房地产开发企业税收讲解课件

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1、房地产企业纳税筹划技巧房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避与涉税风险规避！项项项项 目目目目指指指指 标标标标税负是否异常税负是否异常税负是否异常税负是否异常增值税税负率增值税税负率增值税税负率增值税税负率= = = =应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入100%100%100%100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）业、运输业）业、运输业）业、运输业）= = = =当期扣除金额当

2、期扣除金额当期扣除金额当期扣除金额当期营业收入当期营业收入当期营业收入当期营业收入100%100%100%100%所得税税负率所得税税负率所得税税负率所得税税负率= = = =应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入100%100%100%100%税负异常与否分析税负异常与否分析2！项项项项 目目目目指指指指 标标标标收入是否完整收入是否完整收入是否完整收入是否完整主营业务收入增长率主营业务收入增长率主营业务收入增长率主营业务收入增长率= = = =（本期主营收入（本期主营收入（本期主营收入（本期主营收入- - - -上期主营业务收入）上期主营业务收入）

3、上期主营业务收入）上期主营业务收入）上期主营业务收入上期主营业务收入上期主营业务收入上期主营业务收入100%100%100%100%其他应付款增长率其他应付款增长率其他应付款增长率其他应付款增长率= = = =（期末其他应付款（期末其他应付款（期末其他应付款（期末其他应付款- - - -期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款）期期期期初其他应付款初其他应付款初其他应付款初其他应付款100%100%100%100%单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率= = = =本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期主要材料领

4、用数量本期产成品数本期产成品数本期产成品数本期产成品数量量量量100%100%100%100%单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）= = = =本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自本期耗用能源（电度、自来水吨位）来水吨位）来水吨位）来水吨位）本期产成品数量本期产成品数量本期产成品数量本期产成品数量100%100%100%100%单台设备月产量单台设备月产量单台设备月产量单台设备月产量= = = =上年产成品数量上年产成品数量上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量设备数量设备数

5、量收入完整与否分析收入完整与否分析3！收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指指 标标收入确认是否提收入确认是否提前前主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营业务收本月主营业务收入入100%100%收入确认是否滞收入确认是否滞后后主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业务收本年主营业务收入月平

6、均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客户商业信用负债增长率=（月末预收账款（月末预收账款+ +月末其他应付款）月末其他应付款）- -（月初预收账款（月初预收账款+ +月初其他应付款）月初其他应付款） （月初预收账款（月初预收账款+ +月月初其他应付款）初其他应付款）100%100%4！视同销售情况分析视同销售情况分析视同销售情况分析视同销售情况分析项项 目目指指 标标自产产品视同销售业务自产产品视同销售业务是否确认计税收入是否确认计税收入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入

7、）增值税税率（增值税税率（17%17%或或13%13%）外购原材料视同销售业外购原材料视同销售业务是否确认计税收入务是否确认计税收入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）增值税税率增值税税率5！成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合理成本是否合理销售毛利率销售毛利率= =（主营业务收入（主营业务收入- -主营业务成本）主营业务成本）主营业务成本主营业务成本100%100%6！费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率= =（管理费用（管理费用+ +营业费用营业费用+ +财

8、务费用）财务费用）（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%管理费用率管理费用率= =管理费用管理费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业其他业务收入）务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率= =业务招待费业务招待费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率= =总机构管理费总机构管理费（主营业务（主营业务收入收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%7！费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理营营业业费费用用率率=

9、=营营业业费费用用（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务务收收入入）100%100%A.A.运运输输费费用用率率= =运运费费（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务务收收入入）100%100%C.C.广广告告费费用用率率= =广广告告费费（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务务收收入入）100%100%D.D.宣宣传传费费用用率率= =宣宣传传费费（主主营营业业务务收收入入+ +其其他他业业务务收收入入）100%100%E.E.佣金率佣金率= =佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%8！费用合理性分析费用合理性分析项项 目

10、目指指 标标费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率= =财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%相关指标：相关指标：利息费用率利息费用率= =预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息= =资本化利息资本化利息+ +费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率= =平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款= =（长短期借款期初数（长短期借款期初数+ +长短期借款期末数）长短期借款期末数）22应收账款

