宏源大厦写字楼服务建议书 64页

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1、 宏宏 源源 大大 厦厦写字楼服务建议书写字楼服务建议书 2009年年1月月项目优化建议项目优化建议 租赁策略建议租赁策略建议 合作方式合作方式项目定位思考项目定位思考ContentsContents区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究 中原地产营销优势中原地产营销优势Page 2北京市写字楼市场环境北京市写字楼市场环境北京市写字楼市场环境北京市写字楼市场环境2008年第4季度，东部区域（CBD、燕莎、东二环商圈）呈现集中供应，外资客户比重大，金融危机影响深，租金降幅明显，平均较上季度降6.2%，目前空置面积占北京市总空置面积的70%。2008年12月商用物业出租税率由5%上涨至26%，写字楼

2、租赁成本大幅增加。受到全球金融危机影响，企业纷纷缩减办公成本，选择性价比更高的准甲级写字楼，此类写字楼空置率逆势下降。预计2009年写字楼租金将继续走低15%左右，直至年底有回暖可能。Page 3n项目位于朝阳区酒仙桥路项目位于朝阳区酒仙桥路4 4号号 中关中关村电子城科技园村电子城科技园n所处丽都商圈所处丽都商圈 - 东北承空港经济圈 - 西北依望京高科技园区 - 西南临燕莎商圈 共享成熟商务资源共享成熟商务资源 望望京京高高科科技技园园区区 燕莎商圈燕莎商圈 丽都商圈丽都商圈空港经济圈空港经济圈宏源大厦宏源大厦丽都饭店地理位置地理位置地理位置地理位置Page 4注：1、上述价格包含物业费，

3、区域内平均物业费为0.6元/天 2、上述报价单位为元/ 天丽都商圈租赁市场现状丽都商圈租赁市场现状丽都商圈租赁市场现状丽都商圈租赁市场现状项目名称项目名称入住时间入住时间建筑面积建筑面积(m2)租金报价租金报价 (￥/天天.m2)租金成交价租金成交价(￥/天天.m2)剩余待租面积剩余待租面积(m2)兆维华灯大厦2004.338000 3.5 3.2 1900 兆维大厦2003.530897 5.5 4.5 1200燕东大厦200316000 2.6 2.5 2400 星科大厦200323900 3.0 2.7 1900星城国际2002.928000 5.0 3.5 2800 电子科技大厦200

4、027000 3.2 2.8 4860 国宾大厦1998.812128 3.7 3.5 250蓝涛中心199815000 3.0 2.8 1350 丽园中心19966800 4.0 3.2 200丽都广场199420000 6.4 5.9 5000 爱都大厦19946000 3.8 3.0 120 区域案例平均值区域案例平均值4.1 3.5 2.2万万Page 5望京区域租赁市场现状望京区域租赁市场现状望京区域租赁市场现状望京区域租赁市场现状分类分类代表项目代表项目租金报价租金报价 (￥/天天.m2)租金成交价租金成交价(￥/天天.m2)待租面积待租面积(m2)范围范围均价均价范围范围均价均价

5、新增项目利星行广场5.8-6.86.24.0-5.34.911.7万存量项目人济大厦2.8-5.84.02.5-4.53.42.1万小业主出租博雅国际中心2.5-4.23.32.3-3.22.72.4万望京区域待租面积望京区域待租面积16.2万万注：1、上述价格包含物业费，区域内平均物业费为0.7元/天 2、上述报价单位为元/ 天 3、新增项目为2008年以后供应项目，存量项目为2007年以前供应项目Page 6燕莎商圈租赁市场现状燕莎商圈租赁市场现状燕莎商圈租赁市场现状燕莎商圈租赁市场现状租金报价租金报价 (￥/天天.m2)租金成交价租金成交价(￥/天天.m2)待租面积待租面积(m2)范围范

6、围均价均价范围范围均价均价3.8-9.36.23.0-7.65.032万2005-2008年以佳程广场为代表的租赁型甲级写字楼集中供应，区域写字楼品质大幅提升， 是外资企业最青睐的区域之一目前，区域内租金水平如下：注：1、上述价格包含物业费，区域内平均物业费为0.8元/天 2、上述报价单位为元/ 天Page 7丽都商圈丽都商圈写字楼平均租赁价格：3.5元/天（含物业费）区域物业费平均价格：0.6元/天写字楼出租率：90%待租面积：2.2万m2望京区域望京区域写字楼平均租赁价格：新 增4.9元/天（含物业费） 存 量3.4元/天（含物业费） 小业主2.7元/天（含物业费）区域物业费平均价格：0.

