高用地关强度购物中心开发典型案例2

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1、 B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#=3116B26B27B30#：2847B33 B34 B35B36 B37B38B39B40超市：超市：A:OleB:BHGC:JuscoB29B28B31B32B41精品超市区：精品超市区：n主动拉动人流，带动沿线区域商业价值时尚元素区：时尚元素区：n依附庞大人流获取最大价值n提高时尚生活元素，增添活力美食广场区：美食广场区：n将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷。人流聚集区人流聚集区人流拉动功能区人流拉动功能区生活广

2、场：生活广场：n形成人流吸引点（HOLA、HARBOR HOUSE)精品超市区生活广场时尚元素区美食广场区B1楼层功能分区2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 业态业态面积面积比例比例铺位铺位数数特色品牌特色品牌家居家居/家饰家饰335631%4特力屋/harbor house/lock&lock/ 双立人/Potato & Co./Hoyaboby超市超市284726%1Ole/BHG/JUSCO时尚品牌集成店时尚品牌集成店4534%1ASOBIO/watsons概念店时尚服饰时尚服饰108710%6Hot wind / West link / 麦考林 / Princess / ET

3、boiteebase / Balano / attitude / E.S / me&city / 佐丹奴 / 堡狮龙配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音像音像/服务配套服务配套5365%9宝岛/亮视点/雪亮/APPLE/ SONY/SAMSUNG/福奈特/柯达/同仁堂补品/天福名茶/海王星辰餐饮餐饮(快餐轻食快餐轻食/饮品）饮品）266724%20优之良品/巴克闪冰/快乐柠檬/巴黎贝甜/breadktalk/中粮良品/大食代 / 龙心大悦 合计合计10946100%40-B1楼层业态分布情况2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 133132 131134135 136137139141142

4、145144143103104105106107109110112113111114115#:3895116117118119120121122123124125126127128129130102招行招行/中行中行/工行工行108101140化妆品化妆品138鞋鞋包包时尚广场时尚广场F1楼层平面图2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 133132131134135 136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115116117118119120121122123124125126127128129130102招行招行

5、/中行中行/工行工行108101140138时尚品牌集成店：时尚品牌集成店：H&M / ZARA时尚品牌集成店：时尚品牌集成店：ASOBIO / MUJI时尚品牌集成时尚品牌集成店：店：ZARA / H&M时尚品牌集成店：时尚品牌集成店：NOVO/NEXT/UNQIO商务配套区：商务配套区：n吸引写字楼客群消费国际旗舰店：国际旗舰店：n突出项目定位n提升人气n平衡人流n提升周边区域商业价值品牌服饰区：品牌服饰区：n充分利用平衡的高客流，达到高产租时尚广场：时尚广场：n品类集中，增强区域吸引力鞋鞋包包化妆品化妆品品牌服饰区时尚广场国际旗舰F1楼层功能分区2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城

6、 F1F1：落位示意图：落位示意图2561品牌集成店品牌集成店H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO20%4面积面积业态业态落位品牌落位品牌占比占比店铺数店铺数亨德利亨德利/emperor/Swarovski/GATHA/ARTINI/CK/MontblancENZO/FOLLIFOLLIE/Swatch/天梭天梭/dior/fendi/招行招行/中行中行/工行工行/Seveneleven881配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音音像像/服务配套服务配套7%44518时尚服饰时尚服饰LIU.JO/i.t/EQ:IQ/D&G/PORTSs1961/KOOKai/b+

7、ab/Tommyhilfiger/Moiselle/Max.studio/TOPSHOP/Misssixty/Mango/promod/A/X/LANCEL/NEXT/s.d.spontini/NINEWEST/Veromoda/Annesui/Y-3/Anneklein/PINKO/SELECTED/GUESS/DKNY/Bookbrother/a.testoni/balenciage/aquascutum35%3013075面积合计面积合计100%51喜力喜力/迪桑娜迪桑娜/WHY/黑眼睛黑眼睛/沙驰沙驰/贝纳通贝纳通/布兰诗布兰诗/新秀丽新秀丽/嘉莲薇嘉莲薇/菲安妮菲安妮/秀丹名物秀丹名

