厦门T2010P0405同安影视城北侧A、B地块投资分析报告

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1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879xxxx地块投资分析报告地块投资分析报告T2010P04-05T2010P04-05同安影视城北侧同安影视城北侧A A、B B地块地块投资分析报告投资分析报告 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一章：宏观分析第一章：宏观分析第二章：市场分析第二章：市场分析第三章：地块分析第三

2、章：地块分析第四章：项目定位第四章：项目定位第五章：投资分析第五章：投资分析地块规划出让条件地块规划出让条件区域规划与建设区域规划与建设地块环境分析地块环境分析地块地块SWOTSWOT分析分析土地市场分析土地市场分析房地产市场分析房地产市场分析区域市场分析区域市场分析市场总结市场总结开发销售计划开发销售计划成本估算成本估算起拍价效益分析起拍价效益分析投标报价分析投标报价分析投标竞争分析投标竞争分析风险分析风险分析汇报内容框架汇报内容框架客群定位客群定位形象定位形象定位产品定位产品定位价格定位价格定位宏观经济分析宏观经济分析厦门经济环境厦门经济环境宏观政策分析宏观政策分析厦门政策环境厦门政策环境

3、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 1 宏观经济环境分析宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析第一章：宏观环境分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全国经济保持快速发展，二季度经济增速回全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。落，房地产宏调影响整体经济开始显现。宏观经济

4、宏观经济分析：分析：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。胀压力依然存在。n上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降；n广

5、义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。n在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。宏观经济宏观经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观经济处于上升通道，受房地产调控宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，影响，7月份月份CPI、PPI及及PMI同时回落。同时回落。宏观经济宏观经济CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显；PMI连续4各月下

6、滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现；CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879厦门市总体经济运行良好厦门市总体经济运行良好，第三产，第三产业占比业占比50.3%产业结构比较合理产业结构比较合理.厦门厦门GDPGDP近年近年保持约保持约16%16%的增长速度的增长速度；受金融；受金融危机的影响，危机的影响，20092009年增速为为历史新低；年增速为为历史新低；2009年

7、，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位较福建省主要城市则处于领先地位小于小于4%4%4%-4%-5%5%5%-5%-8%8%大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高

8、速发展厦门经济厦门经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市居民人均可支配收入和消费性支出持城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长续增长，城市，城市居民生活富裕购买能居民生活富裕购买能力强。力强。p 厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1；p 厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；p 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。厦门经济厦门经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载

9、！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879厦厦门经门经济发展水平、居民消费能力以及地济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市方政府财力等方面均领跑于福建省九地市p厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；p厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；厦门经济厦门经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，月固定资产与房地产

10、开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资房地产开发投资占固定资产投资42.33%n1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3% ；n房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4% ；n进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长；n房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。厦门经济厦门经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792010年年1-7月份厦门经济快速恢复增长月份厦门经济快速恢复增长1-7月主要经济指标月主要经济指标

11、类别类别GDPGDP财政总收入财政总收入地方财政收入地方财政收入人均居民收入人均居民收入金额1049.86亿元316.54亿元165.22亿元17453元增长率16.7%18.1%17.7%12.1%数据来源：厦门市统计局数据来源：厦门市统计局工业继续成为全市经济增长的火车头批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长外贸出口实现恢复性较快增长 金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长 厦门经济发展主要特点厦门经济发展主要特点厦门经济厦门经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053

12、527879中央会议定调下半年经济工作中央会议定调下半年经济工作加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ；以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ；下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ；增强回升向好势头 提高增长质量效益；宏观政策宏观政策会议解读：会议解读： 央行于央行于7月月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。会议核心

13、内容：会议核心内容： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879厦门并非房价上涨过快城市；没有停厦门并非房价上涨过快城市；没有停止第三套房贷款止第三套房贷款,未限制外地户籍购房未限制外地户籍购房.“意见意见”核心内容核心内容增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ；取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度；销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格； 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；厦门政策厦门政策政策解读：政策解读：n2010年3月厦门房价与2007年

14、底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市；n厦门地方政策没有停止第三套房贷款；n厦门地方政策未限制外地户籍购房； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879近阶段厦门市获得的政策性支持近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展城市发展特区扩大到全市特区扩大到全市2010年年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大大到全市，厦门特区面积扩大11倍。倍。中央支持特区发展中央支持特区发展2010年年9月月6日特区日特区30周年庆典上，胡锦

15、涛强调中周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用试，发挥作用 。体制创新试点体制创新试点中国服务外包示范城市中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市跨境贸易结算试点城市“三网融合三网融合”试点城市试点城市国家创新型试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市国家知识产权工作示范城市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设 岛内优化提升四大