7、7元/天写字楼出租率：92%待租面积：16.2万m2燕莎商圈燕莎商圈 写字楼平均租赁均价：5.0元/天（含物业费）区域物业费平均价格：0.8元/天写字楼出租率：70%待租面积：32万m2区域市场平均租金区域市场平均租金区域市场平均租金区域市场平均租金Page 8酒仙桥电子工业城及望京部分区域同属中关村科技园区，享有园区优惠政策。园区的产业背景+政策优势正在获得更多TOP500企业及关联企业的青睐。本项目为丽都商圈内唯一的新增供应，可满足电子、通讯、科技类中下游企业需求等。本案产品的附件功能和价格优势，将分流燕莎商圈的部分国际化客群，并与望京区域待租面积形成直接竞争。区域市场结论区域市场结论区域

8、市场结论区域市场结论Page 9项目优化建议项目优化建议 租赁策略建议租赁策略建议 合作方式合作方式区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究ContentsContents项目定位思考项目定位思考 中原地产营销优势中原地产营销优势Page 10项目基本条件项目基本条件项目基本条件项目基本条件项目名称项目名称宏源大厦发发 展展 商商北京宏源房地产开发有限公司收收 购购 方方海航集团地理位置地理位置北京市朝阳区酒仙桥路4号竣工时间竣工时间2003年6月体体 量量总建筑面积：6.27万m2办 公 面 积：3.27万m2功能划分功能划分F1-4层 底商；F5-25层 办公硬件设施硬件设施电梯：共5部，其中

9、客梯4部，货梯1部Page 11道路交通道路交通道路交通道路交通n东、北四环路、京承高速路等主干道近在咫尺，机场高速路（大山子出口）连通东、北四环路、京承高速路等主干道近在咫尺，机场高速路（大山子出口）连通东二环、东三环，交通路网四通八达。东二环、东三环，交通路网四通八达。n驱车驱车1515分钟到达首都机场，分钟到达首都机场，1010分钟到达东直门交通枢纽及分钟到达东直门交通枢纽及CBDCBD核心，核心，5 5分钟到达燕分钟到达燕莎商圈。莎商圈。n周边近周边近2020条公交路线通往城区各地，为商务办公提供便利交通。条公交路线通往城区各地，为商务办公提供便利交通。Page 12n第一个五年计划决

10、定在此筹建电子工业基地；n现区域隶属于中关村电子城科技园区，享受中关村科技园区各项优惠政策；n依托电子城科技园而进驻的电子、通讯、科技类巨头，如诺基亚、索爱、摩托罗拉、爱立信、西门子、松下、北电网络、安捷伦等；n依托区域内涉外资源、文化氛围而存在的世界500强企业，包括电气、机械、快速消费等行业，如ABB、奔驰、克莱斯勒、卡特彼勒、雀巢等；n商务氛围浓厚，投资环境成熟。商务资源商务资源商务资源商务资源Page 13SWOTSWOT分析分析分析分析Strengths（优势）（优势）nS1. 大环境下交通路网发达，交通便利 nS2. 产品规划支持办公以外的居住附加功能nS3. 租金和物业费有实现产

11、品高性价比的可能nS4. 高层空间景观条件好Weaknesses（劣势）（劣势）nW1. 产品规划建设较早，个别细节有别于现时市场甲级写字楼，如大堂、层高、机电设备、门窗等nW2. 小环境下大山桥拥堵，从机场高速需掉头到达本项目nW3. 现有外部展示性较弱，有待优化Page 14SWOTSWOT分析分析分析分析Opportunities（机会）（机会）nO1. 实力集团收购，可通过改造、包装提升项目商务形象nO2. 丽都商圈内新增优质项目较少，电子类企业刚性需求有待释放nO3. 位于酒仙桥电子城内，享受电子产业商务资源和中关村优惠政策nO4. 可凭借高性价比分流周边商圈客户Threats（威胁