11、周转率应收账款周转率= =主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额= =（应收账款期初数应收账款期末数）（应收账款期初数应收账款期末数）229！扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧等扣除项工资、折旧等扣除项目是否合理目是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率= =累计折旧额累计折旧额平均固定资产原值平均固定资产原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值= =（期初固定资产原值（期初固定资产原值+ +期末固定资产期末固定资产原值）原值）22工资变动率工资变动率= =（本期工资总额（

12、本期工资总额- -上期工资总额）上期工资总额）上期工上期工资总额资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率= =（本期预提费用（本期预提费用- -上期预提费用）上期预提费用）上上期预提费用期预提费用100%100%10！非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性损益是否非经常性损益是否合理合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+ +本期补贴本期补贴收入收入+ +本期营业外收支）本期营业外收支）- -（上期投资收益（上期投资收益+ +上期补上期补贴收入贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） （上期投资收益（上期投资收益+

13、 +上上期补贴收入期补贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） 100%100%11！关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交易定价是否关联交易定价是否合理合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。12！非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非关联方串是否存在非关联方串谋谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业本年主营业务收入月平均数）务收入月平均数）本年主营

14、业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营业本月主营业务收入务收入赊购率赊购率= =（月末应付账款（月末应付账款- -月初应付账款）月初应付账款）本月购进原本月购进原材料或库存商品材料或库存商品13！3 3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读！营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠

15、政策解读15！营业税基本法规及优惠政策解读 营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税16！ 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项对于分期开发

16、的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。值额。土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位17！ 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的 可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占

17、整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超以上，或该比例虽未超过过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件18！房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分

18、配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产转移时应视同销售房地产, ,收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出

19、租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。不扣除成本和费用。 非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 19！扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安房地产开发企业办理土地增值税清

20、算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。 土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算20！房地产开发企

21、业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣

22、除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。用。21！房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。得扣除。得扣除。得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用

23、，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 22！满满 足清算条件之日起足清算条件之日起9090日内或在主管税务机关限定的期限内办理日内或

24、在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的

25、证明资料；关的证明资料；土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料23！纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款土地增值税清算税款鉴证报告鉴证报告。24！税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，

26、应按税务机税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。求的鉴证报告，税务机关可以采信。求的鉴证报告，税务机关可以采信。求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴

27、证内容、法律责任等方机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。土地增值税清算项目的审核鉴证 25！ 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收相近的当地企业土地增值税税负情

28、况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；责令限期清算，逾期仍

29、不清算的； 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收26！在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销扣除项目金额按清算时的

30、单位建筑面积成本费用乘以销扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。售或转让面积计算。售或转让面积计算。售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额 清算清算清算清算的总建筑面积的总建筑面积的总建筑面积的总建筑面积清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理27！各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平

31、和市场发展情况，区别普通住房、非普地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。限届满的次日起，加收滞纳金。关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定28！住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.01.01

32、.0以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在120120120120平平平平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格易价格易价格易价格1.21.21.21.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允况，制定本地区享受优惠政策普通住房的

33、具体标准。允况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的例不得超过上述标准的例不得超过上述标准的例不得超过上述标准的20202020。明确普通标准住宅标准明确普通标准住宅标准29！对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增分别核算增值

34、额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。定。混合项目要分开核算混合项目要分开核算30！凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关

35、费用以及在转让环节缴纳的税的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强31！个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为筑物的评估价中已包括了此项因素，不另

36、作为“与转让房地产有关与转让房地产有关的税金的税金”予以扣除。予以扣除。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。32！土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，土地增

37、值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关

38、规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。分类预征到期清算分类预征到期清算33！纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除

39、项目金额之和20%20%的，的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。应就其全部增值额按规定征收土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。免予征收土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读34！个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经个人因工作

40、调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年以上的，免征年以上的，免征土地增值税；居住满土地增值税；居住满3年未满年未满5年的，减半征收土地增值年的，减半征收土地增值税；居住未满税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。核实，可以免征土地增值税。35！对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股作价入

41、股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。值税。 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地在企业兼并中，对被兼并