16、新城：四大新城：集美新城、海沧湾、翔安南部新城 、同安滨海新城建设面积：建设面积：240平方公里建设目标：建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城改造：旧城改造：曾厝垵、西郭、将军祠、钟宅等片区改造动 ；综合体建设：综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；n2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。n2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。城市发展城市发展 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10

17、53527879宏观环境总结宏观环境总结宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；房地产调控政策短期内难以放松，但持续性受市场质疑；厦门地方政策总体比较温和；维持市场平稳健康发展；“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791 土地市场分析土地市场分析 2 房地产市场分析房地产市场分析 3 区域市场分析区域市场分析4 市场总结分析市场总结分析第二章：市场分析第二章：市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载

18、！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况决于房地产市场状况土地市场土地市场n2007年年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元元/；n2010年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；n土地出让量受房地产市场状况绝对影响；土地出让量受房地产市场状况绝对影响； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1

19、053527879土地出让重点区域向岛外转移土地出让重点区域向岛外转移n2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；n2010年1-8月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%；n岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；n岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；n岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡；n“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。土地市场土地市场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策

20、划大全，QQ：1053527879岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城美新城、翔安新城、同安滨海新城土地市场土地市场区域区域地块编号地块编号规划建规划建筑面积（）筑面积（）成交总成交总价（万元）价（万元）楼面价楼面价（元（元/ /）受让人受让人思明2010P134946303102006271 上海兆瑞2010P08162201656010210 新景地2010P023020030480恒禾置地2009G233384010470030940 厦门恒兴集美J2009P014430001032002330

21、 万科J2009P025350001368002557 厦门贵丰房地产2009JP014660601600003433 厦门东区锦亭西路东侧在建工程15119.235882373 鑫大利房地产锦亭北路南侧在建工程27093.865722426 鑫大利房地产同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔安2010XP0264800335005170 宝嘉琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680 翔安建发X2009

22、G053392901102903251 北京首开X2009G04109000213901962 万科海沧H2009G0162730321005117 中骏H2009G023010001500004983 禹州n岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；n集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；n同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；n翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区

23、域住宅用地出让楼面价为20005000元/；n海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879厦门商品住宅年成交量约为厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均万平米，住宅成交均价约为价约为900011000元元/房地产市场房地产市场n06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；n07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/； 房商网房

24、商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定宅交易价格保持稳定房地产市场房地产市场n信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8月份住宅成交量大幅提升达到17万平米；n住宅销售均价保持稳定；8月份住宅销售均价达到10996元/，比7月份小幅下滑；n上半年住宅销售均价同比有较大增长，成交量下滑比较大。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053

25、5278792009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量。持续消化存量。房地产市场房地产市场n0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；n0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；n0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。上升，省内

26、其它区域保持稳定。n2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；n省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间；n省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分；n海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。房地产市场房地产市场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目前项目区域内无项目，周边区域在售可比项目前项目区域内无项目，周边区域在售可比项目目4个，均为尾盘。个，均为尾盘。区域市场区域市场n该区域主要在售项目四

27、个，分别为尚美花城、阳光清境、凤凰城和同城湾。尚美花城2期大唐VC大溪地芸溪居住公园3期锦辉国际花园1期金利蓝湾新城同城湾凤凰城阳光清境未来待推楼盘：芸溪居住公园4期锦辉国际花园2期厦航高郡新宇地块华森国际银溪春墅区域主要在售项目尚美花城尚美花城阳光清境阳光清境凤凰城凤凰城同城湾同城湾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域内在售项目以面积为区域内在售项目以面积为80-100平的二房平的二房、三、三房为主，总价多为房为主，总价多为50-110万元。万元。区域市场区域市场项项 目目规模（）规模（）主力户型主

28、力户型（）（）总价区间总价区间（万）（万）户型特点户型特点周边配套周边配套社区配套社区配套尚美花城9.7万110-120 50-80/新华都购物广场、佳事达购物中心、大同中心小学、古庄小学、同安一中、同安六中 会所社区绿化阳光清境2.25万80-9030-60/润洲商业广场、佳事达购物中心、同安一中、六中、进修附小、中心小学 游泳池、散步道、会所、社区绿化凤凰城5.86万60-8896-110113-13630-120/佳士达购物广场、同安妇幼保健医院、同安第三医院、第二实验小学岳口分校、一中、六中 生态园林、会所、双语幼儿园、步行街、商业街 同城湾5.86万二房三房50-300/果蔬批发中心

29、、同安妇幼保健医院、博爱医院、同安一中、六中 会所社区绿化 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项项 目目销售均价销售均价目前销售价格目前销售价格总签约率总签约率精装修精装修置业目的置业目的尚美花城4844530057%无投资、首购阳光清境5216500098%无改善型为主凤凰城4740620098%无投资、首购同城湾4890600095%无改善型为主区域销售项目销售价格在区域销售项目销售价格在4800-62004800-6200元元/ /平米，已推平米，已推产品的销售较好，以首购、改善、投资为主。产品的销