12、）（威胁）nT1. 望京区域的快速成熟将给项目带来客户分流nT2. 项目建成后搁置时间较长，购买者易产生疑虑nT3. 整个房地产市场持续低迷nT4. 经济危机给外资企业及相关内资企业带来的持续冲击Page 15项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位丽都涉外商圈唯一新增丽都涉外商圈唯一新增丽都涉外商圈唯一新增丽都涉外商圈唯一新增具有高附加值的具有高附加值的具有高附加值的具有高附加值的高性价比高性价比高性价比高性价比准甲级写字楼准甲级写字楼准甲级写字楼准甲级写字楼Page 16客户定位客户定位客户定位客户定位受政策吸引的电子信息、电子产品、通讯、网络信息等行业中小型企业。受区域文化氛围吸

13、引的文化创意类企业及注重彰显企业文化和个性的各类企业。与区域内电子行业巨头及世界500强企业具有业务往来的中下游企业。为区域内现有知名、实力型企业提供服务的服务类企业。项目具备燃气条件的产品特征，将对区域内有商住需求的客户产生吸引。以上企业受到公司规模、资金实力的限制，以上企业受到公司规模、资金实力的限制，对办公物业的需求以租赁为主。对办公物业的需求以租赁为主。Page 17租金定位租金定位租金定位租金定位根据区域市场现有平均租售价格和项目自身品质建议本项目租金报价为4.2元/m2.天租金成交均价为3.5元/m2.天 Page 18区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究 租赁策略建议租赁策略建议

14、 合作方式合作方式项目定位思考项目定位思考ContentsContents项目优化建议项目优化建议 中原地产营销优势中原地产营销优势Page 19项目基础条件项目基础条件项目基础条件项目基础条件项目建成年代早，设计风格已落伍项目建成年代早，设计风格已落伍需通过可行性改造提升项目品质需通过可行性改造提升项目品质2003年6月竣工 项目品质在准甲级水平，项目自身的细节品质与主流商圈新增办公物业相比竞争力不足。外部建筑设计基础硬件设施内部空间布局楼内商务配套设施Page 20外部建筑设计外部建筑设计外部建筑设计外部建筑设计建筑建筑LOGOLOGO标识标识现状楼体标识设计平淡、不醒目楼顶设置大厦的lo

15、go标识（LED发光字），起到对项目形象树立作用，同时方便客户对项目的辨识。Page 21外立面经年累月，洁净度差，入市前需彻底清洁。Page 22入口处大厦标识设计陈旧，需改进。围墙广告位置可用于招租信息的发布（如租赁电话、大厦的形象宣传）。是否沿用宏源大厦的名称请甲方斟酌。 Page 23大厦门前广场景观较少 建议门前广场增加可以方便实现的树池、花池，与停车区区隔开来，提升景观舒适度。 Page 24基础硬件设施基础硬件设施基础硬件设施基础硬件设施大堂大堂-大堂是展示企业形象、提升产品气度的关键之处，决定到访客户的第一感受，有气势的挑空大堂对于写字楼来讲尤为重要；-目前项目大堂无挑空，面积

16、400m2，高度仅4.8m，不符合甲级写字楼的品质要求和形象展示，与市场上新增办公物业相比具有明显劣势。 在现有条件下增强大堂的照明效果，设置会客区域，适当布置绿植景观，以改善大堂的整体环境。Page 25电梯及电梯厅电梯及电梯厅-本案写字楼建筑面积约为32000m2（525层），目前运行的电梯数量为4部客梯、1部货梯，客梯服务面积逾8000m2，不符合甲级写字楼对电梯的运力要求。甲级写字楼电梯运力标准国际级甲级写字楼：原装电梯，每部客梯能服务不高于5000平方米，平均等候时间在40秒内，并有相应分区。普通甲级写字楼：每部客梯能服务不高于7000平方米，平均等候时间在50秒内。-建议增加至少一

17、部客梯。-建议增强电梯厅的照明，并完善楼层指引系统。Page 26内部空间布局内部空间布局内部空间布局内部空间布局原平面布局形式原平面布局形式-目前的平面布局为每层4户，套内对办公区域的划分较为零散。-套内洗手间、走道等辅助空间占用面积过多，降低了办公的实际使用率。-现一层4户的布局为商住楼形式，不符合市场主流客户对写字楼大开间办公，能够自由分割、组合的灵活度要求。写字楼标准层1/4原平面布局图办公空间空调机房开水间(有燃气)洗手间、更衣室走道Page 27平面布局调整建议平面布局调整建议n建议提供客户框架结构大开间办公的灵活度，按客户需要可拆除现有隔墙。n对洗手间等辅助空间进行适度的改建调整

