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1、五洋集团港区项目定位及规划设计建议报告2013年07月27日启言通过前一阶段市场调研，根据调研的主要内容，包括消费者市场调研，商业商家调研，以及项目座谈的相关内容结论，最后形成本方案。本方案主要围绕项目的商业定位，业态组合以及产品规划三个核心内容展开！时间有限，如有不妥，敬请斧正！目录 商业定位篇第一部分 业态规划篇第二部分 产品规划篇第三部分第一部分商业定位篇4大定位依据城市发展方向区域商业趋势消费者需求特征差异性占位太仓新城双城之一港城商业中心呼之欲出购物餐饮娱乐休闲港城第一生活Mall定位关键词：主题一个鲜明的多主题体验场特色一个彰显特色的生活Mall一：主题形象定位中国太仓港城首席主题
2、特色体验ShoppingMall 我们以快乐购物、潮流娱乐、尊崇商务、特色美食等多主题为一体，我们是诉求特色性消费体验的港城第一生活Mall。 以港城为中心，吸引浮桥片区辐射2大片区（浏河/璜泾）人流，以商超购物、院线为主力店，中档餐饮和休闲娱乐业态为主题，满足周边社区居民和周边工业区的生活需求为基础的标杆性商业广场；港城第一生活Mall二：功能定位购物餐饮娱乐休闲商务为一体的生活Mall集体验性消费为主的港城商业中心第二部分业态规划篇一业态规划主题业态规划精品百货馆：时尚男女装、运动休闲服饰、化妆品、男女鞋、珠宝首饰、手机卖场等购物生活场：主力品牌超市脉动青春园：影院、量贩式KTV、电玩，儿
3、童体验区，健身房 休闲风情街：酒吧、夜总会、足浴会所、美发、咖啡、美容、西餐、星级SPA会所等美食天下汇：美食广场，特色主题餐饮等。国际商务汇：国际海员俱乐部-商务中心（夜总会）五洋时代广场规划主题业态描述1号楼2号楼3号楼4号楼7号楼国际商务美食天下汇脉动青春园/儿童乐园购物体验场精品百货馆/生活配套休闲风情街特色主题餐饮SPA会所5号楼6号楼根据项目周边人口结构及项目所在地块，决定了本项目业态规划以体验性消费业态为主，目的性消费为辅的业态构成，同时结合本项目建筑形态，特制订三个不同区块：一区块：1号楼作为项目聚集人气的核心点，特制订了大型购物超市、影院、电玩、美食广场、儿童乐园等业态。二区
4、块：2-4号楼，以特色餐饮作为主题，形成港城最具特色的餐饮主题美食街区，同时具有衔接一区块和三区块的功能。三区块：5、6号楼及7号楼的裙楼，主要业态以酒吧、夜总会、足浴会所、美发、咖啡、西餐等为主，作为本项目目的性消费的区域。业态规划说明标准1主题性：业态分布实现整体定位要主题鲜明，分类分区。业态规划4大标准标准2引导性：业态分布考虑整体人流的引导搭配，活跃全场。标准3一致性：业态分布需要与整体目标客群需求，内外一致。标准4可行性：业态分布必须考虑业态业种及品牌，落位可能。各区域各楼栋各区域各楼栋/ /层业态组合层业态组合港城第一生活Mall主题业态比例主题业态比例业态规划主要板块首先：各区域
5、各楼层业态组合。（一）1号楼业态规划作为综合型商业的购物中心，本案辐射的消费核心客群以新港城和浮桥商圈3-6公里半径的以20-50岁为主力客群，这部分消费者也是新港城和浮桥中坚力量。结合新港城人口的消费能力，因此1楼建议规划以中档精品零售为主，填补新港城商业空白。1#一层规划说明一层黄金珠宝黄金珠宝精品男装精品男装约约163163饰品27黄金珠宝黄金珠宝 精品男装精品男装约约799799商业配套923（西餐、银行、蛋糕房）休休闲闲服服饰饰149149化妆品、男女鞋区843女装1589运动休闲服饰928手机卖场、手机卖场、药店、药店、礼品店、礼品店、烟酒专卖店、烟酒专卖店、银行等配套银行等配套9