8、物箱包箱包百丽百丽/思加图思加图/天美意天美意/莱尔斯丹莱尔斯丹/翠贝卡翠贝卡/星期六星期六/TATA/ 红科红科/真美诗真美诗/百思图百思图/FED/哈森哈森/美丽宝美丽宝/奥卡索奥卡索鞋鞋FANEL/LOREAL/AQUA/VIOHY/OLAY/RedEanth/佰草集佰草集/AUPRES/MAYBELLINE/ANNISUI/欧舒丹欧舒丹/家美家美乐/玛坤坤丝/深深蓝/DHC/U2B/THEFACESHOP/药妆/兰芝芝/蝶蝶妆/230%3895化妆品化妆品主题主题购物购物区区轻型餐饮轻型餐饮Starbucks/Costa/古典玫瑰园古典玫瑰园/Coldstone/Ciao/haagen

9、-dazs/季诺意式休闲咖啡季诺意式休闲咖啡/味牛豆捞味牛豆捞/猫头鹰猫头鹰/土大力土大力/避风塘避风塘/麻布十番麻布十番7%9936284sephora/Sasa/明星汇明星汇2%2化妆品集成店化妆品集成店2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 6201202203204205206207210211212213214#：5632215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237238244243245209241239女装女装内衣内衣珠宝首饰珠宝首饰240242234246魅力广场魅力广场208F2楼层平

10、面图2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 201202203204205206207210211212213214#：5632215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237 238247246248208209241239240242234国际旗舰（北部）：国际旗舰（北部）：n将人流向北侧拉动国际旗舰：国际旗舰：n提升二层国际感及时尚感n提升二层租金水平n一层的延续，垂直拉动人流美食区：美食区：n拉动人流向南流动n形成人流吸引点，平衡整层人流量和人气时尚服饰区：时尚服饰区：n充分利用平衡的高客流，达到高

11、产租女装女装内衣内衣珠宝首饰珠宝首饰魅力广场：魅力广场：n品类集中，增强区域吸引力品牌服饰区魅力广场国际旗舰美食区魅力广场魅力广场2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 F2 F2 ： 落位示意图落位示意图CHIRLY/GiordanoLadies/SISILEY/Lapargay/Arrtco/EITIE/EDC/玛斯菲尔玛斯菲尔/G2000/翠贝卡翠贝卡/theme/Azona/江南布衣江南布衣/SizeSite/例外例外/子苞米子苞米/Jorya/ELLE/Diesel/BestsellerGroup/SOBASIC/马克华菲马克华菲/Kulhe/TEENIEWENNIE/Jack&

12、jones/Esprit/E-land/艾格艾格/Levis/CKJeans/JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/Geox/Skap/G-Star/Fox/白领白领4413时尚服饰时尚服饰TOUS/曼谷银曼谷银/Qggle/Swatch/Tissot/TwiceGIGIS/YesorNo/shes/SIBO/银的堡银的堡/海盗船海盗船/思妍丽思妍丽756配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音像音像/服务配套服务配套港丽港丽/金湖金湖/一茶一坐一茶一坐/古典玫瑰园古典玫瑰园餐饮（轻型餐饮）餐饮（轻型餐饮）3066时尚品牌集成店时尚品牌集成店30%5%7%20%35424落位

13、品牌落位品牌面积面积业态业态占比占比店铺数店铺数557H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO周生生周生生/周大福周大福/金至尊金至尊/谢瑞麟谢瑞麟/玛贝尔玛贝尔/艾伦斯特艾伦斯特/瑰宝瑰宝/AMA珠宝首饰珠宝首饰黛安芬黛安芬/爱慕爱慕/安莉芳安莉芳/欧迪芬欧迪芬/舒雅舒雅/芬迪诗芬迪诗/桑扶兰桑扶兰/古今古今/艾格艾格/婷美婷美/衣恋衣恋内衣内衣淑女屋淑女屋/KAJA/麦亚奴麦亚奴/芮麦芙芮麦芙/MACXJAC/Lily/依瑶依瑶/COLOUR18/VEEK/WANKO/柯罗巴柯罗巴/朗姿朗姿/季候风季候风/丽莱丽莱/SINO/简简/亦谷亦谷/贝萱贝萱/贝拉维

14、拉贝拉维拉/哥弟哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神思神思/播播338%5632女装女装主题购主题购物区物区14424面积合计面积合计100%482天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 302303304305306308309310311312313314#=5628315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439A:SegaGameCenterB:神采飞扬神采飞扬C:嘉斯猫嘉斯猫330331338大众书局大众书局光合作用光合作用307男装男装运动运动申格申格运功运功100301A:天

15、才宝贝天才宝贝B:反斗城反斗城C:汤姆熊汤姆熊炫动广场炫动广场F3楼层平面图2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 302303304305306308309310311312313315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439A:SegaGameCenterB:神采飞扬神采飞扬C:嘉斯猫嘉斯猫330331338301307休闲活力区：休闲活力区：n主题业态拉动人流休闲餐饮区：休闲餐饮区：n提升人气n与周边业态较好融合娱乐区：娱乐区：n丰富业态n行成三层人流聚集点儿童体验区：儿童体验区：n体现全客层