18、，提高办公使用率，具体的平面布局调整方案见本文“租赁策略建议”章节。Page 28交房标准建议交房标准建议交房标准建议交房标准建议建议交房标准：水泥地、白墙、提供吊顶建议交房标准：水泥地、白墙、提供吊顶材料材料原木门比较老旧，建议更换符合现代办公原木门比较老旧，建议更换符合现代办公时尚的玻璃子母门。时尚的玻璃子母门。Page 29建议制做样板间建议制做样板间-项目吊顶后净层高不高于2.7米，与市场主流写字楼项目相比具有劣势。 -交房现状的视觉直观条件不好，会影响到客户对项目的品质认可。-建议选择景观、朝向好的租赁单元制作直观、可见、可感的样板间，通过办公空间的装修和装饰，弱化项目的一些客观劣势

19、。外墙窗的下开启扇、护栏不符合主流写字楼的设计惯例，偏住宅化设计，影响写字楼品质。框架柱的位置影响办公空间的布局。裙房平台上写字楼5层受平台放置的设备、以及近旁公寓楼的影响，景观、光线遮挡强。Page 30样板案例：我司代理的世茂大厦项目做了精装样板层后，对项目的形象品质提升作用明显，对租赁起到很好的促进作用。世茂大厦世茂大厦样板层样板层Page 31楼内商务配套设施楼内商务配套设施楼内商务配套设施楼内商务配套设施大堂：商务中心、咖啡厅、会客区；商务中心可利用海航自身及其合作伙伴的资源提供机票预订、旅行社柜台等服务。大厦内无员工餐厅的设置条件，套内有燃气，入住企业可自行解决，或是利用裙房商业的

20、餐饮。裙房综合商业配套Page 32区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究 中原地产营销优势中原地产营销优势项目定位思考项目定位思考ContentsContents租赁策略建议租赁策略建议 合作方式合作方式 项目优化建议项目优化建议Page 33租赁策略建议租赁策略建议租赁策略建议租赁策略建议分层段定位本项目租赁策略及目标分层段定位本项目租赁策略及目标兼顾品质形象及合理收益兼顾品质形象及合理收益先抑后扬，结合出租率及市场状况先抑后扬，结合出租率及市场状况楼层段楼层段租赁策略租赁策略价格策略价格策略成交均价成交均价F24-F25整层租赁策略￥3.50元/天m2（含物业费）F20-F23二分租赁策略

21、F5-F19四分租赁策略高高低低本项目一部分目标客户为受到区域文化氛围吸引的文化、创意类企业，本项目一部分目标客户为受到区域文化氛围吸引的文化、创意类企业， F5-19F5-19层的四分面积中，层的四分面积中，可由小型公司或艺术工作室可由小型公司或艺术工作室2 2家工作单位共同使用，以此增加面积分割的灵活性。家工作单位共同使用，以此增加面积分割的灵活性。Page 34F5 F19平面布局四分租赁策略四分租赁策略写字楼F5F19 1/4平面布局图办公空间空调机房员工休息区会议室走道洗手间更衣室Page 35F20 F23平面布局二分租赁策略二分租赁策略写字楼F20F23 1/2平面布局图办公空间

22、空调机房员工休息区会议室走道洗手间更衣室Page 36F24 F25平面布局整层租赁策略整层租赁策略写字楼F24F25平面布局图办公空间空调机房员工休息区会议室走道洗手间更衣室Page 37租赁计划租赁计划租赁计划租赁计划根据甲方提供的信息，本案的工程移交2009年4月能完成；加上工程改造的时间，预计项目在2009年第三季度可以入市招租。以下租赁计划按项目2009年7月开盘，写字楼部分待租面积32718平米（标准层面积1558平米 * 21层）编制。租赁阶段租赁阶段2009.7-2009.92009.10-2009.122010.1-2010.32010.4-2010.62010.7-2010