30、售较好，以首购、改善、投资为主。区域市场区域市场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域内出让地块楼面地价多在区域内出让地块楼面地价多在1600-3000元元/平米左右平米左右区域市场区域市场项目项目用地性质用地性质容积容积率率出让时间出让时间出让起始楼面价出让起始楼面价( (元元/ /) )成交楼面价成交楼面价( (元元/ /) )竞得人竞得人T2010P02（五显科技研发中心3号居住地块）居住、商业0.82010年8月8日16001600同安国投T2009G03(五显科技研发中1号居住地块)居住、商业

31、1.02009年12月8日16001600同安国投T2009G04（同安区12-05片区、厦门第二外国语学校北侧、银湖西路北侧）居住、商业2.02009年9月8日23822833古龙T2009G05(同安区12-05片区、环城西路西侧、祥平西路南侧)居住、商业2.72009年9月8日23163177古龙 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域市场区域市场典型典型尚美花城尚美花城总平规总平规划划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053

32、527879区域市场区域市场典型典型尚美花城尚美花城户型格户型格局局 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域市场区域市场典型典型尚美花城尚美花城户型格局户型格局 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域土地供量不大，产品销售压力小，出让地块价格多在区域土地供量不大，产品销售压力小，出让地块价格多在1500-2500元元/平米。平米。n该区域为岛外的老城区，近年来土地供应量不大。从近两年已出让的地该区域为岛外的老城区，近

33、年来土地供应量不大。从近两年已出让的地块情况来看，多为商住地块，且与本次出让地块相距较远，届时推出市块情况来看，多为商住地块，且与本次出让地块相距较远，届时推出市场，在该片区具有较大优势。场，在该片区具有较大优势。n同时，从周边地块成交价格来看，地块价格均在同时，从周边地块成交价格来看，地块价格均在1500-2500元元/平方米左平方米左右，本地块起拍楼面价分别为右，本地块起拍楼面价分别为1570元元/平方米和平方米和1811元元/平方米，预计其平方米，预计其出让的溢价范围不大。出让的溢价范围不大。区域市场区域市场土地市场总结土地市场总结 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

34、011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879该区域主要在售的项目以二房、三房为主。客户来该区域主要在售的项目以二房、三房为主。客户来源多为同安本地客户。源多为同安本地客户。区域市场区域市场二级市场总结二级市场总结客户特征：客户特征：同安市场为典型内需市场，以本地客户为主，教师、医生、公务员企业主、个体经商户等，省内其他地方以投资为主。价格总结：价格总结：目前在售项目的均价基本维持在5500元/，受短期内产品供应量不足影响，片区价格走势较为平稳。营销总结：营销总结：目前在售的项目多为尾盘，活动营销的力度不大。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011

35、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 1 地块规划出让条件地块规划出让条件 2 区域规划与建设区域规划与建设 3 地块环境分析地块环境分析 4 地块地块SWOT分析分析5 竞争力提炼竞争力提炼第三章：地块分析第三章：地块分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块区位图地块区位图T2010P04（地块）、T2010P05（地块）两地块位于同安五显片区南部、东溪及其支流交汇处，同安影视城北侧，五显中路南侧，西洋路东侧。两项目共分为7个子地块。地块分析地块分析地块居五显镇镇政府北侧

36、，处镇中心位置，繁华与地块居五显镇镇政府北侧，处镇中心位置，繁华与生态并举。与同安老城区交通距离仅公里左右。生态并举。与同安老城区交通距离仅公里左右。地块位置图地块位置图 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现状九天湖现状九天湖,未进行整未进行整治治杏杏锦锦路路鱼香蕉林等鱼香蕉林等地块内东溪为原生态，场地仍在平整中，有菜地和地块内东溪为原生态，场地仍在平整中，有菜地和苗圃等，将在地块出让前完成场地平整和改造。苗圃等，将在地块出让前完成场地平整和改造。规划路规划路地块分析地块分析地块现状图地块现状图部分地块现

37、状部分地块现状东溪东海学院东溪 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块地块(T2010P04)1号子地块2号子地块4号子地块5号子地块合计土地用途土地用途居住、商业居住、商业、幼儿园居住、商业居住、商业土地面积土地面积(公顷公顷)3.174.04.134.4915.79容积率容积率2.61.72.51.52.04地上建筑面积地上建筑面积(平方米平方米)83000以下70000以下103000以下66000以下322000以下计价建筑面积计价建筑面积(平方米平方米)829006974010290064500