42、企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。增值税。36！4 4、房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 ！营业税纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路38！房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用

43、依赖于长期的税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善总结完善 纳税筹划的平台纳税筹划的平台 纳税筹划的技术纳税筹划的技术39！5 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 ！ “ “临界点临界点临界点临界点” ”筹划法筹划法筹划法筹划法 费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法 收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法 建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法 灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法 代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划

44、法代收费用计价筹划法 成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法 股权转让筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法 核算方式筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 41！纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。“20%的的增值额增值额”就是就是“临界点临界点”

45、。“临界点临界点”筹划法筹划法42！某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2019年年3月月2日，日，出售普通住宅用房一幢，总面积出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价平方米，平均销价2030元元/平平方米，售价总额为方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金200万元，万元，房地产开发成本房地产开发成本900万元，利息费用为万元，利息费用为100万元，其中万元，其中40万元为罚万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税、印花税

46、税率为税率为0.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为许扣除的房地产开发费用为10%。43！筹划前筹划前转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.3万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为94.71万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额=收入成本费用税金收入成本费用税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元万元44！筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降元，降到每平方米到每平方米1978元，则售价

47、总额为元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。万元，其他资料不变。允许扣除的税金允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）（万元）增值额增值额271万元，增值率为万元，增值率为17.72%实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元万元45！虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.3万元，但实际税后收益反而比原来增万元，但实际税后收益反而比原来增加了加了48.0148.01万元。万元。认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加认真测

48、算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。做文章。46！房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原房地产开发业务较多的企

49、业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各

50、项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。过高的现象，从而节省税款的缴纳。费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法47！房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、

51、签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。目的。收入分散筹划法收入分散筹划法48！假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋假如某企业准备出售其拥有的

52、一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是值是800万元，其中各种设备的价格约为万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。万元。收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，万元的房地产转让价格，

53、同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03的印花税税的印花税税率，比产权转移书据适用的率，比产权转移书据适用的0.05税率低，可节省印花税，一举两税率低，可节省印花税，一举两得。得。49！房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了

54、一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。围。建筑行业建筑行业3的的营业税营业税，其其税负较土地增值税税负较土地增值税低。低。如果房地产开发公如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户

55、自己取得和购买，只要从最终形式种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。上看房地产权没有发生转移便可以了。建房方式筹划法建房方式筹划法50！为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符

56、合客户要求，价格样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势优势也也可以增强企业的市场竞争力。可以增强企业的市场竞争力。51！合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般

57、而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。就该部分缴纳土地增值税。52！确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得

58、超过按商业银财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5扣除；如果房扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除

59、。扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。量提供金融机构贷款的证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法53！房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈

60、利性的社会团体、国家机关将承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。土地增值税。如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的

61、程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。占有使用

62、该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。54！个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做

63、法便是将住而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。房于一个月后转让而不是马上转让。55！利用加计扣除进行税务筹划利用加计扣除进行税务筹划从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受房地

64、产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。56！个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且

65、对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。57！财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，

66、可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计可予以扣除但不允许加计20的扣除基数；对于代收费用未的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算作为转让房地产的收入计税的，在计算土地土地增值税时不允许增值税时不允许扣除代收费用。扣除代收费用。代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法58！在会计

67、核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。59！土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会

68、降低高增值房产的适用税率。由于高税房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入250万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得收入万元；销售乙房取得收入400万元，万元，允许扣除项目金额为允许扣除项目金额为100万元。万元。分开核算分开核算甲房产增值率甲房产增值率=（250-200）200100%=25%应纳土地增值税应纳土地增值税=（250-200）30%=1

69、5乙房产增值率乙房产增值率= =（400-100400-100）100100%=300%100100%=300%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（400-100400-100）60%-10035%=14560%-10035%=145甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160=15+145=160成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法 60！合并核算合并核算收入总额收入总额=250+400=650=250+400=650扣除项目金额扣除项目金额=200+100=300=200+100=300增值率增值率= =（650-300650-300）300100%=11