23、.92010.10-2010.122011.1-2011.3合计合计租赁面积租赁面积（平方米）（平方米）389546742337467462325453233729602租赁比例租赁比例12%14%7%14%19%17%7%90%期内租金期内租金(元元/平方米平方米天天)3.03.23.33.53.73.83.93.50 注：表中租金价格含物业管理费。结案出租率按90%计。 各期租金应按当时市场情况，在租赁条件中给予适当的免租期和装修期。各期租金应按当时市场情况，在租赁条件中给予适当的免租期和装修期。Page 38租赁收益租赁收益租赁收益租赁收益10年租赁收益分析年租赁收益分析 第1年出租率按

24、50%计；第2年出租率按90%计；第310年出租率按95%计 租金增长率：第13年为0；第46年为3%；第78年为5%；第910年为5% 物业费按0.6元/平方米天计，一年按360天计。注：注：第N年12345678910净租金(元/平米天)2.92.92.92.982.982.983.123.123.273.27出租率50%90%95%95%95%95%95%95%95%95%出租面积(平方米)16359294463108231082310823108231082310823108231082租金收益(元)17,078,796 30,741,833 32,449,712 33,344,770

25、 33,344,770 33,344,770 34,911,302 34,911,302 36,589,730 36,589,730 累计租金收益(元)17,078,796 47,820,629 80,270,341 113,615,111 146,959,880 180,304,650 215,215,952 250,127,255 286,716,985 323,306,716 Page 39项目定位思考项目定位思考项目优化建议项目优化建议 中原地产营销优势中原地产营销优势区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究ContentsContents合作方式合作方式 租赁策略建议租赁策略建议Page

26、 40服务收费标准服务收费标准服务收费标准服务收费标准w 销售代理佣金为销售代理佣金为1.51.5个月净租金个月净租金w 佣金结算方式为月结佣金结算方式为月结w 甲方可依据双方认定的销售计划分阶段实施业绩考核甲方可依据双方认定的销售计划分阶段实施业绩考核Page 41项目定位思考项目定位思考项目优化建议项目优化建议租赁策略建议租赁策略建议区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究ContentsContents中原地产营销优势中原地产营销优势合作方式合作方式Page 42商业楼宇部年均代理项目数量居北京商业楼宇部年均代理项目数量居北京商业楼宇部年均代理项目数量居北京商业楼宇部年均代理项目数量居北京各

27、代理行各代理行各代理行各代理行第一第一第一第一中原地产商业楼宇部（原写字楼中原地产商业楼宇部（原写字楼一手项目部）年均代理一手项目部）年均代理1010个项个项目，积累了相关区域丰富的客目，积累了相关区域丰富的客户资源，项目覆盖全北京市三户资源，项目覆盖全北京市三大写字楼板块以及周边区域，大写字楼板块以及周边区域，包括包括CBDCBD商圈金融街商圈、长安商圈金融街商圈、长安街沿线、中关村商圈、燕莎商街沿线、中关村商圈、燕莎商圈等。圈等。近期代理项目分布图近期代理项目分布图Page 43三大商务中心区标志型建筑三大商务中心区标志型建筑三大商务中心区标志型建筑三大商务中心区标志型建筑CBD及燕莎及燕

28、莎 银泰中心 佳程广场 中环世贸中心 北京国际中心 CBD国际大厦 泰达时代中心金融街金融街 光大国际中心 盈泰大厦 国际投资大厦 置地星座 长安兴融中心 西环广场 北京银行大厦中关村中关村 银网中心 中国电子大厦 创业大厦Page 44中原商业楼宇部独家租售代理中原商业楼宇部独家租售代理中原商业楼宇部独家租售代理中原商业楼宇部独家租售代理之之之之代表性案例代表性案例代表性案例代表性案例西二环长安街东二环东三环CBD国际大厦中环世贸中心银泰中心B座长安兴融中心北京银行大厦光大国际中心西环广场华远企业号北京国际中心3#佳程广场新保利大厦泰达时代中心共享客户资源共享客户资源人济大厦北京LINK北辰

29、新纪元竞园世贸大厦百富大厦Page 45二手部丰富客源行销直通车二手部丰富客源行销直通车二手部丰富客源行销直通车二手部丰富客源行销直通车北京业绩最佳的二手写字楼代理业务，一、二手联动推盘北京业绩最佳的二手写字楼代理业务，一、二手联动推盘北京中原写字楼二手部专业物业顾问将近100人，活跃在北京市写字楼交易第一线，实时掌握写字楼市场上客户需求的最新动向，为项目的销售提供有效的客户资源。据统计，在新项目的租售工作中，中原二手部直接成交的客户约占项目总成交量的30%以上。Page 46外埠销售外埠销售外埠销售外埠销售/ / / /租赁网络租赁网络租赁网络租赁网络 有效覆盖大中华区有效覆盖大中华区有效覆