6、91991休闲服饰休闲服饰668668服饰服饰5454服饰服饰5959运动类为：耐克、阿迪达斯、匡威、李宁、安踏、匹克、361等休闲类分为时尚休闲及量贩休闲，其中时尚休闲基本以可对外开门的店面为主，品牌建议为：杰克琼斯、斯莱德、GXG、太平鸟等品牌为主量贩休闲以内街为主，品牌建议为：美特斯邦威、唐狮、以纯、森马、班尼路、生活几何等为主精品男装主要以外铺为主，品牌建议为：杉杉、雅戈尔、柒牌、九牧王等国内品牌为主；少淑女装主要主要以国内品牌为主、国外品牌进行点缀，品牌建议为：ONLY、vore moda、百家好、拉夏贝尔、秋水伊人、cache cache、浪漫一身、太平鸟等招商重点倾向于杭派女装；
7、化妆品品牌建议为：玉兰油、高姿、美宝莲、h2o等为主；鞋类主要以国内品牌为主，品牌建议为：百丽、天美意、tata、达芙妮、奥康、康奈等。招商建议品牌本楼层规划业态为主力超市，结合新港城未来规划人口突破20万人口以及现阶段新港城商业业态调研，主力超市是新港城民众非常关注、接受度非常高的主力商业业态，同时补缺新港城商业市场空白，打造新港城未来规模最大，品质中档为主，品牌以区域民众认可度较高的主力卖场为宜。1#二层规划说明二层超市超市约9804主力超市建议招商以国内品牌美誉高、影响力大、辐射度半径大、接受度高，民众认知度高的连锁超市，品牌建议为：第一类：大润发、永辉、乐购、沃尔玛等；第二类：华润万家
8、、苏杭时代、欧德福等。招商建议品牌城市综合体商业业态呈多样化，传统零售业态比重递减，体验性及目的性消费形态增加明显，为了最大限度的把消费者留在购物中心内，增加各个楼层的人流，因此把体验性及目的性消费的业态尽量往高楼层规划，但一定要集中，形成集群效应，因此在三楼除了电影院及KTV外，规划了大量的电玩、儿童软体游乐场、旱冰场、轮滑、亲子体验馆等业态，目标消费群体以儿童青少年为主，确保以家庭为单位集中在三楼，保证三楼的人气。1#三层规划说明三层大型卖场主力店数字影院3132溜冰场、轮滑、儿童体验区967儿童乐园490电玩725量贩式KTV2000儿童品牌游乐场建议为：麦幼优、奇乐儿、爱乐游、悠游堂电
9、玩：城市英雄、风云再起等。招商建议品牌作为综合性商业中心，辐射各种消费类群，餐饮作为综合商业体的组织形态比重越来越高、随着美食广场在综合性商业中心的成熟运营；结合调研港城民众对美食广场的概念认知度高、接受度好，不仅可以满足各种不同消费类群体，同时补缺新港城商业市场空白。1#四层规划说明四层大型卖场主力店数字影院上空3132美食广场餐饮967美食广场餐饮490美食广场餐饮725健身、教育、培训2103美食广场品牌建议有：半个月亮、大食代、周渔美食城、食一线美食城、简餐时尚美食广场、食中天美食园等健身、教育培训建议有：一兆韦德健身、英派斯、ABC教育、瑞思英语招商建议品牌（二）2-4号楼业态规划2
10、-4号楼作为独栋体商业、产品结构1+3、面积大小600平米左右，其位置连接购物中心及酒吧街的室内步行街，最适合做特色主题餐饮，结合港城消费者调研，新港城特色主题餐饮较少，档次较低、但民众对主题餐饮接受度高、结合港城实际餐饮情况，建议以中档餐饮为主、引进一家中档中餐酒店以及二家主题性餐饮补缺新港城餐饮空缺因此建议引进区域认可度高、价格适中、有特色的餐饮商家。建议考虑：川菜、湘菜、本地菜、烤肉类为宜。2-4#规划说明2/3/4号楼2号楼3号楼4号楼1-3层主题特色餐饮一拖三特色主题餐饮605一拖三特色主题餐饮605一拖三特色主题餐饮6052号楼规划为川湘菜，品牌建议为：我家酸菜鱼、阿瓦山寨、江南人