38、320040不同性质建筑不同性质建筑占总建筑面积占总建筑面积 (平方米平方米)居住：79000商业：3900生鲜超市便利店：100居住：60000商业：6700幼儿园：3000生鲜超市便利店：100开闭所：160公用移动通讯基站：40居住：93000商业：9800生鲜超市便利店：100有线电视子分前端机房：40公用移动通讯基站：60居住：50000商业：14500生鲜超市中心店：1500居住：282000（88%）商业：34900（11%）幼儿园：3000生鲜超市中心店、便利店：1800开闭所：160公用移动通讯基站：100有线电视子分前端机房：40地块分析地块分析地块规划条件地块规划条件地块

39、（地块（T2010P04T2010P04）由个子地块组成，土地面积为）由个子地块组成，土地面积为15.7915.79公顷，总建筑面积公顷，总建筑面积32.232.2万平米，住宅占万平米，住宅占88%88%。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块（地块（T2010P05T2010P05）由个子地块组成，土地面）由个子地块组成，土地面积为积为12.6512.65公顷，住宅面积公顷，住宅面积1515万平米。万平米。地块地块(T2010P05)T2010P05)3号子地块6号子地块7号子地块合计土地用途土地用途

40、居住居住、文化（文化艺术展览馆)居住、酒店、商业、文化(影视博物馆)、幼儿园土地面积土地面积(公顷公顷)3.014.55.1412.65容积率容积率0.830.782.541.51地上建筑面积地上建筑面积(平方米平方米)25000以下35000以下130600以下190600以下计价建筑面积计价建筑面积(平方米平方米)2500035000130340190340不同性质建筑占不同性质建筑占总建筑面积总建筑面积 (平方米平方米)居住：25000居住：30000文化馆：5000居住：95000；酒店：20000；商业：7300；影视馆：5000；幼儿园：3000；生鲜便利店：100；开闭所：160

41、；移动通讯基站：40居住：150000（78.7%）；酒店：20000 （10.5%） ；文化馆5000 （2.6%） ；、影视馆：5000 （2.6%） ；商业：7300 （3.8%） ；幼儿园：3000；生鲜便利店：100；开闭所：160；移动通讯基站：40地块分析地块分析地块规划条件地块规划条件 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879T2010P04T2010P04起拍楼面地价起拍楼面地价15801580元元/ /平米，起拍总价平米，起拍总价5056050560万元；万元； T2010P05T2010P

42、05起拍楼面地价起拍楼面地价18131813元元/ /平米，起拍总价平米，起拍总价3451034510万元。万元。项目项目T T2010P04T T2010P05出让方式出让方式拍卖拍卖起始价（万元）起始价（万元）5056034510起始楼面价起始楼面价（元（元/平米）平米）15801813竞买保证金竞买保证金（万元）（万元）101126902增价幅度增价幅度（万元）（万元）300200土地使用权出土地使用权出让年限让年限居住70年，商业40年，幼儿园50年居住70年酒店40年商业40年文化50年幼儿园50年办公50年规划动工时间规划动工时间合同签订之日起二年内合同签订之日起二年内规划完工时间

43、规划完工时间合同签订之日起五年内合同签订之日起五年内地块分析地块分析地块出让条件表地块出让条件表 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块依山傍水，具备优厚的自然景观资源。四周群地块依山傍水，具备优厚的自然景观资源。四周群山环绕，整体生态景观良好，提升地块开发价值。山环绕，整体生态景观良好，提升地块开发价值。n两地块均位于同安影视城北侧，紧临西洋溪和东溪河，将具备良好的水景资源，与影视城仅一水之隔，旅游资源优越。n地块属同安区五显片区内，拥有四通八达的立体交通网，位居厦漳泉“金三角”中心地带，区位环境优良。

44、nA地块由个子地块组成，总建筑面积达3万多平米，将打造成为该区域的综合性居住大盘。地块分析地块分析地块属性研判地块属性研判 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划结构为：一心、两带、四组团。五显片区主要功能规划结构为：一心、两带、四组团。五显片区主要功能为旅游、文教、居住。该区域具有独特的自然环境优势为旅游、文教、居住。该区域具有独特的自然环境优势、区位优势和历史人文优势区位优势和历史人文优势 。 同安区五显镇位于同安银城东北部，东与新圩镇交界、西、南与大同镇，洪塘相连，北与汀溪镇、南安市接壤，镇区距县城

45、仅1公里，距厦门国际机场30公里。交通便捷，区位优势明显。得天独厚的人文资源优势使该区以旅游业为龙头的第三产业充满生机和活力。梅山寺梵天寺影视城北辰山竹坝南洋风情园为一线的休闲文化旅游线路已颇具规模。地块分析地块分析片区规划与定位片区规划与定位五显镇镇政府五显镇镇政府 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块外向道路设施完善，临近同新路。公交系统发达，地块外向道路设施完善，临近同新路。公交系统发达，地块内道路尚待建设。地块内道路尚待建设。n地块居同安五显镇中心位置，临近同新路。同安区位居厦漳泉“金三角”中心