30、盖大中华区有效覆盖大中华区行业内最为庞大的客户资源数据库，与行业内最为庞大的客户资源数据库，与中原全国中原全国2828家分行、各城市店面进行资家分行、各城市店面进行资源共享，接受其他城市分行的客户转介源共享，接受其他城市分行的客户转介信息，以及在外埠进行项目推介。信息，以及在外埠进行项目推介。利用香港中原、澳门中原的网络在当地利用香港中原、澳门中原的网络在当地对项目进行推广，或接受其转介的优质对项目进行推广，或接受其转介的优质高档客户信息。高档客户信息。中中原原营营销销管管理理系系统统Page 47总结总结总结总结：中原地产写字楼的核心营销优势中原地产写字楼的核心营销优势中原地产写字楼的核心营

31、销优势中原地产写字楼的核心营销优势ResultsResultsResultsResultsResultsResults最大的写字楼二手团队最大的写字楼二手团队最多的写字楼一手项目数量最多的写字楼一手项目数量覆盖海内外的中原营销网络覆盖海内外的中原营销网络与京城主要代理行长期良好的合作关系与京城主要代理行长期良好的合作关系实现实现实现实现“ “快速、高成交价格快速、高成交价格快速、高成交价格快速、高成交价格” ”最最大大的的客客户户信信息息量量Page 48中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户行行业客客户名称名称面面积租租/ /买物物业名称名称ITIT

32、类企企业亚信科技（中国）有限公司6300平方米租中电信息大厦中国网通（总部）5100平方米租通泰大厦智乐软件(北京)有限公司4527平方米租中国电子大厦上海友讯网络咨讯有限公司3147平方米租惠通时代广场北京普天方正通信技术有限公司3039平方米租银网中心中铁专用移动通信有限公司（铁通分公司）3000平方米租赢嘉中心炎黄新星网络科技有限公司（美国）2500平方米租方圆大厦北京新晨计算机技术有限公司2300平方米租腾达大厦NEC中科院软件研究所有限公司1900平方米租金运大厦泰康移动通讯发展有限公司（香港）1900平方米租金运大厦人人网1900平方米租航华科贸中心北京东方通信集团（美国）1500

33、平方米租东方广场北京太科信息系统工程有限公司（台湾）1500平方米租国企大厦嘉德在线电子商务有限公司（日本）1400平方米租大康大厦航天清华卫星技术有限公司1400平方米租新时代大厦施贝尔软件系统有限公司（美国）1300平方米租国企大厦东大阿尔派系统集成有限公司（日本）1200平方米租国企大厦保捷环球电脑软件公司（美国）700平方米租国企大厦联想集团700平方米租中电信息大厦中财资计算机有限公司900平方米租庄胜广场北京网通新技术发展公司（香港）800平方米租时代广场Page 49中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户行行业客客户名称名称面面积租租/

34、/买物物业名称名称金融金融类企企业中国人寿保险公司3300平方米租当代商城写字楼中国人民财产保险股份有限公司2500平方米租中信国安数码港国民人寿保险股份有限公司（总部）3071平方米租理想国际大厦长城人寿保险股份有限公司（总部）2856平方米租阳光大厦华夏人寿保险股份有限公司1439平方米租国际投资大厦恒远证券4832平方米租银丰大厦国都证券2000平方米租聚龙花园中关村证券股份有限公司1733平方米租国航大厦康明斯(中国)投资有限公司2994平方米租佳程广场国际经济战略研究院1160平方米租融科资讯中心美国特普勒国际集团705平方米租财富中心渣打银行1134平方米租招商局大厦中国民生银行1

35、360平方米租缔金大厦北京农村商业银行1675平方米租国华投资大厦咨咨询类企企业骏业商务顾问有限公司（香港）2291平方米租佳程广场君合律师事务所（美国）1800平方米租华润大厦共和律师事务所1183平方米租盛福大厦零点调研1146平方米租佳程广场建元律师事务所1000平方米租国际投资大厦Page 50中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户中原成交部分知名客户行行业客客户名称名称面面积租租/ /买物物业名称名称其他其他类型企型企业人民教育出版社50000平方米买韦伯时代中心钱柜KTV（腾达店）8271平方米租腾达大厦钱柜KTV（泛利店）6400平方米租泛利大厦中国石油技术