11、民公社、嬉湘记、毛家饭店等。3号楼规划为烤肉类，品牌建议为：百度烤肉、韩风碳烤、韩林炭烤等；4号楼大酒店规划为苏杭菜系，品牌建议为：新梅华、新锡爵、丞相府等招商建议品牌（三）5号楼业态规划鉴于5号楼昭示性较好，停车方便、考虑到项目招商和销售的重要性，前期以招商销售接待中心使用，后期建议规划为星级SPA会所，以此达到业态丰富性，以及功能的扩展使用。5#规划说明5号楼1-2层前期销售招商体验中心后期星级SPA会所一拖二SPA会所5455号楼品牌建议有：琉璃时光、豪柏国际SPA会所、路易芬尼、贝伊SPA等。招商建议品牌（四）6-7号楼1-2层业态规划结合新港城商业业态调研分析，新港城以及浮桥目前无酒
12、吧、咖啡等业态配套，结合6-7号楼位置的关联性，建议规划为目的性消费区域，主要规划为酒吧街及酒店的配套。6-7#1-2层规划说明6/7号楼1-2层特色酒吧休闲风情街咖啡、酒吧一拖二1312咖啡、西餐、足浴、美容美发、酒吧一拖二1309酒吧品牌建议为：菲比、百度、99等、夜总会招商以本地为主。咖啡简餐品牌建议为：迪欧、米罗、两岸等，美发、足浴等配套以太仓城区的品牌为主。招商建议品牌（五）7号楼2层以上业态规划结合新港城现有酒店主要以商务、快捷酒店品牌知名度不高，针对7号楼3层整体规划为国际海员俱乐部-商务中心，7号楼3层以上酒店建议引进品牌下属商务型酒店，与普通经济型酒店的进行区分，即可提升项目
13、档次，又可对项目销售起到拉动作用。7#2层以上规划说明7号楼三层四层以上楼层7号楼业态定位国际海员俱乐部-商务中心商务酒店三层国际海员俱乐部-商务中心（夜总会）1748港城国际海员俱乐部其次：主题业态比例。业态名称精品百货馆购物生活场脉动体验场娱乐休闲风情街特色美食天下汇国际商务汇业态面积10373103758450575139971748业态占比25%25%20%14%11%5%业态零售品牌集合娱乐餐饮娱乐备注1#纯1F1#纯2F1#纯3F部分+4F部分5#、+（6#、7#部分）1#纯4F部分+2/3/4#7#纯3F业态规划面积占比备注：由于面积数据不够精准，以上业态面积仅为测算，相关比例仅
14、做参考，精准数据待业态规划确定后进行精准测算。二工程条件参考商家工程基础条件主力店商家一般工程条件业态超市影院KTV夜总会酒吧电玩强电设计开关容量（A）1500KVA（双回路）650KW400KW350KW150KW100W/空调采暖指标（w/m2）室内设计温度16-18制冷指标（w/m2）室内设计温度25排油烟排烟量（m3/h)竖向排油烟管道：生鲜区净截面不小于1.2，餐饮区不小于0.520000m3/h20000m3/h10000m3/h给排水给水管径(DN)DN80DN32DN65DN65DN65DN32月用水量(吨)6000吨排水管径(DN)按照DN150设计按照DN150设计按照DN
15、150设计按照DN150设计按照DN150设计按照DN150设计结构荷载活荷载（kg/m2)卖场区域700KG/、仓库区域1000KG/、生鲜区域1000KG/、卸货区域3000KG/、办公区域350KG/、收货区域1000KG/放映夹层300KG/，大堂400KG/，其它350KG/400KG/400KG/400KG/800KG/装修设计条件根据具体商务沟通根据具体商务沟通根据具体商务沟通根据具体商务沟通根据具体商务沟通根据具体商务沟通电信与电视电话根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出网络根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求