46、地带，北与安溪、南安交界，西接长泰县，东连翔安区。交通网络十分完善。同时，地块离同安老城区交通距离仅3公里左右。n周边道路已基本建成，相邻的子地块之间规划道路未建。地块南侧的同安影视城站为公交起始站，公交线路较多，通往岛内及其它各区，交通条件较为成熟。地块分析地块分析交通环境分析交通环境分析海翔大道海翔大道公交站点公交站点轮山路轮山路 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块坐拥东溪和西洋溪，共享同安影视城仿古地块坐拥东溪和西洋溪，共享同安影视城仿古建筑群旅游景观资源。建筑群旅游景观资源。 地块位于同安五显

47、片区内，有着优越的旅游景观资源。 距厦门岛内约35公里，位于北辰山、梵天寺旅游线上。地块紧挨同安影视城大型仿古人造娱乐城，以天安门、太和殿、养心殿、颐和园的长廊及一条明清街为主的古建筑群体。地块分析地块分析景观环境分析景观环境分析同安影视城同安影视城 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块周边教育配套完善，区域地块周边教育配套完善，区域3 3公里内共享同安老城区成公里内共享同安老城区成熟的生活配套，未来通过区域建设和自身配套逐渐完善。熟的生活配套，未来通过区域建设和自身配套逐渐完善。l地块居五显镇镇政府北

48、侧，处镇中心位置，繁华与生态并举。南侧与五显镇地税局、国税局、供电营业所、派出所隔路相邻；东侧厦门东海学院、厦门市同安职业技术学院均已落户，文教园区初具规模；向南约5分钟车程即可到达具老城北端的名校同安一中。l同时，根据规划，地块周边的学校、医院等配套用地已规划布点。 A地块内规划9班幼儿园一所、生鲜超市中心店一处、生鲜便利店三处， B地块内规划生鲜便利店一处。地块分析地块分析公共配套设施公共配套设施华侨大学华侨大学同安一中同安一中东海学院东海学院 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本地块目前周边商业氛围

49、欠缺，未来随着片区及本地块目前周边商业氛围欠缺，未来随着片区及旅游产业发展，逐步成熟。旅游产业发展，逐步成熟。u目前本地块周边商业布局较零散，未形成商业圈，商业氛围欠缺。 u未来随着五显片区建设的逐步成熟及旅游产业的逐步发展，本案周边的商业氛围将会逐渐浓厚。地块分析地块分析商业环境分析商业环境分析用地规划图用地规划图T2010P04T2010P 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块具备优越的景观和旅游资源，配套和商业氛围稍地块具备优越的景观和旅游资源，配套和商业氛围稍欠缺，可借助片区和产业发展，提升项目

50、品质。欠缺，可借助片区和产业发展，提升项目品质。地块地块SWOTSWOT分析分析地块分析地块分析1234优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会处同安五显镇中心位置，交通便利，区位优越同安影视城，梵天寺等人文景观临近文教园区及百年名校同安一中，教育资源丰富地块所在周边业态布局较为杂乱，近距离范围内生活配套仍有所欠缺。居住氛围有待提高区域丰富的旅游产业为本案带来极大升值空间区域旅游、文教、居住一体的综合规划发展机会交通距离岛内较远，客群辐射力较弱国家宏观调控政策力度影响仍在持续 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核

51、心竞争力：旅游资源核心竞争力：旅游资源+优越区位优越区位+山水美山水美景，打造大型文化生态旅游综合城。景，打造大型文化生态旅游综合城。u依托周边旅游业的兴旺带动，利用先天的生态氧吧优势，抓住当前旅游地产行业的兴起之势，成为同安新兴旅游地产的佼佼者。u以同安影视城为核心，适当拓展旅游休闲产业，强化同安古城文化旅游景群的旅游附加值，充分利用东溪沿岸景观资源，打造大型文化生态旅游综合城。地块规划示意图地块规划示意图核心竞争力提炼核心竞争力提炼地块分析地块分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 1 客群定位客群

52、定位 2 形象定位形象定位 3 产品定位产品定位 4 价格定位价格定位 第四章：项目定位第四章：项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本市占本市占45%，省内占，省内占35%，省外占，省外占20%，总价在，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求。万元以上，户口和配套是主要需求。客群定位客群定位厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量的4555%，厦门以外省内的购房客群约占3040%其中以泉州、漳州、三明和龙岩为主省外和境外客户分别约占15%和5%；客群类别白领阶层本地换房客群周边地区外来客群普通生