36、开发公司（总部）5770平方米买东联商务中心中国一汽集团4700平方米买南银大厦海虹控服投份有限公司3720平方米租文博大厦国美集团3600平方米租科源大厦岛津（香港）北京代表处3209平方米租中国人寿大厦康明斯(中国)投资有限公司2994平方米租佳程广场北京凯撒国际旅行社2917平方米租国门大厦北京靓歌文化交流有限公司2300平方米租聚龙花园中欧工商学院1891平方米租融科资讯中心华夏建通集团1699平方米租富尔大厦北京金地鸿业房地产开发有限公司1571平方米租和乔大厦中国华源生命产业集团1439平方米租国际投资大厦保利(北京)房地产开发有限公司1430平方米租海剑大厦日本第一制药1300平

37、方米租中国人寿大厦新加坡GFK亚洲有限公司北京代表处1224平方米租中国人寿大厦香港绰丰国际1232平方米租赢嘉中心中财国企投资有限公司1290平方米租东直门中服会馆Page 51 中原写字楼部分成交大客户中原写字楼部分成交大客户中原写字楼部分成交大客户中原写字楼部分成交大客户客客户名称名称租租/ /买项目名称目名称面面积人民教育出版社买韦伯时代中心50000平方米钱柜KTV（腾达店）租腾达大厦8271平方米钱柜KTV（泛利店）租泛利大厦6400平方米中国石油技术开发公司（总部）买东联商务中心5770平方米中国一汽集团买南银大厦4700平方米恒远证券租银丰大厦4832平方米国美集团租科源大厦3

38、600平方米亚信科技（中国）有限公司租中电信息大厦6300平方米中国网通（总部）租通泰大厦5100平方米智乐软件(北京)有限公司租中国电子大厦4527平方米民生银行保险公司租联合大厦4257平方米西马克德马格技术（北京）有限公司 租卷石天地5281平方米南方报业集团买时间国际中心5000平方米浩沙健身租华远企业号3600平方米时代俱乐部租光大国际中心4500平方米Page 52中原推广资源中原推广资源中原推广资源中原推广资源 直投期刊直投期刊直投期刊直投期刊中原与政府长期保持良好稳定的关系，中原与政府长期保持良好稳定的关系，并为其相关部门定期提供房地产市场并为其相关部门定期提供房地产市场数据。

39、数据。中原地产市场研究中原地产市场研究（双月刊）（双月刊） 发布中原对房地产市场研究的部分成果 每月最新客户快讯每月最新客户快讯 专门为IT业、金融业、广告业、电子业、房地产业、信息技术业、驻京办事处、律师事务所、保险业等中原的客户群打造的专业性地产信息类刊物中原长期保持伙伴关系的政府机构中原长期保持伙伴关系的政府机构北京市投资促进局朝阳区商务局朝阳区政府CBD管委会北京市建委北京市商务局北京市外企服务中心各国驻京使馆Page 53中原推广资源中原推广资源中原推广资源中原推广资源 知名专业媒体约稿知名专业媒体约稿知名专业媒体约稿知名专业媒体约稿中原作京城金牌代理行之一，经常有具有市场影响力的知

40、名媒体约稿，有利于中原作京城金牌代理行之一，经常有具有市场影响力的知名媒体约稿，有利于项目的推广宣传。项目的推广宣传。 例如：新地产、红地产、安家、选址等Page 54经典案例经典案例经典案例经典案例 佳程广场佳程广场佳程广场佳程广场开发商开发商香港佳程集团项目位置项目位置朝阳区东三环北路霞光里18号 项目规模项目规模总建筑面积140379.33平方米合作方式合作方式全案策划、租赁代理、广告平面设计项目特色项目特色“2004年中国10大新地标建筑综合体”，世界500强最满意的写字楼n 一年完成近一年完成近6万平方米的租赁代理任务万平方米的租赁代理任务n 月均租赁面积近月均租赁面积近5000平方