16、定位n带动家庭消费炫动广场：炫动广场：n品类集中，增强区域吸引力主题购物区主题购物区314#=5628男装男装运动运动申格申格运功运功100炫动广场：炫动广场：娱乐区炫动广场休闲活力区儿童体验区美食区2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 F3 F3 ： 落位示意图落位示意图Camel/kuhle/jeansport/维斯凯维斯凯/Jeep/LEE/Espritmen/Jasonwood/UCLA/apple/trek&travel/jackwolfskin/Inwear/Imdavid/Bossinistyle/速写速写/LoisTonyjeans/苏格兰飞人苏格兰飞人/FUBU/Ske

17、chers/TOUGHJEANS/暇步士暇步士/AcupunctureDockers/KoyoJeans/Giordanoconcept/v-one3079休闲休闲zippo/瑞士军刀瑞士军刀crocs/casio疯果疯果/Hellokitty/大众书局大众书局/光合作用光合作用702配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音像音像/服务配套服务配套罗马世家罗马世家/马亚诺马亚诺/伦敦雾伦敦雾/集杰集杰/森迪威尔森迪威尔/TONYWEAR/萨巴蒂尼萨巴蒂尼/威可多威可多/万星威万星威/LEO/铁狮丹顿铁狮丹顿5628主题主题购物购物区区天才宝贝天才宝贝/反斗城反斗城/汤姆熊汤姆熊NikekidsAdid

18、askids/Mothercare/爱丽丝儿童摄影爱丽丝儿童摄影/Kingkow2210儿童世界儿童世界一茶一坐一茶一坐/和合谷和合谷/Puresmoothies/ROMANA/水果捞水果捞/巴克闪冰巴克闪冰/一品三笑一品三笑/炼瓦家炼瓦家/找找茶茶/YofenFruz1114餐饮（轻餐）餐饮（轻餐）14%1%36%16%10%1732107落位品牌落位品牌面积面积业态业态占比占比店铺数店铺数男士服饰男士服饰运动运动申格申格/运动运动10015172面积合计面积合计40SegaGameCenter/神采飞扬神采飞扬/嘉斯猫嘉斯猫2439电玩电玩16%12天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城

19、 12A:金逸金逸B:华谊兄弟华谊兄弟C:嘉禾嘉禾413#：5658401402403404405406：2839407408409#：2261410411412414415416417418A:金钱豹B:俏江南C:海底捞国际观展中心国际观展中心A:葡京茶餐厅葡京茶餐厅B:一千零一夜一千零一夜C:汉拿山汉拿山D：必胜客：必胜客A:茶马古道茶马古道B:鼎泰丰鼎泰丰A:王品牛排王品牛排B:渝乡人家渝乡人家A:巴贝拉巴贝拉A:鹿港小镇鹿港小镇B:致真酒家致真酒家一茶一坐一茶一坐味千拉面味千拉面/真功真功夫夫/肯德基肯德基/麦麦当劳当劳/禾绿寿司禾绿寿司娇韵诗娇韵诗SPA玛花纤体玛花纤体浩沙浩沙青鸟青

20、鸟F4楼层平面图2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 A:金逸金逸B:华谊兄弟华谊兄弟C:嘉禾嘉禾413#：5658401402403404405406：2839407408409#：2261410411412414415416417418A:A:金钱豹B:B:俏江南C:C:海底捞国际观展中心国际观展中心418#：255A: 一茶一坐一茶一坐影院、餐饮：影院、餐饮：n聚人气n客流垂直拉动国际观展中心：国际观展中心：n体现项目独有特色国际观展中心观影中心美食区2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 F4 F4 ： 落位示意图落位示意图落位品牌落位品牌店店铺数数占比占比面面积业态 金逸金

21、逸/华谊兄弟兄弟/嘉禾嘉禾132%5758影院影院116%2839国际观展中心国际观展中心荷花泰菜荷花泰菜泰餐泰餐葡京茶餐葡京茶餐厅/澳澳门街街茶餐茶餐厅棒约翰棒约翰/季诺季诺/一千零一夜一千零一夜/茶马古道茶马古道/鹿港小镇鹿港小镇/致真酒家致真酒家/一茶一坐一茶一坐/荷塘月色荷塘月色休休闲餐餐饮大大长今今/缘之味之味/松子松子/汉拿山拿山日日韩料理料理王品牛排王品牛排/西提牛排西提牛排西餐西餐金钱豹金钱豹/俏江南俏江南/海底捞海底捞/鼎泰丰鼎泰丰/渝乡人家渝乡人家大型正餐大型正餐大快活大快活/味百咖味百咖喱1338%8167快餐快餐餐餐饮娇韵诗娇韵诗SPA/玛花纤体玛花纤体/蒂梵尼造型蒂梵