53、意人客源区域厦门厦门省内其它地区为主省内其它地区为主区域需求市中心区域环境较好区域岛内为主市中心区域面积需求120平以下为主120平三房以上80平以上80平以上品质需求一般高一般、高一般其它需求周边商业与公共配套高端配套户口户口可接受总价120万以下150万以上80万以上80150万厦门购房客户研究厦门购房客户研究 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879同安区域部分已售项目客群借鉴同安区域部分已售项目客群借鉴客群定位客群定位n同安区域楼盘客群比较单一，以本地客群为主，约80%n与同安有地缘关系的泉州、龙岩等地

54、客群为辅，岛内客群较少；n私营企业主、个体户以及公务员、教师等群体购买较强，以自住为主，兼具投资。项项目目客群构成客群构成古古龙龙御园御园区域特征区域特征同安本地约占80%，岛内约10%，泉州、龙岩外地占10%。置置业业目的目的纯投资占10%，自住兼投资约占70%，自住约20%；职业职业特征特征公务员及经商的客群为主；大溪地大溪地区域特征区域特征同安本地为主，约占80%，南安、晋江为主的泉州客群约占5-10%，龙岩客群约占5-10%；置置业业目的目的95%以上为自住；职业职业特征特征贸易类为主的私营企业主55%，政府部门及企事业单位高层约占45%凤凤凰城凰城区域特征区域特征同安本地约占75%，

55、南安晋江为主的泉州客群占8-12%，龙岩客群约5-10%，其他客群约占3-10%；置置业业目的目的70%以上自住；职业职业特征特征私营企业主55%，政府部门及企事业单位高层约占45%芸溪居住公园芸溪居住公园区域特征区域特征同安本地约80%，其他地区20%置置业业目的目的自住80%以上职业职业特征特征企事业单位工薪阶层为主阳光清境阳光清境区域特征区域特征同安本地为主，占80%以上置置业业目的目的97%以上作为自住，投资很少职业职业特征特征教师、医生、公务员、企业个体户分布均匀，约各占25%。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

56、1053527879u同安本地同安本地/翔安翔安u旅游产业拉动客群旅游产业拉动客群u主动岛外化客群主动岛外化客群核心客群重点客群u周边拆迁户周边拆迁户u纯投资客户纯投资客户u度假客户群度假客户群客户类型客户类型核心客群核心客群重点客群重点客群客群比例客群比例7080%2030%区域来源区域来源同安本地/翔安厦门岛内/省内异地购房目的购房目的首次自住/改善改善自住/投资集中年龄段集中年龄段2545岁为主4055岁为主职业类型职业类型公务员、教师等同安生意人企业主、高管个体户、白领置业次数置业次数12次为主2次以上区域接受区域接受区域敏感度高旅游资源（需引导）户型面积需求户型面积需求90-110两

57、房（少）110-130三房（多）130-160四房（少）50-60一房/公寓（少）80-90两房（多）130-160四房（少）洋房、别墅购房诱因购房诱因居住习惯升值潜力环境景观升值潜力配套需求配套需求园林景观、生活便利园林景观、会所核心关注核心关注社区整体环境建筑外立面，户型格局客群定位客群定位项目核心客群和重点客群预判项目核心客群和重点客群预判 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本地块价值潜力较大，可打造成为同安大型文本地块价值潜力较大，可打造成为同安大型文化生态旅游综合体项目。化生态旅游综合体项目。

58、形象定位形象定位 权权比比细细 目目 优优良良一般一般较较差差差差土地土地级别级别自然景自然景观观交通情况交通情况环环境境污污染染 生活配套生活配套 社会治安社会治安学区情况学区情况 社会人文社会人文增增值值价价值值区位形象区位形象 项目拥有良好的自然景观和人文环境，处于同安五显镇中心，同安旅游中心，未来发展潜力巨大，随着区域配套的不断完善，可以预见本地块价值潜力较大，可打造成为集文化生态、商务、居住为一体的大型文化旅游综合体项目。 地块价值综合评价地块价值综合评价 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象

59、定位形象定位地块形象定位地块形象定位：旅游新地标旅游新地标双溪生态双溪生态城城 旅游，突现本地块旅游资源优越旅游，突现本地块旅游资源优越新地标，彰显地块为区域新项目新地标，彰显地块为区域新项目地块独享东溪和西洋溪双重景观地块独享东溪和西洋溪双重景观尽享水岸综合体配套和生态环境尽享水岸综合体配套和生态环境形象定位形象定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位产品定位产品定位u产品定位产品定位旅游、居住、商业、酒店复合型生态城旅游、居住、商业、酒店复合型生态城 房商网房商网海量房地产资料下载！海

60、量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位n规划思路：组团式花园设计nT2010P04，1、4号地块规划小高层/高层；2、5号地块规划围合式多层公寓/洋房。nT2010P05，3、6号地块规划洋房。别墅；7号地块点式高层和酒店等配套设施。规划总平建议：规划总平建议：方案一方案一仅供参考仅供参考 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位规划总平建议：规划总平建议：方案二方案二仅供参考仅供参考 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产