70、7%300100%=117%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（650-300650-300）50%-30015%=13050%-30015%=130把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。入和扣除项目放在一起核算并申报。61！甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房万元，房屋原价屋原价1000万元，已提折旧万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置万元，房地产评估机构评定的重置成本价格成本价格1100万元，该房屋成新率万元，该房屋

71、成新率6成。企业转让该房产时发生评成。企业转让该房产时发生评估费用估费用3.4万元。应纳税额计算如下：万元。应纳税额计算如下：应纳营业税应纳营业税12005%60（万元）（万元）应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加60（7%3%）6（万元）（万元）应纳印花税（产权转移书据）应纳印花税（产权转移书据）12000.50.6（万元）（万元）股权转让筹划法股权转让筹划法62！应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算：房产评估价格房产评估价格=110060%=660（万元）；（万元）；扣除项目金额合计扣除项目金额合计=6606060.63.4=730（万元）；（万元）；增值额增值额

72、=1200-730=470（万元）；（万元）；增值率增值率=470730100%=64.38%；应纳税额应纳税额=47040%7305%=18836.5151.5（万元）（万元）应纳所得税（应纳所得税（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（万元）（万元）应纳税额合计应纳税额合计6060.6151.558.91277.01（万元）（万元）63！采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东所得税。假设

73、乙公司是由股东A A、B B组建的有限责任公司，组建的有限责任公司，股东股东A A、B B所占股份比例为所占股份比例为60%40%60%40%。投资前，乙公司资。投资前，乙公司资本总额为本总额为20002000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的的30%30%。64！甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：借：长期股权投资借：长期股权投资8000000累计折旧累计折旧2000000贷：固定资产贷：固定资产10000000乙公司应确认甲企业实收资本为：乙公司应确认甲企业实收资本为：200030%

74、/(1-30%)=857.14（万元）（万元），账务处理为：，账务处理为：借：固定资产借：固定资产12000000贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司8571400资本公积资本溢价资本公积资本溢价342860065！ 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%30%的股份按比例转让给乙公司原股东的股份按比例转让给乙公司原股东A A和和B B，其中转让给，其中转让给A A股东股东18%18%，转让给，转让给B B股东股东12%12%。 甲公司账务处理为：甲公司账务处理为： 借：银行存款借：银行存款12000000 12000000 贷：长期股权投资贷：长期股权投资80

75、00000 8000000 投资收益投资收益4000000 4000000 乙公司账务处理为：乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司8571400 8571400 贷：实收资本贷：实收资本A A 5142840(857140060%) 5142840(857140060%) 实收资本实收资本B B 34285603428560（857140040%) 857140040%) 甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税40033%40033%132132（万元）（万元） 节省税收：节省税收：277.01277.01132132145.01145.01 66！某房产开发公司，在一海

76、边城市开发一幢五星级酒楼，出售某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本给一外国投资者。开发成本20亿元，售价亿元，售价28亿元。按规定，亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。亿元（计算过程略）。先投资成立一子公司先投资成立一子公司“某某大酒店某某大酒店”，酒店固定资产建成后，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。67！设立一控股子公

77、司设立一控股子公司“某某大酒店某某大酒店”。某某大酒店拥有法人资格，独。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。立核算。某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。并作应付款项处理。固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城

78、建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。巨额税款。68！6 6、房地产企业所得税政策房地产企业所得税政策 ！国税发国税发3131号文出台背景号文出台背景房地产业企业所得税征管主要问题: 缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限 利用关联关系转移利润 企业之间也存在相互利用,共同偷逃税款问题 税收征管难度大 税收制度不完善 地方政府干预过多70！ 针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问

79、题,国家税务总局在2019年度出台了国税发201983号文,2019年度,国家税务总局又对201983号文进行了进一步修订、完善,再次出台了税发201931号文。71！政策框架解读政策框架解读一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理72！ 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间73！一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入 -开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认

80、购、会费等（二）预计计税毛利率和毛利额 -预售收入尚未扣除期间费用、营业税金及附加（三）计税成本结算的时点 -从税收法理上理解，应确定为完工之日74！（四）预征 -外税，对预售收入预征企业所得税-从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。75！（五）实际征收 -内税，对预售收入采取的是实际征收企业所得税。 -预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。 （六）预计计税毛利