22、尼造型/东田造型东田造型/巴米罗造型巴米罗造型/德根德根31%1015服务配套服务配套18100%17779面积合计面积合计2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城 501502503504F5楼层平面图2天津大悦城天津大悦城天津大悦城天津大悦城叁、非标准化策略（叁、非标准化策略（8 8层以上）层以上）3具体案例：北京西单大悦城、上海正大广场、百联又一城、香港朗豪坊等具体案例：北京西单大悦城、上海正大广场、百联又一城、香港朗豪坊等3上海正大广场上海正大广场北京西单大悦城北京西单大悦城百联又一城百联又一城楼层楼层/项项目目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又

23、一城 香港朗豪坊香港朗豪坊L13餐饮餐饮+娱乐娱乐L12零售零售（8层）层）L11娱乐娱乐娱乐娱乐L10餐饮餐饮L9娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐L8娱乐娱乐+餐饮餐饮L7餐饮餐饮餐饮餐饮L6餐饮餐饮餐饮餐饮零售零售+餐饮餐饮L5零售零售（7层）层）零售零售（6层）层）零售零售（6层）层）L4零售零售（6层）层）餐饮餐饮L3零售零售（4层）层）L2L1B1B2停车库停车库停车库停车库B3停车库停车库停车库停车库停车库停车库B41 1）地下）地下3-43-4层，地上集中在层，地上集中在9-119-11层，合计层，合计12-1512-15个楼层；个楼层；2 2）零售业态约占）零售业态

24、约占6-76-7个楼层，集中分布于个楼层，集中分布于B2-L5B2-L5层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占4-64-6个楼层。个楼层。表表3-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况33-1-3-1-楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局2 2）香港朗豪）香港朗豪坊坊L5-L13L5-L13也也为半层结构；为半层结构；以主题性百以主题性百货零售为主。货零售为主。1 1）西单大）西单大悦城悦城F6-F11F6-F11为半层结构；为半层结构；以餐饮、娱以餐饮、娱乐业态为主。乐业态为主。2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。）低层区采取全层满铺，中高层

25、区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。33-1-3-1-楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局超级市场超级市场/特色食品特色食品（Jasons Market）鞋履专区鞋履专区国际品牌（国际品牌（H&M）美容专层美容专层时尚服饰时尚服饰美食广场美食广场特色餐厅特色餐厅/酒吧酒吧本地原创品牌本地原创品牌运动服饰运动服饰潮流服饰潮流服饰图图2.香港朗豪坊楼层布局香港朗豪坊楼层布局33-1-3-1-楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。西西单单大大悦悦城城通通

26、天天扶扶梯梯，可可从从首首层层直直达达第第六六层层香港朗豪坊分别在香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。之间设置通天扶梯。33-1-3-1-楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊零售零售58%56%55%65%62%餐饮餐饮25%15%26%16%21%娱乐娱乐15%27%18%17%17%其他其他2%2%1%2%-1)1)业态组合：业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；从实际运行来看，；从实际

27、运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。较为符合国内情况。表表3-2.总体业态配比情况总体业态配比情况33-2-3-2-业态组合业态组合业态组合业态组合楼层楼层/业态业态购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐配套配套F11-100%-F10-100%-F9-100%-F8-74%25%1%F7-100%-F6-99%-1%F595%5%-F495%5%-F394%5%-1%F295%5%-F199%-1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3-停车场B4-停车场表表3-3.西单大悦城各楼层业态比例西单大悦城各楼层业态比例

28、1 1）业态垂直分布策略：）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。3-2-3-2-业态组合业态组合业态组合业态组合3楼层楼层/业态业态购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐配套配套F10-100%-F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%-F4100%-F383%16%-1%F290%10%-F193

29、%7%-B185%-15%B2100%-B3-停车场表表3-4.正大广场各楼层业态比例正大广场各楼层业态比例1 1）业态垂直分布策略：）业态垂直分布策略：正大广场零售约占正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。3-2-3-2-业态组合业态组合业态组合业态组合3业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊主力商家主力商家首都电