41、米平方米n 中原成交的部分世界中原成交的部分世界500强客户：强客户：Page 55经典案例经典案例经典案例经典案例 国际投资大厦国际投资大厦国际投资大厦国际投资大厦开发商开发商北京亚华房地产开发有限责任公司 项目位置项目位置西城区阜成门北大街 项目规模项目规模总建筑面积147096平方米，C座42000平方米合作方式合作方式全程营销策划顾问及租赁代理n4个月完成国际投资大厦个月完成国际投资大厦C座座18000平方米的平方米的租赁代理任务租赁代理任务n月均租赁面积在月均租赁面积在4500m2左右左右Page 56经典案例经典案例经典案例经典案例 新保利大厦新保利大厦新保利大厦新保利大厦开发商开

42、发商北京保利大厦房地产开发有限公司项目位置项目位置东城区东四十条桥西南侧 项目规模项目规模总建筑面积103308平方米合作方式合作方式全案策划、销售代理项目特色项目特色有资格入选吉尼斯世界纪录的写字楼 4250美金n东二环尚未成熟之际崛起的顶级写字楼东二环尚未成熟之际崛起的顶级写字楼n精准的项目定位、特有的营销渠道迅速锁定目标客群精准的项目定位、特有的营销渠道迅速锁定目标客群n写字楼项目成功包装的一大力作写字楼项目成功包装的一大力作Page 57经典案例经典案例经典案例经典案例 北京国际中心北京国际中心北京国际中心北京国际中心开发商开发商北京安联置业发展有限公司项目位置项目位置朝阳区京广桥东北

43、角 项目规模项目规模3号楼建筑面积4.2万平方米合作方式合作方式全程营销策划顾问及销售代理n北京国际中心北京国际中心3号楼号楼37944平米的可售面积平米的可售面积历时历时9个月迅速售罄个月迅速售罄n月均销售面积超过月均销售面积超过4000m2Page 58经典案例经典案例经典案例经典案例 CBDCBD国际国际国际国际大厦大厦大厦大厦开发商开发商北京能源投资（集团）有限公司 项目位置朝阳区国贸桥西南角永安东里6号项目规模项目规模总建筑面积7.73万m2合作方式合作方式全程营销策划顾问及租赁代理n代理面积代理面积41000平米，月均租赁速度近平米，月均租赁速度近3000m2n入驻外资企业在国别上

44、涵盖入驻外资企业在国别上涵盖9个国家个国家n外资企业租赁面积占外资企业租赁面积占50%Page 59经典案例经典案例经典案例经典案例 华远企业号华远企业号华远企业号华远企业号开发商开发商华远地产项目位置项目位置西直门，西环广场西侧项目规模项目规模总建筑面积3.5万合作方式合作方式营销策划顾问及独家销售代理n本案是华远地产第一次未与旗下华远经本案是华远地产第一次未与旗下华远经纪合作，而中途选择中原地产作为独家纪合作，而中途选择中原地产作为独家代理的项目；代理的项目；n半年时间内中原地产将超出区域市场均半年时间内中原地产将超出区域市场均价价2000元元/平米、销售难度大的平米、销售难度大的1135

45、0写字楼和商业全部高价租售告罄。写字楼和商业全部高价租售告罄。Page 60经典案例经典案例经典案例经典案例 西环广场西环广场西环广场西环广场开发商开发商北京金融街建设开发有限责任公司项目位置项目位置西城区西外大街1号 项目规模项目规模大型建筑综合体，地标级商务旗舰，总建筑面积20万平方米，包括写字楼、商场合作方式合作方式全程市场研究、营销策划、销售代理Page 61经典案例经典案例经典案例经典案例 东华广场东华广场东华广场东华广场开发商开发商国浩房地产（中国）有限公司项目位置项目位置东城区东直门立交桥东北角项目规模项目规模大型建筑综合体，东直门交通枢纽，总建筑面积80万平方米，业态包括写字楼、商场、酒店、会展中心、公寓合作方式合作方式市场研究、产品策划Page 62经典案例经典案例经典案例经典案例 嘉美风尚中心嘉美风尚中心嘉美风尚中心嘉美风尚中心开发商开发商北京金冠达房地产开发有限公司 项目位置项目位置朝阳区 望京新城B1区1-3#地(机场高速路及京顺路旁) 项目规模项目规模建筑综合体，总建筑面积33.5万平方米，包括公寓、写字楼、商场、酒店合作方式合作方式全案策划Page 63预祝项目运作成功预祝项目运作成功