81、率的分类 经济适用房：计税毛利率不得低于3% 必须符合建住房201977号文的规定 非经济适用房 省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于20 地及地级市城区和郊区，不得低于15； 其他地区，不得低于1076！二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则77！（一）内税（一）内税（一）内税（一）内税-开发产品（成本对象）完工标准开发产品（成本对象）完工标准开发产品（成本对象）完工标准开发产品（成本对象）完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案竣工证明已报房地产管理部门备案竣工证明已报房地

82、产管理部门备案竣工证明已报房地产管理部门备案 开始投入使用开始投入使用开始投入使用开始投入使用 取得初始产权证明取得初始产权证明取得初始产权证明取得初始产权证明 上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工发产品已完工发产品已完工发产品已完工78！ 外商投资企业完工标准(142号文) 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日； 或者首笔房地产使用权交付之日； 或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。79！（二）完工开发产品的税务处理 预售收

83、入确认为实际销售收入 结转计税成本 计算实际毛利额，并进行差异调整 注意差异调整时点、口径、方法80！（三）完工开发产品的税务管理 开发企业要向主管税务机关报告 -开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时应当出具： -税务鉴定报告 -其他相关资料 81！（三）完工开发产品的税务管理 当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利： -计税成本核定权 -税收征管处罚权 82！（四）销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 83！（五）销售收入确认原则 销售方式 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先

84、出租再出售84！采取委托销售方式 手续费 视同买断 超基价分成 包销85！采取先出租再出售方式 转作固定资产(通常为投资性房地产) 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧86！投资性房地产 定义:是指为赚取租金或资本增值,或者 两者兼而有之而持有的房地产 下列房地产属于投资性房地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让土地使用权 已出租的建筑物87！ 不转作固定资产（非投资性房地产） 无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧88！ 非投资性房地产 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管

85、理而持有的房地产（主要指固定资产） 作为存货的房地产89！ 非投资性房地产和投资性房地产互转非投资性房地产和投资性房地产互转换后的会计处理换后的会计处理 非投资性房地产转为投资性房地产时，应按转换当日的市场公允价计价，其中转换当日的公允价小于原帐面价值的，其差额计入当期损益；反之，即或转换当日的公允价大于原帐面价值的，其差额则计入所有者权益。90！转换后的税务处理-非房地产企业： 损失不得在税前扣除 当收益不计入应税所得时，计税成本不得调整；当收益计入应税所得时，计税成本可以调整。 91！转换后的税务处理-房地产企业： 以是否转为固定资产作为标准进行判断，开发产品一旦转为固定资产，在会计上很可

86、能被确认为投资性房地产，但无论是否被确认为投资性房地产，均应视同销售并进行相关税务处理。92！三、开发产品预租收入的确认预租新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租租金确认时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。93！四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义（二）分配开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理94！（一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法未成立独立法人公司人公司的，为合作建造开发产品。95！（二）分配开发产品的税务处理收入确认的时点：首次首次分配开发产品时收入确认的范围：

87、应分应分开发产品两种处理方法已结算计税成本：计税成本与投资额的差额计入应纳税所得额未结算计税成本：投资额转作预售收入96！（三）分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分 配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额不负担成本费用97！五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理98！（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次取得首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的应取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土地使用权

88、 购入开发产品99！接受方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次分出首次分出开发产品 收入确认的范围：应分出的应分出的开发产品 开发项目成本的确认 购入土地使用权价格100！（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 101！接受方的税务处理税务处理时点：投资交易发生时税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本102！（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务

89、 103！（一）视同销售的范围（二）视同销售收入的确认方法六、开发产品视同销售行为税务处理104！（一）视同销售的范围具体项目视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时105！（二）视同销售收入的确认方法 本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定106！七、代建工程和提供劳务的税务处理（一）收入确认原则（二）完工百分比法（三）相关收入107！（一）收入确认原则 代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现