30、影院永旺JUSCO易初莲花扬族百货西武百货建筑面积建筑面积10,40034,00015,00030,0002,000业态业态娱乐综合百货超市超市百货百货层数层数2层5层1层6层2层楼层分布楼层分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2单层面积单层面积5,2006,80015,0005,0001,000其他其他-营业面积16,500-表表3-5.各购物中心核心主力商家情况各购物中心核心主力商家情况1 1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百香港朗豪坊的核心主力商家西武百货仅货仅2,000,占占2个楼层；百联的扬

31、族百货约个楼层；百联的扬族百货约3万万，且占，且占6个楼层；个楼层；2 2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心西单大悦城的核心主力商家为首都影院分布于主力商家为首都影院分布于F10-F11层层，正大的易初莲花则布置在负一层。（主，正大的易初莲花则布置在负一层。（主力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）3-3-3-3-商家组合商家组合商家

32、组合商家组合3业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城正大广场正大广场零售零售12个14个餐饮餐饮6个12个娱乐娱乐3个8个合计合计24个个30个个业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城正大广场正大广场零售零售12,60025,400餐饮餐饮3,60018,000娱乐娱乐15,17013,300合计合计31,37056,700表表3-6.主力商家构成对比（西单大悦城主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）正大广场）1 1）都非常重视主力店作用：）都非常重视主力店作用：西单西单24个主力店约占总营业面积的约个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大，正大30个主力店约占总营业面积的约个主力店约占

33、总营业面积的约47.0%；2 2）业态作用各有差异：）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为主导的策略。主导的策略。3-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合3编号编号主力店主力店楼层楼层业态业态营业面积营业面积合计合计1212西单科技广场西单科技广场L5零售2,00012,6001111中国移动营业厅中国移动营业厅零售1,0001010马克华菲马克华菲L4零售4009 9G2000 G2000 L3零售8008 8优衣库优衣库 UNIQLOUNIQLO零售12007 7JACK&JONESJACK&JONE

34、S零售10006 6ZaraZaraL2L1零售20005 5Walker shop Walker shop L2零售12004 4ARRTCOARRTCO零售10003 3VERO MODA VERO MODA classicsclassicsL1零售8002 2MUJIMUJI零售6001 1NEXTNEXT零售600表表3-7.零售类主力店分布情况（西单大悦城）零售类主力店分布情况（西单大悦城）1 1）西单大悦城主力店以零售类为主：）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约总计约12家家，合计总营业面积约，合计总营业面积约12,600；约占零售类总营业面积的；约占零售类总营业面积的32.0%

35、；平均单店面积约；平均单店面积约1,000，单店营业面，单店营业面积集中在积集中在600-1,200。3-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合3编号编号主力店主力店楼层楼层业态业态面积面积合计合计3 3首都电影院首都电影院L10L11娱乐10,36915,1692 2FABFAB音像文化广音像文化广场场 L9零售+娱乐4,0001 1嘉斯猫电玩城嘉斯猫电玩城 L8娱乐8006 6蕉叶泰国风味蕉叶泰国风味 L7餐饮5473,5895 5辣婆婆辣婆婆 餐饮8754 4豆捞坊豆捞坊 餐饮5293 3港丽餐厅港丽餐厅L6餐饮5472 2大快活大快活餐饮5291 1巴贝拉巴贝拉 餐饮5622 2

36、）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约娱乐类主力店约3家家，合计，合计总面积约总面积约15,169；餐饮类主力店约；餐饮类主力店约6家家，合计总营业面积约，合计总营业面积约3,589；约占餐饮类总；约占餐饮类总营业面积的营业面积的25.4%；平均单店面积约；平均单店面积约600，单店营业面积集中在，单店营业面积集中在500-800。表表3-8.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）3-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合3面积区间面积区间套数套数百分比百分比50以下以下

37、136.63%50-1003316.84%100-3007236.73%300-5002914.80%500-1000199.69%1000以上以上3015.31%合计合计196100.00%表表3-9.正大广场各面积段商家分布情况正大广场各面积段商家分布情况1 1）正大广场重视主力店的作用：）正大广场重视主力店的作用：正大面积在正大面积在1,000以上的商户数量达到以上的商户数量达到30个个，占到总数量的占到总数量的15.3%；总使用面积达到；总使用面积达到5.67万万，约占总使用面积的，约占总使用面积的47.0%。3-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合32 2）在正大广场的主力店

