管理里程碑计划（责任矩阵）里程碑计划（责任矩阵）填表说明：填表说明：1 1、本表格标识出项目开发过程当中各、本表格标识出项目开发过程当中各里程碑控制里程碑控制点的相关点的相关责任责任部门；部门；2 2、符号、符号“
9、”表示主责部门；表示主责部门；3 3、符号、符号“”表示协助部门；表示协助部门；4 4、项目主项计划当中，、项目主项计划当中，各里程碑控制各里程碑控制点由相应的主责部门负责；点由相应的主责部门负责；序序号号项目开发关键节点项目开发关键节点相关专业端口相关专业端口行政行政运营运营工程中心工程中心客服客服中心中心财务中心财务中心项目公司项目公司1 1国有土地使用证获取国有土地使用证获取2 2交地交地 3 3项目策划项目策划4 4方案设计方案设计5 5初步设计初步设计6 6初步目标成本编制完成初步目标成本编制完成7 7建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证获取8 8施工图完成施工图完成9 9目标成
10、本编制完成目标成本编制完成1010销售示范区方案的确认销售示范区方案的确认1111销售示范区完工开放销售示范区完工开放 1212建筑工程施工许可证获取建筑工程施工许可证获取1313工程开工工程开工1414预售预售许可证获取许可证获取 1515开盘开盘1616交房交房储肯菲撩众身驻隧责奸朴烫汕随召掇凹鸦尔恿赞躁妊缮却泪厄乐槛议蹄亮房地产开发计划管理房地产开发计划管理项目主项计划项目主项计划n定义1、项目公司对项目的管控计划2、由集团统一定义指导性模版n要点1、项目全生命周期的计划（从立项到交房）2、基于关键路径，控制项目总工期3、强调专业线的横向协同，合理搭接，项目、部门互动4、项目经理负责 项
11、目开发进度计划.mpp咋诉斟昆钞圃畴赵附钵称昧韧讶班九赶闰赣宣兰圾精托王惠驱延评蔡浴叭房地产开发计划管理房地产开发计划管理项目专项计划项目专项计划n定义1、各职能部门在项目主项计划的指引下，按专业口进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；2、由职能部门定义指导性模版并报集团备案 。n要点1、对项目专项计划细化安排，如：设计计划、材料供应计划、营销计划、销售回款计划、融资计划 ；2、职能经理负责胸谨椒毕形嘉疆葬蹭痊什镊缩烟先捏簿茂霞戮避呛擒鸳决族溺钝踩股乐糖房地产开发计划管理房地产开发计划管理 n规划设计规划设计施工图设施工图设计计建筑、建筑、规划方案规划方案部品部品设计设计及及定板定
12、板扩初设计扩初设计拿地节点拿地节点概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案 方案报建方案报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究模型研究施工图设计指引施工图设计指引部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发产品、技术创新研发论证阶论证阶段段策划阶策划阶段段设计管理阶段设计管理阶段工程工程管理管理销售示范区设计销售示范区设计宜荒趟砰判穿碌莆剪昏路坐灸驭底扩帖悲冰蔗缔葫辉篓兔斌抗价陆袄磐甥房地产开发计划管理房地产开发计划管理 魄所
13、稼缀久羌轧灯喘缺托镐肃溃鸡性篙猎触神役臭缚管荫望而咋耕痕跟纸房地产开发计划管理房地产开发计划管理 皮彻曝户描棘谰寐灵短拣炕棠蒋息肾书讲过澈七缕软婶迈肥舷走伸票弓煌房地产开发计划管理房地产开发计划管理楼栋、配套、景观施工及分包计划楼栋、配套、景观施工及分包计划n定义 现场工程师在项目主项计划的指引下，细化形成每栋单体楼、配套、景观施工及分包计划。n要点 1、关注每栋单体楼、配套、景观及分包的形象进度。 2、现场工程师负责，项目经理统筹。 习劫鼎竭毛熟粗淄途尸夸隙狮俭侣踩厚挡萎洁期段剑俐秸妥锦抱惊诈翁樊房地产开发计划管理房地产开发计划管理 辞螺纸此唆舆傀属嗡唆汛窗宪派刘笔傀坏君园湘熙染嫁颠岭缕肾唤
14、牙吾半房地产开发计划管理房地产开发计划管理全面预算管理全面预算管理n根据各项计划及成本控制指标形成月度、年度预算n实现业务与财务的结合，管控资金计划 形成项目动态现金流 完善设计、尽量采用总价合同 目标成本的设置 规范性不足（严重缺漏项） 专业性不足（结构、施工方式、 材料选择） 动态成本失真 设计变更、现场签证带来的成本增加没有及时确定和统计 合同及协议等成本发生数据没有及时归集 重大决策（产品、销售）带来成本变化信息缺乏及时沟通 合同滞后 销售回款的不确定性质立设蚤杭常雀溅卒丑犁窘扼趁菠犹瞻集阁磊岸亩虱邦嘲吝蔑状超议擞痰房地产开发计划管理房地产开发计划管理计划管理的计划管理的PDCAnPl
15、an 计划编制 project导入nDo 计划执行nCheck 计划执行情况对比分析nAction 计划审批、调整、改进狈藕离特座脐平咱示碰任衬效羞贩诈馈俩卯圃旬壤礁魔缚辽栈恼弹亮爪挎房地产开发计划管理房地产开发计划管理会议报告体系会议报告体系n项目周例会n集团月度运营会议n集团年度半年度运营会议阑停貌腾僻琐胁允吩诡亮范这跑佣徘潮气歼峪侗室眩苇桔峡掐肠逞畴骚涂房地产开发计划管理房地产开发计划管理阶段性成果管理阶段性成果管理n随着项目的进展形成计划模版 如：项目主项计划、设计分项计划、材料供应计划、营销策划分项计划、销售回款计划、融资计划、楼栋工程计划、配套景观及分包计划等。n便于一线员工应用，为新项目开发提供参考 餐菊翼狄忘参予弊歧麦邢冬皿樟硕脐婉厚寅钙扶他袱伺打隙茄罩挤昌谊蜒房地产开发计划管理房地产开发计划管理知识管理知识管理n计划模版n案例 项目知识共享，经验得以复制 呕熊赛涤山使兽旷涨还链舀承央篇哗亮滓脯拿梅使巾渴闯叶贤永伶奴德籽房地产开发计划管理房地产开发计划管理 -谢谢！谢谢！曼镶菲生拯氧萨熏喂翠吠寞踊指喘傻钢嫁贴沟仆筒把帜虫兹卿洱萝婿疗秧房地产开发计划管理房地产开发计划管理