16、提出有线电视根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出根据需求提出主力店图片非主力店一般商家工程基础条件业态餐饮服装配套强电设计参数三相/单相户内配电箱（只设进线隔离开关）及其进线管线设计用电负荷功率密度西式快餐250KW/店，其它餐饮250w/100w/供暖与制冷设计参数采暖指标（w/m2）室内设计温度16-18制冷指标（w/m2）室内设计温度25厨房排油烟设计参数排烟量(m3/h)餐饮商户将油烟排入共用油烟井前必须经过净化处理并满足相关规范。合用的井道尺寸：厨房面积占餐饮面积25%、有吊顶的厨房层高按3.23.5m计算，无吊顶的厨房按照层高计算、换气次数40次、风速810
17、m/s、竖井短边尺寸不小于500mm确定风管尺寸。火锅、烧烤店：餐厅排风按换气次数1520次计算，预留井道。给排水设计参数给水管径(DN)提供干管预留DN32DN50无提供干管预留DN32排水管径(DN)餐饮店铺预留厨房排水点；独立卫生间预留排水点;按照DN100150设计无配套业态提供预留点,按照DN100设计结构荷载设计参数活荷载（kg/m2)450400400装修设计条件毛坯地面采用600600mm玻化砖铺设.配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板；大玻璃墙面，大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘，隔墙乳胶漆饰面；轻钢龙骨纸面石膏板50系列上人吊顶，刮大白，刷乳胶漆。需安装基本照明，照度满足30
18、0LUX，选择高档筒灯。根据商家需求，如需精装，按照精装铺标准装修电信与电视设计参数电话语音110配线架；网络快接式配线架；超五类8芯非屏蔽双绞线；吊顶内线槽敷设，每个柱网设2个点网络有线电视根据需求提出无无一：交通动线建议四：情景塑造建议三：主力产品建议二：建筑建构思考第三部分产品规划篇五：广告导视建议一交通动线建议本案的交通动线建议主要针对1号楼的规划建议进行展开1 13 34 45 51号楼1层南区主入口处1：观光电梯从1号位移动至2号位，同时该观光电梯设定2个出入口，分别朝东和朝南。2 22：扩大3号位外街商铺面积。3：4号位增加手扶电梯位置向右上移动4：5号位增加1F下B1平板电梯1
19、 13 34 41号楼1层北区1：观光电梯1号位维持不变。2 23：3号位电梯指定为2楼超市专用货梯，同时调整超市卸货区转为地下1层。4：在4号位增加至专供3-4层客梯。2：2号位货梯专供除2楼以外商户使用如下图所示1号楼2层3 31 12 21：1号位观光电梯北出直入超市。2：2号位手扶电梯，从1楼至此直入超市，并可上3楼。3：3号位超市专用货梯至2楼为止。如下图所示1号楼3层1 15 562 23 34 41：1号位观光电梯北出可入影院。72：中庭部分上移1个柱距。3：3号位手扶电梯由2楼可到3楼。4：在4号位设定手扶电梯，后期根据人流量情况调整方向，同时可达4层。5：5号客梯从1楼至3楼
20、，可上4楼。6：保障6/7号位影院、KTV、儿童、电玩面积最大化。如下图所示中庭位置扩大扩大扩大扩大1号楼4层3 31 12 21：中庭部分随3层上移1个柱距。2：2号位手扶电梯由3楼至4楼。3：3号位客梯从1楼可至3/4楼。如下图所示中庭位置二建筑建构思考1号楼建筑建构2-7号楼建筑建构商业建筑建构部分建议商业建筑建构部分建议楼栋层数层高（米）楼层原层高建议层高141F5.85.42F5.55.13F5.55.14F5.55.1221F5.85.42F4.25.13F5.85.1321F5.85.42F4.25.13F5.85.1421F5.85.42F4.25.13F5.85.1521F5