61、资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位户型户型户型面积户型面积面积比例面积比例建筑面积建筑面积套数套数对应客群对应客群度假公寓（一房）45-555%13400268投资/度假客群精致两房80-10032%88920988首次置业本地客群/投资舒适三房110-13530%86000688本地改善置业客群实用四房135-15015%41760288本地改善置业客群花园洋房150-18010%27720168/度假/改善型客户水岸别墅250-3009%2420088本地高端客户/投资合计合计100%2820002488 n本户型面积配比，有

62、约70%产品在市场主流产品区间；n多样化产品满足不同客户需求，符合大盘开发规律；n花园洋房和水岸别墅，提升项目品质，凸显旅游价值；n景观最大化，内外景观结合，双溪资源利用最大化；根据规划条件，住宅面积为22.8万平米，144平米以下面积占70%以上。产品定位产品定位户型配比建议（仅对T2010P04地块建议） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879预计两年后地块住宅销售均价为预计两年后地块住宅销售均价为6000元元/平米，平米，作为地块投资分析测算依据。作为地块投资分析测算依据。 按照区域可比项目，得出本地块

63、住宅现在售价为5350元/平米，预计两年后销售，从区域发展和潜力因素分析，按5-6%年增长率，两年后的售价约为6000元/平米（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算依据）项目定位项目定位价格定位价格定位住宅住宅类别类别细项细项权重权重本案本案尚美花城尚美花城阳光清境阳光清境凤凰城凤凰城区域因素区域因素地段区位15%100100100120周边配套10%100105110120交通因素5%100105100110自然环境10%1009090110景观因素20%1009090105区域发展5%100909095产品因素产品因素项目规模5%100858590建筑规划5%100100100100户型

64、规划10%100100110105园林设计5%10090120100社区配套5%10095105100物业管理5%100100100100修正指数100000交易均价（元/平米）/484452166243本案修正价格/5059 5269 5821 可比权重/40%30%20%本案市场比较价格（元/平米）5350 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879预计三年后地块商业销售均价为预计三年后地块商业销售均价为11500元元/平米，平米，作为地块投资分析测算依据。作为地块投资分析测算依据。 由于项目所在同安五显镇

65、，为新开发区域，并无在售商业项目，因此，市场定价法没有可参照性。本项目利用租金回报率倒推法。项目定位项目定位价格定位价格定位商业商业市场类比法市场类比法p市场销售的商业，一般情况投资回报率最低为5%。通过市场调研得出结论：区域商业平均租金在4040元元/ /平米平米月月，因此，根据商业年租金的投资回报率公式，租金回报率租金租金回报率租金/ /平米平米月月12/12/单价，单价， 得出：单价得出：单价 = 4012/5%=10000p项目预计在两年后销售，按5%增长率计算，预计两年后项目商业售价约为1150011500元元/ /平米平米（仅参考，作为项目投资测算依据） 房商网房商网海量房地产资料

66、下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位各物业价格定位各物业价格定位根据上述住宅和商业的价格定位，T2010P04地块可售物业的售价如下：p住宅销售价格约60006000元元/ /平米平米p商业销售价格约1150011500元元/ /平米平米p车位销售价格约1010万元万元/ /个个（根据8月份同安区车位平均售价）（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 1 开发销售计划开发销售计划 2

67、成本估算成本估算 3 收入估算收入估算 4 起拍价效益分析起拍价效益分析 5 投标报价分析投标报价分析 6 投标竞争分析投标竞争分析 7 风险评估风险评估第五章：投资分析第五章：投资分析（T2010P04地块）地块） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879工程进度计划工程进度计划1、分期开发：、分期开发：计划项目分二期开发，一期开发住宅部分，二期开发剩余住宅与商业。计划项目分二期开发，一期开发住宅部分，二期开发剩余住宅与商业。2、工程进度计划：、工程进度计划：工程时间为工程时间为5年，项目计划于年，项目计划于

68、2012年下半年开工，年下半年开工，2017年上半年全部完工。年上半年全部完工。3、销售进度计划：、销售进度计划：销售时间为销售时间为5年，项目计划年，项目计划2014年上半年开始销售，至年上半年开始销售，至2017年下半年销售完成。年下半年销售完成。投资分析投资分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售进度计划销售进度计划主要销售时间节点：主要销售时间节点：u2013年初开始预售，可售面积约年初开始预售，可售面积约28.2万，销售周期万，销售周期5年，年， 年均去化年均去化5.6万平米；万平米；u商业