38、中）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：，餐饮、娱乐居主导地位：在在1,000以上的商户中，以上的商户中，购物类有购物类有14个，餐饮类个，餐饮类12个，休闲娱乐类个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。个；餐饮、娱乐的比例较大。表表3-10.正大广场主力店分布（中高层区）正大广场主力店分布（中高层区）所在楼层所在楼层店名店名经营类型经营类型功能功能使用面积使用面积F10俏江南特色餐饮餐饮1600F9小南国特色餐饮餐饮1000F8星美正大影院影院休闲2000大众书局书城休闲1800ZIYINBEAUTYSALON沙龙休闲2500好乐迪KTV娱乐休闲1500司凯特正大溜冰场溜冰场休闲

39、1200F7正大百货欢乐童趣馆百货购物1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮1300WILLSGYM健身健身馆休闲1200F6唐宫海鲜舫特色餐饮餐饮1800汤姆熊游乐休闲1500愉家特色餐饮餐饮1300F5拉面+满记甜品特色餐饮餐饮15003-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合33 3）在正大广场的主力店中）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：，零售类主力店：集中在集中在1,000-2,000的中型专业的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。表表3-11.正大广场主力店分布（中低层区）正大广场主力店分

40、布（中低层区）所在楼层所在楼层店名店名经营类型经营类型功能功能使用面积使用面积F4玩具反斗城娱乐休闲1600班尼路专卖店购物1700名店运动城专卖店购物2000F3优衣库专卖店购物1700正大百货都会仕女馆专卖店购物2500鼎泰丰特色餐饮餐饮1000F2正大百货美鞋苑百货购物2000ESPRITSALA专卖店购物1000ESPRIT专卖店购物1500NEXT专卖店购物1000F1H&M专卖店购物1000C&A专卖店购物1000B1特力屋专卖店购物2000B2易初莲花超市购物150003-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合34 4）正大广场主力店的作用：）正大广场主力店的作用：虽然对租

41、金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。指标指标2005年（调整前）年（调整前）2008年（调整后）年（调整后）出租率出租率60%98%日常客流量日常客流量3万万/天天7万万/天天周末客流量周末客流量5万/天11万/天节假日客流量节假日客流量7.6万/天15万/天最高客流量最高客流量8.9万/天25万/天平均停留时间平均停留时间53分钟分钟3.2小时小时日常平均消费金额日常平均消费金额159.4元元470.3元元节假日平均消费金额节假日平均消费金额26

42、9.8元1145.6元顾客光顾频率顾客光顾频率1.8次/月2.2次/周运营收入运营收入3亿元12亿元表表3-12.正大广场经营绩效对比正大广场经营绩效对比3-3-3-3-商家组合商家组合商家组合商家组合3-主力店主力店非主力店非主力店楼层楼层面积段面积段租金租金面积段面积段租金租金B1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-1836-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-

43、12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151 1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内；以内；2 2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5, ,非主力店型租金比值约在非主力店型租金比值约在2.0；3 3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-147-14元元/ / /日日, ,非主力店租金集中在非主力店租金集中在25-3625-

44、36元元/ / /日日, ,比值约在比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在；餐饮类主力店租金集中在6-96-9元元/ / /日；非主力店在日；非主力店在9-159-15元元/ / /日；非主力与主力零售的租金比值约在日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。表表3-13.西单大悦城的租金分配情况西单大悦城的租金分配情况3-4-3-4-租金分配租金分配租金分配租金分配3品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2 black labeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.75

45、13Giordano Concepts215.3826HoneysF4214.2320品味轩品味轩F5222.9213.5港丽茶餐厅港丽茶餐厅F6654.737Dolar ShopF7753.997表表3-14.主力商家租金情况（西单大悦城）主力商家租金情况（西单大悦城）1 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；2 2）各业态比较：零售类约）各业态比较：零售类约7-197-19元元/ / /日，餐饮类日，餐饮类7-147-14元元/ / /日，比值约为日，比值约为1.5：1。3-4-3-

46、4-租金分配租金分配租金分配租金分配3品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金AnubisB197.6221The Face Shop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357 DaysF498.2722Onitsuka Tiger98.1925Im David92.6133Lee CooperF58025Onda7028Mango MangoF679.0611星奇异水果厨房F881.5715表表3-15.非主力商家租金情况（西单大悦城）非主力商家租金情况（西单大悦城）1 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；）各楼层比较：各楼层租金差

47、距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；2 2）各业态比较：零售类约）各业态比较：零售类约21-3621-36元元/ / /日，餐饮类日，餐饮类11-1511-15元元/ / /日，比值约为日，比值约为2：1。3-4-3-4-租金分配租金分配租金分配租金分配31-龙川小勃美发沙龙龙川小勃美发沙龙2-佐丹奴佐丹奴5-以纯以纯3-班尼路班尼路4-Jasonwood6-I.P.ZONE7-美特斯邦威美特斯邦威1234567业态业态数数量量比例比例店名店名面积面积RANK5零售2184%KOBO、卡玛 、乐扣乐扣、 阿瑟斯、曼迪飞、 阿伊莲 、Jasonwood 、以纯 、热风 、真维斯、 霸狮