90、持续时间持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。108！（二）完工百分比法 定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用 完工进度的确定 累计实际发生的合同成本占合同预计总成本比例 已经完成的合同工作量占合同预计总工作量比例 测量已完成合同工作量109！（三）相关收入 开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现110！八、开发产品成本、费用的扣除（一）成本费用扣除的原则（二）成本费用扣除的主要项目111！（一）成本费用扣除原则 权责发生制原则 合理性原则

91、 配比原则 真实性原则 合法性原则 及时性原则112！（二）成本费用扣除的主要项目： 31号文共例举14项第第第第1 1 1 1项：已销开发产品的计税成本项：已销开发产品的计税成本项：已销开发产品的计税成本项：已销开发产品的计税成本 已实现可售面积可售面积单位工程成本可售面积 建设部有关规定单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本总可售面积 113！第2项：计入开发产品成本中的费用 项目 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用114！属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象

92、的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入 配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积115！属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象116！第3项：应付费用 凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证 预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除117！ 第4项：维修费用 日常零星的维护、保养、修理等费用 零星的标准 暂参照国税发200084号文第三十一的规定执行118！第5项：共用部位、共用设施设备维修基金已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除代收

93、代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除119！第6项：会所等配套设施建造费用 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 按建造开发产品处理120！第7项：邮电通讯、学校、医疗设施出售的，按销售开发产品处理出租的，按固定资产处理无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理有偿移交有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本121！第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修能够单独核算成本，按建造固定资产处理不能单独核算成本，按建造开发产品122！第9项：保证金 开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），

94、不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。123！第10项：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费 其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年。其中向后结转期限为3年。124！第11项：利息 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用： 属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。 属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。125！向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。 借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文证明文件件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除126！自有资金借给全资企业（包括分支机构

95、）和其他关联企业的 借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除； 未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。127！第12项：土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。128！第13项：成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常非正常财产损失按税收规定扣除。129！第14项：折旧费用 发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。130！（一）税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机

96、关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包（包括不提供税务鉴定报告）括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。九、关于征收管理问题131！（二）核定征收 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。132！依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律

97、、行政法规规定应当设置但未设置账簿依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账证残缺不齐，难以查账证残缺不齐，难以查账证残缺不齐，难以查账发生纳税义务，未按照规定

98、期限办理纳税申报，经税务机发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报关责令限期申报，逾期仍不申报关责令限期申报，逾期仍不申报关责令限期申报，逾期仍不申报纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由133！根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠（涵盖所有新办企业）。十、关

99、于适用减免税政策问题134！（一）新文件适用范围 各种经济性质的内资内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。十一、新文件适用范围和执行时间135！ （二）新文件执行时间 自2019年1月1日起执行，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发201983号）同时废止。 此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。136房地产开发企业房地产开发企业计税成本！开发产品计税成本概念开发产品计税成本概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房

100、以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。138！ 开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类开发产品计税成本分类139！ 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有而确定的费用承

101、担者。计税成本对象的确定有而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6 6 6 6个原则个原则个原则个原则: : : : ( ( ( (一一一一) ) ) )可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费的成本对象进行成

102、本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。用摊入其他成本对象。用摊入其他成本对象。用摊入其他成本对象。 （二）（二）（二）（二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。分别作为成本对象进行核算。分别作为成本对象进行核算。分别作为成本对象进行核算。 （三）（三）（三）（三） 产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致产品差异原则。开

103、发产品因建筑上存在明显差异可能导致产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则140！（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象近、结构类型

104、相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。进行核算。进行核算。进行核算。 （五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。（六）

105、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。141！根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类计税成本的种类142！（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各

106、项费用支出。 1为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。 2为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。143！ （二）房屋开发成本。 指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。 1为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。 2为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。144！（二）房屋开发成本 3为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品

107、成本)。145！（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。 1能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。 2不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。146！（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。 上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。147！开发产品计税成本支出项目有6个: （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要

108、包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本项目计税成本项目148！（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。149！ （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。150！（四）基

109、础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。151！（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。152！（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护

110、费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。153！计税成本核算的一般程序分为5步: （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序154！（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待（二）

111、对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。 （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。部门核定的可售面积计算其单位工程成本。部门核定的可售面积计算其单位