69、在商业在2016年开始销售，销售周期为年开始销售，销售周期为3年；年；u项目总销售时间为项目总销售时间为4年。设定住宅商业全部销售完毕，车位销售年。设定住宅商业全部销售完毕，车位销售75%。投资分析投资分析各类型物业销售进度计划各类型物业销售进度计划类型2012013 3年年2012014 4年年2012015 5年年20162016年年2012017 7年年住宅2525% %15%15%3030% %20%20%10%10%商业5050% %30%30%20%20%车库5%5%20%20%3535% %15%15% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大

70、全房地产营销策划大全，QQ：1053527879投资估算汇总表投资估算汇总表投资分析投资分析预计项目总投资金额约为预计项目总投资金额约为17.3亿元亿元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879收入汇总表收入汇总表投资分析投资分析序号序号项项 目目 面积面积 （） 单价（元单价（元/ / ） 销售额销售额（万元）（万元） 备注备注1住住 宅宅2820006,000169,320100%销售2商商 业业3490011,50040,135100%销售3车车 位位80000250015,00075%销售率4合合 计计

71、396900 7,083 224,455预计项目总销售金额为预计项目总销售金额为22.4亿元，项目总均价为亿元，项目总均价为7083元元/ （备注：含车位（备注：含车位（不含建筑面积）收入）收入） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879起拍价效益分析起拍价效益分析项目投资收益分析：项目投资收益分析：u销售总收入为销售总收入为22.4亿元亿元u项目总投资约为项目总投资约为14.7亿元；亿元；u项目净利润为项目净利润为3.9亿元；亿元；u项目投资净利率为项目投资净利率为22.57%；u项目销售净利率为项目销售净利

72、率为17.35%。投资分析投资分析以地块起拍价计算的投资收益分析以地块起拍价计算的投资收益分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879投标报价分析投标报价分析投资分析投资分析加价次加价次数数投标价投标价 （万元）（万元）楼面地楼面地价价 ( (元元/ /平方米）平方米）溢价率溢价率总投资总投资 （万元）（万元）总收入总收入 （万元）（万元）毛利润毛利润 （万元）（万元）所得税所得税 （万元）（万元）净利净利投资净投资净利率利率销售净利销售净利率率 起拍价 50,560 1,580 0.59% 125,195

73、224,455 99,260 24,815 74,445 59.46%33.17%1 50,860 1,589 1.19% 173,425 224,455 51,030 12,758 38,273 22.07%17.05%2 51,160 1,599 1.78% 173,734 224,455 50,721 12,680 38,041 21.90%16.95%3 51,460 1,608 2.37% 174,043 224,455 50,412 12,603 37,809 21.72%16.84%4 51,760 1,618 2.97% 174,352 224,455 50,103 12,52

74、6 37,578 21.55%16.74%5 52,060 1,627 3.56% 174,661 224,455 49,794 12,449 37,346 21.38%16.64%6 52,360 1,636 5.93% 174,970 224,455 49,485 12,371 37,114 21.21%16.54%10 53,560 1,674 6.53% 176,206 224,455 48,249 12,062 36,187 20.54%16.12%15 55,060 1,721 9.49% 177,751 224,455 46,704 11,676 35,028 19.71%15.

75、61%19 56,260 1,758 11.87% 178,987 224,455 45,468 11,367 34,101 19.05%15.19%20 56,560 1,768 12.46% 179,296 224,455 45,159 11,290 33,870 18.89%15.09% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879购地价格建议购地价格建议销售价格预期：销售价格预期：住宅均价：6000元/商业均价：11500元/地下车位：10万元/个销售净利率建议为销售净利率建议为15%；楼面地价为楼面地价为

76、1768元元/总地价为总地价为56560万元万元投资分析投资分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879类别因素主要内容产生概率政策风险政治（台海局势）的风险社会不社会不稳稳定定，台海局台海局势势不不稳稳定定2%房地产调控的风险政策持政策持续续强强力打力打压压房地房地产产行行业业10%宏观经济发展的风险国民国民经济发经济发展速度出展速度出现现反复反复5%规划建设风险地块间道路施工风险地地块块内内规规划道路多，影响工程划道路多，影响工程10%片区配套发展风险发发展展进进度慢，配套欠缺度慢，配套欠缺2%地块被道路

77、切割，不完整统统一一规规划，管理划，管理难难度大，增大成本度大，增大成本15%市场和管理风险同安需求不足风险同安为典型内需市场，大盘项目面临客户不足风险30%产品规划风险产产品定位、品定位、规规划划设计设计偏差的偏差的风险风险5%工程质量、进度的风险出出现现安全事故安全事故，工程工程质质量量问题问题，进进度度缓缓慢慢2%财务风险资资金到位出金到位出现现情况，融情况，融资资困困难难2%营销、经营的风险推推盘盘策略、定价、策略、定价、销销售管理、售管理、项项目包装等出目包装等出现问题现问题5%购地风险评估购地风险评估投资分析投资分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879THE END