48、腾 、I. P. ZONE、 伊韵儿 、美特斯邦威 、NEE 、堡狮龙、优之良品 、佐丹奴 、罗宾汉 、波顿、CROCS 、s&k 、班尼路 佐丹奴、班尼路 餐饮28%雅酷比 、可口可乐-休闲娱乐38%happy house、凯艺玩具龙川小勃美发沙龙 附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局1-万宁万宁MANNINGS3-宝岛眼镜宝岛眼镜5-丁和李朴国际专业美容美发丁和李朴国际专业美容美发6-面包新语面包新语2-丝芙兰丝芙兰Sephora1234564-Potato&Co业态业态数量数量比例比例店名店名主力主力店店零售348

49、5%万宁、家美乐 、SHES 、TWICE、 曼古银 、PAICHICHI、 PUCCA 、靓丽金象皮肤医学护理中心 、MICKEY MOUSE 、大明眼镜、2HOME+ 、Hoya Boby 、Nic 、Hello Kitty 、阿努比斯、宝岛眼镜 、MISSY MISSI 、HUGOBOSS香水 、Potato & Co 、Lavinne 、爱特宝斯、爱美菲露 、EXPRESS 、BRILLNT 、Maybe Doll 、Red Earfh 、Qggle、Missha 、佰草集 、KORRES 、LEUNUIT 、DHC 、APPLE数码 、Sephora 、THE FACE SHOP 万

50、宁、丝芙兰餐饮510%八喜 、 鲜元案 、COLD STONE、面包新语酒屋休闲娱乐25%丁和李朴国际专业美容美发、INAIL丁和李朴国际专业美容美发、INAIL专卖-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局11-Zara复式店（下）复式店（下）2-ESPRIT3-VEROMODAclassics4-MUJI5-NEXT6-Nike北京北京08店店23456业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售21100%ZARA 、RPOMOD 、B+ab、 ESPRIT 、Best Seller复式店 、Artini 、Cit

51、y Chain 、SWATCH 、MUJI 、NEXT 、HILFIGER DENIM 、GUESS、CK JEANS 、GUCCI GLASS 、TISSOT 、SIBO 、FOLLI FOLLIE 、Sephora ZARA餐饮-休闲娱乐-专卖-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局12345671-Zara复式店（上）复式店（上）2-Belle3-ONLY4-Ochirly5-Walkershop6-ARRTCO7-星巴克星巴克FCUK业态数量比例店名主力店零售2697%Zara复式店 、JINAVA 、Ein 、L

52、a Pargay 、Eachway 、Belle 、红科 、Best Seller复式店 、Ochirly 、Walker shop 、G2000 BLACK LABLE 、EITIE 、ARRTCO 、COBO 、Prich 、Hiroshima 、Giordano ladies 、MOTIVI 、Les Pallines 、Metallurgy 、COTTON REPUBLIC 、FCUK 、W.Scotfield 修表ARRTCO、only、Walker One餐饮13%星巴克-休闲娱乐-专卖-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大

53、悦城楼层业态布局123451-G20002-Mirabell3-JACK&JONES4-优衣库优衣库UNIQLO5-Wagas咖啡简餐咖啡简餐业态数量比例店名主力店零售2897%G2000 、LEVI S / DOCKERS、 Adidas Linear 、TAIXAIT 、In Wear 、AZONA、Mind / Bridge 、Belle 、best Seller复式店、Giordano cocept 、Basic House 、爱慕 、受妮芬 、爱美丽 、松山棉店 、CK UNDERWEAR 、UNIQLO 、Love & Love / Ciosi 、Roem 、Bodpops 、Te

54、enie&wennie、LILY、 CASIO 、GARONA 、Edc 、Blanc DE R.G 、E-land-餐饮13%Wagas咖啡简餐 -休闲娱乐-专卖-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局业态业态数量数量比比例例店名店名主力店主力店零售3995%马克华菲 、So Basic 、Bench Body 、IM DAVID 、西门盯 、歌莉娅、Honeys、SURFACE 、尚智喜 、VEILOND 、海盗船 、D.TWO 、江南布衣 、E&YOU 、6 & 8 、Mudd 、EXR 、Bauhaus 、必酷 、