21、.85.42F4.25.1621F5.85.42F4.25.1731F5.85.42F4.25.13F5.85.1停车场-14.55.6备注：如容积率用不完，增加公寓楼层；楼梯尽量全部靠墙，不要在商铺中间。地下停车场通道部分净高不低于3.。6米，满足中型货车出入。三主力产品建议针对项目主力销售产品分割建议1号楼1层商铺价值提升外铺内铺1号楼将一层的三条商铺横向一分为二，一间商铺分割成背靠背的内铺和外铺。标准：分割后控制外街标准：分割后控制外街商铺面积在商铺面积在6060平米左平米左右，内街右，内街5050平米左右，平米左右，中间铺位控制在中间铺位控制在3535平平左右。左右。注：具体分割方式需
22、请设计院合理规划设计。分割控制1:新港城消费者、商户调研需求原则2:新港城商业产品面积差异化产品3:楼层高、客户接受度低、去化难3-4F产品分割3大原则4大控制面积进深总价面宽30-60 主力8-10米30-80万4-6米3-4F产品分割4大控制2/3/4号楼全栋价值提升分割控制2/3/4号楼将商铺1-3层进行灵活分割，整体策略是产权分割产权分割，建筑进行隐形分割，实现1变2,2合1的灵动性。标准：分割后面积由原来标准：分割后面积由原来605605平变为平变为300300平左右。平左右。5号楼三层商铺分割示意：针对五号楼一拖二商铺，仅将中央一间商铺进行分割，有两种分割方法：第一种方法：将中间一
23、个一拖二商铺一分为二，并且在内街增加楼梯上二层。第二种方法：仅将中间一个一拖二商铺的一层进行分割，二层保持原样，并从一层的外街商铺内上楼梯进入二层，这样免去了增加楼梯的成本。注：核心建议产权分割注：具体分割方式需请设计院合理规划设计。外街商铺内街商铺6/7号楼一拖二商铺分割示意：内街商铺6/7号楼一拖二商铺，有两种分割方法：第一种：将一拖二商铺横向一分为二，一间商铺分割成背靠背的内街商铺和外街商铺，同时增加卫生间及楼梯等必要设施。这样每间商铺大大减少了总价，易于销售。第二种：将一拖二商铺的一楼分割为背靠背的内街商铺和外街商铺，外街商铺连接二层，而二层商铺不分割，与外街商铺相连。这样免去了增加楼
24、梯的成本。外街商铺内街商铺注：具体分割方式需请设计院合理规划设计，核心建议产权分割。标准：分割后控制内街商铺面积在标准：分割后控制内街商铺面积在8080平米左右平米左右外街在外街在150150平米左右平米左右楼栋号层数面宽进深面积控制备注1#1层4-68-1060-80外街8-1030-60内街3-4层4-68-1030-602/3/4#1+3128.53001变27#1+24-68150外街880内街主要楼栋销售建议备注：此分割建议依据市场调研，及产品特征。有关面积大小控制，以及具体分割标准，待与设计院进一步沟通确定。最后：项目租售比建议。租售类别 楼栋位置 所在层数 面积大小业态设定合计租
25、售占比招商自持1#2层10375大型商超2038139%3层部分3132院线/电玩/儿童中心4层6874美食广场/健身/教育培训销售1-7#剩余全部31845定位方向业态3184561%根据上表所述，项目招商持有物业占比约39%，销售物业占比约61%。原因阐述：从项目整体营销运作方面，从项目自身物业特点方面，从项目整体定位方面等等综合考虑，39%比例的商业持有，作为主力店，次主力店的支撑，其余全部进行销售，以此实现开发投资价值，充分考虑营销和经营，保障开发商投资利益最大化。五广告导视建议1112商业广告导视：1：分别在1号位增加精神堡垒导视。2：在2号位增加楼顶发光字3：商场内外设计导视系统。示意图示意图至此，项目规划设计方面建议阐述完毕，其建议的立足点主要从销售角度进行思考，由于时间有限，如有不妥，还请海涵！预祝贵司开发投资圆满成功