112、工程成本。部门核定的可售面积计算其单位工程成本。 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本= = = =成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本总可售面积。总可售面积。总可售面积。总可售面积。 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。产品开

113、发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本= = = =已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位可售面积单位可售面积单位可售面积单位工程成本。工程成本。工程成本。工程成本。（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已

114、销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。纳税申报时进行扣除。纳税申报时进行扣除。纳税申报时进行扣除。 155！开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能

115、够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5 5 5 5种种种种 （一）占地面积法（一）占地面积法（一

116、）占地面积法（一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。 1 1 1 1、一次性开发、一次性开发、一次性开发、一次性开发计算公式计算公式计算公式计算公式 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。按某一成本对象占地面积占全部成本对象占

117、地总积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本= = = =该成本对象占地面积该成本对象占地面积该成本对象占地面积该成本对象占地面积全部成本对象占地总面全部成本对象占地总面全部成本对象占地总面全部成本对象占地总面积积积积应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法156！ 2 2 2 2、分期开发、分期开发、分期开发、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例首先按期内全部成本对象占地

118、面积占开发用地总积面的比例首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。计算公式占地总积面的比例进行分配。计算公式占地总积面的比例进行分配。计算公式占地总积面的比例进行分配。计算公式 期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本= = = =期内成本对象占地面积期内成本对象占

119、地面积期内成本对象占地面积期内成本对象占地面积开开开开发用地总面积发用地总面积发用地总面积发用地总面积应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本期内某一成本对象应分配的成本期内某一成本对象应分配的成本期内某一成本对象应分配的成本= = = =该成本对象占地面积该成本对象占地面积该成本对象占地面积该成本对象占地面积期内期内期内期内全部成本对象占地面积全部成本对象占地面积全部成本对象占地面积全部成本对象占地面积期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本 期内全部成本对象应负担的

120、占地面积为期内开发用地占地面期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。157！ （二）建筑面积法（二）建筑面积法（二）建筑面积法（二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建

121、筑积面的比例进行分配指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配 1 1 1 1、一次性开发、一次性开发、一次性开发、一次性开发计算公式计算公式计算公式计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本= = = =该成本对象建筑面积该成本对象建筑面积该成本对象建筑面积该成本对象建

122、筑面积全部成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本 2 2 2 2、分期开发、分期开发、分期开发、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积

123、面的比例进行分配然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配 期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本= = = =期内全部成本对象建筑面积期内全部成本对象建筑面积期内全部成本对象建筑面积期内全部成本对象建筑面积开发用地计开发用地计开发用地计开发用地计划建筑积面划建筑积面划建筑积面划建筑积面应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本期内某一成本对象应分配的成本期内某一成本对象应分配

124、的成本期内某一成本对象应分配的成本= = = =该成本对象建筑面积该成本对象建筑面积该成本对象建筑面积该成本对象建筑面积期内全部成本对象期内全部成本对象期内全部成本对象期内全部成本对象建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本应分配的开发成本158！ （三）直接成本法计算公式 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本应分配的开发成本159！ （四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成

125、本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本160！ （五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价期内全部成本对预定售价应分配的开发成本161！ 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。 （二）公共配套设施开发成

126、本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。 （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。162！ 自用的土地和公共配套设施： 作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配： （一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。 （二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。 土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。特定事项的税务处理特定事项的税务处理163！（一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的

127、，按下列规定进行处理： 1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。164！ 2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收

128、到的补价款。165！（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。166！代建工程成本和提供劳务成本： 代建工程和提供劳务不超过12个月的，可在合同完工之日按实际发生的支出计算确认相关的成本并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的成本并准予在当期税前扣除。 167！利息支出： 包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出

129、及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。168！ 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理: (一)能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象。 (二) 属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。16

130、9！ (三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类在建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。 各类在建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建成本对象预算造价之和的比例进行分配。 （四）一般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可在实际发生时作为财务费用直接在当期税前扣除。 （五）在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，其当应分摊子的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。170！ 政府收费预提：政府收费预提：政府收费预提：政府收费预提： 政府规定须缴纳的报批报建费用、物业完善费用等所有按规定应当收取但还未收取的费用允许在当期预提。171