55、THE THING 、Couzzle 、Tb2 JEANS 、VISCAP 、COEY 8610 、SOFIYA 、ENO、QUIKSILVER 、味千 、Onitsuka Tige 、Tonv Jeans 、Ebase 、LOVELY 、LACE 、A toZ 、播、百图 、Bossini Style 、UNITED COLORS OF BENETTON包 、SCAT 、星期六马克华菲Bauhaus 餐饮15%味千-休闲娱乐-专卖-1234567891011121-QuicksilverRoxy2-ENO3-SAFIA12-味千味千9-马克华菲马克华菲10-SOBASIC11.eBase4-

56、Viscap5.TB2Jeans6-Bauhaus8-Honeys7-Surface附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局1234561-西单科技广场西单科技广场2-中国移动营业厅中国移动营业厅3-运动品牌运动品牌4-ADDIDAS5-NIKE6-龙心大悦龙心大悦业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售2195%Lee 、Lee cooper 、Nike 、The north face 、哥伦比亚 、Pony 、Adidas 、ONDA 、APPLE、COTTONFELID 、法力滕phiten 、彪马、匡威、锐步

57、、卡帕、KEEN 、乐途 、美津浓 、李宁 、ADIDAS NBA、手机广场AddidasNike餐饮15%龙心大悦-休闲娱乐-专卖-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局12345671-巴贝拉巴贝拉2-MangoMango3-KFC4-Mr.Pizza5-大快活大快活6-港丽餐厅港丽餐厅7-JavaBob&rsquo业态业态数量数量比例比例店名店名主主力力店店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮1560%港丽餐厅、大快活、Mr. Pizza、找茶、欧美尔、仙踪林、JAVA BOBS、DQ、优根芙斯、KFC、芒果 芒果、巴贝拉

58、 -服务115%工商银行-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局1-辣婆婆辣婆婆122-桂林人桂林人33-大长今大长今44-豆捞坊豆捞坊55-蕉叶泰国餐厅蕉叶泰国餐厅6-麻辣香锅麻辣香锅业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮760%蕉叶泰国风味、豆捞坊、元绿寿司、大长今、桂林人、麻辣香锅、辣婆婆 -服务115%工商银行-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局12345678910111-蒙自源蒙自源2-千味久品千味久

59、品3-蒸霸天下蒸霸天下4-吉野家吉野家5.源之味源之味6-麦吉柯魔术教学麦吉柯魔术教学7-卓翼族玩具城卓翼族玩具城8-星奇异星奇异11-面香居面香居9-涮品天下涮品天下10.嘉斯猫电玩城嘉斯猫电玩城业态业态数量数量比例比例店名店名主力主力店店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐424%嘉斯猫电玩城 星奇异 桌翼族玩具城 麦吉柯魔术教学馆 -餐饮836%面香居 吉野家 缘之味 一品三笑 蒙自源 千味久品 蒸霸天下 涮品天下-服务115%工商银行-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局1.FAB数码娱乐广场数码娱乐广场1业态业态

60、数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-专卖160%FAB音像文化广场FAB音像文化广场服务115%工商银行-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局1影城影城业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐160%首都电影院 首都电影院 服务115%工商银行-附附-1壹壹壹壹- -西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局西单大悦城楼层业态布局B21.awfullychocolate2.澳人坊3.巴贝拉4.贝高福5.COLDSTONE6.蛋蛋屋7.

61、迪信通8.华丽屋9.好事唐纳姿10.宽方数码11.面包新语12.奇脆乐13.SUBWAY14.膳魔师THERMOS15.食家物语16.童涵春17.喜久福18.一品燕栈19.一代眼镜20.争鲜21.爱优果22.贝尔多爸爸23.宝岛眼镜24.CoffeeBeanery25.cafetasse26.DQ27.ESSEUSUALS28.Hu-Hu29.集品堂30.卡布拉蛋糕31.欧格妮妮32.泉逸轩33.苏瓦卡34.双立人35.同仁堂36.玺燕37.岩岛成GinoPasco38.易初莲花39.yodioB3靓车高手塞纳烟草附附-2贰贰贰贰- -正大广场楼层业态布局正大广场楼层业态布局正大广场楼层业态布局正大广场楼层业态布局B2B11.春水堂2.芙瑞诗3.JQ4.屈臣氏5.特力屋6.中国工商银行7.ENZO9998.福奈特9.美蝶天堂10.瑞尔齿科11.中国银行2116541089附附-2贰贰贰贰- -正大广场楼层业态布局正大广场楼层业态布局正大广场楼层业态布局正大广场楼层业态布局B1特力屋福奈特屈臣氏